Incarto n. 12.2007.63
Lugano 11 maggio 2007/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.12 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con istanza 16 gennaio 2007 da
CC 1 composta di: AO 1 AO 2 AO 3 tutti rappr. dall'
contro
AP 1 rappr. dall' RA 1
chiedente lo sfratto della convenuta dall'immobile di cui al mappale 1062 RFD di __________, segnatamente dai locali al pianterreno, siti in via __________;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con decreto 20 febbraio 2007;
appellante la convenuta che con appello 5 marzo 2007 – con domanda di effetto sospensivo – chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso, in via principale, di rinviare l'incarto al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione e, in via subordinata, di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di prima e di seconda sede;
mentre l'istante con osservazioni 11 aprile 2007 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto:
in fatto: A. Il 5 marzo 2005 (doc. A) la CC 1 – composta di AO 3, AO 2 e AO 1 – ha concesso in locazione a AP 1, a uso bar, tre locali siti al pianterreno dell'immobile di cui al mappale 1062 RFD di __________ in via __________. Il contratto di locazione, che prevedeva il pagamento di una pigione di fr. 2'150.- mensili oltre le spese accessorie, era disdicibile la prima volta, con preavviso di 12 mesi, per il 30 aprile 2010. Esso prevedeva inoltre il diritto dell'inquilina di "suballocazione (recte: sublocazione)" (pag. 5 in fondo).
B. Il 19 maggio 2006 (doc. B) la locatrice ha comunicato alla conduttrice una serie di manchevolezze nell'uso dell'ente locato imputabili, a sua detta, ai subconduttori (impianto elettrico manomesso, imbrattamento della tromba delle scale, disturbo degli altri inquilini dello stabile con schiamazzi, subconduttore sprovvisto della patente di gerenza e modifica senza autorizzazione dei cilindri delle porte). Essa ha quindi diffidato la conduttrice a porvi rimedio, pena la disdetta ai sensi dell'art. 257f CO. "Per la buona forma" essa ha infine chiesto che le fossero rese note "le condizioni di subaffitto da Voi applicate ai nuovi gerenti". In merito a quest'ultima richiesta, la conduttrice ha negato con missiva 24 maggio 2006 (inc. 100/06 richiamato dall'Ufficio di conciliazione: doc. 2) l'esistenza di un contratto di sublocazione. Il 18 luglio 2006 (doc. D) la locatrice ha ribadito la sua richiesta, fissando a tal fine il 26 luglio 2006 un termine di 10 giorni alla conduttrice, in difetto di che avrebbe avviato una procedura giudiziaria (doc. E). Con scritto 7 agosto 2006 la conduttrice ha ribadito l'inesistenza di un contratto di sublocazione (inc. 100/06 richiamato dall'Ufficio di conciliazione: doc. 5). Da parte sua, il 25 agosto 2006 la locatrice ha chiesto nuovamente alla locataria di essere messa a conoscenza delle condizioni del contratto di sublocazione entro cinque giorni, con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi dell'art. 257f CO (doc. F). Il 13 settembre 2006 la locatrice, "preso atto della (…) reticenza nel comunicare (…) le condizioni della sublocazione", ha notificato all'inquilina, mediante modulo ufficiale, disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre 2006 (doc. G).
C. AP 1 si è rivolta il 21 settembre 2006 all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ per contestare la disdetta, in via subordinata chiedere la proroga del contratto di locazione. All'udienza 20 novembre 2006 l'Ufficio di conciliazione ha constatato la mancata conciliazione, indicando alle parti la facoltà di "adire la competente Pretura entro trenta giorni da oggi" (doc. H). Con istanza 16 gennaio 2007 la locatrice ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord lo sfratto dell'inquilina dai locali da essa occupati, non avendo ancora ottenuto la riconsegna dei locali malgrado fosse trascorso infruttuoso il termine di trenta giorni per adire il Pretore. All'udienza di discussione 5 febbraio 2007, che è valsa anche come dibattimento finale, la locatrice ha confermato la propria istanza. Da parte sua, la conduttrice vi si è opposta, ritenendo che l'Ufficio di conciliazione avrebbe dovuto emanare una decisione e, pertanto, l'istanza di sfratto era da ritenersi irricevibile. In via subordinata, essa ha chiesto di constatare l'inefficacia della disdetta, non essendo stato violato l'obbligo di diligenza previsto dall'art. 257f cpv. 1 CO, tant'è che il contratto di sublocazione sarebbe perfino inesistente e sussisterebbe solo un contratto di "gerenza autonoma". Con sentenza 20 febbraio 2007 il Pretore ha accertato l'efficacia della disdetta , ha accolto l'istanza di sfratto e ha posto a carico della convenuta la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese, con l'obbligo di rifondere alla locatrice fr. 1'300.- per ripetibili.
D. Con appello 5 marzo 2007 AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio, previa concessione dell'effetto sospensivo, nel senso di "rinviare" l'incarto all'Ufficio di conciliazione e, in via subordinata, di respingere l'istanza di sfratto. Nelle sue osservazioni 11 aprile 2007 la locatrice postula la reiezione del gravame. Con decreto 9 marzo 2007 il giudice delegato della Camera ha accolto la richiesta di effetto sospensivo;
e considerato
in diritto: 1. L'appellante allega per la prima volta in appello un documento (doc. 6) per comprovare che la locatrice lo aveva già autorizzato alla sublocazione nel marzo 1994, dato che i rapporti contrattuali tra le parti erano già iniziati nel 1991 (appello, pag. 3 in alto). Il divieto di sollevare in sede di appello fatti nuovi e documenti nuovi previsto nel procedimento civile ticinese dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle procedure rette dalla massima inquisitoria a carattere sociale (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese commentato e massimato, Lugano 2000, n. 5 ad art. 321 CPC con rinvio). Ne deriva che in concreto il documento prodotto dall'appellante in questa sede è irricevibile.
2. Il Pretore ha anzitutto precisato che nell'ambito di una contestazione di disdetta fondata sull'art. 257f CO l'Ufficio di conciliazione non ha potere decisionale, bensì deve unicamente cercare di indurre le parti all'intesa (sentenza impugnata, pag. 3 seg.). Ciò detto, egli ha ritenuto che, malgrado la conduttrice non avesse adito il Pretore nei trenta giorni successivi all'accertamento della mancata intesa, essa poteva ancora contestare la disdetta nella procedura di sfratto (loc. cit., pag. 5 seg.). Il primo giudice ha poi accertato che la "convenzione di gerenza autonoma" altro non era che un contratto di sublocazione. Non avendo l'inquilina comunicato alla locatrice, malgrado la sua diffida scritta, le condizioni di simile contratto, la disdetta basata sull'art. 257f cpv. 3 CO doveva essere ritenuta valida (loc. cit., pag. 6 seg.). Di conseguenza, non avendo la conduttrice ancora consegnato l'ente locato, il Pretore ha decretato lo sfratto.
3. L'istante si lamenta anzitutto che il Pretore non abbia reputato l'istanza di sfratto irricevibile e chiede, in via principale, che l'incarto sia "rinviato" all'Ufficio di conciliazione. A suo dire, l'Ufficio di conciliazione, anziché limitarsi a constatare la mancata intesa in merito alla contestazione della disdetta e alla domanda di protrazione, avrebbe dovuto emanare una decisione. In difetto di che, l'istanza di sfratto sarebbe prematura. L'appellante invoca poi, in subordine, la nullità, o inefficacia, del verbale 20 novembre 2006 dell'udienza dinanzi all'Ufficio di conciliazione, poiché lacunoso per quanto concerne quanto verificatosi in tale occasione (appello, pag. 4 seg.). Se non che, secondo il Tribunale federale (DTF 132 III 747) la procedura preventiva di conciliazione non è necessaria nella procedura di sfratto successiva a una disdetta straordinaria notificata per uno dei motivi elencati all'art. 274g lett. a-d CO, ossia per mora del conduttore (art. 257d CO), per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4 CO), per motivi gravi (art. 266g CO) e per fallimento del conduttore (art. 266h CO). Gli eventuali difetti della procedura di conciliazione lamentati dall'appellante sono dunque ininfluenti nella procedura di sfratto. Le doglianze al riguardo sono pertanto infondate, così come la relativa richiesta dell'appellante di rinviare l'incarto all'Ufficio di conciliazione.
4. L'appellante sostiene che l'assegnazione da parte dell'Ufficio di conciliazione "alle parti" del termine di 30 giorni per adire la Pretura non può esserle opponibile, poiché essa, a quel tempo non patrocinata, non avrebbe compreso che la concerneva. A suffragio della propria tesi, essa si appella altresì alla massima inquisitoria a carattere sociale che vige nel diritto della locazione. L'appellante sostiene che a causa del modo di procedere dell'Ufficio di conciliazione le sarebbe stata preclusa la possibilità di contestare la disdetta anche per quanto concerne i requisiti posti dall'art. 257f cpv. 3 CO, quale ad esempio il fatto che per la locatrice la continuazione della locazione non era insopportabile (appello, pag. 5 seg.). La censura è infondata. Il Pretore ha spiegato che il conduttore cui è notificata una disdetta straordinaria non deve necessariamente contestare, nei termini, la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione, ma può limitarsi a sollevare l'eccezione di inefficacia, ossia l'assenza delle condizioni materiali volute per i motivi di disdetta straordinaria, anche solo per la prima volta nella procedura di sfratto (sentenza impugnata, pag. 5 seg.). Mal si comprendono, quindi, i rimproveri mossi dall'appellante al primo giudice.
5. La convenuta contesta inoltre la decisione del primo giudice di ritenere la disdetta valida. Essa afferma che nella "convenzione di gerenza autonoma" (doc. 3) l'aspetto locativo era marginale, essendo essenziali l'avviamento dell'esercizio pubblico, l'utilizzo del nome "__________" e __________ "__________", la messa a disposizione dell'arredamento, così come delle attrezzature del bar di proprietà della conduttrice, nonché l'eventuale manutenzione delle stesse. Tale contratto non poteva quindi essere considerato quale contratto di sublocazione. Tant'è che nella "convenzione di gerenza autonoma" le parti avevano escluso l'applicazione del diritto della locazione. Di conseguenza, l’appellante sostiene di non aver violato alcun obbligo contrattuale con la mancata comunicazione alla locatrice delle condizioni di tale contratto (appello, pag. 5-7). Le censure dell'appellante sono infondate. Il conduttore, anziché usare personalmente l'ente locato, ha la facoltà, se sono riunite le condizioni previste dall'art. 262 CO, di conferire tale diritto a titolo oneroso a un terzo (Tercier, Les contrats spéciaux, 3ª edizione, Zurigo/Basilea/Ginevra 2003, n. 1982 pag. 285; Higi in: Zürcher Kommentar 1994, n. 7 ad art. 262 CO). Ciò che è quindi centrale è la concessione ad altri, dietro indennità, dell'uso della cosa oggetto del contratto di locazione tra il locatore e il conduttore principale. Nella fattispecie, tale circostanza non è contestata dall'appellante. Le sue argomentazioni sulla natura del proprio rapporto contrattuale con il terzo che occupa l'esercizio pubblico non sono invece determinanti ai fini del giudizio.
6. L'appellante sostiene che, in ogni caso, il fatto di non aver comunicato alla locatrice le condizioni del contratto di sublocazione non giustifica l'applicazione dell'art. 257f CO. Essa sostiene che la locatrice aveva autorizzato senza limitazioni la sublocazione dell'ente. Di fronte a una simile concessione preventiva, l'appellante afferma di non essere stata tenuta a fornire le informazioni richieste poi dalla locatrice (appello, pag. 7 seg.). Da parte sua, l’istante adduce che tale autorizzazione non poteva ragionevolmente comportare la sua rinuncia a conoscere le condizioni della sublocazione e a rifiutare, se del caso, di concedere in concreto l'autorizzazione a un simile contratto (osservazioni, pag. 7).
6.1 Qualora il conduttore rifiuti di comunicare al locatore le condizioni della sublocazione giusta l'art. 262 cpv. 2 lett. a CO, il locatore può negare la sublocazione dell'ente locato (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 378). Se l'inquilino persiste nel concedere tale uso al terzo, il contratto di locazione principale può essere disdetto dal locatore principale anticipatamente in virtù dell'art. 257f cpv. 3 CO (Lachat in: Commentaire romand, CO I, n. 4 ad art. 262 CO; SVIT, Schweizerisches MietrechtKommentar, 2ª edizione, Zurigo 1998, n. 29 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 37 ad art. 262 CO). Il locatore può autorizzare la sublocazione in maniera generica, ossia non in relazione a un determinato subconduttore. In tal caso, la concessione è irrevocabile e vale per tutta la durata del contratto di locazione principale (Higi, op. cit., n. 33, 35 ad art. 262 CO; Höchli, Der Untermietvertrag, Zurigo 1982, pag. 31; vedi anche Zihlmann, Das Mietrecht, 2ª edizione, Zurigo 1995, pag. 92).
6.2 Nel contratto di locazione principale le parti hanno pattuito che "i locatori concedono alla AP 1 il diritto di suballocazione” (recte: sublocazione; doc. A, pag 5 in basso). È quindi fuor di dubbio, e l'istante non lo contesta (osservazioni, pag. 7), che la locatrice aveva autorizzato in maniera generica la conduttrice alla sublocazione. Essa non aveva quindi il diritto di revocare unilateralmente tale diritto conferito alla conduttrice. Al riguardo, la locatrice sostiene che le argomentazioni dell'appellante circa l'autorizzazione preventiva alla sublocazione sono dei nova, inammissibili in sede di appello. Se non che, esse sono opinioni giuridiche fondate su documenti (contratto di locazione di cui al doc. A) già presenti agli atti di prima sede, che il giudice cantonale di riforma non può rifiutare d'esaminare, fondandosi sul divieto contenuto nel diritto processuale cantonale d'invocare fatti nuovi, anche se presentate per la prima volta in appello (cfr. DTF 107 II 119 consid. 2a). Al contrario di quanto reputato dal Pretore, la locatrice non aveva il diritto di rifiutare o revocare l'autorizzazione alla sublocazione. Pertanto, non essendo dati i presupposti dell'art. 257f CO, la disdetta è da ritenersi inefficace, con la conseguenza che l’istanza di sfratto deve essere respinta, il contratto di locazione rimanendo in vigore. L’appello deve pertanto essere accolto per quanto concerne le domande formulate in via subordinata e la sentenza del Pretore deve essere riformata di conseguenza.
7. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono di conseguenza a carico della parte appellata. Esse sono calcolate sul valore di causa di fr. 25'800.- (pari a dodici mesi di locazione: art. 414 cpv. 3 CPC). L'esito dell'appello impone una modifica della decisione di prima istanza sugli oneri processuali e le ripetibili, che vanno caricate integralmente all'istante.
8. Nella fattispecie il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale federale ammonta a fr. 75'250.- (fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L'appello 5 marzo 2007 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza il decreto 20 febbraio 2007 è riformato come segue:
1. L'istanza di sfratto è respinta.
2-4 Stralciati
5. Le spese di fr. 30.- e la tassa di giustizia di fr. 200.- sono poste
a carico dell'istante, che rifonderà alla convenuta fr. 1'300.a titolo di ripetibili.
II. Gli oneri processuali d'appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.b) spese fr. 50.fr. 150.anticipati dall'appellante, sono a carico dell'appellata, con
obbligo per quest'ultima di versare all'appellante fr. 1000.- a
titolo di ripetibili di appello.
III. Intimazione:
-; -,.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Premesso che il valore di causa è di fr. 75'250.-, contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).