Incarto n. 12.2019.103
Lugano 29 maggio 2020/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.31 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 8 febbraio 2017 da
AO 1 AO 2 tutti patrocinati da PA 2
contro
AP 1 patrocinato dall’ PA 1
con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di fr. 39'892.50 a titolo di pigioni arretrate e risarcimento dei danni;
domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che con azione riconvenzionale ha chiesto la condanna degli attori al versamento di fr. 15'472.-, cui gli attori si sono integralmente opposti;
richieste sulle quali il Pretore ha statuito con sentenza 15 maggio 2019, accogliendo la petizione e respingendo la domanda riconvenzionale;
appellante il convenuto con appello 17 giugno 2019 con cui chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere parzialmente la petizione per l’importo di fr. 700.- e integralmente l’azione riconvenzionale, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 13 settembre 2019 gli attori postulano la reiezione del gravame, pure con protesta delle spese giudiziarie di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 5 marzo 2015 AO 1 e AO 2 hanno concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1° maggio 2015, l’appartamento di 4 ½ locali (PPP __________, fondo base mappale n. __________ RFD Massagno) situato nello stabile denominato “__________” in via __________ a __________. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di tre mesi, la prima volta il 30 aprile 2018, prevedeva, tra l’altro, una pigione mensile di fr. 4'000.- oltre ad un acconto di fr. 200.- per le spese accessorie, con conguaglio annuale (doc. B).
B. Con rogito 18 marzo 2015 AO 1 eAO 2, in qualità di comproprietari in ragione di ½ ciascuno della PPP __________, fondo base mappale n. __________ RFD __________, hanno concesso a AP 1 un diritto di compera sulla menzionata PPP, con l’intento di quest’ultimo di adibirla a residenza primaria una volta ottenuto il permesso di dimora tipo B UE/AELS. Il rogito specificava inoltre che in caso di mancato ottenimento del predetto permesso o dell’autorizzazione LAFE, il contratto era da intendersi come nullo e non avvenuto, con restituzione di eventuali prestazioni già fornite. Il contratto prevedeva che il diritto di compera poteva essere esercitato fino al 30 marzo 2016 e che l’immissione in possesso del bene immobile sarebbe avvenuta il 1° maggio 2015 in base al contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 5 marzo 2015, di cui era parte integrante. In caso di esercizio del diritto di compera entro la scadenza, l’integralità delle pigioni solute sarebbe stata dedotta dal prezzo di acquisto. In caso contrario, la somma di fr. 12'000.- versata quale acconto sul prezzo di vendita, sarebbe rimasta acquisita ai comproprietari a titolo di pena convenzionale (doc. 4).
C. Con scritto 10 settembre 2015 AP 1 è stato diffidato dai locatori a versare la pigione per il mese di settembre 2015 (di fr. 4'200.-) entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuoso il termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C inc. SO.2015.5411 richiamato). Con modulo ufficiale 12 ottobre 2015 i locatori hanno notificato al conduttore la disdetta del contratto con effetto a decorrere dal 30 novembre 2015 (doc. D inc. SO.2015.5411 richiamato). A fronte della mancata riconsegna dell’ente locato entro tale scadenza, con istanza 4 dicembre 2015 i locatori hanno chiesto lo sfratto di AP 1. Su richiesta degli istanti, con decisione 9 febbraio 2016 la procedura di espulsione è stata stralciata dai ruoli per acquiescenza del conduttore, ritenuto che quest’ultimo con raccomandata 5 febbraio 2016 aveva restituito l’ultima chiave ai locatori (inc. SO.2015.5411 richiamato).
D. Con raccomandata 12 febbraio 2016 i locatori hanno comunicato a AP 1 di ritenerlo responsabile dei difetti rilevati durante il sopralluogo effettuato quel medesimo giorno, poi quantificati con successivo scritto 22 febbraio 2016 (doc. E, doc. G).
E. Con petizione 8 febbraio 2017, previa rinuncia unilaterale alla procedura di conciliazione giusta l’art. 199 cpv. 2 CPC, AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 39'892.50 oltre interessi al 5% dal 12 febbraio 2016 a titolo di pigioni arretrate (fr. 25'200.- per i mesi da settembre 2015 a febbraio 2016) e di risarcimento dei danni (fr. 11'340.- per “danni facciata”, fr. 2'652.50 per “danni parquet” e fr. 700.- quale rimborso delle spese per la procedura di espulsione). Il convenuto si è opposto alle pretese degli attori, ad eccezione dell’importo di fr. 700.- per gli oneri processuali della procedura di sfratto, e con domanda riconvenzionale 25 aprile 2017 ha postulato la condanna degli attori al pagamento della somma di almeno fr. 15'472.- (fr. 12'000.- a titolo di penale per il mancato esercizio del diritto di compera; fr. 2'499.- a titolo di risarcimento del danno; fr. 972.- per spese di trasloco e deposito mobili e fr. 1.- a titolo di torto morale). Gli attori in replica hanno riconfermato le loro domande e argomentazioni e in risposta riconvenzionale si sono opposti alle richieste del convenuto, rilevando come la domanda fosse da ritenere inammissibile poiché non seguirebbe la procedura ordinaria dell’azione principale e contestando nel merito la fondatezza delle pretese. In sede di duplica e di replica riconvenzionale le parti si sono riconfermate nelle rispettive e antitetiche allegazioni e domande.
F. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con sentenza 15 maggio 2019 qui impugnata, ha accolto la petizione, condannando il convenuto a versare agli attori in solido l’importo di complessivi fr. 39'892.50, oltre interessi, e ha posto gli oneri processuali di fr. 3'000.- a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili, mentre ha respinto integralmente la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico del convenuto con l’obbligo di rifondere agli attori fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
G. Con appello 17 giugno 2019 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione limitatamente a fr. 700.- e di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale, con protesta delle spese giudiziarie di entrambe le sedi. Con osservazioni (corretto: risposta) 13 settembre 2019 gli attori si sono opposti integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili di appello.
Considerato
in diritto: 1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Entro il medesimo termine deve essere inoltrata la risposta (art. 312 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie, l’appello 17 giugno 2019, introdotto nel termine di 30 giorni dall’avvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo. Parimenti tempestiva è la risposta introdotta entro il termine assegnato da questa Camera.
2. Nella sentenza impugnata il Pretore ha accertato che l’ente locato aveva ottenuto l’abitabilità da parte del Comune il 16 aprile 2015 e ha pertanto considerato infondata la contestazione del convenuto sul tema. In merito agli asseriti difetti il primo giudice ha rilevato che effettivamente nel corso della primavera/estate del 2015 nell’ente locato vi era stato un problema di umidità ma che lo stesso era stato risolto grazie a una serie di interventi, terminati entro la fine di agosto 2015, e che per tale periodo il convenuto aveva potuto beneficiare di un’importante riduzione della pigione. Egli ha infine rilevato che l’istruttoria non aveva permesso di dimostrare l’esistenza di difetti successivi al mese di agosto 2015. Ritenuto che il conduttore aveva riconsegnato la terza e ultima chiave solo con la raccomandata del 5 febbraio 2016, lo ha condannato al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie per il periodo settembre 2015 – febbraio 2016, per un importo complessivo di fr. 25'200.-. Il Pretore, premesso che la notifica era tempestiva, ha ritenuto il conduttore responsabile per i danni riscontrati nell’ente locato (fr. 11'340.- per il rifacimento della facciata dello stabile; fr. 2'652.50. per il parquet della cucina) e ha accolto la pretesa di fr. 700.- a titolo di rimborso delle spese e delle ripetibili della procedura di sfratto. Quanto alla riconvenzionale, invece, il primo giudice per motivi di economia processuale l’ha dichiarata ammissibile in ordine mentre l’ha respinta nel merito. Egli, appurato che il diritto di compera non era stato esercitato entro la scadenza fissata dal rogito e che non vi era alcun motivo imputabile agli attori, ha ritenuto dovuta la pena convenzionale di fr. 12'000.-, respingendo la relativa pretesa di rimborso del convenuto. Il Pretore, infine, non ha riconosciuto al conduttore il risarcimento delle spese per asseriti danni, non dimostrati, e respinto la pretesa di torto morale.
3. L’appellante contesta la conclusione del Pretore secondo cui l’appartamento sarebbe stato abitabile a partire dal 16 aprile 2015. A suo dire, l’ente locato di fatto non sarebbe stato abitabile fino alla fine di agosto 2015 a causa della presenza costante di umidità e muffe, ciò che avrebbe dovuto comportare la riduzione integrale della pigione. Per questo motivo egli non avrebbe potuto “installare la propria dimora all’interno dell’appartamento locato”, ciò che lo avrebbe indotto a disdire il contratto di locazione per tale data e a non esercitare il diritto di compera (appello ad 10.1).
La censura è irricevibile in ordine poiché in contrasto con le esigenze di motivazione poste dall’art. 311 cpv. 1 CPC, limitandosi l’appellante a trascrivere ampi stralci delle sue conclusioni (vedi conclusioni 27 luglio 2018 capitolo “Problematiche di umidità e infiltrazioni d’acqua”, pag. 4) e riproporre la sua versione dei fatti, senza confrontarsi con le motivazioni e le argomentazioni del Pretore (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1).
La stessa è pure infondata già solo per il fatto che, contrariamente a quanto pretende l’appellante, il primo giudice, pur rilevando che l’appartamento era stato dichiarato abitabile a partire dal 16 aprile 2015, ha anche accertato che nel corso della primavera/estate 2015 erano effettivamente emersi problemi di umidità, i quali erano tuttavia stati risolti grazie a una serie di interventi terminati entro la fine di agosto 2015 e che per tutto il periodo in cui erano stati effettuati i lavori, il conduttore aveva potuto beneficiare di un’ importante riduzione della pigione. Per il resto, nulla agli atti permette di ritenere che durante tale periodo l’appartamento fosse completamente inabitabile, la deposizione del perito comunale secondo cui l’appartamento non sarebbe stato “fruibile” riferendosi unicamente al periodo dell’ultimo intervento concernente la problematica dell’umidità, ovvero quello intervenuto nel mese di agosto 2015, quando peraltro il conduttore era assente per vacanza (cfr. deposizione AP 1 e AO 2 verbale 17 maggio 2018, pag. 4 e 5; teste __________ R__________, verbale 21 marzo 2018, pag. 2).
4. L’appellante ripropone in questa sede la tesi secondo cui egli avrebbe disdetto il contratto di locazione con effetto al 30 agosto 2015, al momento in cui avrebbe lasciato l’appartamento informando i locatori della circostanza. Il fatto di avere riconsegnato la terza e ultima chiave solo nel mese di febbraio 2016 sarebbe “inconferente rispetto alla reale data di riconsegna dell’appartamento” (appello ad 10.2).
La censura è irricevibile in ordine non adempiendo alle esigenze di motivazione poste dall’art. 311 cpv. 1 CPC. L’appellante, ancora una volta, si limita a trascrivere ampi stralci delle sue conclusioni (vedi conclusioni 27 luglio 2018, ad. 3 pag. 3 e 4) e a ripetere la sua versione dei fatti, senza confrontarsi con le motivazioni e le argomentazioni del Pretore e senza spiegare in fatto e in diritto perché la conclusione del primo giudice sarebbe errata. Le argomentazioni dell’appellante sono comunque palesemente infondate. Giusta l’art. 267 cpv. 1 CO, il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. La restituzione presuppone in particolare la consegna di tutte le chiavi e, cumulativamente, anche lo sgombero dei beni che non appartengono al locatore e la pulizia dei locali (DTF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016, consid. 4.2 con rinvii; 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1; DTF 4A_456/2012 del 4 dicembre 2012, consid. 2.1; ICCA del 7 luglio 2017, inc. 11.2015.74, consid. 6a; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 8a ed., Zurigo 2012, n. 31/7, pag. 684 e seg.). In concreto, è pacifico che l’appellante ha inviato ai locatori la terza e ultima copia delle chiavi solo con lo scritto raccomandato 5 febbraio 2016 (inc. SO.2015.5411 richiamato), di modo che la riconsegna dei locali ai sensi del predetto disposto è avvenuta solo a tale data. Per principio invalso il conduttore, qualora non restituisca i locali al termine della locazione, deve corrispondere al locatore, per occupazione illecita dei vani, un’indennità pari alla pigione pattuita. L’omessa restituzione configura infatti la violazione di un obbligo contrattuale risultante dall’art. 267 CO e conferisce al locatore il diritto di pretendere il risarcimento del danno in virtù dell’art. 97 CO. Ne discende che anche nell’ipotesi sostenuta dall’appellante, secondo cui egli avrebbe disdetto il contratto di locazione per la fine di agosto 2015 (circostanza questa comunque non dimostrata), ritenuto che la restituzione dell’ente locato è avvenuta solo il 5 febbraio 2016, egli è comunque tenuto a corrispondere ai locatori l’importo complessivo di fr. 25'200.- a titolo di indennità per occupazione illecita dell’ente locato per il periodo settembre 2015 – febbraio 2016 (fr. 4'200.- x 6 mesi).
L’appello su questo punto è pertanto respinto e la decisione del Pretore confermata.
5. L’appellante contesta in seguito il giudizio pretorile laddove ha riconosciuto la pretesa degli attori di fr. 11'340.- a titolo di risarcimento delle spese per la riparazione del danno alla facciata dello stabile, causato dal gazebo del conduttore che non era stato debitamente fissato al pavimento del terrazzo. A suo dire, il danno alla facciata non può essergli imputato. Egli avrebbe infatti ancorato il gazebo al pavimento in legno del terrazzo “utilizzando delle fascette di plastica rinforzata”. Queste sarebbero state tagliate dagli artigiani che hanno eseguito i lavori di rifacimento delle facciate del condominio nel corso del mese di luglio e di agosto 2015 per lavorare sui ponteggi. Essi avrebbero poi omesso di rimetterle una volta terminati i lavori.
La censura, irricevibile in ordine per carente motivazione ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC, limitandosi l’appellante, ancora una volta, a ribadire la propria versione dei fatti, ricopiando ampi stralci delle conclusioni (conclusioni, pag. 8), è pure infondata. L’istruttoria non ha infatti dimostrato le circostanze addotte dal convenuto a sostegno della sua tesi. Dalle foto del 6 luglio 2015 nulla si evince: dalle stesse si nota unicamente che sul terrazzo era posato del materiale da lavoro, ciò non è sicuramente sufficiente per ammettere che il gazebo era stato fissato al pavimento dal convenuto, rispettivamente che gli operai al termine dei lavori di rifacimento alla facciata non si sono curati di rimettere in sicurezza la tenda. Anzi, dalla deposizione dei testi risulta piuttosto che il convenuto non si era premurato di fissare il gazebo al pavimento del terrazzo, tanto che sullo stesso era assente qualsiasi segno di ancoraggio (verbale audizione 24 gennaio 2018, testi __________ D__________, pag. 4, __________ T__________, pag. 3, __________ G__________, pag. 2) di modo che la conclusione del Pretore deve essere confermata anche su questo punto.
6. L’appellante rimprovera il primo giudice per avere riconosciuto l’importo di fr. 2'652.50 a titolo di risarcimento del danno al parquet della cucina. Al riguardo il conduttore contesta di avere aderito alle risultanze del verbale di riconsegna del 12 febbraio 2016, poiché esso è stato allestito “in assenza di contradditorio”, non avendo egli partecipato al sopralluogo di medesima data. Il convenuto osserva altresì che i danni al parquet non potrebbero essergli imputati, essendo stati causati dai macchinari installati dagli artigiani incaricati dagli attori di risolvere i problemi di umidità nel mese di agosto 2015.
6.1 Per quanto attiene all’assenza di contradditorio, il Pretore, pur rilevando che la verifica dei locali e l’allestimento del verbale di constatazione erano stati effettuati dai locatori in assenza del convenuto, ha ritenuto che il documento in questione configurasse un valido verbale di riconsegna, stante l’assenza di contestazioni da parte del conduttore, a cui il verbale era stato inviato il medesimo giorno. La censura dell’appellante è irricevibile in ordine per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Egli si limita infatti a ripetere l’argomentazione già espressa in prima sede senza confrontarsi con le motivazioni del primo giudice, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la sua conclusione sarebbe errata. La stessa è a ben vedere inconferente ai fini del giudizio, ritenuto che il convenuto non ha mai contestato negli allegati introduttivi l’esistenza del danno al parquet, limitandosi ad addurre che lo stesso sarebbe stato causato dagli artigiani intervenuti per risolvere il problema di umidità nel mese di agosto 2015. Vale infine la pena osservare che l’“assenza di contradditorio” è da ascriversi unicamente alla volontà del conduttore di non partecipare al sopralluogo, malgrado l’esplicito invito dei locatori in tal senso (doc. Q). Dagli atti non risulta che il conduttore abbia in qualche modo contestato le modalità di verifica dei locali o di allestimento del verbale, di modo che, come rettamente considerato dal primo giudice, egli è malvenuto a contestarne ora le modalità.
6.2 In merito alla circostanza addotta dall’appellante a sostegno della sua tesi, secondo cui il danno al parquet sarebbe stato causato dagli artigiani intervenuti per risolvere il problema di umidità nel mese di agosto 2015, la stessa non è stata confermata dall’istruttoria, dalla quale non risulta nemmeno che il convenuto, contestualmente alla fine dei lavori degli artigiani, abbia segnalato ai locatori l’esistenza di danni a loro ascrivibili.
Ne discende che, in assenza di ulteriori contestazioni in merito alla validità e alla tempestività della notifica nonché all’entità del danno, la decisione del Pretore sul tema merita conferma.
7. L’appellante propone infine di accogliere integralmente la sua domanda riconvenzionale, senza tuttavia spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui la decisione del primo giudice sarebbe errata e con ciò da riformare. Le relative critiche, del tutto generiche, sono irricevibili per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
8. Ne discende la reiezione del gravame e la conferma del giudizio di prime cure (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le tasse e le spese per la procedura d’appello sono poste interamente a carico dell’appellante, risultato soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC), che deve inoltre rifondere alla controparte un’equa indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b).
L’importo ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr. 15'000.-.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L’appello 17 giugno 2019 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza la sentenza 15 maggio 2019 della Pretura di Lugano, sezione 4, è confermata.
2. Gli oneri processuali di fr. 3'500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli attori in solido fr. 2'000.- per ripetibili d’appello.
3. Notificazione:
- ; - .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).