Incarto n. 12.2016.92
Lugano 23 ottobre 2017/rn
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.19 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 AP 2 tutti rappr. dall’ RA 1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 41'030.75 oltre interessi al 5% dal 15 luglio 2013;
domanda avversata dalla controparte, che con azione riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al versamento di fr. 8'600.- a titolo restituzione del deposito garanzia oltre interessi al 5% dal 5 maggio 2003, nonché di fr. 2'730.52 a titolo di rimborso delle eccedenze per spese accessorie, oltre interessi dalla data della risposta;
richieste sulle quali il Pretore ha statuito con sentenza 30 maggio 2016, con cui ha accolto parzialmente la petizione per l’importo di fr. 14'512.60 oltre interessi e ha respinto la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico dei convenuti in solido in ragione di 2/7 e a carico dell’attrice in ragione di 5/7, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 2'800.- a titolo di ripetibili ridotte;
appellanti i convenuti con atto di appello 30 giugno 2016 con cui chiedono la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la domanda riconvenzionale limitatamente all’importo di fr. 8'600.-, con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 19 agosto 2016 l’attrice postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto di data 11 aprile 2003 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e AP 2 il ristorante con alloggio di sua proprietà denominato __________ sito a __________. Il contratto prevedeva una pigione mensile netta di fr. 4'300.-, oltre fr. 300.- a titolo di acconto spese accessorie, e il versamento di fr. 8'600.- a titolo di deposito garanzia. La locazione ha avuto inizio il 1° maggio 2003 (doc. B). Dopo la sua stipulazione il contratto di locazione è stato sostituito da due nuovi contratti, il primo sottoscritto nel 2004 e il secondo nel 2005 (doc. C, D), nei quali è stato specificato che la somma di fr. 8'600.- prevista a titolo di garanzia era stata versata dai conduttori a inizio della locazione (clausola n. 4 doc. C e D). La locazione è terminata per accordo delle parti il 28 febbraio 2013 (doc. 3) e i locali sono stati liberati il 10 aprile 2013 (doc. 4).
B. Con scritti 25 aprile 2013 e 4 luglio 2013 AO 1 ha chiesto ai due conduttori il pagamento dell’importo complessivo di fr. 41'030.70 a titolo di pigioni, conguaglio spese accessorie e risarcimento danni (doc. D, G), cui AP 1 e AP 2 non hanno dato seguito. Il 19 dicembre 2013 la locatrice ha pertanto adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, il quale, constatato che il tentativo di conciliazione era fallito, ha rilasciato a AO 1 l’autorizzazione ad agire (doc. A).
C. Con petizione 6 giugno 2014 la locatrice ha convenuto i conduttori dinanzi alla Pretura di Locarno-Campagna, chiedendo la loro condanna in solido al pagamento dell’importo complessivo di fr. 41'030.75 oltre interessi al 5% dal 15 luglio 2013, così composto: fr. 14'446.- a titolo di pigioni per i mesi di febbraio e marzo 2013, nonché pro rata per 20 giorni di aprile 2013; fr. 6’694.90 a titolo di risarcimento del danno per la sostituzione di una tenda da sole danneggiata; fr. 2'680.- per interventi al sistema idraulico; fr. 6'720.- per interventi al sistema elettrico; fr. 10'489.85 quale conguaglio delle spese accessorie per gli anni 2010 – 2011. Con risposta 22 settembre 2014 i convenuti si sono opposti alla petizione, riconoscendo tuttavia di non avere corrisposto la pigione per il mese di febbraio 2013 pari a fr. 5'938.45. Con domanda riconvenzionale essi hanno chiesto la restituzione del deposito di garanzia di fr. 8'600.- e della somma di fr. 2'730.52 a titolo di spese accessorie asseritamente pagate in eccesso per il periodo 2005-2013, ponendo tali importi in parziale compensazione con le pretese dell’attrice, la quale con risposta riconvenzionale si è opposta alle pretese dei conduttori. Esperita l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno confermato le rispettive contrapposte domande di giudizio.
D. Con sentenza 30 maggio 2016 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la petizione, condannando i convenuti in solido al pagamento di fr. 14'512.60 oltre interessi, e ha respinto integralmente la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico dei convenuti in solido in ragione di 2/7 e la rimanenza di 5/7 a carico dell’attrice, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 2'800.- a titolo di ripetibili ridotte.
E. Con appello 30 giugno 2016 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la domanda riconvenzionale per fr. 8'600.- con conseguente modifica del dispositivo sulle spese processuali e sulle ripetibili. Con risposta all’appello 19 agosto 2016 AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese giudiziarie di secondo grado. Gli argomenti delle parti saranno ripresi, per quanto necessario, nei considerandi in diritto.
Considerato
in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
L’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione impugnata è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel termine fissato da questa Camera, tenuto conto della sospensione giusta l’art. 145 cpv. 1 lett. b CPC.
Nelle controversie patrimoniali l'appello è ammissibile se il valore litigioso secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata raggiunge almeno fr. 10 000.- (art. 308 cpv. 2 CPC), in concreto fr. 41'030.75. Da qui, l’appellabilità della sentenza pretorile.
3. Il Pretore aggiunto ha ritenuto pacifico che il rapporto di locazione era terminato per accordo delle parti il 28 febbraio 2013 e che i convenuti avevano liberato e riconsegnato i locali dell’esercizio pubblico il 10 aprile 2013. Egli ha quindi riconosciuto alla locatrice il canone di locazione per il mese di febbraio 2013 pari a fr. 5'938.45 (ammesso dagli stessi convenuti) e fr. 7'917.95 a titolo di risarcimento per l’occupazione dell’esercizio pubblico dalla fine della locazione fino alla data di riconsegna dei locali il 10 aprile 2013. Il primo giudice, ritenuto che la locatrice non aveva provato le pretese concernenti le spese accessorie per gli anni 2010 - 2012, ha accolto la domanda limitatamente all’importo di fr. 656.20 riconosciuto dai convenuti. Il Pretore aggiunto ha infine ritenuto tardive le notifiche dei presunti danni alla tenda da sole, al sistema elettrico e a quello idraulico e ha respinto le relative pretese. In merito alla domanda riconvenzionale il primo giudice ha respinto la pretesa dei conduttori relativa alla restituzione di spese accessorie pagate in eccesso per gli anni 2010 – 2012. Per quanto riguarda la richiesta di restituzione dell’importo versato a titolo di garanzia per gli affitti di fr. 8'600.- il Pretore aggiunto ha accertato che tale importo era stato versato a inizio locazione dai conduttori ma non era stato depositato dalla locatrice su un conto deposito garanzia vincolato. Il primo giudice, ritenendo non contestato il fatto che i conduttori durante il primo anno di locazione non avevano pagato l’equivalente di due pigioni mensili per complessivi fr. 8'600.-, ha concluso che la locatrice aveva correttamente compensato la somma versata a titolo di deposito garanzia con quanto non corrispostole a titolo di canone di locazione, respingendo la pretesa dei conduttori.
4. Con l’appello in rassegna i conduttori rimproverano al Pretore aggiunto un errato accertamento dei fatti e una violazione del diritto per avere concluso che la locatrice aveva imputato l’importo di fr. 8'600.- da loro versato a inizio locazione a titolo di garanzia degli affitti su due pigioni che essi non avrebbero corrisposto per l’anno 2003. A loro dire, quest’ultima circostanza non sarebbe mai stata allegata dalla locatrice e rimproverano il primo giudice per avere considerato una posizione che nemmeno la presunta creditrice avrebbe mai invocato.
4.1. Nelle cause rette dal principio dispositivo sono le parti a dovere allegare i fatti sui quali fondano le loro domande e per ognuno dei fatti allegati esse devono indicare le prove delle quali intendono prevalersi (art. 55 cpv. 1 CPC). Con la petizione l’attore è tenuto a allegare i fatti sui quali fonda la propria pretesa (art. 221 cpv. 1 lett. d CPC) mentre il convenuto con la risposta deve specificare quali fatti, così come esposti dall’attore, riconosce o contesta (art. 222 cpv. 2 CPC). Una contestazione globale o generica non è di principio sufficiente e chi contesta una pretesa deve spiegare le proprie obiezioni in modo da permettere all’attore di capire quali fatti sono contestati e di fornire le prove delle quali porta l’onere (DTF 141 III 433 consid. 2.6).
4.2 In concreto i conduttori con risposta e azione riconvenzionale 22 settembre 2014 hanno chiesto la restituzione dell’importo di fr. 8'600.- da loro versato a inizio locazione a titolo di garanzia, rilevando come la locatrice non aveva mai provveduto a depositare tale importo su un conto garanzia e affitti vincolato e come la stessa non aveva mai fatto valere delle pretese su tale importo. La locatrice, con la risposta e la duplica riconvenzionale, si è limitata a sostenere, in maniera del tutto generica, la temerarietà dell’azione riconvenzionale. Negli allegati dell’azione principale l’attrice ha unicamente sostenuto la tesi del mancato versamento dell’importo di fr. 8'600.- a titolo di deposito garanzia, senza mai allegare di avere computato tale somma su due pigioni asseritamente non pagate dai convenuti nel 2003. Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto, la locatrice non si è affatto prevalsa dell’argomento di avere imputato il deposito garanzia su due pigioni non corrisposte per l’anno 2003. L’accertamento della compensazione del deposito garanzia con le pigioni asseritamente non corrisposte nel 2003 esula pertanto dall’ambito fattuale allegato dalle parti. Ne discende che il Pretore aggiunto ha leso il diritto, in particolare gli artt. 55 cpv 1, 221 cpv. 1 lett. d e 222 cpv. 2 CPC, in forza dei quali, nel processo retto dal principio dispositivo, le parti devono allegare i fatti su cui poggiano le loro domande e il giudice deve attenervisi.
5. Giova inoltre rammentare, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto, che il locatore non può compensare dei crediti per pigioni non pagate con l’importo versato a titolo di garanzia degli affitti (Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8a ed., 15/2.3, pag. 266 segg. con numerosi riferimenti). Ciò a maggior ragione nel caso concreto, ove la locatrice, contravvenendo agli obblighi legali e contrattuali, non ha provveduto a versare la garanzia su un conto vincolato. La conclusione del Pretore aggiunto, secondo cui la compensazione è possibile nei casi come quello di specie in cui il locatore non deposita i soldi versati a titolo di garanzia e il conduttore ha dei debiti pecuniari scaduti ed esigibili nei confronti del locatore, costituisce infatti un inammissibile e ingiustificato privilegio rispetto ai locatori che, in ossequio ai loro obblighi, depositano invece la garanzia su un conto vincolato intestato al conduttore come imposto dagli artt. 257e cpv. 1 CO e 6 della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto (R.L: 3.3.2.1.4). In quest’ultima evenienza la compensazione non entra in linea di conto poiché i beni posti in garanzia, depositati su un conto vincolato intestato al conduttore, restano nel suo patrimonio e la liberazione della garanzia è possibile solo nei casi previsti dall’art. 257e cpv. 3 CO (SVIT-Kommentar, n. 18 ad art. 257e CO; Giger, Berner Kommentar, n.42 ad art. 257e CO; Lachat et al. , op. cit., 15/2.3.1, pag. 266). Inoltre, non avendo la locatrice versato la garanzia su un conto deposito vincolato, la stessa deve essere considerata quale depositaria ai sensi dell’art. 481 CO (Giger, op. cit., n. 41 ad art. 257e CO), ciò che le preclude la possibilità di estinguere l’obbligazione di restituire la somma depositata tramite compensazione (art. 125 cifra 1 CO).
6. Ne discende che l’appello dei conduttori deve essere accolto e la decisione del Pretore aggiunto riformata, nel senso che la locatrice è condannata a restituire ai conduttori in solido la somma di fr. 8'600.-, oltre interessi al 5% a far tempo dalla prima valida messa in mora, ovvero dalla data dell’inoltro dell’azione riconvenzionale (art. 102 cpv. 2 CO). L’esito dell’appello esige la modifica del dispositivo sulle spese di prima sede, nel senso che la tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 224.20 sono posti a carico dell’attrice nella misura di 6/7 e a carico dei convenuti in solido per 1/7. L’attrice rifonderà inoltre a AP 1 e AP 2 in solido un’indennità ridotta per ripetibili di prima sede di fr. 3’400.-. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 8'600.-, valore determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: I. L’appello 30 giugno 2016 di AP 1 e AP 2 è accolto.
Di conseguenza la sentenza 30 maggio 2016 del Pretore aggiunto della Giurisdizione di Locarno-Campagna, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
2. La domanda riconvenzionale è parzialmente accolta. AO 1 è tenuta a versare a AP 1 e AP 2, in solido, l’importo di fr. 8'600.- quale restituzione della garanzia affitti, oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2014.
3. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 224.20 sono poste a carico di AO 1 in ragione di 6/7, mentre per la rimanenza di 1/7 risponderanno AP 1 e AP 2 in solido, ai quali controparte rifonderà pure in solido la somma di fr. 3'400.- a titolo di ripetibili ridotte.
II. Gli oneri processuali della procedura di appello di complessivi fr. 200.-, anticipati dagli appellanti, sono a carico di AO 1 che rifonderà a AP 1 e AP 2 fr. 800.- per ripetibili di appello.
III. Notificazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).