Incarto n.: 11.2001.00028
Lugano 12 aprile 2001/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.____.___ (annullamento di decisione assembleare) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 24 febbraio 2000 da
__________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________)
contro
Comunione dei comproprietari del __________ “__________ ”, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se deve essere accolta l'appellazione del 12 febbraio 2001 presentata da __________ __________ contro la sentenza emessa il 29 gennaio 2001 in luogo e vece del Pretore dal Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________ possiede la proprietà per piani n. __________, pari a 52/1000 della particella n. __________RFD __________ (“Condominio __________ ”). Il 10 dicembre 1999 l'assemblea dei comproprietari ha deciso a maggioranza dei presenti, con il voto contrario di __________ __________ che rappresentava anche la comproprietaria __________ __________ __________, il risanamento e l'impermeabilizzazione dei ballatoi, la chiusura dell'entrata dello stabile e del vano scale e il ritinteggio della facciata est, con un limite di spesa di fr. 95'000.– oltre ai costi della direzione dei lavori.
B. Il 24 febbraio 2000 __________ __________ ha convenuto la Comunione dei comproprietari del “__________ __________ ” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere l'annullamento delle risoluzioni assembleari n. 1 (approvazione dei verbali delle assemblee tenutesi il 20 novembre 1998 e il 25 febbraio 1999) e
n. 5 (interventi edili) prese il 10 dicembre 1999.
C. Con risposta del 25 maggio 2000 la Comunione dei comproprietari ha contestato la tempestività dell'azione, opponendosi alla petizione anche nel merito. Esperita l'istruttoria sull'eccezione d'ordine, al dibattimento finale del 25 gennaio 2001 la convenuta ha mantenuto il suo punto di vista, mentre __________ __________ ha postulato il rigetto dell'eccezione, rimettendosi al contenuto del suo riassunto scritto.
D. Statuendo il 29 gennaio 2001 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha respinto la petizione in ordine siccome tardiva. La tassa di giustizia di fr. 1'300.– e le spese sono state poste a carico dell'attrice, con obbligo di versare alla Comunione dei comproprietari un'indennità di fr. 2'000.– per ripetibili.
E. Contro la citata sentenza __________ __________ è insorta con un appello del 12 febbraio 2001 nel quale chiede che – previo conferimento da parte del primo giudice dell'effetto sospensivo al ricorso – l'eccezione di tardività sia respinta. In via cautelare essa chiede inoltre che sia ordinato all'amministrazione della Comunione dei comproprietari di non cominciare i lavori di risanamento litigiosi. Nelle sue osservazioni del 15 marzo 2001 la Comunione dei comproprietari propone il rigetto dell'appello e la conferma del giudizio pretorile.
Considerando
in diritto: 1. L'azione intesa alla contestazione di una delibera assembleare ha per principio natura pecuniaria (DTF 108 II 77). Il valore litigioso si determina sulla base di quello che la delibera contestata ha per la comunione dei comproprietari, facendo astrazione della quota di comproprietà dell'attore (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, n. 126 ad art. 712m CC). Nella fattispecie il risanamento dello stabile oggetto della delibera n. 5 comporta una spesa preventivata di fr. 95'000.– (doc. F). L'appello supera quindi il valore appellabile di fr. 8'000.– e può essere esaminato nel merito.
2. Per i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una decisione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3a edizione, pag. 368 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 126 e 140 ad art. 712m CC). Una decisione è annullabile quando è stata adottata in violazione degli statuti o di norme imperative oppure di norme che, pur dispositive, sono destinate a proteggere gli interessi privati dei singoli (Rep. 1989 pag. 480 consid. 2.1 con richiami di dottrina e di giurisprudenza). Il termine per promuovere l'azione è perentorio e la sua decorrenza dev'essere verificata d'ufficio (Riemer in: Berner Kommentar, n. 63 ad art. 75 CC; Heini/Scherrer in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB I, Basilea 1996 n. 21 art. 75 CC; DTF 85 II 536 consid. 3). Rimane riservato il caso di decisioni assembleari nulle, il cui vizio può essere constatato in ogni momento (Steinauer, op. cit., pag. 367 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC). Nulle sono tuttavia, secondo dottrina e giurisprudenza, le decisioni adottate in dispregio di norme legali o statutarie fondamentali (Riemer, in: ZBGR 56/1975, pag. 267). La violazione di norme imperative non configura necessariamente un caso di nullità, il quale si ravvisa solo quando la deliberazione sia in contrasto con disposizioni fondamentali, destinate a proteggere l'interesse pubblico (Riemer, op. cit., loc. cit.; cfr. gli esempi in: Heini/Scherrer, op. cit., n. 34 ad art. 75 CC). Sapere se si tratti di un caso di nullità o di annullabilità dipende dalle circostanze specifiche, ritenuto che nel dubbio l'annullabilità va preferita alla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (Riemer, op. cit., loc. cit.; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 148 ad art. 712m CC; Heini/Scherrer, op. cit., n. 32 ad art. 75 CC).
3. In concreto il Segretario assessore ha respinto la petizione, rilevando che l'attrice era presente all'assemblea del 10 dicembre 1999 e avrebbe pertanto dovuto promuovere causa nei trenta giorni successivi. Ha poi soggiunto che le deliberazioni litigiose non apparivano viziate da nullità assoluta, ciò che l'attrice nemmeno pretendeva. La petizione, promossa solo il 24 febbraio 2000, risultava quindi tardiva e doveva di conseguenza essere respinta in ordine. L'appellante non nega di avere partecipato all'assemblea del 10 dicembre 1999. Sostiene tuttavia che il termine di trenta giorni per contestare le note deliberazioni decorreva solo dal 26 gennaio 2000, data alla quale le è pervenuto il verbale assembleare, il quale ometteva per di più di menzionare fatti rilevanti. Essa afferma di avere constatato tali omissioni solo dopo la lettura del documento, accertando in particolare che esso non indicava la sua esplicita richiesta di citare gli art. 25 e 26 del regolamento, né la circostanza che essa rappresentava la comproprietaria __________ __________ __________ nella votazione sul risanamento delle scale. Ne discende, a mente sua, che il termine per contestare la decisione assembleare decorreva solo dal 26 gennaio 2000.
4. Il termine di un mese previsto dall'art. 75 CC decorre dal momento in cui il comproprietario viene a conoscenza della deliberazione che intende contestare. Per l'interessato che è presente all'assemblea, tale momento coincide di regola con la data della deliberazione stessa (Riemer, op. cit., n. 71 ad art. 75 CC; Heini/Scherrer, op. cit., n. 24 ad art. 75 CC). Nella fattispecie occorre quindi verificare se l'attrice, presente all'assemblea (doc. F, pag. 2, elenco dei condomini presenti), avesse bisogno di conoscere il contenuto del verbale per comprendere la portata della decisione alla quale si è opposta.
a) All'assemblea del 10 dicembre 1999 la maggioranza dei presenti ha approvato il risanamento e l'impermeabilizzazione dei ballatoi, la chiusura dell'entrata dello stabile e del vano scale e il tinteggio della facciata est, per un limite di spesa di fr. 95'000.– oltre al costo della direzione dei lavori (doc. F, pag. 5 seg.). Il risanamento dell'immobile era già stato posto all'ordine del giorno della precedente assemblea, tenutasi il 25 febbraio 1999 (doc. B). In quell'occasione i comproprietari avevano esaminato tre varianti di intervento (A, B e C) e l'assemblea aveva risolto, a maggioranza, di conferire a un architetto il mandato di allestire un preventivo definitivo dei costi per la “variante C”, che comprendeva il risanamento dei ballatoi e la chiusura del vano delle scale con vetrate apribili dai ballatoi (doc. B, pag. 4). L'attrice si era opposta a tale soluzione e aveva informato il 29 marzo 1999 l'amministrazione di essere contraria alla “variante C” perché essa comportava la chiusura del vano delle scale (doc. C).
b) Nella petizione l'attrice non ha negato di avere capito la portata dell'oggetto posto in votazione il 10 dicembre 1999 (pag. 2). Essa ha del resto comunicato telefonicamente alla comproprietaria da lei rappresentata, assente all'estero, che l'assemblea avrebbe votato la chiusura del vano delle scale “probabilmente il giorno dopo” (deposizione testimoniale __________ __________ del 5 dicembre 2000, pag. 6). In siffatte circostanze è indubbio che l'attrice ha compreso la portata della deliberazione implicante la chiusura del vano delle scale, da lei avversata, già il 10 dicembre 1999 e non si può seriamente sostenere che il termine di un mese per impugnare tale delibera decorresse solo dalla ricezione del verbale. A maggior ragione se si considera che le asserite difformità del verbale rispetto alla discussione assembleare non riguardano, per ammissione dell'attrice medesima, la decisione di chiudere il vano delle scale in sé, ma le precisazioni che la comproprietaria dissenziente voleva far inserire nel verbale (appello, pag. 5). Tali indicazioni sarebbero invero potute essere di rilievo qualora l'azione fosse stata promossa dalla comproprietaria rappresentata dall'attrice, ma sono ininfluenti per l'azione intentata dall'attrice stessa, presente all'assemblea, la quale ha avuto modo di capire immediatamente l'oggetto della decisione contestata, per altro già ampiamente discussa nell'assemblea precedente.
c) Un verbale assembleare deve enunciare partitamente le deliberazioni prese (art. 712n cpv. 2 CC; art. 30.7 del regolamento condominiale, doc. A). L'approvazione del verbale precedente figura, di regola, tra gli oggetti posti all'ordine del giorno (si veda in concreto il doc. F, pag. 2). All'assemblea ogni comproprietario può poi chiedere la correzione di imprecisioni e omissioni (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 33 e 36 ad art. 712n CC). La questione di sapere se l'attrice avesse capito qual era l'oggetto su cui l'assemblea aveva deliberato non va confusa, in ogni modo, con la fedefacenza del verbale medesimo. Nelle condizioni illustrate in precedenza, all'attrice non occorreva del verbale per sapere quale decisione aveva preso l'assemblea, essendo conscia da mesi che la “variante C”, scelta dalla maggioranza, comportava la chiusura del vano delle scale (doc. C e D). Il termine di un mese per promuovere l'azione di annullamento decorreva pertanto dal 10 dicembre 1999. Su questo punto l'appello si rivela infondato.
5. La tempestività dell'azione sarebbe invero irrilevante qualora la decisione litigiosa fosse nulla (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC; Heini/Scherrer, op. cit., n. 31 ad art. 75 CC). In concreto l'assemblea del 10 dicembre 1999 si è regolarmente costituita con la presenza o la rappresentanza della maggioranza qualificata dei comproprietari (art. 712p cpv. 1 CC; doc. F, pag. 3), ciò che l'attrice non contesta. Non si ravvisa dunque alcuna violazione del quorum (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 147 ad art. 712m CC). L'appellante non adduce nemmeno irregolarità nella convocazione dell'assemblea o nella sua conduzione, né fa valere disattenzioni di norme fondamentali sulla proprietà per piani (Heini/Scherrer, op. cit., n. 33 e 34 ad art. 75 CC). Quanto all'asserita inosservanza dell'art. 26 del regolamento condominiale, che riprende il testo dell'art. 647e CC, essa non rientra nei casi – eccezionali – suscettibili di comportare la nullità di una delibera (cfr. gli esempi citati da Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 147 ad art. 712m CC e da Heini/Scherrer, op. cit., n. 33 e 34 ad art. 75 CC). Ne discende che la petizione 24 febbraio 2000, promossa ben oltre un mese dopo l'assemblea del 10 dicembre 1999, era tardiva. L'appello, sprovvisto di buon diritto, deve di conseguenza essere respinto. L'emanazione del giudizio di merito rende senza oggetto, per altro, la richiesta di misure cautelari presentate con l'appello.
6. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Vanno quindi a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte un'equa indennità per ripetibili di appello.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 800.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'000.– per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
– avv. __________ __________. __________, __________;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario