Kantonsgericht Schwyz Beschluss vom 10. März 2026 ZK1 2025 3 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Stefan Weber, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Daniela Brüngger, Gerichtsschreiber Mathis Bösch. In Sachen A.________ AG, Klägerin und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen C.________, Beklagte und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________, betreffend Forderung (Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. Mai 2024, ZGO 2024 1);hat die 1. Zivilkammer,
Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben: A. Gestützt auf den Vertrag vom 3. Juli 2014 (KB 4) über den Kauf von Liegenschaften mit 19 Wohnungen und Gewerbeanteil im Erdgeschoss an der E.________strasse xx-yy zum Preis von Fr. 15’620’000.00 klagte die A.________ AG gegen die C.________ beim Bezirksgericht Höfe auf Bezahlung von Fr. 3’791’595.80 zuzüglich Zins und Aufhebung des Rechtsvorschlags in der am 15. November 2019 angehobenen Betreibung Nr. zz des Betreibungsamtes Höfe (Vi-act. A I). Mit der Klageantwort beantragte die Beklagte, die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und erhob die Verjährungseinrede (Vi-act. A II insbes. S. 99). Im zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. A III in sep. Ordner; Viact. A IV). B. Mit Urteil vom 15. Juni 2023 ging das Bezirksgericht von einer Bauvollendung am 1. August 2014 respektive 1. bzw. 10. September 2014 aus und wies die Klage wegen Verjährung vollumfänglich ab (Vi-act. A VII). Mangels Durchführung einer Hauptverhandlung hob das Kantonsgericht das Urteil auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurück (ZK 1 2023 27 vom 7. Dezember 2023 = Vi-act. A VIII). Das Bezirksgericht wies in der Folge nach der Hauptverhandlung vom 23. Mai 2024 (Vi-act. D 2) die Klage wiederum wegen Verjährung ab (Versand des begründeten Urteils am 21. November 2024). C. Mit rechtzeitiger Berufung vom 7. Januar 2025 beantragte die Klägerin dem Kantonsgericht, das Urteil aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, ihr Fr. 3’791’595.80 zuzüglich Zins von 5 % seit 15. November 2019 zu bezahlen und in dieser Höhe den Rechtsvorschlag definitiv aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beklagte verlangte mit Berufungsantwort vom 14. Februar 2025, Klage und
Kantonsgericht Schwyz 3 Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und das angefochtene Urteil zu bestätigen (KG-act. 6);und in Erwägung: 1. Die Klägerin macht wegen Mängeln des von der Beklagten erstellten Werks Kosten der Ersatzvornahme sowie Schadenersatz gestützt auf folgende Klausel des Vertrags vom 3. Juli 2014 (KB 4 Ziff. 5.a) geltend: Die Verkäuferschaft leistet der Käuferschaft eine Garantie von 5 Jahren für einwandfreie Planung, Baumaterialien und Ausführung gemäss SIA- Norm 118, d.h. zwei Jahre für offene und fünf Jahre für verdeckte Mängel, beides gerechnet ab Bauvollendung. a) Erstinstanzlich behauptete die Klägerin unter Bezugnahme auf KB 10, eine gemeinsame Abnahme des Kaufobjekts habe am 19. November 2014 stattgefunden, und ging aufgrund des vereinbarten Besitzesantritts am 1. Dezember 2014 von einer mit Schlichtungsgesuch vom 16. November 2019 unterbrochenen, bis am 30. November 2019 laufenden Garantiefrist aus (Viact. A I Rz 21 und 334 ff.). Dagegen machte die Beklagte mit Verjährungseinrede in der Klageantwort die Bauvollendung per 1. August 2014 bzw. 8. September 2014 geltend, zumal keine Abnahmeprotokolle vom 19. November 2014 im Recht liegen würden; denn die vorgängige Bauvollendung sei Voraussetzung für die nachfolgende Abnahme (Vi-act. A II S. 4 ff. Ziff. 5.2 und S. 99 f. Ziff. 16 lit. h). Die Klägerin verwies auch in der Replik auf Protokolle betreffend eine Abnahme vom 19. November 2014 und beharrte auf deren Erheblichkeit (Vi-act. A III Rz 12 f., 1091, 1101, 1017 und 1320 in separatem Ordner) sowie auf einer bis zum 1. Dezember 2014 bis 30. November 2019 dauernden Garantie (ebd. Rz 14). Die Wohnungen seien im Au-
Kantonsgericht Schwyz 4 gust 2014 nicht bezugsbereit gewesen und erst am 19. November 2014 abgenommen worden (ebd. Rz 8 ff.). Mit Duplik anerkannte die Beklagte die Synonymität der Begriffe Bauvollendung und Fertigstellung (Vi-act. A IV S. 17). Sie hielt an einer Abnahme am 8. September 2014 (Vi-act. A IV S. 19 ff. Ziff. 3 lit. f m.H. auf BB 14) und aufgrund der Vermietung und des Bezugs eines grossen Teils der Mietflächen an einem „Werkvollendungszeitpunkt“ im Juli bis zum 1. August 2014 fest (ebd. S. 105 f. Ziff. 6.5 lit. c). Zudem reichte sie Kopien von Endkontrollen der elektrischen Installationen ein (BB 21). Daraufhin behob die Klägerin Verwechslungsfehler in der Zuordnung der Beilagen zu den Beweisofferten (Vi-act. A V, wo nun unter KB 10 Abnahmeprotokolle eingeordnet sind). Die erstinstanzlich von der Beklagten noch infrage gestellte (Vi-act. A VI), jedoch im angefochtenen Urteil nicht thematisierte Frage der Zulässigkeit dieser Verbesserung greifen die Parteien im Berufungsverfahren nicht mehr auf, auch wenn sich die Beklagte auf den vormaligen bzw. „wirklichen“ Akteninhalt bezieht (KG-act. 6 S. 10 lit. und S. 29 oben; vgl. dazu noch unten E. 2.c). Ebenso wenig ist bestritten, dass die Garantiefrist zugleich eine Rüge- und Verjährungsfrist (dazu angef. Urteil E. 2.2 f.) und die Beklagte beweisbelastet sei (ebd. E. 3.1). b) Unter dem Titel „Fertigstellung und Übergabe“ legten die Parteien den Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr des Kaufobjektes auf den 1. Dezember 2014 und die grundbuchamtliche Eigentumsübertragung auf den 28. November 2014 unter folgender Voraussetzung fest (KB 4 S. 9): Voraussetzung ist, dass das Kaufobjekt bei der grundbuchamtlichen Eigentumsübertagung schlüsselfertig (bezugsbereit) erstellt ist und das Grundstück aus dem Kataster der belasteten Standorte (KbS) entfernt wurde. Es gilt als bezugsbereit, wenn es gestrichen und in gereinigtem Zustand übergeben und seinem Zwecke entsprechend bezogen bzw. genutzt werden kann, unabhängig davon, ob noch kleine Mängel behoben werden müssen. Es ist ein Übergabeprotokoll zu erstellen und beidseitig zu unterzeichnen. Darin sind allfällige Mängel bzw. nicht vollständig ausgeführte Arbeiten festzuhalten. […].
Kantonsgericht Schwyz 5 Die Vorinstanz erwog gestützt auf diese Vertragsklausel, nicht die Vermietung, sondern die Bezugsbereitschaft sei Voraussetzung für die Fertigstellung des Werks (KB 4 Ziff. 4, vgl. angef. Urteil E. 2.1, 2.4 und 3.3). Sie verneinte die Erforderlichkeit einer Vollendungsanzeige oder einer gemeinsamen Prüfung nach Art. 158 SIA-Norm 118, da individuell entgegen der Regelung von Art. 172 Abs. 2 SIA-Norm 118 als massgebenden Zeitpunkt des Verjährungsfristenbeginns die Bauvollendung und nicht die Abnahme des Werks verabredet worden sei (ebd. E. 1.4, 2.2 f. und 3.1). Jedoch erachtete sie die gerichtsnotorisch in der Regel nach Abschluss stattfindenden Endabnahmen der Elektroinstallationen vom 21. Juli 2014 (BB 21) als gewichtiges Indiz für die Annahme der Bauvollendung per 1. August 2014 (angef. Urteil E. 3.2). Den der Verjährungseinrede erhebenden Beklagten auferlegten Beweis der Bauvollendung (ebd. in E. 2.4, dazu unten E. 2) hält die Vorinstanz letztlich durch den Nachweis der Vermietung von 12 der 19 Wohnungen und sämtlicher Gewerbeflächen per 1. August respektive spätestens per 1. bzw. 10. September 2014 als ausreichend erbracht (ebd. E. 3.3), wogegen der Klägerin der Gegenbeweis misslinge (ebd. E. 3.4). Die fünfjährige Verjährungsfrist für die geltend gemachten Mängelrechte sei daher abgelaufen, nachdem die Klägerin die früheste verjährungsunterbrechende Handlung erst in Form der Betreibung vom 15. November 2019 vorgenommen habe (ebd. E. 4.1 f.). 2. Die Berufungsführerin setzt sich mit den Erwägungen der Vorinstanz, aufgrund der Individualabrede der Bauvollendung als massgebenden Zeitpunkt des Verjährungsfristenbeginns sei weder eine Vollendungsanzeige noch eine gemeinsame Prüfung im Sinne der SIA-Norm 118 erforderlich (vgl. oben E. 1.b), nicht direkt auseinander. Es ist deshalb im Berufungsverfahren davon auszugehen, dass der Beweis der Tatsache der Bauvollendung unabhängig von diesbezüglichen Mitteilungen respektive Abnahmen zum Nachweis des Verjährungsfristenbeginns genügt. Ebenfalls unbestritten ist die auf der Lehre und Rechtsprechung gründende Ansicht der Vorinstanz, ein Werk gelte im
Kantonsgericht Schwyz 6 Allgemeinen als vollendet, wenn sämtliche vereinbarten Arbeiten ausgeführt seien, wobei Nachbesserungsarbeiten zur Beseitigung von Werkmängeln an der Vollendung nichts ändern würden, jedoch eine teilweise Fertigstellung für die Vollendung nicht ausreichen würde (angef. Urteil E. 2.4). Die Berufungsgegnerin hält die Ausdrücke der Fertigstellung, der Bezugsbereitschaft und der Bauvollendung für synonym (KG-act. 6 S. 6 lit. e) und die Bauvollendung durch oben zitierte Ziffer 4 Abs. 2 des Vertrags definiert (KG-act. 6 S. 25 lit. d). Davon ausgehend bleiben folgende Berufungseinwände zu prüfen: a) Zunächst wendet sich die Berufungsführerin zutreffend dagegen, dass Endabnahmen der Elektroinstallationen (BB 21) ein gewichtiges Indiz für die Bauvollendung seien. Deren gerichtsnotorische Bedeutung (Art. 151 ZPO) behauptete die Beklagte erstinstanzlich nicht und ist im Übrigen auch nicht aktenkundig. Die Vorinstanz hätte daher auf die ohnehin durch das unabhängige Kontrollorgan nicht unterzeichneten Sicherheitsnachweise nicht abstellen dürfen, zumal die Regel, dass Endabnahmen von Elektroinstallationen nach Abschluss der Bauarbeiten vorgenommen werden, keine eine Bauvollendung nachweisende Tatsache darstellt. Inwiefern die Regel als Erfahrungssatz die hier individuell verabredete Bauvollendung tatsächlich nachweisen könnte, begründete die Vorinstanz ebenfalls nicht. Darauf ist nicht weiter einzugehen, da das angefochtene Urteil die Bauvollendung mit dem Nachweis der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen als ausreichend erbracht hält (angef. Urteil E. 3.2 in fine). b) Jedoch opponiert die Berufungsführerin der vorinstanzlichen Erwägung, die teilweise Vermietung weise die Bauvollendung bzw. Bezugsbereitschaft nach. Dass die durch die Beklagte abgeschlossenen Mietverträge bzw. das Einziehenlassen von Mietern die Bauvollendung belegen würden, basiere auf Fehlüberlegungen (etwa KG-act. 1 Rz 14, 38 ff.) und habe die Beklagte gar nicht behauptet (ebd. Rz 55 f.).
Kantonsgericht Schwyz 7 aa) Tatsächlich handelt es sich bei den ohne Mitwirkung der Klägerin erfolgten Erstvermietungen um Leistungen, zu deren Erbringung sich die Beklagte wie folgt verpflichtete (vgl. KB 4 Ziff. 2 S. 8 oben): Im obgenannten Kaufpreis ist das gemäss Ziffer 3 nachstehend schlüsselfertig erstellte Kaufobjekt samt Einrichtungen und Anlagen inbegriffen, ebenso alle […]. Die Erstvermietung (inkl. Drittkosten) wird durch die Verkäuferschaft bzw. eine ihrer Konzerngesellschaften erbracht und ist im Kaufpreis enthalten. Gemäss Ziffer 3 und den entsprechenden Belegen zum Kaufvertrag umfassen die Liegenschaften neben den Gewerbeflächen im Erdgeschoss insgesamt 19 Wohnungen in den sechs Obergeschossen. Daher können die teilweisen Erstvermietungen weder der Klägerin als Ingebrauchnahme-Handlungen zugerechnet werden noch als Nachweis der Bezugsbereitschaft der entsprechenden Wohnungen gelten, weil es nicht unwahrscheinlich ist, dass Mietverträge unabhängig von der Bezugsbereitschaft abgeschlossen worden sind (vgl. unten lit. bb). Auch die Vorinstanz erwog, nicht die Vermietung, sondern die Bezugsbereitschaft sei Voraussetzung für die Fertigstellung des Werks (vgl. oben E. 1.b m.H. auf angef. Urteil E. 3.3). bb) Mietverträge und Mietzinseinnahmen (BB 5 ff. und 15) lassen nicht zwingend darauf schliessen, dass die Wohnungen bezugsbereit und die Mieter eingezogen waren. Selbst wenn die eingereichten Mietverträge die Bezugsbereitschaft bzw. das Einziehenlassen von Mietern in eine Mehrzahl der Wohnungen nahelegen sollten, so beweisen sie weder die tatsächliche Fertigstellung bzw. die Vollendung aller Wohnungen noch die Ausführung sämtlicher zur Bauvollendung insgesamt erforderlichen Arbeiten. Dass ein Kadermitglied der Klägerin sich mit Mail vom 10. September 2014 bei der Beklagten für eine Besprechung vom 8. September 2014 vor Ort bedankte und drei Termine für eine Schlussabnahme im November 2014 vorschlug (BB 14), beweist die vollständige Ausführung des geschuldeten Bauwerks umso weniger, als er
Kantonsgericht Schwyz 8 um eine Ergänzung der Vermietungsliste ersuchte. Dies wäre kaum erforderlich gewesen, wenn bereits an diesem Termin alle Wohnungen als bezugsbereit vermietet bzw. in Gebrauch genommen abgenommen worden wären. cc) In der Urteilsbegründung verweist die Vorinstanz auf die Lehre und Rechtsprechung, wonach das Einziehenlassen von Mietern als Form der Ingebrauchnahme des Bauwerks auf die Vollendung desselben hinweise (angef. Urteil E. 2.4 m.H.). Wenn auch, wie die Berufungsgegnerin dafür hält, Rechtsprechung und Lehre die Individualabrede der „Bauvollendung“ nicht im Hinblick auf die SIA-Norm 118 gelesen und verstanden werden soll, darf dieser Begriff aber ebenso wenig ohne Weiteres in Analogie zur Rechtsprechung und Lehre in Bezug auf das Einziehenlassen von Mietern gesetzt werden, weil solche zur Begründung der Verjährungseinrede vorgebrachten Ingebrauchnahmen einzelner Teile des Bauwerks hier nicht der Berufungsführerin zugerechnet werden können (vgl. oben lit. aa). Selbst wenn mit der Vorinstanz angenommen würde, dass nach individueller Absprache der Parteien die Bauvollendung unabhängig von ihrer Mitteilung massgebend für den Beginn der Verjährungsfrist sei (vgl. oben vor lit. a), ändert dies nichts daran, dass die Beklagte nicht beweist, dass alle Wohnungen wie behauptet im August bzw. September 2014 bezugsbereit fertiggestellt waren. Entgegen dem angefochtenen Urteil kann ein für die Verjährungseinrede massgebender Termin der Fertigstellung sämtlicher Wohnungen und mithin die Vollendung des geschuldeten Bauwerks insgesamt vor dem 19. bzw. 30. November 2014 somit nicht als bewiesen erachtet werden. Damit ist der Verjährungseintritt unabhängig vom Gelingen des Gegenbeweises nicht erstellt und in Gutheissung der Berufung das angefochtene Urteil aufzuheben. Mangels Spruchreife im bislang erstinstanzlich auf die Frage der Verjährung beschränkten Verfahren ist die Sache zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu dessen weiteren Beurteilung gemäss Eventualantrag zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO).
Kantonsgericht Schwyz 9 c) Nachzutragen bleibt, dass die Berufungsgegnerin einräumt, Ziffer 4 (vgl. E. 1.b) definiere den in Ziffer 5 lit. a des Vertrags verwendeten Begriff der Bauvollendung. Demnach gilt denn auch das Bauwerk unabhängig davon als vollendet, ob noch kleine Mängel behoben werden müssen. Jedoch ist ein Übergabeprotokoll über allfällige Mängel bzw. nicht vollständig ausgeführte Arbeiten zu erstellen und beidseitig zu unterzeichnen. Undatierte und nicht unterzeichnete Abnahmeprotokolle legte die Klägerin erstinstanzlich ins Recht und behauptete, diese würden eine Schlussabnahme vom 19. November 2014 dokumentieren (KB 10 und dazu oben E. 1.a). Dem ist hier als Thema des Gegenbeweises nicht weiter nachzugehen, da die bezüglich ihrer Verjährungseinrede beweisbelastete (BGer 4A_270/2025 vom 15. Oktober 2025 E. 5.3 und angef. Urteil E. 3.1 m.H.) Berufungsgegnerin den Hauptbeweis der Verjährung nicht erbringt (vgl. auch oben lit. b/cc in fine). Ob die Berufungsführerin gestützt auf Ziffer 4 des Vertrages davon ausgehen durfte, dass die Parteien für die Bauvollendung entsprechende Übergabe- bzw. Abnahmeprotokolle vereinbarten, kann hier damit offengelassen werden. Immerhin bleibt festzustellen, dass die Berufungsgegnerin ihre Behauptung einer Abnahme am 8. September 2014 weder erst- noch zweitinstanzlich mit den nach Vertragsziffer 4 vorgesehenen Übergabeprotokollen belegt. 3. Mithin ist die Berufung gutzuheissen und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10’000.00 (§ 34 GebO) sind der unterliegenden Berufungsgegnerin aufzuerlegen und diese ist zu verpflichten, die Berufungsführerin mit Fr. 8’000.00 zu entschädigen (§ 11 i.V.m. §§ 2, 3, 6 Abs. 1 und 8 GebTRA). Auf die nicht angefochtene, der Erstinstanz überlassenen Verteilung der festgesetzten Kosten- und Entschädigungsfolgen in ZK1 2023 27 (vgl. oben lit. B und dazu angef. Urteil S. 23 E. 6.2) ist nicht zurückzukommen. Darüber wird die Vorinstanz im wiederum zurückgewiesenen Verfahren neu entscheiden und ihren Entscheid auch in das Dispositiv aufnehmen müssen;-
Kantonsgericht Schwyz 10 beschlossen: 1. Die Berufung wird gutgeheissen und das angefochtene Urteil aufgehoben. Die Sache wird zur Vervollständigung des Sachverhalts und weiteren Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10’000.00 werden der Berufungsgegnerin auferlegt. Der Berufungsführerin wird der geleistete Vorschuss von Fr. 45’000.00 aus der Kantonsgerichtskasse zurückbezalt. 3. Die Berufungsgegnerin wird verpflichtet, die Berufungsführerin für das Berufungsverfahren mit Fr. 8’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen. 4. Gegen diesen Zwischenentscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden. Die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 3’791’595.80. 5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und mit den Akten an die Vorinstanz (2/R) sowie nach definitiver Erledigung an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Namens der 1. Zivilkammer Der Kantonsgerichtsvizepräsident Der Gerichtsschreiber Versand 13. März 2026 amu