Incarto n. 40.2005.167 __________
Lugano 16 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 24/25 agosto 2005 da
RI 1, rappr. dall’ RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1095 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 19 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1095 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 724'572.-
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione ribadendo la correttezza delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.
3. Con ricorso del 24/25 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 724'572.- a CHF 500'000.-
I ricorrenti sostengono in particolare quanto segue:
che il valore metrico degli edifici risulta eccessivo in quanto l’UCS, seppur adeguandoli, prende come valori di paragone i prezzi di mercato della Città di Zurigo, che sono letteralmente alle stelle e non rapportabili alla realtà ticinese;
che il correttivo della vetustà deve essere aumentato tenendo in considerazione che l’edificio principale, privo di rifiniture di pregio, è stato costruito nel 1938 e che da allora si è proceduto unicamente ad un minimo ampliamento nel 1980 e al rifacimento della cucina e del tetto nel 1988;
che il correttivo del -10% sul valore metrico del terreno risulta insufficiente poiché non considera che sul mappale risultano iscritti diversi oneri di passo;
che la tipologia della costruzione non giustifica un tasso di capitalizzazione così elevato e che il valore di reddito deve essere ridotto.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che le finiture dell’edificio principale sono prevalentemente quelle originali e che il suo stato di conservazione è sufficiente.
L’edificio, che a detta dei ricorrenti è stato costruito nel 1934, è stato ampliato nel 1980 con la costruzione sul lato est di una veranda di 7.80 metri di lunghezza e 4.90 metri di larghezza, che non è abitabile tutto l’anno e funge essenzialmente da giardino d’inverno.
Gli interventi eseguiti nel 1988, per quanto riguarda il tetto si sono limitati al trattamento del legname e alla posa di un sottotetto, mentre il rifacimento delle cucine ha interessato unicamente la posa di una sola unità.
Gli oneri fondiari che gravano il fondo sono quelli risultanti da registro fondiario e riportati sulla mappa di piano regolatore.
I ricorrenti hanno infine dichiarato di ritirare il ricorso limitatamente alla contestazione relativa al valore di reddito dell’edificio principale.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
A seguito del sopralluogo il Tribunale ritiene che lo stato di conservazione dell’edificio principale sub. A debba essere considerato sufficiente e non normale, mentre lo stato delle finiture è chiaramente economico, con la conseguenza che il prezzo a nuovo di tale edificio deve essere ridotto da CHF/mc 331.- a CHF/mc 237.-, valore che tiene in giusta considerazione le reali caratteristiche della costruzione.
7.2.
L’edificio principale sub. A è stato costruito nel 1934 e, ad eccezione di interventi limitati al tetto e della sostituzione della cucina risalenti al 1980 nonché dell’aggiunta di una veranda nel 1988, si trova essenzialmente nello stato originario. Ciò che conduce il Tribunale a considerare il correttivo della vetustà applicato dall’UCS come insufficiente e a ritenere più adeguato alla fattispecie concreta un correttivo del -53%.
7.3.
Gli elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore di reddito dell’edificio che, in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., malgrado i ricorrenti su questo preciso punto abbiano ritirato il gravame, viene ridotto da CHF 327'121.- a CHF 251'235.-
7.4.
Il Tribunale ritiene infine sufficiente il correttivo del -10% applicato dall’autorità di prima istanza sul valore metrico del terreno, ritenendo che, seppur a registro fondiario risultino effettivamente iscritti più di un onere fondiario, i medesimi si trovano pressoché esclusivamente sul solo lato ovest della proprietà (verso i mappali nr. 1985, 1983, 1325, 357).
7.5.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1095 RFD di __________ stabilito in CHF 638'755.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/5 per i ricorrenti, che chiedevano la riduzione del valore di stima a CHF 500'000.- e dei rimanenti 2/5 per l’UCS. Ritenuta la preminente soccombenza dei ricorrenti non vengono assegnate ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1095 RFD di __________ stabilito in CHF 638'755.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/5 a carico dei ricorrenti e per i rimanenti 2/5 a carico dell’UCS.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi