Incarto n. 14.2009.79
Lugano 7 dicembre 2009 B/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will
segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile promossa con istanza 4 maggio 2009 da
AO 1 __________ patrocinata dall’ PA 1 __________
contro
AP 1 patrocinata dall’ PA 2 __________
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 23/26 febbraio 2009 dell’UE __________;
sulla quale istanza il Pretore __________, con sentenza 11 settembre 2009 ha così deciso:
“1. L’istanza è accolta e, di conseguenza, l’opposizione interposta al summenzionato precetto esecutivo è respinta in via provvisoria.
2. La tassa di giustizia in fr. 250.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a carico della parte convenuta, con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 500.-- a titolo di indennità.”
Sentenza dedotta tempestivamente in appello da AP 1
che con atto del 24 settembre 2009 postula la reiezione dell’istanza, con protesta
di spese e ripetibili;
lette le osservazioni del 13 ottobre 2009 della AO 1;
ritenuto
In fatto: A. Con PE n. __________ del 23/26 febbraio 2009 dell’UE __________ la AO 1 ha escusso la AP 1 per l’incasso di fr. 31'000.-- oltre interessi al 5% dal 5 febbraio 2009, indicando quale titolo di credito: “Pigione mese di febbraio 2009 in base a contratto di locazione 13.10.2008 (fr. 28'500.-- superfici industriali fr. 2'500.-posteggi piazzale esterno) scaduta il 05.02.2009”.
Interposta tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore.
B. La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione stipulato il 13 ottobre 2008 con la convenuta (doc. B), secondo il quale quest’ultima si è obbligata a pagare per mq 3'400 di superficie/fabbrica una pigione di fr. 28'500.-- al mese (punto 4.2. del contratto) e fr. 2'500.-- al mese per lo spazio del piazzale esterno (punto 2.2 del contratto), in rate mensili anticipate, da versare entro il 5 di ogni mese per un periodo di 5 anni dal 1. gennaio 2009 al 31 dicembre 2013. Con l’esecuzione in oggetto l’istante procede per il pagamento delle pigioni per il mese di febbraio 2009 di complessivamente fr. 31'000.--.
C. All’udienza di contraddittorio del 7 settembre 2009 l’escussa
ha rilevato di avere compreso, successivamente alla firma del contratto di locazione, di essere stata indotta a sottoscriverlo da un grave errore di valutazione, emerso quando ha riscontrato numerosi difetti nell’immobile locato, che non le hanno permesso il trasferimento dell’attività industriale nei capannoni oggetto della locazione. Uno di questi difetti è stata l’inadeguatezza dei supporti per i carri ponte, la cui sostituzione avrebbe necessitato mesi di lavoro. La convenuta ha poi asserito che nel frattempo sono emersi nuovi problemi, quali la presenza di falde freatiche sottostanti alla struttura che rendono problematico l’istallazione dei macchinari, un inadeguato allacciamento elettrico alla rete industriale e il costo per la posa di pareti divisorie per la creazione di uffici. La sistemazione di questi difetti avrebbe richiesto un impegno finanziario assolutamente sproporzionato, ossia un costo doppio di quanto preventivato, che l’avrebbe portata al fallimento, vista la sua difficile situazione finanziaria dovuta alla crisi globale. Il 12 dicembre 2008 sono stati nuovamente segnalati i difetti e le gravi problematiche riscontrate, invocando l’annullamento del contratto rispettivamente la sua rescissione (doc. 5). Secondo la convenuta il contratto di locazione in esame, se non già risulta nullo in seguito ad errore essenziale, è in ogni modo da considerarsi rescisso, e questo anche nella denegata ipotesi che non siano dati i presupposti per la rescissione ai sensi dell’art. 258 CO. L’escussa ha poi rilevato che la natura sinallagmatica del contratto di locazione fa sì che, non avendo mai preso in consegna i locali oggetto della locazione e avendo segnalato in numerose occasioni l’impossibilità di dare seguito al contratto stesso, nella peggiore delle ipotesi, resta debitrice nei confronti dell’istante non già per le pigioni non pagate, ma per il danno derivante dal mancato pagamento delle stesse.
