Incarto n. 40.2008.5 __________
Lugano 4 maggio 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 21 maggio 2008 da
RI 1 rappr. dallo RA 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di stima determinato da aggiornamenti particolari
relativamente al mappale no. 297 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 6 marzo 2009,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
1.3. Per la part. no. 297 RF di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato in fr. 219'456.--.
2. L’art. 8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.
3. Per la part. no. 297 RF di __________, con la notifica di decisione 12 dicembre 2006 per aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 308'912.--.
Il reclamo interposto in data 16 marzo 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 18 aprile 2008.
Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre 2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo che: - il correttivo di classe applicato al prezzo base per la piscina e per il portico/locale tecnico è giustificato dalla qualità standard dei due edifici accessori - la parte sporgente dell’edificio abitativo (sub. A) è stata valutata come sedime, poiché già inclusa nella parte predominante esistente sul mappale 553 di __________ - il fatto di essere in presenza di due costruzioni accessorie che non producono alcun reddito (semmai valorizzano quello dell’edificio abitativo che li utilizza) giustifica la determinazione del valore unicamente metrico invece di quello ponderato.
4. Con ricorso 21 maggio 2008 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima. A mente dei ricorrenti, - l’applicazione dei correttivi di classe del +90% sul valore metrico a nuovo del sub. D (piscina) e del +45% su quello del sub. C (portico/locale tecnico) attuata dall’UCS appare non solo ingiustificata dalle caratteristiche specifiche delle costruzioni, ma nemmeno prevista dalla Lst.; - la mancata applicazione da parte dell’UCS del valore di reddito per i sub. A, C e D, disattende il principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende, per cui occorre stabilire un adeguanto valore di reddito per ciascuno dei subalterni or ora indicati; - l’UCS, oltre a non aver considerato alcun valore di reddito per il sub. A, ha ritenuto a torto il corrispondente volume e la superficie abitabile nell’edificio principale del confinante mapp. 553 RFD di __________.
5. In sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale a cavallo del confine tra i mapp. 297 (__________) e 553 (__________) è strutturato su tre livelli.
Al livello inferiore trova spazio:
una entrata secondaria su un vano dotato di cucinino e di un servizio igienico, locale nel quale è pure collocata la termopompa per il riscaldamento dell’edificio. Inoltre vi è un ulteriore locale abitabile (cameretta ospiti) e locale lavanderia-cantina. Un vano con le installazioni tecniche di filtraggio e disinfezione della piscina è situato al piano inferiore a una distanza di ml. 5.50 dalla facciata OVEST ed ha una dimensione di ml. 1.75 x 0.85.
Al livello intermedio sono ubicati:
l’entrata principale con portico, una camera da letto, una doccia-WC, un WC e uno studio con una entrata indipendente.
Al livello superiore si trova
un unico locale, diviso in due dalla scala interna; da una parte trova spazio la cucina con angolo pranzo e dall’altra un angolo soggiorno. Vi è pure una terrazza sui due lati dell’angolo soggiorno, con una ampia vista sul __________, sul Monte __________ e sulla parte verso SUD del __________.
Inoltre sul mapp. 297 RF di __________ è ubicata la piscina, costituita da una vasca in calcestruzzo armato, rivestita in piastrelle, con skimmer, fari, con corrimano perimetrale e scaletta in acciaio inox e telo avvolgibile in apposito elemento di testata.
Il locale tecnico, interamente in calcestruzzo armato, ha al livello della piscina uno spogliatoio con doccia e WC e piccolo magazzino.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7.
7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
8.1. Per gli edifici accessori sub. C (portico/locale tecnico) e sub. D (piscina) Il Tribunale non ritiene giustificati i correttivi di classe del +45% rispettivamente del +90% applicati dall’UCS sul valore metrico a nuovo degli edifici sub. C (portico/locale tecnico) e sub. D (piscina). Questo perché, oltre a non essere stati convenientemente argomentati dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificati per rapporto alle caratteristiche specifiche degli immobili costatati nel corso del sopralluogo, non appaiono nemmeno ancorati nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, i correttivi testè citati deve essere stralciati d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificati e non sostanziati.
8.2. Le censure sollevate dai ricorrenti, aventi per oggetto l’edificio abitabile presente sul mapp. no. 553 RFD di __________ e in minima parte sul mapp. no. 297 RFD di __________, in particolare le contestazioni sulla volumetria, sulla corrispondente superficie abitabile e sulla determinazione del valore di reddito, non trovano accoglimento in questa sede. Il Tribunale ritiene il calcolo proposto dall’UCS appropriato. I sub. ABC del mapp. no. 553 RFD di __________ e il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________ costituiscono senza ombra di dubbio una sola unità abitativa integrata in un corpo di fabbrica unico. In questo contesto il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________ costituisce di fatto una sporgenza del fabbricato ABC principale del mapp. no. 553 RFD di __________. Basti pensare che, in caso di alienazione del mapp. 297 la situazione fondiaria andrebbe regolata con una mutazione o con l’iscrizione di un diritto di sporgenza. Pertanto l’autorità di prima istanza ha correttamente computato le superfici e i volumi dell’intero edificio, nonché il relativo valore, sul fondo 553 di __________, considerando poi solo il valore del sedime per il sub. A del fondo 297 di __________.
8.3. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e rifelttono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
9.
9.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 297 RF di __________ stabilito in fr. 271'912.--, come da scheda di calcolo annessa.
9.2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-- è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno. L’UCS rifonderà inoltre ai ricorrenti , che si sono avvalsi della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati, l’importo di fr. 250.—a titolo di ripetibili parziali.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 297 RFD di __________ stabilito in fr. 271'912.--, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 400.-- e posta a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuna. L’Ufficio cantonale di stima rifonderà inoltre ai ricorrenti l’importo di fr. 250.— a titolo di ripetibili parziali.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco