Incarto n. 12.2007.136
Lugano 28 maggio 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Zali
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.321 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 27 maggio 2004 da
AO 1 AO 2 entrambi rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 rappr. dall' RA 1
con cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento della somma di fr. 20'000.- oltre accessori, protestando spese e ripetibili;
domanda avversata dalla convenuta e che il Segretario assessore, con sentenza 14 maggio 2007, ha accolto;
appellante la convenuta che, con appello 4 giugno 2007, chiede l'annullamento del querelato giudizio e la sua riforma nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli attori, con osservazioni 18 luglio 2007, postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto in fatto:
1. Nel corso del mese di febbraio 1998, RA 1 entrarono in contatto con l’agenzia immobiliare AP 1 in vista del possibile acquisto della particella no 955 RFD di Sementina, di proprietà di __________ L__________, __________ R__________ e __________ R__________.
Il 2 marzo 1998 AO 1 e AO 1 fornirono a L’ AP 1 i dati personali necessari all’allestimento di un atto notarile di compravendita e alla richiesta di finanziamento (doc. C), ritenuto che il costo globale dell’investimento – ossia il prezzo di acquisto del fondo e della costruzione - era pari a fr. 605'000.-, di cui fr. 480'000.- da finanziare mediante ipoteca e fr. 125'000.- di capitale proprio, di cui fr. 20'000.– costituivano l' “acconto di riservazione”. Con lettera di stessa data L’ AP 1 chiese a AO 1 e AO 2 di versare l’importo di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione, nei seguenti termini: “Abbiamo preso nota con piacere del vostro desiderio di riservare la proprietà citata in oggetto e vi ringraziamo per la fiducia accordataci. In allegato ci permettiamo di trasmettervi una polizza di versamento di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione. Tale importo non frutta interessi in quanto rimane bloccato sul nostro conto fiduciario fino a conclusione della pratica. Il deposito varrà quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del rogito), mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinuncia all’acquisto malgrado l’ottenimento del finanziamento” (doc. A).
L'importo fu versato il 4 marzo 1998 e il medesimo giorno L’ AP 1, confermato l’avvenuto versamento, informò AO 1 e AO 2 che avrebbe comunicato allo studio legale i dati necessari per la stesura dell’atto notarile non appena ottenuta la conferma del finanziamento da parte dell’istituto di credito (doc. B). Con rogito del 30 aprile 1998 del notaio avv. __________ C__________, gli attori hanno acquistato il fondo in oggetto, sul quale è poi stata costruita la casa nella quale essi si sono trasferiti alla fine di giugno del 1999.
2. Con petizione 27 maggio 2004 AO 1 e AO 2 hanno chiesto la condanna di L' AP 1 al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi, adducendo che tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato nell'ambito del quale il suddetto importo era stato affidato alla convenuta affinché essa lo utilizzasse quale “acconto sul prezzo di compravendita” in caso di conclusione dell’operazione immobiliare. La convenuta, in veste di mandataria, avrebbe dovuto fare fronte al proprio obbligo di rendere conto del suo operato e restituire quanto ricevuto per qualsiasi titolo in forza del mandato (art. 400 CO). Invece, L’ AP 1 avrebbe omesso di restituire la somma di fr. 20'000.–, adducendo motivi pretestuosi e che esulavano dal rapporto di mandato esistente tra le parti, in particolare utilizzando quell’importo per compensare una sua pretesa di provvigione per mediazione nei confronti dello studio di architettura __________D di __________.
La convenuta si è opposta alla petizione. Sostiene dapprima che l'acconto di fr. 20'000.- era da computare sul prezzo totale della casa e non solo sul terreno, contestando poi di dover restituire il deposito, avendolo essa compensato con la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo vantata nei confronti dello studio d’architettura __________D di __________. Inoltre, la richiesta di restituzione di fr. 20'000.- a distanza di anni dalla conclusione dell'operazione immobiliare costituirebbe un abuso di diritto, essendo impensabile che gli attori se ne fossero dimenticati per così lungo tempo.
Con le conclusioni, ambo le parti hanno confermato le rispettive domande.
3. Con sentenza 14 maggio 2007, il Segretario assessore, giudicando il luogo e vece del Pretore, ha accolto la petizione, rilevando avantutto che tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato sulla base del quale gli attori avevano versato il deposito di riservazione che, in caso d'acquisto del fondo, andava computato sul prezzo del terreno, non risultando dagli atti alcun accordo circa una destinazione diversa dall'acconto sul prezzo di compravendita. Inoltre, neppure v'era la prova della pretesa compensazione con un credito dello studio __________D. Ha poi ritenuto infondata la tesi della convenuta secondo cui dal conteggio allestito dagli attori risulterebbe una deduzione riconducibile all'acconto oggetto di contestazione.
4. Con appello 4 giugno 2007 la convenuta postula l'annullamento della sentenza impugnata e la conseguente reiezione della petizione.
Con osservazioni 18 luglio 2007 gli attori chiedono la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto:
5. Secondo l’art. 394 CO, la cui applicazione alla fattispecie in oggetto non è contestata, con l’accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere a norma del contratto, gli affari o i servigi di cui viene incaricato. La conclusione del contratto di mandato non soggiace ad alcuna forma speciale (Tercier, Les contrats spéciaux, 3. ed., Zurigo 2003, n. 4544 ss.; Fellmann, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 21 ss. ad art. 394 CO).
In base all’art. 398 CO il mandatario è responsabile nei confronti del mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli e risponde del danno cagionato per negligenza o intenzionalmente (combinati art. 398 e 321e CO). Il mandante opera in modo manchevole quando viola un obbligo di natura principale o secondaria derivante dal contratto, oppure quando non fa prova della necessaria diligenza. Si riscontra in particolare una violazione dell’obbligo di diligente esecuzione del mandato quando il mandatario non adempie i propri obblighi di informazione o non segue le direttive impartite (art. 397 CO; Weber, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, 2. ed., Basilea 1996, n. 18 ss. ad art. 398 CO; Werro, op. cit., n. 488 ss.). Un ulteriore obbligo che incombe sul mandatario consiste nel rendere conto, ad ogni richiesta del mandante, del suo operato e nel restituire tutto ciò che per qualsiasi titolo ha ricevuto in forza del mandato; egli deve inoltre gli interessi sulle somme delle quali abbia ritardato il versamento (art. 400 CO; Weber, op. cit., n. 7 ss. e n. 10 ss. ad art. 400 CO).
6. Ammessa l'esistenza di un mandato tra le parti, l'appellante sostiene che il deposito di riservazione di fr. 20'000.– non era in realtà destinato al pagamento del terreno, bensì da imputare sul prezzo della costruzione. Dal doc. A risulta però chiaramente che il deposito di riservazione di fr. 20'000.- veniva bloccato sul conto fiduciario dell’appellante fino a conclusione della pratica e valeva “quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del rogito), mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinuncia all’acquisto malgrado l’ottenimento del finanziamento”. L'atto di compravendita Il 30 aprile 1998 del notaio avv. __________ C__________ è invece silente in merito al deposito di riservazione, sicché nulla si può ricavarne. Vero è che il prezzo d'acquisto del terreno è poi stato soluto integralmente dagli attori, senza deduzione di quello che a seguito della firma dell'atto di compravendita era da considerare quale acconto sul medesimo. Da ciò però non si può ancora concludere che “il deposito di riservazione” dovesse in realtà essere imputato sul prezzo di vendita da intendere quale prezzo del terreno più la costruzione. Tanto più considerato come dagli atti risulta unicamente che l'appellata era incaricata di occuparsi della richiesta di finanziamento dell'intera operazione (doc. B), mentre nulla è dato di sapere circa i suoi rapporti o accordi con Studio __________D. È quindi a giusta ragione che AO 1 e AO 2 sostengono che, la somma di fr. 20'000.dovendo essere imputata sul prezzo di vendita del fondo e avendo essi versato integralmente il prezzo ai venditori, la stessa doveva essere loro restituita, non ricorrendo gli estremi per una trattenuta.
7. La questione non merita comunque ulteriore approfondimento, considerato che quand'anche, come affermato dall'appellante, la somma di fr. 20'000.- fosse stata da computare sui costi complessivi della costruzione, non risulta che la stessa sia stata utilizzata in tal senso. Certo, l'appellante afferma di aver compensato l'acconto con la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo vantata nei confronti di Studio d’architettura __________D. Quand'anche così fosse - ma non ve n'è alcuna prova agli atti -, in considerazione del fatto che la provvigione non era dovuta dagli appellati, l'appellante avrebbe dovuto dimostrare che il medesimo importo è poi stato a sua volta defalcato dal debito degli attori nei confronti di Studio d’architettura __________D, ciò che però non è dimostrato. Contrariamente poi a quanto sostenuto dall'appellante, il conteggio allestito dagli appellati nell'ambito del consolidamento del credito di costruzione non permette infatti di dedurre che sia stato tenuto in considerazione anche l'acconto. L'appellante adduce invero che nel predetto conteggio risulterebbe una differenza fra l'onorario esposto dagli architetti e quello effettivamente versato loro, differenza riconducibile alla compensazione con il deposito di riservazione. Tale argomento, addotto per la prima volta con le conclusioni di causa, in dispregio dell'art. 78 CPC, è palesemente irricevibile, e comunque non porta a diversa conclusione. Se è vero che alla voce "Architetti" è riscontrabile una differenza di fr. 15'120.- tra preventivo (fr. 42'000.-) e consuntivo (fr. 26'880.-) non v'è alcun elemento che permetta di dedurre che la medesima sia in relazione alla somma di fr. 20'000.- di cui trattasi. Anzi, proprio dal "consuntivo" 26 ottobre 1999 invocato dall'appellante si ricava piuttosto il contrario, ciò ritenuto che risulta un "pagamento effettivo" di fr. 26'880.-, con un risparmio di fr. 15'120.- rispetto al preventivo. L'appellante peraltro neppure adduce ragioni plausibili per il mancato inserimento nel conteggio di un eventuale maggior importo, del quale peraltro non v'è prova alcuna, neppure essendo agli atti la fattura dell'architetto.
Ne discende che l'appello dev'essere respinto. Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1. L’appello 4 giugno 2007AP 1 è respinto.
2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 550.b) spese fr. 50.totale fr. 600.da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 1'200.- per ripetibili.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).