Incarto n. 40.2012.1
Lugano 7 agosto 2012
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 9 gennaio 2012 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 19 dicembre 2011 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della rettifica della stima stabilita nella procedura di revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 70 RFD di __________
esperito il sopralluogo in data 21 giugno 2012,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1. Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997. Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004. Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.
2. Per la part. no. 70 RFD di __________, edificata, con decisione del 1. febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 125'501.--.
Il reclamo interposto in data 30 luglio 2004 dal proprietario è stato accolto dall’UCS che, con decisione del 28 settembre 2005 ha ridotto il valore di stima a fr. 108'203.--.
3. Con scritto 25 gennaio 2011 RI 1 ha chiesto il riesame del valore di stima della sua proprietà di __________ ritenendolo eccessivo ed irrealistico viste le pessime condizioni in cui versano gli edifici e il terreno. L’UCS ha ammesso ed accolto l’istanza del proprietario del fondo in applicazione dell’art. 41 Lst., che prevede, per l’autorità che li ha commessi, la possibilità di riaprire in ogni momento la procedura per rettificare errori di calcolo, scritture e trascrizioni contenuti in decisioni o sentenze cresciute in giudicato. Accertata l’inabitabilità dei locali dell’edificio principale, con decisione 20 aprile 2011 l’UCS ha rivalutato in fr. 81'886.-- il valore ufficiale di stima stralciando dal calcolo il fattore di reddito.
Nella sua decisione l’UCS ha indicato quale rimedio giuridico la facoltà di ricorso al Tribunale di espropriazione entro il termine di trenta giorni dall’intimazione, informazione successivamente confermata al ricorrente con lettera 18 maggio 2011.
4. Con sentenza 21 giugno 2011 questo Tribunale ha dichiarato irricevibile Il ricorso presentato il 20/29 maggio 2011 da RI 1 contro la decisione 20. aprile 2011 dell’UCS. Difatti la decisione avversata era contestabile con reclamo all’Ufficio che l’aveva emanata prima ancora che con ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 41 cpv. 2 Lst). Gli atti sono quindi stati trasmessi all’UCS per quanto di sua competenza.
5. Successivamente, con la decisione su reclamo 19 dicembre 2011, l’UCS ha respinto il reclamo 20/29 maggio 2011 del proprietario ritenendo le motivazioni addotte dal ricorrente generiche, prive di descrizione di fatti e di giustificazioni tali da permettere un riesame della fattispecie. Il valore ufficiale di stima del mappale no. 70 RFD di RI 1 è stato pertanto confermato in fr. 81'886.— dall’UCS.
6. Con ricorso 9 gennaio 2012 RI 1 è nuovamente insorto innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente ulteriore riduzione del valore di stima del mappale 70. A mente del ricorrente la stima della sua particella è inaccettabile ed inadeguata perché non considera per nulla quegli elementi negativi che gravano il fondo, in particolare - le pessime condizioni dell’edificio principale, decadente, che non rispetta le norme SIA, che non si presta ad una ristrutturazione e ad una sua eventuale locazione; - lo stato provvisorio degli edifici accessori sub. B e C edificati senza le necessarie autorizzazioni dell’autorità comunale, che li ha poi dichiarati abusivi e ne ha ordinato la demolizione; - la tipologia e la conformazione del terreno, di tipo alluvionale e per più della metà in declivio; - l’assenza di un mercato immobiliare nel luogo e la mancanza d’interesse di terzi per l’oggetto stimato.
7. In sede di sopralluogo esperito il 21 giugno 2012 il Tribunale ha constatato che il fondo ha una forma irregolare ad “L” e confina a ovest con la stradina al mappale no. 64, a nord con l’accesso pedonale sul mappale no. 71 e ad est con la vecchia strada cantonale. Il terreno é parzialmente pianeggiante nella sua parte ad ovest, prativo ed incolto con piante da frutta, piante di vite e cespugli vari. Nella sua parte rimanente verso est lo stesso è invece terrazzato con muri di controriva a secco. Sul fondo sono ubicati l’edificio principale (sub. A) e gli edifici accessori (sub. B, C e F). L’edificio principale (sub. A) è una costruzione in muratura per la sua parte inferiore e in legno per i piani sovrastanti. Il tetto è in piode. La casa è strutturata su tre piani ed è contigua verso sud con l’abitazione del mappale confinante no. 69 e verso est con l’edificio accessorio (sub. B) al suo piano inferiore. Ogni piano consta di tre locali predisposti ad ospitare la cucina, il bagno/WC e la camera/soggiorno. L’edificio dispone inoltre del solaio. L’edificio accessorio sub. B è composto da quattro vani destinati a lavatoio, cucina, bagno-WC e disponibile. La sua copertura serve all’edificio principale quale terrazzo e spazio d’entrata per l’edificio principale. L’edificio accessorio sub. C è una costruzione che si sviluppa su due livelli. Il piano inferiore è utilizzato quale deposito nella sua parte più avanzata verso la strada, mentre in quella più arretrata è cantina. Al di sopra di quest’ultima sono presenti spazi/locali destinati a cucina, piccolo soggiorno aperto sulla camera dalla quale si accede ad un piccolo bagno/WC. L’edificio accessorio sub. F è invece un garage in lamiera.
8.
8.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst. Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dal proprietario del mapp. no. 70, destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
8.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
9.
9.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
9.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
9.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
9.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
10. Preliminarmente va rilevato che il ricorrente nei suoi ricorsi, e ancora durante il sopralluogo del 21 giugno 2012, ha richiesto la presenza di un capomastro di esperienza che potesse correttamente valutare la sua proprietà. A suo dire per risolvere le problematiche della presente procedura occorrono competenze specifiche nel campo delle costruzioni e riparazioni di case vecchie con conoscenza delle norme S.I.A..
Il Tribunale di espropriazione, con sede a Lugano e avente giurisdizione sull’intero territorio del Cantone, è composto dal presidente (magistrato), da due supplenti e da dodici periti, eletti dal Gran Consiglio (art. 35 cpv. 1 e 2 Lespr). I periti devono appartenere ai diversi gruppi professionali ed avere le conoscenze necessarie in materia di stima (art. 35 cpv. 3 Lespr). Il Tribunale di espropriazione giudica con tre membri: il presidente e due periti da esso designati (art. 36 cpv. 1 Lespr).
Il collegio giudicante è stato costituito con decreto presidenziale del 7 maggio 2012 e a farne parte sono stati chiamati l’ing. Gianfranco Sciarini e l’arch. Bruno Buzzini. La loro competenza a giudicare in materia di stime è quindi data, avendo dimostrato di possedere tutti i requisiti per essere eletti alla carica di periti del Tribunale, e le loro conoscenze tecniche e specifiche quali professionisti ed esperti del ramo sono pure certe. La richiesta del ricorrente è quindi ampiamente assecondata.
11. Il mappale no. 70 di __________, ubicato in località __________, ha una superficie di mq. 941 ed è così censito a RF: sub. d) corte mq. 114 sub. e) incolto mq. 594 sub. A) abitazione mq. 60 sub. B) fabbricato mq. 66 sub. C) fabbricato mq. 94 sub. F) autorimessa mq. 13
Il PR di __________ per il settore __________, approvato dal Consiglio di Stato in data 27 gennaio 2004, assegna la proprietà alla zona residenziale intensiva di __________, per la cui edificazione sono previsti i seguenti parametri (art. 26 NAPR): - altezza delle costruzioni m. 10,50 - distanze . a confine se la nuova fabbrica non ha aperture . a m. 1,50 se la nuova fabbrica ha aperture - indice di sfruttamento max.: 1.2.
Il fondo è inserito tra la vecchia strada cantonale (a monte) e la stradina comunale al mappale 64 (a valle) ed è facilmente raggiungibile dall’attuale arteria stradale principale. Il terreno ha una forma irregolare ad “L”, è pianeggiante nella sua parte inferiore mentre in quella superiore è parzialmente terrazzato e in declivio. La particella è totalmente inserita in zona edificabile. I parametri edilizi previsti dalle NAPR sono alquanto favorevoli e permettono di sfruttare quasi interamente il fondo, se si considera la possibilità di costruire un nuovo edificio nella parte più ampia del sedime posta a sud e di riattare l’attuale stabile principale (sub. A). Il valore di zona attribuito dall’UCS appare quindi al Tribunale prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo oggetto in una libera contrattazione. Anche il correttivo del -20% applicato dall’autorità di stima rispecchia sufficientemente le limitazioni che gravano il fondo, in particolare la tipologia del terreno e la sua conformazione, nonché i disturbi arrecati dalla linea ferroviaria, dalla strada cantonale e da quella nazionale (quest’ultima comunque ubicata sull’altro versante della valle) e dalla centrale elettrica posizionata nelle vicinanze.
L’edificio accessorio sub. F (autorimessa di mq. 13) esula dalle censure sollevate dal ricorrente, essendo già stato considerato di poca importanza dall’UCS e computato con il solo valore del sedime. Al contrario gli edifici accessori sub. B (fabbricato di mq. 66) e sub. C (fabbricato di mq. 94) sono stati stimati in fr. 7'000.— rispettivamente in fr. 9'000.—. Il ricorrente rileva che i due fabbricati sono stati da lui costruiti senza le necessarie autorizzazioni e sono colpiti da ordine di demolizione del Comune, ciò che a mente sua comporterebbe l’azzeramento del valore di stima. Anzitutto si rileva che i due edifici sono intavolati a RF come subalterni B e C e figurano sull’estratto planimetrico (cfr. mappa SIFTI). Corrisponde al vero che con lettera 5 aprile 1983 l’allora Comune di __________ ha intimato al ricorrente la diffida di sospensione immediata di ogni e qualsiasi lavoro di costruzione sul mappale no. 38 (ora mappale no. 70) in Lavorgo e l’ordine di demolizione delle opere realizzate abusivamente. Tuttavia dalla stessa non si individua e nemmeno si riesce a capire a quali edifici accessori rispettivamente a quali lavori asseritamente abusivi si riferisce il Municipio. In ogni caso ad oggi l’ordine di demolizione non è mai stato eseguito e, quantomeno il sub. C è tutt’oggi arredato.
Anche dalla successiva dichiarazione 21 ottobre 2008 dell’Ufficio tecnico di __________ (cfr. doc. prodotti dal ricorrente), incaricato dal proprietario di verificare e accertare lo stato degli edifici sul mappale in oggetto, non emerge nulla in merito ai subalterni B e C. La decisione dell’UCS di valutare i due fabbricati merita quindi protezione perché rispecchia lo stato di fatto del fondo al momento del calcolo della stima. Qualora dovessero sopravvenire mutamenti di fatto o di diritto dello stato del fondo atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti oppure anche demolizioni, rispettivamente qualora intervengano modifiche del Piano regolatore, l’UCS, su segnalazione del Municipio, procederà ad un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst. Occorre quindi ora esaminare se il valore attribuito ai due edifici accessori è corretto oppure no. Anche da questo profilo la decisione deve trovare conferma. I due fabbricati sono di tipo massiccio, in muratura e con copertura piana, qualità che giustificano il valore a nuovo considerato (fr. 158.—per il sub. B e fr. 86.—per il sub. C). Al medesimo l’UCS ha poi applicato in modo ragionevole un correttivo di classe (- 10% per il sub. B e -12% per il sub. C) ed un correttivo di vetustà che corrisponde al massimo legale (-60%) consentito dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.
L’edificio principale risale alla metà del 1600. Trattasi di una costruzione in muratura nella sua parte inferiore e in legno in quella superiore, con tetto in piode. La casa è strutturata su tre piani oltre al solaio ed è contigua con l’abitazione del mappale no. 69. Durante il sopralluogo il Tribunale ha costatato le pessime condizioni in cui versa lo stabile, che oggi non dispone più dei requisiti minimi di abitabilità (ciò che ha determinato l’UCS a stralciare giustamente dal calcolo il valore di reddito). La situazione è descritta anche nella dichiarazione 21 ottobre 2008 dell’Ufficio tecnico di __________ versata agli atti dal ricorrente, dalla quale si rileva che dal tetto in piode filtra acqua da svariati anni, la carpenteria del medesimo è marcia, lo stabile ha subito gravi danni a causa delle continue infiltrazioni d’acqua, i locali interni rispecchiano lo standard degli anni sessanta, sono molto bassi in altezza e sono privi di riscaldamento. Detto questo non si può però ancora affermare che la ristrutturazione dell’edificio principale è impossibile con la conseguenza che il medesimo è privo di valore. Orbene sempre dalla dichiarazione del’UTC di __________, e anche da quanto è emerso al sopralluogo del 21 giugno 2012, risulta che una ristrutturazione dell’edificio da parte del proprietario è impensabile (non impossibile) per una questione di rapporto “investimento – risultato”, ma che potrebbe invece trovare concretezza qualora la proprietà fosse rilevata da un appassionato di questo genere di case o da associazioni di edifici storici. Se ne deve quindi dedurre che l’edificio principale sub. A un certo valore commerciale evidentemente lo mantiene. Questa tipica casa secolare in muratura e legno, la cui struttura è ancora quella originale, si trova in uno stato di conservazione carente e gli interventi di manutenzione-ristrutturazione sono stati manifestamente limitati al minimo indispensabile in passato. Viste le specifiche caratteristiche costruttive il Tribunale ritiene sicuramente più adeguato alla fattispecie concreta considerare un valore metrico a nuovo di fr./mc. 200.-- in luogo di fr./mc. 237.--, accompagnato dal correttivo di vetustà massimo del 60% già riconosciuto dall’autorità di stima. Da questo profilo il ricorso di __________ deve essere accolto.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
12. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 70 RFD di __________ è stabilito in fr. 72'886.--, come da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.
13. La tassa di giustizia di fr. 450.—è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/3 per l’UCS e dei rimanenti 2/3 per il ricorrente (art. 39 cpv. 6 Lst). Non si assegnano ripetibili (art. 31 LPamm) non essendosi il ricorrente avvalso della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed i valori ufficiali di stima del mappale no. 70 RFD di __________ sono modificati come da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.
2. La tassa di giustizia di fr. 450.—è posta a carico delle parti in ragione di 1/3 per l’UCS e di 2/3 per il ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco