Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 16.11.2020 III 2020 91

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2020 91 Entscheid vom 16. November 2020 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident lic.iur. Karl Gasser, Richter Dr.oec. Andreas Risi, Richter lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin Parteien 1. A.________, 2. B.________ bestehend aus: a) C.________, b) D.________, c) E.________, diese vertreten durch D.________, 3. F.________, Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________, G.________, gegen 1. Gemeinderat Lauerz, Husmatt 1, 6424 Lauerz, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. Gemeinde Lauerz, vertreten durch den Gemeinderat Lauerz, Husmatt 1, 6424 Lauerz, Beschwerdegegnerin, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2 Sachverhalt: A. Die Gemeinde Lauerz ist Eigentümerin der auf einer Länge von rund 56 m an den Lauerzersee anstossenden Liegenschaft KTN 80, Seematt 1, Lauerz, im Halte von 4'530 m2. Die Liegenschaft liegt in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (4'476 m2, eine kleine Fläche entlang des Lauerzersees liegt in der Landwirtschaftszone/ausserhalb der Bauzone). Zudem liegt das Grundstück vollständig im Gewässerschutzbereich Au. Das Grundstück wird aktuell als frei zugängliche Badeanstalt ohne Infrastrukturanlagen genutzt. Auf der Strassenseite des Grundstückes befindet sich ein Wohn- und Gewerbehaus, der Strasse entlang befinden sich zudem Parkplätze. Das Wohn- und Gewerbehaus (Baujahr 1958, vgl. Lärmprognose v. 11.3.2015 S. 3) war mit einer Tankstelle verbunden. Aktuell besteht keine Gewerbenutzung mehr. Die Gemeinde plant, die auf der Liegenschaft bestehenden Bauten abzubrechen und ein Neubauprojekt (Seemattpark) zu realisieren. Nach Vorabklärungen betreffend die Zonenkonformität des Neubauprojekts beim Amt für Raumentwicklung (ARE) reichte die Gemeinde am 8. Januar 2013 das Baugesuch ein, welches im Amtsblatt Nr. 2 vom 11. Januar 2013 publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhoben die drei Parteien A.________ (Eigentümer der im Nordwesten ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN J.________), die Erben von B.________ sel. (Eigentümer der ebenfalls im Nordwesten ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN K.________ [nordöstlich von KTN J.________] sowie südöstlich angrenzenden Liegenschaft KTN L.________) sowie F.________ und H.________ (Eigentümer der ebenfalls im Nordwesten ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN M.________ [nordöstlich von KTN K.________]) Einsprache. Nach einer Projektanpassung, die ebenfalls publiziert wurde (Amtsblatt Nr. 20 vom 17.5.2013 S. 1124), erteilte der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 283/13 vom 21. August 2013 die Baubewilligung gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 22. Juli 2013. Gleichentags erteilte der Gemeinderat auch die Baubewilligung für die geplante Altlastensanierung (GRB Nr. 284/13 vom 21.8.2013, gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 22.7.2013). Die Einsprachen wurden abgewiesen. Gegen die Baubewilligung für das Neubauprojekt erhoben die drei vorgenannten einsprechenden Parteien je Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Dieser hiess die Beschwerden mit Beschluss (RRB) Nr. 574/2014 vom 27. Mai 2014 im Sinne der Erwägungen gut und hob die Baubewilligung auf. Im Wesentlichen kam er zum Ergebnis (vgl. zusammenfassend Erw. 11), bei der

3 Projektüberarbeitung sei zu prüfen, ob der Campingplatz seinerzeit rechtmässig erstellt worden sei (Erw. 8.4); dass die geplanten Gewerbeflächen in ihrem Ausmass nicht bewilligungsfähig seien und redimensioniert werden müssten (Erw. 8.5.2); das Neubauprojekt auch wegen der Unterschreitung des zulässigen Grenzabstandes an der Nordwestfassade (geplanter Grenzabstand von 6 m bei erforderlichen 8.10 m) nicht bewilligungsfähig sei (Erw. 9.2) und die Erstellung einer Lärmprognose vor Bewilligungserteilung erforderlich gewesen wäre (Erw. 10.6 ff.). Im Weiteren müsse auch rechtsverbindlich sichergestellt sein, dass regelmässig abgestellte Wohnwagen die massgebenden Abstandsvorschriften einhielten (Erw. 13.2). Anhand der Gewässerschutzbestimmungen müsse bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt überprüft werden, ob die Restaurantterrasse in den Gewässerraum hineinragen dürfe oder nicht (Erw. 15.2). B. Am 25. Mai 2016 reichte die Gemeinde Lauerz das Baugesuch für ein überarbeitetes Bauprojekt ein, welches im Amtsblatt Nr. 21 vom 27. Mai 2016 (S. 1204 f. [innerhalb Bauzonen: Abbruch Bauten und Neubauprojekt Seemattpark sowie Altlastensanierung] und S. 1207 [ausserhalb Bauzonen: teilweise Lage des Neubauprojektes ausserhalb der Bauzone; Gewässerbereich]) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhoben die bisherigen Einsprecher/Beschwerdeführer (ohne H.________) erneut je Einsprache. Nachdem das ARE keine Bewilligung in Aussicht stellen konnte, reichte die Gemeinde überarbeitete bzw. ergänzte Baugesuchsunterlagen ein. Der Aufforderung des ARE, weitere Unterlagen einzureichen, kam die Gemeinde am 12. Dezember 2016 nach. Ebenso reichte die Gemeinde am 9. Mai 2017 und 6. Juni 2017 weitere Unterlagen - so auch die nachverlangte Lärmprognose - ein. Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 7. Juli 2017 wies der Gemeinderat mit GRB Nr. 2017-196 vom 23. August 2017 die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Bauten sowie für das Neubauprojekt unter Nebenbestimmungen, vorbehältlich der Umgebungsgestaltung im Seebereich und im Aussenbereich. Die Ausnahmebewilligung für die im Gewässerraum liegende Zugangstreppe zum See, die Einwasserungsrampe und die Meteorwasserleitung wurde erteilt. Erteilt wurde auch die Ausnahmebewilligung von der Einhaltung der minimalen Dachneigungsvorschrift im projektgemäss vorgesehenen Umfang sowohl für den Hauptbau als auch für den Nebenbau, desgleichen auch die Ausnahmebewilligung für die Nichteinhaltung der minimalen Vordachvorschrift für den Nebenbau. Für zwei Parkplätze (Nrn. 16 und 17) wurde die Ausnahmebewilligung von der Einhaltung der Parkplatzmindesttiefe erteilt. Gegen diese Baubewilligung erhoben die Einsprecher gemeinsam Beschwerde beim Regierungsrat. Dieser hiess die Beschwerde mit RRB Nr. 332/2018 vom

4 15. Mai 2018 wiederum gut, hob die Baubewilligung auf und wies die Sache an den Gemeinderat zur Ergänzung der Unterlagen und zu neuem Entscheid zurück. Dies betraf namentlich folgende (in Erw. 13 zusammengefasste) Vorkehren: - Unterzeichnung des Situationsplans des Bauprojektes durch einen Geometer (Erw. 4.5); - Überarbeitung des Grundrissplanes in Bezug auf die Trockenbootsplätze (Erw. 4.5); - Sicherstellung einer extensiven Begrünung der Dächer (Erw. 4.7); - Vorlage des gewässerschutzrechtlichen Durchflussnachweises für die Pfahlfundation spätestens im Zeitpunkt der Baubewilligung und nicht erst als Voraussetzung für die Baufreigabe (Erw. 5.3.2) und Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Gewässerschutzfachstelle (Erw. 5.3.4); - nochmalige Prüfung durch das Amt für Umweltschutz (AFU), ob die Zugangstreppe sowie die Einwasserungsrampe im Gewässerraum bewilligungsfähig seien und ausdrückliche Erteilung der allenfalls notwendigen Ausnahmebewilligungen (Erw. 8.4); - nochmalige Klärung durch das ARE unter Beizug des AFU als zuständige Fachbehörde, wie es sich mit der Wahrung des Gewässerabstandes/Gewässerraumes von 20 m ab der Uferlinie verhalte, und allenfalls Einverlangen korrigierter Planunterlagen (Erw. 8.5); - ebenfalls Prüfung durch die zuständige Fachbehörde (AFU), ob es sich bei den geplanten Anlagen lärmschutzrechtlich um alte oder neue handle; insbesondere auch Klärung der Frage, ob die Lärmimmissionen des Gewerberaumes, dessen Nutzung noch unbekannt sei, richtig berücksichtigt worden seien (Erw. 9.5); - zudem habe sich das AFU auch zu allfälligen Geruchsimmissionen zu äussern (Erw. 9.5); - der Gemeinderat habe sich bis anhin nur sehr rudimentär zur Einordnungsfrage geäussert; es dränge sich auf, dass er mit allen Verfahrensparteien (auch unter Beizug des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei [ANJF]) einen Augenschein durchführe, um die Einordnung und die BLN-Verträglichkeit (Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler) abzuklären (Erw. 10.3). In den Erwägungen ging der Regierungsrat in seiner Funktion als Aufsichtsbehörde über die Gemeinden auch kurz auf die Rüge der Beschwerdeführer betreffend die Finanzierung des Bauprojektes ein (Erw. 12). Er erachtete die Auffassung des Gemeinderates als zutreffend, dass die Projektreduktion noch durch den im Jahre 2012 vom Stimmvolk gewährten Verpflichtungskredit gedeckt sei.

5 Zu prüfen sei allenfalls, ob nunmehr von weitergehenden finanziellen Folgen für die Gemeinde auszugehen sei, als man bei der ersten Abstimmung im Jahre 2012 angenommen habe. C.1 Am 26. November 2018 und 14. Dezember 2018 ergänzte die Gemeinde die Baugesuchsunterlagen. Für die Pfahlfundation reichte sie ein separates Baugesuch ein, welches im Amtsblatt Nr. 2 vom 11. Januar 2019 (S. 67) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhoben die bisherigen Einsprecher/ Beschwerdeführer Einsprache. Am 6. März 2019 reichte die Gemeinde auf Verlangen des ARE einen angepassten Durchflussnachweis ein. Zuvor am 27. Februar 2019 führte die Gemeinde den Augenschein durch. Am 24. Mai 2019 reichte die Gemeinde auf Verlangen des ARE ergänzende Unterlagen für die Beurteilung der Lärmsituation ein. C.2 Mit Gesamtentscheid B2019-0039 vom 6. Juni 2019 erteilte das ARE die Baubewilligung für die Pfählung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache wurde - soweit kantonale Zuständigkeit bestand - abgewiesen. Mit Baubewilligung (2019-070) vom 10. Juli 2019 erteilte der Gemeinderat Lauerz die Baubewilligung für die Pfählung unter Bedingungen und Auflage, wobei er den kantonalen Gesamtentscheid vom 6. Juni 2019 eröffnete und zum integrierenden Bestandteil der Bewilligung erklärte. Die Einsprache wurde abgewiesen. C.3 Mit Gesamtentscheid B2019-0038 ebenfalls vom 6. Juni 2019 erteilte das ARE die Baubewilligung für das Bauprojekt Seemattpark der Gemeinde Lauerz unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache wurde - soweit kantonale Zuständigkeit bestand - abgewiesen. Mit Baubewilligung (2019-069) vom 10. Juli 2019 erteilte der Gemeinderat Lauerz die Baubewilligung für den Seemattpark unter Bedingungen und Auflagen, wobei er den kantonalen Gesamtentscheid vom 6. Juni 2019 eröffnete und zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärte. Die Einsprache wurde abgewiesen. D. Gegen diese beiden Beschlüsse des Gemeinderates vom 6. Juni 2019 erhoben die bisherigen Einsprecher/Beschwerdeführer mit Eingabe vom 5. August 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligungsbeschlüsse und Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligungen für das Neubauprojekt Seemattpark und dessen Pfahlfundation auf KTN 80. E. Mit RRB Nr. 303/2020 vom 21. April 2020 entschied der Regierungsrat wie folgt:

6 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen insoweit teilweise gutgeheissen, als die Dispositivziffer 4a des angefochtenen Beschlusses Nr. 2019-069 des Gemeinderates Lauerz vom 10. Juli 2019 aufgehoben und der erwähnte Beschluss sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Juni 2019 (82019-0038) mit den Auflagen gemäss den nachfolgenden Dispositivziffern 2 und 3 ergänzt werden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Dispositivziffer 4 des angefochtenen Beschlusses Nr. 2019-069 des Gemeinderates Lauerz vom 10. Juli 2019 wird im Sinne der Erwägungen wie folgt ergänzt: "k) überarbeiteter 'Plan Nr. 101: Grundrisse und Schnitte vom 23. November 2018', so dass die Schnitte im erwähnten Plan sowohl mit dem Baubeschrieb der Firma I.________ Ingenieur GmbH vom 28. Dezember 2018 als auch dem Durchflussnachweis der O.________ AG vom 25. Februar 2019 übereinstimmen." 3. Die im Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 6. Juni 2019 (B2019-0038) vom Amt für Umweltschutz verfügte Auflage (Gewässerschutz, S. 7) wird im Sinne der Erwägungen wie folgt angepasst bzw. ergänzt: "- Für die Erarbeitung der Umgebungsgestaltung im Seebereich im Rahmen eines separaten Baugesuches muss das AfU miteinbezogen werden. - Mit Ausnahme der bewilligten Anlagen (Einwasserungsrampe, Zugangstreppe, Meteorwasserleitung) dürfen im Seeuferbereich bzw. im Gewässerraum bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für Umgebungsgestaltung keine weiteren Bauten und Anlagen erstellt werden." 4. Die im Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 7. Juli 2017 (S. 5 und S. 11 f.) enthaltenen Auflagen des Amtes für Umweltschutz im Bereich Gewässerschutz (Entwässerung innerhalb Bauzone sowie industrielles und gewerbliches Abwasser) sowie des Amtes für Arbeit in Bezug auf die Wartung der Dächer werden zum integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Juni 2019 (B2019-0038) erklärt. 5. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-werden zur Hälfte (Fr. 1500.--) den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt (...). Die andere Hälfte der Verfahrenskosten (Fr. 1500.--) wird der Gemeinde Lauerz auferlegt. (…). 6. Den Beschwerdeführern wird eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 400.-- zugesprochen, welche von der Gemeinde Lauerz zu bezahlen ist. 7.-9. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). Erwägungsweise (Erw. 10) erachtete es der Regierungsrat als sinnvoll, die in der Beschwerde im Zusammenhang mit der Finanzierung aufgeworfenen aufsichtsrechtlichen Fragen in einem separaten Aufsichtsverfahren zu prüfen. Mit der Realisierung des Projektes Seemattpark dürfe selbstredend erst dann begonnen werden, wenn auch diese finanzrechtlichen Fragen geklärt seien.

7 F. Gegen diesen RRB (Versand am 28.4.2020) erheben die bisherigen Einsprecher/Beschwerdeführer mit Eingabe vom 19. Mai 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 1. Der Beschluss Nr. 303/2020 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 21. 04. 2020 sei insoweit aufzuheben, als er: a) in seinen Dispositiv-Ziffern 1, 2 und 3 den Baubewilligungsbeschluss Nr. 2019-069 des Gemeinderats Lauerz vom 10.07.2019 und den Gesamtentscheid 82019-0038 des Amts für Raumentwicklung vom 06.06.2019 schützt und die dagegen gerichtete Beschwerde abweist; b) den angefochtenen Baubewilligungsbeschluss 2019-070 des Gemeinderats Lauerz vom 10.07.2019 und den angefochtenen Gesamtentscheid 82019-0039 des Amts für Raumentwicklung vom 06.06.2019 in seinem Dispositiv dadurch schützt, dass er jene beiden angefochtenen Entscheide schlicht unerwähnt lässt, und die dagegen gerichtete Beschwerde vom 5. August 2019 kurzerhand nicht behandelt; c) in seiner Dispositiv-Ziffer 4 Auflagen, welche sich in einem nicht mit den verfahrensgegenstand-bildenden Bauprojekten in Zusammenhang gestandenen/stehenden Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 7. Juli 2017 finden, zum integrierenden Bestandteils des vom Regierungsrat weitgehend geschützten Gesamtentscheids 82019-0038 des Amts für Raumentwicklung vom 06.06.2019 erklärt; d) in seiner Dispositiv-Ziffer 5 Verfahrenskosten im Betrag von Fr. 3'000.-zur Hälfte den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit deren Kostenvorschuss verrechnet; e) in seiner Dispositiv-Ziffer 6 den Beschwerdeführern bloss eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 400.-- zuspricht. 2. Der Baubewilligungsbeschluss 2019-069 des Gemeinderats Lauerz vom 10.07.2019 und der Gesamtentscheid 82019-0038 des Amts für Raumentwicklung vom 06.06 .2019 sowie der Baubewilligungsbeschluss 2019-070 des Gemeinderats Lauerz vom 10.07.2019 und der Gesamtentscheid 82019-0039 des Amts für Raumentwicklung vom 06.06.2019 seien aufzuheben und die mit Eingaben vom 26. November/ 14. Dezember 2018 und 11. Januar nachgesuchten Baubewilligungen für das Neubauprojekt Seemattpark sowie dessen Pfahlfundation auf der Liegenschaft KTN 80 Lauerz seien zu verweigern. 3. Alles unter vollumfänglichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren und im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren. G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 4. Juni 2020 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit und hält gleichzeitig an der Abweisung der Beschwerde fest. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 5. Juni 2020, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten

8 der Beschwerdeführer abzuweisen. Den gleichen Antrag stellt der Gemeinderat mit Vernehmlassung vom 25. Juni 2020. H. Mit Stellungnahme vom 17. Juli 2020 zu den Vernehmlassungen halten die Beschwerdeführer an den Verwaltungsgerichtsbeschwerdeanträgen vom 19. Mai 2020 fest und beantragen die Abweisung der von den Vorinstanzen vernehmlassend gestellten Anträge. I. In Bezug auf die von den Beschwerdeführern aufgeworfene Frage der Finanzierung des Bauprojektes eröffnete der Regierungsrat ein separates Aufsichtsbeschwerdeverfahren. Mit Beschluss Nr. 496/2020 vom 23. Juni 2020 wies der Regierungsrat den Gemeinderat Lauerz an, eine Neuberechnung der finanziellen Auswirkungen (Bau- und Folgekosten) des aktuellen Projekts Seemattpark vorzunehmen (bei Überführung des Grundstücks KTN 80 ins Verwaltungsvermögen) und den Stimmberechtigten den entsprechenden Verpflichtungskredit (nach vorgängiger Beratung an der Gemeindeversammlung) zur Abstimmung zu unterbreiten. J. Nach Bekanntwerden dieses Entscheides in der Presse (Medienmittelung Bote der Urschweiz vom 11.7.2020 S. 3) setzte das Verwaltungsgericht dem Gemeinderat unter Hinweis auf die Medienmitteilung mit Schreiben vom 21. Juli 2020 Frist an, sich zu den Konsequenzen des Aufsichtsbeschwerdeentscheides für das vorliegende Beschwerdeverfahren zu äussern. Gleichzeitig wurde den Vorinstanzen Frist angesetzt zur Einreichung von Bemerkungen zur Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 17. Juli 2020. K. Mit Schreiben vom 27. Juli 2020 teilt der Gemeinderat mit, an der Baubewilligung festzuhalten, und er beantragte die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen eines Entscheids des Souveräns. L. Mit Zwischenbescheid vom 30. Juli 2020 hat der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz den gemeinderätlichen Sistierungsantrag abgewiesen. M. Mit Eingabe vom 15. September 2020 liessen die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme einreichen. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Das Bauprojekt der Gemeinde umfasst zunächst einen L-förmig angeordneten Haupt- und Nebenbau. Der Hauptbau verläuft von Südost nach Nordwest

9 im Bereich der nordwestlichen Grundstücksgrenze. Der Baukörper verläuft über zwei Stockwerke und eine Gesamtlänge von ca. 42.3 m und umfasst im Erdgeschoss ein Restaurant mit einer für die Bewirtung vorgesehenen Fläche von ca. 88 m2 im Innenbereich (plus Küche, Lager, Toiletten), einer dazugehörenden Terrasse, einem Kiosk und Gewerbeflächen von ca. 153 m2. Im Obergeschoss ist eine Wohnung mit einer Wohnfläche (ohne Nebenräumlichkeiten) von ca. 140 m2 situiert. Der eingeschossige Nebenbau entlang der Seestrasse mit vorgelagerter Parkfläche ist durch einen gedeckten Durchgang mit dem Hauptbau verbunden und verläuft von Nordost nach Südwest. Die Länge des Nebenbaus beträgt 40.7 m. Im Nebenbau sind insbesondere Toiletten, Garderoben, gedeckte Abstellplätze sowie verschiedene Einstellräume geplant. Das Bauprojekt sieht im Weiteren einen kleinen Campingplatz mit 6 Stellplätzen sowie entsprechender Infrastruktur (Wasch-/Toilettenanlage in Nebenbau integriert) vor. Dieser Campingplatz ist im Bereich des auf der Liegenschaft bestehenden Wohngebäudes geplant. Zudem sind 9 Trockenbootsplätze entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze geplant. Geplant sind im Weiteren die Erstellung von Spieleinrichtungen (Spielplatz, Beachvolleyballfeld). Zum See hin verbleibt eine Liegewiese. 2.1 Mit dem Beschwerdeantrag Ziff. 1b rügen die Beschwerdeführer die Nichtbehandlung ihrer Beschwerde gegen den Baubewilligungsbeschluss 2019-070 betreffend die Pfahlfundation und den entsprechenden Gesamtentscheid des ARE im Regierungsratsbeschluss. Diese Entscheide seien im Dispositiv des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses nicht erwähnt worden und mithin sei darüber gar nicht entschieden worden. 2.2 Die Beschwerdeführer haben mit Eingabe vom 5. August 2019 an den Regierungsrat mit gleicher Beschwerdeschrift sowohl gegen den Beschluss 2019- 069 als auch gegen den Beschluss 2019-070 des Gemeinderates Lauerz Beschwerde und die entsprechenden Gesamtentscheide des ARE vom 6. Juni 2019 (B2019-0039 und B2019-0038) erhoben. Der Regierungsrat hat diese Beschwerde teilweise und in genau definiertem Umfang gutgeheissen, gemäss Dispositiv Ziff. 1 letzter Satz im Übrigen aber abgewiesen. Damit wird klar zum Ausdruck gebracht, dass die Anträge in Bezug auf den Gemeinderatsbeschluss Nr. 2019- 070 (und dem zu Grunde liegenden Gesamtentscheid des ARE) abgewiesen werden. Eine explizite Erwähnung dieses Gemeinderatsbeschlusses sowie des zu Grunde liegenden Gesamtentscheides im Dispositiv waren nicht erforderlich. Der Regierungsrat hat sich im Übrigen mit der fraglichen Bewilligung des Gemeinderates betr. die Pfahlfundation im Untergrund im angefochtenen Beschluss auseinandergesetzt. Er hat zunächst auf seinen vorausgegangenen RRB Nr. 332/2018 vom 15. Mai 2018 (vgl. vorstehend Ingress lit. B) Bezug genom-

10 men. In diesem Beschluss hat er festgehalten, dass der gewässerschutzrechtliche Durchflussnachweis für die Pfahlfundation spätestens im Zeitpunkt der Baubewilligung vorliegen müsse. Im vorliegend angefochtenen Beschluss legt der Regierungsrat zu Recht dar, dass der notwendige Durchflussnachweis im Rahmen der Unterlagenergänzung für das Bauprojekt hätte eingereicht werden müssen; stattdessen habe die Bauherrschaft für die Pfahlfundation des Bauprojektes ein separates Baugesuch eingereicht. Diese Vorgehensweise werde von den Beschwerdeführern zu Recht beanstandet (Erw. 1.2). Da eine Rückweisung der Sache aufgrund dieses Fehlers einen formalen Leerlauf darstellen würde, hat der Regierungsrat aber - ebenfalls zu Recht - darauf verzichtet, die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, um einen formell einheitlichen Beschluss zu erlassen, zumal die beiden Beschlüsse gleichzeitig gefällt und eröffnet worden waren (Erw. 1.3). Auch hat sich der Regierungsrat mit Widersprüchen zwischen den Bauplänen und dem Durchflussnachweis befasst und eine diesen Widerspruch aufhebende Nebenbestimmung ins Dispositiv aufgenommen (Erw. 1.4 - 1.6, Dispositiv Ziff. 2). Im Weiteren setzt sich der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss auch mit weiteren formellen Einwendungen der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Pfahlfundation bzw. dem Durchflussnachweis auseinander (Erw. 2.2.2, 2.2.4, 2.3.1, 2.3.3) und verneint eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Zusammenhang mit dem Verfahren betr. das Gesuch um Pfahlfundation. In materieller Hinsicht setzt sich der Regierungsrat in Erw. 3 mit der geplanten Pfahlfundation auseinander und gelangt zum Schluss, dass diese nicht zu beanstanden sei. Insgesamt kann dem Regierungsrat nicht vorgeworfen werden, sich mit der Beschwerde - soweit sie die Bewilligung zur Pfahlfundation betrifft nicht befasst zu haben. Im Übrigen erheben die Beschwerdeführer keine inhaltlichen Rügen in Bezug auf die Erwägungen, welche der Regierungsrat im Zusammenhang mit der Pfahlfundation bzw. deren Bewilligung getroffen hat. Insgesamt ist mithin der Einwand, die Rechtmässigkeit der Bewilligung zur Pfahlfundation sei nicht geprüft worden, unbegründet. 3.1 Die Beschwerdeführer machen im Weiteren mit Antrag Ziff. 1c geltend, in Dispositiv Ziff. 4 des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses würden Auflagen bzw. Nebenbestimmungen zum integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides vom 6. Juni 2019 erklärt, welche gar nicht mehr existieren würden bzw. mit Regierungsratsbeschluss Nr. 332/2018 v. 15. März 2018 aufgehoben worden seien (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 17.7.2020 S. 4 it. b).

11 3.2 Das Sicherheitsdepartement führt dazu vernehmlassend aus, die umstrittenen Auflagen im Gesamtentscheid des ARE vom 7. Juli 2017 würden sich auf das Bauprojekt Seemattpark beziehen, welches vom Regierungsrat mit RRB Nr. 332 vom 15. Mai 2018 zur Ergänzung an die Vorinstanzen zurückgewiesen worden sei. Das ergänzte Projekt Seemattpark habe in den Punkten, in welchen die Auflagen des Amtes für Umweltschutz und des Amtes für Arbeit im neuen Gesamtentscheid des ARE versehentlich weggelassen worden seien, keine Änderung erfahren. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat diesen Mangel geheilt und die vergessenen Auflagen aus dem Gesamtentscheid vom 7. Juli 2017 zum integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides des ARE vom 6. Juni 2019 erklärt habe. 3.3 Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich der Bauabschlag zu erteilen. Durch Nebenbestimmungen können jedoch untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden (Urteil 1C_398/2016 vom 2. Februar 2017 Erw. 2.7 m.H.). Wann ein Mangel in diesem Sinne als von untergeordneter Natur zu qualifizieren ist und unter welchen weiteren Voraussetzungen mit einer Nebenbestimmung Mängel des Baugesuchs zu beheben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem anwendbaren kantonalen und kommunalen Recht (Urteil BGer 1C_47/2016 v. 9.3.2017 Erw. 2.4 m.H. auf Stalder/Tschirky, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 2.64 ff.). Die betreffenden kantonalen und kommunalen Bestimmungen sind Ausdruck des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV). Dieses kann indessen auch unabhängig von einer kantonal- oder kommunalrechtlichen Regelung die Anordnung einer Nebenbestimmung (als mildere Massnahme zum Bauabschlag) gebieten (Urteile BGer 1C_615/2017 v. 12.10.2018 Erw. 2.5; 1C_476/2016 v. 9.3.2017 Erw. 2.4; 1P.16/2000 vom 29.3.2000 Erw. 4). Ein solches Vorgehen ist dann nicht möglich, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Es geht beispielsweise nicht an, einen Bau zu bewilligen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung müsse vor Baubeginn geregelt sein; Gleiches gilt etwa für die Frage der Umgebungsgestaltung (Urteil BGer 1C_615/2017 v. 12.10.2018 Erw. 2.5 m.H.). 3.4 Die fraglichen Auflagen/Nebenbestimmungen des Gesamtentscheides des ARE vom 7. Juli 2017, welche gemäss Dispositiv des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses als Nebenbestimmungen die Baubewilligung ergänzen sol-

12 len, beziehen sich einerseits auf Auflagen des Amtes für Arbeit zu Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz (S. 5). Es handelt sich dabei um allgemeine Auflagen, welche regelmässig bei Bauprojekten, die auch die Bereitstellung von Arbeitsplätzen umfassen, erlassen werden. Andererseits handelt es sich um Auflagen des Amtes für Umweltschutz (S. 11) für den Bereich der Entwässerung innerhalb der Bauzone (Ableitung in den Lauerzersee nur zulässig für nicht verschmutztes Abwasser) sowie die Behandlung des industriellen und gewerblichen Abwassers (Auflagen im Zusammenhang mit dem Betrieb eines Restaurants, Benutzung der Parkplätze, Nutzung der Gewerberäumlichkeiten). Die Abklärungen des Regierungsrates haben ergeben, dass diese im Gesamtentscheid des ARE vom 7. Juli 2017 enthaltenen Nebenbestimmungen in dem nach Erlass des Rückweisungsentscheides vom 15. Mai 2018 neu zu erlassenden Gesamtentscheid vom 6. Juni 2019 versehentlich nicht aufgenommen wurden. Inhaltlich werden die fraglichen Nebenbestimmungen von keiner Seite beanstandet. Diese mit dem Regierungsratsbeschluss angeordneten Nebenbestimmungen beheben lediglich untergeordnete Mängel der Baubewilligung bzw. des Gesamtentscheides, weshalb eine Behebung dieser Mängel im Rechtsmittelentscheid zweifellos zulässig ist. Auch wenn der Gesamtentscheid des ARE vom 7. Juli 2017 mit dem Regierungsratsbeschluss vom 15. Mai 2018 aufgehoben worden ist, war es dem Regierungsrat unbenommen, aus Gründen der Verhältnismässigkeit gewisse, im fraglichen Gesamtentscheid enthaltene Nebenbestimmungen mit dem Beschwerdeentscheid anzuordnen; dabei ist unerheblich, dass diese Nebenbestimmungen in einem Gesamtentscheid enthalten sind, welcher aufgehoben worden ist. Mit der Anordnung der Nebenbestimmungen im Regierungsratsbeschluss kommt diesen Nebenbestimmungen (erneut) Rechtswirksamkeit zu. Im Übrigen kommt dem Regierungsrat auch gestützt auf seine Aufsichtskompetenz gegenüber den Gemeinden (§ 61 der Kantonsverfassung) sowie aufgrund seiner Kompetenz, als Rechtsmittelbehörde eine Sache mit den erforderlichen Weisungen an die Vorinstanz zum Erlass einer neuen Verfügung oder eines neuen Entscheides zurückzuweisen (§ 43 Abs. 2 VRP) sowie seiner umfassenden Entscheidungskompetenz (vgl. § 49 VRP, wonach die Beschwerdeinstanz die Verfügung oder den Entscheid zugunsten oder zuungunsten einer Partei ändern kann) die Befugnis zu, Entscheide mit Auflagen und Nebenbestimmungen zu verbinden. 4.1 Die Beschwerdeführer rügen, dass die Finanzierung des Projektes vom Regierungsrat im Beschwerdeverfahren gegen die Baubewilligung nicht geprüft worden sei. Wenn ein öffentlich-rechtliches Gemeinwesen als Bauherrin auftrete,

13 müsse zwecks Wahrung der Einheit der Rechtsordnung die Prüfung der Projektfinanzierung zulässig sein. 4.2 Der Regierungsrat hält im angefochtenen Beschluss fest, dass die Finanzierung des Bauvorhabens nicht Gegenstand der baurechtlichen Prüfung sei. Die in der Beschwerde im Zusammenhang mit der Finanzierung aufgeworfenen Fragen seien jedoch im separaten Aufsichtsverfahren geprüft worden, worauf verwiesen wird (Aufsichtsbeschwerdeentscheid Nr. 496/202 v. 23.6.2020). In diesem Zusammenhang weist der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid darauf hin, dass mit der Realisierung des Projektes erst begonnen werden dürfe, wenn auch die finanzrechtlichen Fragen geklärt seien. 4.3 Damit eine Ausgabe vorgenommen werden darf, ist dafür ein Verpflichtungs- und ein Voranschlagskredit zu bewilligen (§ 30 des Finanzhaushaltsgesetzes für die Bezirke und Gemeinden [FHG-BG; SRSZ 153.100]) vom 27.1.1994; vgl. § 30 des Gesetzes über den kantonalen Finanzhaushalt [FHG; SRSZ 144.110] vom 20.11.2013). Für die Bewilligung von Verpflichtungs- und Zusatzkrediten ist die Gemeindeversammlung zuständig (§ 39 Abs. 1 lit. c FHG- BG). Wie bereits im Ingress (lit. I) festgehalten, wurde die Gemeinde vom Regierungsrat - trotz bereits durchgeführter Abstimmung über einen Verpflichtungskredit zum Projekt Seemattpark - mit Beschluss Nr. 496/202 vom 23.6.2020 verpflichtet, das inzwischen abgeänderte Projekt den Stimmberechtigten nach einer Neuberechnung der finanziellen Konsequenzen nochmals zur Beschlussfassung über einen Verpflichtungskredit vorzulegen. Demgegenüber geht es im vorliegend streitigen baurechtlichen Bewilligungsverfahren darum, zu prüfen, ob ein bestimmtes Bauvorhaben den baurechtlichen Vorschriften entspricht bzw. ob diesem Vorhaben keine baupolizeilichen Hindernisse entgegenstehen (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6.A., S. 336; Haller/Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, S. 115; zur Baubewilligungspflicht siehe auch Art. 22 RPG, § 75 PBG und beispielsweise EGV-SZ 2005, Nr. 8.7, Erw. 2.1, S. 167f.). Die Frage der Finanzierung bildet nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Es ist zudem zulässig, den Kreditbeschluss erst nach Durchführung des Baubewilligungsverfahrens einzuholen (VGE III 2014 13 v. 24.4.2014 Erw. 3.2.4; EGV-SZ 2000 Nr. 15 S. 51; vgl. auch VGE III 2012 95 v. 24.7.2012 Erw. 3.3, wonach es auch Gründe gibt, den Kreditbeschluss der Gemeindeversammlung vor dem baurechtlichen Bewilligungsentscheid einzuholen). Die von den Beschwerdeführern sinngemäss verlangte formelle Koordination von Baubewilligung und Kreditbeschluss im baurechtlichen Beschwerdeverfahren

14 kommt schon aufgrund der unterschiedlichen Zuständigkeiten und Rechtsmittelverfahren nicht in Frage. Im Baubewilligungsverfahren entscheidet der Gemeinderat oder die Baukommission als Baubewilligungsbehörde erstinstanzlich nach Durchführung des Auflage- und Einspracheverfahrens und nach Einholen allfälliger kantonaler Bewilligungen (vgl. §§ 76 ff. PBG). Gegen diese Entscheide kann beim Regierungsrat Beschwerde erhoben werden (§ 82 Abs. 1 PBG). Über die Bewilligung von Verpflichtungskrediten entscheidet demgegenüber die Gemeindeversammlung (§ 39 Abs. 1 lit. c FHG-BG). Gegen Beschlüsse der Gemeindeversammlung kann Stimmrechtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben werden (§§ 93 und 94 Gesetz über die Organisation der Gemeinden und Bezirke, GOG; SRSZ 152.100 und § 53a Abs. 1 Bst. b Gesetz über die Wahlen und Abstimmungen; WAG, SRSZ 120.100 sowie § 51 lit. d Verwaltungsrechtspflegegesetz VRP; SRSZ 234.110). Ein Entscheid über die Finanzierung eines öffentlichen Bauprojektes im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat ist mithin schon aufgrund des gesetzlich vorgegebenen Instanzenzuges nicht möglich. Das dargelegte Vorgehen des Regierungsrates ist nicht zu beanstanden. 5.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die geplante Anlage käme innerhalb des Perimeters des BLN-Schutzobjektes Nr. 1604 (Lauerzersee) zu liegen. Es sei die ungeschmälerte Erhaltung und grösstmögliche Schonung des Schutzobjektes zu gewährleisten. Auch Art. 14 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 11. März 1994 (letztmalige Änderung von der Gemeindeversammlung beschlossen am 13.6.2010) stelle erhöhte Anforderungen an die Gestaltung der Bauten und Anlagen im fraglichen Bereich. Das geplante zweigeschossige Gewerbe-/Wohngebäude sei für den Betrieb einer Badeanstalt unnötig und widerspreche dem Konzept des kantonalen Richtplans vom 8. März 2016. In der Umgebung der Bauparzelle seien keine Bauten in der Grösse des geplanten Bauvorhabens vorhanden. Das Bauvolumen widerspreche der Forderung nach einer ungeschmälerten Erhaltung und grösstmöglichen Schonung des BLN- Objektes. Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammenhang auch die Einschätzung des ANJF; dieses sei mit rechtlich unzulässiger Zurückhaltung davon ausgegangen, dass "die Beurteilung der landschaftlichen Einpassung des Vorhabens" dem Gemeinderat obliege; es habe deshalb eine Beurteilung lediglich in Bezug auf die Badi-Nebenbauten vorgenommen; das zweistöckige Wohn- und Gewerbehaus sei nicht beurteilt worden; diesbezüglich liege mithin keine neutrale Prüfung der Einordnung in die Landschaft vor. Eine "Einschränkung der Ermessenskontrolle" durch die Beschwerdebehörde sei daher ebenfalls nicht zulässig.

15 5.2.1 In seinem Rückweisungsentscheid vom 15. Mai 2018 hat der Regierungsrat festgehalten, die horizontale Ausdehnung des geplanten Neubaus sei in Berücksichtigung der vorgesehenen Gebäude- und Firsthöhen sowie der grosszügigen Grenzabstände noch tolerierbar. Allerdings würden für Bauten im Seeuferbereich gemäss Baureglement erhöhte Anforderungen an die Gestaltung sowie deren Umgebung gelten. Es käme hinzu, dass der Lauerzersee (und mithin das Baugrundstück) Bestandteil des BLN-Objekts Nr. 1604 sei. Der Gemeinderat habe sich zu den Baumassen und zur Einordnung bis anhin kaum geäussert. Auch die Vereinbarkeit mit dem Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) sei bislang nicht geklärt worden. Der Gemeinderat wurde deshalb angewiesen, unter Beizug des ANJF, vor Ort einen Augenschein durchzuführen um die Einordnung und die BLN-Verträglichkeit abzuklären. 5.2.2 Am 27. Februar 2019 führte die Gemeinde den im Rückweisungsentscheid verlangten Augenschein unter Anwesenheit des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin und unter Beizug der Leiterin des ANJF auf dem Baugrundstück durch. Die Beurteilung des ANJF ergibt sich aus dem Gesamtentscheid des ARE vom 6. Juni 2019. Dabei wird einleitend ausgeführt, dass sich das Bauvorhaben innerhalb eines BLN-Gebiets sowie innerhalb der Bauzone der Gemeinde befinde. Die Beurteilung der landschaftlichen Einpassung des Vorhabens obliege somit der Gemeinde. Im Weiteren wird ausgeführt: Gemäss Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler vom 29. März 2017, SR 451.11, VBLN sind BLN-Objekte in ihrer natur- und kulturlandschaftlichen Eigenart und mit ihren prägenden Elementen ungeschmälert zu erhalten. In diesem Sinne haben Bauten und Anlagen erhöhten Anforderungen an die landschaftliche Einpassung zu genügen. Das ca. 50 m lange Gebäude liegt vom Ufer zurückversetzt nahe an der Hauptstrasse. In der unmittelbaren, von Einfamilienhäusern geprägten Umgebung bestehen zwar keine Bauten in dieser Grösse. Das gesamte umgebende Siedlungsgebiet ist jedoch bereits heute von einzelnen grossvolumigen und auffälligen Bauten geprägt. Da eine natürliche Materialisierung (Holzverschalung und Dachbegrünung) und eine zurückhaltende Farbgebung vorgesehen sind und das Gebäude durch die bestehende und zusätzlich geplante Begrünung des Geländes mit Bäumen in die Umgebung eingebettet wird, fügt sich das Bauvorhaben aus kantonaler Sicht gut in das Siedlungsgebiet ein und ist mit den Zielen des Landschaftsschutzes nach Art. 5 Abs. 1 VBLN vereinbar. 5.2.3 Der Regierungsrat hält im angefochtenen Entscheid fest, der Schutz des BLN-Objekts Lauerzersee würde kantonal durch den Richtplan und den kantonalen Nutzungsplan Lauerzersee-Sägel-Schutt inklusive der Schutzverordnung Lauerzersee sowie kommunal durch die Bestimmungen im Baureglement und den Nutzungsplan (Schutzzonen) umgesetzt. Gemäss diesen Plänen liege das Baugrundstück in der Bauzone. Ob ein Bauvorhaben mit dem Orts- und Land-

16 schaftsbild im Einklang stehe, müsse in erster Linie von den zuständigen örtlichen Behörden beurteilt werden. Der Tatsache, dass die Gemeinde selber Bauherrin sei, müsse bei der Beurteilung durch den Regierungsrat aber Rechnung getragen werden. Bei der konkreten Beurteilung des Projektes kommt der Regierungsrat zum Schluss, dass dieses die Dachgestaltungen der bestehenden Überbauung aufnehme. Die Schrägdächer seien begrünt und das Projekt werde mit einer naturbelassenen Holzfassade versehen. Damit werde der Lage des Projekts Rechnung getragen. In Bezug auf die horizontale (recte: vertikale) Ausdehnung füge sich das Projekt in die bestehende ein- bis dreigeschossige Bebauung ein. Die vertikale (recte: horizontale) Ausdehnung weise eine gewisse Diskrepanz zu den umliegenden Bauten auf. Für die Beurteilung der Einordnung sei jedoch primär die geltende Zonenordnung und nicht die bestehende, allenfalls kleinräumige Siedlungsstruktur massgebend. Der Grundeigentümer habe grundsätzlich Anspruch darauf, sein Bauland im Rahmen der geltenden Bauvorschriften auszunützen. Die in den Bauvorschriften vorgegebenen Baumasse und Grenzen würden in casu eingehalten. Damit sei das primäre Kriterium der Einordnung bereits erfüllt. Auch wenn in Bezug auf die Gebäudelänge eine gewisse Diskrepanz zu den in den benachbarten Wohnzonen liegenden Gebäuden bestehe, sei die geplante Dimensionierung, auch in Bezug auf die horizontale Ausdehnung, noch "tolerierbar". 5.3 Gemäss Art. 2 und 3 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451, v. 1.7.1966) sorgen der Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone bei der Erfüllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur und Kulturdenkmäler geschont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Hierfür erstellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG), wozu gemäss der Verordnung über das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler vom 29. März 2017 (VBLN; SR 451.11) namentlich das BLN zählt. Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Soweit - wie vorliegend keine Erfüllung einer Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Landschafts- und Ortsbildern vorab durch kantonales (und kommunales) Recht

17 gewährleistet (vgl. BGE 135 II 2019 E. 2.1 S. 212 f.; Urteile BGer 1C_25/2019 v. 5.3.2020 Erw. 7; 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.3, mit Hinweisen). Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind Bundesinventare wie das BLN von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 RPG gleich. Die Pflicht zu ihrer Beachtung findet ihren Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-) Planung, zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteil BGer 1C_25/2019 v. 5.3.2020 Erw. 7.1). Das BLN-Inventar ist nicht als direkt anwendbares Recht zu verstehen. Vielmehr hat nach Prüfung der geeigneten Massnahmen eine Umsetzung in die entsprechenden Erlasse zu erfolgen. Wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (vgl. Urteile BGer 1C_488/2015 vom 24. August 2016 Erw. 4.5.5; 1C_25/2019 v. 5.3.2020 Erw. 7.1). 5.4 Die gemäss BLN schützenswerten Objekte sind im kantonalen Richtplan aufgeführt. Im Richtplantext wird zu den BLN-Gebieten u.a. festgehalten (Beschlüsse, L-6.1), dass Vorhaben, welche BLN-Gebiete tangieren, im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens über die jeweilige Standortgemeinde dem Kanton zur Beurteilung einzureichen sind, dass BLN-Gebiete in den kommunalen Nutzungsplanungen zu berücksichtigen sind und dass die Gemeinden Bestimmungen zum angepassten Bauen in Bauzonen in BLN-Gebieten in ihren Baureglementen aufnehmen. Dem BLN-Schutzobjekt Nr. 1604 (Lauerzersee) wird kantonal zudem mit der kantonalen Schutzzone Lauerzersee - Sägel - Schutt sowie der entsprechenden Schutzverordnung (SRSZ 722.211) Rechnung getragen. Weiter sieht § 56 Abs. 1 PBG vor, dass Bauten und Anlagen sich so in die Umgebung eingliedern müssen, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartierund Strassenbild nicht stören. Das kommunale Baureglement verlangt in Art. 13 Abs. 1, dass Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass sie hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung das massgebliche Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören. Gemäss Art. 14 BauR werden in gewissen Gebieten erhöhte Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung gestellt, so u.a. im Seeuferbereich. Das Baugrundstück liegt gemäss Richtplan innerhalb des Perimeters eines BLN- Gebietes, es liegt aber auch innerhalb des im Richtplan ausgeschiedenen Siedlungsgebietes. Das Baugebiet liegt in keiner kommunalen und auch keiner kan-

18 tonalen Schutzzone; insbesondere liegt es ausserhalb des Perimeters des kantonalen Naturschutzgebietes Lauerzersee - Sägel - Schutt. Auch wenn das Baugrundstück mithin innerhalb des Perimeters des BLN- Schutzobjektes Lauerzersee liegt, ist eine Überbauung entsprechend den kantonalen und kommunalen Vorgaben zulässig. 5.5 Gemäss Art. 49 BauR bestehen in der Öffentlichen Zone keinerlei Vorgaben in Bezug auf die Baumasse und die Ausnützung. Art. 47 Abs. 2 BauR legt diesbezüglich einzig fest, dass die Bauten sich in ihrer Grösse der angrenzenden Überbauung anzupassen haben und dass gegenüber angrenzenden Wohnzonen deren Abstandsbestimmungen anzuwenden sind. Es stellt sich die Frage und ist zu prüfen, ob die geplante Baute dieser Vorgabe, sowie den in Erw. 5.4 erwähnten landschaftsschützenden Vorgaben Rechnung trägt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zukommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvorhabens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsgericht grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstimmend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdigung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 Erw. 4.4; VGE 914/06 vom 19.12.2006 Erw. 2.3 sowie VGE 1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.2, beide mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sowie Arnold Marti, Kommentar zum Urteil BGer 1P.678/2004 vom 21.6.2005, ZBl 8/2006, S. 437 ff.; Urteil BGer 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 52 Erw. 3.6). Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 56 Abs. 1 PBG und den kommunalen Einordnungsvorschriften ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

19 Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (vgl. BGE 145 I 52 Erw. 3.6 m.H. auf BGE 138 I 305 Erw. 1.4.3 u.w.). Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 56 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. BGE 145 I 52 Erw. 3.6 m.H. auf BGE 123 V 150 Erw. 2, BGE 140 I 257 Erw. 6.3.1 und BGE 141 V 365 Erw. 1.2). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGE 145 I 52 Erw. 3.6 m.H. auf Urteile BGer 1C_479/2017 vom 1.12.2017 Erw. 7.2; 1C_96/2018 vom 11.10.2018 Erw. 3.3.1 und 3.3.2). In Bezug auf die Kognition des Regierungsrates ist zudem anzumerken, dass dieser als Beschwerdeinstanz seine Kognition vollumfänglich und ohne Zurückhalten wahrzunehmen hat, wenn der Gemeinderat - wie vorliegend - sowohl als Vertreter der Bauherrschaft (Gemeinde) wie auch als Baubewilligungsbehörde auftritt (VGE III 2014 3 vom 2.10.2014 Erw. 3.1; VGE III 2012 81 v. 24.7.2012 Erw. 1.3). 5.6 Der Regierungsrat hat in casu bei seiner Beurteilung berücksichtigt, dass die Gemeinde selber als Bauherrin auftritt (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 7.4). Er hat eine ausführliche Prüfung und Würdigung der Gestaltung und der Einordnung der umstrittenen Baute vorgenommen (Erw. 7.6 - 7.9). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer widerspricht das Projekt weder den Vorgaben im kantonalen Richtplan noch den unmittelbaren Schutzzielen des BLN-Objekts Nr. 1604. Diese Schutzziele verlangen insbesondere die Erhaltung der bergsturzgeprägten Morphologien und der unterschiedlichen Gewässerbereiche und Feuchtgebiete (See mit natürlichem Wasserregime, Flachwasserbereich, Uferbereich, Feuchtlebensräume, Ried) sowie der Insel Schwanau. Die innerhalb des Siedlungsgebietes liegende Bauparzelle weist keine landschaftsprägenden Elemente auf, welche durch die Überbauung betroffen würden. Für die (bereits bestehende) Einwasserungsrampe sowie die (ebenfalls bestehende) Zugangstreppe zum See wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt, was von den Beschwerdeführern im vorliegenden Verfahren nicht beanstandet wird. Über die Gestaltung

20 des Uferbereiches liegt im Übrigen noch keine Baubewilligung vor. Der Regierungsrat hält im angefochtenen Beschluss fest, dass die Bauherrin die Umgebungsgestaltung im Gewässerraum vom Bauprojekt Seemattpark abgetrennt habe, was nicht zu beanstanden sei. Es sei allerdings nicht zulässig, die Umgebungsgestaltung mit einer Auflage im vorliegenden Baubewilligungsverfahren zu beurteilen (Auflage, vor der Baufreigabe eine Umgebungsgestaltungsplan unter Einbezug des AfU einzureichen). Die entsprechende Auflage in Dispositiv Ziff. 4a der Baubewilligung wurde deshalb aufgehoben und der Gemeinderat wurde verpflichtet, diesbezüglich ein separates Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Die in den Schutzzielen zum BLN-Objekt Nr. 1604 insbesondere bezüglich des Uferbereichs vorgesehenen Zielsetzungen wären im Rahmen des noch offenen Verfahrens betr. die Umgebungsgestaltung des Seemattparkes zu prüfen. Die vorliegend zu beurteilenden geplanten Bauten liegen ausserhalb des nach Gewässerschutzgesetz und PBG geschützten Uferbereichs. Der Regierungsrat setzt sich im angefochtenen Beschluss ausführlich mit dem Volumen der geplanten Bauten auseinander. Bereits das ANJF hält in seiner Beurteilung korrekt fest, dass die Umgebung durch verschiedene grossvolumige Bauten geprägt sei. Die Länge der entlang der Strasse geplanten schmalen Baute (40.7 m) bzw. die Gesamtlänge der gegenüber der Seestrasse in Erscheinung tretenden Gebäudefront (ca. 51 m) geht zwar offenkundig über das hinaus, was in den das Baugrundstück umgebenden Zonen zulässig ist (vgl. Art. 49 BauR; Maximallänge in den Zonen W1: 25 m, W2: 30 m, WG3: 35 m); allerdings wurde zu Recht berücksichtigt, dass die Nebenbaute entlang der Seestrasse nur eingeschossig ist und die Fassade an zwei Stellen durchbrochen und gegen den See offen ist (über eine Länge von 5,5 m bzw. 11 m) und damit wenig dominant in Erscheinung tritt. Art. 47 Abs. 2 BauR verlangt denn auch keine Übernahme der Masse von Gebäuden in der Umgebung, sondern eine Anpassung von Bauten in der öffentlichen Zone an die angrenzende Überbauung. Korrekt wurde zudem berücksichtigt, dass die vertikale Ausdehnung der geplanten Bauten sich in die bestehende Bebauung einfügt und die geplante Begrünung der Dächer sowie die naturbelassene Holzfassade zu einer Einfügung der Bauten ins Orts- und Landschaftsbild beiträgt. Zu berücksichtigen gilt im Weiteren, dass die Gemeinde der besonderen Situierung und Funktion der Liegenschaft auch damit Rechnung getragen hat, als dass sie einen Architektur-Wettbewerb durchgeführt und unter den eingegangenen Projekten eine Auswahl unter Mithilfe von externen Fachpersonen getroffen hat. Bei der Auswahl waren insbesondere auch die Gestaltung und die Eingliederung in die Landschaft massgebende Beurteilungskriterien, dabei ging das vorliegend zu beurteilende Projekt als Siegerprojekt hervor (vgl. Bericht des Preisgerichtes vom 18.1.2012). Die Durchführung eines Projektwett-

21 bewerbs und die Beurteilung der eingegangenen Projektvorschläge unter Beizug von externen Fachpersonen erhöht regelmässig die Qualität eines Bauprojektes. Die Beurteilung der Einordnung durch die Vorinstanzen ist auch unter diesem Aspekt nachvollziehbar und begründet. Dass das ANJF in seiner Beurteilung einleitend darauf hinweist, dass sich das Baugrundstück innerhalb der Bauzone befindet und die Frage der Einordnung bei Objekten innerhalb der Bauzone - zumindest erstinstanzlich - der Gemeinde obliegt, ist im Übrigen korrekt. Das ANJF musste im konkreten Fall keine Baubewilligung erteilen, eine fachliche Beurteilung wurde jedoch vorgenommen und die Einordnung des Bauprojektes in die Landschaft wurde als gut qualifiziert. Eine unzulässige "Einschränkung der Ermessenskontrolle" durch das ANJF liegt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht vor. 6.1 Umstritten ist im Weiteren die Zonenkonformität eines Teils der geplanten Bauten und Anlagen. 6.1.1 Der Regierungsrat verweist im angefochtenen Beschluss auf die Ausführungen in seinem Beschluss Nr. 332 vom 15. Mai 2018 und im Beschluss Nr. 574 vom 27.5.2014 und hält fest, dass in Bezug auf die Wohn- und Gewerbenutzung sowie die Nutzung als Campingplatz eine Bestandesgarantie bestehe. Zwar sei die Gewerbenutzung und die Nutzung als Garagenbetrieb im Jahr 2012 aufgegeben worden, der langjährige Nutzungsunterbruch resultiere aber aus den langwierigen Bewilligungsverfahren. Das Wiederaufbaurecht sei für diese Nutzungen mithin nicht untergegangen. Die Wohnnutzung würde auch aktuell noch bestehen. Die Standortverschiebung der verschiedenen Nutzungen sei zulässig. Die weiteren Nutzungen (Badeanstalt, Restaurant, Trockenbootsplätze) seien zonenkonform. 6.1.2 Mit Beschluss Nr. 574/2014 v. 27.5.2014 wurde die Baubewilligung zwar aufgehoben, der Regierungsrat äusserte sich dennoch bereits in diesem Entscheid umfassend zur Frage der Zonenkonformität und hielt fest, dass die Badeanstalt mit Liegewiese sowie den notwendigen Neben- und Infrastrukturräumen zonenkonform sei. Auch die Zonenkonformität des geplanten Gastrobetriebes wurde bejaht. Ein solcher gehöre zum Ausbaustandard und entspreche einem berechtigten Bedürfnis der Badeanstaltbenützer. Auch wenn ein kleinerer Gastrobetrieb genügen würde und auch wenn das Restaurant ganzjährig betrieben werde, könne ein öffentliches Interesse immer noch bejaht werden. Auch in Bezug auf die geplanten Trockenbootsplätze wurde eine Zonenkonformität bejaht; Hafenanlagen sowie Bootsplätze würden planungsrechtlich als in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen als zonenkonform beurteilt (analog Hafenanlage

22 Fallenbach und Fönenhafen Brunnen, Hafenanlage Freienbach). In Bezug auf die geplante Wohnnutzung wurde festgehalten, diese sei zonenkonform, wenn sie von Personen genutzt werde, welche eine Aufgabe wahrnähmen, welche im öffentlichen Interesse liege. Eine Wohnnutzung (und auch Gewerbenutzung) sei aufgrund des Wiederaufbaurechts allerdings auch ohne Bezug zur öffentlichen Nutzung der Baute zulässig, da im Zeitpunkt der Umzonung in eine öffentliche Zone bereits ein Wohn- und Gewerbehaus bestanden habe. Die Beschränkung von § 33 Abs. 1 PBG gelte nur für den privaten Grundeigentümer, dessen Land neu der öffentlichen Zone zugewiesen wurde, nicht jedoch für das Gemeinwesen selbst, das das Grundstück bereits erworben habe. Der Umstand, dass das Wohn- und Gewerbehaus nicht am bestehenden Standort wieder aufgebaut werde, ändere nichts daran, dass die geplante Wohn- und Gewerbenutzung von der Bestandesgarantie gedeckt sei. Aber auch wenn dies nicht der Fall wäre, könnte für die Integration der bestehenden zonenwidrigen Wohn- und Gewerbenutzung in den geplanten Neubau eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, da dies eine bessere Lösung darstelle, als ein Neubau am alten Standort. Allerdings verlangte der Regierungsrat, dass sich die zonenwidrige Nutzung in Bezug auf deren Umfang am Wiederaufbaurecht zu orientieren habe. Die geplanten Gewerbe- und Wohnräume hätten flächenmässig in etwa der im Altbau bestehenden Wohn- und Gewerbenutzung zu entsprechen. Die geplante Wohnfläche von 148 m2 würde diese Vorgabe erfüllen, die geplante Gewerbefläche von 324 m2 (im Vergleich zur bestehenden Gewerbefläche von ca. 150 m2) jedoch nicht. Diesbezüglich konnte keine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt werden. Für den Campingplatz wurde ein Wiederaufbaurecht bejaht, allerdings wurde der Gemeinderat angewiesen, zu prüfen, ob der Campingplatz seinerzeit rechtmässig erstellt worden sei. 6.1.3 Im RRB Nr. 332 vom 15. Mai 2018 (mit welchem die Baubewilligung ebenfalls aufgehoben wurde) führt der Regierungsrat in Bezug auf das vorgesehene Restaurant aus, dieses liege im geplanten Umfang im öffentlichen Interesse und sei zonenkonform. Der geplante Campingplatz sei nicht zonenkonform, profitiere aber von der Bestandesgarantie, zumal die bisherigen rechtmässig erstellten fünfzehn Standplätze auf sechs Standplätze reduziert würden. Der ursprüngliche Campingplatz sei zwar per 31. Oktober 2012 geräumt worden und werde seit mehr als fünf Jahren nicht mehr genutzt; der Nutzungsunterbruch sei jedoch auf das Baubewilligungs- bzw. Rechtsmittelverfahren für das Neubauprojekt zurückzuführen. Der Anspruch auf Bestandesschutz sei nicht verwirkt. Auch in Bezug auf die Wohnnutzung anerkennt der Regierungsrat im RRB Nr. 332 vom 15. Mai 2018 (wie bereits im RRB Nr. 574 vom 27.5.2014) ein Wiederaufbaurecht. Die bestehende Altbaute verfüge über zwei Wohnungen mit einer Gesamtfläche von

23 156 m2. Die geplante Netto-Wohnfläche von 140.23 m2 bewege sich im Rahmen der bestehenden Wohnnutzung. In Bezug auf die vorgesehene Gewerbefläche anerkennt der Regierungsrat im Beschluss Nr. 332 vom 15. Mai 2018 ebenfalls ein Wiederaufbaurecht. Die altrechtliche Gewerbenutzung betrage 156 m2, der geplante Gewerberaum umfasse eine Fläche von 151.29 m2. Die Flächen des geplanten Restaurants müssten dabei nicht berücksichtigt werden, da dieses Teil des zonenkonformen Seebades sei. Auch in Bezug auf die Gewerbenutzung verneinte der Regierungsrat eine Verwirkung des Wiederaufbaurechts. Die gewerbliche Nutzung (Autowerkstatt) sei zwar 2012 eingestellt worden, die langjährige Nutzungsunterbrechung sei jedoch auf das seit dem 8. Januar 2013 laufende Bewilligungs- und Rechtsmittelverfahren zurück zu führen. 6.2 Die Zonenkonformität der Badeanstalt mit diversen Nebenräumlichkeiten wird von den Beschwerdeführern nicht bestritten. Sie machen jedoch geltend, die geplante Grösse des Restaurants entspreche nicht dem Bedürfnis einer Badeanstalt. Ein Restaurant mit 93 Sitzplätzen, das auch ausserhalb der Badesaison betrieben werden solle, sei für eine Badeanstalt in einem Dorf mit 1100 Einwohnern nicht erforderlich. 6.3 Die Zwecksetzung der öffentlichen Zone wird im kommunalen Baureglement bestimmt. Das kantonale Recht beschränkt sich in Bezug auf die öffentliche Zone im Wesentlichen auf die Regelung der Abtretungspflicht und der Eigentumsbeschränkungen im Zusammenhang mit der Festlegung einer öffentlichen Zone (§§ 32 ff. PBG). Allerdings ergibt sich aus § 33 Abs. 1 PBG ein Verbot für private Bauten in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Gemäss § 33 Abs. 1 PBG darf das in den Nutzungsplänen für öffentliche Bauten und Anlagen bestimmte und dass innerhalb von Baulinien liegende Land nicht mehr anderweitig überbaut werden. Gemäss Art. 47 Abs. 1 BauR ist die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für öffentlichen Zwecken dienende Bauten und Anlagen bestimmt wie Kirche, Friedhof, Schulhäuser, Anlagen öffentlicher Dienste, Gemeindezentrum, Mehrzweckhalle und dergleichen. Praxisgemäss gelten auch Bauten, die im Interesse der Allgemeinheit Aufgaben des modernen Leistungs- und Sozialstaates mittragen und erfüllen, wie z.B. Schwimmbäder, Tennisanlagen, Sportzentren, Parks und andere der Allgemeinheit offen stehende Anlagen als öffentliche oder öffentlichen Zwecken dienende Bauten und Anlagen (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 18 Rz 19 m.H. und Art. 3 Rz 50 m.H.). Wo Erwerbszwecke im Vordergrund stehen oder die Allgemeinheit rechtlich oder faktisch von der Benutzung ausgeschlossen ist, wie bei Räumen und Einrichtungen von Vereinen mit geschlossener Mitgliedschaft, fehlt es am öffentlichen Interesse. Wo dagegen der Erwerbszweck zugunsten der Erfüllung einer öffentli-

24 chen Aufgabe - wie beispielsweise der Versorgung einer dünn besiedelten Berggemeinde mit einem Dorfladen - in den Hintergrund tritt, kann es sich durchaus um Bauten im öffentlichen Interesse handeln (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 3 Rz 50 m.H.; Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, 4.A., Art. 77 Rz 2). Nebennutzungen in einer Zone für öffentliche Nutzungen sind zulässig, wenn sie in einem engen sachlichen Zusammenhang zur betreffenden Hauptnutzung stehen (Restaurationsbetrieb bei einer Sportanlage, Kantine in einem Verwaltungsgebäude, Blumengeschäft bei einem Friedhof, Dienstwohnung) oder sich wenigstens mit der Hauptnutzung vertragen oder wenn damit ungenutztes Bauvolumen von untergeordneter Bedeutung sinnvoll genutzt werden kann und keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 77 Rz 4; Gsponer, Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, S. 76). In diesem Sinne hat das Bundesgericht etwa das öffentliche Interesse an einem zu einem Fussballplatz gehörenden Klubhaus mit 54 Sitzplätzen und Küche bejaht und die Zonenkonformität in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen entsprechend anerkannt. Dass zu einem Sportplatz ein Klubhaus gehöre, entspreche einem berechtigten Bedürfnis der Benützer und die Dimensionierung sei angemessen. Dass das Klubhaus auch unabhängig von einem Training oder Sportanlass geöffnet sein werde und mit dem Betrieb zusätzliche Einnahmen erzielt werden sollen, ändere daran nichts. Allerdings wurde darauf hingewiesen, dass es sich beim designierten Betreiber des Klubhauses um einen der grösseren Fussballclubs der Ostschweiz (FC Arbon) handelte, der Trainings und Matches ganzjährig durchführte, da zum Sportplatz auch eine Halle gehörte (Urteil 1A.96/2002 und 1.P/250/2002 v. 12.2.2003 Erw. 3.4). Ebenso wurde das öffentliche Interesse an einem Clubhaus zu einer Tennisanlage (mit Küche, Aufenthaltsraum usw.) bejaht. Allerdings wurde das Clubhaus in eine bestehende Baracke integriert und es wurde festgehalten, dass ein Tennisbetrieb bei schönem Wetter ganzjährig möglich ist (Urteil BGer 1P.498/2000 v. 29.3.2001). Akzeptiert wurde zudem die Zonenkonformität eines saisonalen Restaurants mit 40 Innen- und 60 Aussenplätzen in einer Freihaltezone am See, welche für Sport- und Erholungsanlagen reserviert war. Dabei wurde aber berücksichtigt, dass das Restaurant auch die Bedürfnisse von Wanderern, die den "Weg der Schweiz" benützen, abdeckte und es wurde abschliessend darauf hingewiesen, dass sich das Restaurant in Bezug auf die Grösse wohl an der oberen Grenze dessen bewege, was noch als zonenkonform angesehen werden könne (vgl. Urteil BGer 1A.142/1995, 1A.262/1995, 1P.632/1995 v. 27.6.1996 in ZBl 1997 S. 579 ff.). Mit VGE III 2019 9 vom 24. Oktober 2019 wurde die Zonenkonformität einer Eventbaracke bei einer Skisprunganlage in einer öffentlichen Zone für Sport- und Freizeitanla-

25 gen bzw. Intensiverholungszone bejaht, wobei die Nutzung der Event-Baracke auf 60 Anlässe pro Jahr beschränkt war und das Baureglement für die Intensiverholungszone im Rahmen des betrieblichen Bedarfs (d.h. Skispringen) explizit auch die "Restauration" vorsah. 6.4 Vorliegend umfasst das geplante Restaurant einen Innenbereich (Gästebereich) mit einer Fläche von ca. 88 m2 plus Küche und Nebenräumlichkeiten sowie eine Terrasse. Die Baugesuchstellerin geht im Rahmen der Parkplatz- Bedarfsrechnung von 50 Sitzplätzen (Innenbereich) aus. Der Regierungsrat hat dies korrigiert und er geht im Entscheid vom 15. Mai 2018 von 60 - 90 Sitzplätzen aus (Mittelwert 75 Plätze). Im Projektbeschrieb in den Wettbewerbsunterlagen wird von ca. 50 Innenplätzen ausgegangen, wobei das Restaurantprojekt bzw. die Grösse des Restaurants im Laufe der verschiedenen Verfahren in Bezug auf die für den Aufenthalt der Gäste vorgesehenen Fläche keine wesentlichen Veränderungen erfahren hat. In Berücksichtigung des Umstandes, dass der Regierungsrat bei der angenommenen Restaurantfläche von ca. 88m2 auch den Buffetbereich mitberücksichtigt hat (welcher für Sitzplätze nicht zur Verfügung steht) und in Berücksichtigung der Restaurantpläne in den Wettbewerbsunterlagen erscheint die von der Gemeinde angenommene Zahl von ca. 50 Sitzplätzen als nachvollziehbar. Ein in ein Seebad integriertes Restaurant entspricht unstreitig einem öffentlichen Bedürfnis. Badegäste und andere Besucher der diversen geplanten Freizeitanlagen erhalten die Möglichkeit, sich während ihres Aufenthaltes zu verpflegen und soziale Kontakte zu pflegen. Allerdings geht das geplante Restaurantprojekt weit über das Bedürfnis von Badegästen hinaus. Das Seebad Lauerz ist eine kleine Badeanstalt mit bloss saisonalem Betrieb, wobei der eigentliche Badebetrieb auf wenige Monate im Jahr beschränkt ist. Eine über den saisonalen Betrieb hinausgehende öffentliche Nutzung liegt nicht bzw. in höchst untergeordnetem Umfang vor. Für den im öffentlichen Interesse liegenden (saisonalen) Bade- und Freizeitbetrieb ist das geplante Restaurant überdimensioniert. Ein Kiosk mit Verpflegungsmöglichkeit, wie es das geplante Bauprojekt im Übrigen neben dem Restaurant noch zusätzlich vorsieht, oder ein kleines saisonal betriebenes Restaurant entspräche dem tatsächlichen Bedürfnis und wäre zonenkonform. Der geplante räumlich grosszügig gestaltete Ganzjahresbetrieb, welcher im Übrigen in Konkurrenz stünde zu den bestehenden privaten Restaurationsbetrieben auf dem Gemeindegebiet, kann nicht mehr als Baute des modernen Leistungs- und Sozialstaates qualifiziert werden. Er stellt im geplanten Umfang keine Nebennutzung bzw. eine private untergeordnete Nutzung im Rahmen einer öffentlichen Nutzung mehr dar. Weder die Versorgung der Bevölkerung noch andere öffentli-

26 che Interessen erfordern einen Betrieb dieser Grösse im Zusammenhang mit einem kleinen Seebad oder anderen öffentlichen Zwecken, zumal in der Gemeinde, wie gesagt, private Restaurationsbetriebe vorhanden sind. Das ebenfalls am Lauerzersee gelegene und viel grössere Seebad der Gemeinde Schwyz verfügt denn auch nur über ein saisonal betriebenes offenes Restaurant. Auch die diversen im Kanton Schwyz gelegenen Seebäder am Vierwaldstättersee verfügen nur über kleine, saisonal betriebene Open-Air Restaurants bzw. Kioske (z.B. Strandbad Hopfräben Brunnen, Strandbäder Kindli und Cholplatz Gersau). Insgesamt kann mithin der geplante Ganzjahresbetrieb mit 50 Sitzplätzen im Innenbereich nicht als zonenkonform qualifiziert werden. Ein ganzjährig zu betreibendes Restaurant dieser Grösse dient nicht der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe. Es kann nicht mehr von einer Nebenanlage, welche einer öffentlichen Hauptnutzung dient, gesprochen werden; dies auch in Berücksichtigung des Umstandes, dass weitere private Nutzungen möglich sein sollen (Wohnung, Gewerbe), so dass der eigentlichen öffentlichen Nutzung (Seebad) nur noch eine untergeordnete Bedeutung zukommt. Will die Gemeinde an der Bereitstellung eines solchen Restaurationsbetriebes festhalten, ist vorgängig eine Zonenplanrevision durchzuführen, welche es erlauben würden, auf dem fraglichen Grundstück auch privaten Zwecken dienende Bauten zu erstellen. Ein reduzierter Betrieb mit Fokus auf den Aussenbereich (Terrasse) und den saisonalen Badebetrieb wäre demgegenüber nach dem Gesagten in der öffentlichen Zone zulässig. 6.5 Nachdem die Zonenkonformität des Restaurants in der geplanten Grösse zu verneinen ist, kann die Frage, ob die weiteren vorgesehenen nicht öffentlichen Nutzungen (v.a. Wohnung, Gewerberaum, Campingplatz) durch die Bestandesgarantie geschützt werden - wovon die Vorinstanzen ausgehen - grundsätzlich offen gelassen werden. Voraussetzung dafür, dass das geplante Projekt als zonenkonform qualifiziert werden kann, ist eine Zonenplanänderung (z.B. Umzonung des Grundstückes in eine Zone mit gemischter Nutzung). Im Rahmen einer Zonenplanänderung ist es auch möglich, die gewünschte Wohn- und Gewerbenutzung in die Planänderung zu integrieren; in diesem Fall wird sich die Frage des Bestandesschutzes auch in einem künftigen Verfahren nicht mehr stellen. Falls ohne Zonenplanrevision an der Wohn-, Gewerbe- und Campingplatznutzung im Umfang des vorliegenden Projektes festgehalten wird, wird sich allerdings erneut die Frage der Bestandesgarantie für diese nicht zonenkonformen Nutzung stellen, weshalb nachfolgend darauf einzugehen ist. 6.6 Es kann nicht bestritten werden, dass die geplante Wohnung, der Gewerberaum sowie der Campingplatz nicht einem öffentlichen Interesse entsprechen

27 bzw. mit keiner öffentlichen Zwecken dienenden Nutzung verbunden (z.B. als Betriebsleiterwohnung, Unterkunft für Asylbewerber, als Räumlichkeiten für die Gesundheitsversorgung der Bevölkerung o.ä.) und daher nicht zonenkonform sind. Die von den Vorinstanzen in Bezug auf diese Nutzungen angenommene Bestandesgarantie wird von den Beschwerdeführern jedoch bestritten. Die Gemeinde habe die Nutzung des früher bestehenden Campingplatzes, der vorbestehenden Wohnungen und des vorbestehenden Gewerberaumes im Jahre 2012 freiwillig aufgegeben. Erst 74 Monate später, mithin nach Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Frist von fünf Jahren für den Wiederaufbau, habe die Gemeinde ein Gesuch für ein tragfähiges Projekt (inkl. Fundation) eingereicht. Auch habe die Gemeinde es bis anhin unterlassen, die Finanzierung zu sichern; der 2012 vom Volk gesprochene Verpflichtungskredit genüge nicht für die Finanzierung; eine neue Volksabstimmung sei erforderlich, da das Projekt zwischenzeitlich erheblich verändert worden sei. Zudem monieren die Beschwerdeführer, dass die geplanten, zonenwidrigen Bauten nicht am alten Standort (bzw. am Standort der vorbestandenen zonenwidrigen Bauten) zu liegen kämen, sondern an anderer Stelle auf dem 4'500 m2 grossen Grundstück erstellt würden, obwohl keine Standortgebundenheit bestehe. Auch existiere in der Gemeinde Lauerz eine spezielle Zone für Campingplätze. Das streitige Grundstück sei jedoch beim Erlass des kommunalen Baureglementes nicht der Zone für Campingplätze zugeteilt worden. Das Vorgehen des Gemeinderates sei daher treuwidrig und willkürlich. Auch könne keine Ausnahmebewilligung für eine Standortverschiebung erteilt werden da Ausnahmegründe nicht vorlägen. 6.7 Gemäss § 72 Abs. 1 PBG sind bestehende, rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ihrem Bestande garantiert. Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zerstört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen (§ 72 Abs. 3 Satz 1 PBG). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 erster Satz PBG verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein abzubrechendes Gebäude nicht ein sklavisches Festhalten an den bisherigen Gebäudeformen. Indessen hat praxisgemäss der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus zu gelten. Ausserdem muss auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet sein (VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 4c/dd). Diese Voraussetzungen entsprechen der bundesgerichtlichen zu Art. 24 RPG entwickelten Rechtsprechung, wonach eine Wiederaufbaute dem alten Bauwerk in

28 Grösse und Nutzungsart ungefähr entsprechen muss (VGE III 2015 92 v. 26.8.2015 Erw. 2.1; VGE III 2011 102 vom 2.12.2011 Erw. 3.1; VGE 1000/05 vom 30.6.2005 Erw. 3.3; EGV-SZ 1995 Nr. 8, Erw. 3e mit zahlreichen Hinweisen; vgl. M. Joos, Raumplanungsgesetz, Zürich 2002, S. 219ff mit Hinweisen; Mark Gisler, Das Wiederaufbaurecht, Zürich 2003, S. 56ff.). Die Nutzungsänderung einer Baute ist mit dem Recht auf Wiederaufbau vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiterführt oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näher bringt, mitunter eine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetzgebers, herbeiführt (EGV-SZ 2011 B 8.4. Erw. 3.4; vgl. VGE III 2019 75 vom 21.11.2019 Erw. 1.4 mit zahlreichen Hinweisen; VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.3; VGE 1003/97 vom 24.3.1997; vgl. EGV 1988 Nr. 49, Erw. 7; Gisler, a.a.O., S. 66). Die Besitzstandsgarantie erstreckt sich auch auf die Fortsetzung der bisherigen Nutzung der Baute oder Anlage im bisherigen Umfang, wenn sie durch eine Rechtsänderung widerrechtlich geworden ist. Diese Nutzung muss aber tatsächlich und ohne grösseren Unterbruch ausgeübt worden sein, wofür die Bauherrschaft die Beweislast trägt; es genügt nicht, dass die Nutzung an sich oder in grösserem Umfang zulässig gewesen wäre. Eine aufgegebene, nach neuem Recht nicht mehr zulässige Nutzung kann nicht gestützt auf die Besitzstandsgarantie wiederaufgenommen werden; ausgenommen sind Fälle eines bloss vorübergehenden Nutzungsunterbruchs (Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, 5.A., Art. 3 Rz 2). 6.7 Die Bestandesgarantie wird allerdings in § 33 Abs. 1 PBG beschränkt. Danach darf das in den Nutzungsplänen für öffentliche Bauten und Anlagen bestimmte und das innerhalb von Baulinien liegende Land nicht mehr anderweitig überbaut werden. An bestehenden Bauten und Anlagen dürfen nur die zum Unterhalt erforderlichen Arbeiten vorgenommen werde (übereinstimmend auch Art. 47 Abs. 3 BauR). Vorab stellt sich die Frage, ob der Regierungsrat in seinem Beschluss vom 27. Mai 2014 zu Recht davon ausging, dass die Beschränkung in § 33 Abs. 1 PBG nur gegenüber privaten Grundeigentümern zur Geltung kommt. Die Bestimmung von § 33 Abs. 1 PBG findet sich systematisch im Zusammenhang mit der Abtretungspflicht und Eigentumsbeschränkung nach §§ 32 ff. PBG; in diesem Gesetzesabschnitt wird die Abtretungspflicht von Landeigentümern und das Enteignungsrecht der öffentlichen Hand für Land, welches für öffentliche Bauten und Anlagen benötigt wird, geregelt. Mit Blick auf die Möglichkeit der Enteignung, die dem Gemeinwesen bei einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen eröffnet

29 wird, ist es grundsätzlich geboten, dass private Bauten in diesen Zonen nicht abgebrochen und neu erstellt werden können, denn es kann nicht angehen, dass das Eigentum an einer betroffenen Parzelle hoheitlich entzogen wird, um schliesslich doch eine private Nutzung zuzulassen (Gsponer, a.a.O., S. 13). Die im Zonenplan vorgesehenen Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen sollen sich auf das Notwendige beschränken und für den öffentlichen Bedarf nicht notwendige Grundstücke sollen nicht dieser für private Grundeigentümer erheblichen Eigentumsbeschränkung unterstellt werden. Mit der Beschränkung der Bestandesgarantie in der Zone für öffentliche Bauten soll zudem sicher gestellt werden, dass keine zu grosse Investitionen in private Bauten mehr vorgenommen werden, so dass der Wert der Liegenschaft nicht weiter gesteigert wird und das Gemeinwesen aufgrund der hohen Kosten der Enteignung die öffentlichen Bauten oder Anlagen nicht oder nur schwer realisieren kann. In casu steht das betroffene Grundstück seit 1982 im Eigentum der Gemeinde. Private Eigentumsbeschränkungen, wie sie in den §§ 32 ff. PBG für öffentliche Bauten und Anlagen geregelt werden, stehen nicht zur Diskussion. Investitionen in Bauten privater Nutzung führen in casu zu keinen entschädigungspflichtigen Folgen für das Gemeinwesen, da dieses selber als Bauherrin auftritt. In Berücksichtigung der Zwecksetzung der Bestimmung von § 33 Abs. 2 PBG sowie deren systematischen Einordnung ist die Schlussfolgerung des Regierungsrates, wonach dieser Bestimmung in der vorliegenden Konstellation keine Rechtswirkung zukommt, nicht zu beanstanden, solange die vorgesehenen nicht zonenkonformen Nebennutzungen den öffentlichen Zweck der Zone nicht beeinträchtigen und die öffentliche Hauptnutzung durch die privaten Nebennutzungen nicht in den Hintergrund tritt (vgl. VGE 1034/02 v. 30.1.2003 Erw. 2b ff.). 6.8 Weiter stellt sich die Frage nach dem Umfang der Bestandesgarantie. Der Regierungsrat hat in seinem Beschluss vom 15. Mai 2018 wie bereits erwähnt erkannt, dass die vorgesehene Wohn- und Gewerbenutzung der vorbestehenden und bewilligten Wohn- und Gewerbefläche entspricht. Die Nutzung der Anlage als Campingplatz werde verkleinert (geringere Anzahl Stellplätze). In casu sind nicht die Beschaffenheit oder der bauliche Umfang der vorbestehenden Gewerbe- und Wohnbaute bzw. des Campingplatzes widerrechtlich. Die Widerrechtlichkeit ergibt sich einzig aus der Nutzweise. Wie bereits erwähnt gilt als Richtschnur des Wiederaufbaus der frühere Umfang. Der frühere Umfang der zonenwidrigen Nutzung (Gewerbe, Wohnung und Camping) wird im Rahmen des vorliegend zu beurteilenden Bauprojektes unstreitig eingehalten. Auch wenn in Bezug auf die Wohnnutzung von den Beschwerdeführern korrekt geltend gemacht wird, dass die bestehende Wohnnutzung (zwei kleinere, bescheidene

30 Wohneinheiten) durch die Planung einer einzelnen grosszügigen Wohnung eine andere Gestaltung erhalten wird, kann doch nicht der Schluss gezogen werden, dass dadurch die raumplanungsrechtlichen Festlegungen verstärkt und damit in unzulässigem Massen weiter unterlaufen würden (vgl. VGE III 2015 92 v. 26.8.2015 Erw. 4.1). Nachdem der Umfang der bestehenden zonenwidrigen Nutzung mit dem Neubauprojekt nicht überschritten wird, ist es grundsätzlich ohne Belang, dass die Wohnnutzung nicht auf eine mit der öffentlichen Nutzung in Zusammenhang stehende Nutzung beschränkt wird (z.B. Wohnung für Abwart, Bademeister o.ä.) und dass der Teil des Grundstückes, welcher für die Campingnutzung zur Verfügung stehen soll, nicht der Campingzone unterstellt ist. Wie bereits erwähnt profitieren diese zonenwidrigen Nutzungen von der Bestandesgarantie. Zulässig ist auch eine Änderung der Gewerbenutzung, d.h. es ist ohne Belang, dass der vorgesehene Gewerberaum nicht der bisherigen Gewerbenutzung als Garage und Tankstelle dienen wird und damit diese Nutzung nicht fortbestehen wird. Die Nutzungsänderung einer Baute ist mit dem Recht auf Wiederaufbau vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiterführt oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näher bringt, mitunter eine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetzgebers, herbeiführt (EGV 2011 B 8.4 Erw. 3.4; VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.3; VGE 1003/97 vom 24.3.1997; vgl. EGV 1988 Nr. 49, Erw. 7; Gisler, a.a.O., S. 66). Der Betrieb einer Tankstelle und einer Garage hat regelmässig weitergehende negative Auswirkungen auf die Umgebung als eine im vorgesehenen Gewerberaum mögliche Nutzung, weshalb eine entsprechende Änderung als zulässig zu qualifizieren ist. Die Verschiebung des Standortes der zonenwidrigen Nutzungen innerhalb der Bauparzelle wäre in Anlehnung an die Regelung des Wiederaufbaurechts für Bauten ausserhalb der Bauzone ebenfalls nicht zu beanstanden. In der Praxis wurde etwa die Verschiebung einer zonenwidrigen Anlage um 40 m akzeptiert (ZBl 96/1995 S. 186 Erw. 3d). Kann eine bestehende zonenwidrige Nutzung in ein ansonsten zonenkonformes Bauprojekt integriert werden, ist dies in der Regel einem zusätzlichen separaten Bau für eine zonenwidrige Nutzung vorzuziehen. In casu soll die zonenwidrige Wohn- und Gewerbenutzung um ca. 50 bis 60 m "verschoben" werden (bzw. in die neu zu erstellende Baute integriert werden), was unter den gegebenen Umständen zu akzeptieren wäre. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer liegt bis anhin auch keine Verwirkung der Bestandesgarantie bzw. des Wiederaufbaurechts vor. Mit der Einrei-

31 chung des Baugesuches ist die Fünfjahresfrist grundsätzlich gewahrt. Der Bauherr muss innert fünf Jahren nach der Zerstörung oder dem Abbruch einer widerrechtlichen Baute seinen Willen zur Realisierung des Wiederaufbaus kundtun. Die Einreichung eines Baugesuches bei der Bewilligungsbehörde stellt dabei die relevante, fristwahrende Handlung dar (Gisler, a.a.O., S. 54 f.). Ein allfälliges Einsprache- und Rechtsmittelverfahren vermögen dem Eigentümer in diesem Fall grundsätzlich nicht zu schaden (Gisler, a.a.O., S. 55). Es wird nicht verlangt, dass innert fünf Jahren seit Abbruch oder Zerstörung einer Baute mit dem Bau begonnen sein muss, damit die Berufung auf das Wiederaufbaurecht zulässig ist. Vorliegend wurde die fragliche Fünfjahresfrist immer wieder unterbrochen. Das erste Baugesuch wurde im Januar 2013 eingereicht und die Unterbrechung der Frist dauerte bis zum Entscheid des Regierungsrates vom 27. Mai 2014. In der Folge wurde die Frist durch die Einreichung des 2. Gesuches am 25. Mai 2016 wieder unterbrochen bis zum Entscheid des Regierungsrates vom 15. Mai 2018. Mit Einreichung des dritten und vorliegend zu beurteilenden Baugesuchs vom 26. November 2018 wurde die Fünfjahresfrist ein weiteres Mal unterbrochen. Auch wenn man davon ausgeht, dass die Gewerbenutzung sowie die Nutzung als Campingplatz auf dem Baugrundstück Anfang bzw. Mitte 2012 aufgegeben wurde (die Wohnnutzung dauert unstreitig weiterhin an), ist die Fünfjahresfrist für das Wiederaufbaurecht doch noch nicht abgelaufen und es kann auch nicht der Schluss gezogen werden, dass die Aufgabe dieser Nutzungen im Verlaufe des Jahres 2012 von endgültiger Natur war, nachdem bereits Anfang 2013 das erste Baugesuch eingereicht wurde mit dem Ziel (u.a.), die Gewerbe- und Campingnutzung weiter zu führen und nachdem die Gemeinde bereits am 20. April 2012 an der Gemeindeversammlung über das Projekt (inkl. Gewerberaum, Wohnnutzung und Campingplatz) beraten und die Stimmbürger dafür am 17. Juni 2012 den Verpflichtungskredit gesprochen haben. 7. Weitere Rügen der Beschwerdeführer betreffen die offene Nutzung des geplanten Gewerberaumes, eine ungenügende Anzahl Parkplätze sowie einen ungenügenden Lärmschutz in Bezug auf das geplante Restaurant. Soweit diese Fragen bei einer neuen Auflage des Projektes nach einer Zonenplanänderung oder eines geänderten Projektes (ohne Zonenplanänderung) eine Rolle spielen können, wird aus prozessökonomischen Gründen nachfolgend darauf eingegangen. 8.1 Die Beschwerdeführer rügen, dass die Nutzung des geplanten Gewerberaumes (über zwei Stockwerke) völlig offen sei; die Abspaltung in ein späteres Bewilligungsverfahren sei unzulässig, da dannzumal die Gebäudehülle bereits bestehen und damit ein "fait-accompli" geschaffen würde.

32 Die Beschwerdeführer beziehen sich damit auf Dispositiv-Ziffer 5 der Baubewilligung, wonach für die Nutzungsfreigabe des Gewerberaums vorgängig das Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. In den Erwägungen wird dazu festgehalten, sobald ein Mieter bekannt sei, werde im Rahmen eines separaten Baubewilligungsverfahrens für die Nutzung der Gewerbefläche die Einhaltung der bau- und umweltrechtlichen Vorgaben (Parkplätze, Lärmschutz etc.) nachzuweisen sein. Die Baubewilligung erfolge daher mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zur Nutzungsfreigabe. Der Regierungsrat führt diesbezüglich im angefochtenen Entscheid aus, dass dieses Vorgehen nicht zu beanstanden sei. Damit werde ausreichend sichergestellt, dass die massgebenden Immissionsgrenzwerte eingehalten würden. Auch die Parteirechte der Beschwerdeführer würden durch diese Vorgehensweise nicht tangiert. 8.2 Der Koordinationsgrundsatz von Art. 25a RPG verlangt, dass die für die Errichtung einer Baute oder Anlage erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich formell koordiniert ergehen, indem im kantonalen Recht eine für die genügende Koordination verschiedener Bewilligungsentscheide verantwortliche Instanz zu bestimmen ist (Abs. 1). Nach Art. 25a Abs. 2 lit. d und Abs. 3 RPG sorgt die Koordinationsbehörde insbesondere für eine inhaltliche Abstimmung sowie in der Regel für eine gemeinsame oder zumindest gleichzeitige Eröffnung aller Entscheide, wobei die Verfügungen keine Widersprüche enthalten dürfen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6.A. S. 381). Allerdings verlangt Art. 25a RPG nicht eine maximale, sondern bloss eine ausreichende Koordination. So soll es trotz der grundsätzlichen Koordinationspflicht möglich sein, den Entscheidungsprozess in mehrere Phasen zu unterteilen. Die Projektierungstiefe für die einzelnen Phasen muss dabei nur so weit gehen, wie es für die Entscheide notwendig ist. Erheblich und damit koordinationspflichtig ist eine Beurteilung dann, wenn sie Rechtsnormen betrifft, deren Verletzung eine Verweigerung des Bauvorhabens rechtfertigen würde. Von der Koordinationspflicht nicht erfasst werden demgegenüber Verwaltungsakte, welche Details des Projektes oder die Bauausführung beschlagen und deswegen der Hauptbewilligung zeitlich nachgeordnet sind, will doch das Koordinationsgebot nicht die sachlich gerechtfertigte Aufgliederung eines Bauvorhabens in verschiedene Bewilligungsphasen verunmöglichen. Die Koordinationspflicht darf nicht etwa dazu führen, dass z.B. technische Detaillösungen entgegen jeder Zweckmässigkeit und bewährter Praxis bereits mit dem Bauvorhaben selbst vorgelegt werden müssen. Nicht verlangt beziehungsweise nicht möglich ist auch die Koordination von Entscheiden, die aus sachlichen Gründen erst nach der Errichtung beziehungsweise Änderung der betreffenden Baute oder Anlage getroffen werden können. Letzteres betrifft vor allem Betriebsbewilligungen; sie setzen baurecht-

33 lich bewilligte Räume beziehungsweise Nutzungen erst voraus (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., 6.A., S. 383 f.; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 25a Rz 26; Urteil BGer 1C_283/2016 v. 11.1.2017 Erw. 3.2 m.H.). 8.3 Die in der Baubewilligung vorbehaltene Nutzungsbewilligung für den Gewerberaum hat keine massgeblichen direkten Auswirkungen auf die Ausgestaltung und damit die Realisierung des Bauprojektes. Die noch zu bewilligende Nutzung hat sich vielmehr an den mit der Baubewilligung vorgegebenen Rahmen zu halten; dies bezieht sich u.a. auf die Anzahl Parkplätze, welche bei der Berechnung des Parkplatzbedarfs für die Nutzung dieses Gewerberaumes berücksichtigt wurde oder auf die lärmschutzrechtlichen Vorgaben (wobei der Gewerberaum im Bereich entlang der Seestrasse geplant ist und damit in einem lärmvorbelasteten Gebiet zu liegen kommt, in welchem die Empfindlichkeitsstufe III gilt). Es ist offenkundig, dass dieser Rahmen verschiedenste gewerbliche Nutzungen zulässt (z.B. die Nutzung als Dienstleistungsbetrieb wie z.B. medizinische Praxis oder Planungsbüro aber auch die Nutzung als kleinerer Handwerksbetrieb oder Laden). Es ist nicht ersichtlich, inwiefern durch den Vorbehalt einer Nutzungsbewilligung für den Gewerberaum eine Gefahr für widersprüchliche Entscheide entstehen könnte. Vielmehr liegen sachliche Gründe vor, für die Gewerbenutzung eine spätere Bewilligung vorzubehalten, da im Zeitpunkt der Baubewilligung bei für die Vermietung vorgesehenen Gewerbebauten regelmässig nicht klar ist, welche gewerbliche Nutzung letztlich Anwendung finden soll. Insgesamt ist mithin nicht zu beanstanden, dass in der Baubewilligung eine Nutzungsbewilligung für den Gewerberaum vorbehalten wurde. 9.1 Nach Auffassung der Beschwerdeführer weist das Bauprojekt eine ungenügende Anzahl von Parkplätzen aus. Es bestehe ein Bedarf von 26 - 29 Parkplätzen. Die Zulässigkeit der Anwendung eines Reduktionsfaktors von 35% (gemäss Baubewilligung und Beschwerdeentscheid) wird bestritten; dieser Reduktionsfaktor sei nur für Gästeparkplätze eines öffentlichen Betriebes vorgesehen, mithin z.B. für die Bemessung der Abstellplätze der Wohnung nicht zulässig. Es sei auch nicht zulässig, Abstellplätze für den Campingplatz auf dem öffentlichen PP Märchymatte vorzusehen; diese Parkplätze dienten dem allgemeinen öffentlichen Gebrauch. Mit Eingabe vom 15. September 2020 wiesen die Beschwerdeführer zudem darauf hin, dass der Gemeinderat die öffentlichen Parkplätze auf dem Dorfplatz aufheben werde (Verkehrsanordnung publiziert in Abl Nr. 37/ 11.9.2020, S. 2287 f.). Dadurch würde die Anzahl öffentlicher Parkplätze in der Gemeinde mar-

34 kant reduziert und die Kapazitäten auf dem öffentlichen Parkplatz Märchymatte würden nicht ausreichen, um auch Nutzern des Seemattparkes offen zu stehen. 9.2 Der Regierungsrat hat sich bereits im Beschluss vom 15. Mai 2018 ausführlich mit der Frage des Vorhandenseins genügender Parkplätze auseinander gesetzt. Für die geplante Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 140 m2 seien zwei Parkplätze vorzusehen. Für den Parkplatzbedarf des Restaurants sowie die weiteren Nutzungen (Badeanstalt, Gewerberaum/Dienstleistungsbetrieb) wurde auf die Tabelle 1 der VSS-Norm SN 640 281 abgestellt. Ausgehend von einer Restaurantfläche von 89.86 m2 und 75 Sitzplätzen bestehe ein Bedarf von 15 Parkplätzen. Für die Badeanstalt seien pro 100 m2 0.4 Parkplätze zu realisieren; bei einer Liegeweise von 1'900 m2 bestehe mithin ein Bedarf von 8 Parkplätzen. Für die Gewerbefläche (Dienstleistungsbetrieb) seien pro 100m2 2.5 Parkplätze (inkl. Personal) bereit zu halten; für die Gewerbefläche von 151.29 m2 seien mithin sogar bei einer intensiven Nutzung 4.5 Parkplätze vorzusehen. Zu berücksichtigen sei zudem gemäss der anwendbaren VSS-Norm eine Reduktion des Bedarfs um 35%, da die geplante Anlage zentral im Dorf liege und von vielen Bewohnern zu Fuss erreicht werden könne und zudem unmittelbar bei einer Bushaltestelle liege. Insgesamt seien mithin für die Wohnnutzung zwei und für die weitere Nutzung der Anlage 18 Parkplätze vorzusehen. Die geplanten 22 Parkplätze seien mithin genügend. Dass mit den Benutzern des Campingplatzes und der Trockenbootsplätze im Rahmen der entsprechenden Mietverträge vereinbart werde, dass sie ihre Fahrzeuge auf dem gemeindeeigenen Parkplatz (KTN N.________) in unmittelbarer Nähe des Baugrundstückes abzustellen hätten, sei zulässig und praktikabel. Im Rahmen des Entscheides vom 21. April 2020 hat der Regierungsrat die vorstehenden Erwägungen zum Parkplatzbedarf bestätigt und die ausgewiesenen 22 Parkplätze aus genügend qualifiziert, wobei er berücksichtigte, dass die massgebende VSS Norm zwischenzeitlich revidiert worden ist, in Bezug auf das vorliegende Projekt jedoch keine Änderungen erfahren habe. 9.3 Gemäss § 24 Abs. 1 lit. a und b BauR sind für Einfamilienhäuser 3 Parkplätze und bei Wohnbauten mit bis 4 Wohnungen 2 Abstellplätze pro Wohnung erforderlich. Wenn der Regierungsrat ausgehend von dieser Bestimmung für die im Seemattpark vorgesehene Wohnung den Nachweis von zwei Parkplätzen verlangt, ist fraglich, ob dies den Vorgaben des Baureglementes entspricht. Die Frage kann letztlich offen bleiben, da der Nachweis genügender Parkplätze für das Bauprojekt aus anderen Gründen nicht erbracht werden kann.

35 Gemäss § 24 Abs. 1 lit. c BauR setzt der Gemeinderat bei Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und ähnlichen Bauten die Abstellplätze entsprechend den Normen des Verbandes Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) fest. Dem ist der Gemeinderat nachgekommen. Der Regierungsrat hat die Berechnung des Gemeinderates im Beschluss vom 15. Mai 2018 ausführlich geprüft und gestützt auf die VSS-Normen einen Bedarf von 20 Parklätzen berechnet. Die Ausführungen in diesem Beschluss sind nachvollziehbar und begründet. Soweit die Beschwerdeführer den angewandten Reduktionsfaktor von 35% beanstanden, kann ihnen nicht gefolgt werden. Der Regierungsrat hat zu Recht erkannt, dass die geplante Anlage zentral im Dorf zu liegen kommt und für einen grossen Teil der Einwohner zu Fuss gut erreichbar ist; korrekt wurde auch darauf hingewiesen, dass eine Bushaltestelle unmittelbar bei der Anlage liegt und somit eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr besteht. In Bezug auf die geplante Wohnung wurde zudem der Reduktionsfaktor zu Recht nicht angewendet. Die vom Gemeinderat in die Wege geleitete Aufhebung der öffentlichen Parkplätze auf dem Dorfplatz vermag nichts an der Berechnung des Parkplatzbedarfs zu ändern. Der Gemeindeparkplatz Märchymatte verfügt über mehr als 30 Parkplätze; zudem verfügt die Gemeinde beim Schulhaus bzw. der Gemeindeverwaltung über weitere öffentliche Parkplätze. Problematisch ist allerdings die Verweisung der Nutzer des Campingplatzes (sowie der Trockenbootplätze) auf die gebührenpflichten Parkplätze Märchymatte. Für diese Nutzer des Seemattparkes liegen unstreitig keine genügenden Parkflächen auf dem Baugrundstück vor. Gemäss dem vom Gemeinderat erlassenen Reglement über das Parkieren auf öffentlichen Plätzen in der Gemeinde Lauerz (vom 28. September 2005) können Anwohnern und weiteren Berechtigten gebührenpflichtige Parkkarten zur zeitlich unbeschränkten Benutzung bewirtschafteter Parkplätze abgegeben werden (Art. 1 Abs. 2 Parkreglement). Der Kreis der Berechtigten wird in Art. 4 des Parkreglementes beschrieben. Die Nutzer des im Eigentum der Gemeinde stehenden Campingplatzes (und der Trockenbootplätze) auf dem Seemattpark werden in dieser Bestimmung allerdings nicht aufgeführt. Die Dauernutzung des öffentlichen Parkplatzes durch die Gäste des Campingplatzes sowie die Mieter der Trockenbootplätze bedarf mithin einer Anpassung des Parkreglementes. Allerdings liegt die entsprechende Anpassung nicht in der Kompetenz des Gemeinderates. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt das längerdauernde Parkieren auf öffentlichem Grund gesteigerten Gemeingebrauch dar (vgl. BGE 122 I 279 Erw. 2e/dd). Der gesteigerte Gemeingebrauch darf mit Benutzungsgebühren belastet werden. Dies ist grundsätzlich auch im vorliegenden Fall vorgesehen. Der Gemeinderat will den Nutzern des Campingplatzes und der Trockenbootplätze den erforderlichen Parkraum auf

36 dem öffentlichen Parkplatz gegen Abgabe einer entgeltlichen Parkkarte zur Verfügung stellen. Allerdings muss gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Gebührenpflicht in einem formellen "Gesetz" auf Gemeindeebene festgehalten werden (vgl. Urteil BGer 2C_699/2017 v. 12.10.2018 betr. Gemeinde Reichenburg, Erw. 8 m.H.). Das vorliegende durch den Gemeinderat und damit durch das Exekutivorgan der Gemeinde verabschiedete Parkplatzregelement sowie die ebenfalls vom Gemeinderat erlassene Parkplatzgebührenordnung (v. 28.9.2005) sind keine solche Erlasse, weshalb sie keine genügende gesetzliche Grundlage für gebührenpflichtige Überlassung öffentlicher Parkplätze an private Dauernutzer darstellen. Die mit der Baubewilligung vorgesehene Bereitstellung von Dauerparkplätzen für die Nutzer des Campingplatzes und der Trockenbootplätze gegen Abgabe einer (gebührenpflichtigen) Parkkarte kann mithin nur in einem Reglement vorgesehen werden, welches von der Gemeindeversammlung genehmigt worden ist und dadurch ein Gesetz im formellen Sinn darstellt. Nachdem aktuell kein den formellen Anforderungen einer gesetzlichen Grundlage genügendes Parkierungs- und Gebührenreglement vorliegt, welche Grundlage für die mit der Baubewilligung vorgesehene dauerhafte Parkplatznutzung durch die Nutzer des Campingplatzes und der Trockenbootplätze des Seemattparkes darstellt, sind nicht genügend Abstellflächen für die projektierten Nutzungen des Seemattparkes ausgewiesen. Auf dem Areal des Seemattparkes sind lediglich zwei Parkplätze ausgewiesen, welche nicht für den Bedarf der weiteren Nutzungen (Restaurant, Gewerbe, Seebad) bestimmt sind. Diese zwei Parkplätze genügen offensichtlich nicht, um den Bedarf von sechs Campingplätzen und mehreren Trockenbootplätzen abzudecken. Die fehlenden Parkflächen für die Nutzer des Campingplatzes und der Trockenbootplätze stellen keinen untergeordneten Mangel dar, welcher im Rahmen dieses Verfahrens mittels Auflage oder Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Die Baubewilligung ist deshalb auch wegen fehlendem Nachweis genügender Parkflächen aufzuheben. Wird am Projekt festgehalten, wird die Gemeindeversammlung neben einer Zonenplanänderung auch ein entsprechendes Parkierungsreglement, welches Grundlage für die dauerhafte Nutzung der Parkflächen durch bestimmte Nutzer des Seemattparkes darstellt, zu genehmigen haben. 10.1 Die Beschwerdeführer rügen sinngemäss einen ungenügenden Lärmschutz in Bezug auf das geplante Restaurant sowie in Bezug auf den Gewerberaum. Bezüglich des Restaurants bemängeln sie, dass der Erlass eines Benutzungsreglementes erforderlich sei, dessen Inhalt jedoch noch unbekannt sei. Die tatsächlichen Lärmimmissionen seien daher unbekannt und die Baubewilligung deshalb aufzuheben. In Bezug auf den geplanten Gewerberaum wird beanstandet, dass

37 diesbezüglich eine Lärmbeurteilung ausgeblieben sei (aufgrund der noch nicht feststehenden Nutzung) und diese Frage auf ein späteres, separates Baubewilligungsverfahren verschoben werde, was nicht zulässig sei. 10.2 Der Regierungsrat hat im Entscheid vom 15. Mai 2018 in Bezug auf die Frage der Lärmimmissionen festgehalten, die Vorinstanzen hätten die Frage abzuklären, ob die geplanten Anlagen bestehende oder neue Anlagen im Sinne der Lärmschutzgesetzgebung seien. Zudem seien die von den Beschwerdeverfahren von den Beschwerdeführern vorgebrachten Einwände gegen die Lärmprognose vom 11. März 2015 nochmals zu überprüfen. Insbesondere sei die Frage zu klären, ob die Lärmimmissionen des Gewerberaumes (mit noch unbekannter Nutzung) korrekt berücksichtigt worden seien (Erw. 9.5). Im Rahmen der Neubeurteilung des Bauprojektes gelangte das AfU im Gesamtentscheid des ARE vom 6. Juni 2019 zum Schluss, dass es sich beim Seebad mit den dazugehörenden Anlagen (Kiosk, Parkplatz, Campingplatz, Sanitärräume) um eine altrechtliche Anlage handle. Diese habe die Immissionsgrenzwerte einzuhalten. Beim Restaurant mit Aussenterrasse handle es sich um eine Neuanlage, weshalb diese Anlage die Planungswerte einzuhalten habe. Die Lärmprognose vom 11. März 2015 mit Ergänzung vom 14. Dezember 2018 sei in diesen beiden Punkten korrekt und die Würdigung der Prognose ergebe, dass die Grenzwerte eingehalten werden könnten. Auch die weiteren Ergebnisse der Lärmprognose vom 11. März 2015 und der Ergänzungen vom 14. Dezember 2018 seien korrekt. Alle massgeblichen Lärmquellen würden beurteilt. Weiter hielt das AfU fest, dass in der massgeblichen Empfindlichkeitsstufe II ke