Incarto n. 40.2005.105 __________
Lugano 22 settembre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 18/20 giugno 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 944 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 1. settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 944 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 372'000.-
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 20 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione, ritenendo che il valore di base attribuito al fondo, che già tiene conto del traffico che transita sulla strada cantonale, rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato e che la parte di terreno toccata dall’onere di passo risulta talmente esigua da non giustificare l’applicazione di alcun correttivo sul valore metrico del terreno.
3. Con ricorso del 18/20 giugno 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale argomentando che l’aumento del valore ufficiale di stima rispetto al precedente sarebbe esagerato e non in linea con l’obiettivo del nuovo sistema delle stime di garantire un’evoluzione più lineare delle stime stesse.
La ricorrente ritiene inoltre che l’UCS non abbia sufficientemente considerato la presenza a confine della strada cantonale, intensamente trafficata e origine di un importante inquinamento fonico e dell’aria, soprattutto per rapporto ai fondi situati a monte, non confinanti con il tracciato stradale e postula un’equa riduzione del valore di stima fissato per la sua proprietà.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, presente in rappresentanza della ricorrente il Signor __________, legittimatosi mediante adeguata procura, questo Tribunale ha potuto constatare che il fondo oggetto del gravame, confinante a valle con la strada cantonale, è destinato a prato e che la superficie asfaltata corrisponde alla situazione catastale.
Dalla documentazione richiamata dal Tribunale all’Ufficio del Registro fondiario di __________ risulta che l’onere di passo con veicoli a favore dei mappali n. 936 e 410 e a carico del mappale no. 944 risulta circoscritto alla parte asfaltata delimitata quale sub. b.
7. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che nella determinazione del valore metrico di base della zona di Piano Regolatore denominata R3 e pertanto del mappale oggetto di ricorso sia già stata sufficientemente considerata l’esistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze negative che ne derivano. Del resto, come constatato pure in sede di sopralluogo, il traffico sull’arteria stradale non è tale da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo sul valore metrico base del fondo.
Il Tribunale ritiene infine che tutti i fondi presenti nella ristretta fascia di Piano Regolatore che si trova in zona R3, rialzati rispetto al tracciato della strada cantonale, subiscano sostanzialmente le medesime conseguenze negative provenienti dall’arteria stradale e che pertanto non vi siano ragioni sostanziali per trattarli in modo differenziato.
Il Tribunale, considerato che la procedura è retta dalla massima ufficiale e che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), ritiene però di dover apportare un correttivo del – 5% sul valore metrico del terreno, così da considerare l’incidenza negativa dell’onere di passo identificabile con il sub. b. La percentuale di riduzione è determinata per confronto con l’incidenza più marcata dell’onere di passo presente sulla confinante particella no. 936, per la quale è stata considerata una riduzione del – 10% sul valore metrico di base del terreno e per il fatto che la superficie di cui al sub. b può servire anche quale accesso alla proprietà della ricorrente.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 936 RFD di __________ stabilito in CHF 353’400.-, come da scheda di calcolo annessa.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per la ricorrente e del rimanente 1/5 per l’Ufficio cantonale di stima.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 944 RFD di __________ stabilito in CHF 353'400.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente nella misura di 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione é definitiva.
4. Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi