Incarto n. 12.2008.112
Lugano 9 luglio 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Pellegrini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.31 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 11 febbraio 2008 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 AO 2 rappr. dagli avv. RA 2 e RA 3
con cui l’istante ha chiesto l’annullamento del canone di locazione annuo da fr. 157'234.05 a fr. 176'511.75 per l’albergo-ristorante __________ e il mantenimento del canone di locazione per l’anno 2008 invariato rispetto al 2007;
domanda avversata dai convenuti e che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 9 maggio 2008, fissando il canone di locazione relativo al suddetto immobile in fr. 174'667.95 dal 1° gennaio 2008;
appellante l’istante, il quale con atto di appello del 23 maggio 2008 postula, in riforma del querelato giudizio, l’accoglimento della sua istanza 11 febbraio 2008 e la fissazione del canone di locazione dal 1° gennaio 2008 allo stesso importo corrisposto per l’anno 2007, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre i convenuti con osservazioni del 13 giugno 2008 chiedono la reiezione del gravame, con protesta di tasse, spese e ripetibili.
Letto ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:
A. __________ e __________, come locatori, ed , quale conduttore, hanno stipulato il 28 marzo 1978, con effetto dal 1° gennaio 1977, un contratto di locazione avente per oggetto l’immobile denominato “Albergo __________” ubicato sul fondo n. __________ di M__________. Il 13 luglio 1992 le parti contraenti hanno poi sottoscritto una convenzione in cui prevedevano la possibilità di inoltrare la prima disdetta per il 31 dicembre 2007 con preavviso annuale e in seguito per la fine di ogni anno. La pigione era stata fissata in fr. 140'000.per il 1993, fr. 150'000.- per il 1994 e fr. 160'000.- per il 1995. Dal 1° gennaio 1996 il canone sarebbe stato adeguato in ragione di 4/5 dell’evoluzione percentuale dell’indice del costo della vita. Il 2 aprile e 15 giugno 2004 i locatori hanno offerto al conduttore una riduzione del 10% sulla pigione precedentemente pattuita. Il conduttore ha pagato dal 1° gennaio 2004 un canone di fr. 157'234,05 in luogo dei fr. 176'511,75 contrattualmente previsti.
B. Il 19 settembre 2006 AO 1 ed AO 2 (subentrato ad A__________ quale comproprietario e locatore) hanno notificato al conduttore su modulo ufficiale la disdetta ordinaria del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007. Accogliendo parzialmente l’istanza presentata da AP 1, con decisione 8 marzo 2007 il competente Ufficio di Conciliazione ha concesso una prima protrazione del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2010. I locatori hanno in seguito notificato con scritto 5 dicembre 2007 l’aumento del canone di locazione con effetto dal 1° gennaio 2008 portandolo da fr. 157'234,05 a fr. 176'511,75, motivandolo con l’adeguamento all’indice ufficiale del costo della vita come previsto contrattualmente. Contestato l’aumento dinanzi alla competente autorità e fallita la procedura di conciliazione tra le parti, il conduttore si è rivolto al Pretore contestando sia l’aumento sia le sue motivazioni e in particolare il fatto che non si sarebbe trattato di un semplice adeguamento al costo della vita e inoltre che la controparte non avrebbe avuto alcun diritto di ripristinare il canone di locazione che era stato ridotto del 10% per accordo fra le parti dal 1° gennaio 2004.
C. Statuendo il 9 maggio 2008, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, annullando l’aumento di pigione relativo all’adeguamento all’indice del costo della vita, ma riconoscendo l’aumento del 10% della pigione come un semplice ripristino del canone di locazione originario, non necessitante di alcuna forma particolare di notifica in quanto la sua pattuizione sarebbe risultata a tempo determinato, ossia sino al 31 dicembre 2007.
D. L’istante ha interposto appello contro tale giudizio, chiedendo l’accoglimento integrale della sua istanza 11 febbraio 2008. Nelle proprie osservazioni del 13 giugno 2008, i locatori hanno chiesto la conferma del giudizio pretorile e la reiezione dell’appello.
considerato
in diritto:
1. Il Pretore, interpretando la volontà delle parti in merito alla durata temporale della riduzione lineare del 10% del canone di locazione, è giunto alla conclusione che già dallo scritto 2 aprile 2004 si evinceva che la riduzione proposta fosse limitata nel tempo, ovvero sino al 31 dicembre 2007. Questa sarebbe in effetti stata la data di scadenza del contratto e dunque l’unica data possibile a cui i locatori potevano riferirsi quando hanno proposto la riduzione allo scopo di portare a termine il rapporto di locazione secondo quanto pattuito. Dal canto suo l’istante, prosegue il primo giudice, non può in buona fede avere interpretato tale riferimento alla fine del contratto in nessun’altra maniera. Da ciò la conclusione pretorile che l’aumento contestato non era né un adeguamento del canone da richiedere al momento della decisione sulla protrazione del contratto giusta l’art. 272c CO né una modifica unilaterale del contratto ai sensi dell’art. 269d CO, ma il ripristino del canone di locazione a suo tempo pattuito dopo la scadenza del periodo per il quale era stata convenuta la riduzione del 10%.
2. L’appellante ritiene che con questa interpretazione il Pretore non abbia tenuto in considerazione il fatto che le parti, concordando una riduzione del 10% del canone di locazione, hanno definitivamente modificato le condizioni contrattuali, le quali valgono dunque sino alla scadenza del contratto, come tutte le altre condizioni. Egli ritiene che l’affermazione “alfine di portare a termine il rapporto di locazione” contenuta nella lettera 2 aprile 2004 (doc. E) non sia da interpretare, come fatto dal Pretore, nel senso che tale riduzione valesse unicamente fino al 31 dicembre 2007, scadenza ordinaria del contratto di locazione, e che non sia neppure possibile dedurne che in caso di protrazione le basi contrattuali sarebbero state automaticamente riadeguate alle condizioni originarie. Semplicemente l’orizzonte delle parti in quel momento non poteva che essere il 31 dicembre 2007 in quanto fine del contratto di locazione concordata nel 1992. Non potendo e non dovendo prevedere, ma neppure escludere, un’eventuale protrazione, le parti non potevano nemmeno aver implicitamente concordato che le nuove condizioni contrattuali valessero solo fino a tale data e non oltre. L’appellante ritiene che se la volontà delle parti fosse stata effettivamente quella di correlare la riduzione del 10% con la fine del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007, i locatori avrebbero senza dubbio anche chiesto di modificare un’altra clausola contrattuale, ovvero quella concernente il rinnovo tacito in caso di mancata disdetta. Infatti, benché l’appellante fosse consapevole del fatto che il contratto terminava il 31 dicembre 2007, egli ha pure affermato esplicitamente che da parte sua non ci sarebbe stata alcuna disdetta.
3. In base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1 CO; DTF 123 III 35 consid. 3b; NRCP 2004 p. 254). Il giudice è innanzitutto tenuto a esaminare se l’istruttoria abbia permesso di accertare l’esistenza di una concorde e comune volontà dei contraenti e in tal caso a indicarne il contenuto (DTF 131 III 611 consid. 4.1, 128 III 422 consid. 2.2). Solo quando non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il principio dell’affidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altra nella situazione concreta (DTF 131 III 611 consid. 4.1, 130 III 425 consid. 3.2, 129 III 118 consid. 2.5, 128 III 265 consid. 3 e 422 consid. 2.2; II CCA 16 febbraio 2006 inc. n. 12.2005.44 pubbl. in: NRCP 2006 pag. 194, NRCP 2004 p. 254; RtiD I-2004 N. 33c).
4. Dalla documentazione versata agli atti di causa è pacifico che le parti contraenti si erano accordate sulla riduzione del 10% della pigione. Alla proposta 2 aprile 2004 dei locatori (doc. E, 2), infatti, il conduttore ha risposto pagando il nuovo importo e accettando così per atti concludenti l’offerta. Il Pretore ha ritenuto che tale accordo fosse limitato al 31 dicembre 2007, poiché l’espressione “alfine di portare a termine il rapporto di locazione” (doc. E) si intendeva riferito a tale data, unico elemento temporale certo contenuto nella “Convenzione” del 1992 (doc. 1), con la conseguenza che le parti in buona fede non potevano pensare ad altra data quando hanno fatto riferimento alla “fine del contratto”. Se non che, tale indicazione può anche essere interpretata diversamente, se si tiene in considerazione il contesto in cui è stata fatta: dalle due lettere contenenti la proposta di riduzione del 10% si evince che il conduttore era allora in mora con i pagamenti della pigione e che i locatori avevano minacciato di avviare la procedura di disdetta straordinaria per mora del conduttore prevista dall’art. 257d CO (doc. E, pag. 2). Dunque, in questo contesto, la suddetta frase poteva anche venire interpretata semplicemente nel senso di proseguire con il rapporto di locazione come previsto dal contratto del 1992 e di non doverlo interrompere a causa del mancato versamento di quanto dovuto a titolo di canone di locazione. Inoltre, come ribadito dall’appellante, nel 2004 non era ancora possibile sapere se l’una o l’altra delle parti avrebbe disdetto il contratto per il 31 dicembre 2007. Il contratto di locazione stipulato tra le parti, infatti, prevedeva il rinnovo della locazione per tempo indeterminato in caso di mancanza di disdetta entro il primo termine utile, stabilito al 31 dicembre 2007 (doc. 1, clausola n. 1). Non si trattava quindi di un contratto a durata determinata, come ritenuto dal Pretore e dai locatori, ma di un contratto a tempo indeterminato ai sensi dell’art. 255 CO, dove la data del 31 dicembre 2007 costituiva solo il primo termine utile per inoltrare la disdetta ordinaria del rapporto locativo (DTF 114 II 165; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 81, 647). Di conseguenza la fine del contratto non poteva essere determinata né prevista al momento in cui le parti hanno concordato la riduzione del 10%. La clausola relativa alla disdetta con un preavviso di un anno per la data del 31 dicembre 2007 non è stata modificata in tale occasione e anzi, nelle lettere inviate al conduttore, i locatori hanno ribadito che la modifica della somma pattuita come pigione non comportava alcun altro cambiamento delle altre clausole contrattuali (doc. E e F). Da queste osservazioni consegue che chiunque nella situazione dell’appellante non doveva e non poteva in buona fede nel 2004 interpretare le affermazioni “alfine di portare a termine il rapporto di locazione come pattuito” (doc.E) e “[...] la riduzione del 10% varrà fino alla fine del rapporto contrattuale […]” (doc. F) come un’espressione della volontà dei locatori di porre fine al rapporto locativo il 31 dicembre 2007 e di concedere la nota riduzione solo fino a tale data. Nelle proprie osservazioni all’appello i locatori deducono la limitazione della riduzione del canone di locazione fino al 31 dicembre 2007 dalla corrispondenza intercorsa tra le parti. Se non che, le lettere del 2 aprile 2004 (doc. E) e del 15 giugno 2004 (doc. F) nulla dicono sulla durata della riduzione, mentre la lettera del 5 ottobre 2006 (doc. 9) è posteriore all’epoca dell’accordo e non può dunque portarvi chiarimenti di sorta.
5. A ciò si aggiunga che il conduttore ha chiesto e ottenuto dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ una protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2010 (doc. G). In tale procedura i locatori avrebbero potuto chiedere l’adeguamento del canone di locazione giusta l’art. 272c cpv. 1 CO. Tale norma prevede al suo capoverso 2 che nel caso in cui la modifica non sia avvenuta nella decisione di protrazione, il contratto permane valido senza alcun cambiamento durante la protrazione, a eccezione delle possibilità legali di adeguamento. Non risulta dalla documentazione versata agli atti, e in particolare dalla decisione dell’Ufficio conciliazione (doc. G), che i locatori abbiano formulato tale richiesta.
6. Da quanto precede si deve giungere alla conclusione che la modifica contrattuale perfezionatasi nel giugno 2004 con la riduzione del canone di locazione del 10% non era stata limitata al 31 dicembre 2007. Per rimettere in vigore il canone di locazione originario era pertanto necessario seguire le formalità usuali per l’adeguamento del canone di locazione, vale a dire notificare la pretesa sul formulario ufficiale ai sensi dell’art. 269d cpv. 2 CO, nel rispetto del termine contrattuale di disdetta di un anno, ciò che nella fattispecie non è avvenuto (cfr. doc. C, D). Ne consegue che il canone di locazione dal 1° gennaio 2008 ammonta a fr. 157'234.05, come nel 2007. L’appello deve dunque essere accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di annullare l’adeguamento del canone di locazione notificato il 5 dicembre 2007 (doc. 4).
7. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC in entrambe le sedi. Il valore di causa ammonta alla differenza tra il canone di locazione adeguato dai locatori (fr. 176'511.75) e quello precedente (fr. 157'234.05) vale a dire fr. 19'277.70, per i tre anni di protrazione della locazione, in definitiva fr. 57'833.10.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 23 maggio 2008 di AP 1 è accolto. La sentenza pretorile è di conseguenza così riformata:
1. L’aumento del canone di locazione annuo per l__________ da fr. 157'234,05 a fr. 176'511,75 è annullato. Il canone di locazione per l’anno 2008 rimane invariato corrispondente a quello corrisposto per l’anno 2007.
2. Le spese di fr. 50.- e la tassa di giudizio di fr. 1900.- vanno a carico dei convenuti in solido, i quali rifonderanno all’istante l’importo di fr. 2000.a titolo di ripetibili.
II. La tassa di giustizia e le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.b) spese fr. 50.totale fr. 1'000.già anticipati dall’appellante, sono in solido a carico degli appellati, i quali rifonderanno inoltre all’appellante, sempre con vincolo di solidarietà, l’importo di fr. 1'800.- a titolo di ripetibili d’appello.
III. Intimazione:
- - -
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 199 LTF).