Incarto n. 12.2002.208
Lugano 9 aprile 2003/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella procedura speciale per lo sfratto dei conduttori
-inc. n. DI.2002.266 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna- promossa con istanza 10 ottobre 2002 da
__________ __________ entrambi patr. dallo studio legale __________
Contro
__________ rappr. dall'avv. __________
che il Pretore ha accolto, con decreto 3 dicembre 2002, ordinando al convenuto di mettere immediatamente a libera disposizione degli istanti la villa situata sui fondi part. n. __________, __________ e __________ RFD di __________;
appellante il convenuto con atto di appello 6 dicembre 2002, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti, con osservazioni 20 gennaio 2003, postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 11 dicembre 2002 con cui il Presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 10 novembre 1997 __________ e __________ concedevano in locazione alla __________ la villa sita sui mappali n. __________, __________ e __________ RFD di __________, a far tempo dal 1. febbraio 1998 e fino al 31 dicembre 2004, con facoltà di prolungare la locazione per un ulteriore anno; la pigione annuale ammontava a fr. 40'500.--, corrispondenti a
fr. 3'375.-- mensili, pagabili entro il primo giorno di ogni mese. L’ente locato sarebbe stato adibito a uffici, con un appartamento di servizio, occupati da __________ (doc. B, C).
Nel frattempo, la __________ veniva trasformata in una società a garanzia limitata, la __________; quale socio gerente veniva nominato __________. Il 21 marzo 2002 la predetta società veniva sciolta e messa in liquidazione (doc. F).
B. Il 1. ottobre 2002 __________ e __________ da un lato, i liquidatori della __________ in liquidazione dall’altro, sottoscrivevano un accordo per mezzo del quale stabilivano di rescindere il contratto con effetto 30 settembre 2002 (doc. C).
__________ ha continuato ad abitare la villa di proprietà di __________ e __________, adducendo che in realtà il contratto di locazione 10 novembre 1997 sarebbe venuto in essere con lui personalmente e non con la __________, così che il contratto continuerebbe a sussistere, non essendogli opponibile l’accordo raggiunto il 1. ottobre 2002 (doc. C).
__________ e __________ si oppongono alla tesi di __________ in quanto il contratto sarebbe stato concluso unicamente con la __________ e sulla scorta dell’accordo sottoscritto il 1. ottobre 2002 la locazione sarebbe giunta al termine, giustificando così la richiesta di sfratto.
C. Con decisione 3 dicembre 2002 il Pretore ha decretato lo sfratto immediato del convenuto dall'ente locato rilevando che il contratto di locazione relativo alla villa sita sui mappali n. __________, __________ e __________ RFD di __________ era venuto in essere tra __________ e __________ e la __________ (doc. B), mentre tra questa società e __________ era sorto un rapporto di sublocazione. Essendo cessato il rapporto di locazione principale, tramite l’accordo validamente sottoscritto dai liquidatori della __________ in liquidazione (doc. C), anche il rapporto di sublocazione esistente tra la società e __________ sarebbe giunto al termine. Il Pretore respingeva tutti i mezzi di prova indicati dalla parte convenuta poiché a suo parere irrilevanti ai fini del giudizio.
D. Con appello 6 dicembre 2002, corredato di una richiesta di effetto sospensivo, il convenuto ha chiesto l'annullamento del decreto di sfratto, poiché innanzitutto, __________ avrebbe da sempre occupato personalmente l’immobile, adibito a casa d’abitazione, anche se in effetti, “per ragioni personali” egli avrebbe chiesto di indicare nel contratto la __________ quale conduttrice apparente; d’altronde, egli avrebbe da sempre versato il canone di locazione.
A mente dell’appellante, il contratto sottoscritto il 10 novembre 1997 tra la __________ e i locatori sarebbe simulato e quindi, valido a tutti gli effetti sarebbe il contratto dissimulato, ossia quello concluso alle medesime condizioni con lo stesso __________; inoltre, il 30 aprile 2002, l’appellante avrebbe avvisato i locatori che egli avrebbe continuato il rapporto di locazione a titolo personale, sostituendosi così alla società: a mente dell’appellante, la controparte non avrebbe contestato tale scritto e pertanto sarebbe tacitamente avvenuto il suo subingresso nel contratto (in tal modo, l’appellante disporrebbe di un valido titolo per occupare i locali; doc. 6).
L’appellante ritiene altresì che il Pretore avrebbe deciso in modo arbitrario in quanto avrebbe ritenuto che i pagamenti effettuati direttamente dall’appellante non rappresentavano una prova dell’esistenza del rapporto contrattuale tra le parti e infine, ordinando lo sfratto immediato dall’immobile, il Pretore avrebbe deciso ultra petita partium.
Delle osservazioni formulate dalla controparte si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi della decisione.
considerato
in diritto: 1. Dagli atti di causa, e più precisamente dal contratto di locazione sottoscritto in data 10 novembre 1997 (doc. B; tra l’altro annotato a Registro Fondiario di Locarno in data __________; v. doc. C), si rileva che le parti interessate dal contratto di locazione che aveva come oggetto una villa su tre piani ubicata sulle part. n. __________, __________ e __________ RFD di __________ erano da un lato, in veste di locatori, __________ e __________, rappresentati dalla __________, succursale di __________ e dall’altro, la __________ di __________, quale conduttrice, rappresentata da __________. Dal contratto di locazione si rileva che l’ente locato doveva essere adibito a uffici, con un appartamento di servizio (doc. B, pto, 1).
Dalla documentazione antecedente la conclusione del contratto di locazione si evince inoltre che __________ ha sempre agito quale rappresentante della __________ e mai a proprio nome e per proprio conto (doc. 2: “Herrn __________, handelnd für __________ ”, aggiunto a mano, come la dichiarazione di accordo e la firma per procura; v. anche doc. 3 e doc. C).
2. In data 30 aprile 2002, l’appellante proponeva alla __________ di assumere personalmente, a far tempo dall’anno 2001, il contratto concluso con la __________ e di versare le relative pigioni (v. doc. 6, in grassetto: “Mietvertrag mit der Firma Interwega, abgeschlossen am 10.11.1997”; “aufgrund der bekannten Problematik, musste ich im Innenverhältnis seit 2001 den obigen Mietvertrag und somit auch die Mietzahlungen selbst übernehmen”), a dimostrazione che tra __________ e __________ e __________ non esisteva un rapporto di locazione diretto.
Del resto con scritto 21 giugno 2002, dopo un incontro avvenuto in loco il 17 giugno 2002, i locatori ribadivano che il contratto di affitto relativo alla villa di __________ era venuto in essere unicamente con la __________ e che in nessun modo essi accettavano __________ quale subentrante tacito nel rapporto di locazione (doc. 8).
3. Alla luce della documentazione versata agli atti non vi è motivo alcuno per ritenere che l’appellante fosse parte del contratto di locazione, ritenuto che lo stesso __________ ha più volte ammesso che il contratto era stato sottoscritto dalla società __________ e non da lui stesso “per motivi personali suoi” (v. risposta, comparsa scritta presentata all’udienza del 20.11.2002, pto. 2, pag. 1). Di conseguenza, decade pure l’affermazione dell’appellante, secondo il quale il contratto concluso tra __________ e __________ e la __________ (doc. B) sarebbe simulato, e quindi nullo, mentre valido sarebbe il negozio dissimulato venuto in essere alle stesse condizioni con __________: questa tesi, rimasta del tutto incomprovata da parte dell’appellante, alla luce delle circostanze si rivela del tutto infondata.
L’inesistenza di un rapporto contrattuale diretto tra __________ e __________ e __________ è ugualmente dimostrata dall’ammissione in prima istanza dello stesso appellante (v. risposta, comparsa scritta presentata all’udienza del 20.11.2002, pto. 4, pag. 2), nel senso tra la società __________ e __________ è venuto in essere un contratto di sublocazione per atti concludenti.
4. Si deve quindi concludere per l’esistenza di un contratto di sublocazione che segue però la medesima sorte del contratto di locazione principale e non ha una ragione di essere propria disgiunta dal rapporto principale (art. 273b CO; Rep. 1996, pag. 246). Di conseguenza, come già stabilito da questa Camera, in presenza di un rapporto di sublocazione e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di introdurre l’istanza di sfratto contro il subconduttore (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 22 ad art. 506 CPC; Rep. 1996, pag. 246; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: Diritto della locazione, giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, tomo CFPG n. 23, Lugano 2000, pag. 101 ss.).
5. Pertanto, l’accordo venuto in essere in data 1. ottobre 2002 tra la __________ in liquidazione e __________ e __________, che prevedeva la resiliazione anticipata del contratto per il 30 ottobre 2002, è senz’altro valido (doc. C) e di conseguenza, unitamente alla locazione principale, è cessato il rapporto di sublocazione venuto in essere per atti concludenti tra la società e __________, il quale non risulta quindi più legittimato ad occupare la villa sita sui fondi n. __________, __________ e __________ RFD di __________.
6. Infine, la parte appellante sostiene che il Pretore, intimando lo sfratto immediato di __________ dall’ente locato avrebbe giudicato ultra petita partium, in quanto la controparte avrebbe postulato che lo sfratto dovesse avvenire nel termine di cinque giorni. Questa censura non può essere accolta poiché il termine fissato dal primo giudice per l’abbandono dell’ente locato – rispettivamente, come in casu, la decisione di non concedere alcun termine – ha natura meramente ordinatoria e quindi non può formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 508 CPC; II CCA 13.9.2001 in re G.G./C.A. SA).
A prescindere da quanto precede, l’ordine di sfratto immediato appare consono alla situazione di fatto poiché con decreto 11 dicembre 2002 all’appello di __________ è stato concesso l’effetto sospensivo ex art. 508 cpv. 2 CPC e quindi l’appellante non ha dovuto lasciare l’immobile per una durata di ulteriori quattro mesi (ossia dalla data di presentazione dell’ap-pello e fino alla presente decisione). In questo lasso di tempo l’appellante ha avuto la possibilità di prendere provvedimenti nel caso la vertenza fosse stata risolta in modo a lui sfavorevole. Di conseguenza non si rilevano ragioni elementari di umanità tali da concedere un ulteriore termine per lasciare la abitazione. Inoltre, sulla scorta del principio di celerità che regge le procedure in materia di sfratto (art. 506 ss. CPC), si impone che all’appellante non venga assegnato un ulteriore termine e quindi che lo sfratto sia ordinato senza ulteriori dilazioni. Alla luce di quanto esposto, trova senz’altro conferma la decisione del Pretore di respingere i mezzi di prova indicati dalla parte convenuta poiché irrilevanti ai fini del giudizio.
7. L'appello deve essere quindi respinto poiché del tutto infondato. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza.
Per i quali motivi, visti
gli art. 148 e 506 ss. CPC e la TG
pronuncia: 1. L'appello 6 dicembre 2002 di __________ è respinto.
2. Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-b) spese fr. 50.--
Totale fr. 200.-da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 400.-- per ripetibili.
3. Intimazione:
- __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria