Incarto n. 40.2005.201 __________
Lugano 15 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 11/12 ottobre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 13 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 808 MF e 809 MF di __________,
esperito il sopralluogo in data 23 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 315’113.- per il mapp. no. 808 MF di __________;
- CHF 93’645.- per il mapp. no. 809 MF di __________.
Il reclamo interposto in data 12 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 13 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza modificato il volume dei rispettivi sub. B, ridotto da 63 a 45 mc per il mapp. no. 808 e da 81 a 65 mc per il mapp. no. 809, nonché applicato un correttivo del -10% per insufficiente grado di urbanizzazione sul valore metrico di base dei terreni di entrambe le particelle.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 299'929.- per il mapp. no. 808 e in CHF 90'794.- per il mapp. no. 809.
3. Con ricorso 11/12 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo del -10% per insufficiente grado di urbanizzazione anche sul valore metrico dell’edificio. Ciò poiché pure tale valore risulta penalizzato dalla mancanza di un accesso veicolare.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha potuto constatare che l’abitazione della ricorrente è edificata sui due mappali oggetto di ricorso e che è effettivamente raggiungibile unicamente tramite un accesso pedonale.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Alla luce delle risultanze il Tribunale ritiene che la mancanza di un accesso veicolare non abbia alcuna influenza sul valore metrico dell’abitazione. Ciò poiché la legge stessa definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 1 Lst. e 9 Reg.).
La mancanza di un accesso veicolare ha semmai un’influenza, oltre che sul valore metrico del terreno, sul valore di reddito della costruzione, ritenuto che un’ipotetica pigione, determinata sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.), deve necessariamente tenere conto di tale aspetto negativo.
Nella fattispecie concreta il Tribunale constata d’ufficio, in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., che, trattandosi di una medesima abitazione costruita nel 1989 su entrambi i mappali, non è affatto giustificato che nel calcolo del valore di reddito vengano applicati due differenti prezzi al mq. Visto il tipo di costruzione, lo standard delle finiture e lo stato di conservazione dell’edificio constatati in sede di sopralluogo risulta adeguato applicare un valore prudenziale di CHF/mq 117.- per tutta la costruzione, tenendo così conto dell’incidenza della mancanza di un accesso veicolare sul reddito ipotetico conseguibile.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, l’incidenza della mancanza di un accesso veicolare sul valore metrico del terreno è già stata sufficientemente considerata applicando un correttivo del -10% sul valore metrico di base dei terreni di entrambi i mappali.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
- CHF 293'197.- per il mapp. no. 808 MF di __________;
- CHF 77'596.- per il mapp. no. 809 MF di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 293'197.- per il mapp. no. 808 MF di __________ e in CHF 77'596.- per il mapp. no. 809 MF di __________, come da schede di calcolo annesse.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi