Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs
Urteil vom 20. Februar 2026
Es wirken mit:
Präsident Flückiger
Oberrichterin Obrecht Steiner
Oberrichter Rauber
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Holenstein,
Beschwerdeführerin
gegen
1. Betreibungsamt Grenchen-Bettlach,
2. B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Milica Bradonjic und/oder Rechtsanwalt Jean-Claude Cattin,
Beschwerdegegner
betreffend Aufhebung Steigerungszuschlag
zieht die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:
I.
1. Am 3. Oktober 2025 fand die betreibungsamtliche Versteigerung des Grundstücks [...] GB Nr. [...] durch das Betreibungsamt Grenchen-Bettlach statt. Das Grundstück wurde der B.___ für einen Preis von CHF 1’000’000.00 zugeschlagen.
2.1 Gegen den Zuschlag erhob die Grundpfandgläubigerin, die A.___ AG (im Folgenden die Beschwerdeführerin), am 13. Oktober 2025 Beschwerde an die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs. Sie stellt die folgenden Anträge:
1. Es sei die Versteigerung vom 3. Oktober 2025 für ungültig zu erklären und es sei der Zuschlag der Versteigerung des Grundstücks GB [...] an B.___ als ungültig aufzuheben.
2. Es sei die Wiederholung der Versteigerung des Grundstücks GB [...] anzuordnen.
3. Eventualiter sei der Zuschlag vom 3. Oktober 2025 an die B.___ für den Betrag von CHF 3'000.000.00 als erfolgt festzulegen.
4. Subeventualiter sei die Nichtigkeit des Zuschlags vom 3. Oktober 2025 an die B.___ festzustellen.
5. Es sei der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates.
2.2 Mit Verfügung vom 14. Oktober 2025 erteilte der Präsident der Aufsichtsbehörde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
3. Das Betreibungsamt beantragte in seiner Vernehmlassung vom 11. November 2025, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
4. Die Beschwerdeführerin reichte am 5. Dezember 2025 eine Stellungnahme zur Vernehmlassung des Betreibungsamtes ein. Sie hielt an den bereits gestellten Anträgen fest.
5. Die B.___ (im Folgenden die Beschwerdegegnerin), der die Beschwerde und die Vernehmlassung des Betreibungsamtes zugestellt worden waren, beantragte in ihrer Stellungnahme vom 5. Dezember 2025, die Beschwerde sei kostenpflichtig abzuweisen und der Zuschlag vom 3. Oktober 2025 sei zu bestätigen. Zu dieser Stellungnahme reichte die Beschwerdeführerin am 7. Januar 2026 eine Kurzstellungnahme ein. Ebenfalls am 7. Januar 2026 reichte das Betreibungsamt eine weitere Stellungnahme ein. Die bisher gestellten Anträge blieben unverändert.
6. Auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin und des Betreibungsamtes wird im Folgenden, soweit entscheidrelevant, eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
II.
1. Die für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache entscheidenden Bestimmungen der Steigerungsbedingungen lauten wie folgt:
1. Steigerungsverfahren / Zuschlag des Grundstückes
a) Das Grundstück wird nach dreimaligem Aufruf des höchsten Angebotes zugeschlagen.
b) Das Mindestangebot beträgt CHF 5’642.55.
c) Der Erwerber hat anlässlich der Versteigerung vor dem Zuschlag einen genügenden Finanzierungsausweis in der Höhe des Zuschlagspreises vorzulegen.
Der Zuschlag wird provisorisch erteilt. Nachdem der Ersteigerer den Nachweis erbracht hat, dass er die Steigerungsbedingungen erfüllen kann (insbesondere Anzahlung gemäss Ziffer 6.1 und Vorlage Finanzierungsnachweis gemäss Ziffer 1c), wird der Zuschlag durch den Steigerungsleiter definitiv erklärt. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt jeder Bieter für sein Angebot behaftet.
4.5. Vorbehalt
Der Steigerungsleiter kann in jedem Stadium der Steigerung von anwesenden Bietern oder Vertretern von solchen den Nachweis verlangen, dass die Steigerungsbedingungen erfüllt werden können. Zur Verhinderung rechtsmissbräuchlicher Steigerungsangebote kann der Steigerungsleiter Angebote von Personen, die den geforderten Beweis nicht erbringen können oder wollen, als ungültig erklären.
2. Anlässlich der Steigerung vom 3. Oktober 2025 machten nur zwei Bieter Angebote, die C.___ AG (im Folgenden die Mitbieterin) und die Beschwerdegegnerin. Die Mitbieterin machte das erste Angebot in der Höhe des Mindestangebotes von CHF 5’642.55. Darauf bot die Beschwerdegegnerin CHF 1’000’000.00. In der Folge überboten sich die Mitbieterin und die Beschwerdegegnerin immer wieder gegenseitig. Nach dem 12. Angebot der Beschwerdegegnerin von CHF 3’000’000.00 bot die Mitbieterin CHF 3’050’000.00 und erhielt den provisorischen Zuschlag. Der definitive Zuschlag konnte ihr jedoch nicht erteilt werden, da sie die Steigerungsbedingungen nicht erfüllen konnte. Daraufhin wurde die Steigerung beim Mindestgebot von CHF 5’462.55 wieder aufgenommen. Das einzige weitere Gebot war jenes der Beschwerdegegnerin von CHF 1'000’000.00. Das Grundstück wurde ihr nach dreifachem Aufruf zu diesem Preis zugeschlagen.
3. Die Parteien stützen ihre Argumente auf Art. 60 Abs. 2 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42). Art. 60 VZG lautet wie folgt:
III. Ausruf der Angebote und Zuschlag
1 Jedes Angebot wird dreimal ausgerufen und dabei jeweilen angegeben, ob es sich um den ersten, zweiten oder dritten Ausruf handelt. Das Betreibungsamt ist verpflichtet, demjenigen Bieter, der das letzte und höchste Angebot gemacht hat, sofort öffentlich den Zuschlag zu erteilen.
2 Der Zuschlag erfolgt, wenn nach den Steigerungsbedingungen eine sofort zu leistende Barzahlung oder Sicherheitsleistung verlangt wird, nur nach deren Leistung; andernfalls wird in Fortsetzung der Steigerung das nächst tiefere Angebot nochmals dreimal ausgerufen und, wenn es nicht überboten wird, daraufhin der Zuschlag erteilt.
4. Die Beschwerdeführerin bringt vor, nach Art. 60 VZG sowie den Steigerungsbedingungen hätte nach Ungültigkeit des Zuschlags an die Drittperson in der Höhe von CHF 3’050’000.00 das nächst tiefere Angebot der Beschwerdegegnerin im Betrag von CHF 3’000’000.00 nochmals dreimal ausgerufen werden müssen und bei fehlenden weiteren Geboten daraufhin der Zuschlag erteilt werden müssen. Der Zuschlag an die Beschwerdegegnerin hätte somit für den Betrag von CHF 3’000’000.00 erfolgen müssen. Die Beschwerdegegnerin wäre bis zu diesem Zeitpunkt auch für ihr Angebot von CHF 3’000’000.00 behaftet gewesen. Stattdessen sei eine neue Versteigerung angeordnet worden, die mit dem Mindestpreis neu begonnen habe. Die Beschwerdegegnerin habe daraufhin CHF 1’000’000.00 geboten, worauf ihr der Zuschlag erteilt worden sei. Der Zuschlag sei rechtswidrig erfolgt und sei als ungültig aufzuheben. Eventualiter sei der Zuschlag für die Beschwerdegegnerin auf den Betrag von CHF 3’000’000.00 festzulegen, was den Vorgaben des VZG und der Steigerungsbedingungen entsprochen hätte.
5.1 Das Betreibungsamt führt aus, die Mitbieterin habe Gebote abgegeben, obwohl sie die Steigerungsbedingungen, welche ihr bekannt gewesen seien, nicht erfüllt habe. Ein solches Verhalten widerspreche Treu und Glauben und sei somit klar rechtsmissbräuchlich. Folglich seien sämtliche Angebote der Mitbieterin ungültig und durch die Steigerungsleiterin für ungültig zu erklären gewesen. In Folge der Ungültigerklärung sämtlicher Angebote der Mitbieterin habe die Steigerungsleiterin keine neue Steigerung angeordnet, sondern das Verfahren an jene Stelle zurückgesetzt, an welcher die Mitbieterin eingestiegen sei. Es könne in keiner Art und Weise von einer Neuanordnung der Steigerung die Rede sein. Es handle sich weiterhin um dasselbe Verfahren mit Rücksetzung auf den nächst tieferen gültigen Betrag gemäss Art. 60 Abs. 2 VZG. Da die Mitbieterin das erste Angebot bzw. das Mindestangebot abgegeben habe und Angebote unterhalb des Mindestangebotes nicht berücksichtigt würden, sei die Steigerung bei CHF 5’642.55 fortgesetzt worden. Das erste Gebot im weiteren Verlauf habe die Beschwerdegegnerin in der Höhe von CHF 1’000’000.00 gemacht. Dieses sei nicht mehr überboten und der definitive Zuschlag sei erteilt worden.
5.2 Auf den Einwand der Beschwerdeführerin, die Steigerungsleitung hätte das nächsttiefere Angebot von CHF 3’000’000.00 nochmals dreimal ausrufen müssen, und für den Fall, dass niemand ein höheres Gebot gemacht hätte, den Zuschlag für CHF 3’000’000.00 erteilen sollen, weist das Betreibungsamt auf Art. 60 Abs. 2 VZG hin. Danach werde die Versteigerung bei nicht erfüllten Steigerungsbedingungen nicht abgebrochen, sondern beim nächst tieferen Angebot fortgesetzt. Der Bieter des nächst tieferen Angebots sei aus rechtlicher Sicht jedoch nicht mehr an sein Angebot gebunden (Hinweis auf Häberlin Walter/Winkler Thomas, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken, Kurzkommentar, Zürich 2024, Art. 60 N 11). Die Beschwerdegegnerin habe mit ihrem Verhalten gezeigt, dass sie nicht auf dem Gebot von CHF 3’000’000.00 habe behaftet werden wollen und habe in der Folge lediglich CHF 1’000’000.00 geboten. Auch die Mitbieterin habe nicht auf ihren Angeboten behaftet werden können und all ihre Gebote sein ungültig gewesen. Da nur die Beschwerdegegnerin und die Mitbieterin abwechselnd geboten hätten und aufgrund der vorgehenden Begründung sämtliche Gebote der Mitbieterin ungültig gewesen seien, sei es die logische Konsequenz, dass auf das höchste gültige Gebot zurückzugreifen sei (BGE 93 III 39 E. 3). Vorliegend handle es sich um das Mindestgebot in der Höhe von CHF 5’642.55. Die Steigerungsleitung habe deshalb die Steigerung auf diesen Zeitpunkt zurückgesetzt.
6. Die Beschwerdegegnerin schliesst sich den Ausführungen des Betreibungsamtes an. Die Mitbieterin habe die Voraussetzungen der Steigerungsbedingungen unbestrittenermassen nicht erfüllt. Die Steigerungsleitung habe daher im Interesse der Rechtsgleichheit und zur Wahrung eines unverfälschten Steigerungsverlaufs sämtliche Angebote der Mitbieterin zwingend für ungültig erklären müssen. Das Verhalten, unter bewusstem Verstoss gegen zwingende Teilnahmevoraussetzungen den Steigerungspreis künstlich in die Höhe zu treiben, sei prototypisch für den Missbrauch, den Ziffer 4.5 der Steigerungsbedingungen verhindern solle. Die Beschwerdeführerin übersehe, dass wegen der Ungültigkeit sämtlicher Angebote der Mitbieterin ein Rückfall auf das letzte gültige Gebot zwingend gewesen sei. Es verstehe sich von selbst, dass die Beschwerdegegnerin allein durch die unzulässigen Angebotsabgaben der Mitbieterin jeweils dazu veranlasst worden sei, selber wiederum höhere Angebote abzugeben. Ein Bieter sei an ein früheres Angebot, das in einem Stadium abgegeben worden sei, in welchem die Steigerung infolge ungültiger Mitwirkung eines Dritten verfälscht gewesen sei, rechtlich nicht mehr gebunden. Ein auf das ungültige Angebot bereits erteilter Zuschlag sei sofort zu widerrufen. Sollte auch das nächsttiefere Angebot ungültig sein, sei auf das höchste gültige Angebot zurückzugreifen (BGE 93 III 39 E. 3). Die Beschwerdegegnerin hätte selbstverständlich nie ein Gebot von CHF 3’000’000.00 abgegeben, wenn sie um die unzulässigen Angebotsabgaben der Mitbieterin gewusst hätte.
7.1 In ihrer weiteren Stellungnahme vom 7. Januar 2026 legt die Beschwerdeführerin ihre Interpretation des Entscheids BGE 93 III 93 dar und zitiert aus diesem das Folgende:
Die Steigerung begann mit einem Angebote Fritz Schrepfers von Fr. 150'000.--. Auf das ebenfalls von Schrepfer gemachte 5. Angebot von Fr. 162'000.-- folgte als 6. Angebot ein solches des Schuldners von Fr. 250'000.--. Der Vertreter Peter Elmpts rief dazwischen: "Dieses Angebot ist ungültig", doch ging die Steigerung ohne Unterbruch weiter wie folgt:
7. Angebot Fr. 251'000.-- Ed. lten
8. Angebot Fr. 252'000.-- F. Schrepfer
9. Angebot Fr. 255'000.-- Ed. lten.
Das 9. Angebot wurde nicht überboten.
7.2 Die Beschwerdeführerin hält dazu fest, da das letzte Angebot im Rahmen einer unzulässigen Vertretung stattgefunden habe, sei der provisorisch erteilte Zuschlag sogleich aufgehoben und die Steigerung ab dem 5. Angebot von CHF 162’000.00 fortgesetzt worden. Sie zitiert dann wieder den Bundesgerichtsentscheid. Die zitierte Passage lautet im Original wie folgt:
Es kann dahingestellt bleiben, ob das erwähnte Angebot Schrepfers [gemeint ist jenes von CHF 252'000.00] aus diesem Grunde ausser Acht gelassen werden durfte, obwohl Schrepfer selber damals offenbar nicht geltend machte, er lasse sich bei diesem Angebote nicht behaften. Das Betreibungsamt durfte nämlich nur dann auf das Angebot Schrepfers von Fr. 162'000.-- zurückgreifen, wenn nicht bloss die beiden Angebote ltens und das Angebot Schrepfers von Fr. 252'000.-unbeachtlich waren, sondern wenn ausserdem anzunehmen war, auch das eigene Angebot des Schuldners von Fr. 250'000.-- verdiene keine Beachtung, und von diesen beiden Voraussetzungen war, wie im folgenden darzulegen ist, auf jeden Fall die zweite nicht erfüllt.
7.3 Die Beschwerdeführerin zieht daraus das Fazit, dass nur dann, wenn alle Gebote unbeachtlich gewesen wären (lten CHF 255’000.00, Schrepfer CHF 252’000.00, lten CHF 251’000.00 und Schuldner CHF 250’000.00), das Betreibungsamt auf das vorherige Gebot von Schrepfer von CHF 162’000.00 nach Art. 60 Abs. 2 VZG hätte zurückgreifen dürfen. Sodann habe das Bundesgericht im konkreten Fall offen gelassen, ob das Gebot Schrepfers von CHF 252’000.00 habe ausser Acht gelassen werden dürfen, wohl vor dem Hintergrund, dass der Schuldner der Beschwerdeführer gewesen sei und der nachher erteilte Zuschlag ohnehin aufgehoben worden sei.
8. Auch das Betreibungsamt reichte am 7. Januar 2026 nochmals eine Stellungnahme ein. Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Mitbieterin sei während des Steigerungsverfahrens nicht ausgeschlossen worden und habe daher bis zur Prüfung der Steigerungsbedingungen gültig mitgeboten, entgegnet es, die Mitbieterin habe zu keinem Zeitpunkt gültige Angebote abgegeben. Der Umstand, dass die Ungültigkeit der Angebote zunächst nicht bekannt gewesen sei, vermöge deren fehlende Gültigkeit nicht zu begründen. Die Mitbieterin habe das erste Gebot abgegeben. Weil sie die Steigerungsbedingungen nicht erfüllt habe, hätten sämtliche Gebote der Mitbieterin für ungültig erklärt werden müssen.
9.1 Die Beteiligten stützen sich auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 93 III 39, ziehen daraus aber unterschiedliche Schlussfolgerungen. Dem Urteil lag, soweit hier interessierend, der folgende Sachverhalt zugrunde:
9.2 Bieter waren Schrepfer in einfacher Gesellschaft mit Rutishauser, der Schuldner sowie Iten, der mit Vollmacht des Schuldners bot, jedoch den definitiven Zuschlag letztlich nicht erhielt. Es wurden folgende Angebote gemacht:
1. Angebot Schrepfer CHF 150’000.00
2. Angebot unbekannt
3. Angebot unbekannt
4. Angebot unbekannt
5. Angebot Schrepfer CHF 162’000.00
6. Angebot Schuldner CHF 250’000.00
7. Angebot Iten CHF 251’000.00
8. Angebot Schrepfer CHF 252’000.00
9. Angebot Iten CHF 255’000.00
9.3 Dem höchstbietenden Iten konnte der Zuschlag nicht erteilt werden, weil er die Steigerungsbedingungen nicht erfüllte. Das Betreibungsamt liess daraufhin die Angebote von Iten, aber auch jene des Schuldners von CHF 250’000.00 und von Schrepfer von CHF 252’000.00, unberücksichtigt. Stattdessen griff es auf das Angebot von Schrepfer von CHF 162’000.00 zurück und setzte die Steigerung fort. In der Folge boten nur noch der Pfändungsgläubiger und Schrepfer, wobei schliesslich dessen Angebot von CHF 180’000.00 das höchste war. Ihm (respektive der einfachen Gesellschaft Schrepfer und Rutishauser) wurde deshalb der Zuschlag zu diesem Preis erteilt. Die kantonale Aufsichtsbehörde bestätigte dies, worauf der Schuldner an das Bundesgericht gelangte.
10.1 Bei den Vorinstanzen hatte der beschwerdeführende Schuldner im Verfahren, das zu BGE 93 III 39 führte, geltend gemacht, das Betreibungsamt hätte das letzte Angebot seines Vertreters Iten von CHF 255’000.00 annehmen sollen. Falls es die Angebote Itens und sein, des Schuldners, eigenes Angebot von CHF 250'000.00 für unbeachtlich gehalten habe, hätte es auf jeden Fall das Angebot Schrepfers von CHF 252’000.00 nicht übergehen dürfen, denn dieses sei nach demjenigen von Iten von CHF 255’000.00 das nächsttiefere Angebot gewesen. Die Vorinstanz des Bundesgerichts war demgegenüber der Auffassung, das Betreibungsamt habe das dem letzten Angebot Itens unmittelbar vorausgegangene Angebot Schrepfers von CHF 252’000.00 zu Recht nicht berücksichtigt, weil es erst durch das auf CHF 251’000.00 lautende, ebenfalls unbeachtliche Angebot Itens ausgelöst worden war. Das Bundesgericht liess die Frage, ob Schrepfers Gebot von CHF 252’000.00 zu Recht ausser Acht gelassen worden war, letztlich offen, weil es zum Ergebnis gelangte, das Betreibungsamt hätte jedenfalls das Gebot des Schuldners (von CHF 250’000.00) nicht ohne weiteres unberücksichtigt lassen dürfen, ohne diesem Gelegenheit für den Nachweis zu bieten, dass er die Steigerungsbedingungen erfüllen könne. Man könne dem Schuldner auch nicht vorhalten, dass er das Angebot von CHF 250’000.00, welches das Betreibungsamt unmittelbar zuvor als unbeachtlich behandelt hatte, im weiteren Verlauf der Steigerung nicht mehr erneuert habe. Deshalb erachtete das Bundesgericht das anschliessende Vorgehen des Betreibungsamts mit einer Fortsetzung der Steigerung auf der Basis des Angebots von CHF 162’000.00 (vgl. E. 9.1 und 9.2 hiervor) als unzulässig, hob den zu CHF 180’000.00 erteilten Zuschlag auf und ordnete die Durchführung einer neuen Steigerung an.
10.2 Aus den vorstehenden Erwägungen wird deutlich, dass das Bundesgericht im erwähnten Urteil nicht abschliessend darüber entschieden hat, wie das Angebot von Schrepfer, dessen Situation mit jener der Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren vergleichbar ist, von CHF 252'000.00 zu behandeln war (wobei Schrepfer gemäss den Erwägungen des Bundesgerichts «offenbar nicht geltend machte, er lasse sich bei diesem Angebote nicht behaften» [a.a.O., E. 3 S. 42]). Vielmehr liess es diese Frage offen, weil der im weiteren Verlauf an Schrepfer zu einem Betrag von CHF 180'000.00 erteilte Zuschlag aus einem anderen Grund, nämlich wegen der unzulässigen Nichtberücksichtigung des Gebots eines Dritten, aufzuheben war. Immerhin wird deutlich, dass Schrepfers Gebot von CHF 252'000.00 der Ansetzung einer vollständig neuen Steigerung nicht entgegenstand. Das Urteil BGE 93 III 39 bildet demnach kein direktes Präjudiz für den hier zu beurteilenden Fall, in dem kein Dritter mitgeboten hatte. Es enthält aber Ausführungen, welche für das vorliegende Verfahren wegweisend sein könnten.
11.1 Laut dem zitierten Art. 60 Abs. 2 VZG wird, wenn der Zuschlag nicht erteilt werden kann, «in Fortsetzung der Steigerung das nächst tiefere Angebot nochmals dreimal ausgerufen» (vgl. E. II. 3 hiervor). Angebote von Personen, welche die Steigerungsbedingungen nicht zu erfüllen vermöchten, können in diesem Zusammenhang eine gegen die guten Sitten verstossende Einwirkung auf den Erfolg der Versteigerung darstellen (vgl. BGE 93 III 39 E. 5b S. 44). In Ziffer 4.5 der Steigerungsbedingungen wird denn auch explizit festgehalten, dass der Steigerungsleiter zur Verhinderung rechtsmissbräuchlicher Steigerungsangebote Angebote von Personen, die den geforderten Beweis nicht erbringen können oder wollen, als ungültig erklären kann (vgl. E. II. 1 hiervor). Die Steigerungsleiterin ist in diesem Sinne vorgegangen und hat, nachdem die Mitbieterin den geforderten Nachweis nicht erbracht hatte, deren zuvor gemachte Angebote – nicht nur das letzte und höchste – für ungültig erklärt. Das Betreibungsamt begründet dieses Vorgehen damit, dass der Steigerungspreis durch die ungültigen Angebote der Mitbieterin rechtsmissbräuchlich in die Höhe getrieben worden sei. Dieser Beurteilung ist ohne Einschränkung beizupflichten. Es liegt auf der Hand, dass die Beschwerdegegnerin immer wieder durch die Angebote der Mitbieterin (insgesamt deren 13) veranlasst wurde, diese jeweils erneut zu überbieten. Die Beschwerdegegnerin und die Mitbieterin waren die einzigen, die an der Steigerung Angebote machten. Die Mitbieterin hat dadurch den Preis in die Höhe getrieben, ohne dass sie auch nur bei einem einzigen ihrer Angebote in der Lage gewesen wäre, die Steigerungsbedingungen zu erfüllen. Der gesamte Verlauf der Steigerung wurde dadurch verfälscht und sämtliche Angebote der Beschwerdegegnerin beruhten auf der irrigen, durch die Mitbieterin erweckten Vorstellung, diese sei eine ernsthafte Konkurrentin um den Zuschlag. Vor diesem Hintergrund ist das Verhalten der Mitbieterin mit dem Betreibungsamt als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren. Die Steigerungsleiterin hat demnach zu Recht nicht nur das letzte Angebot der Mitbieterin, für welches der provisorische, nicht aber der definitive Zuschlag erteilt worden war, für unbeachtlich erklärt, sondern auch sämtliche vorhergehenden, einschliesslich derjenigen der Beschwerdegegnerin.
11.2 Am vorstehend Gesagten ändert es nichts, wenn die Beschwerdegegnerin – ebenso wie Schrepfer im zitierten BGE 93 III 39 – anlässlich der Steigerung nicht explizit erklärt hat, sie lasse sich nicht bei ihrem letzten Angebot von CHF 3’000’000.00 behaften. Bei lediglich zwei bietenden Parteien besteht von vornherein keine Notwendigkeit für eine solche Erklärung, da das jeweils höhere Angebot der Beschwerdegegnerin stets durch das ungültige Angebot der Mitbieterin veranlasst wurde. Die Aussage im Kurzkommentar, wonach eine Fortsetzung der Versteigerung beim nächsttieferen Angebot nur stattfindet, wenn dieser Bieter sein Angebot noch aufrechterhält, und er aus rechtlicher Sicht nicht mehr an sein Angebot gebunden ist (Walter/Winkler, a.a.O., Art. 60 N 11), stützt zwar die gezogene Folgerung, ist aber nicht auf die Konstellation des vorliegenden Falles gemünzt und daher nicht direkt einschlägig. Entscheidend ist, dass alle früheren Gebote durch das täuschende Verhalten der Mitbieterin veranlasst wurden, weshalb die Beschwerdegegnerin nicht darauf zu behaften war. Dasselbe gilt in Bezug auf die Steigerungsbedingungen, wonach bis zum definitiven Zuschlag jeder Bieter für sein Angebot behaftet bleibt. Diese Bestimmung kann nicht dazu führen, dass eine Partei an ein Angebot gebunden bleibt, das durch ein täuschendes, als rechtsmissbräuchlich zu qualifizierendes Verhalten veranlasst worden war. Vorliegend wurden sämtliche Angebote der Beschwerdegegnerin durch die letztlich nicht zu beachtenden Angebote der Mitbieterin ausgelöst. Das Betreibungsamt hat deshalb zu Recht sämtliche Angebote der Mitbieterin für ungültig erklärt und die Versteigerung mangels eines anderen unverfälschten und beachtlichen Angebots beim Mindestangebot fortgesetzt. Folgerichtig hat das Betreibungsamt sodann dem Angebot der Beschwerdegegnerin von CHF 1’000’000.00 den definitiven Zuschlag erteilt, nachdem kein höheres Angebot mehr eingegangen war und die Steigerungsbedingungen erfüllt waren.
12. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Flückiger Schaller