Incarto n. 12.1999.00200 Rinvio TF
Lugano 4 maggio 2000/rf
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.94.30 della Pretura di Mendrisio-Sud, promossa con petizione 7 giugno 1993 da
__________ rappr. dall'avv. __________ o
contro
__________ __________ E avv. __________ rappr. dall'avv. __________
con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 213’000.-- oltre interessi, domanda ridotta a fr. 28’000.-oltre accessori in corso di causa;
Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 9 gennaio/4 febbraio 1998 ha parzialmente accolto, condannando i convenuti __________ e __________ in solido al pagamento di fr. 16’000.-- oltre interessi al 5% dal 7 giugno 1994;
Appellante l’attrice, che con atto di appello del 24 febbraio 1998 ha postulato la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione nei confronti di tutti i convenuti per fr. 28’000.-- oltre interessi al 6% dall’11 giugno 1992, per ulteriori fr. 34’000.-- corrispondenti agli interessi su fr. 185’000.-- nel periodo 1° settembre 1992-30 aprile 1995, oltre interessi al 6% dal 1° maggio 1995, e di concederle l’assistenza giudiziaria integrale per la procedura di prima sede;
Gravame respinto da questa Camera in data 21 dicembre 1998, giudizio che la I Corte Civile del Tribunale federale in data 14 luglio 1999, accogliendo parzialmente il ricorso per riforma dell'attrice, ha annullato per quanto riguarda l'azione promossa contro __________ e __________ rinviando la causa alla corte cantonale per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi, mentre che il ricorso è stato dichiarato inammissibile per quanto riguarda l'azione promossa contro l'avv. __________;
Ritenuto
in fatto:
A. L’11 giugno 1992 __________ e __________, con atto pubblico rogato dal notaio avv. __________ (doc. A), hanno stipulato con l’attrice una promessa di vendita con costituzione di diritto di compera della durata di un anno in relazione al fol. PPP 3048 del fondo base 1568 di Chiasso, corrispondente all’appartamento n. 7 al terzo piano, al prezzo di fr. 272’000.--, di cui un acconto di fr. 28’000.-- pagato alla firma dell’atto, fr. 185’000.-- da solvere mediante l’assunzione del debito ipotecario “valuta 15 giorni dopo aver ricevuto la conferma di concessione dei sussidi cantonale e federali” e fr. 59’000.-all’esercizio del diritto di compera, al più tardi entro un mese dall’ottenimento dei sussidi.
Al punto 8 del contratto l’esercizio del diritto di compera veniva subordinato e condizionato all’ottenimento da parte dell’acquirente dei sussidi e alla cancellazione da parte dei venditori dei pignoramenti e delle ipoteche legali annotati. Per il caso in cui l’avente diritto avesse rinunciato all’esercizio del diritto di compera nonostante l’ottenimento dei sussidi i venditori avrebbero avuto diritto a trattenere fr. 12’000.-- a titolo di caparra, mentre nel caso di mancato ottenimento dei sussidi essi avrebbero reso l’intero acconto di fr. 28’000.--.
B. __________ non ha esercitato il diritto di compera.
C. Con la petizione l’attrice sostiene di avere avuto notizia nel settembre del 1992 della concessione dell’aiuto federale, e di conseguenza il Credito Svizzero, da lei incaricato, avrebbe versato all’Unione di Banche Svizzere fr. 185’000.-- in cambio della consegna del titolo ipotecario gravante il fondo in questione.
Essa non avrebbe tuttavia potuto esercitare il diritto di compera a seguito della mancata concessione dei sussidi federali e cantonali, che le sarebbero stati negati in quanto l’appartamento e l’intero immobile presentavano gravissime carenze edilizie ed igieniche.
Le dovrebbero pertanto essere restituiti gli importi di fr. 28’000.-- e 185’000.-oltre interessi indebitamente percepiti dai concedenti.
Per gli stessi importi sarebbe data inoltre, in base all’art. 97 CO e alle norme sul mandato, anche la responsabilità del notaio rogante, che non l’avrebbe compiutamente informata sul senso e la portata del contratto e avrebbe allestito il contratto in maniera parziale, favorevole ai concedenti e senza prevedere una clausola che potesse garantire il recupero delle cospicue somme pagate in anticipo.
D. I convenuti __________ e __________ nella loro risposta si sono opposti alla petizione sostenendo la piena regolarità della procedura avviata dall’attrice per ottenere i sussidi, così che essa sarebbe la sola responsabile del mancato esercizio del diritto di compera.
E. Delle argomentazioni dell’avv. __________ non torna conto di riferire in questo giudizio di rinvio, essendo oramai acquisita la reiezione dell'azione introdotta nei suoi confronti.
F. All’udienza preliminare del 12 settembre 1995 l’attrice ha ridotto la propria domanda di causa a fr. 28’000.-- oltre interessi al 6% dall’11 giugno 1992, e agli interessi al 7% su fr. 185’000.-- nel periodo 1° settembre 1992/7 maggio 1995, per il motivo che essa il 7 maggio (recte: aprile) 1995 ha acquistato ai pubblici incanti l’appartamento oggetto della vertenza al prezzo di fr. 199’000.--.
G. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha escluso l’esistenza di qualsivoglia responsabilità del notaio rogante, respingendo perciò la petizione in quanto diretta nei suoi confronti, mentre ha ammesso l’obbligo degli altri due convenuti alla restituzione di quella parte dell’anticipo versato dall’attrice non costituente caparra (fr. 16’000.--). Non vi sarebbe invece la prova dell’avvenuto pagamento da parte sua degli interessi passivi sul debito ipotecario di fr. 185’000.-- così che la corrispondente pretesa è stata respinta. L’istanza di assistenza giudiziaria è stata accolta solo limitatamente alla dispensa dal pagamento della tassa e delle spese di giustizia.
H. Questa Camera con sentenza 21 dicembre 1998 ha in primo luogo confermato il giudizio di reiezione dell'azione rivolta contro il notaio rogante, ritenendo che non gli potrebbero essere imputate negligenze di sorta, mentre l'azione rivolta contro gli altri convenuti è stata disattesa per il motivo che l'attrice, a prescindere dal loro agire, non avrebbe subito pregiudizio economico, sventato dall'acquisto dell'immobile all'asta a condizioni favorevoli.
I. Il Tribunale federale ha dichiarato inammissibile il ricorso per riforma in quanto concernente l'azione contro il notaio, atteso che i rimproveri mossi nei suoi confronti riguardavano la sua attività ministeriale, la responsabilità per il cui esercizio sarebbe regolata dal diritto pubblico cantonale, la cui applicazione non è censurabile in un ricorso per riforma.
Quo all'azione rivolta contro i venditori, la corte cantonale l'avrebbe erroneamente considerata un'azione di risarcimento per inadempimento, mentre che essa, fondata sul contenuto del punto 8 del contratto, sarebbe invece un'azione tendente all'esecuzione degli accordi presi.
La pretesa dell'attrice alla restituzione dell'importo di fr. 28'000.--sarebbe di conseguenza stata erroneamente esaminata alla stregua di un danno patrimoniale per inadempienza contrattuale, di modo che la causa andrebbe rinviata per un nuovo giudizio dopo accertamento delle ragioni che hanno impedito la concessione dei sussidi federali e cantonali, e il tempestivo esercizio del diritto di compera.
La pretesa di fr. 34'600.-- riguardante il rimborso degli interessi maturati sul debito ipotecario andrebbe invece decisa in base alle norme sull'indebito arricchimento, dopo accertamento dell'avvenuto pagamento di tali interessi da parte dell'attrice.
Considerato
in diritto:
1. A questo stadio della causa risulta accertata la mancanza di fondamento dell'azione proposta contro il notaio rogante, ed è pacifico l'obbligo dei convenuti __________ e __________ alla restituzione di fr. 16'000.-- oltre interessi dei fr. 28'000.-- pagati da __________ all'atto della firma del contratto di promessa di vendita e costituzione di diritto di compera dell'11 giugno 1992 (doc. A).
Rimangono per contro litigiose le pretese di fr. 12'000.-- oltre interessi, volta ad ottenere l'integrale restituzione di quanto versato alla firma del contratto, e quella di fr. 34'600.-- oltre interessi in rimborso degli interessi che essa afferma di avere pagato nel periodo 1° settembre 1992 - 30 aprile 1995 sul debito ipotecario di fr. 185'000.-- da lei assunto in esecuzione del punto 4 del contratto.
2. Il giudizio di rinvio ha imposto di considerare l'azione dell'attrice siccome volta all'esecuzione degli accordi contrattuali, con particolare riferimento ai punti 7 e 8 del contratto di promessa di vendita e costituzione di diritto di compera dell'11 giugno 1992 (doc. A).
2.1 In questa diversa ottica, la decisione sulla predetta pretesa di fr. 12'000.-- appare assai semplice.
Il punto 8 del contratto stabilisce infatti in forma esplicita che "l'esercizio del diritto di compera è subordinato e condizionato all'ottenimento da parte della signora __________ dei sussidi cantonali e federali", motivo per il quale "nel caso in cui l'acquirente signora __________ non dovesse ottenere i sussidi cantonale e federali, i venditori restituiranno l'importo di fr. 28'000.-- (ventottomila) all'acquirente", mentre che se l'attrice "nonostante l'ottenimento dei sussidi cantonali e federali rinunciasse all'esercizio del diritto di compera, i venditori tratterranno un importo di fr. 12'000.-- (dodicimila) quale caparra".
Il tenore letterale di questa clausola contrattuale non si presta ad equivoci di sorta, e rende così superfluo qualsiasi procedimento di interpretazione: qualora l'attrice non avesse ottenuto i sussidi cantonali e federali entro il periodo di validità del diritto di compera, l'importo di fr. 28'000.-- le sarebbe stato restituito, e questo senza distinzione alcuna tra i vari motivi che avrebbero potuto determinare la mancata concessione di detti sussidi. In altri termini, in assenza di migliori indicazioni in proposito va ritenuto che le parti hanno voluto gravare la sola parte venditrice del rischio della mancata concessione dei sussidi.
Non essendo in concreto litigioso il fatto che i sussidi non sono stati erogati all'acquirente entro il periodo di validità del diritto di compera, tanto basta ad innescare l'obbligo dei convenuti alla restituzione di tutti i fr. 28'000.-da lei versati, senza necessità di indagare sulla questione a sapere se -come appare probabile dalla visione dell'incarto richiamato- la mancata concessione dei sussidi sia stata causata dalle precarie condizioni dell'immobile piuttosto che dall'asserita inazione della richiedente, potendo i convenuti trattenere i fr. 12'000.-- solamente nella non verificata ipotesi della concessione dei sussidi e (ciò nonostante) del mancato esercizio del diritto di compera.
2.2 Secondo il giudizio di rinvio, la pretesa dell'attrice relativa al rimborso degli interessi ipotecari è di principio meritevole di protezione in base alle norme sull'indebito arricchimento, non essendosi verificata la causa giuridica (in concreto l'esercizio del diritto di compera da parte dell'attrice) in virtù della quale si sarebbe giustificato di porre detti interessi a carico della procedente. Premessa per l'accoglimento della pretesa è comunque, secondo il Tribunale federale, l'accertamento relativo all'avvenuto pagamento degli interessi da parte dell'attrice (consid. 5, pag. 11).
Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, la documentazione bancaria in atti (doc. U, V) dimostra sia l'avvenuta erogazione in favore dell'attrice del mutuo ipotecario, che il periodico addebito a suo carico dei relativi interessi passivi.
Non avendo inoltre i convenuti contestato la circostanza dell'avvenuto pagamento da parte dell'attrice dell'importo richiesto a titolo di interessi, l'ammontare della pretesa va comunque ritenuto siccome proceduralmente ammesso ai sensi dell'art. 170 CPC, ragione per cui nulla osta al suo accoglimento.
3. Sugli importi a lei dovuti l'attrice postula l'attribuzione di interessi al saggio del 6%, richiesta che deve essere disattesa già solo perché sprovvista di qualsivoglia motivazione in fatto ed in diritto (art. 309 cpv. 2 lit. f CPC).
Lo stesso vale per la richiesta data di decorrenza degli interessi sui fr. 28'000.--, che senza motivazione diverge da quella ammessa dal Pretore (cfr. consid. 5.3), mentre che per gli interessi sui fr. 34'600.-- può essere ammesso quale momento della loro decorrenza quello richiesto del 1° maggio 1995, trattandosi di pretesa per indebito arricchimento, sulla quale gli interessi sarebbero di principio dovuti dalla data medesima dell'arricchimento.
4. L’attrice censura infine anche la decisione del Pretore relativa alla domanda di assistenza giudiziaria, chiedendo che la stessa le venga interamente riconosciuta.
Le premesse per la concessione dell’assistenza giudiziaria sono l’indigenza del richiedente, intesa come l’impossibilità di sopperire alle spese della lite (art. 155 CPC) e la probabilità di esito favorevole della lite (art. 157 CPC).
Sul requisito dell’indigenza, questa Camera nella sentenza 11 gennaio 1995 in re J./L. e llcc. ha già avuto modo di rilevare la contraddittorietà del comportamento di chi, come l’attrice, si ritiene indigente per quanto attiene alla conduzione di una causa giudiziaria ma non invece per l’acquisizione in proprietà di un bene immobile.
Nel caso di specie, la causa aveva un valore di circa fr. 213’000.--, con concreti oneri di fr. 4’000.-- di tassa di giustizia, di ca. fr. 400.-- di spese di giustizia e, presumibilmente, di circa fr. 12’500.-- di onorario del patrocinatore ad un tasso medio secondo l’art. 9 TOA.
A fronte di questi oneri e della situazione economica dichiarata, l’attrice nell’ambito della nota transazione immobiliare è stata in grado di versare un anticipo con capitale proprio di fr. 28’000.-- e soprattutto -e ciò e decisivo- è stata in condizione di assumersi l’impegno al pagamento con mezzi propri -agli atti non figura in effetti altra provenienza per quel denaro- di ulteriori fr. 59’000.-al momento dell’esercizio del diritto di compera, ovvero al più tardi all’11 giugno 1993.
Tale importo, sufficiente a far fronte alle spese di causa, non è stato versato ai venditori, e doveva pertanto essere disponibile per la presente causa, iniziata proprio nel giugno del 1993.
Contro la situazione di asserita indigenza depone anche il fatto che l’attrice nel 1995 sia poi riuscita ad acquistare effettivamente l’appartamento, versando ben fr. 65’000.-- al momento dell’aggiudicazione, somma rimborsatale solo limitatamente a fr. 58’628.55 (cfr. l’incarto richiamato relativo all’esecuzione).
Infine, in assenza di qualsivoglia motivazione in proposito o anche solo dell'affermazione di un successivo miglioramento della propria situazione economica, appare contraddittoria ai fini dell'asserita indigenza anche la circostanza per cui l'assistenza giudiziaria è stata chiesta solo per la procedura di prime cure, e non anche per quella di appello.
Tanto basta per ritenere non dato il requisito dell’indigenza e confermare così la decisione del Pretore.
Ne deriva, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento del gravame.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza delle parti (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 24 febbraio 1998 di __________ è parzialmente accolto
Di conseguenza la sentenza 9 gennaio 1998 della Pretura di Mendrisio-Sud è riformata nel modo seguente:
1. La petizione è parzialmente accolta
1.1 __________, , e __________, sono
solidalmente condannati a pagare a __________,
__________, fr. 28'000.-- oltre interessi al 5% dal 7 giugno 1994
e fr. 34'600.-- oltre interessi al 5% dal 1° maggio 1995.
2. e 2.1 Invariati.
3. La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- e le spese sono a carico
dell'attrice, nella misura di 2/3 e per
1/3 a carico di __________ e __________ in solido.
L'attrice rifonderà all'avv. __________ fr. 3'000.-- per
ripetibili, mentre vi è compenso di ripetibili tra l'attrice e i
convenuti __________ e __________
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1’450.-b) spese fr. 50.--
Total e fr. 1’500.-già anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 1/3, mentre che per 2/3 sono a carico di __________ e __________ in solido. L'attrice rifonderà al convenuto avv. __________ fr. 1’500.-- per ripetibili di appello, mentre che __________ e __________ rifonderanno all'attrice ciascuno fr. 1'500.-- di ripetibili di appello.
III. Intimazione: __________;
Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario