Incarto n. 12.2007.74
Lugano 7 gennaio 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2006.326 della Pretura del Distretto di Bellinzona (locazione) - promossa con istanza 23 novembre 2006 da
AO 1 rappr. dall' RA 1
contro
AP 1 AP 2 tutti rappr. dall' RA 2
con cui l'istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 12 luglio 2006 e la non sussistenza delle condizioni per la protrazione della locazione, in via subordinata che sia concessa una protrazione al massimo fino al 30 settembre 2007 (termine ridotto, in sede di conclusioni, al 31 agosto 2007), con adeguamento del canone di locazione dal 1° marzo 2007 a fr. 2'100.- mensili oltre le spese;
domande avversate dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell'istanza di accertamento e la conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione di Bellinzona 7 novembre 2006, così come la reiezione della domanda di adeguamento della pigione;
che il Pretore ha parzialmente accolto il 7 marzo 2007, concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 31 dicembre 2007 e adeguando il canone di locazione durante la protrazione a fr. 2'000.- mensili oltre spese accessorie;
appellanti i convenuti con atto di appello 20 marzo 2007, con cui chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza di adeguamento del canone di locazione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante con osservazioni 23 aprile 2007 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. Il 20 novembre 1996 la Comunione ereditaria composta degli eredi fu __________ in qualità di locatori e AP 1 AP 2 come conduttori hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento sito al piano terreno dello stabile denominato __________ in via __________ __________ (doc. A). Il contratto era stato concluso per una durata di cinque anni ed è stato rinnovato, dopo tale termine, tacitamente. La pigione era stata fissata in fr. 1'650.- mensili oltre alle spese accessorie. Il 10 luglio 2006 AO 1 ha acquistato lo stabile situato in via __________ (doc. D) e, il 12 luglio successivo, ha disdetto con modulo ufficiale notificato separatamente a entrambi i coniugi il contratto di locazione con AP 1 AP 2 per il 28 febbraio 2007 (doc. B1 e B2) "avendo acquistato la proprietà per abitarvi personalmente" (doc. C).
B. Il 24 luglio 2006 AP 1 AP 2 hanno adito l'Ufficio di conciliazione di Bellinzona chiedendo l'annullamento della disdetta, in via subordinata la concessione di una protrazione di quattro anni. Il locatore si è opposto alle domande degli istanti e ha chiesto, in via subordinata, che la protrazione sia concessa per un massimo di sei mesi con un adeguamento della pigione a fr. 2'100.- mensili oltre spese (risposta 22 settembre 2006, pag. 9 punto 5). Il 7 novembre 2006 l'Ufficio di conciliazione ha accolto parzialmente la domanda dei conduttori, accordando una protrazione fino al 31 dicembre 2007 (inc. rich. Ufficio di conciliazione).
C. Il locatore si è rivolto con istanza 23 novembre 2006 alla Pretura di Bellinzona, chiedendo di accertare la validità della disdetta 12 luglio 2006 per il 28 febbraio 2007, negando qualsivoglia protrazione della locazione, in via subordinata al massimo fino al 30 settembre 2007 con adeguamento della pigione dal 1° marzo 2007 a fr. 2'100.mensili oltre spese. All'udienza di discussione 18 dicembre 2006 i convenuti si sono opposti alle domande, postulando la conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle proprie conclusioni scritte 13 gennaio 2007 i conduttori si sono confermati nel loro punto di vista, mentre l'istante, con memoriale 15 gennaio 2007, ha ribadito la sua posizione, salvo richiedere in via subordinata la fissazione della protrazione al massimo fino al 31 agosto 2007. Statuendo con sentenza 7 marzo 2007, il Pretore ha accolto parzialmente l'istanza, concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 31 dicembre 2007 e aumentando il canone di locazione per il periodo di protrazione a fr. 2'000.mensili oltre spese accessorie.
D. AP 1 AP 2 sono insorti con un appello 20 marzo 2007, con il quale chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la domanda di adeguamento della pigione. Con osservazioni 23 aprile 2007 AO 1 propone la reiezione del gravame.
Considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha accertato che uno dei figli dei conduttori è affetto da gravi handicap, che nel corso del 2007 avrebbero imposto un delicato intervento chirurgico seguito da un lungo periodo d'immobilità forzata dell'interessato. Egli ha altresì accertato che i conduttori si erano adoperati, ancor prima di ricevere la disdetta del rapporto di locazione, per trovare una sistemazione alternativa, acquistando un appartamento che sarebbe stato consegnato loro entro il 31 dicembre 2007. Il primo giudice ha poi ritenuto che anche i fabbisogni dei familiari del locatore erano degni di tutela, poiché per le loro condizioni di salute non era più possibile vivere nella loro attuale abitazione, disposta su tre piani. Di conseguenza, egli ha concesso una protrazione unica e definitiva fino al 31 dicembre 2007. Sulla scorta della relazione 12 settembre 2006 (doc. W), per il periodo di protrazione egli ha inoltre adeguato il canone di locazione di fr. 1'650.- mensili oltre spese accessorie a fr. 2'000.- mensili più spese.
2. Gli appellanti contestano in questa sede solo la decisione del Pretore di adeguare la pigione durante il periodo di protrazione. Essi sostengono anzitutto che egli non avrebbe potuto chinarsi sulla questione, poiché l'Ufficio di conciliazione "non era entrato nel merito della richiesta". Una richiesta di adeguamento, poi, avrebbe dovuto rispettare le esigenze di forma poste dall'art. 269d CO (appello, pag. 3 seg.). Da parte sua, il locatore sostiene che ciò che importa è il fatto di aver sottoposto la questione all'Ufficio. Questi, in ogni caso, non avendo statuito alcunché in merito, è come se avesse respinto la domanda di adeguamento (osservazioni, pag. 2 seg.).
2.1 Secondo l'art. 272c cpv. 1 CO ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione. Per quanto concerne il locatore, egli è dispensato dall'adempiere i requisiti di forma posti dall'art. 269d CO. Su simili richieste l'autorità di conciliazione in materia di locazione ha competenza decisionale (Weber in: Basler Kommentar, 4ª edizione, n. 6b ad art. 273 CO; MP 1996/4 pag. 222; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 513; Roberti, Institut und Verfahren der Schlichtungsbehörde in Mietsachen, dissertazione, Zurigo 1993, pag. 82). Essa non agisce d'ufficio, bensì a richiesta di parte. Se quest'ultima non introduce una simile domanda dinanzi all'Ufficio di conciliazione in occasione della domanda di protrazione, allora non può proporla dinanzi al giudice (MP 1996/4 pag. 223; cfr. anche DTF 102 II 12, in particolare pag. 16 consid. 2b).
Se il contratto non è stato modificato nella decisione di protrazione, esso permane quindi valido senza alcun cambiamento durante la protrazione. Sono tuttavia salve, giusta il cpv. 2 dell'art. 272c CO, le possibilità legali d'adeguamento. In tal caso il locatore che vuole aumentare la pigione dovrebbe – tra le altre cose – comunicare la sua intenzione al conduttore mediante un modulo approvato dal Cantone, pena la nullità dell'aumento (art. 269d CO), a meno che il locatore e il conduttore concordino l'aumento della pigione (Weber in: op. cit., n. 6 ad art. 272c CO). Se non che, siccome l'aumento può essere richiesto solo per la prossima scadenza di disdetta (art. 269d cpv. 1 CO) e il locatore ha già disdetto il rapporto di locazione, poi protratto, è controversa in dottrina la questione di sapere se sussiste ancora la possibilità, da parte sua, di richiedere un simile aumento (Weber in: op. cit., n. 5a ad art. 272c CO con riferimenti). Va inoltre detto che l'uso del modulo potrebbe essere tralasciato solo a patto che l'inquilino sia stato a conoscenza del suo diritto di contestare un simile aumento e che abbia rinunciato a esercitarlo senza subire pressioni da parte del locatore, quale ad esempio la minaccia di un'eventuale disdetta (DTF 128 III 419 consid. 2.4.2, 123 III 70 consid. 3b; da ultimo: II CCA, sentenza inc. 12.2006.220 del 24 aprile 2007, consid. 2a).
2.2 Nella fattispecie il locatore ha chiesto dinanzi all'Ufficio di conciliazione, qualora fosse stata accordata una protrazione, un adeguamento della pigione a fr. 2'100.- mensili più spese (risposta 22 settembre 2006, pag. 9 punto 5). Nella sua decisione 7 novembre 2006 l'Ufficio non si è pronunciato su tale domanda, limitandosi a statuire sulla protrazione. Va dapprima spiegato che, come detto (sopra, consid. 2.1), una domanda di adeguamento formulata in occasione di una procedura di protrazione della locazione non deve rispettare, al contrario di quanto asserito dagli appellanti, le esigenze di forma previste dall'art. 269d CO. La questione da porsi è invece quella di sapere se il fatto, per l'autorità di conciliazione, di non essersi espressa in merito pregiudichi la possibilità del locatore di proporre una simile domanda dinanzi al giudice.
2.3 Quando l'Ufficio di conciliazione non si pronuncia su una domanda che gli è stata sottoposta, sebbene abbia potere decisionale in tale ambito, non si è in presenza di alcuna decisione. Le parti non possono quindi adire il giudice ai sensi dell'art. 273 cpv. 5 CO. In tal caso, si è in presenza, semmai, di un caso di denegata giustizia (Higi in: Zürcher Kommentar, 4ª edizione, n. 132 ad art. 273 CO e n. 19 ad art. 272b CO; Lachat, op. cit., pag. 517). Il locatore sostiene che siccome l'Ufficio di conciliazione non ha statuito al riguardo, è come se avesse respinto la domanda di adeguamento. Tale tesi non può tuttavia essere seguita, poiché dal silenzio dell'autorità su una domanda a lei sottoposta non si può ragionevolmente dedurne la reiezione, bensì, per i motivi testé illustrati, l’assenza di decisione. Ne consegue che il Pretore, mancando una decisione dell’Ufficio di conciliazione sull’adeguamento del canone di locazione, non avrebbe potuto pronunciarsi sulla questione. Al contrario di quanto richiesto dagli appellanti, l'istanza di adeguamento del canone di locazione non è tuttavia da respingere, bensì da dichiarare irricevibile (Higi, op. cit., n. 135 ad art. 273 CO). Dato l'esito del giudizio, non è necessario pronunciarsi sulle altre censure sollevate con l'appello (pag. 4 seg.).
3. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza del locatore e sono calcolate in base alle somme di cui è contestato l’adeguamento. Il valore litigioso ammonta pertanto a fr. 1’350.- (10 mesi x fr. 350.-). Il giudicato odierno impone anche una modifica del dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, che seguono la medesima sorte.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L'appello 20 marzo 2007 di AP 1 AP 2 è accolto. Di conseguenza la sentenza 7 marzo 2007 della Pretura del Distretto di Bellinzona, invariati agli altri dispositivi, è così riformata:
1.2 La domanda 23 novembre 2006 di AO 1 di adeguamento del canone di locazione è dichiarata irricevibile.
2. La tassa di giustizia di fr. 350.- e le spese di fr. 50.-, da anticipare dall'istante, rimangono a suo carico. L'istante rifonderà inoltre ai convenuti complessivi fr. 2'000.-.
2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.b) spese fr. 50.fr. 150.sono posti a carico di AO 1, con l'obbligo di rifondere agli appellanti complessivi fr. 600.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).