D. Con sentenza 11 settembre 2009 il Pretore __________, ha accolto l’istanza, ritenendo che la documentazione prodotta costituisce un valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Secondo il primo giudice l’escussa non ha in alcun modo reso verosimile che l’ente locato evidenzia difetti tali da giustificare la rescissione del contratto. Infatti le problematiche e le lamentele sollevate con lo scritto del 12 dicembre 2008 inviato dalla convenuta all’istante sono rimaste allo stadio di puro parlato, prive di qualsivoglia riscontro oggettivo.
E. Contro la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata la AP 1 riconfermandosi in sostanza nelle sue allegazioni di prima sede. L’appellante ha ribadito l'annullamento rispettivamente la rescissione del contratto di locazione in esame, la quale essendo stata formulata prima dell’entrata in vigore del contratto non consente più al creditore di procedere all’incasso della pigione nell’ambito di una procedura sommaria. La creditrice deve infatti procedere nell’ambito di una procedura ordinaria per risarcimento danni.
F. Delle osservazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.
Considerato
in diritto: 1. Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi emergano gli elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (Cometta, Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep 1989 pag. 338 con riferimenti).
Il contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati (Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 114 ad art. 82; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).
Il contratto di locazione in oggetto (doc. B) costituisce pertanto, in via di principio, valido titolo dii rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni poste in esecuzione.
2. Secondo l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walther/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I , 4a ed., Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 s. ad art. LEF; Gilliéron, op. cit., n.82 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 350 con riferimenti).
a) L’appellante fa in sostanza dapprima valere l’annullamento del contratto di locazione in oggetto in seguito ad errore essenziale.
In tal caso il conduttore si libera dei suoi obblighi (art. 24 cpv. 4 CO) (Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 33 pag. 73).
Ai sensi dell’art. 23 CO il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. L’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO specifica che vi è segnatamente un errore essenziale quando esso concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede negli affari (DTF 129 III 365 consid. 5.3). Affinchè un errore essenziale possa essere riconoscibile, è pure necessario che, secondo la buona fede in affari, la controparte abbia potuto ravvisare che per l’altra parte questa determinata condizione di fatto costuituiva una condizione del contratto (DTF 118 II 297 consid. 2). Secondo la giurisprudenza sviluppata in applicazione dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO, anche un errore dovuto a negligenza comporta in linea di principio l’annullabilità del negozio giuridico. Tuttavia, se una parte non si preoccupa al momento della stipula del contratto di chiarire una particolare questione che manifestamente si pone, la controparte può dedurne che essa fosse priva di importanza per la parte che non l’ha sollevata (DTF129 III 365 consid. 5.3).
Con il suo scritto del 12 dicembre 2008 (doc. 5), inviato alla locatrice, l’appellante si è lamentata dell’impossibilità di far uso dell’oggetto locato in seguito al mancante sostegno dei carri ponte, agli ingenti costi non preventivati dovuti alla carenza dell’impianto elettrico, alla presenza di falde friatiche che impedivano l’installazione dei macchinari e agli ingenti costi, superiori al previsto, necessari per la creazione degli uffici. Orbene l’escussa si è limitata a far valere i citati difetti senza fornire qualsivoglia riscontro oggettivo atto a dimostrare quanto eccepito. D’altro canto non solo non ha reso verosimile che le citate specificità dell’immobile, da lei ritenute carenti, erano condizioni irrinunciabili per la stipula della locazione, ma dall’esame del contratto emerge che la conduttrice, al momento della sua sottoscrizione, ha dato atto del fatto che le superfici erano state da lei debitamente esaminate e ritenute conformi alle condizioni contrattuali (doc. B punto 6.1). Da questa conferma la locatrice poteva dedurre, secondo la buona fede in affari, che l’oggetto locato corrispondeva alle richieste dell’escussa. La appellata non poteva pertanto ravvisare nel comportamento della conduttrice che per quest’ultima le citate specificità, ritenute carenti, costituivano una condizione del contratto. Momento determinante al fine del giudizio sulla natura essenziale dell’errore è quello della sua firma (DTF 132 III 737 consid. 2). L’appellante non ha pertanto reso verosimile di essere incorsa in un errore essenziale ai sensi dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO.
b)L’appellante fa poi valere di avere rescisso il contratto di locazione prima della sua entrata in vigore, non avendo mai preso posseso dell’ente locato per i difetti riscontrati, per cui non sarebbe più dato un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione.
Il contratto di locazione costituisce un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per la pigione e i costi accessori solo per la durata del contratto. Nel caso in cui il contratto è stato validamente disdetto oppure qualora è scaduto, il rigetto non può più essere concesso per pretese sorte dopo la disdetta o dopo la scadenza. L’eccezione del conduttore, secondo il quale il contratto di locazione sarebbe stato disdetto validamente, per cui il locatore non ha più diritto ai canoni, deve essere resa verosimile. Il giudice del rigetto deve verificare se la disdetta è stata formulata validamente. Nel caso di disdetta straordinaria da parte del conduttore, questi deve rendere verosimile il motivo straordinario di disdetta. A questo proposito va osservato che nel caso di locazione di immobili una disdetta straordinaria si giustifica solo per motivi gravi rispettivamente per motivi importanti. Per questo l’eccezione non può essere accolta “alla leggera” (Staehelin, op. cit., n. 116 ad art. 82; Stücheli, op. cit., pag. 363 e 366/367; SJZ 98 (2002) N. 16/17 pag. 422).
Il contratto di locazione in oggetto è stato stipulato il 13 ottobre 2008 con inizio il 1. gennaio 2009 (doc. B) per una durata di 5 anni fino al 31 dicembre 2013. Con la firma del contratto la conduttrice ha riconosciuto il suo obbligo di pagare la pigione non solo per la durata del possesso dell’oggetto locato, bensì per tutta la durata del contratto (DTF 134 III 267, 272 consid. 3). L’appellante fa valere la restituzione anticipata dei fabbricati presi in locazione in seguito a gravi difetti (doc. 5). Come ritenuto sub a) la conduttrice si è limitata ad affermare l’esistenza di difetti, senza tuttavia produrre qualsivoglia riscontro oggettivo atto a rendere verosimile quanto da lei asserito. Il già citato punto 6.1. del contratto induce inoltre a ritenere che l’oggetto della locazione era conforme alle condizioni contrattuali. Ciò porta pure ad escludere l’applicazione dell’art. 258 CO, secondo il quale se il locatore consegna la cosa locata con difetti che ne escludono o diminuiscono notevolmente l’idoneità all’uso a cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Nell’ambito di questa procedura non può pertanto essere ritenuto che il contratto di locazione doc. B sia stato validamente rescisso, per cui costituisce un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione. D’altro canto l’appellante non ha fatto valere di avere presentato alla locatrice un nuovo conduttore soddisfacente le condizioni poste dall’art. 264 cpv. 1 CO. Orbene, secondo la recente giurisprudenza del Tribunale federale, nel caso di una restituzione anticipata della cosa locata senza l’indicazione di un nuovo conduttore che soddisfi le condizioni poste dall’art. 264 cpv. 1 CO, il contratto di locazione mantiene la sua qualità quale titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione (DTF 134 III 267, 272 consid. 3). Il contratto di locazione in oggetto rimane, come correttamente ritenuto dal primo giudice, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pigione del mese di febbraio 2009 posta in esecuzione.
3.L’appello va respinto.
Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
1.L’appello è respinto.
2.La tassa di giustizia di fr. 370.--, già anticipata dall’appellante, resta a carico di AP 1, la quale rifonderà a AO 1 fr. 500.-- a titolo di indennità.
3.Intimazione: -;
-.
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Giacchè il valore litigioso della vertenza è di fr. 31'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF).