Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2017 230 Entscheid vom 24. April 2018 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin MLaw Stefan Getzmann, Gerichtsschreiber Parteien 1. A.________, 2. B.________, Beschwerdeführer, gegen 1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. Schweizer Heimatschutz, Villa Patumbah, Zollikerstrasse 128, 8008 Zürich, 5. Schwyzer Heimatschutz, Zwygarten 11, 6415 Arth, 6. WWF Schweiz, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich, 7. WWF Schwyz, Seeblick 6, 8832 Wollerau, 8. Pro Natura Schweiz, Dornacherstrasse 192, Postfach, 4018 Basel,
2 9. Pro Natura Schwyz, Rossbergstrasse 27, Postfach, 6410 Goldau, Beschwerdegegner, Ziff. 4-9 vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Isabelle Schwander, Wolfsprung, Axenstrasse 12, Postfach, 6440 Brunnen, Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)
3 Sachverhalt: A. B.________ und sein Sohn A.________ sind je hälftige Miteigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks KTN 001, im Halte von rund 6,47 Hektar sowie weiterer Grundstücke (u.a. KTN ___, ___, ___ [und 002 im hälftigen Miteigentum von B.________]) in Küssnacht. Als Generationengemeinschaft bewirtschaften sie das landwirtschaftliche Gewerbe E._____. Im Jahr 1997 wurde auf KTN 001 der Bau einer Remise (Gebäude-Nr. ccc, E._____ 2) bewilligt (Baubewilligung Nr. 88/1997 vom 10.12.1997; Vi-act. I/01/Beilage 12+13). Im Zuge der Bauarbeiten wurden das alte Wohnhaus sowie die alte Trotte auf KTN 001 abgebrochen. B. Nachdem das Bauamt des Bezirks Küssnacht feststellte, dass im Obergeschoss der Remise auf KTN 001 ohne Bewilligung eine Wohnung eingerichtet worden war (gemäss eigenen Angaben von B.________ und A.________ erfolgte die Fertigstellung im Januar 2009, vgl. Beschwerde S. 21 Ziff. 10.3.4 erster Absatz), forderte das Bauamt B.________ mit Einschreibebrief vom 2. September 2011 auf, bis Ende September 2011 ein nachträgliches Baugesuch für die nicht bewilligte Wohnung einzureichen. B.________ ersuchte daraufhin mehrmals um Verlängerung der Frist zur Einreichung des nachträglichen Baugesuchs, welche ihm jeweils gewährt wurde. C. Am 2. Mai 2016 reichten B.________ und A.________ dem Bauamt Küssnacht das Baugesuch für den Wohnungseinbau im Obergeschoss der Remise auf KTN 001 ein, welches im Amtsblatt Nr. K.________ 2016 (_____) publiziert wurde. Dagegen erhoben mit Eingabe vom 2. Juni 2016 der Schweizer Heimatschutz, der Schwyzer Heimatschutz, der WWF Schweiz, der WWF Schwyz, die Pro Natura Schweiz und die Pro Natura Schwyz, alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Isabelle Schwander, Einsprache u.a. mit dem Antrag, das Baugesuch nicht zu bewilligen. D. Nachdem das Baugesuch an der Koordinationssitzung vom 16. Juni 2016 behandelt wurde, forderte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) B.________ und A.________ gleichentags auf, aufzuzeigen, wer in den bestehenden Wohnungen in den landwirtschaftlichen Wohnhäusern E._____ 3 und 5 (Gebäude Nr. aaa und bbb) auf KTN 003 wohne. Mit Schreiben vom 7. Juli 2016 antworteten B.________ und A.________, dass das 7½-Zimmer Haus, E._____ 3, (Gebäude Nr. bbb) von B.________, seiner Ehefrau und der gemeinsamen Tochter bewohnt werde. Die beiden Wohnungen im Zweifamilienhaus, E._____ 5 (Gebäude Nr. aaa) seien an zwei Personen vermietet, die in keinem Arbeitsverhältnis zum landwirtschaftliche Gewerbe E._____ stehen würden. Mit Schreiben
4 vom 29. Juli 2016 teilte das ARE B.________ und A.________ mit, dass für die Wohnung im Obergeschoss der Remise auf KTN 001 in der vorliegenden Form keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, weshalb man empfehle, dem Bezirk Küssnacht bis 18. August 2016 ein Rückbauprojekt einzureichen. Ein solches wurde nicht eingereicht (vgl. Eingabe von B.________ und A.________ vom 18.11.2016). E. Mit Gesamtentscheid vom 9. Februar 2017 verweigerte das ARE die Erteilung der kantonalen Baubewilligung. F. Mit BRB Nr. 149 vom 8. März 2017 beschloss der Bezirksrat Küssnacht was folgt: 1. Der Generationengemeinschaft B.________ und A.________, E._____, Küssnacht am Rigi wird die nachträgliche Bewilligung für den Einbau einer Wohnung in eine Remise, E._____ 2, Küssnacht gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 9. Februar 2017 verweigert. 2. Die Einsprache von Schweizer Heimatschutz, WWF Schweiz und Pro Natura mit ihren kantonalen Sektionen v.d. RA Isabelle Schwander wird gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 9. Februar 2017 gutgeheissen. Gestützt darauf wird den Einsprechern der Kostenvorschuss für die Einsprache von Fr. 250.-- zurückerstattet. 3. Die beiliegende kantonale Verfügung: - Amt für Raumentwicklung; Gesamtentscheid vom 09.02.2017 bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Verfügung. 4. Die Generationengemeinschaft B.________ und A.________ wird zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes angehalten, die in der Remise eingebaute Wohnung innert 4 Monaten ab der Rechtskraft dieser Verfügung vollständig rückzubauen (Rückbau sämtlicher dem Wohnen dienenden Einrichtungen wie Küche, Nasszellen, Heizsystem [Radiatoren oder Bodenheizung], Isolation etc.). (5.-10 Ordnungsbusse im Unterlassungsfall, Ersatzvornahme, Anzeige, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung und Zustellung). G. Dagegen erhoben B.________ und A.________ mit Eingabe vom 6. April 2017 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz, mit den Anträgen, den Gesamtentscheid des ARE vom 9. Februar 2017 sowie den BRB Nr. 149 vom 8. März 2017 aufzuheben, die Einsprache vom 2. Juni 2016 abzuweisen und die nachträgliche Bewilligung für den Einbau der Wohnung in die Remise, E._____ 2, zu erteilen. H. Nach Durchführung des Schriftenwechsels wies der Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 858/2017 vom 14. November 2017 die Beschwerde ab. B.________ und A.________ wurden die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- unter
5 solidarischer Haftbarkeit auferlegt und sie wurden verpflichtet, dem Schweizer Heimatschutz, WWF Schweiz und Pro Natura mit ihren kantonalen Sektionen eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu leisten. Der RRB Nr. 858/2017 wurde am 21. November 2017 per Einschreiben je separat an B.________ und A.________ versendet, konnte jedoch nicht zugestellt werden. Mit E-Mail vom 24. November 2017 und per Telefon vom 28. November 2017 ersuchte A.________ den Leiter des Beschwerdediensts des Kantons Schwyz um Auskunft, ob die (verweigerten) Einschreiben eine Frist auslösen würden und ob es die Möglichkeit einer erneuten Zustellung erst ab 8. Dezember 2017 gebe, bis zu welchem Datum sich A.________ im militärischen Wiederholungskurs (WK) befinde. Am 1. Dezember 2017 erfolgte ein zweiter Zustellversuch des RRB Nr. 858/2017, diesmal per A-Post Plus und per Einschreiben. Die A-Post Plus Sendung für A.________ konnte am 2. Dezember 2017 zugestellt werden. Das Einschreiben wurde am 11. Dezember 2017 am Postschalter zugestellt (vgl. Bf-act. 30). Mit Schreiben vom gleichen Tag ersuchte A.________ den Leiter des Beschwerdedienstes, ihm schriftlich die korrekte (Beschwerde-)Frist bekannt zu geben (Viact. V/11). Mit E-Mail vom 15. Dezember 2017 nahm der Leiter des Beschwerdedienstes kurz Stellung zu den Fragen von A.________. I. Mit Eingabe vom 18. Dezember 2017 erheben B.________ und A.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 1. Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 14. November 2017, Beschluss Nr. 858/2017, aufzuheben bzw. unsere Verwaltungsbeschwerde vom 06. April 2017 gutzuheissen und somit den Beschwerdeführern 1 und 2, A.________ und B.________, die nachträgliche Bewilligung für den Einbau einer Wohnung in der Remise Gebäude Nr. ccc, E._____ 2, Küssnacht am Rigi, zu erteilen sowie die Einsprachen der Beschwerdegegner Schweizer Heimatschutz, Schwyzer Heimatschutz, WWF Schweiz, WWZ Schwyz, Pro Natura Schweiz und Pro Natura Schwyz abzuweisen. 2. Es sei in der Sache selbst neu zu entscheiden oder es sei die Sache an die Vorinstanz zur Neuentscheidung zurückzuweisen. 3. Die Gerichtskosten seien auf die Staatskasse zu nehmen oder den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. J. Mit Eingabe vom 28. Dezember 2017 verzichtet der Bezirk Küssnacht auf eine Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 18. Januar 2018 beantragt das instruierende Sicherheitsdepartement des Kantons Schwyz die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer, soweit darauf einzutreten sei. Mit Vernehmlassung vom 22. Januar 2018 beantragt das ARE
6 die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Am 5. März 2018 beantragen die Beschwerdegegner die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss den Ausführungen in der Vernehmlassung des SID wurde der angefochtene Beschluss am 21. November 2017 mittels Einschreiben an die beiden Beschwerdeführer versendet. Am 1. Dezember 2017 sei die Zustellung wiederholt worden, da die Beschwerdeführer die erste eingeschriebene Sendung nicht entgegengenommen hatten. Der Beschwerdeführer Ziff. 1 führe aus, dass er das zweite Einschreiben am 11. Dezember 2017 bei der Post abgeholt habe. Seinen Angaben zufolge sei den Beschwerdeführern der angefochtene Beschluss zudem am 2. Dezember 2017 mittels A-Post Plus zugestellt worden (Vernehmlassung S. 2 oben). In der Vernehmlassung hält das SID fest, dass das Verwaltungsgericht von Amtes wegen zu prüfen haben werde, ob die Beschwerdeführer fristgerecht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben haben. 1.1 Vor Erlass eines Entscheides hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob die Sachentscheidvoraussetzungen, so u.a. die fristgerechte Beschwerdeerhebung, erfüllt sind (vgl. § 27 Abs. 1 lit. f des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Ist eine der Entscheidvoraussetzungen nicht erfüllt, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP). 1.2 Beschwerdeentscheide des Regierungsrates können innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Verwaltungsgericht Schwyz angefochten werden (§ 56 Abs. 1 i.V.m. § 51 lit. a VRP). Dispositiv-Ziffer 4 des RRB Nr. 858/2017 vom 14. November 2017 enthält eine entsprechende korrekte Rechtsmittelbelehrung. 1.3 Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gelten für die Beurteilung der Fristwahrung nach § 4 VRP nebst den Regeln der VRP auch die Bestimmungen des Justizgesetzes (JG; SRSZ 231.110) vom 18. November 2009. Nach § 158 Abs. 1 JG wird der Tag der Eröffnung einer Frist oder der Tag der Mitteilung eines Entscheides bei der Berechnung der Frist nicht mitgezählt. Ist der letzte Tag einer Frist ein Samstag oder ein öffentlicher Ruhetag, oder kann die Post an diesem Tage nicht wie gewöhnlich benutzt werden, so endigt die Frist am nächsten Werktag; Samstage und öffentliche Ruhetage während laufender Frist werden mitgezählt (§ 158 Abs. 2 JG). Die Wahrung einer Frist erfordert, dass schriftliche Eingaben spätestens am letzten Tag der Frist an die
7 Bestimmungsstelle gelangen oder für sie der Schweizerischen Post übergeben sein müssen (§ 159 Satz 2 JG). Gesetzliche Fristen können grundsätzlich nicht geändert werden, es sei denn, eine Partei oder ihre Vertretung sterbe oder werde handlungsunfähig im Verlaufe der Frist (§ 156 Abs. 1 und 2 JG). 1.4.1 Schriftliche Verfügungen, Entscheide und Zwischenbescheide werden Parteien und Beteiligten durch die Post oder durch den damit beauftragten Funktionär, in der Regel eingeschrieben, zugestellt (§ 33 Abs. 1 VRP). Die Zustellung einer Vorladung (oder anderer Mitteilungen oder Entscheiden von Gerichts- oder Verwaltungsbehörden; vgl. § 154 und 164 JG sowie § 4 Abs. 1 VRP) erfolgt persönlich oder an eine nach Bundesrecht zum Empfang von Gerichtsurkunden befugte Person (§ 148 Abs. 2 JG). Sie wird eingeschrieben, gegen Empfangsschein oder amtliche Bescheinigung zugestellt (§ 151 JG). 1.4.2 § 150 JG (in der hier relevanten, bis 31.1.2018 geltenden Fassung [vgl. Abl 2018 S. 83], nachfolgend: altJG) regelt den Fall einer gescheiterten Zustellung. Kann die Zustellung nicht erfolgen, so wird sie wiederholt. Wird die zweite Zustellung bei der Post nicht abgeholt, gilt sie als zugestellt (§ 150 Abs. 1 altJG). Die Zustellung gilt auch als erfolgt, wenn der Adressat die Zustellung schuldhaft verhindert (§ 150 Abs. 2 altJG). 1.5 Mit E-Mail vom 24. November 2017 schrieb der Beschwerdeführer Ziff. 1 dem Leiter des Beschwerdedienstes des Kantons Schwyz u.a. was folgt (vgl. Viact. V/11, Schreiben per E-Mail vom 15.12.2017): (…). Am Mittwoch [22.11.2017] hat die Post versucht, mir (und meinem Vater) je einen eingeschriebenen Brief des Regierungsrates (Postfach 1260) zuzustellen. Wir haben die Briefe (noch) nicht angenommen. Da ich mich seit Montag, 20. November bis Samstag, 08. Dezember 2017 im militärischen Dienst befinde (WK) frage ich Sie an, ob diese Schreiben ev. eine Frist auslösen? Falls ja, gibt es vielleicht eine Möglichkeit die Briefe nochmals bzw. erst ab 08. Dezember 2017 zuzustellen? In der Folge konnten die beiden eingeschriebenen, am 21. November 2017 versandten RRB's nicht zugestellt werden. In den Akten findet sich das Schreiben des Beschwerdeführers Ziff. 1 vom 11. Dezember 2017 an den Leiter des Beschwerdienstes, worin der Beschwerdeführer Ziff. 1 u.a. folgendes ausführt (Vi-act. V/11): Wir haben nun heute Montag, 11. Dezember 2017, die 2. eingeschriebene Post des Regierungsrates des Kantons Schwyz (Beschwerdeentscheid vom 14. November 2017, Beschluss Nr. 858/2017) abgeholt. Wie bereits erwähnt in meiner E-Mail-Nachricht an Sie vom 24. November 2017, habe ich von Montag, 20. November 2017 bis Freitag, 08. Dezember 2017 militärischen Dienst (WK) geleistet. Gemäss Telefon mit Ihnen vom 28. November 2017
8 haben Sie mir geraten, den 1. eingeschriebenen Versand zu ignorieren und den 2. eingeschriebenen Versand abzuwarten, welchen ich nun heute abgeholt habe (letztmöglicher Termin der 7-tägigen Abholfrist bei der Post). Am Samstag, 02. Dezember 2017, haben wir den erwähnten Beschwerdeentscheid zudem bereits in Kopie als A-Post Plus erhalten. Wir sind unsicher, wann nun die Frist zur Einreichung einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zu laufen beginnt; beim letztmöglichen Abholtermin des 1. eingeschriebenen Versandes (29. November 2017), bei Erhalt des A-Post Plus-Briefes (02. Dezember 2017) oder beim Abholtermin des 2. eingeschriebenen Versandes (11. Dezember 2017). Wir bitten Sie höflich, uns die korrekte Frist schriftlich bekanntzugeben. Dieses Schreiben vom 11. Dezember 2017 stellte der Beschwerdeführer dem Beschwerdedienst gleichentags auch mittels E-Mail zu. Am 15. Dezember 2017 antwortete der Leiter des Beschwerdedienstes mittels E- Mail u.a. was folgt (Vi-act. V/11): 1. Ich habe Ihnen lediglich den Ratschlag gegeben, die eingeschriebene Postsendung nicht abzuholen, weil diese dann nochmals zugestellt wird. Dass sie dies nun schriftlich festhalten, finde ich ungeschickt, könnte daraus doch die Schlussfolgerung gezogen werden, dass Sie die Annahme verweigert haben, womit der fragliche Beschwerdeentscheid als zugestellt gelten würde. 2. Offenbar haben Sie den Beschwerdeentscheid am 2. Dezember 2017 (per A- Post Plus) erhalten. Es entzieht sich meinen Kenntnissen, wer der Absender dieser Postsendung war. Ich gehe davon aus, dass der 2. Dezember 2017 als für die Beschwerdefrist massgebender Zustellzeitpunkt anzusehen ist. Wird der 2. Dezember 2017 als Datum der Zustellung angesehen, so endet die Beschwerdefrist am 22. Dezember 2017. Eine allfällige Beschwerde an das Verwaltungsgericht müssen Sie somit spätestens am 22. Dezember 2017 der Post übergeben. 1.6 Aus den vorstehenden Ausführungen erhellt was folgt: Der Beschwerdeführer Ziff. 1 bestätigt in seiner E-Mail vom 24. November 2017, dass die Post ihm und seinem Vater (Beschwerdeführer Ziff. 2) am Mittwoch (wobei es sich nur um den 22.11.2017 handeln kann) je einen eingeschriebenen Brief des Regierungsrates zuzustellen versuchte, welche die beiden Beschwerdeführer jedoch nicht entgegennahmen. Es liegt damit eine zu Unrecht erfolgte, mithin schuldhafte Annahmeverweigerung vor, d.h. die Zustellung unterblieb aus Gründen, die die Adressaten zu vertreten hatten. Damit liegt ein Anwendungsfall von § 150 Abs. 2 altJG vor, was bedeutet, dass der Tag der erfolglosen Zustellung (22.11.2017) als Tag der Zustellung gilt. Im vorliegenden Fall gilt es indes zu berücksichtigen, dass sich der Beschwerdeführer Ziff. 1 am 24. November 2017 elektronisch und am 28. November 2017 telefonisch beim Beschwerdedienst des Kantons Schwyz erkundigte, ob die Zustellung nach Beendigung seines bis 8. Dezember 2017 dauernden Militärdienstes
9 wiederholt werden könne. Aufgrund der erhaltenen Auskunft hat der Beschwerdeführer Ziff. 1 darauf vertraut (und durfte er auch darauf vertrauen), dass die regierungsrätliche Zustellung wiederholt werde, wenn er sie nicht (innerhalb von sieben Tagen) abhole. In der E-Mail vom 15. Dezember 2017 bestätigt der Leiter des Beschwerdedienstes, gesagt zu haben, wenn die Beschwerdeführer die (erste) eingeschriebene Postsendung nicht abholen, werde diese nochmals zugestellt. Auch wenn der Gesprächsverlauf nicht mehr rekonstruiert werden kann, ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer aufgrund der erhaltenen Auskunft mit der Beschwerdeerhebung zuwarteten bzw. die zweite postalische Zustellung des RRB abwarteten. Ob im vorliegenden Fall der Tag der Annahmeverweigerung (22.11.2017) als Beginn des Fristenlaufs für die Einreichung einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu betrachten ist oder ob sich die Beschwerdeführer infolge der erfolgten Auskünfte des Beschwerdedienstes auf den Vertrauensschutz berufen können und mithin erst mit Zustellung der A-Post Plus Sendung am 2. Dezember 2017 die Beschwerdefrist zu laufen begann (und damit die Beschwerde fristgerecht eingereicht worden wäre), kann letztlich offen bleiben, da - wie nachfolgend zu zeigen ist - die Beschwerde ohnehin abzuweisen ist. 2.1.1 Ein baurechtserhebliches Verhalten ist formell rechtswidrig, wenn es trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell einwandfreie Bewilligung gedeckt ist (vgl. VGE III 2007 110 vom 29.8.2007 Erw. 1.1 mit Hinweisen auf VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4a und Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N 614ff.). Materielle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn ein baurechtlich bedeutsames Verhalten gegen irgendwelches materielles Recht verstösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. zit. VGE 586+595/93 Erw. 4b, mit Verweis auf Mäder, a.a.O. N 623f.). Im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (zum Ganzen vgl. EGV-SZ 2008 B 8.1 Erw. 2.1; VGE III 2011 185 vom 8.2.2012 Erw. 1.2 ff.; VGE III 2011 151+155 vom 18.1.2012 Erw. 3.1.2; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c mit Hinweis auf Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1983, S. 62f.). Zum nachträglichen Baubewilligungsverfahren gehört auch die Prüfung einer nachträglichen Ausnahmebewilligung. Als nachträgliche Ausnahmegründe können grundsätzlich jedoch nur jene Gründe berücksichtigt werden, die auch vor der Erstellung der Baute hätten vorgebracht werden können. Wirtschaftliche
10 Schwierigkeiten, die der Bauwillige selbst zu vertreten hat, bilden keinen nachträglichen Ausnahmegrund (Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 140f.; Kölz/ Bosshart/ Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 30 Rz. 53; vgl. Jaag, in: Kommentar VRG, § 30 N 70). 2.1.2 Nicht mehr Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens wohl aber der Sachverfügung, welche sich von der Vollstreckungsverfügung abgrenzt, sind die Wiederherstellungsmassnahmen (Kölz/ Bosshart/ Röhl, a.a.O. Vorbem. zu §§ 29-31 Rz. 4; § 30 Rz. 52-58). Ist die formell widerrechtlich erstellte Baute weder ordentlich noch ausnahmsweise bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungsmassnahmen bedürfen einer gesetzlichen Grundlage (§ 87 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987) und sie müssen im öffentlichen Interesse liegen (Ruoss Fierz, a.a.O. S. 146ff.). Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein (Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). 2.2 Gemäss Art. 22 Abs.1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. § 75 Abs. 1 PBG). Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Abs. 2 lit. a) und das Land erschlossen ist (Abs. 2 lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Abs. 3). Damit wird das Erfordernis der Rechtmässigkeit einer Baute in formeller wie in materieller Hinsicht angesprochen (vgl. VGE III 2006 1072 vom 22.2.2007 Erw. 1; VGE 1055/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.1). Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen einer Raumplanungsbewilligung des vom Regierungsrat bezeichneten Amtes. Die Bewilligungsbehörde der Gemeinde beurteilt solche Bauvorhaben auf Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften (§ 76 Abs. 2 PBG). Das ARE verfasst gestützt auf die Stellungnahmen der kantonalen Fachinstanzen die kantonale Baubewilligung (§ 43 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [SRSZ 400.111; PBV] vom 2.12.1997). Zuständig für landwirtschaftliche Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen ist gemäss § 46 Abs. 2 PBV das Amt für Landwirtschaft; dies gilt auch für Remisen/ Garagen zu Landwirtschaftsbetrieben (Anhang zur PBV "Weitere Bauten" drittes Alinea). Zuständig für alle übrigen Bauvorhaben - bis auf Bauvorhaben in und an fliessenden Gewässern - ist gemäss § 46 Abs. 3 PBV das ARE.
11 2.3 Zonenkonform sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG). Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen, sind ebenfalls zonenkonform. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Art. 16a Abs. 2 RPG). Art. 34 bis 38 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 konkretisieren die gesetzliche Umschreibung der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone. Zonenkonform sind unter anderem Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (Art. 34 Abs. 3 RPV). Die Bewilligung darf indessen nur erteilt werden (Art. 34 Abs. 4 RPV), wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c). 3.1.1 Im kantonalen Gesamtentscheid vom 9. Februar 2017 hat das Amt für Landwirtschaft in seiner Stellungnahme u.a. festgehalten, dass Wohnraum für den Betriebsleiter (= Beschwerdeführer Ziff. 1) und die abtretende Generation (= Beschwerdeführer Ziff. 2) als zonenkonform beurteilt werden könne. Aufgrund der Grösse des Landwirtschaftsbetriebes mit der bestehenden Futtergrundlage von 24.42 ha LN und dem im Bau befindlichen Milchviehlaufstall mit 41 Milchkuhplätzen sowie Jung- und Mastvieh, werde zur Bewältigung der anfallenden Arbeiten vermutlich künftig ein Angestellter beschäftigt werden können. Eine detaillierte Berechnung der Arbeitsstunden erübrige sich, da das landwirtschaftliche Gewerbe der Beschwerdeführer über zwei rechtmässig bewilligte Wohnbauten mit insgesamt drei Wohneinheiten verfüge. Neben dem Wohnraum für den Betriebsnachfolger und die abtretende Generation, welche den Betrieb aktuell in einer Generationengemeinschaft bewirtschafteten, stehe noch eine Wohnung für einen landwirtschaftlichen Angestellten zur Verfügung. Aus landwirtschaftlicher Sicht sei bei der gegebenen als auch bei der künftigen betrieblichen Ausgangslage kein sachlicher Bedarf für zusätzlichen landwirtschaftlichen Wohnbedarf auszumachen (kant. Gesamtentscheid vom 9.2.2017 S. 4 dritter Absatz). 3.1.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB im Einklang mit dem ARE festgestellt, dass das landwirtschaftliche Gewerbe der Beschwerdeführer bereits zwei Wohnbauten mit insgesamt drei Wohneinheiten aufweise. Damit könne der Wohnraumbedarf für die Beschwerdeführer Ziff. 1 und 2 und einen landwirtschaftlichen Angestellten gedeckt werden. Für eine weitere Wohneinheit bestehe aus betrieblicher Sicht kein Bedarf, weshalb die unbewilligt erstellte 4½-
12 Zimmerwohnung im Obergeschoss der Remise auf dem Grundstück KTN 001 nicht zonenkonform sei und deshalb nicht nachträglich bewilligt werden könne (angefocht. RRB Erw. 1.5). 3.2 Der Beschwerdeführer Ziff. 1 bestätigt in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (S. 9f.), dass er mit seiner Familie in der (vorliegend umstrittenen) Wohnung im OG der Remise auf KTN 001 wohnt sowie dass der Beschwerdeführer Ziff. 2 im 7½-Zimmerhaus auf KTN 003 wohnt. Auf KTN 003 befindet sich ein weiteres Gebäude (Nr. aaa), in welchem sich zwei 4-Zimmerwohnungen befinden, welche die Beschwerdeführer an Drittpersonen vermieten. Diese Mieter stehen (nach eigenen Angaben der Beschwerdeführer) in keinem Arbeitsverhältnis zum landwirtschaftlichen Gewerbe der Beschwerdeführer. Es ist deshalb davon auszugehen, dass auf KTN 004 und 005 auch ohne Berücksichtigung der Wohnung im ersten OG der Remise auf KTN 001 genügend Wohnraum für die Generationengemeinschaft sowie einen landwirtschaftlichen Angestellten zur Verfügung steht. Den vorinstanzlichen Ausführungen, wonach aus betrieblicher Sicht kein Bedarf für die Wohnung in der Remise besteht, ist damit beizupflichten. Es gelingt den Beschwerdeführern in ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht (welche in diesem Zusammenhang lediglich den Inhalt der Verwaltungsbeschwerde wiederholt) nicht, aufzuzeigen, dass die vorinstanzlichen Ausführungen unzutreffend wären. Für die Beurteilung der nachträglichen Bewilligung irrelevant und damit unbehelflich ist insbesondere auch das Argument, dass erst die Mieteinnahmen aus diesen zwei Wohnungen es erlauben würden, die zurzeit im Bau befindlichen Investitionen (Neubau Laufstall) ohne staatliche Hilfe zu finanzieren (Beschwerde S. 17 Ziff. 8.5). Eine solche Betrachtungsweise widerspricht dem Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Im Übrigen gehen die Beschwerdeführer selber davon aus, dass die Vermietung der beiden Wohnungen nur vorübergehend sei. Konkludent anerkennen sie damit, dass auf KTN 004 und 005 mehr Wohnraum zur Verfügung steht, als für das landwirtschaftliche Gewerbe benötigt wird. 3.3.1 In der Beschwerdeschrift werden ausführlich die Umstände der 2013/2014 erfolgten Realteilung bzw. der Bildung und Entlassung des Grundstücks KTN 002 aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts wiedergegeben. Konkret machen die Beschwerdeführer geltend, weder aus dem Gesamtentscheid des ARE vom 30. November 2012 noch aus der Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 17. Juni 2013 werde ersichtlich, wie sich der dort erwähnte "genügende eigene Wohnraum" zusammensetze bzw. dass dieser (nur) drei Wohneinheiten umfasse. Auch machen die Beschwerdeführer geltend, den Entscheid des
13 ARE vom 30. November 2012 nicht erhalten zu haben (Beschwerde S. 20ff. Ziff. 10.3.2ff.). 3.3.2 Mit dem Gesamtentscheid vom 30. November 2012 bewilligte das ARE das Baugesuch um Ersatzbau des Bauernhauses, den Umbau und die Umnutzung des Hühnerstalles, der Käserei und des Schweinestalles auf KTN 006 (Viact. I/01/Beilage 20). Im Jahr 2013 wurde KTN 002 (mit den darauf stehenden, soeben erwähnten Gebäuden) durch Abtrennung vom Grundstück KTN 006 gebildet. Mit Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 17. Juni 2013 (Vi- act. I/01/Beilage 22) wurden das Wohnhaus, der Hühnerstall, die Käserei und der Schweinestall auf KTN 002 mit einer Fläche von 1991m2 aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen und der weiterhin landwirtschaftlich nutzbare Teil von KTN 002 im Ausmass von 858m2 mit dem benachbarten Grundstück KTN 006 arrondiert (vgl. auch Vi-act. I/01/Beilage 21). In der Verfügung wurde festgehalten, dass nach der Abparzellierung und Entlassung der Gebäude auf KTN 002 auf den Grundstücken der beiden Beschwerdeführer kein Anspruch für den Bau von landwirtschaftlich bedingtem Wohnraum geltend gemacht werden könne (Vi-act. I/01/Beilage 22, Verfügung Amt für Landwirtschaft vom 17.6.2013 Disp.-Ziff. 3.3). 3.3.3 Es wird aus der Beschwerdeschrift nicht genau ersichtlich, was die Beschwerdeführer aus dem soeben aufgeführten Verfahrensablauf für ihren Standpunkt im vorliegenden Verfahren betreffend nachträgliche Baubewilligung der Wohnung im OG der Remise auf KTN 001 abzuleiten versuchen. Weder der Entscheid des ARE vom 30. November 2012 noch die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 17. Juni 2013 hatten die (nicht bewilligte) Wohnung in der Remise zum Gegenstand und mussten dies auch nicht. Dass die Verfügung / der Gesamtentscheid ohne Kenntnis der damals bereits errichteten (nicht bewilligten) Wohnung in der Remise erfolgten, haben die Beschwerdeführer selber zu verantworten und kann sich bereits deshalb nicht zu ihren Gunsten auswirken. Die (finanziellen) Beweggründe, welche damals zur Realteilung von KTN 006 bzw. zur Schaffung von KTN 002 mit Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB geführt haben, sind für die Beurteilung, ob die Wohnung in der Remise auf KTN 001 nachträglich bewilligt werden kann, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht relevant (wie bereits in Erw. 3.2 betreffend Mieteinnahmen). Im Übrigen ist den Ausführungen in der Vernehmlassung des SID zuzustimmen (S. 2 Ziff. 2), wonach die Beschwerdeführer die Abtrennung von bestehenden landwirtschaftlichen Wohnraum selber veranlasst haben (Abparzellierung und Entlassung von KTN 002 aus dem Geltungsbereich des BGBB). Sofern und soweit die Beschwerdeführer nun (sinngemäss) geltend machen, den damals aus der Hand gegebenen Wohnraum gelte es bei der Beurteilung der nachträglichen
14 Baubewilligung für die Wohnung in der Remise zu berücksichtigen (woraus die Beschwerdeführer ableiten, dass die Wohnung in der Remise zu bewilligen sei), so erweist sich ein solches Verhalten als rechtsmissbräuchlich, zumal in der Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 17. Juni 2013 (Entlassung KTN 002 aus dem Geltungsbereich des BGBB) festgehalten wurde, dass nach der Abparzellierung und Entlassung auf den Grundstücken der Beschwerdeführer kein Anspruch auf den Bau von landwirtschaftlich bedingtem Wohnraum geltend gemacht werden kann (zit. Verfügung Disp.-Ziff. 3.3; Vi-act. I/01/B22). Dies entspricht im Übrigen der eigenen Begründung der Beschwerdeführer im Gesuch um Abparzellierung und Entlassung KTN 002 aus dem Geltungsbereich des BGBB. In diesem Gesuch führten die Beschwerdeführer aus, die Bewilligung sei zu erteilen, da mit den beiden Wohngebäuden E._____ 3 und 5 (Gebäude Nr. aaa und bbb) mit insgesamt 3 Wohneinheiten genügend Wohnraum für den Betriebsleiter, eine abtretende Generation und allenfalls für einen Angestellten oder zweite abtretende Generation auf dem landwirtschaftlichen Gewerbe verblieben (vgl. Gesamtentscheid ARE vom 9.2.2017 S.5). Mithin machten die Beschwerdeführer selbst geltend, das Gewerbe verfüge über genügend Wohnraum und sie selber zählten die unbewilligte Wohnung in der Remise nicht mit dazu. 3.3.4 Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, im Zuge der Baubewilligung für die Remise im Jahre 1997 habe ein Mitarbeiter des ARE die Auflage gemacht, dass die bisherige Nutzung des im Zuge der Bauarbeiten abgerissenen alten Bauernhauses und der alten Trotte (Brenngebäude) in die neue Remise übertragen werde, kann dem nicht gefolgt werden. In der Baubewilligung Nr. 88/1997 vom 10. Dezember 1997 findet sich keine dementsprechende Auflage (vgl. Vi-act. I/1/Beilage 12). Im Gegenteil wird im Gesuch, welches die künftige Nutzung der Remise auflistet, festgehalten, dass keine Wohnung geplant ist (die entsprechenden Felder sind durchgestrichen resp. leer gelassen; vgl. Stellungnahme des Amtes für Landwirtschaft vom 12.5.2017 mit Gesuchsunterlagen 1997). Im Übrigen wird hierzu auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen RRB (Erw. 2.2) verwiesen. 3.4 Unbehelflich sind auch die Ausführungen in Bezug auf den früheren Betreiber des landwirtschaftlichen Gewerbes F.______ (v.a. KTN 002), der dieses landwirtschaftliche Gewerbe bzw. auch das Grundstück KTN 007 im Jahr 2010 an den Beschwerdeführer Ziff. 2 verkauft hat und im Gegenzug unter anderem ein Wohnrecht an einer Wohnung im Obergeschoss des Wohnhauses (Nr. aaa) auf KTN 003 erhielt (bzw. dieses Wohnrecht ersatzweise im Wohnhaus Nr. ddd auf KTN 002 ausübt). Ob für den Verkäufer und Wohnrecht-Berechtigten als abtretende Generation auf dem landwirtschaftlichen Gewerbe Wohnraum anzu-
15 rechnen ist oder nicht, d.h. ob er als abtretende Generation anzuerkennen ist (wie die Beschwerdeführer geltend machen) oder nicht (wie die Vorinstanzen erwägen), kann letztlich offen bleiben. So oder anders rechtfertigt es keine nachträgliche Baubewilligung für eine Wohnung in der Remise. Der Verkäufer und Wohnrechts-Berechtigte wohnte als Bewirtschafter seines landwirtschaftlichen Gewerbes im Wohnhaus Nr. ddd auf KTN 002 (resp. vor Realteilung auf KTN 006). Er wohnt noch heute da und gemäss Wohnrechtsvertrag ist er gar verpflichtet da zu wohnen, solange dieses Wohnhaus im Eigentum des Beschwerdeführers Ziff. 2 ist. Dies soll solange wie möglich so bleiben (vgl. Regelung Wohnrecht, Vi-act. I-01 Beilage 25). Mithin kann und soll der Wohnrechts- Berechtigte in F.______ wohnen bleiben und das Wohnrecht gar nicht in E._____ ausüben. Dies ist das verbriefte Verständnis der Beschwerdeführer. Sollte es dennoch zu Veränderungen kommen, so haben die Beschwerdeführer im Rahmen der Abparzellierung von KTN 002 und Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB selber argumentiert, auf E._____ 3 und 5 (mithin ohne Remise) bestehe genügend Wohnraum für den Betriebsleiter, die abtretende Generation und einen Angestellten oder eine zweite abtretende Generation, mithin also auch für den Wohnrechts-Berechtigten. Zusätzlich fällt auf, dass dem Wohnrechts-Berechtigten im Wohnhaus E._____ 5 das Wohnrecht an einer 2 ½-Zimmerwohnung im Obergeschoss eingeräumt wurde. Eine solche Wohnung besteht aktuell in diesem Wohnhaus mit zwei 4- Zimmerwohnungen überhaupt gar nicht. Mithin sind oder waren seitens der Beschwerdeführer im Gebäude Nr. aaa bauliche Massnahmen geplant, die im Rahmen der verschiedenen Bewilligungsverfahren nicht offengelegt wurden. An diesen Ausführungen ändert entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nichts, dass der Beschwerdeführer Ziff. 1 am 9. Juni 2017 seinen Miteigentumsanteil an KTN 002 an seinen Bruder verkauft hat (Vi-act. I/02 Beilage 27). Der Beschwerdeführer Ziff. 2 ist nach wie vor Miteigentümer. Und auf E._____ ist wie die Beschwerdeführer im Gesuch um Abparzellierung ausführten - genügend Wohnraum für die landwirtschaftliche Nutzung vorhanden, auch für eine zweite abtretende Generation (falls der Verkäufer und Wohnrechts-Berechtigte als solche zu qualifizieren wäre). Schliesslich ist auf die nicht zu beanstandende Ausführung des Regierungsrates zu verweisen, wonach die rein privatrechtliche Einräumung eines Wohnrechts keinen zusätzlichen Wohnraumbedarf ausserhalb der Bauzone zu begründen vermag (angefochtener RRB Erw. 1.6). 3.5.1 Die Beschwerdeführer berufen sich sodann mehrmals (sinngemäss) auf den Vertrauensschutz. So hätten die Behörden seit langem (spätestens seit
16 2010) Kenntnis gehabt von der Wohnung im OG der Remise. Auch habe die Bezirksverwaltung Küssnacht (Ressort Infrastruktur) am 12. November 2010 (und in der Folge wiederholt) eine Rechnung von Fr. 88.25 für Abfall-Grundgebühren für eine 3.5-Zimmerwohnung im E._____ 2 (= Adresse der Remise) zugestellt (Viact. I/01/Beilage 14). 3.5.2 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bedeutet das in Art. 9 BV verankerte Recht auf Vertrauensschutz u.a., dass eine (selbst unrichtige) Zusicherung oder Handlung einer Behörde unter bestimmten Umständen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung der Privatperson gebietet. Damit der Vertrauensschutz angerufen werden kann, braucht es eine Vertrauensgrundlage, eine Handlung eines staatlichen Organs, welche beim betroffenen Bürger berechtigterweise bestimmte verhaltenswirksame Erwartungen entstehen lässt. Vorausgesetzt ist weiter, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann. Das Vertrauen des Bürgers wird nur geschützt, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (zum Ganzen: BGE 143 V 95 Erw. 3.6.2; BGE 137 II 182 Erw. 3.6.2; BGE 129 I 161 Erw. 4.1; BGE 127 I 31 Erw. 3a). 3.5.3 Die Rechnung der Bezirksverwaltung vom 12. November 2010 für Abfall- Grundgebühren bildet keine genügende Grundlage, aufgrund welcher sich die Beschwerdeführer auf den Vertrauensschutz berufen könnten. Offenkundig durften die Beschwerdeführer nicht aufgrund dieser Rechnung darauf vertrauen, dass die Wohnung in der Remise auf KTN 001 rechtmässig bewilligt worden sei. Auch ist in keiner Weise ersichtlich, dass die Beschwerdeführer gestützt auf diese Rechnung nachteilige Dispositionen getroffen hätten, die sie nicht mehr rückgängig machen könnten. Es ist zudem nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer aus dem Umstand, dass die Rechnung direkt an die Wohnung in der Remise adressiert war, etwas zu ihren Gunsten ableiten könnten. 3.6 Soweit die Beschwerdeführer schliesslich (zumindest sinngemäss) geltend machen, die Behörden hätten die Wohnung in der Remise jahrelang stillschweigend toleriert, so ist dem zu entgegnen, dass die Bezirksverwaltung die Beschwerdeführer spätestens mit Einschreiben vom 2. September 2011 erstmals aufforderte, "[…] ein Baugesuch für die bisher nicht bewilligten Bauvorhaben auf KTN 001 einreichen" (vgl. Vi-act. II/02/ Dossier Baugesuchsaufforderung 2013- 2016, Aktennotiz vom 7.9.2011). Dass das nachträgliche Baugesuch letztlich erst im Mai 2016 eingereicht wurde, liegt in erster Linie an den zahlreichen Fristerstreckungsgesuchen der Beschwerdeführer, was sich nicht zu deren Gunsten
17 auswirken kann. Der Regierungsrat hat zutreffend festgehalten, dass keine behördliche Duldung durch Untätigkeit vorliegt (welche in Ausnahmefällen eine Vertrauensgrundlage schaffen kann; vgl. angefocht. RRB Erw. 3.1 mit Verweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz. 651). Auch ist anzumerken, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren verwirkt (BGE 136 II 359 Erw. 7 und 7.1 mit Hinweisen), weshalb die Beschwerdeführer auch unter diesem Gesichtspunkt nichts zu ihren Gunsten ableiten können. Nach ständiger Rechtsprechung kann sich darauf nur berufen, wer selbst im guten Glauben gehandelt hat, d.h. angenommen hat und (unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt) annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 Erw. 7.1; Bundesgerichtsurteil 1C_533/2015 vom 6.1.2016 Erw. 3.1). Die Beschwerdeführer können in Bezug auf die im Jahr 2009 eingerichtete Wohnung im OG der Remise nicht als gutgläubig bezeichnet werden. 4.1 Der Regierungsrat hat sich in den Erwägungen Ziff. 5-5.2 des angefochtenen Beschlusses zur Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahme, d.h. des Rückbaus der Wohnung in der Remise gemäss BRB Nr. 149 vom 8. März 2017 Disp.-Ziff. 4 (siehe Ingress lit. F) geäussert. Er gelangte zum Ergebnis, dass es sich beim Einbau und der Nutzung der Wohnung in der Remise auf KTN 001 um einen schwerwiegenden Verstoss gegen die Raum- und Bauordnung handle, weshalb auf deren Rückbau nicht verzichtet werden könne. Die Beschwerdeführer würden zudem den geltend gemachten Rückführungsaufwand nicht näher begründen (angefocht. RRB Erw. 5.1). Auch verfange das Argument des Beschwerdeführers Ziff. 1 nicht, dass für ihn und seine Familie keine andere Wohnung zur Verfügung stehe. Das 7½-Zimmer-Wohnhaus (Gebäude Nr. bbb) auf KTN 003, welches (nur noch) von seinen Eltern bewohnt würde, weise nach Angaben des Beschwerdeführers Ziff. 1 eine Bruttogeschossfläche von 151.9 m2 auf und sei damit grösser als die zurzeit von ihm und seiner Familie bewohnte Remisenwohnung mit einer Bruttogeschossfläche von 143 m2. Dem Platzbedarf des Beschwerdeführers Ziff. 1 könne dadurch Rechnung getragen werden, dass er mit seiner Familie das 7½-Zimmer-Wohnhaus beziehe und seine Eltern in eine der beiden Wohnungen im Gebäude Nr. aaa auf KTN 003 umziehen würden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb den Beschwerdeführern eine entsprechende Veränderung der Wohnsituation nicht zumutbar sein solle.
18 4.2 Die gesetzliche Grundlage für die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben. Ein gewichtiges öffentliches Interesse stellt gemäss der Rechtsprechung die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar (BGE 132 II 21 Erw. 6.4). Werden widerrechtlich errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz unterminiert und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteile 1C_561/2013 vom 4.10.2013 Erw. 4.1; 1C_554/2011 vom 2.4.2012 Erw. 4 [i.Sa. K. vs. RR Schwyz]; 1A.78/2004 vom 16.7.2004 Erw. 5.2.3 [i.S. B. vs. RR Schwyz]). 4.3 Die Beschwerdeführer bringen keine überzeugenden Gründe vor, aufgrund derer der Rückbau der Wohnung in der Remise als unverhältnismässig zu beurteilen wäre. Sie haben es selber zu verantworten, dass sie für die Kosten des Rückbaus aufzukommen haben. Die bewilligte Remise kann nach dem Rückbau weiterhin (im Rahmen der Zonenkonformität) genutzt werden. Aufgrund der vorliegenden Akten sind auch keine Anhaltspunkte erkennbar, welche die vom Regierungsrat aufgezeigte Veränderung der Wohnsituation der Beschwerdeführer als unzumutbar erscheinen lassen würden. Der angeordnete Rückbau erweist sich damit als verhältnismässig und somit rechtens. 5. Zusammenfassend ist es nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat in Übereinstimmung mit dem Bezirksrat und dem ARE zum Ergebnis gekommen ist, dass die Wohnung im OG der Remise auf KTN 001 nicht nachträglich bewilligt werden kann und der Rückbau vorzunehmen ist. Die Ausführungen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (insb. S. 17ff. und S. 27ff.) geben keinen Anlass für eine andere Beurteilung. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist daher abzuweisen. 6.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben Beschwerdeführer die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) unter solidarischer Haftbarkeit zu übernehmen (§ 72 Abs. 2 VRP). Eine Parteientschädigung ist den Beschwerdeführern ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend nicht zuzusprechen (§ 74 VRP). 6.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerdeführer den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziff. 4-9 eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 ei-
19 nen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens (unter Einschluss der Barauslagen und MwSt) auf gesamthaft Fr. 1'000.-- festgelegt.
20 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- und den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nachdem sie am 4. Januar 2018 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe einbezahlt haben, ist die Rechnung ausgeglichen. 3. Die Beschwerdeführer haben den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziff. 4-9 eine Parteientschädigung von gesamthaft Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) auszurichten. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - die Beschwerdeführer (2/R) - die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner Ziff. 4-9 (7/R) - den Bezirksrat Küssnacht (A) - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement - das kantonale Amt für Raumentwicklung - und das Bundesamt für Raumentwicklung (A). Schwyz, 24. April 2018 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:
21 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 26. April 2018