A. Le 8 janvier 2018, X.________ a déposé une demande qui portait les conclusions suivantes :
« Principalement
1. Déclarer nulle la résiliation du contrat de bail à ferme agricole intervenue le 19 novembre 2015 pour le terme d’automne 2022 ;
Subsidiairement
2. Annuler la résiliation du contrat de bail à ferme agricole intervenue le 19 novembre 2015 pour le terme d’automne 2022 ;
Très subsidiairement
3. Accorder à X.________ une prolongation de bail à ferme agricole de six ans, soit jusqu’au terme d’automne 2028 ;
En tout état de cause
4. Sous suite de frais et dépens ».
À l’appui de ses conclusions, X.________ a allégué ce qui suit. Il était viticulteur indépendant. En automne 2007, il avait oralement conclu un contrat de bail à ferme agricole avec Y.________ pour l’exploitation de la parcelle no (...) du cadastre de Z.________ (ndr : « Domaine A.________ »). Au décès de ce dernier, les défenderesses – composant ensemble son hoirie – avaient envisagé de lui vendre le domaine. Elles avaient cependant décidé de céder la parcelle à B.________, viticulteur à Z.________, notamment au prétendu motif que celui-ci aurait formulé une meilleure offre alors que tel n’était pas le cas. La commission foncière agricole avait décidé d’autoriser B.________ à acquérir la parcelle querellée. X.________ ne s’était pas opposé à cette décision mais avait déclaré qu’il entendait exercer son droit de préemption légal. À la suite de la mention de l’exercice de son droit futur, les défenderesses avaient résilié le bail. Le bail avait été résilié pour éluder les dispositions impératives sur le droit de préemption du fermier. Le domaine était très bien entretenu. Le terrain querellé représentait le tiers de la surface que X.________ exploitait de sorte que l’en priver aurait un effet extrêmement important sur la viabilité de son exploitation. Il avait par ailleurs consenti à d’importants investissements. Son fils était destiné à reprendre le domaine. Il serait extrêmement difficile de trouver un terrain de remplacement.
B. Le 17 mai 2018, l’hoirie Y.________ composée de Y1________, Y2________ et Y3________ (ci-après aussi : l’hoirie), a déposé sa réponse en prenant les conclusions suivantes :
« 1. Rejeter toutes les demandes du 8 janvier 2018.
2. Sous suite de frais et dépens ».
À l’appui de ses conclusions, l’hoirie alléguait ce qui suit. Les hoirs n’avaient jamais eu l’intention de vendre les vignes à X.________ car elles s’étaient rapidement rendues compte qu’il négligeait les vignes louées. Il n’était dès lors pas question de le garder en tant que fermier. Plusieurs professionnels avaient constaté que l’état des vignes s’était fortement dégradé depuis son arrivée. L’hoirie n’avait eu d’autre choix que d’agir pour éviter que les défauts ne s’aggravent et que le travail appliqué de leur père soit anéanti. Le 19 novembre 2015, l’hoirie avait sommé X.________ d’entretenir dans les règles de l’art le terrain et les vignes louées. Simultanément, l’hoirie avait décidé de résilier de manière ordinaire le contrat de bail en respectant toutefois la durée légale initiale de 15 ans, soit pour le terme d’automne 2022. La résiliation était parfaitement valable. Elle était par ailleurs la seule solution pour l’hoirie au vu des négligences du fermier quant à ses devoirs légaux. Aujourd’hui encore, le domaine faisait état de nombreux défauts d’entretien. Dans ces conditions, X.________ ne pouvait prétendre à la prolongation de la durée de son bail. Ce dernier n’était au demeurant pas titulaire d’un droit de préemption légal dès lors qu’il n’avait notamment pas une entreprise agricole au sens de l’article 7 LDFR. Indépendamment de cet élément, aucun cas de préemption n’était réalisé, la vente définitive du terrain de A.________ n’étant pas convenue. La résiliation du 19 novembre 2015 n’avait ainsi pas pu être un moyen d’empêcher X.________ d’exercer le droit précité.
C. Le 26 juillet 2018, X.________ a déposé ses déterminations sur les faits de la réponse. Il affirmait en substance que l’hoirie désirait vendre le terrain et cela de façon évidente. Les négociations étaient très avancées s’agissant de la vente. Les vignes n’avaient jamais été négligées, cet argument étant apparu au moment où l’hoirie expliquait vouloir vendre à quelqu’un d’autre qui désirait pouvoir disposer du domaine « dès l’achat ». Les critiques sur l’état d’entretien avaient été formulées de manière à justifier une résiliation faite en réalité pour éluder les dispositions de la LDFR. Peu importait qu’il ne soit pas titulaire d’une entreprise agricole. Il s’agissait d’une analyse de droit, que la procédure confirmerait ou pas lorsqu’il ferait valoir son droit de préemption. Etait déterminant ici le fait que la résiliation était bien intervenue peu après le moment où il avait exprimé qu’il ferait valoir ce droit.
D. Le 5 octobre 2018, l’hoirie a déposé une duplique, réaffirmant notamment que le domaine A.________ souffrait de négligences, ce qui avait été constaté non seulement par un expert reconnu et impartial, mais également par un commissaire viticole et viticulteur voisin, dont les parcelles avaient été contaminées par les manquements de X.________.
E. Le 26 novembre 2018, X.________ a déposé des explications sur les faits de la duplique. Il a également requis une expertise judiciaire tendant à démontrer que son domaine était bien entretenu.
F. Par ordonnance de preuves du 13 décembre 2018, le Tribunal civil a en substance admis les preuves littérales déposées par les parties, admis les preuves testimoniales proposées par ces dernières (3 témoins chacun), réservé leurs interrogatoires et rejeté l’expertise judiciaire, au motif que celle-ci ne pourrait porter que sur l’état actuel du domaine, alors que la question était de savoir si, au moment où le congé daté du 19 novembre 2015 avait été signifié, le motif invoqué (négligence dans l’entretien des vignes) était fondé.
G. Le 19 mars 2019, une audience s’est tenue, lors de laquelle les témoins qui suivent ont été auditionnés :
· C.________ (témoin demandeur ; viticulteur et œnologue diplômé) ;
· D.________ (témoin demandeur ; vigneron-encaveur) ;
· E.________ (témoin demandeur ; horticulteur-paysagiste) ;
· F.________ (témoin défenderesses ; vigneron-encaveur) ;
· G.________ (témoin défenderesses ; conseiller viticole, ingénieur agronome et œnologue) ;
· H.________ (témoin défenderesses ; inspecteur au contrôle suisse du commerce des vins).
En tant que besoin, les déclarations des témoins seront reprises dans la partie en droit de la présente décision.
Les parties ont également renoncé à plaider oralement et convenu de déposer des plaidoiries écrites.
H. Le 28 mai 2019, X.________ a déposé sa plaidoirie écrite et confirmé ses conclusions. Selon lui, aucun défaut d’entretien ne pouvait lui être reproché. C’est exclusivement la mention du droit de préemption qui avait convaincu l’hoirie de résilier le bail, ce qui constituait manifestement un abus de droit et un congé‑représailles. Son bail avait été résilié pour que l’acheteur ait les mains libres et ne se voit pas opposer le droit de préemption. Il aurait toutefois été plus aisé pour l’acquéreur de résilier le bail que pour l’hoirie, la loi sur le bail à ferme agricole facilitant une telle résiliation, pour le bailleur désirant exploiter lui-même le terrain. Le comportement des bailleresses confinait donc au contournement de règles légales impératives et imposait dès lors de constater la nullité, respectivement d’annuler la résiliation litigieuse. Subsidiairement, le bail devait être prolongé, à mesure qu’aucune violation des devoirs du fermier ne pouvait être retenue à son encontre, respectivement que la résiliation aurait des conséquences extrêmement dommageables pour son exploitation.
I. Le 29 mai 2019, l’hoirie a déposé ses plaidoiries écrites et confirmé ses conclusions. La résiliation litigieuse ne visait pas à éluder la loi puisque l’exercice d’un droit de préemption était subordonné à ce que la durée légale initiale du bail prévue par la LBFA soit échue et à ce que le fermier soit propriétaire d’une entreprise agricole. Or ces deux conditions faisaient défaut à l’espèce. Quoiqu’il en soit, la garantie constitutionnelle du droit de propriété serait fortement mise à mal si l’on devait considérer que la résiliation d’un contrat de bail à ferme agricole à l’échéance du délai initial serait nulle au motif qu’elle empêcherait la naissance du droit de préemption du fermier. S’agissant de l’annulation du congé, le législateur avait expressément écarté cette protection du fermier au moment de l’établissement de la LBFA. Quant à la prolongation de bail, elle ne pouvait pas être raisonnablement imposée à l’hoirie, à mesure que l’administration des preuves avait démontré que X.________ n’était pas le vigneron diligent pour lequel il tentait de se faire passer.
J. Le 11 décembre 2019, le Tribunal civil a statué au fond, en rendant un jugement dont le dispositif a la teneur suivante :
« 1. Constate la nullité de la résiliation du contrat de bail à ferme agricole signifiée par courrier daté du 19 novembre 2015 pour le terme d’automne 2022.
2. Arrête les frais de la présente procédure à CHF 3'647.00, avancés par le demandeur à hauteur de CHF 3'432.00 et par les défenderesses à hauteur de CHF 215.00, et les met à la charge des défenderesses, solidaires.
3. Condamne les défenderesses, solidaires, à verser au demandeur, pour la procédure de conciliation et la procédure au fond, une indemnité de dépens fixée à CHF 5'800.00 ».
À l’appui de son dispositif, le Tribunal civil a exposé ce qui suit. L’article 271 CO (« annulabilité du congé ») n’était pas applicable aux contrats de bail à ferme agricole. Cependant, il y avait une place pour l’application autonome de l’article 2 al. 2 CC. Au vu du dossier, il semblait bien que X.________ était propriétaire d’une exploitation agricole au sens de la LDFR et qu’il était titulaire d’un droit de préemption. Par contre, il était difficile de conclure, vu l’intervalle de plus de onze mois qui séparait le courrier du 7 décembre 2014 par lequel X.________ informait l’hoirie qu’il entendait exercer son droit de préemption, de la résiliation du bail du 19 novembre 2015, que la seconde était motivée par le premier. Il convenait de retenir que X.________ avait échoué à démontrer que l’hoirie lui avait notifié la résiliation de son bail afin qu’il ne puisse pas exercer son droit de préemption. Par contre, le congé, pour d’autres motifs, contrevenait néanmoins aux règles de la bonne foi, au sens de l’article 2 CC, de sorte qu’il devait être déclaré nul. En effet, il convenait de constater que les négligences alléguées du fermier n’avaient fait l’objet d’aucune mise en demeure formelle avant le 19 novembre 2015 – date de la résiliation du contrat – et, d’autre part, qu’elles n’étaient pas fondées au vu du dossier, alors que ce sont elles qui, selon l’hoirie elle‑même, avait conduit celle-ci à résilier le contrat de bail.
K. Par mémoire du 27 janvier 2020, l’hoirie appelle de cette décision en prenant les conclusions suivantes :
« 1. Déclarer l’appel recevable.
2. Principalement et statuant au fond, annuler le jugement du 11 décembre 2019 et rejeter la demande du 8 janvier 2017 (recte : 2018) déposée par X.________ dans toutes ses conclusions.
3. Subsidiairement, annuler le jugement entrepris et renvoyer la cause à la première instance pour nouvelle décision au sens des considérants.
4. En tout état de cause, sous suite de frais et dépens de première et seconde instance ».
À l’appui de ses conclusions, l’hoirie considère que le Tribunal civil a, à tort, cherché à déterminer l’existence d’un motif justifiant la résiliation, oubliant qu’un bailleur agricole reste libre de résilier le contrat sans motif. La question de savoir si l’article 2 al. 2 CC peut faire échec à la volonté du législateur de ne pas faire de la motivation une condition de validité du congé – qui serait nul puisque l’annulabilité n’existe pas dans la LBFA – doit être résolue par la négative. Le Tribunal fédéral a en effet jugé qu’en matière de protection contre les congés, il n’y a pas de place pour une application de l’article 2 al. 2 CC, de sorte qu’un congé manifestement abusif n’est sanctionné que d’une annulabilité, l’article 2 al. 2 CC et son éventuelle nullité ne trouvant pas application. Par ailleurs, aucune des conditions permettant à X.________ de se prévaloir d’un droit de préemption n’est remplie. Enfin, il est faux de prétendre que c’est subitement au moment de la résiliation que l’hoirie a eu à se plaindre de son fermier, puisque dès la reprise du terrain et alertées par un voisin, les hoirs avaient fait le tour des vignes avec un professionnel, qui leur avait conseillé de faire un constat. Dans l’attente de ce dernier, elles avaient déclaré à X.________, par courrier du 25 novembre 2014, qu’elles étaient surprises de constater l’état des vignes. Pour ce qui était des négligences, elles avaient été constatées et auraient dû être retenues par le tribunal. Ces négligences excluaient de facto un congé pouvant être sanctionné de nullité, puisque seul un congé manifestement abusif pouvait être déclaré nul.
L. Dans sa réponse du 2 mars 2020, l’intimé conclut au rejet de l’appel, avec suite de frais et dépens. Il considère que la critique des faits dans la partie « rappel des faits » du mémoire d’appel est insuffisamment motivée et ne remplit pas les exigences de à l’article 311 al. 1 CPC. Le même reproche peut être fait à certains pans entiers du grief « de la constatation inexacte et incomplète des faits » tout comme à celui de « l’abus manifeste de droit ». L’hoirie se trompe lorsqu’elle estime qu’en matière de bail agricole, si un congé satisfait aux formes légales, il est forcément valable, seule la prolongation entrant en ligne de compte et l’article 2 al. 2 CC ne trouvant pas application. En effet, en tant que principe général du droit, l’interdiction de l’abus de droit s’applique pleinement. La distinction entre nullité et annulabilité n’a qu’un intérêt théorique. Dans les deux cas, la conséquence est la même, soit que la résiliation ne développe aucun effet et cela dès son origine. Quoiqu’il en soit, dès lors que l’article 271 CO ne trouve pas application, c’est bien la nullité de la résiliation qui devait être constatée. S’agissant du grief traitant de l’application correcte de l’article 47 LDFR, il doit être déclaré irrecevable, l’hoirie n’ayant pas d’intérêt pratique et actuel à revoir cette partie du jugement, qui de surcroit n’a aucune influence sur le dispositif. Enfin, c’est à juste titre, en appréciant et en relatant précisément les moyens de preuve à disposition ainsi que la chronologie des évènements, que le Tribunal civil a considéré qu’il existait un nombre suffisant d’indices d’abus manifestes de la part de l’hoirie, en relation avec la résiliation du bail.
M. Le 11 novembre 2019, les appelantes ont fait usage de leur droit de réplique inconditionnel et ont confirmé les moyens et conclusions figurant dans leur mémoire. En tant que besoin, les éléments mentionnés dans cet écrit seront repris ci‑dessous.
CONSIDERANT
1. Interjeté dans le délai légal, l’appel est recevable sous cet angle (art. 311 al. 1 CPC).
2. L’hoirie considère tout d’abord que le Tribunal civil a violé le droit en retenant que l’article 2 al. 2 CC permettait d’appliquer, de manière autonome, les motifs de l’article 271 CO à un contrat de bail à ferme agricole. Selon l’hoirie, si le congé respecte les conditions de validité légales, seule une prolongation de bail peut éventuellement entrer en ligne de compte. Les motifs de la résiliation n’ont jamais à être examinés sauf pour en tenir compte dans le cadre d’une prolongation de bail.
a) En vertu de l’article 2 CC, « [c]hacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi » (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2).
La loi ne définit pas la notion d'abus de droit, mais se contente d'en énoncer la sanction, qui intervient par le refus de la protection légale. Selon le Tribunal fédéral, « la règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste » (ATF 135 III 163, cons. 3.3.1). Toujours d'après le Tribunal fédéral, « ce que l'article 2 CC exprime, c'est un principe de portée tout à fait générale, un guide pour l'application de la loi, une limite à l'exercice de n'importe quel droit ; c'est donc une règle fondamentale issue de considérations d'ordre éthique et qui s'ajoute aux règles relatives aux différents rapports de droit particuliers pour les compléter et contribuer à leur application » (ATF 83 II 345, cons. 2, traduit au JT 1958 I 194). Les cas typiques d'abus de droit revêtent les formes suivantes : l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence et le résultat manifestement contraire à l'équité, l'exercice d'un droit sans ménagement, l'attitude contradictoire (venire contra factum proprium). L'interdiction de l'abus de droit est valable pour l'ensemble de l'ordre juridique et les règles de la bonne foi limitent l'exercice de tous les droits. Les normes relatives à l'interdiction de l'abus de droit ont une importance telle qu'elles font partie de l'ordre public suisse positif (Saviaux, Baux de courte durée et contestation du loyer initial in : PJA 2010 p. 289 ss, titre n° 5, let. a et les nombreuses références citées). Le Tribunal fédéral opère une approche casuistique en rappelant que l'article 2 CC « ne vise pas à écarter d'une manière toute générale, pour certaines catégories de cas, l'application des règles du droit civil, mais permet au juge de tenir compte de particularités propres au cas d'espèce, lorsque, en raison des circonstances de l'espèce, l'application normale de la loi ne se concilie exceptionnellement pas avec les règles de la bonne foi » (Mihaela Amoos, La théorie de l’abus de droit en relation avec les droits absolus, thèse Lausanne, 2002, p. 44 et 211, cité par Saviaux, op. cit., p. 295) et que le juge, en matière d'abus de droit, « n'applique pas des règles rigides. Il statue en tenant compte de toutes les circonstances du cas particulier » (ATF 115 III 331, cons. 5a, traduit au JT 1991 I 150). Sous réserve de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), la résiliation du bail à ferme agricole (art. 16 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole) est entièrement libre (Benno Studer et al., Das Landwirtschaftliche Pachrecht, 2e éd., 2007, n° 375, p. 109). On soulignera que selon la lettre même de l’article 2 al. 2 CC, pour ne pas être protégé par la loi, l’abus de droit doit être manifeste (cf. aussi arrêt du TF du 29.08.2019 [4A_396/2018] cons. 4.2.2)
b) Conformément à ce qui précède, on doit retenir que l’abus de droit est un principe juridique de portée générale, trouvant application dans toutes les causes à juger. Il est vrai que le cas qui nous occupe est singulier en ce sens que l’article 271 CO – qui ne s’applique pas au bail à ferme agricole selon la volonté du législateur – se confond pour ainsi dire avec l’article 2 al. 2 CC, à tel point que le Tribunal fédéral a jugé qu’en matière d’annulabilité du congé, il n’y avait pas de place pour une application autonome de l’article 2 al. 2 CC (ATF 133 III 175). Ce raisonnement est cependant cohérent puisque l’application de l’article 271 CO est moins restrictive que celle de l’article 2 al. 2 CC. En effet, l’article 271 CO trouve application même si l'attitude de la partie donnant congé à l'autre ne constitue pas un abus de droit « manifeste » au sens de l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2). L’article 2 al. 2 CC est ainsi englobé dans l’application de l’article 271 CO. Par contre, dès le moment où l’article 271 CO ne s’applique plus, ce qui est le cas en l’espèce, puisque nous avons affaire à un bail à ferme agricole et que la LBFA ne contient pas de disposition analogue, il n’y a pas de raison que l’application de l’article 2 al. 2 CC soit écartée. Au contraire, il s’agit du dernier « filet de sécurité » légal permettant à celui qui a été victime d’une injustice manifeste de ne pas en subir les conséquences. Le grief des appelantes doit dès lors être rejeté.
3. Les appelantes considèrent ensuite que le Tribunal civil a violé l’article 47 LDFR en retenant qu’il semblait que X.________ était titulaire d’un droit de préemption.
a) Un intérêt est requis pour exercer toute voie de droit. Le justiciable qui fait valoir une prétention doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection à voir le juge statuer sur sa demande. L'existence d'un intérêt digne de protection du recourant est ainsi une condition de recevabilité de tout recours et doit être constatée d’office. Le recourant n’a d’intérêt au recours que s’il demande la modification du dispositif de l’arrêt attaqué, de sorte que le recours sur les seuls motifs doit être déclaré irrecevable (arrêt du TF du 25.06.2004 [5C.89/2004] cons. 2.2.1).
b) En l’espèce, le Tribunal civil a indiqué ce qui suit dans ses motifs : « Au vu du dossier, il semble bien que le demandeur soit propriétaire d’une exploitation agricole, au sens de la LDFR, et qu’il soit titulaire d’un droit de préemption. Cette question peut cependant rester indécise dans le cadre de la présente procédure, pour la raison exposée ci-après […] : ». Il n’a ainsi pas tranché la question. Par ailleurs, cette question n’a eu aucune influence sur le dispositif de la décision attaquée, le Tribunal civil ayant admis les conclusions de X.________ pour d’autres motifs, après avoir en particulier nié que l’annonce par le locataire qu’il exercerait son droit de préemption avait motivé la résiliation de son bail, et donc retenu que la titularité ou non du droit de préemption était sans pertinence pour l’issue du présent litige. La Cour d’appel civile est ainsi saisie d’une question purement théorique et hypothétique. Comme l’hoirie l’admet elle-même dans son appel, ce n’est que dans l’hypothèse où elle souhaiterait vendre le terrain que la question se poserait (et encore, uniquement si X.________ devait tenter d’exercer son droit de préemption, ce qui n’est pas certain non plus). Dans cette mesure, le grief des appelantes doit être déclaré irrecevable.
Le même sort doit être réservé au grief de constatation inexacte et incomplète des faits en relation avec l’existence d’une entreprise agricole au sens de l’article 7 LDFR, puisque sa résolution n’aurait eu de sens que si la question relative au droit de préemption avait dû être tranchée.
Il n’est pas non plus nécessaire de se pencher sur la question de savoir si le Tribunal civil aurait dû déclarer nulle ou annuler la résiliation, car dans les deux cas, la résiliation n’ayant pas encore déployé ses effets (le terme étant en automne 2022), le résultat est le même. En effet, la différence principale entre le régime de la nullité et celui de l’annulabilité est que l’acte annulable est valable à l’origine (alors que l’acte nul ne déploie aucun effet dès le départ) mais qu’il peut être privé de ses effets rétroactivement, pour autant que la partie lésée saisisse l’autorité à cette fin et moyennant qu’elle respecte les conditions légales pour ce faire (cf. en ce sens : Corboz, Les congés affectés d’un vice, in : 9e séminaire du droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 5-6 et 8).
4. Les appelantes font également valoir que, contrairement à ce que le Tribunal civil a retenu, ce n’est pas subitement au moment de la résiliation qu’elles se sont plaintes de leur fermier, mais dès la reprise du terrain. À cette époque, elles avaient fait le tour des vignes avec un professionnel (H.________) qui leur avait conseillé de faire un constat. Dans l’attente de ce dernier (établi en mars 2015), elles avaient informé X.________, par courrier du 25 novembre 2014, qu’elles étaient surprises de constater l’état des vignes.
a) Aux termes de l’article 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. Selon la jurisprudence, il incombe à l’appelant de démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée soit entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement (arrêt du TF du 01.09.2014 [4A_290/2014] cons. 3.1 et les références citées).
b) En lien avec la chronologie des événements, le Tribunal civil a notamment retenu : « Il résulte du dossier que ce n’est pas avant le courrier du 25 novembre 2014 que les défenderesses ont, pour la première fois, informé le demandeur qu’elles estimaient que les vignes qu’elles lui louaient souffraient d’un manque d’entretien. […] Cependant, la critique n’est formulée que de manière vague et générale (« aspect négligé des ceps », sans autre précision), sans mise en demeure d’y remédier dans un certain délai, faute de quoi le contrat serait résilié. On doit en conclure qu’en novembre 2014, les défenderesses n’estimaient pas que la situation nécessitait d’autres dispositions qu’une mention laconique dans un courrier, qui d’ailleurs concernait un tout autre sujet (les défenderesses y informaient le demandeur qu’un autre acheteur que lui avait été choisi) […] il convient de constater d’une part que les négligences alléguées du fermier n’ont fait l’objet d’aucune mise en demeure formelle avant le 19 novembre 2015 […].
Ainsi, on doit constater que le Tribunal civil n’a pas retenu que c’était subitement au moment de la résiliation que les appelantes s’étaient plaintes de leur fermier. Au contraire, le Tribunal civil a précisément évoqué le courrier du 25 novembre 2014, dont font mention les appelantes dans leur mémoire, et développé pourquoi ces dernières ne pouvaient pas s’en prévaloir, à savoir que les membres de l’hoirie s’étaient contentées d’une critique formulée de manière vague et générale, sans mise en demeure de remédier aux manquements dans un certain délai. Les appelantes, dans leur mémoire d’appel, n’indiquent cependant pas en quoi ce raisonnement serait critiquable, se contentant de dire « qu’il était faux de prétendre que c’était subitement au moment de la résiliation que les héritières de Y.________ auraient eu à se plaindre de leur fermier ». Ce n’est toutefois aucunement ce que le Tribunal civil a retenu. Dès lors et à défaut d’avoir critiqué le constat de l’absence de mise en demeure formelle et l’appréciation de la tournure toute générale du courrier du 25 novembre 2014 qui ne leur permettait pas de se prévaloir de manquements importants du fermier avant la résiliation du 19 novembre 2015, leur appel doit être déclaré irrecevable sur ce point. Quoiqu’il en soit, la question reste sans incidence, vu ce qui suit.
5. Il reste en effet à analyser si la résiliation du bail du 19 novembre 2015 constitue un abus de droit manifeste de la part des appelantes, abus dont la sanction serait attachée serait la nullité (ou l’annulabilité). Les appelantes le contestent, notamment au motif que le congé donné ne peut être considéré comme manifestement abusif, dès lors qu’il est établi, à leurs yeux, que X.________ négligeait sa vigne, ce que même le Tribunal civil a constaté. Ce dernier a toutefois jugé, à tort, que les négligences étaient insuffisantes pour justifier une résiliation. À cet égard, l’appel est suffisamment motivé, les appelantes s’étant longuement attelées à démontrer que leur thèse devait l’emporter sur celle du Tribunal civil.
a) Le régime du congé en matière de bail à ferme agricole reste gouverné par une grande liberté. Non seulement il n'est soumis qu'à la forme écrite simple (art. 16 al. 1 LBFA), mais il est valable même sans indication de motifs. Si l'autre partie demande de connaître les motifs, comme elle est autorisée à le faire (art. 16 al. 1, 2e phrase LBFA), la loi ne prévoit pas de sanction directe à un refus. La protection sous forme de la possibilité de faire annuler le congé a été écartée. Il en découle que les possibilités de résiliation ne peuvent être restreintes aux cas dans lesquels il y aurait de justes motifs et que la seule protection instituée dans ce cadre par la loi au profit du fermier est celle de la possibilité d'une prolongation du bail (art. 26 ss LBFA) (RFJ 2008 p. 269 ss, cons. 5, let. f, par. 3 et les références citées).
b) Au vu de ces éléments, la place réservée à l’abus de droit en matière de résiliation du bail à ferme agricole apparaît particulièrement restreinte, ce d’autant plus qu’en l’espèce, les parties ne le contestent pas, on est en présence d’une résiliation ordinaire du contrat de bail à ferme agricole. L’article 2 CC pourrait probablement trouver à s’appliquer si la résiliation litigieuse était purement chicanière, c’est-à-dire donnée, par exemple, pour un motif qui n’aurait rien à voir avec l’exercice du bail à proprement parler, comme une querelle strictement personnelle entre le bailleur et le fermier. En l’espèce, ce n’est toutefois pas le cas. Il ressort en effet de l’administration des preuves que l’entretien de la vigne par l’intimé n’était pas irréprochable. Tous les témoins sauf C.________ – mais qui est le fils de l’intimé et le futur repreneur du domaine, de sorte que son témoignage doit être relativisé – et D.________ – mais qui était l’expert privé de l’intimé, qui est un camarade d’études du fils de celui-ci à l’école d’œnologie, et qui ne se considère lui-même pas comme un spécialiste de la vigne, de sorte que son témoignage doit lui aussi être, dans une certaine mesure, relativisé – ont déclaré que l’entretien du domaine A.________ n’était pas exempt de tout reproche. Voici une sélection de plusieurs déclarations :
Le témoin E.________ (horticulteur-paysagiste), qui connaissait l’intimé par le club « I.________ » n’a rien eu à redire concernant l’état des vignes. Ce constat date toutefois du printemps 2018, de sorte qu’il n’est pas pertinent pour juger de l’état du domaine à la date de résiliation. Il a par contre considéré l’entretien du verger comme « suffisant » estimant que pour sa part, il aurait tout arraché, à l’exception d’un cerisier et de deux ou trois petits pommiers ;
Le témoin F.________, voisin de parcelle du domaine A.________, a notamment déclaré ce qui suit : « Aujourd’hui, les vignes exploitées par X.________ sont bien entretenues. Auparavant, elles l’étaient moins bien, il y a eu des maladies plusieurs années de suite. Il y avait un problème d’entretien récurrent. Le chiendent, cela va une année, mais s’il y en a plusieurs années de suite, ce n’est pas acceptable ».
Le témoin G.________, certes expert privé des appelantes, a néanmoins déclaré ce qui suit : « Le jour de la visite (ndr : en février 2015), je ne peux pas dire que l’état d’entretien de la vigne était celui d’un « bon père de famille ». Je dirais que l’état d’entretien était moyen. Ce n’était pas un cas extrême de mauvais entretien. Ce n’était pas irréversible. Si des mesures correctrices ont été prises depuis cette visite, l’évolution négative peut être empêchée. Il était encore possible d’empêcher la chute de la vigueur des vignes ».
Le témoin H.________, ancien directeur de la station viticole cantonale, a notamment déclaré ce qui suit : « Je me suis rendu dans les vignes exploitées par X.________. Je ne me souviens plus de la date. Cela devait être en 2016 ou 2017. Me J.________ me demande si cela pouvait être en 2014. Ce n’est pas impossible. Je m’y suis rendu durant la belle saison. L’état d’entretien était moyen. J’ai donné ces informations à la famille. […] Même en regard des nouvelles manières d’exploiter les vignes, l’état de l’enherbement n’était pas satisfaisant. Des travaux n’avaient pas été effectués à temps. […] À mon avis, la vendange était en péril car les maladies avaient beaucoup progressé. Me K.________ me demande si la vigne était en péril. Je réponds qu’après plusieurs années de maladie, la pérennité des ceps peut être atteinte.
La Cour d’appel civile n’occulte pas le fait que les manquements n’étaient pas d’une gravité particulière ni que certains d’entre eux n’étaient pas forcément imputables à un mauvais entretien mais plutôt aux aléas naturels, ni que la situation était réversible. Toutefois, l’abus de droit, de par son essence, est un correctif qui ne doit trouver application que devant une situation profondément injuste, afin de précisément rétablir cette injustice. Il ne peut faire obstacle à la liberté contractuelle, qui comprend aussi la liberté de résilier un contrat. Ceci vaut d’autant plus lorsque, comme dans le cadre de la LBFA, les possibilités de prolongation du bail viennent tempérer les rigueurs de la résiliation. En l’espèce et dans la mesure où il ressort de l’administration des preuves que l’entretien du domaine était tout de même contrasté, on ne saurait retenir que la résiliation ordinaire constitue un abus de droit manifeste de la part des appelantes. C’est d’autant moins le cas, comme évoqué ci-avant, qu’il s’agit d’une résiliation ordinaire du contrat de bail et non d’une résiliation anticipée au sens de l’article 17 LBFA, qui aurait alors nécessité des « circonstances graves » pour que la résiliation se justifie. Par ailleurs, aucune base légale ne prescrit qu’une résiliation ordinaire du contrat de bail à ferme agricole doit être précédée d’une mise en demeure formelle, en cas de manquements imputables au fermier.
Enfin, comme le Tribunal civil l’a retenu à juste titre, l’intimé a échoué à démontrer que les appelantes lui avaient notifié la résiliation de son bail afin qu’il ne puisse pas exercer son droit de préemption, pour les raisons suivantes. A l’instar du Tribunal civil, on relèvera qu’un intervalle de temps important sépare l’annonce de l’exercice du droit de préemption par l’intimé (7 décembre 2014) de la résiliation du 19 novembre 2015. Par ailleurs, dans l’esprit des appelantes, l’intimé n’était pas titulaire de ce droit de préemption, ce qu’elles n’ont pas manqué de lui dire, par courriel du 10 décembre 2014 déjà, propos appuyés par ailleurs par un « avis de droit ». Il apparaît ainsi douteux que les appelantes aient résilié le bail au motif qu’elles craignaient l’exercice de ce droit de préemption. On peut certes imaginer que la tentative même d’exercice du droit de préemption de la part de l’intimé, qu’il en soit ou non titulaire, aurait été une complication dont les appelantes et le potentiel acheteur souhaitaient se passer. Toutefois, l’administration des preuves n’a pas porté sur cette question, de sorte que ce fait, qui n’a d’ailleurs pas explicitement été allégué, n’est pas prouvé. Enfin, le droit de préemption légal ne bénéficie pas d’une protection légale élevée, en ce sens notamment que l'exercice du droit de préemption dépend de l'avis du cas de préemption, communication qui n'est qu'une obligation du vendeur et dont la sanction de la violation ne réside que dans des dommages-intérêts, étant encore précisé que passé le délai absolu de deux ans dès l'inscription au registre foncier, l'exercice n'est plus possible du tout, même lorsque l'acquéreur est de mauvaise foi (en ce sens, RFJ 2008 p. 269 ss, cons. 5, let. f, par. 4). Au vu de ce qui précède, le grief des appelantes doit être admis.
6. Dès lors que la résiliation doit être considérée comme valable, il reste à déterminer si le bail doit ou non faire l’objet d’une prolongation.
a) Selon l'article 318 al. 1 CPC, l'instance d'appel peut confirmer la décision attaquée, statuer à nouveau ou renvoyer la cause à la première instance, lorsqu’un élément essentiel de la demande n'a pas été jugé (art. 318 al. 1 let. c ch. 1), ou lorsque l'état de fait doit être complété sur des points essentiels (art. 318 al. 1 let. c ch. 2). Le renvoi à l’instance précédente s’impose lorsqu’un élément essentiel de la demande n’a pas été jugé. C’est le cas lorsque le premier juge n’est pas entré en matière sur la demande ou qu’il n’a pas (ou pratiquement pas) examiné une prétention matérielle (par exemple lorsqu’il a rejeté la demande en retenant à tort qu’elle était prescrite (arrêt de la Cour d’appel civile du 12.12.2016 [CACIV.2011.41] cons. 6, let. a et les références citées)).
b) Dans la mesure où le Tribunal civil n’a pas examiné – à juste titre, puisqu’il estimait que la résiliation devait être déclarée nulle – la question de la prolongation de bail, un renvoi se justifie, dans ces circonstances particulières, afin de ne pas priver les parties de la double instance sur cette question (cf. aussi arrêt de la Cour d’appel civile du 11.10.2018 [CACIV.2018.28] cons. 5).
7. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être admis, le jugement attaqué annulé et la cause renvoyée au Tribunal civil pour qu’il procède dans le sens des considérants. Les frais de la procédure d’appel – avancés par les appelantes – doivent être mis à la charge de l’intimé, qui sera en outre condamné à verser aux appelantes une indemnité de dépens (art. 95 al. 1 cum 106 al. 1 CPC ; art. 12 et 58 à 65 LTFrais).
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Admet l’appel.
2. Annule le jugement du 11 décembre 2019 et renvoie le dossier au Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers pour qu’il procède dans le sens des considérants.
3. Arrête les frais de la procédure d’appel à 3'000 francs, montant couvert par l’avance effectuée par les appelantes, et les met à charge de l’intimé.
4. Condamne l’intimé à verser aux appelantes une indemnité de dépens de 2’000 francs.
Neuchâtel, le 13 mai 2020
Art. 2 CC
Étendue des droits civils
Devoirs généraux
1 Chacun est tenu d’exercer ses droits et d’exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2 L’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi.
Art. 271 CC
Annulabilité du congé
En général
1 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.
2 Le congé doit être motivé si l’autre partie le demande.
Art. 311 CPC Introduction de l’appel1
1 L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
2 La décision qui fait l’objet de l’appel est jointe au dossier.
1 Rectifié par la Commission de rédaction de l’Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10).
Art. 318 CPC
Décision sur appel
1 L’instance d’appel peut:
a. confirmer la décision attaquée;
b. statuer à nouveau;
c. renvoyer la cause à la première instance dans les cas suivants:
1. un élément essentiel de la demande n’a pas été jugé,
2. l’état de fait doit être complété sur des points essentiels.
2 L’instance d’appel communique sa décision aux parties avec une motivation écrite.
3 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance.
Art. 16 LBFA
Résiliation
1 La résiliation d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite. L’intéressé peut demander que le congé soit motivé.
2 Le délai de congé est d’une année pour autant que la loi n’en dispose pas autrement; les parties peuvent convenir d’un délai plus long.
3 A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local.
4 Si l’objet affermé est situé en partie dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire1, le congé peut être donné pour les immeubles qui ne sont pas compris dans le champ d’application de la LDFR2 ainsi que pour la partie non agricole des immeubles au sens de l’art. 2, al. 2, LDFR et le contrat peut être poursuivi sans ces immeubles.3
1 RS 700 2 RS 211.412.11 3 Introduit par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007 (RO 2008 3589; FF 2006 6027). Nouvelle teneur selon le ch. 3 de l’annexe à la LF du 22 mars 2013, en vigueur depuis le 1er janv. 2014 (RO 2013 3463 3863; FF 2012 1857).
Art. 17 LBFA
Résiliation anticipée
1 Si, du fait de circonstances graves, l’exécution du bail devient intolérable à l’une des parties, celle-ci peut résilier le bail par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant.
2 Le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la résiliation en tenant compte de tous les éléments.
Art. 26 LBFA
Action
1 Lorsqu’une partie au bail donne congé à l’autre, celle-ci peut intenter action en prolongation du bail dans les trois mois qui suivent la réception du congé.
2 Si le contrat conclu pour une durée déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n’est conclu, chacune des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois avant l’échéance de celui-ci.
Art. 47 LDFR
Objet
1 En cas d’aliénation d’une entreprise agricole, le fermier a un droit de préemption lorsque:
a. il entend l’exploiter lui-même et en paraît capable et que
b. la durée légale minimum du bail prévue par les dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole1 est échue.
2 En cas d’aliénation d’un immeuble agricole, le fermier a un droit de préemption sur l’objet affermé lorsque:2
a. la durée légale minimum du bail prévue par les dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole est échue et que
b. le fermier est propriétaire d’une entreprise agricole ou dispose économiquement d’une telle entreprise et que l’immeuble affermé est situé dans le rayon d’exploitation de cette entreprise, usuel dans la localité.
3 Le droit de préemption des parents prime celui du fermier.
1 RS 221.213.2 2 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv. 2004 (RO 2003 4123; FF 2002 4395).