Incarto n. 12.2008.117
Lugano 17 luglio 2008
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione e più precisamente sull’istanza di sfratto - inc. n. DI.2008.72 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa il 7 aprile 2008 da
AO 1 rappr. da RA 2
contro
AP 1 rappr. da RA 1
nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 10 marzo 2008 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Locarno inc. n. DI.2008.81 della medesima Pretura - da
AP 1 rappr. da RA 1
contro
AO 1 rappr. da RA 2
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con decisione 15 maggio 2008, con cui ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta ed accolto l’istanza di sfratto;
ed ora sull’appello 26 maggio 2008 con cui la parte soccombente in prima sede chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la controparte con osservazioni 3 luglio 2008 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 3 giugno 2008 con cui la presidente della Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1 è proprietario, all’interno del condominio “__________” a __________, delle unità di PPP occupate dall’Albergo __________ e dallo Snack Bar __________;
che il 16 aprile 2007, con due distinti contratti, egli ha concesso in locazione, dal 1° aprile 2007 al 31 dicembre 2016, l’albergo ad AP 1 (doc. A inc. n. DI.2008.72) e lo snack bar a S__________ SA AP 1dietro il pagamento di una pigione mensile, pagabile in via anticipata e indicizzabile a partire dal sesto anno, di fr. 10'000.per il primo ente locato rispettivamente di fr. 5'000.- per il secondo; quello stesso giorno il proprietario e M__________ __________, amministratore unico di AP 1 (doc. H inc. n. DI.2008.72), hanno sottoscritto un documento denominato “accordo personale AO 1 - M__________ __________”, in base al quale “il signor M__________ __________ in rappresentanza delle società AP 1 e __________ SA versa mensilmente al signor AO 1 l’importo di fr. 5'000.- (cinquemila) fino al 31.12. 2011 per l’affitto rispettivamente dell’Albergo __________ e dello Snack-Bar __________”, importo indicizzabile a partire dal sesto anno (cfr. doc. A inc. n. DI.2008.71 rich. e doc. A inc. n. DI.2008.72);
che, con scritti separati dell’8 gennaio 2008, il locatore ha invitato le conduttrici a corrispondere entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento, tutta una serie di importi insoluti previsti dal contratto, indicando tra l’altro che lo scoperto per le pigioni arretrate per i mesi di novembre 2007-gennaio 2008 ammontava a fr. 22'100.- per AP 1 (doc. C p. 1 inc. n. DI.2008.72) e a fr. 10'600.- per S__________ SA (doc. C p. 3 inc. n. DI.2008.72);
che il 12 febbraio 2008 (doc. F inc. n. DI.2008.72 e doc. F inc. n. DI.2008.80 rich.) il locatore ha disdetto i due contratti di locazione ai sensi dell'art. 257d CO (mora del conduttore) con effetto al 31 marzo 2008;
che il 7 aprile 2008 AO 1 (in seguito istante), preso atto che l'ente locato non era stato riconsegnato alla scadenza del termine di disdetta, ha inoltrato alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna un'istanza di sfratto, mentre in precedenza, con istanza 10 marzo 2008, poi trasmessa al Pretore in applicazione dell’art. 274g CO, AP 1 (in seguito convenuta) aveva contestato la disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione di Locarno, contestando di essere stata in mora al momento della notifica della comminatoria, tanto da pretendere di aver addirittura versato più del dovuto;
che il Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha ritenuto che, come sostenuto dall’istante, l’accordo sottoscritto da quest’ultimo e da M__________ __________ fosse vincolante anche per la convenuta e che il suo senso fosse quello di aumentare la pigione indicata nel contratto, concludendo con ciò per la mora della convenuta al momento in cui era stata diffidata a voler pagare le pigioni arretrate: di qui l'accoglimento dell'istanza di sfratto e la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta;
che con l'appello che qui ci occupa, al quale è stato concesso l’effetto sospensivo e che è stato avversato dall'istante, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo di non essere assolutamente stata in mora: non era in effetti stato provato che essa fosse tenuta a versare un importo mensile superiore ai fr. 10'000.- previsti inizialmente, tanto più che l’accordo personale concluso tra l’istante e M__________ __________, il cui senso non era quello ritenuto nel giudizio impugnato, non poteva esserle opposto, l’aumento della pigione che così ne sarebbe risultato essendo nullo siccome non significato su formulario ufficiale;
che nella fattispecie si tratta in sostanza di esaminare se la convenuta fosse effettivamente in mora allorché, l’8 gennaio 2008, era stata diffidata a pagare le pigioni di novembre 2007-gennaio 2008: il quesito va risposto in modo affermativo;
che, a questo proposito, si osserva che l’istruttoria di causa ha permesso di accertare che la pigione mensile che avrebbe dovuto essere pagata per i due enti locati ammontava complessivamente a fr. 20'000.-, così che l’importo di fr. 5'000.- oggetto dell’“accordo personale AO 1 - M__________ __________” costituiva una vera e propria somma aggiuntiva e non, come preteso dalla convenuta, una semplice garanzia personale di quest’ultimo: la circostanza è provata dai pagamenti effettuati, oltretutto spesso con la dicitura “a saldo”, nei primi 7 mesi di locazione, ovvero da aprile a ottobre 2007, pari a fr. 140'000.- (doc. D inc. n. DI.2008.72, doc. D1, 2D, 2H e 2I inc. n. DI.2008.71 rich. [ritenuto che fr. 10'000.- dei fr. 15'000.versati il 7 novembre 2006 sono stati destinati al pagamento della rata di aprile 2007 per l’inventario, cfr. doc. D inc. n. DI.2008.72 e doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.72], mentre per il mese di novembre 2007 sono stati versati altri fr. 16'300.-, di cui fr. 7'900.- corrisposti dalla convenuta, fr. 4'400.- da S__________ SA e fr. 4'000.- da M__________ __________, cfr. doc. D inc. n. DI.2008.72), dalla dichiarazione scritta, poi confermata in sede testimoniale, di __________ B__________ (doc. L inc. n. DI.2008.71 rich.) e dal fatto che proprio questa somma era quella che l’istante aveva a suo tempo proposto a M__________ __________ per le pigioni (doc. I p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71 rich.), trovando il suo consenso (doc. I p. 2 inc. n. DI.2008.71 rich.), come pure dal fatto che la stessa risultava anche dal preventivo allestito da quest’ultimo all’indirizzo dell’istante (doc. M inc. n. DI.2008.71 rich.); se a questo si aggiunge poi che le due società, oltre ad essere in ritardo con il pagamento dei salari e degli oneri sociali per i loro dipendenti (teste __________ B__________), non erano in grado di corrispondere all’istante le somme contrattualmente concordate per il deposito di garanzia e per il noleggio dell’inventario (cfr. le diffide di cui ai doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.72), tanto da aver persino ottenuto, per quest’ultima posizione, un differimento del relativo termine di pagamento fino a novembre 2007 (doc. B inc. n. DI.2008.72), la loro tesi, secondo cui esse, oltre a non essere in mora con il pagamento delle pigioni, avrebbero addirittura versato più del dovuto, a loro dire pari a fr. 15'000.- mensili, appare francamente insostenibile;
che, stando così le cose, poco importa sapere a carico di chi (della convenuta, di S__________ SA o di M__________ __________) dovesse andare l’importo mensile aggiuntivo di fr. 5'000.-, che in ogni caso, essendo stato concordato al momento della sottoscrizione dei contratti di locazione, non può costituire un aumento della pigione, di per sé soggetto, per la sua validità, a una notifica su formulario ufficiale (art. 269d CO): il Pretore ha invero ritenuto che essa dovesse andare a carico della convenuta e di S__________ SA siccome M__________ __________, che era amministratore unico della convenuta e organo di fatto di S__________ SA - senza che le argomentazioni che avevano indotto il primo giudice a concludere in tal senso siano state censurate in questa sede dalla convenuta -, aveva nell’occasione dichiarato di agire in loro rappresentanza; ma si potrebbe pure ipotizzare che, a prescindere dai termini utilizzati nell’accordo, M__________ __________ avesse nell’occasione agito a titolo personale - di qui la particolare denominazione dell’accordo -, senza cioè vincolare le due società (in tal senso andrebbero intese le dichiarazioni dei testi M__________ __________ e F__________ __________, i quali hanno riferito che a loro dire la pigione complessiva dovuta dalle società era di fr. 15’000.-), tant’è che nei primi 7 mesi di locazione i fr. 5'000.- aggiuntivi risultano essere stati quasi sempre versati da lui personalmente (cfr. doc. D inc. n. DI.2008.72) ed oltretutto proprio a lui (doc. C p. 2 inc. n. DI.2008.72) e non alle altre società (doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.72) l’istante aveva chiesto di pagare quelle somme;
che in entrambe le ipotesi, non essendovi la prova di ulteriori versamenti a favore dell’istante, ben si può ritenere che l’8 gennaio 2008 la convenuta fosse in mora con il pagamento delle pigioni almeno per fr. 22'100.- (fr. 2’100.- per novembre 2007 e fr. 20'000.- per dicembre 2007 e gennaio 2008) e che S__________ SA lo fosse almeno per fr. 10'600.- (fr. 400.- per novembre 2007 e fr. 10'000.per dicembre 2007 e gennaio 2008), dal che - come ritenuto dal Pretore - la legittimità della disdetta per mora e il benfondato dell’istanza di sfratto;
che l’appello deve pertanto essere respinto, tale giudizio rendendo priva d’oggetto la domanda di revoca dell’effetto sospensivo formulata dall’istante nelle sue osservazioni (II CCA 23 settembre 1998 inc. n. 12.98.122);
che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che per l’impugnabilità al Tribunale federale fa stato un valore litigioso di almeno fr. 1’050'000.- (pigione mensile di fr. 10'000.- dovuta dal 31 marzo 2008 al 31 dicembre 2016);
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 26 maggio 2008 di AP 1 è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 850.b) spese fr. 50.-
Totale fr. 900.da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 4’000.- per ripetibili.
III. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).