Incarto n. 80.1999.00228
Lugano 10 agosto 2000
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 23 settembre 1999
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. Nel corso del 1997 __________ __________ vendeva al prezzo di fr. 815'000.- la part. n. __________ RFD di __________ __________ __________ __________ __________ di __________, di cui è azionista. L’Ufficio di tassazione, essendogli sembrato eccessivo il prezzo di vendita, faceva allestire una perizia sul valore dell’alienazione allo scopo di stabilire se nella compravendita non fosse insita una distribuzione di utili tassabile con l’imposta ordinaria.
L’Ufficio di tassazione, al termine dell’istruttoria volta a stabilire il valore dell’alienazione, nell’ambito della quale il contribuente ha prodotto una controperizia, determinava il valore dell’alienazione in fr. 550'000.-, intravedendo nell’alienazione una distribuzione di utili di fr. 265'000.-.
Il 27 gennaio 1999 l’UT notificava pertanto a __________ __________ la tassazione sugli utili immobiliari, in cui deduceva dal valore dell’alienazione determinato in fr. 550'000.- il valore d’investimento di fr. 98'350.-. L’imposta, calcolata con l’aliquota del 3% data una durata della proprietà di oltre 43 anni, veniva fissata in fr. 13'549,50.
Il reclamo presentato dal contribuente il 23 settembre 1999 veniva respinto con decisione del 27 settembre 1999. In essa si argomenta che le spese d’investimento precedenti il 1978 non sono state considerate in quanto già comprese nel valore di stima di vent’anni prima. Si fa inoltre presente che ci si è accorti, nonostante i mascheramenti, che molti dei giustificativi prodotti riguardano altri immobili di proprietà del contribuente nei Comuni di __________ e di __________.
2. 2.1.
Con il presente, tempestivo ricorso, definito cautelativo dal ricorrente in attesa della notifica di tassazione della __________ __________ __________ __________ da parte dell’Ufficio persone giuridiche, si chiede che il valore dell’alienazione venga stabilito in fr. 815'000.-, come stipulato nell’atto notarile.
2.2.
All’udienza del 3 aprile 2000 le parti si sono confermate nelle rispettive conclusioni, il ricorrente producendo una ulteriore valutazione del 29 marzo 2000 dell’arch. __________.
La Camera ha quindi dato incarico al proprio perito di effettuare una valutazione tenendo conto delle perizie agli atti.
Il rapporto è stato rassegnato il 31 maggio 2000.
Con memoria del 26 giugno 2000, di cui si dirà in seguito per quanto necessario, il ricorrente si è confermato nel proprio ricorso.
3. Secondo l’art. 128 cpv. 1 LT, l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, vale a dire il valore di acquisto maggiorato dei costi di investimento.
Il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT).Eventuali prestazioni valutabili in denaro o apporti risultanti da trasferimenti tra società e azionista o persone vicine sono considerati nella determinazione del valore di alienazione (art. 131 cpv. 2 LT).
Nell'ambito dell'imposta ordinaria, per il calcolo del reddito netto imponibile delle società anonime entrano infatti in considerazione, fra l'altro, le distribuzioni palesi o dissimulate di utili (cfr. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, pp. 224 ss.). È il caso quando l'azionista trasferisce alla società un immobile sopravvalutato, vale a dire a un valore superiore a quello venale, beneficiando così di una distribuzione mascherata di utili pari alla differenza tra valore contrattuale e valore venale (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 227). In tal caso il valore dell'alienazione è costituito dal valore venale e non da quello contrattuale. La differenza tra questi due valori, quello contrattuale e quello venale, dovrebbe essere imposta alla società come prestazione valutabile in denaro e all'azionista a titolo di distribuzione dissimulata di utili, se si considera che la società nella valutazione degli attivi di bilancio deve attenersi a criteri di prudenza, vale a dire a un apprezzamento ragionevole dei fatti a tutela dei creditori (cfr. Bernardoni/Duchini, La fiscalità dell'azienda, 2.a ed., Agno 1998, p. 57 s.). Se invece si lasciasse la correzione del valore dell'alienazione alla discrezione dei soggetti fiscali o dell'autorità fiscale, ne risulterebbe un'intollerabile incertezza del diritto a dipendenza del diverso carico fiscale generato dall' imposta speciale, che regredisce fortemente a dipendenza della durata della proprietà, rispetto all'onere fiscale causato dall'imposta ordinaria (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 227).
4. 4.1.
L’Ufficio di tassazione, sulla scorta della valutazione del 6 maggio 1998 effettuata dall’Ufficio cantonale di stima, ha stabilito il valore dell’alienazione in fr. 550'000.-, ricavandolo dalla media del valore reale (considerato nella misura del 30%) e del valore di reddito (considerato nella misura del 100%) e tenuto conto di un valore del terreno di fr. 500 al metro quadro.
Da questa valutazione si scosta, in modo apparentemente massiccio, la valutazione dell’arch. __________ effettuata per conto del ricorrente nell’ottobre del 1998; essa concludeva per un valore venale di fr. 800'000.- stabilito “in base alla situazione d’ interesse”, mentre che il solo valore reale sarebbe stato di fr. 607'130.
Dal canto suo, l’arch. __________ __________, in un breve rapporto del 29 marzo 2000 prodotto dal patrocinatore del ricorrente in occasione dell’udienza davanti alla Camera, determinava il valore reale dell’immobile in fr. 668'475, conferendo particolare importanza all’aumento dell’indice di sfruttamento (da R2 a R3).
Di fronte alle apparenti divergenze tra la valutazione dell’Ufficio cantonale di stima e quelle di parte dell’arch. __________ e dell’arch. __________, da un lato, e alla particolare ubicazione della villetta, circondata su tre lati dagli immobili aziendali delle __________ __________ __________ __________ di __________, dall’altro, la Camera decideva di incaricare il proprio perito di esprimersi al riguardo.
4.2.
Il perito della Camera, nel suo rapporto peritale del 31 maggio 2000, escludeva, dopo aver effettuato il necessario sopralluogo e averlo documentato fotograficamente, di prendere in considerazione la valutazione a reddito dell'immobile per stabilire il valore venale al momento dell'alienazione, poiché ciò avrebbe condotto ad un risultato manifestamente inferiore alla realtà.
Sarebbe infatti stato necessario partire da un reddito dell'abitazione presunto di almeno fr. 35'000.- all’anno e capitalizzarlo al 6.5-7% per giungere a un risultato confacente, ma un simile presunto reddito sarebbe senza ombra di dubbio del tutto fuori misura in considerazione della tipologia dell’immobile, una villetta unifamiliare costruita nel 1958 di carattere solido, ma ben lontana dai parametri odierni di edificazione di simili oggetti.
Il perito ha inoltre considerato che la stima del terreno di fr. 500 al metro quadro deve essere ritenuta un valore massimo se comparato con i valori accertati in altre compravendite avvenute in zona e in altre migliori. Questa conclusione collima d'altronde con quella dell'Ufficio cantonale di stima, il quale in un primo tempo aveva valutato il terreno in fr. 400 al metro quadro e solo in un secondo momento lo aveva elevato a fr. 500. Il perito della Camera, proprio in considerazione dei valori comparativi con altre compravendite, ma anche dell'eccessiva incidenza del costo del terreno rispetto alla costruzione, ha inoltre escluso un’ influenza, quanto meno significativa, sul valore del terreno della revisione del piano regolatore, che prevedeva il passaggio dalla zona __________ alla zona __________. Ha quindi stabilito il valore metrico (reale) dell’immobile in fr. 510'500.
Soffermandosi poi sull’ubicazione della villetta, attorniata su tre lati dagli immobili delle __________ __________ __________ __________, il perito ha espresso le seguenti considerazioni:
II signor __________, proprietario del fondo N. __________, ha venduto questa proprietà per Fr. 815'000.-- alle __________ __________ __________ __________.
Dal piano planimetrico si evince chiaramente che la ditta a quel momento non aveva più possibilità di ampliamento e di sviluppo.
Le due fasce laterali (in giallo) al fondo __________ rimanevano inedificabili pur avendo la possibilità sulla base del piano regolatore vigente. Ritengo pertanto che le __________ __________ __________, proprietari del fondo N. __________, acquistando la proprietà N. __________ valorizzavano definitivamente l'intera proprietà.
È giunto quindi alla conclusione che il valore dell'alienazione avrebbe dovuto ragionevolmente essere pari al valore reale dell'immobile aumentato di 1/3, e meglio:
fr. 570'000 + fr. 170'000 = fr. 680’000
4.3.
Questa Camera non ha motivo di distanziarsi dal giudizio del proprio perito, che appare equilibrato per più ragioni. Innanzi tutto poiché ritiene di nemmeno dover prendere in considerazione il valore di reddito a causa dell'ubicazione della villetta, poiché ciò determinerebbe, in media con il valore reale, un valore venale eccessivamente basso, che si ripercuoterebbe sul valore dell’alienazione facendolo scendere e facendo di riflesso aumentare artificiosamente l’utile dissimulato distribuito dalla società al proprio azionista.
D’altra parte appare del tutto convincente il valore al metro quadro attribuito al fondo, poiché stabilito in base a criteri comparativi. Anzi, al raffronto con altre contrattazioni coeve in situazioni analoghe o persino migliori, il valore di fr. 500 appare già un limite superiore. Anche in questo caso, la valutazione sfugge a critiche e, nell’ottica della distribuzione dissimulata di utili, è favorevole al ricorrente.
Centrali appaiono tuttavia le considerazioni circa l’ubicazione della villetta, che fanno apparire quello in esame come un caso unico. Se, da un lato, l’ubicazione risulta estremamente sfavorevole e finirebbe per deprimere il valore reperibile sul mercato, dall’altro, è tale da rendere l’immobile particolarmente appetibile unicamente per la società, che individua nel sedime la sua unica possibilità di sviluppo e che, mediante la sua acquisizione, si vede rivalutare gli attivi immobiliari, consentendole di ottenere una forma rettangolare dei propri fondi invece che a U e di ampliare confacentemente gli immobili aziendali.
Questa Camera ha quindi motivi più che fondati di aderire alla valutazione del proprio perito, che appare oltremodo equilibrata, convincente e aderente alla particolarità della fattispecie.
4.4.
Vero è che il ricorrente, con memoria del 26 giugno 2000 contesta le conclusioni peritali, segnatamente il valore metrico (reale) stabilito dal perito della Camera, contestando la stima metrica, insistendo sul prevedibile aumento di valore a seguito della modifica dell’indice di sfruttamento (da __________ a __________) e sulla valorizzazione del sedime della società in caso di acquisto di quello del ricorrente.
Questa Camera, pur portando comprensione agli argomenti sviluppati nel ricorso e nella memoria conclusiva, non ritiene di poter aderire alla valutazione proposta dal ricorrente.
Vero è che l’Ufficio cantonale di stima e l’arch. __________ arrivano a un valore reale che si aggira attorno a fr. 600'000 (fr. 602'600 per l’Ufficio di stima, considerando un valore del terreno di fr. 550 e fr. 607'130 l’arch. __________). Altrettanto vero è che l’arch. __________ si spinge ancora oltre fino a giungere a un valore di fr. 668'475.
Secondo questa Camera, tutte queste valutazioni di parte appaiono mosse dalla preoccupazione di tener conto della particolare ubicazione dell’immobile, gonfiando sia il valore del terreno sia quello dell’immobile.
Il perito della Camera ha invece succintamente ma convincentemente spiegato che il valore del terreno su base comparativa (anche con terreni meglio ubicati) non può oltrepassare il valore di fr. 500 al metro quadro, precisando che tale importo è da considerare un tetto massimo, anche tenendo conto dell'allora possibile passaggio della collocazione del terreno dalla zona __________ alla zona __________.
Lo stesso vale per l’abbattimento per vetustà del costo di costruzione che appare sottodimensionato per rapporto alla vetustà dell’immobile, alla manutenzione definita non tra le migliori e all’inadeguatezza dello standard costruttivo rispetto agli attuali parametri.
Né questa Camera ritiene di poter aderire all’ulteriore argomento, secondo cui il valore dell’immobile sarebbe condizionato dal probabile passaggio del sedime in zona __________. Anche facendo astrazione dal fatto che al momento dell’alienazione l’immobile era ancora in zona __________, il perito della Camera ha stabilito il valore su base comparativa e, d'altra parte, ha pure affermato che il cambiamento di indice non avrebbe influenzato automaticamente il valore del terreno o lo avrebbe influenzato in maniera molto relativa. Va inoltre ribadito che un valore al metro quadro di fr. 500, stabilito su base comparativa è da considerare come un limite superiore.
Il perito della Camera ha d’altra parte tenuto adeguatamente conto della particolare ubicazione dell’immobile venduto, rivalutando addirittura di un terzo il valore reale.
Certo, anche i due periti di parte giustificano un aumento delle loro rispettive valutazioni fino a giungere a fr. 800'000. Tale rivalutazione, effettuata su valori reali calcolati con eccessiva magnanimità, appare artificiosa e sostanzialmente dettata dalla preoccupazione di giungere ad una stima tale da escludere di fatto una distribuzione mascherata di utili.
Gli argomenti addotti dal ricorrente in sede di conclusioni mirano, a ben vedere, a cumulare a suo favore tutti i vantaggi: valore reale dilatato, ulteriore aumento dello stesso per il prevedibile passaggio del fondo in zona __________ e ulteriore rivalutazione di un terzo, come proposto dal perito.
Ben più convincente appare invece la conclusione del perito della Camera, il quale, partendo da un valore reale equilibrato, non dilatato e nemmeno sottodimensionato, ha proposto una rivalutazione di un terzo per tener conto della particolarità della situazione.
Questa Camera ritiene quindi con tranquillante certezza di poter aderire alla valutazione del proprio perito, che ha concluso per un valore venale dell’immobile alienato di fr. 680'000 e di accogliere quindi solo parzialmente la richiesta ricorsuale.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza la decisione su reclamo del 27 settembre 1999 è riformata nel senso che il valore dell’alienazione è stabilito in fr. 680'000.-.
§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all’Ufficio di tassazione per l’emissione di nuovi conteggi.
2. Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 1580 .–
sono a carico del ricorrente in ragione di metà.
Non si assegnano ripetibili.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: