Incarto n. 40.2007.3 _________________
Lugano 2 giugno 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa ing. Giancarlo Rosselli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 20 agosto 2007 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 20 luglio 2007 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 627 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1. Nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________ e relativamente al mappale 627 il Tribunale ha già avuto modo di determinarsi una volta nella procedura ricorsuale conclusasi con sentenza 10 maggio 2006. Allora questa autorità aveva deciso di accogliere il ricorso presentato dal proprietario, annullare la decisione 23 settembre 2005 impugnata e rinviare l’incarto all’UCS affinchè, esperiti i dovuti accertamenti, procedesse ad emettere un nuovo giudizio.
2.
2.1. Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
2.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
2.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
3. Per la part. no. 627 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 836'852.--.
Dopo la sentenza 10 maggio 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso (cfr. punto 1), l’UCS ha emanato una nuova decisione in data 20 luglio 2007.
L’autorità di prima istanza ha accolto il reclamo presentato da RI 1 e, tenuto in considerazione anche il valore di reddito dell’immobile sulla base degli affitti esistenti nella zona, ha ricalcolato il valore di stima in fr. 663'504.--.
4. Con ricorso 20 agosto 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente rettifica dei valori ufficiali di stima contestati. A mente del ricorrente l’Ufficio cantonale di stima avrebbe attribuito al fondo in oggetto un valore di reddito presunto eccessivo ed inadeguato rispetto allo stato di conservazione dello stabile.
5. Premesso che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del mappale non è mutata, con lettera 21 novembre 2007 il ricorrente ha rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già esperito il 21 febbraio 2006. In quella occasione è stato constatato che l’edificio principale sub. D, accessibile unicamente tramite un sentiero, è composto da un piano seminterrato (locali di servizio, rifugio e due locali ripostiglio), da un piano terreno (grande atrio, cucina, ampio soggiorno con terrazzo, due camere, un bagno e un piccolo servizio), che RI 1 sostiene di abitare personalmente e un primo piano (cinque camere e due servizi), che il ricorrente dichiara essere disabitato. Lo standard generale delle finiture è buono, mentre lo stato di conservazione è appena sufficiente, tanto che si notano delle crepe di assestamento e delle macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni.
Il terreno circostante la casa è pianeggiante, mentre a valle risulta fortemente in pendenza. La vista sul golfo di __________ è imprendibile.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7.
7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
Avuto riguardo delle censure sollevate dal ricorrente ed in considerazione degli accertamenti di fatto esperiti da questa autorità (aldilà delle difficoltà di accesso della zona, l’immobile beneficia di una vista imprendibile sul golfo di __________ ed è pertanto in una posizione privilegiata e ambita), va osservato che, fatta eccezione per quando si andrà a dire successivamente, le valutazioni effettuate dall’UCS non sono arbitrarie, rispettano i canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Ciò detto occorre però rilevare, del resto così come risulta dal verbale 21 febbraio 2006, che l’edificio principale sub. D presenta crepe di assestamento e macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni. Questa situazione ha portato il Tribunale a definire, già in sede di sopralluogo, lo stato di conservazione appena sufficiente e non normale come ritenuto ingiustamente dall’UCS ancora nella sua nuova decisione 20 luglio 2007. Questo elemento comporta concretamente una riduzione del valore globale di stima del fondo, che si fissa in fr. 635'944.--, ed ha inevitabilmente una certa influenza anche sul valore di reddito dell’edificio abitativo, che complessivamente viene ridotto da fr./annui 33'705.60 (fr./mq. 140.44) a fr./annui 31'790.40 (fr./mq. 132.46).
Il Tribunale ritiene corretto computare questo valore di reddito presunto, perché in sintonia con i parametri normali di affitto applicati nella zona. Oltre ad essere prudenziale detto valore non si discosta da quanto stabilito in casi analoghi sulla base dei redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).
9.
9.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale 627 RFD di __________ stabilito in fr. 635'944.— come da scheda di calcolo annessa.
9.2. La tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/2 per il ricorrente.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 627 RFD di __________ stabilito in fr. 635’944.— come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per l’altro 1/2 a carico del ricorrente.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco