RACCOMANDATA
Incarto n. 33.2001.00057 TB
Lugano 22 aprile 2002
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il giudice delegato del Tribunale cantonale delle assicurazioni
Giudice Ivano Ranzanici
con redattrice:
Tanja Balmelli
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 13 giugno 2001 di
__________,
rappr. da: __________, rappr. da: avv. __________,
contro
le decisioni del 14 maggio 2001 emanate da
Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1 Caselle, in materia di prestazioni complementari
ritenuto, in fatto
1.1. Con due distinte decisioni rese entrambe il 14 maggio 2001, la Cassa cantonale di compensazione di Bellinzona ha respinto la richiesta 3 ottobre 2000 postulata da __________ tesa all'ottenimento di una prestazione complementare: la prima si riferiva al periodo agosto 2000-dicembre 2000, la seconda all'anno 2001. Il rifiuto della rendita PC è riconducibile ai redditi della ricorrente che sarebbero superiori alle spese riconosciute.
1.2. Con tempestivo ricorso 28 maggio 2001 l'assicurata, rappresentata dal fratello __________ e dall'avv. __________, si aggrava contro dette decisioni amministrative, chiedendo a questo Tribunale l'assegnazione di una prestazione complementare. In particolare, la ricorrente contesta d'un lato il valore venale delle sue quote di sostanza sulle partt. nn. __________RFD di __________ (CHF 192'494.-), con il conseguente ammontare di CHF 16'749.- computabile a titolo di reddito non privilegiato; dall'altro l'importo del reddito lordo della proprietà fondiaria (valore locativo) di CHF 2'400.-. La ricorrente sostiene infatti che:
" (…)
Anche tenendo conto del fatto che su tale stabile sono stati negli scorsi decenni eseguiti lavori per un relativo ammodernamento (riscaldamento e parziale riattazione) la costruzione non può avere un valore eccessivo se si considera è valutata secondo i parametri della stima ufficiale a fr. 40'788.— (l'intero mappale __________).
In ogni caso tenendo conto delle quote parti di ½ sui mappali __________, __________e __________rispettivamente di 1/6 dei mappali della Comunione Ereditaria risulta che ai valori di stima la proprietà della Signorina __________ costituisce un valore di fr. 21'646.10.
Si ribadisce che pur riconoscendo che non è questo il valore determinante per il calcolo del reddito non privilegiato, bensì il valore commerciale, quest'ultimo valore appare certamente eccessivo nella misura formulata dall'Ufficio nella impugnata decisione.
Al riguardo, e con riserva di ulteriori osservazioni una volta che sarà nota nel dettaglio la perizia circostanziata dell'Ufficio Cantonale di stima, si chiede già sin d'ora che venga esperito un sopralluogo in modo tale che si possa prendere conoscenza della consistenza della proprietà e segnatamente dell'abitazione di cui al mappale __________di __________ rispettivamente venga ordinata una stima che tenga conto dei fattori indicati – per quanto riguarda le quote di pertinenza della richiedente – e dei fattori negativi per quel che riguarda segnatamente il mappale __________. Per i boschi evidentemente la valutazione non potrà comunque superare qualche franco.
Di conseguenza, rivalutata la stima dell'abitazione, deve essere riveduto anche il fattore di reddito riferito al cosiddetto "valore locativo" della proprietà (cifra 28 della tabella di calcolo PC) valore che deve essere indicato in una cifra inferiore a quella esposta.
Oltretutto si deve osservare che la Signorina __________ non è più in grado di abitare nello stabile in questione, per cui ci si può addirittura chiedere se questo valore non debba essere azzerato."
(…) (doc. _)
1.3. Nella propria risposta 28 giugno 2001, la Cassa di compensazione si è integralmente riconfermata nei contestati importi, proponendo quindi la reiezione del gravame a motivo che le entrate della ricorrente risulterebbero superiori alle spese riconosciute, per cui non vi sarebbe spazio per attribuirle una qualsivoglia prestazione complementare (doc. _).
1.4. Con scritto 23 luglio 2001 la ricorrente, sempre per il tramite del suo rappresentante legale, ha inoltrato le proprie osservazioni (doc. _) alla perizia 26 aprile 2001 dell'Ufficio stima (doc. _), con cui contesta essenzialmente i valori attribuiti dalla Cassa alle partt. nn. __________e 642 __________ di __________ (CHF 340'000.- rispettivamente CHF 42'000.-).
L'assicurata ha inoltre prodotto una perizia allestita dall'arch. __________ sul fondo n. __________ (doc. _), indicante un valore venale assommante a CHF 275'000.-.
1.5. Nonostante la modifica 28 settembre 2001 (doc. _) apportata dall'Ufficio stima al valore venale del citato mappale __________ (da CHF 42'000.- a CHF 20'000.-), in data 19 ottobre 2001 la resistente si è nuovamente confermata nel rifiuto di concedere una PC alla ricorrente (doc. _).
1.6. In data 15 novembre 2001 la ricorrente ha ribadito la propria opposizione al valore venale della part. n. __________RFD di __________ ritenuto dalla Cassa, riproponendo di contro l'ammontare di CHF 275'000.- individuato dall'arch. __________ (doc. _).
1.7. Su invito di questo TCA (doc. _), il 12 dicembre 2001 l'Ufficio stima si è pronunciato più dettagliatamente sui parametri ritenuti per la valutazione della precitata part. n. __________, confermando così il valore venale di CHF 340'000.- (doc. _).
Su tale base, la Cassa si è a sua volta riconfermata nella propria risposta di causa nonché nella successiva comunicazione 19 ottobre 2001 (doc. _).
1.8. La ricorrente non si è ulteriormente espressa in proposito (docc. _).
in diritto
In ordine
2.1. La presente vertenza non pone questioni giuridiche di principio e non è di rilevante importanza (ad esempio per la difficoltà dell’istruttoria o della valutazione delle prove). Il TCA può dunque decidere nella composizione di un Giudice unico ai sensi dell'art. 26c cpv. 2 della Legge organica giudiziaria civile e penale e dell'art. 2 cpv. 1 della Legge di procedura per le cause davanti al Tribunale delle assicurazioni (cfr. STFA del 18 febbraio 2002 nella causa H., H 335/00; STFA del 4 febbraio 2002 nella causa B., H 212/00; STFA del 29 gennaio 2002 nella causa R. e R., H 220/00; STFA del 10 ottobre 2001 nella causa F., U 347/98; STFA del 22 dicembre 2000 nella causa H., H 304/99; STFA del 26 ottobre 1999 nella causa C., I 623/98).
Nel merito
2.2. Va avantutto rilevato come la LPC persegue lo scopo di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art. 112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed. (RCC 1992 pag. 346). Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; CATTANEO, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
2.3. Per l’art. 2a lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2 LPC le persone che ricevono una rendita di vecchiaia dell'AVS.
2.4. Secondo l’art. 3a cpv. 1 LPC,
" L'importo della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi determinanti."
2.5. Circa le spese riconosciute l’art. 3b cpv. 2 e 3 LPC prevede che
" Per le persone che vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono in un istituto), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. tassa giornaliera;
b. importo per le spese personali (cpv. 2).”
" Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti:
a. spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia (cpv. 3)."
2.6. Ancora, giusta l’art. 3c LPC i redditi determinanti comprendono:
"a. le entrate in denaro o in natura provenienti dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita è dedotto dal reddito annuo proveniente dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo è computato in ragione di due terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito dell'attività lucrativa è interamente computato;
b. il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone sole 25000 franchi, per coniugi 40000 franchi e per orfani e figli che danno diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15000 franchi. Se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 75000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;
e. le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra convenzione analoga;
f. gli assegni familiari
g. le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha rinunciato;
h. le pensioni alimentari del diritto di famiglia. (cpv. 1)"
" Non sono computati come redditi determinanti:
a. le prestazioni dei parenti giusta gli articoli 328 e seguenti del Codice civile;
b. le prestazioni d'aiuto sociale;
c. le prestazioni pubbliche o private di natura manifestamente assistenziale;
d. gli assegni per grandi invalidi dell'AVS o dell'AI;
e. le borse di studio e altri aiuti finanziari all'istruzione. (cpv. 2)"
2.7. In concreto, a far tempo dal 19 agosto 2000 la ricorrente è degente in modo definitivo presso la __________ (cfr. il formulario della richiesta stessa di PC e la dichiarazione 12 ottobre 2000 della __________ agli atti dell'Amministrazione).
A norma dell’art. 5 cpv. 3 lett. a LPC, i Cantoni possono limitare le spese prese in considerazione a causa del soggiorno in un istituto o in un ospedale.
In ossequio a questa delega legislativa, il Cantone Ticino ha stabilito che la retta giornaliera massima computabile per il calcolo della prestazione complementare degli assicurati che sono ospiti permanenti o per periodi di lunga durata in case per anziani o case di cura è di 75 franchi (art. 2 del Decreto esecutivo concernente la Legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS e all’AI (LPC) del 18 novembre 1998, in vigore dal 1° gennaio 1999).
Pertanto, per il calcolo delle spese riconosciute ai sensi delle prestazioni complementari le si deve computare per l'anno 2000 l’importo totale di CHF 27'375.- (CHF 75.- x 365 giorni). A tale ammontare sono stati aggiunti CHF 3'600.- (CHF 300.- mensili x 12 mesi) a titolo di spese personali per gli assicurati, come pure il contributo fisso per l'assicurazione malattia (CHF 2'976.-).
I suddetti importi restano tali per l'anno 2001, fatto salvo il contributo fisso per l'assicurazione malattia che assomma a CHF 3'096.- (art. 2 del Decreto esecutivo concernente la Legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS e all’AI (LPC) del 6 dicembre 2000, in vigore dal 1° gennaio 2001).
Per entrambe le sue decisioni qui impugnate, la Cassa ha dunque a buon diritto ritenuto a titolo di spese riconosciute gli ammontari totali di CHF 34'551.- per l'anno 2000 e di CHF 34'671.- per l'anno 2001.
2.8. Con il suo gravame la ricorrente censura la valutazione delle partt. nn. __________ RFD di __________ esperita dall'Ufficio stima. L'assicurata lamenta infatti che il referto peritale 26 aprile 2001 giunga ad un valore venale eccessivo per quel che attiene alle sue quote di comproprietà di un mezzo sui fondi nn. __________e __________ (CHF 170'000.- rispettivamente CHF 21'000.-).
Per l’art. 3c cpv. 7 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese riconosciute, nonché della sostanza.
Giusta l’art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza immobiliare che non serve d'abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.
Secondo tali termini, nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 pag. 195; RCC 1991 pag. 424).
In una sentenza pubblicata in VSI 1994 pag. 290, il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.
Le Direttive sulle prestazioni complementari all’AVS e AI (DPC) edite dall'UFAS prevedono al N. 4010 che:
" Il soggiorno in un istituto deve essere considerato permanente quando il beneficiario della PC ha disdetto il suo alloggio oppure se un ritorno a casa è molto improbabile.”
Nel caso di specie, poiché l’assicurata è degente presso la __________ a far tempo dal 19 agosto 2000 (cfr. consid. 2.7.), gli immobili posseduti in comproprietà in ragione di un mezzo (partt. nn. __________RFD di __________) ed in comunione ereditaria con una quota di partecipazione di un sesto (partt. nn. __________RFD di __________) non le servono da abitazione primaria. Correttamente, quindi, la Cassa di compensazione ne ha computato il valore venale.
2.9. Per determinare il valore commerciale dell'immobile l’Amministrazione deve far esperire una perizia da parte d'un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime il valore risultante poteva risultare superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale delle assicurazioni (TFA), per la determinazione del valore corrente degli immobili l’ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC N. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).
In concreto la Cassa affida il compito all’Ufficio stima.
Al riguardo va ancora rilevato che il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S.).
2.10. Con perizia immobiliare 26 aprile 2001 (doc. _), l’Ufficio stima ha fissato in CHF 340'000.- rispettivamente in CHF 42'000.- il valore venale complessivo dei fondi partt. nn. __________e __________RFD di __________, rispettivamente in CHF 170'000.- e CHF 21'000.- l'importo imputabile all'assicurata, ritenuto come quest'ultima ne possa beneficiare nella misura di un mezzo.
Con il gravame l'avv. __________ sostiene che le proprietà in questione siano state sopravvalutate in modo tanto evidente quanto inammissibile. A comprova di tale tesi egli produce una perizia allestita dall’arch. __________, il quale ha valutato in CHF 275'000.- il valore commerciale complessivo del mappale n. __________RFD di __________ detenuto in comproprietà. Quanto al fondo part. n. __________, il legale della ricorrente rileva come nel referto peritale allestito dall'Ufficio stima il valore del terreno individuato in CHF 100.-/mq sia stato moltiplicato per una superficie di mq 227, allorquando detto sedime misuri mq 53. Inoltre, il valore al mc della stalla dovrebbe essere notevolmente ridimensionato, ritenuto come vi siano fattori negativi che ne influenzano il valore reale (immissione dall'aeroporto, nessuna infrastruttura).
Pendente causa, viste le censure ricorsuali in data 20 settembre 2001 l’Ufficio stima, chiamato dalla Cassa a prendere posizione in merito, ha esperito in loco un incontro con il rappresentante dell’assicurata e l'avv. __________ ed ha successivamente provveduto ad allestire una nuova valutazione dei citati immobili (doc. _).
Nel proprio referto peritale 28 settembre 2001, l'ing. __________ ha così riconfermato integralmente la precedente perizia dell'arch. __________ per quanto concerne la part. __________RFD di __________, mentre ha rettificato i mq 227 inizialmente attribuiti alla superficie del mappale __________RFD di __________ fissandoli in mq 53, con conseguente correzione del valore venale complessivo del fondo in CHF 20'000.-. Inoltre, l'Ufficio stima ha osservato in particolare quanto segue:
" (…)
Durante l'incontro abbiamo analizzato i vari aspetti riguardanti le valutazioni espresse nelle nostre perizie e le osservazioni presentate dal signor __________ i, l'avvocato __________, e la perizia dell'architetto __________, procedendo ad un ulteriore sopralluogo.
Il valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:
a) l'importanza della località in cui giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;
b) i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi anni;
c) il valore di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili;
d) il valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi d'abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di conservazione;
e) le norme pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado d'urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o negativi che incidano sul valore commerciale." (doc. _)
2.11. In allegato alle proprie osservazioni alla perizia 26 aprile 2001 dell'arch. __________ dell'Ufficio stima, la ricorrente, sempre per il tramite del suo rappresentante legale, ha prodotto una perizia effettuata dall’arch. __________ in data 18 luglio 2001 con oggetto la part. n. __________RFD di __________ (doc. _). Le differenze sostanziali con la perizia allestita dall'Ufficio stima portano sui valori attribuiti al mc per l'abitazione ed il rustico, come pure sul valore al mq del terreno e delle costruzioni.
L'arch. __________, perito di parte, evidenzia nel proprio referto che i valori unitari menzionati nella propria perizia tengono conto che l'abitazione è composta di una parte abitabile (e abitata) e di una non abitabile: per la parte abitabile si è considerato la sua meno pregiata collocazione rispetto a quella non abitabile poiché praticamente priva di insolazione e di vista panoramica; tuttavia la parte abitabile è situata in zona tranquilla, mentre la parte non abitabile risente dei rumori provenienti __________. Quanto alla costruzione medesima (sub. A), egli ne conclude che lo stato delle rifiniture è normale, l'arredamento dei servizi igienici standard e recente, mentre lo stato di manutenzione è buono solo per la parte abitata; per la parte non abitata, infatti, ad eccezione dei muri perimetrali e portanti, sarebbe tutto da rifare.
In merito al terreno, l'arch. __________ osserva che in caso di ristrutturazione non è più possibile ampliare la costruzione esistente sia in orizzontale che in verticale. Pertanto, la superficie edificabile teorica viene indicata in circa mq 500 ad un prezzo di CHF 190.-/mq, mentre il resto del terreno, circa mq 138, è considerato non edificabile ed avente quindi un valore di CHF 20.-/mq. Pure la valutazione metrica dell'abitazione deve, a dire del perito della ricorrente, essere suddivisa in parte abitabile (mc 660) avente un valore di CHF 250.-/mc ed in parte non abitabile (mc 627) valutata in CHF 100.-/mc, per una valutazione metrica totale ammontante a CHF 345'460.-.
A ciò si aggiunge il reddito mensile di CHF 1'000.- per un valore di reddito di CHF 184'615.- ed infine il valore della selva (sub. d) pari a CHF 1'362.- (mq 681 x CHF 2.-/mq), per un valore venale totale della proprietà in questione che assomma, arrotondato, a CHF 275'000.-.
Successivamente alla seconda perizia 28 settembre 2001 dell'Ufficio stima (ing. __________), la ricorrente ha accettato la rettifica (CHF 20'000.-) operata dall'Amministrazione riguardo al valore venale della part. n. __________RFD di __________. Tuttavia, l'assicurata si è ulteriormente aggravata contro i referti, identici, dell'arch. __________ e dell'ing. __________ relativi al fondo n. __________RFD di __________, confermando integralmente la perizia dell'arch. __________. Ella lamenta infatti l'esistenza di un'ampia differenza nella valutazione metrica eseguita dall'Ufficio stima su invito della Cassa. In particolare, l'avv. __________ fa notare che in sede di sopralluogo, i tecnici dell'Amministrazione sono stati resi edotti che "una parte dello stabile – corrispondente a circa metà della cubatura totale e cioè quella rivolta verso valle – è completamente priva di servizi, non ha luce, non ha acqua (salvo una fontana – lavatoio) ed è inabitabile." (doc. _). Pertanto, sarebbe impensabile, a suo dire, considerare un unico valore di CHF 270.-/mc, poiché così facendo si riterrebbe la medesima stima che viene attribuita alla parte abitabile della casa (quella rivolta verso il paese, che è completa di tutti i servizi e di infrastrutture).
Nella sua terza valutazione del 12 dicembre 2001 (doc. _), l'Ufficio stima (ing. __________) ha esperito una dettagliata analisi dei contenuti della part. n. __________in disamina, evidenziando quanto segue:
" (…)
Dall'esame del referto peritale dell'arch. __________, l'ing. __________ aveva rilevato che parte dell'abitazione era inabitabile e che il valore cubimetrico unitario di 270.— fr. al mc, era scaturito dalla media del valore della parte abitabile (360.— fr. al mc) e da quella non abitabile (160.— fr. al mc).
Aveva altresì rilevato che sarebbe stato più corretto scomporre la proprietà (parte abitabile e parte non abitabile) e procedere separatamente alla valutazione del fondo.
Queste informazioni erano state comunicate verbalmente durante il sopralluogo al signor __________ e all'avvocato __________.
L'ing. __________ ha riesaminato la situazione procedendo ad una nuova valutazione, e come richiesto durante il sopralluogo da parte dell'avv. __________ prima di trasmettere le osservazioni del 28 settembre 2001, gli aveva comunicato che pur modificando alcuni parametri che era giusto correggere, per meglio adattarli alla situazione reale (vedi perizia allegata), il valore peritale di fr. 340'000.— a suo parere era corretto.
L'ing. __________, aveva quindi ritenuto di non inviare all'Istituto delle assicurazioni sociali la nuova valutazione, poiché il valore venale non veniva modificato.
Nella sua valutazione l'ing. __________ ha determinato il valore cubico unitario a nuovo in 450 fr. e la vetustà del 33 % per la parte abitata, il valore cubico unitario a nuovo in 400 fr. e con la vetustà del 75 % per la parte non abitabile; considerando tutto l'edificio, il valore cubico unitario a nuovo in 420 fr. e la vetustà del 50 %, che corrispondono a dei valori medi." (…)
Il perito dell'Ufficio stima che ha redatto quest'ultima perizia ha osservato che tali valori cubimetrici unitari sono stati determinati tenendo in considerazione le caratteristiche dell'immobile, il genere della costruzione, le dimensioni, la qualità delle opere strutturali e le finiture, gli impianti, il carattere architettonico e la funzionalità dello stesso.
Sebbene la casa monofamiliare in discussione sia di antica data, il lato nucleo è stato riattato negli anni ed attualmente presenta uno stato di manutenzione normale, delle rifiniture normali e le necessarie installazioni (acqua, corrente elettrica, telefono ed evacuazione delle acque luride). Per l'abitazione lato fondovalle, l'ing. __________ ha evidenziato che questa parte non ha subìto alcuna riattazione, presenta uno stato scadente di manutenzione e delle rifiniture semplici; peraltro, vi è solo l'acqua corrente. Per l'intera costruzione, il perito ha preso in considerazione l'ubicazione dell'abitazione della ricorrente in zona tranquilla con buona insolazione.
In una prima ipotesi, l'ing. __________ ha così proceduto a calcolare il valore venale sulla base della scomposizione della proprietà in due entità ben distinte, catalogando d'un canto l'abitazione abitabile con il relativo terreno complementare (lato nucleo), a cui è stato applicato il metodo "tradizionale" della ponderazione del valore reale con il valore a reddito. D'altro canto, il valore venale dell'abitazione non abitabile con il relativo terreno complementare (lato fondovalle) è stato determinato considerando unicamente il valore reale.
In merito ai dati tecnici, si osserva che per la parte fronte nucleo (sub. A) il valore cubimetrico a nuovo è stato individuato – come sopra rilevato – in CHF 450.-/mc; di conseguenza, con un grado di vetustà del 33%, tale valore ammonta a CHF 300.-/mc, contro CHF 250.-/mc proposti dal perito di parte. Considerando una cubatura di mc 670 (contro mc 660 della perizia __________), per l'Ufficio stima ne risulta una valutazione pari a CHF 201'000.-, mentre a mente della ricorrente tale valore ammonterebbe a CHF 165'000.-.
Quanto alla determinazione del valore del terreno, optando per il criterio delle classi di situazione l'ing. __________ l'ha individuato in CHF 300.-/mq che, moltiplicati per mq 195, danno un valore complessivo di CHF 58'500.-.
Il valore di reddito è stato fissato in CHF 177'778.-.
Da quanto sopra il perito ha quindi stabilito il valore venale in CHF 228'639.-.
Per la parte fronte fondovalle, tenuto conto del predetto fattore di vetustà del 75%, il perito incaricato dall'Amministrazione ha individuato un valore cubimetrico di CHF 100.-/mc che, moltiplicato per mc 620, dà una valutazione di CHF 62'000.-.
Esaminando attentamente la situazione del terreno, l'ing.__________ ha determinato tale valore in CHF 120.-/mq; per una superficie edificabile teorica di mq 443 si ha quindi un valore di CHF 53'160, mentre per la selva di mq 681 si ottiene un importo di CHF 1'362.-.
In conclusione, nella sua terza dettagliata valutazione l'Ufficio stima ha determinato il valore venale complessivo del mappale __ in CHF 345'161.- (CHF 228'639.- + CHF 116'522.-), quindi in CHF 340'000.-arrotondati.
In una seconda ipotesi, il tecnico dell'Ufficio stima ha proceduto a calcolare il valore venale dell'intera particella. La cubatura di mc 1'290 corrispondente al sub. A è stata valutata in CHF 210.-/mc (grado di vetustà del 50%), per un valore complessivo di CHF 270'900.-.
Utilizzando il metodo delle classi di situazione, l'ing. __________ ha individuato l'importo di CHF 190.-/mq; per una superficie di mq 638 si ha dunque un valore di CHF121'220.-.
Ritenuto come il valore di reddito ed il valore venale della selva restino invariati, il valore venale totale della particella in esame assomma a CHF 346'527.-, importo che, arrotondato, può essere fissato in CHF 340'000.-.
2.12. Secondo costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 pag. 189; RAMI U 167 pag. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 pagg. 237-239; SZS 1988 pagg. 329 e 332; DTF non pubblicato del 24.12.1993 in re S. H; LOCHER, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie dell’Amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 pag. 188; RAMI 1993 pag. 95).
Per quanto concerne il valore probatorio d'un rapporto si deve accertare se è completo per quanto riguarda i temi sollevati, se si riferisce a esami approfonditi, se tiene conto delle censure sollevate, se è chiaro nella presentazione e se le conclusioni cui perviene sono fondate. Elemento determinante dal profilo probatorio non è in linea di principio l'origine del mezzo di prova né la designazione del materiale probatorio richiesto sotto qualifica di rapporto o di perizia, bensì il suo contenuto (DTF 122 V 160 consid. 1c; STFA del 29 settembre 1998 in re S. F.).
Il giudice non si scosta, senza motivi imperativi, dalle risultanze di una perizia, compito del perito essendo infatti proprio quello di mettere a disposizione della giustizia le sue specifiche conoscenze, allo scopo di chiarire gli aspetti specialistici di una determinata fattispecie (DTF 122 V 161).
La citata giurisprudenza del TFA, applicata in particolare per i referti medici, deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite immobiliari (cfr. STCA del 24 febbraio 1997 in re L.M.).
2.13. Da un raffronto delle tre perizie dell'Ufficio stima (docc. _) e della perizia effettuata dall'arch. __________ (doc. _) emerge dunque che l'ing. __________ ha ammesso la censura dell’assicurata per quanto riguarda la superficie del fondo n. __________e del corrispondente valore venale. Relativamente alla part. n. __________, invece, confrontando il calcolo separato eseguito dall'Ufficio stima con i risultati ottenuti dal perito di parte, vi sono ugualmente delle differenze fra i valori: per la parte abitabile, CHF 300.-/mc dell'Ufficio stima contro CHF 250.-/mc del perito di parte, rispettivamente CHF 300.-/mq contro CHF 190.-/mq; per la parte non abitabile, entrambi i periti sono giunti ad individuare CHF 100.-/mc, mentre si hanno CHF 120.-/mq dell'Ufficio stima contro CHF 20.-/mq dell'arch. __________.
Dopo aver esperito un sopralluogo ed esaminato attentamente tutti i fattori influenti e determinanti per la valutazione, prese pure in considerazione le caratteristiche dell'immobile, la qualità delle opere strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e la funzionalità dello stesso, l'ing. __________ ha confermato il valore venale della particella n. __________indicato nella prima perizia dell'Ufficio stima (arch. __________).
Peraltro, un'analisi più approfondita esperita in loco tenendo anche presente le osservazioni sollevate con la perizia di parte ha portato il secondo perito (ing. __________) a modificare sì alcuni parametri, ma a confermare ugualmente il risultato finale.
Stanti le summenzionate differenze (cfr. consid. 2.11.), ad esplicita richiesta di questo TCA (doc. _) l'Ufficio stima è stato chiamato a voler ulteriormente precisare il risultato scaturito dalla sua seconda perizia del 28 settembre 2001. In data 12 dicembre 2001 (doc. _) l'ing. __________ ha in conclusione confermato, anche se modificando alcuni parametri, il valore venale complessivo del fondo n. __________ RFD di __________ (CHF 340'000.-) che era stato precedentemente determinato con le perizie 26 aprile 2001 (arch. __________) e 28 settembre 2001 (ing. __________).
A mente della scrivente Corte, chiamata ora a pronunciarsi, il referto peritale 12 dicembre 2001 dell’Ufficio stima (ing. __________) ha tenuto in considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e le peculiarità della concreta fattispecie, quali l’importanza della località in cui giace la proprietà, la situazione geografica e morfologica, i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita come pure il valore di reddito che emerge dai contratti di locazione in uso nella località o nel quartiere per oggetti paragonabili, il valore dei fabbricati e le norme pianificatorie dettate dal PR. Quest’ultimo appare completo ed esauriente sia nell’esame generale del fondo, sia nella descrizione dei fabbricati come pure nella calcolazione aritmetica dei valori.
Sulla scorta di quanto precede ed in particolare delle considerazioni menzionate al considerando 2.11., questo Tribunale rileva che la ricorrente non ha dal canto suo sufficientemente dimostrato, con il grado della verosimiglianza preponderante, valido nelle assicurazioni sociali (SVR 1996 KV Nr. 85 pag. 269; SVR 1996 LPC Nr. 22 pagg. 263 segg.; DTF 121 V 208 consid. 6a; RAMI 1994 pagg. 210/211), il metodo di calcolo adottato per la determinazione del prezzo al mc della costruzione come pure il metodo di calcolo per la valutazione del valore al mq del terreno. Infatti, nelle sue valutazioni l'arch. __________ si è limitato ad indicare quali fattori bisogna o meno considerare, tralasciando di specificare i metodi adoperati per determinare i summenzionati valori al mc ed al mq.
Oltre a ciò, dagli atti formanti l’incarto non si evincono elementi tali da mettere in discussione la correttezza della terza perizia dell’Ufficio stima (ing. __________) che si fonda su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, i quali si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo ambito, ponderando inoltre tutti gli usuali parametri.
Per di più, la ricorrente non ha ulteriormente contestato (docc. __________ _) le nuove conclusioni 12 dicembre 2001 tratte dall'ing. __________ pendente causa (doc. _).
Da quanto sopra discende che questo Tribunale può considerare affidabile nella sua integralità il secondo ed il terzo referto peritale allestiti dall'ing. __________ (doc. _). Ne consegue che alla base della presente sentenza deve essere posto l'importo di CHF 340'000.rispettivamente di CHF 170'000.- quale quota di un mezzo di comproprietà della ricorrente sul fondo n. __________RFD di __________. Quanto alla part. __________RFD di __________, a seguito della modifica sopraggiunta con la seconda perizia 28 settembre 2001 dell'Ufficio stima, il valore venale complessivo assomma a CHF 20'000.-, rispettivamente CHF 10'000.- sono imputabili alla ricorrente giacché quest'ultima detiene detto fondo in comproprietà in ragione di un mezzo con la sorella __________.
2.14. Per quanto attiene al valore venale degli altri fondi, segnatamente le partt. nn. __________RFD di __________, riservato il caso del mappale __________che è detenuto – come le partt. nn. __________e __________- in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuna dalla ricorrente e dalla sorella __________, sugli altri immobili l'assicurata detiene una quota di partecipazione di un sesto. Sebbene si tratti di valori irrisorî e la differenza risulti quindi minima, si rileva come a torto, comunque, la Cassa ha conteggiato all'assicurata una quota di partecipazione di un settimo.
Visto inoltre quanto sopra, ne consegue che la situazione con oggetto la sostanza immobiliare della ricorrente si presenta nei termini seguenti:
§ Part. n. __________: ha un valore venale di CHF 340'000.-
1/2 x CHF 340'000.- = CHF 170'000.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale di CHF 650.-
1/2 x CHF 650.- = CHF 325.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale di CHF 750.-
1/6 x CHF 750.- = CHF 125.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a CHF 170.-
1/6 x CHF 170.- = CHF 28.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a CHF 220.-
1/6 x CHF 220.- = CHF 36.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a CHF 140.-
1/6 x CHF 140.- = CHF 23.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a CHF 6'900.-
1/6 x CHF 6'900.- = CHF 1'150.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a CHF 20'000.-
1/2 x CHF 20'000.- = CHF 10'000.- a favore della ricorrente
La sostanza totale di cui dispone la ricorrente ammonta quindi a CHF 181'687.- ed è tale valore che deve essere ritenuto nel calcolo della prestazione complementare.
2.15. Il reddito della sostanza immobiliare ai sensi dell'art. 3c cpv. 1 lett. b LPC comprende pigioni e canoni d'affitto, usufrutto, diritti d'abitazione nonché il valore locativo della propria abitazione (cfr. Direttive UFAS sulle prestazioni complementari all'AVS e AI (DPC), N. 2092; CARIGIET/KOCH, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, Supplement, Zurigo 2000, pag. 99).
Giusta l'art. 12 cpv. 1 OPC-AVS/AI, il valore locativo dell'abitazione occupata dal proprietario o dall'usufruttuario come pure il reddito proveniente dal subaffitto sono valutati secondo i criteri validi in materia d'imposta cantonale diretta del cantone di domicilio (CARIGIET/KOCH, op. cit., pag. 100).
Giusta l'art. 20 lett. b) LT e 21 lett. b) LIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare; ad esso viene attribuito un valore locativo. La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Di regola il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente (RDAT N. 5t/II-1996; RDAT 1993 II, 389). Il Tribunale federale ha precisato che il valore locativo deve corrispondere "al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario (ASA 15, 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; RUSCONI, L'imposition de la valeur locative, Losanna 1988, pag. 98).
Secondo la circolare del 30 giugno 1999 (n. 15/1999), la quale abroga la circolare n. 15/1997 del 16 maggio 1997, il valore locativo corrisponde, di regola, ad una percentuale del valore di stima dell'immobile. Il tasso viene regolarmente adeguato dalla Divisione delle contribuzioni e varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando questo metodo porta a dei risultati in contrasto col principio secondo cui il valore locativo deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, si può ricorrere, senza ledere il principio della parità di trattamento, a valutazioni individualizzate (canoni locatizi della zona, stato di manutenzione dell'immobile, ecc.).
Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, applicando al valore di stima ufficiale dell’immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data. Si applica pure il tasso del 6,25% del valore di stima ufficiale ridotto del 30% nei Comuni con revisione generale delle stime entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 1991 (cfr. Istruzioni per la compilazione della dichiarazione d’imposta 1999-2000; Allegato alla circolare del 30 giugno 1999 (n. 15)). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell’uguaglianza di trattamento (CDT n. 24 del 13 febbraio 1996 in re R.C.).
Inoltre, per gli assicurati la cui sostanza ed i cui redditi da considerare ai sensi della legge federale possono essere stabiliti servendosi di una tassazione fiscale, gli organi esecutivi cantonali sono autorizzati a ritenere, come periodo di calcolo, quello su cui si basa l'ultima tassazione fiscale, se nel frattempo non è subentrata nessuna modifica della situazione economica dell'assicurato (art. 23 cpv. 2 OPC-AVS/AI).
Nel caso concreto, per determinare il valore locativo dell'abitazione in cui la ricorrente viveva insieme alla sorella __________ (part. n. __________RFD di __________), la Cassa ha fatto capo alla decisione di tassazione 1999/2000 di __________ e __________ relativa alle loro quote di partecipazione e di comproprietà sui precitati fondi nel comune di __________ (cfr. documentazione agli atti dell'Amministrazione). A titolo di reddito della sostanza vi è esposto l'importo di CHF 4'800.-.
Ritenuto come detto fondo sia detenuto da due persone in comproprietà, il valore locativo da attribuire alla ricorrente deve essere a sua volta dimezzato.
Pertanto, correttamente la Cassa ha computato alla ricorrente l'ammontare di CHF 2'400.- (CHF 4'800.- : 2) a titolo di valore locativo.
2.16. In conclusione la Cassa avrebbe dovuto considerare una sostanza di CHF 181'687.-. Il calcolo della PC della ricorrente per il periodo agosto 2000-dicembre 2000 avrebbe dovuto quindi essere così formulato:
Fabbisogno
Spese di manutenzione fabbricati CHF 600.-
Retta per degenti in istituti CHF 27'375.-
Spese personali CHF 3'600.-
Contributo fisso assicurazione malattia CHF 2'976.-
TOTALE FABBISOGNO CHF 34'551.-
Sostanza
Comunioni ereditarie al valore commerciale CHF 181'687.-
Sostanza netta CHF 181'687.-
Parte della sostanza non computabile CHF 25'000.-
SOSTANZA COMPUTABILE CHF 156'687.-
Reddito non privilegiato
Sostanza computabile 1/10 CHF 15'668.-
Rendite AVS e AI, senza AGI CHF 18'336.-
Reddito lordo della proprietà fondiaria CHF 2'400.-
TOTALE REDDITI CHF 36'404.-
PC annua: CHF 34'551.- - CHF 36'404.- = CHF 0.0
Per l'anno 2001 il contributo fisso per l'assicurazione malattia ammonta a CHF 3'096, per cui si ha un totale delle spese riconosciute pari a CHF 34'671.-. Quanto ai redditi, tenuto conto dell'aumento della rendita AVS (CHF 18'792.-), essi assommano a CHF 36'860.-. Ne discende dunque che anche per questo periodo non v'è spazio per concedere alla ricorrente una prestazione complementare, giacché i redditi superano le spese riconosciute.
2.17. L'insorgente con il gravame chiede l'assunzione di ulteriori prove (doc. _, doc. _ e doc. _: esperire un sopralluogo ed allestire una perizia giudiziaria neutrale).
Conformemente alla costante giurisprudenza, qualora l’istruttoria da effettuare d’ufficio conduca l’amministrazione o il giudice, in base ad un apprezzamento coscienzioso delle prove, alla convinzione che la probabilità di determinati fatti deve essere considerata predominante e che altri provvedimenti probatori non potrebbero modificare il risultato, si rinuncerà ad assumere altre prove (apprezzamento anticipato delle prove; KIESER, Das Verwaltungsverfahren in der Sozialversicherung, pag. 212 n. 450, KÖLZ/HÄNER, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2a ed., pag. 39 n. 111 e pag. 117 n. 320; GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2a ed., pag. 274; cfr. anche STFA dell'8 marzo 2001 nella causa A.C.R., G.P. e F.F., consid. 7a, H 115/00 e H 132/00; DTF 122 II 469 consid. 4a, 122 III 223 consid. 3c, 120 Ib 229 consid. 2b, 119 V 344 consid. 3c e riferimenti). Tale modo di procedere non costituisce una violazione del diritto di essere sentito desumibile dall'art. 29 cpv. 2 Cost. fed., in precedenza dall'art. 4 vCost.; DTF 124 V 94 consid. 4b, 122 V 162 consid. 1d, 119 V 344 consid. 3c e riferimenti).
In concreto, questo Tribunale ritiene la fattispecie sufficientemente chiarita dall’esame dei documenti agli atti, per cui rinuncia all'assunzione di ulteriori prove.
In particolare, sia l'allegato F (perizia __________) che le tre descrizioni peritali dell'Ufficio stima - istituto indipendente da questo TCA - permettono una sufficiente conoscenza dei luoghi tale da rendere superfluo un sopralluogo. Lo stesso dicasi in merito all'allestimento di un'ulteriore perizia: i tre dettagliati referti peritali dell'Ufficio stima sono stati redatti, come già evidenziato, con piena ed oggettiva cognizione di causa e sono esaurienti.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.- Il ricorso è respinto.
2.- Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.- Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il giudice delegato Il segretario
Ivano Ranzanici Fabio Zocchetti