Incarto n. 16.2000.00077
Lugano 3 novembre 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 21 luglio 2000 presentato da
__________ e __________ patr. dall'avv. __________
contro
la sentenza 11 luglio 2000 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 26 luglio 1999 nei confronti di
__________ patr. dall'avv. __________
con la quale le istanti hanno chiesto l'annullamento della decisione 8 luglio 1999 dell'Ufficio di conciliazione di Breganzona che ha decretato la liberazione a favore del locatore della garanzia di fr. 7'950.- oltre interessi da loro prestata nell'ambito di un contratto di locazione;
domanda respinta dal primo giudice;
lette le osservazioni al ricorso, presentate dal convenuto in data 22 agosto 2000;
esaminati gli atti dell'incarto;
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 1° marzo 1996 __________ ha sottoscritto con la __________, rappresentata da __________, un contratto di locazione della durata di 15 anni, avente per oggetto locali commerciali adibiti a esercizio pubblico in uno stabile di sua proprietà a __________ (doc. 2). Il contratto, che è pure stato sottoscritto per avallo personale da __________ e __________, prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 7'950.-, ciò che è regolarmente avvenuto ad opera delle istanti su un conto presso la __________ (doc. 3). A dipendenza di difficoltà finanziarie della società conduttrice e del mancato pagamento delle pigioni, la locazione si è conclusa anzitempo, con la restituzione anticipata dei locali e la locazione a un nuovo conduttore a far tempo dal 1° luglio 1998 (doc. 4).
2. Con istanza 7 giugno 1999 __________ ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _________ chiedendo la liberazione a suo favore della garanzia a parziale copertura del proprio credito per pigioni e spese accessorie rimaste insolute che ammonterebbe a complessivi fr. 22'320.-, ovvero in relazione al periodo 1° novembre 1997 - 1° luglio 1998. Con decisione 8 luglio 1999 l’Ufficio di conciliazione ha accolto la domanda del locatore, ordinando la liberazione a favore di quest'ultimo della garanzia a suo tempo versata dalle qui istanti.
3. Contro questa decisione hanno adito il pretore con istanza 26 luglio 1999 __________ e __________. Sostengono l'infondatezza della richiesta restituzione da parte del locatore sia perché questi non ha provato di vantare un credito nei loro confronti né con una sentenza condannatoria, né con un precetto esecutivo definitivo, sia perché la sua istanza all'Ufficio di conciliazione è tardiva, in quanto presentata dopo la decorrenza del termine di un anno dalla fine del contratto avvenuta al più tardi a fine marzo 1998, ossia con la presentazione al locatore di subentranti solvibili nella locazione, ancorché __________ non avesse accettato simile offerta.
Il convenuto si è opposto all’istanza ribadendo la legittimità della sua richiesta di liberazione del deposito di garanzia a parziale copertura del suo credito. Egli ha inoltre contestato l'eccezione di tardività dell'azione, siccome promossa entro il termine di un anno dalla fine del contratto, che contrariamente a quanto sostenuto dalle istanti, non deve essere stabilita a fine marzo 1998, bensì al 30 giugno 1998, data per la quale gli è stato possibile trovare un subentrante solvibile col quale ha effettivamente concluso un nuovo contratto.
4. Con il querelato giudizio il pretore, accertato che il contratto di locazione si è concluso il 30 giugno 1998 con l'inizio della locazione da parte del nuovo conduttore, ha ammesso la tempestività della richiesta di liberazione della garanzia da parte del locatore, e ha concluso per la fondatezza della medesima, avendo questi comprovato di vantare un credito per pigioni nei confronti delle conduttrici, quantificato in almeno quattro mensilità, ossia da marzo a giugno 1998.
5.Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 25 luglio 2000, __________ e __________ sono insorte contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Le ricorrenti rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto materiale (art. 257e cpv. 3 CO), in particolare per aver accolto la richiesta di liberazione del deposito di garanzia formulata dal locatore, malgrado questa non fosse stata preceduta da una sentenza che accertasse il credito per pigioni dallo stesso vantato a giustificazione della sua domanda. Censurano inoltre la valutazione delle prove per quanto attiene alla fissazione della data in cui il contratto che le concerneva deve ritenersi terminato.
Delle osservazioni 22 agosto 2000 di controparte si dirà, se necessario, nel seguito.
6. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 126 I 170 consid. 3a).
7. Secondo l'art. 257e cpv. 3 CO, disposto che le ricorrenti pretendono essere stato violato dal pretore, la banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti della locazione, o sulla base di un precetto esecutivo, rispettivamente di una sentenza passata in giudicato. Come si evince chiaramente dal testo di legge, questa norma non contiene indicazioni destinate alle parti, ma si rivolge direttamente alle banche, come depositarie delle garanzie, alle quali impone determinate cautele prima di procedere alla liberazione del deposito (Higi, in Commentario di Zurigo, n. 35 ad art. 257e CO). In quest'ottica, il locatore che intende ottenere la liberazione a suo favore della garanzia versata dalle conduttrici, non disponendo del loro accordo e neppure di un precetto esecutivo definitivo nei loro confronti, deve poter presentare alla banca una sentenza passata in giudicato che autorizzi tale svincolo o che addirittura lo ordini direttamente (Higi, op.cit., ibidem, n. 38 e 39; Commentario SVIT, ed. 2, n. 24 ad art. 257e CO). Questa sentenza, che deve emanare da un'autorità giudiziaria civile, oltre a esprimersi sulla richiesta di svincolo della cauzione, deve evidentemente pronunciarsi sul credito che il locatore intende opporre in compensazione alla garanzia di spettanza del conduttore.
In concreto, contrariamente a quanto preteso dalle ricorrenti, l'accertamento del credito del locatore non deve quindi avvenire in separata sede, ma può avvenire contestualmente alla domanda di svincolo, proprio come nel caso in esame. In tal senso, confermando la decisione dell'Ufficio di conciliazione, il pretore non ha pertanto violato nessuna norma di diritto sostanziale.
Né il primo giudice ha valutato in modo arbitrario le risultanze istruttorie per quanto riguarda il credito del locatore. Al contrario, dalle stesse è chiaramente emerso che le conduttrici erano in mora con il pagamento delle pigioni e delle spese accessorie. In sede di interrogatorio formale esse hanno infatti ammesso che "da un determinato momento abbiamo interrotto il pagamento delle pigioni". Se è vero che, nella stessa sede, le istanti non hanno fornito nessuna indicazione di tempo sul fatto di sapere da quando abbiano interrotto i pagamenti, è altrettanto vero che l'affermazione del locatore secondo cui esse hanno sospeso i versamenti a far tempo dal 1° novembre 1997, prima ancora di trovare riscontro almeno indiretto nella deposizione del teste __________, non è stata da loro affatto contestata. Pertanto, si volesse anche considerare la fine della locazione per il 30 marzo 1998 (ciò che le ricorrenti hanno chiaramente sostenuto in prima sede), il credito del locatore, corrispondente a cinque mensilità e alle rispettive spese accessorie (ossia pari a fr. 13'950.-), supera ampiamente l'ammontare della garanzia litigiosa.
8. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso deve essere respinto, con l'addebito della tasse e spese di giustizia alla parte soccombente (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 21 luglio 2000 di __________ e __________ è respinto.
2. Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 200.-, già anticipate dalle ricorrenti, rimangono in solido a loro carico con l'obbligo, pure solidale, di versare al resistente l'importo di fr. 300.- a titolo di ripetibili per questa sede.
3. Intimazione a:
– __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria