Incarto n. 10.2004.110 73/04
Lugano 14 gennaio 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dal Presidente supplente
Fulvio Pezzati
e dai membri
arch. Bruno Buzzini arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione materiale presentata in data 22 ottobre 2003 da
ISCE 1 tutti rappr. dall’avv. __________
contro
COEP 1 rappr. dal RA 1
relativamente al mapp. n. 3330 RFD __________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto
A. La ISCE 1 è proprietaria del mappale n. 3330 RFD di __________ di mq 471(superficie non edificata – humus).
B. Si tratta di un terreno pianeggiante sito tra l’autostrada e la strada cantonale in zona “a __________”, dietro i ripari fonici, confinante con il posteggio comunale già esistente sulla mapp. 3331 di proprietà del Patriziato di __________.
C. Il Piano Regolatore del Comune é stato approvato dal Consiglio Comunale il 6 luglio 1999 e dal Consiglio di Stato il 16 ottobre 2001.
D. Il PR ha attribuito il fondo alla zona AEP EP destinazione posteggio P35.
E. Il 22 ottobre 2003 l’istante ha presentato un’istanza di pretese di indennità per espropriazione materiale, chiedendo il riconoscimento di un indennità per espropriazione materiale di CHF 350.00/mq, il riconoscimento degli interessi usuali a far tempo dal 1° novembre 2004 e il riconoscimento di un'indennità per espropriazione formale di CHF 20.00/mq.
F. Il 14 dicembre 2004 il Comune ha chiesto di respingere l’istanza, in particolare perché si sarebbe in presenza di un caso di non-azzonamento non soggetto a indennità secondo i principi giurisprudenziali usuali.
G. Il 25 gennaio 2005 in replica l’istante ha ribadito le sue pretese.
H. Il 3 febbraio 2005 in sede di duplica anche il Comune si è riconfermato nelle sue tesi.
I. Il 7 ottobre 2005 il Tribunale ha esperito un sopralluogo. In tale occasione il Comune ha dato atto che secondo il vecchio PR del 1977 il mappale 3330 era inserito in Zona D residenziale semi estensiva, i.s. 0.4, mentre che secondo il vigente PR i terreni limitrofi non colpiti dal vincolo sono inseriti in zona residenziale semi-estensiva D.: i.s 0.6; H max 10.50; Area minima verde 45%.
J. In sede di conclusioni e dibattimento finale le parti si sono riconfermate nelle rispettive richieste e conclusioni.
in diritto
Espropriazione materiale - Restrizione grave della proprietà
1. L’espropriazione materiale, che è corollario della garanzia costituzionale della proprietà, si avvera e conferisce il diritto ad una piena indennità quando l’ente pubblico, attraverso un atto pianificatorio, sancisce un divieto o una limitazione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro di un bene - generalmente riferibile al diritto di costruire - privando il proprietario colpito delle prerogative essenziali insite nel diritto di proprietà.
Espropriazione materiale - Restrizione meno grave
Anche una restrizione meno rilevante può costituire espropriazione materiale quando colpisce un solo o pochi proprietari in maniera tale che, fosse loro negato l’indennizzo, sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della comunità, un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento.
Terreno edificabile
Entrambe le ipotesi presuppongono una concreta possibilità di miglior uso del fondo da parte del proprietario: è indispensabile, cioè, che il terreno sia immediatamente edificabile o, quantomeno, che possa esserlo in un futuro prossimo (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49; Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5 no. 123-134).
La problematica verte dunque sul grado di ingerenza dell’atto pianificatorio nella sfera protetta e sul potenziale edificatorio che soggiacciono ad una ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla legittimità di un eventuale risarcimento.
In quest’ottica occorre vagliare tutti gli elementi che qualificano il fondo influenzandone le possibilità di sfruttamento e che si riscontrano tanto nella legislazione vigente in materia pianificatoria ed edilizia, quanto nella locale effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo e nella situazione del fondo medesimo, al fine di accertare se, al momento dell’istituzione del vincolo, l’edificabilità fosse una realtà di fatto concreta ed attuabile a breve termine oltre che giuridicamente ammissibile.
L’esistenza di infrastrutture che potrebbero apparire sufficienti non basta, ad avvalorare la pretesa di indennità (DTF 122 II 455 c. 5a) poiché l’espropriazione materiale presuppone anche che all’entrata in vigore del vincolo il proprietario fosse in grado di edificare il terreno in un prossimo futuro (DTF 122 II 455 c. 4c; Riva, Kommentar, no. 125, 131 ss).
Ma il ragionamento di verosimiglianza dell’edificabilità di un terreno non si riconduce, solo, a considerazioni oggettive, bensì anche ad elementi soggettivi tesi a dimostrare la volontà concreta del proprietario di edificare.
Singolarmente questi elementi sembrano non avere valenza assoluta (Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 773; Riva Kommentar, no. 133, 134 e 163) tuttavia la mancanza di indizi circa la volontà di meglio sfruttare il fondo concorre, in una valutazione d’insieme, all’affievolimento del diritto al risarcimento.
Il proprietario deve dimostrare, in particolare, di aver investito capitali considerevoli per l’urbanizzazione e l’edificazione del terreno e di aver avuto l’intenzione di concretizzare la facoltà sottrattagli dal vincolo.
Una tale intenzione è individuabile, secondo la giurisprudenza, nell’atto di impugnazione del vincolo e nella richiesta di un’indennità per espropriazione materiale; viceversa qualora il proprietario si astenga dall’intervenire materialmente si reputa, sulla base del suo comportamento concludente, che non avesse l’intenzione di modificare l’uso del fondo né di destinarlo ad un sfruttamento più intensivo (RDAT II-1996 no. 46 c. 3, 4b).
Nel giudizio appena citato l’indifferenza manifestata dal proprietario di fronte all’imposizione del vincolo è assurta a criterio decisivo posto che l’espropriazione materiale è stata negata nonostante i presupposti oggettivi ne fossero adempiuti.
Non-attribuzione
2. Si riconduce a tali considerazioni l’istituto della cosiddetta non-attribuzione che l’autorità pianificatoria attua quando, adottando il suo primo piano di utilizzazione conforme alla LPT entrata in vigore l’1.1.1980, si astiene dall’attribuire un terreno alla zona edificabile (Riva, Kommentar, no. 141).
Secondo un’opinione diffusa in tale evenienza la privazione della possibilità di edificare non spoglia la proprietà di un suo attributo fondamentale posto che l’edificabilità del fondo è subordinata alla sua appartenenza ad una zona edificabile conforme alla legge.
Fa da corollario a tale enunciato la considerazione che il privato non ha diritto all’attribuzione del suo fondo alla zona edificabile né al mantenimento di uno specifico regime ritenuto che la legislazione in materia di pianificazione del territorio è, per sua stessa essenza, dinamica per cui occorre sempre contare con l’eventualità di una sua modifica.
Perciò, di regola, la non-attribuzione non adempie i presupposti di un’espropriazione materiale e quindi nemmeno legittima un risarcimento (Riva, Kommentar, no. 114 e 145; DTF 122 II 326 c. 4).
D’altronde, poiché il Comune è tenuto ad ispirarsi al concetto di razionale ed ordinata utilizzazione del suolo senza trascurare la sua disponibilità finanziaria, è fatale che la pianificazione del suolo comunale attraverso una suddivisione in zone comporti anche conseguenze discriminanti per talune proprietà, specialmente quando uno specifico azzonamento è finalizzato ad avvantaggiare la collettività ed è quindi legittimato da un interesse pubblico prevalente rispetto al diritto del privato di costruire che non è né reale né soggettivo bensì soggetto a concessione da parte dell’ente pubblico (cfr. Catenazzi, Ancora sull’espropriazione materiale, in RDAT 1980 p. 304).
Eccezioni
3. Un obbligo di indennizzo potrebbe imporsi, solamente in via eccezionale, qualora circostanze particolari, concrete ed oggettive, avrebbero giustificato l’inserimento del fondo in una zona edificabile.
3.1. Gli autori e la giurisprudenza ammettono una tale ipotesi quando il fondo è edificabile o quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria (1), è compreso nel piano generale delle canalizzazioni (PGC) (2) ed il proprietario già ha investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione (3). Queste tre condizioni sono cumulative (Riva, Kommentar, no. 149).
3.2. Oppure quando il fondo è situato in un territorio già largamente edificato ai sensi dell’art. 15 lit. a LPT.
La giurisprudenza interpreta restrittivamente il concetto di territorio largamente edificato assimilandovi solo quello edificato in senso stretto e gli spazi vuoti tra costruzioni (cosiddette “Baulücken”) talmente segnati dall’impronta edificabile dei fondi circostanti da non poter essere attribuiti ad altra destinazione (DTF 121 II 417 c. 5a, 122 II 455 c. 6a; RDAT II-1998 c. 5b; Riva, Kommentar, no. 159).
3.3. Oppure ancora quando l’azzonamento è legittimato dalla buona fede, istituto quest’ultimo che sembrerebbe peraltro estendersi all’insieme degli aspetti che caratterizzano l’eccezione sostanzialmente finalizzata a compensare, attraverso un risarcimento, una reale aspettativa di miglior uso che il proprietario, a fronte di motivi oggettivamente fondati e concreti, ha riposto nell’ente pubblico e che questi ha deluso (Riva, Kommentar, no. 114, 146-160; DTF 121 II 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6a).
Pregiudizio economico
4. La soppressione o la limitazione della componente edificabile di un fondo ne riduce il valore traducendosi in un pregiudizio economico.
Dies a quo
Poiché il danno si manifesta con l’entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne è alla base, quella data è decisiva ai fini del giudizio sull’espropriazione materiale e sulla quantificazione dell’eventuale indennità (DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68; Riva, Kommentar, no. 194).
5. Nell’ordinamento giuridico ticinese l’atto che disciplina l’organizzazione e l’utilizzazione del territorio comunale è il PR.
L’entrata in vigore e la pubblica utilità delle opere che vi sono contemplate sono sancite con l’approvazione del Consiglio di Stato (art. 39 e 40 LALPT).
6. Nel caso concreto siamo in presenza del primo piano regolatore conforme alla LPT.
7. L’istituzione di un vincolo AEP posteggi 35, decisa definitivamente dal Consiglio di Stato il 16 ottobre 2001 (data determinante per valutare l’esistenza di un caso di espropriazione materiale) è perciò un caso di non azzonamento. Conformemente a una consolidata giurisprudenza gli istanti non hanno pertanto diritto a un’indennità a titolo di espropriazione materiale.
8. L’indennità potrebbe essere concessa a titolo eccezionale se il fondo fosse incluso in un territorio largamente edificato ai sensi dell’art. 15 lett. a LPT.
9. Resta da esaminare la possibilità di concedere un’indennità a titolo eccezionale se il fondo è edificabile o quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, è compreso nel piano generale delle canalizzazioni (PGC) ed il proprietario già ha investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione.
10. Gi istanti non hanno nemmeno provato a dimostrare di aver investito ingenti somme, se non il pagamento di contributi di miglioria per CHF 9'540.00 e di contributi di canalizzazione per CHF 1696.00 (doc. F). Tali contributi non possono però essere considerati spese rilevanti (cfr. STCA 50.200.2).
11. Il fondo è però inserito nel PGC, approvato dalla SPA il 12 novembre 1975, e é dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria (canalizzazioni e accesso).
12. E’ del tutto evidente che se non fosse stata prevista la creazione di un posteggio il fondo sarebbe stato inserito in zona edificabile come quelli circostanti.
13. Ne consegue che siamo in presenza di un caso di espropriazione materiale e che pertanto all’istante deve essere accordata un’indennità.
14. Si può dunque procedere alla valutazione del valore del fondo al 16 ottobre 2001, stabilendo avantutto quale sarebbe stata la sua situazione pianificatoria se non fosse stato adottato e approvato il vincolo in oggetto (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C./ R.M., consid. 4.1). Di conseguenza si potrà stabilire l'estimo ex tunc (5 marzo 2002), e lo si confronterà con il valore del fondo gravato dal vincolo di inedificabilità (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb). In altre parole, l'indennizzo è da calcolarsi deducendo dal valore edilizio pieno del terreno alla data dell'estimo il suo valore residuo, corrispondente di norma a quello di un buon fondo agricolo (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C. / R.M., consid. 4). L'eventuale differenza rappresenterà, se sussiste, l'indennizzo dovuto per esproprio materiale.
15. Dagli atti si deduce che tutti i fondi circostanti alla 3330 RFD di __________ sono inseriti in zona residenziale semi-estensiva D, per la quale l’art. 46 NAPR prevede:
1. Prescrizioni generali
1. E’ ammessa esclusivamente l’edificazione di costruzioni
residenziali.
Il Municipio potrà autorizzare eccezionalmente, se d’interesse
pubblico, la creazione di esercizi pubblici di quartiere e servizi
di carattere commerciale, amministrativo o di piccolo
artigianato non molesto.
2. grado di sensibilità 2
2. Prescrizioni edificatorie
I limiti edificatori soni i seguenti:
- linee d’edificazione specificate dal piano
- i.s 0.6
- Area minima verde 45%
- H max 10.50 ml
- D dal confine e tra edifici: vedi art. 6
- bonus per PQ: I.s. = 0.15, superficie minima mq 3’500
16. –Sul fondo sarebbe quindi stato possibile edificare un’abitazione, anche se occorre considerare la presenza di una linea elettrica da 50 kw, menzione a RF.
17. Nella Zona di PR D sulla sponda destra del __________ tra il 1999 e il 2001 è stato possibile reperire le seguenti transazioni:
mapp.
Sup.
Località
Zona PR
al mq.
Data
Osservazioni
3216
335
D
274.63
23.12.1998
6247
300
D
350.00
14.12.1998
fondo descritto a RF quale prato
3462
534
D
305.00
26.03.1998
fondo descritto a RF quale prato vignato
3324
706
D
184.14
01.02.1999
fondo descritto a RF quale campo
3040
104
D
150.00
08.04.1999
fondo descritto a RF quale prato
6253
49
D
200.00
31.07.2000
fondo descritto a RF quale prato
18. Il valore medio di queste transazioni è di ca CHF 243.00/mq.
19. Dal 2000 al 2003 non sono state riscontrare delle transazioni nella zona.
20. Successivamente dal 2004 al 2006 vi sono invece stati i seguenti casi:
mapp.
Sup
Località
Zona PR
al mq.
data
Osservazioni
3336
660
D
318.18
18.10.2004
fondo descritto a RF quale superficie non edificata (humus)
3500(RFD) + 8191(RFP)
205
D
121.95
15.10.2004
fondo n. 3500 descritto a RF qual superficie non edif. per mq. 205 (humus+senza vegetazione+edificio sotterraneo mq. 10); fondo n. 8191 descritto a RF quale sup. humosa per 2 mq.; nel prezzo è inclusa la comproprietà coattiva di 1/3 su mappale 8189
3461
458
D
316.59
21.06.2005
fondo descritto a RF quale superficie non edificata (humus)
4255
136
D
300.00
05.05.2006
fondo descritto a RF quale superficie non edificata humus
21. In questo periodo successivo di tre anni al dies aestimandi il valore delle transazioni con un'unica eccezione ha sempre superato i CHF 300.00/mq.
22. A titolo di paragone per il periodo 1998-2001 sulla sponda sinistra (__________) del fiume __________ risulta invece quanto segue:
mapp..
Sup.
Località
Zona PR
al mq.
Data
osservazioni
5844
502
D
478.09
23.12.1998
fondo descritto a RF quale prato
6195
519
D
425.00
01.04.1998
fondo descritto a RF quale prato
6248
499
D
480.96
24.03.1999
fondo descritto a RF quale prato
5765
454
D
418.50
24.11.2000
fondo descritto a RF quale prato
23. Il prezzo medio in questa zona indubbiamente più pregiata era dunque di ca CHF 450.00/mq.
24. Tutto considerato quindi il valore della part. 3330 RFD al 16 ottobre 2001 può quindi essere fissato in CHF 270.00/mq, tenuto conto dei prezzi nella zona nel periodo precedente e dell'evoluzione riscontrata nel periodo successivo.
25. Complessivamente il valore della part. 3330 RFD al 16 ottobre 2001 é dunque fissato in CHF 127'170.00.
26. Dall’importo sopra indicato va dedotto il puro valore agricolo del terreno (rimasto agli istanti perché ancora proprietari), trattandosi di espropriazione materiale. Esso è attualmente generalmente indicato in CHF 30.00/mq per buoni terreni agricoli (RDAT II 1994 n. 64, 1990 n. 58, 1989 n. 37; TRAM 09.06.1997 in re O. e S. / Comune di C.).
27. Ne discende che l’indennità per l’espropriazione materiale è di CHF 113'040.00.
28. Gli interessi sull’indennità per espropriazione materiale decorrono, di regola, dal momento in cui l’avente diritto ha manifestato in modo inequivocabile la propria intenzione di farsi risarcire (DTF 114 Ib 283 c. 2a e invii).
29. A tale richiesta non debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente, che l’ente pubblico, conformemente al principio della buona fede, debba rendersi conto che il proprietario intende chiedere l’indennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512).
30. Una simile manifestazione di volontà è stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta transattiva (DTF 97 I 819), nell’intavolazione di trattative con il privato in vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni di opposizione intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva dei suoi interessi (DTF 122 Ib 512).
31. La giurisprudenza ticinese segue detti principi (TRAM 9.11.1998 in re CE C. e D’A. / Comune di F., consid. 4.1).
32. Nella fattispecie gli interessi sono quindi da riconoscersi dal 1° novembre 2004, come richiesto dall'istante, al tasso del 3.5%.
33. Nei procedimenti contenziosi di espropriazione materiale le spese e le eventuali ripetibili vengono ripartite come in una normale procedura amministrativa, ossia a dipendenza dell’esito del processo e del grado di soccombenza delle parti conformemente al principio dedotto dagli art. 28 e 31 LPamm.
34. Nella fattispecie le parti non si sono fatte rappresentare da un avvocato e quindi per prassi costante non si assegnano ripetibili.
35. La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza.
in applicazione della Legge di espropriazione dell'8 marzo 1971
dichiara
e pronuncia: 1. L’istanza è parzialmente accolta. Il Comune di Bellizona verserà solidalmente a ISCE 1, CHF 113’040.00, oltre interessi al 3.5% dal 1° novembre 2004 per espropriazione materiale del mappale n. 3330 RFD di __________.
2. La tassa di giustizia e le spese di CHF 1'500 sono a carico del Comune di __________.
3. Contro la presente decisione é data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di 30 (trenta) giorni dall'intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
il Presidente supplente Il segretario giudiziario
Fulvio Pezzati Enzo Barenco