Incarto n. 12.2003.99
Lugano 5 agosto 2004/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2002.00116 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con petizione 28 agosto 2002 da
AO1 AO2 entrambi rappr. da RA2
contro
AP1 AP2 entrambi rappr. da RA1
con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 10'000.oltre interessi, domanda avversata da questi ultimi che hanno postulato la reiezione della petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto la condanna della controparte al pagamento di fr. 800.-, somma ridotta in sede conclusionale a fr. 677.90;
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 19 maggio 2003, con cui ha accolto la petizione e respinto la domanda riconvenzionale;
appellanti i convenuti con atto di appello 3 giugno 2003, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli attori con osservazioni 22 luglio 2003 postulano la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con il rogito n. 1839 del notaio __________, sottoscritto dalle parti l'8 giugno 2001 (doc. A), __________ e __________ AP2hanno venduto a __________ e __________ AO1, per fr. 450'000.-, la casa d'abitazione sita sulla part. n. __________2 RFD di __________, ivi comprese alcune quote coattive su altre particelle. Il trapasso di proprietà è stato iscritto a RF il 25 settembre 2001, ritenuto che gli acquirenti sono entrati in possesso del fondo già nel precedente mese di luglio.
2. Verso la metà di luglio 2001 si sono verificate alcune infiltrazioni d'acqua dal tetto piano dell'edificio. Prontamente avvertiti dagli acquirenti, i venditori hanno interpellato il tecnico della ditta __________ __________ z, il quale, recatosi sul posto, dopo aver constatato danneggiamenti nella cupola del tetto e sul camino dove il manto impermeabile era strappato, ha provveduto, gratuitamente, alla relativa riparazione, avvertendo contestualmente i presenti che il manto si sarebbe potuto strappare altrove.
3. Con la petizione in rassegna __________ e __________ AO1, preso atto che nel maggio 2002 si erano verificate nuove infiltrazioni d'acqua, hanno chiesto la condanna di __________ e __________ AP1al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi, somma corrispondente al minor valore dell'oggetto venduto in conseguenza della sua difettosità.
I convenuti, oltre ad opporsi alla petizione, hanno a loro volta chiesto, in via riconvenzionale, la condanna degli attori in solido al pagamento di una somma ridotta in sede conclusionale a fr. 677.90, pari all'importo che il notaio aveva trattenuto sul prezzo di fr. 450'000.- per il fatto di essersi occupato di alcune pratiche connesse alla vendita, che a loro dire dovevano essere pagate dalla controparte.
4. Il Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto rilevato che il problema lamentato in causa, consistente nell'insufficiente tenuta del tetto piano dell'edificio con conseguenti infiltrazioni d'acqua all'interno, costituiva senz'altro un difetto ai sensi dell'art. 197 cpv. 1 CO; escluso che agli attori potesse essere rimproverata la conoscenza del difetto, non risultando che essi ne fossero consapevoli già al momento della conclusione del contratto, ed appurato da un lato che il difetto in questione, di natura occulta, era stato tempestivamente notificato ai convenuti, e dall'altro che il minor valore della casa corrispondeva, per stessa ammissione di questi ultimi, alle spese di rifacimento del tetto che l'istruttoria aveva permesso di quantificare in fr. 12'500.-, egli ha in definitiva concluso per l'integrale accoglimento della pretesa attorea, limitata a fr. 10'000.- in considerazione del fatto che la riparazione aveva comportato anche una miglioria. Quanto alla domanda riconvenzionale, la stessa è stata invece respinta, in quanto l'importo di fr. 677.90 non concerneva un costo direttamente connesso con la stipulazione della compravendita, le cui spese per contratto avrebbero dovuto essere a carico degli attori, ma si riferiva ad un atto preliminare e meglio le pratiche per l'eliminazione della restrizione della facoltà di disporre LPP, che doveva rimanere a carico dei convenuti venditori, obbligati per legge a predisporre il fondo per l'iscrizione della compravendita.
5. Con l'appello che qui ci occupa i convenuti chiedono di riformare la sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale. Con riferimento alla prima azione essi osservano, in estrema sintesi, che l'oggetto venduto non era assolutamente difettoso, che gli attori non potevano prevalersi del difetto, facilmente accertabile, che lo stesso era stato notificato tardivamente e che in ogni caso non era stato provato l'ammontare delle spese per il rifacimento del tetto. In merito alla seconda, essi rilevano che le pratiche volte alla cancellazione della restrizione della facoltà di disporre erano connesse alla compravendita e dunque, per contratto, dovevano restare a carico degli attori.
6. Delle osservazioni con cui questi ultimi postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
7. L’art. 197 CO, applicabile anche in caso di compravendita di immobili in forza del rimando di cui all'art. 221 CO, stabilisce che il venditore risponde nei confronti del compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso cui essa è destinata, e questo indipendentemente dalla circostanza che tali manchevolezze siano o meno note al venditore.
Se è dato uno di questi casi, il compratore -sempre che il difetto non gli sia già noto al momento della conclusione del contratto (art. 200 CO) e premessa la tempestiva notifica del difetto ai sensi dell’art. 201 CO- può tra l'altro chiedere il risarcimento per il minor valore della cosa (art. 205 CO).
8. È manifestamente a torto che i convenuti ritengono che il problema evidenziato in concreto dagli attori non costituisca un difetto ai sensi dell'art. 197 CO, inteso quale assenza di una qualità che è stata promessa dal venditore o che l'acquirente può comunque attendersi secondo le regole della buona fede (cfr. Venturi, Commentaire Romand, N. 1 ad art. 197 CO; Tercier, Le contrats spéciaux, 3. ed., n. 636).
8.1 Come giustamente rilevato dal giudice di prime cure, l'insufficiente tenuta del tetto piano dell'edificio con conseguenti infiltrazioni d'acqua all'interno può senz'altro essere considerata come l'assenza di una qualità che gli acquirenti, secondo le regole della buona fede, potevano legittimamente attendersi. Il Tribunale federale ha in effetti già avuto modo di precisare che la sola presenza di umidità (DTF 66 II 134 seg.; Honsell, Basler Kommentar, 2. ed., N. 3 ad art. 197) e a maggior ragione quindi quella di infiltrazioni d'acqua permette di concludere per l'esistenza di un difetto, tanto più nella fattispecie visto e considerato che la casa era stata edificata solo 12 anni prima e la durata di vita di un tetto come quello in discussione ("tetto caldo" zavorrato ghiaia, cfr. doc. 3) è di ca. 25-30 anni (cfr. www.mietrecht.ch/deutsch/mietrecht/lebensdauertabelle/lebensdauer-fassade-aussenanl.html; il teste __________ z, esperto in materia, ha addirittura indicato, sia pure riferendosi al tetto rifatto, una durata di vita di 40-50 anni). I convenuti non hanno per altro provato che si fosse tenuto conto della possibile usura, segnatamente quella del tetto, al momento della fissazione del prezzo, gli elementi versati agli atti non consentendo di appurare se lo stesso fosse eventualmente modesto rispetto al valore dell'oggetto.
8.2 Non è stato per contro provato che i convenuti avessero assicurato agli attori -come da questi addotto in occasione del loro interrogatorio formale (ad 5)- il perfetto stato del tetto in parola, assicurazione che, contrariamente all'assunto dei convenuti, sarebbe stata certo determinante se non già per la decisione di stipulare il contratto quanto meno per la fissazione del prezzo di vendita (in casi del genere la causalità dell'assicurazione per questa decisione è per altro presunta, cfr. Honsell, op. cit., N. 14 ad art. 197 CO con rif.; Venturi, op. cit., N. 12 ad art. 197 CO; Tercier, op. cit., n. 667), e non necessiterebbe di essere formalizzata nell'atto pubblico (Honsell, op. cit., N. 15 ad art. 197 CO con rif.; Venturi, op. cit., N. 14 ad art. 197 CO). Per giurisprudenza invalsa, le risultanze di un interrogatorio formale hanno in effetti unicamente una valenza indiziaria (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 764 ad art. 276) e nel caso concreto l'istruttoria non ha permesso di evidenziare altri indizi in senso convergente.
9. Ammessa con ciò l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO, si tratta ora di stabilire, sempre che gli attori non ne fossero già a conoscenza prima della conclusione del contratto (art. 200 CO), se lo stesso sia stato notificato tempestivamente (art. 201 CO).
Nel caso di specie, la questione a sapere se il primo giudice fosse o meno tenuto ad esaminare l'eccezione di intempestività della notifica dei difetti, sollevata dai convenuti per la prima volta in sede conclusionale, può tutto sommato rimanere indecisa. Non è in effetti vero che gli attori avrebbero notificato il difetto solo il 5 luglio 2002, ossia circa un mese e mezzo dopo l'esame da parte del tecnico, avvenuto il 21 maggio. L'istruttoria di causa ha anzi permesso di accertare che la notifica era avvenuta già agli inizi di quest'ultimo mese, circostanza che può essere desunta già dal fatto che i convenuti avevano omesso di contestare in risposta l'assunto attoreo (petizione p. 2) secondo cui la controparte, il 3 maggio 2002, era stata messa immediatamente al corrente di quanto successo (art. 170 cpv. 2 CPC; Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 8 ad art. 78).
Quanto alla conoscenza del difetto da parte agli attori, pacifico che essi ne fossero all'oscuro al momento della conclusione del contratto, deve pure escluso che essi avrebbero comunque dovuto venirne a conoscenza usando l'ordinaria diligenza, visto e considerato che in realtà non può essere imputata loro alcuna negligenza: il difetto in questione, per altro localizzato in un punto, il tetto, inaccessibile dall'interno, era in effetti chiaramente di carattere occulto (per accertarlo si è dovuto asportare parte del rivestimento in ghiaia), per cui non sarebbe stato verosimilmente scoperto nemmeno se essi, non esperti del ramo, avessero a suo tempo effettuato un sopralluogo; e neppure sono state addotte o provate dai convenuti eventuali circostanze di fatto (macchie, aloni, ecc.) che potessero far dubitare della sua esistenza.
10. I convenuti, nel caso, verificatosi, in cui si ammettesse la loro responsabilità per la difettosità dell'oggetto venduto, censurano l'ammontare del minor valore riconosciuto agli attori. La censura è manifestamente infondata. È solo in questa sede e dunque irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) che essi hanno contestato la forza probatoria della dichiarazione con cui il teste __________ aveva indicato in fr. 12'500.- l'ammontare della fattura per la riparazione del difetto. Nulla permette inoltre di ritenere, come invece supposto dai convenuti, che lo stesso, corrispondente per altro all'offerta trasmessa a suo tempo ai convenuti (cfr. doc. B), gli sia stato riferito dagli attori.
11. Stando così le cose, il giudizio con cui il Pretore ha accolto la petizione può pertanto essere confermato.
12. Diverso, invece, è il discorso per quanto riguarda la domanda riconvenzionale. È innanzitutto pacifico che in base al contratto i convenuti avrebbero dovuto ricevere l'intero prezzo di fr. 450'000.- e non un importo ridotto. Poiché dagli atti di causa non risulta che gli attori avrebbero potuto pagare al notaio con effetto liberatorio -la tesi di un suo intervento a titolo fiduciario, addotta in sede di duplica riconvenzionale, è rimasta allo stadio di puro parlato- essi rispondono nei confronti dei convenuti del fatto che costui abbia trattenuto per sé la somma di fr. 677.90, versando loro solo l'importo di fr. 449'322.10. La questione a sapere se la "compensazione" da lui operata fosse o meno giustificata non è in definitiva rilevante per l'esito della lite e, se del caso, dovrà essere risolta, in separata sede, tra il notaio e gli attori.
13. Ne discende, in parziale accoglimento del gravame, che il giudizio pretorile deve essere riformato in punto alla domanda riconvenzionale.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 3 giugno 2003 di __________ e __________ AP1è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 19 maggio 2003 della Pretura del distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
2. La domanda riconvenzionale 13 settembre 2002 è accolta.
Di conseguenza i convenuti riconvenzionali sono condannati a versare in solido agli attori riconvenzionali la somma di fr. 677.90.
2.1 La tassa di giustizia di fr. 50.- e le spese di fr. 30.- sono poste a carico dei convenuti riconvenzionali con l'obbligo di rifondere agli attori riconvenzionali la somma di fr. 100.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 380.b) spese fr. 20.-
Totale fr. 400.da anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico per 14/15 e per la rimanenza sono poste a carico degli appellati, ai quali gli appellanti verseranno fr. 500.- per ripetibili.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario