\n \n \n \n \n Kantonsgericht Schwyz
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\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n Urteil vom 16. April 2019 \n ZK1 2018 19 \n \n \n \n \n \n Mitwirkend
\n Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin, Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber, Pius Schuler und Josef Reichlin, Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n In Sachen
\n 1. A.________, 2. B.________, Kläger und Berufungsführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen D.________, Beklagte und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt E.________,
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\n \n \n \n \n \n \n \n \n betreffend
\n Pachterstreckung
\n \n \n \n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 28. März 2018, ZEV 2017 29);- \n \n \n hat die 1. Zivilkammer, \n \n nachdem sich ergeben: \n A. Am 25. Juni 1981 schlossen J.________, Vater der Beklagten, als Verpächter und die Kläger als Pächter einen Pachtvertrag über die landwirtschaftlichen Grundstücke GB-Nr. xx und GB-Nr. yy, Gemeinde Schwyz, Heimwesen F.________, für eine Pachtperiode vom 1. Mai 1982 bis 1. Mai 1988 \n (Vi-KB 18), also für eine Pachtdauer von sechs Jahren. Der Pachtvertrag wurde nach Ablauf der vereinbarten Pachtdauer jeweils für weitere sechs Jahre stillschweigend fortgesetzt. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2016 kündigte die Beklagte das Pachtverhältnis per 30. April 2018 (Vi-KB 2). \n B. Die Kläger gelangten am 23. März 2017 an das Vermittleramt Schwyz und leiteten mit dem Schlichtungsgesuch das Pachterstreckungsverfahren ein (Vi-KB 5). Weil die Parteien an der Schlichtungsverhandlung vom 1. Mai 2017 keine Einigung erzielen konnten (KB 9), reichten die Kläger mit Eingabe vom 1. Juni 2017 beim Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz eine Klage gegen die Beklagte ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. 1): \n 1. Das Pachtverhältnis der Parteien gemäss Pachtvertrag vom 25. Juni 1981 betreffend dem Heimwesen F.________, bestehend aus den landwirtschaftlichen Grundstücken Nr. xx und Nr. yy, GB Schwyz, F.________, sei um 6 Jahre vom 1. Mai 2018 bis zum 30. April 2024 zu erstrecken. \n 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. \n Mit Klageantwort vom 4. September 2017 trug die Beklagte auf Abweisung der Klage an, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger (Vi-act. 7). Nach Durchführung der Hauptverhandlung vom 6. Dezember 2017 und des Beweisverfahrens (Befragung von K.________, Ehemann der Beklagten, und Parteibefragung) sowie nach erfolgter Stellungnahmen der Parteien zum Beweisergebnis erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz mit Urteil vom 28. März 2018 Folgendes: \n 1. Die Pachterstreckungsklage wird abgewiesen. \n 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus den Kosten des Schlichtungsverfahrens und der Entscheidgebühr von Fr. 2‘600.00, werden den Klägern auferlegt. \n Sie werden liquidiert, indem die Entscheidgebühr mit den von den Klägern geleisteten Kostenvorschüssen von je Fr. 1‘300.00 verrechnet werden. \n 3. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 3‘300.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer). \n 4. (Rechtsmittel). \n 5. (Zustellung). \n C. Mit Eingabe vom 7. Mai 2018 reichten die Kläger fristgerecht Berufung ein mit folgenden Rechtsbegehren: \n 1. Das Urteil des Einzelrichters des Bezirksgerichts Schwyz vom 28. März 2018 im Verfahren ZEV 2017 29 sei vollumfänglich aufzuheben und das Pachtverhältnis der Parteien gemäss Pachtvertrag vom 25. Juni 1981 betreffend dem Heimwesen F.________, bestehend aus den landwirtschaftlichen Grundstücken Nr. xx und Nr. yy, GB Schwyz, F.________, sei um 6 Jahre vom 1. Mai 2018 bis zum 30. April 2024 zu erstrecken. \n 2. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. \n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten, und zwar sowohl für das vorinstanzliche sowie auch für das vorliegende Verfahren. \n Am 11. Juni 2018 trägt die Beklagte mit Berufungsantwort auf Abweisung der Berufung an, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer) zu Lasten der Kläger, unter solidarischer Haftbarkeit \n (KG-act. 8). Die Kläger nahmen dazu mit Eingabe vom 20. August 2018 Stellung (KG-act. 11), wozu sich die Beklagte am 11. September 2018 vernehmen liess (KG-act. 13);- \n \n in Erwägung: \n 1. Mit Einschreiben vom 27. Dezember 2016 kündigte die Beklagte das seit dem 1. Mai 1982 bestehende Pachtverhältnis mit den Klägern betreffend die landwirtschaftlichen Grundstücke KTN xx und yy F.________, Schwyz auf den 30. April 2018 (Vi-KB 2). Die Kläger fochten diese Kündigung nicht an, sondern ersuchten einzig um Erstreckung dieses Pachtverhältnisses vom 1. Mai 2018 bis zum 30. April 2024 (vgl. Vi-KB 5). Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, die Beklagte habe den Nachweis erbracht, dass die Fortsetzung der Pacht für sie unzumutbar sei, weil sie und ihr Ehegatte den Pachtgegenstand selber bewirtschaften wollten. Zur Begründung führte die Vorinstanz im Wesentlichen aus, zum einen liessen die persönlichen und äusseren Umstände von K.________, Ehemann der Beklagten, und seiner Familie die geplante Selbstbewirtschaftung als realistisch erscheinen. K.________ sei nämlich körperlich und fachlich in der Lage, den von ihm geplanten Betrieb auf den Pachtgrundstücken zu führen. Obwohl der angedachte Betrieb mit dem Beeren- und Obstanbau wegen der in der näheren Umgebung typischerweise vorhandenen Bewirtschaftungsweisen als eher unüblich zu bezeichnen sei, seien die Pachtgrundstücke für die geplante Bewirtschaftung gleichwohl als sachlich geeignet zu betrachten. Zum anderen gehe aus den von K.________ im Hinblick auf die Selbstbewirtschaftung getroffenen Anstalten deutlich hervor, dass er die von der Beklagten geltend gemachte Selbstbewirtschaftung ernsthaft zu betreiben beabsichtige. Denn indem er in den letzten zwei Jahren die Ausbildungen bei der H.________ GmbH absolviert habe und überdies in Kontakt mit dem Amt für Landwirtschaft getreten sei, von welchem er bezüglich seines geplanten Landwirtschaftsbetriebs unterstützt werde, habe er seinen Willen zur Selbstbewirtschaftung hinreichend manifestiert. Daran vermöge nichts zu ändern, dass weder ein detailliertes Betriebskonzept vorliege noch ein versuchsweiser Anbau auf der Pachtfläche durchgeführt worden sei. Bei Würdigung sämtlicher Umstände erscheine die Selbstbewirtschaftung als praktisch möglich und als ernsthaft gewollt. Aus diesen Gründen sei eine Erstreckung des Pachtverhältnisses von Gesetzes wegen unzulässig, weshalb nicht beurteilt werden müsse, wie es sich um die für und gegen eine Erstreckung sprechenden Interessen der Parteien verhalte (angef. Urteil, E. 8 S. 16 f.). \n 2. a) Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere Partei innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen (