Incarto n. 12.2008.163
Lugano 30 gennaio 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.67 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza del 18 marzo 2008 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
con cui l’istante ha chiesto di condannare la convenuta al pagamento di fr. 10'736.70 oltre interessi al 5% dal 1°gennaio 2003 su fr. 843.20, dal 1°gennaio 2004 su fr. 1'630.18, dal 1° gennaio 2005 su fr. 2'417.16, dal 1° gennaio 2006 su fr. 2'529.59 e dal 1° gennaio 2007 su fr. 3'316.57; domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza del 31 luglio 2008 ha interamente respinto;
appellante l’istante il quale con atto d’appello del 14 agosto 2008 postula la riforma del querelato giudizio nel senso che l’istanza 18 marzo 2008 sia accolta e che di conseguenza AO 1 venga condannata al pagamento di fr. 10'736.70 oltre interessi e che gli rifonda fr. 200.- di tassa di giustizia e fr. 300.- a titolo di ripetibili, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre la convenuta con osservazioni del 24 settembre 2008 chiede che venga confermata la sentenza pretorile, protestando anch’essa tasse, spese e ripetibili di seconda istanza.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:
A. AP 1, in qualità di locatore, e S__________ AG, a cui è successivamente subentrata I__________ AG, quale conduttrice, hanno sottoscritto il 30 novembre 1998 un contratto di locazione il cui oggetto era una superficie di vendita e magazzino di circa 411 mq oltre i posteggi dello stabile denominato “Centro C__________”, fondo n. __________ RFD di M__________. Il contratto prevedeva una durata iniziale di 5 anni, con opzione di protrarre il contratto per due ulteriori periodi determinati di cinque anni. La pigione annua era stata fissata a fr. 90'000.- per i primi 24 mesi e a fr. 95'000.- dal venticinquesimo mese in poi, oltre alle spese accessorie. Inoltre, le parti avevano stabilito un adeguamento della pigione “una volta all’anno al 1° gennaio, la prima volta al 1° gennaio 2002 al 60% dell’aumento annuo dell’indice nazionale svizzero dei prezzi al consumo in conformità alla pubblicazione attuale dell’ Ufficio Federale di statistica”.
B. Il 15 dicembre 2006 il locatore ha inviato una lettera raccomandata alla conduttrice comunicandole che da un controllo contabile risultavano aperte poste a suo favore relative agli “affitti indicizzati fino al 31.12.2006”, rinviando a una tabella di calcolo allegata dalla quale risultava uno scoperto di fr. 11'653.30. Sempre tramite raccomandata, l’11 gennaio 2007 la conduttrice ha contestato l’adeguamento della pigione adducendo come motivazione da una parte la sua nullità poiché non notificato come previsto dall’art. 269d CO su formulario ufficiale, dall’altra l’illegalità di una richiesta retroattiva di adeguamento, e illustrando infine il suo metodo di calcolo in relazione a un’eventuale indicizzazione della pigione. Dopo il rifiuto della proposta transattiva e la constatazione dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso della mancata conciliazione delle parti, AP 1 ha convenuto il 18 marzo 2008 davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud AO 1, chiedendone la condanna al pagamento di fr. 10'736.70 oltre interessi, corrispondente all’indicizzazione della pigione dal 1°gennaio 2003 al 1°gennaio 2007.
C. Il Pretore con sentenza del 31 luglio 2008 ha respinto l’istanza in quanto l’aumento di pigione non era stato notificato mediante formulario ufficiale come previsto dall’art. 269d CO in unione con gli artt. 19 OLAL e 16 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Ha inoltre sottolineato che in generale si doveva escludere una richiesta retroattiva di aumento di pigione, riservati casi eccezionali in cui si era in presenza di un abuso di diritto da parte del locatore.
D. AP 1 ha impugnato il giudizio pretorile con appello del 14 agosto 2008, nel quale contesta la necessità di notificare l’aumento di pigione previsto da una clausola contrattuale d’indicizzazione tramite modulo ufficiale e denunciando un abuso di diritto della controparte in quanto quest’ultima sapeva della pattuizione di indicizzazione annuale. AO 1 con le proprie osservazioni del 24 settembre 2008 ha postulato la reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile.
e in diritto:
1. Il Pretore ha respinto l’istanza dopo aver accertato che l’istante ha comunicato l’aumento della pigione tramite lettera raccomandata e non tramite il modulo ufficiale, ragione per cui esso è nullo in virtù dell’art. 269d cpv. 3 CO insieme agli art. 19 cpv. 2 OLAL e 16 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto.
2. L’appellante rimprovera al Pretore di aver ritenuto necessario il modulo ufficiale per notificare l’aumento della pigione sulla base di una clausola contrattuale di indicizzazione. Innanzitutto, egli fa notare come l’art. 269d cpv. 3 CO preveda l’uso del modulo ufficiale solo nel caso di cambiamenti unilaterali della pigione. Visto che nella fattispecie la clausola di indicizzazione e le sue conseguenze erano note a entrambe le parti poiché contenute nel contratto, egli reputa che non vi sia stata alcuna modifica unilaterale soggetta all’obbligo di notifica mediante modulo ufficiale. Secondariamente, l’istante si china sull’interpretazione dell’art. 19 cpv. 2 OLAL il quale, facendo riferimento all’art. 269d CO, prevede che le disposizioni relative alla notifica di modifiche della pigione su modulo ufficiale si applichino anche in caso di pigione scalare o clausola di indicizzazione pattuite nel contratto di locazione. L’appellante reputa in particolare necessaria un’interpretazione teleologica dell’ultima frase di questo capoverso la quale recita che “In questo caso ai Cantoni viene però lasciata la facoltà di dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione”. Egli ritiene infatti che il legislatore non sia stato chiaro se con “in questo caso” intendesse riferirsi alla frase precedente, e dunque permettere una deroga all’uso del formulario ufficiale solo per le pigioni scalari, o se al contrario volesse dare tale possibilità anche per quanto riguarda gli aumenti dovuti ad una clausola di indicizzazione. Per l’appellante l’unica interpretazione soddisfacente non può che essere la seconda possibilità, in quanto non ritiene vi sia alcun motivo per cui il legislatore dovesse avere la volontà di introdurre una tale differenziazione, a maggior ragione se si considera che una pigione scalare ha nei confronti del conduttore un’incidenza maggiore rispetto ad un’indicizzazione. Dunque, tenuto conto che l’indicizzazione non costituisce un reale aumento, ma unicamente un adeguamento all’incremento dei prezzi al consumo, l’utilizzo del modulo ufficiale non è necessario, se non addirittura superfluo. Sulla scorta di tale interpretazione, l’appellante rileva che deve di conseguenza essere colmata la lacuna dell’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Tale norma di legge va interpretata nel senso che la possibilità di presentare unicamente la copia della pattuizione di pigione debba essere possibile non solo per la pigione scalare, ma pure nel caso di adeguamento sulla base di una clausola di indicizzazione. L’appellante giunge dunque alla conclusione che la richiesta di pagamento della pigione indicizzata con riferimento al contratto era più che sufficiente poiché la clausola relativa all’indicizzazione in esso contenuta era molto chiara e permetteva al conduttore di determinare in che misura e quando l’adeguamento sarebbe intervenuto.
3. Nelle proprie osservazioni la parte appellata rileva che con la pattuizione di una clausola di indicizzazione essa non ha accettato acriticamente qualsiasi tipo d’aumento, né tantomeno quello non annunciato secondo la forma imposta dalla legge. Infatti, se così fosse, ciò significherebbe che il conduttore sottoscrivendo il contratto di locazione, avrebbe rinunciato a qualsiasi forma di contestazione degli aumenti che il locatore facesse valere sulla base delle clausole contenute nel contratto. L’appellata contesta inoltre che la clausola d’indicizzazione non sia da ritenersi un aumento unilaterale in quanto precedentemente pattuito: il fatto che il locatore debba compiere un calcolo e che il conduttore lo possa impugnare facendo verificare all’autorità competente la corretta applicazione della clausola d’indicizzazione rende tale decisione unilaterale e dunque necessitante la forma scritta qualificata.
4. L’art. 269d cpv. 1 CO prevede che il locatore possa aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta, comunicando tale modifica su di un modulo approvato dal Cantone entro i termini fissati dal presente articolo. Il capoverso 3 stabilisce poi che tale formalità va rispettata anche nel caso in cui il locatore intende modificare unilateralmente in altro modo il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo o introducendo nuove spese accessorie. L’art. 19 cpv. 2 OLAL specifica l’art. 269d CO stabilendo che le formalità relative al modulo ufficiale ed al suo contenuto come fissate dall’art. 19 cpv. 1 e 1bis OLAL “si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l’aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell’indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell’inizio dell’aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione”. L’aumento della pigione, anche se già pattuito contrattualmente, non avviene pertanto automaticamente, ma deve essere notificato entro i termini fissati dalla legge. In particolare, l’obbligo dell’uso di un formulario ufficiale è ritenuto inderogabile per le modifiche della pigione sulla base di una clausola di indicizzazione, mentre per quanto concerne le pigioni scalari, i Cantoni hanno la possibilità di concedere una deroga a tale principio stabilendo che la copia delle pattuizioni di pigione è sufficiente. L’obbligo di utilizzare il formulario ufficiale in caso di contratti di locazione indicizzati appare comprensibile tenuto conto del fatto che l’art. 270c CO prevede per il conduttore la possibilità di far esaminare l’aumento della pigione calcolato sulla scorta della clausola di indicizzazione. Al contrario può essere considerato meno necessario, se non un vero e proprio eccesso di formalità che andrebbe eliminato, il fatto di dover notificare l’applicazione della pigione scalare e per di più su di un formulario ufficiale, tenuto conto che si tratta di un aumento precedentemente pattuito, già indicato con precisione in franchi nel contratto d’affitto e non impugnabile (Lachat D., Le bail à loyer, Lausanne, 2008, pag. 511; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 2008, nr. 31-32 ad art 269d CO). Al contrario taluni ritengono che la deroga alla regola prevista dall’art. 269d CO si possa applicare sia nel caso di pigioni scalari che di clausole di indicizzazione (Zihlmann P., Das Mietrecht, 2a ed., pag. 197). L’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto, facendo uso della deroga concessa dall’art. 19 cpv. 2 OLAL, stabilisce che “in caso di pigione scalare (art. 269c CO) è sufficiente per la notificazione dell’aumento di pigione la presentazione della copia della pattuizione di pigione”.
5. L’interpretazione che l’appellante vorrebbe dare dell’art. 19 cpv. 2 OLAL e dell’art. 16 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto non può essere condivisa. Innanzitutto, l’interpretazione letterale dell’art. 19 cpv. 2 OLAL, in particolare riguardo all’ultima frase del capoverso, mostra chiaramente, al contrario di quanto sostenuto con l’atto d’appello, come la possibilità di dichiarare la copia della pattuizione delle pigioni modulo ufficiale ai sensi dell’art. 269d CO si riferisca alla frase precedente sulle pigioni scalari; in caso contrario il legislatore avrebbe utilizzato il plurale iniziando la frase con “in questi casi” e non con “in questo caso” (in diesem Fall; dans ce cas). Inoltre, non si può seguire neppure l’interpretazione teleologica compiuta dall’appellante, in quanto lo scopo di imporre una notificazione di un aumento della pigione su formulario ufficiale è quello di proteggere la parte più debole, segnatamente il conduttore, da azioni indiscriminate del locatore. Dunque, seppure sia da ritenersi valido quanto sostenuto nell’atto d’appello secondo cui il conduttore e il locatore avevano pattuito l’aumento tramite indicizzazione, escludendo dunque un atto unilaterale da parte del conduttore, bisogna comunque considerare che nel caso della pigione scalare, l’aumento non solo è pattuito con il contratto di locazione, ma l’importo vi è indicato con precisione in franchi. L’invio di una copia del contratto è dunque sufficiente per notificare l’aumento come pattuito. Al contrario, le clausole di indicizzazione non fissano un importo di aumento preciso, ma per definizione fanno solo riferimento all’indice dei prezzi al consumo. Il calcolo dell’aumento in franchi avviene solo al momento contrattualmente pattuito e quando l’autorità competente ha pubblicato l’indice annuale di riferimento. Per tale motivo, benché in termini economici l’indicizzazione possa gravare meno il locatore rispetto a una pigione scalare, l’importo dell’aumento non si evince dal contratto di locazione. Ne consegue che il calcolo fatto dal locatore sulla base dell’indice è da considerarsi una decisione unilaterale che giustifica l’obbligo di utilizzare un formulario ufficiale in modo da proteggere il conduttore e permettergli l’impugnazione come previsto dall’art. 270 CO. Tale spiegazione alla necessità del formulario ufficiale in caso di aumenti tramite clausole di indicizzazione trova conferma anche nella fattispecie; infatti appellante e appellata a suo tempo avevano presentato ciascuno un proprio metodo di calcolo dell’indicizzazione (cfr. doc. F, I), a riprova che la clausola di indicizzazione contenuta nel contratto era tutt’altro che chiara e non permetteva al conduttore di sapere anticipatamente l’ammontare esatto dell’aumento annuo. È pertanto superfluo esaminare il problema della lacuna giuridica sollevata nell’ambito dell’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto, dal momento che il legislatore ticinese si è avvalso dell’unica possibilità di deroga al modulo ufficiale, stabilendo che nel solo caso di pigioni scalari è possibile ritenere modulo ufficiale valido ai sensi dell’art. 269d CO la copia delle pattuizioni. Considerato quanto precede, la notifica dell’aumento di pigione inviata dall’appellante alla controparte tramite raccomandata è nulla in quanto non avvenuta sul modulo ufficiale imposto dalla legge in caso di adeguamento sulla base di un indice. Non è quindi necessario esaminare in questa sede la questione della richiesta retroattiva d’indicizzazione.
6. In conclusione, l’appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC e sono commisurate al valore di causa in fr. 10'736.40.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC, la LTG e il regolamento sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
1. L’appello del 14 agosto 2008 di AP 1 è respinto.
2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
tassa di giustizia fr. 70.spese fr. 30.fr. 100.già anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).