Incarto n. 20.2004.13-4 41/02
Lugano 5 maggio 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Giancarlo Rosselli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 3 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito della sistemazione stradale nel “Comparto sud” della zona industriale di __________, relativamente al mapp. no. 213 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Con risoluzione del 17.12.2001 il Consiglio Comunale di __________ accettando le proposte contenute nel Messaggio Municipale N. 144.1 del 12.11.2001, ha approvato il progetto per le opere pubbliche da eseguirsi nel “Comparto sud” della zona industriale di __________ e concesso il relativo credito di costruzione. Tale risoluzione è stata ratificata dalla Sezione degli enti locali il 21.1.2002. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 1° al 31.7.2002.
1.2. L’opera coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no. 213 di proprietà della COES 3. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di ca. mq 360, superficie per la quale il Comune ha offerto un’indennità di fr. 90.- il mq. Con memoria 23.7.2002 l’espropriata ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 250.- il mq. All’udienza di conciliazione, che ha avuto luogo il 17.10.2002, il Comune ha suggerito, in alternativa all’indennità ed in applicazione dell’art. 38 cpv. 2 LE, la cessione gratuita del sedime contro mantenimento degli indici di edificabilità, proposta che l’espropriata ha però immediatamente rifiutato. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto definitivo con sentenza del 20.4.2007. Costituito il nuovo collegio giudicante con ordinanza del 3.3.2008, le parti hanno rinunciato a ripetere il dibattimento finale.
2.Il mapp. no. 213, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. b) altra strada mq 585 sub. c) piazzale mq 75 sub. d) prato mq 10734 sub. e) incolto mq 75 sub. A) fabbricato mq 233 totale mq 11702
Il fondo, che è pianeggiante e di conformazione rettangolare, è gravato da servitù reciproche di passo veicolare riferite ai mapp. no. 212, 1541 e 207. Stando al vigente PR, approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione del 14.5.2002, la proprietà è assegnata alla zona industriale J1.
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Vanno inoltre considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. A norma dell’art. 19 Lespr. per l’estimo è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di stima. In concreto l’ente espropriante, senza aver sollecitato ed ottenuto formalmente l’anticipata immissione in possesso, ha nondimeno iniziato i lavori a metà febbraio del 2003 (cfr. scritto del Municipio del 25.4.2007) così occupando i sedimi interessati dal progetto presumibilmente con l’accordo dei rispettivi proprietari. Tale circostanza, che di fatto individua un accordo ai sensi dell’art. 43 Lespr., non può essere ignorata, altrimenti sarebbe violato il principio della piena indennità sancito dall’art. 9 Lespr. in base al quale l’indennità dev’essere valutata ad una data ben precisa e, quando il sedime è occupato prima della decisione di stima, dev’essere completata con gli interessi al saggio usuale (art. 52 cpv. 3 Lespr.). Di conseguenza, in concreto, per la valutazione dell’indennità espropriativa fa stato il 15.2.2003 (art. 19 Lespr.). L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’occupazione (vale a dire l’anticipata immissione in possesso) e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del terreno espropriando. Il comparto industriale di __________ è suddiviso nelle zone J1 e J2 in relazione alle quali dall’indagine effettuata come d’uso presso l’Ufficio dei registri sono emerse le seguenti transazioni:
zona J1 - fr. 241.78 il mq per il mapp. no. 1533 di mq 8272, loc. __________ (iscr. a RF il 24.12.1997 al d.g. 8908). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera annotato il 24.12.1996; - fr. 220.- il mq per mq 733 staccati dal mapp. no. 16 ed aggiunti al mapp. no. 43 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.1997 al d.g. 2496/7); - fr. 250.- il mq per mq 232 staccati dal mapp. no. 47 ed aggiunti al mapp. no. 43 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.1997 al d.g. 2500); - fr. 220.- il mq per mq 13 staccati dal mapp. no. 17 ed aggiunti al mapp. no. 1538 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.1997 al d.g. 2494/5); - fr. 220 il mq per mq 20 + mq 92 staccati dal mapp. no. 18 ed andati a formare le nuove part. no. 1536 e 1537 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 2.6.1997 al d.g. 4155);
zona J2 - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1623 di mq 940, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2003 al d.g. 8366); - fr. 258.59 il mq per il mapp. no. 1124 di mq 2707, loc. __________ (iscr. a RF il 26.6.2001 al d.g. 4764); - fr. 150.- il mq per i mapp. no. 373 e 374 di complessivi mq 2009, loc. __________ (iscr. a RF il 25.10.2000 al d.g. 8267). I due fondo erano già stati oggetto di compravendita nel 1997 al prezzo di fr. 104.53 il mq (iscr. a RF il 4.8.1997 al d.g. 5986); - fr. 150.- il mq per i mapp. no. 328 e 329 di complessivi mq 3103, loc. __________ (iscr. a RF il 27.9.2000). I due fondi erano già stati oggetti di compra-vendita nel 1997 al prezzo di fr. 112.47 il mq (iscr. a RF il 4.8.1997 al d.g. 5987); - fr. 149.77 il mq per il mapp. no. 331 di mq 3906, loc. __________ (iscr. a RF il 3.7.1997 al d.g. 5045). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione per incanto pubblico; - fr. 291.45 per il mapp. no. 330 di mq 4481 parzialmente edificato, loc. __________ (iscr. a RF il 4.8.1997 al d.g. 5988). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera annotato il 21.3.1997;
La zona J2 consta di tre comprensori separati situati lungo la strada cantonale, rispettivamente verso __________, __________ ed __________. Essa è destinata alle attività produttive (artigianali e industria leggera), commerciali e di servizio ed ammette un’altezza massima di m 13, un indice di edificabilità di 5 m3/mq ed un indice di occupazione del 50% (art. 29 NAPR). La zona J1, alla quale appartiene anche la proprietà COES 3, è invece costituita da un unico vasto settore compreso tra il fiume __________ e la linea ferroviaria, ed è riservata alla produzione ed alle funzioni ad essa connesse. Vi è consentita un’altezza massima di m 16.50, un indice di edificabilità di 7m3/mq ed un indice di occupazione del 55% (art. 28 NAPR). I prezzi concernenti la zona J1 risalgono al 1997 ma possono comunque essere presi in considerazione poiché, in genere, essendo prevalentemente legati alla redditività delle costruzioni, i valori nelle zone industriali non sono soggetti a lievitazioni significative – ciò a differenza delle zone residenziali nelle quali i prezzi di compra-vendita sono determinati sulla base di altri criteri e possono essere influenzati anche da fattori prettamente soggettivi. Per la verità la mancanza di transazioni negli anni immediatamente precedenti la data determinante tendenzialmente è sintomo di un certo rallentamento del mercato immobiliare. In concreto, tuttavia, ciò non significa che la zona sia poco attrattiva; anzi, è piuttosto vero il contrario perché negli ultimi anni il comprensorio è stato oggetto di una certa espansione edilizia, ed inoltre perché si trattata di una zona industriale completamente attrezzata per ciò che concerne in particolare gli allacciamenti alle vie di comunicazione sia su strada (accesso stradale e vicinanza allo svincolo autostradale A2) sia su ferro (allacciamento alla linea ferrovia tramite un binario di raccordo). Infine non è trascurabile che quasi tutte le transazioni reperite per la zona J1 si riconducono ad operazioni analoghe alla presente procedura nelle quali l’acquirente era lo stesso Comune. Nel complesso si può quindi ritenere che nel 2003 il valore medio dei terreni posti nella zona J1 fosse di ca. fr. 250.- il mq. Il mapp. no. 213 è un terreno completamente urbanizzato comodamente servito ed accessibile che per ampiezza e conformazione si presta senz’altro ad essere utilizzato razionalmente secondo i parametri di zona; tali caratteristiche lo pongono indubbiamente nella categoria dei buoni terreni sfruttabili a fini industriali. Le esistenti servitù reciproche non incidono sull’edificabilità del terreno. Pertanto, considerata la situazione complessivamente e visto che nel fissare l’indennità il Tribunale non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 40 cpv. 1 Lespr.), l’importo è fissato in fr. 250.- il mq.
4.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 15.2.2003 ed ai seguenti saggi usuali fissati dal Tribunale federale:
- del 4% dal 15.2.2003 al 30.4.2003 - del 3.50% dal 1°.5.2003 in poi.
5.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, patrocinata da un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà invero contenute della causa.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 360 del mapp. no. 213 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 250.- il mq oltre interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 4% dal 15.2.2003 al 30.4.2003 - del 3.50% dal 1°.5.2003 in poi.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata fr. 1'500.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco