Incarto n. 20.2008.7-1
Lugano 6 aprile 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Lucia Montorfani Giovanzana
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COCE 1 composta da: 1. MCON 1 2. MCON 2 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito delle opere di restringimento puntuale del campo stradale e di sistemazione dell'incrocio __________ su Via __________ nel Comune di __________, relativamente al mapp. no. 144 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. ISEP 1 ha risolto di procedere, in territorio di __________ su Via __________, al restringimento puntuale del campo stradale ed alla sistemazione dell’incrocio all’altezza della __________. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 16.11 al 17.12.2007 conformemente agli art. 17 ss della Legge sulle strade, ed il Consiglio di Stato ha approvato il progetto medesimo con risoluzione del 27.2.2008 cresciuta in giudicato.
1.2. L’opera coinvolge il mapp. no. 144 di proprietà della COCE 1 Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente in ragione di mq 41 ed occupato temporaneamente per mq 511, superfici per le quali l’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 550.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq/annui. Con memoria 17.12.2007 le proprietarie hanno rivendicato un’indennità di fr. 700.- il mq per la superficie espropriata e di fr. 2.- il mq/annui per quella occupata temporaneamente. Esse hanno chiesto inoltre la concessione di un accesso veicolare verso la strada cantonale all’altezza dei mapp. no. 272/257. L’anticipata immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 1°.5.2008; l’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 14.10.2008 con esito negativo.
2.Il mapp. no. 144, ubicato in località __________, è un terreno inedificato di mq 11’744 sito a valle di Via __________ di fronte alla strada di accesso alla __________. Il fondo, di conformazione pressoché rettangolare, è costituito da un’ampia superficie prativa nella sua parte occidentale confinante con la strada cantonale, mentre quella orientale è boschiva. Lungo il confine settentrionale della proprietà ed a cavallo dei fondi limitrofi, una striscia di terreno è occupata da una strada di servizio privata ed è gravata da una serie di servitù di passo veicolare per lo più reciproche. Stando al vigente PR di __________ approvato il 18.12.2001 (revisione), la particella è assegnata in massima parte alla zona residenziale, nella quale sono ammessi un indice di sfruttamento 0.6 ed altezze massime di ml 10 (art. 28 NAPR), e per il resto alla zona forestale.
3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi, e riferibili a fondi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a; RDAT II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze inusuali (DTF 122 I 168 c. 3a; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Ai fini dell’estimo non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Di contro devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr.), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr.). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.).
3.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 1°.5.2008, data a far tempo dalla quale è stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.). L’indagine esperita come d’uso a RF in merito alle transazioni stipulate a __________ immediatamente prima di quella data ed aventi per oggetto terreni ubicati nella zona residenziale, offre i seguenti risultati:
2007 - fr. 700.- il mq per il mapp. no. 107 di mq 1221, loc. __________ (iscr. a RF il 22.10.2007 al d.g. 23430). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 10.1.2007;
2006 - fr. 623.05 il mq per il mapp. no. 448 di mq 2247, loc. __________ (iscr. a RF il 13.10.2006 al d.g. 24484). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato l’11.10.2005 e prorogato con rogito del 14.4.2006. Il fondo è stato compravenduto una seconda volta, al medesimo prezzo, il 17.10.2006 (d.g. 24642) sempre a seguito dell’esercizio di un diritto di compera costituito con rogito del 17.7.2006 (d.g. 24642);
2004 - fr. 186.57 il mq per il mapp. no. 668 di mq 268, loc. __________ (iscr. a RF il 14.4.2004 al d.g. 7784); - fr. 819.67 il mq per il mapp. no. 686 di mq 61, lco. __________ (iscr. a RF il 27.9.2004 al d.g. 22095);
2003 - fr. 795.76 il mq per il mapp. no. 678 di mq 1131, loc. __________ (iscr. a RF il 30.5.2003 al d.g. 14594); - fr. 529.90 il mq per il mapp. no. 362 di mq 602 con quota di comproprietà di ¼ sulla strada coattiva al mapp. no. 363, loc. __________ (iscr. a RF il 22.9.2003);
Ripercorrendo le transazioni menzionate si osserva che il mapp. no. 678 (ora edificato) è ubicato nell’estremo angolo sud/est del territorio comunale in un comprensorio adagiato su una sorta di terrazzamento, sovrastante il quartiere __________ di __________, che è occupato da poche abitazioni unifamiliari ed è accessibile da una strada privata al servizio dei soli confinanti. Esso gode quindi di una collocazione assai tranquilla ed indubbiamente privilegiata dal profilo residenziale. Il mapp. no. 362 (ora edificato) appartiene a tutt’altro territorio essendo situato sul versante occidentale della collina di __________ con esposizione verso nord/ovest. Sullo stesso versante, ma in posizione più meridionale, sono situati anche i mapp. no. 668 e 686 (ora estinti); di queste due transazioni non può, tuttavia, essere tenuto conto poiché i prezzi di compravendita costituiscono punte estreme che, in quanto tali, non hanno valore indicativo. In definitiva, ove si consideri la posizione del mapp. no. 144, le proprietà che si prestano al meglio ad un confronto sono quindi i mapp. no. 448 e 107. Il primo, nel frattempo edificato, è situato a monte di Via __________ di fronte alla proprietà in esame; il secondo, ora in fase di costruzione, è ubicato poco più a sud all’angolo con la Via __________ che porta al vecchio nucleo di __________. I fondi sono entrambi ben esposti e si prestano ad un’edificazione razionale conforme ai parametri di zona; nulla indica peraltro che le transazioni siano state influenzate da motivazioni speculative o comunque da fattori non oggettivi. Premesso che il disturbo cagionato dalla strada cantonale non sembra aver influito in modo significativo sulla formazione dei prezzi di compravendita, questi appaiono tutto sommato ragionevoli ed attendibili a fronte della situazione generale dei due terreni. Di conseguenza può ragionevolmente essere concluso che nella primavera del 2008, nel comprensorio che qui interessa, i terreni residenziali potessero valere ca. fr. 650.-/700.- il mq.
3.3. Il mapp. no. 144, nella sua parte edificabile qui oggetto di espropriazione parziale, è urbanizzato e di conformazione regolare. Situato ad una quota inferiore rispetto alla strada cantonale ed in leggero declivio verso est – e quindi in certo modo avvantaggiato, rispetto ai fondi posti a monte della strada, poiché i rumori tendenzialmente salgono verso l’alto e sono facilmente schermabili – il terreno è sicuramente sfruttabile in conformità con la destinazione ammessa secondo criteri razionali e finanziariamente ragionevoli. Le esistenti servitù di passo veicolare (per lo più reciproche) non sono una pregiudiziale né dal profilo della commerciabilità del terreno, né dal profilo edilizio poiché interessano solo il confine settentrionale della proprietà già adibito a strada di servizio. Trattandosi nell’insieme di una proprietà apprezzabile, anche perché tali sono i terreni non ancora edificati, l’indennità rivendicata dalle espropriate appare del tutto giustificata. A maggior ragione ove si consideri che, con una superficie prativa di mq 6556 (cfr. estratto sommarione), il fondo potrebbe anche essere edificato sulla base di un piano di quartiere facoltativo con conseguente possibilità di ottenere non solo una deroga all’altezza massima ed alle distanze tra edifici, ma anche un bonus dell’IS di 0.2 (art. 35 NAPR) che aumenterebbe le potenzialità edificatorie in ragione di 1/3 rispetto a quelle ammesse in zona. Pertanto l’indennità per l’espropriazione formale di mq 41 al 1°.5.2008 è fissata in fr. 700.- il mq.
4.L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Di regola l’indennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N. 50.2006.5). In concreto il provvedimento colpisce una superficie di mq 511 per la quale non è stata formulata alcuna ipotesi realistica di miglior uso. Di conseguenza l’indennità di fr. 0.50 il mq/annui offerta dall’ente espropriante, conforme ai canoni giurisprudenziali, va confermata.
5.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale amministrativo; essi decorrono dalla data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), vale a dire dal 1°.5.2008 in poi.
6.Le espropriate hanno sollecitato la concessione di un accesso veicolare verso la strada cantonale all’altezza dei mapp. no. 272/257. Considerato che la formazione di accessi è subordinata al rilascio di una licenza edilizia (art. 4 let. c RLE; art. 45 e 48 Lstr.), la questione non rientra nelle competenze del Tribunale di espropriazione (art. 37 Lespr.).
7.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Le espropriate, patrocinate da un legale, hanno diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà, invero contenute, della causa.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà alle espropriate le seguenti indennità per il mapp. no. 144:
1.1. fr. 700.- il mq per l’espropriazione formale di mq 41 1.2. fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 511
oltre interessi al 3.5% a far tempo dal 1°.5.2008.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere alle espropriate fr. 1'300.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco