A. A.________ (bailleur), représenté par la gérance B.________, a conclu en date du 6 février 2013 un contrat de bail avec Y1________ et Y2________ (locataires), portant sur un appartement de trois pièces sis à la rue [aaaa] à Z.________. Le bail débutait le 1er juillet 2013 et se terminait le 31 mars 2015, puis se renouvelait pour une durée indéterminée, avec possibilité de résiliation de trois mois en trois mois. Le loyer net du logement s’élevait à 1'090 francs, auxquels s’ajoutaient des frais accessoires, perçus sur la base d’un décompte, de 240 francs et d’autres frais accessoires, perçus à forfait, de 10 francs ; le loyer brut se montait ainsi à 1'340 francs. Les références prises en considération dans le calcul du loyer étaient un taux hypothécaire de 2.25 %, un indice suisse des prix à la consommation (IPC) « à 98.9 points (12/2012, base 2'010 = 100 points) » et des charges d’exploitation de référence au 31 décembre 2002.
B. Dès le 6 octobre 2014, les locataires ont demandé au bailleur, à plusieurs reprises, une diminution de leur loyer, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire. Les 10 novembre 2014, 31 mars 2015 et 7 juillet 2015, la régie B.________ (ci-après : la régie) a refusé une telle baisse, faisant valoir divers travaux entrepris dans l’immeuble.
C. Le 24 juillet 2015, les locataires ont saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers. Devant cette autorité, les locataires ont conclu à ce que leur loyer mensuel net soit diminué de 5.62 % dès le 1er octobre 2015, le bailleur concluant pour sa part à ce que ce loyer soit diminué de 0.35 % dès le 1er juillet 2015. Le 28 septembre 2015, la Chambre de conciliation a délivré l’autorisation de procéder aux parties.
D. Par demande datée du 31 août 2015 mais postée le 8 octobre 2015, complétée le 20 octobre 2015, Y1________ et Y2________ ont ouvert action contre le bailleur devant le tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, en concluant à une diminution du loyer net de 5.62 %. Ils invoquaient une baisse du taux hypothécaire de référence et faisaient valoir que les travaux entrepris par le propriétaire étaient de simples travaux d’entretien.
A.________ est décédé le 6 janvier 2016 , de sorte que la procédure a été interrompue le 20 du même mois. Elle a repris le 8 septembre 2016, X1________, X2________ et X3________ s’étant substitués à leur père décédé.
Dans leur réponse du 3 octobre 2016, les bailleurs ont allégué que, depuis 2010, d’importants travaux à plus-value avaient été réalisés dans l’immeuble ; qu’ils étaient en droit de répercuter sur le loyer la part à plus-value, la part d’amortissement, le rendement d’investissement et le coût d’entretien ; que dans la mesure où les bailleurs n’avaient pas répercuté une part à plus-value sur le loyer, ils pouvaient compenser ladite part avec les baisses de l’IPC et du taux hypothécaire. Ils concluaient au rejet de la demande en toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens.
Les demandeurs ont répliqué le 2 février 2017, maintenant leurs conclusions, vu la baisse du taux hypothécaire, passé de 2.25 % au moment de la signature du bail à 1.75 % depuis le 2 juin 2015. Selon eux, la plus-value alléguée par les propriétaires des travaux effectués était surévaluée. De plus, la majorité des travaux entrepris consistait en des travaux d’entretien.
Dans leurs plaidoiries devant le tribunal civil, le 23 mars 2018, les parties ont maintenu leurs conclusions.
E. Par jugement du 28 mai 2018, le tribunal civil a arrêté les bases de fixation du loyer suivantes : « taux hypothécaire de 2 %, IPC à 99.1 (novembre 2014, base 2010), frais d’entretien et d’exploitation arrêtés en février 2014 » (ch. 1 du dispositif), accordé de ce fait à Y1________ et Y2________ une baisse de loyer de 0.24 % depuis le 1er avril 2014 (ch. 2), rejeté la demande pour le surplus (ch. 3), condamné les demandeurs à verser aux défendeurs une indemnité de dépens de 500 francs (ch. 4) et statué sans frais (ch. 5).
En résumé, la première juge a considéré que la date à prendre en considération pour les critères de fixation du loyer était celle de la demande de baisse à la gérance, soit novembre 2014. À cette période, le taux hypothécaire de référence était de 2 %. Compte tenu de la variation du taux hypothécaire (qui était passé de 2.25 % à 2 % en novembre 2014) et de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC, passé de 98.9 en février 2013 à 99.1 en novembre 2014), les demandeurs étaient en droit, à la date de leur demande à la gérance, d’obtenir une baisse de loyer s’élevant à 2.83 %.
Au vu du montant des travaux effectués et de l’état locatif, il se justifiait de prendre en compte d’importantes rénovations. Le taux correspondant à la part de plus-value s’élevait à 60 % pour la pose de nouveaux garde-corps (facturée au total 33'630 francs), avec un amortissement sur 30 ans ; à 70 % pour le remplacement des vannes manuelles par des vannes thermostatiques (facturé au total 17'620 francs), avec un amortissement sur 20 ans ; à 40 % pour la pose de nouvelles verrières isolantes (facturée au total 15'983 francs), avec un amortissement sur 25 ans ; à 70 % pour l’installation d’interphones à la place des sonnettes (facturée au total 8'198 francs), avec un amortissement sur 15 ans ; à 60 % pour la création d’une nouvelle buanderie, la modernisation d’une autre et l’installation de séchoirs dans les locaux (facturées au total 18'837 francs), avec un amortissement sur 15 ans ; à 60 % pour la pose de nouveaux luminaires LED dans l’entrée de l’immeuble (facturée au total 2'172 francs), avec un amortissement sur 20 ans ; à 70 % pour les frais liés au suivi de chantier (facturés au total 7'600 francs), avec un amortissement sur 25 ans. Les factures portaient sur un total de 104'040 francs ; la plus-value moyenne était de 62 % et la durée moyenne de l’amortissement de 20 ans.
Pour répercuter les travaux à plus-value, la première juge a appliqué le taux d’intérêt de référence aux dépenses effectives, majoré d’un demi-pourcent, divisé par deux. Pour l’amortissement, elle a admis une durée de vie moyenne applicable à l’ensemble des travaux. S’agissant des frais d’entretien, elle a retenu 1 % des frais d’investissement des travaux assimilés à une plus-value. Les calculs étaient donc les suivant : la plus-value était de 64'505 francs (104'040 x 62 / 100) ; amortie sur 20 ans, elle représentait 3'225.50 francs par an (64'505 / 20) ; les intérêts s’élevaient à 726 francs ([64'505 / 2] x 2.25 / 100) et l’entretien admis à 645.05 francs (64'505 x 1 / 100). Le montant annuel qui pouvait dès lors être répercuté sur le loyer était de 4'596.30 francs ou, sur un état locatif moyen de 176'862 francs (état locatif de 177'588 francs pour 2013 et 176'136 francs pour 2014), de 2.59 %. La baisse de loyer qui devait être accordée, après déduction de la répercussion des travaux à plus-value (2.83 % - 2.59 %), était de 0.24 % ou 2.60 francs mensuellement sur un loyer net de 1'090 francs. Elle devait entrer en vigueur au plus prochain terme, soit au 31 mars 2015.
F. Le 28 juin 2018, X1________, X2________ et X3________ ont déposé un recours, au sens des articles 319 ss CPC, contre ce jugement, en concluant à son annulation et au rejet de la demande de baisse de loyer dans toutes ses conclusions, subsidiairement au renvoi du dossier au tribunal de première instance pour nouvelle décision, sous suite de frais et dépens des deux instances.
à l’appui de leur démarche, ils exposaient que la première juge avait violé le droit en faisant rétroagir la baisse de loyer à novembre 2014 ; que c’était à tort que cette magistrate avait pris en considération un facteur de baisse de 2.83 % en lieu et place d’une baisse de loyer de 5.62 % ; que, s’agissant des travaux à plus-value, ceux pour la peinture de la cage d’escaliers devaient être pris en considération, dans la mesure où ils constituaient une importante réparation ; la facture pour les nouveaux luminaires LED était de 9'102 francs et non 2'172 francs ; le taux correspondant à la part de plus-value du remplacement des verrières devait s’élever à 70 % (et non 40 %) et celui pour les travaux exécutés à la buanderie devait être retenu à 100 % (et non 60 %), dans la mesure où il s’agissait d’une nouvelle prestation du bailleur.
G. Dans leurs observations des 7 et 11 juillet 2018, les intimés ont conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
H. Par arrêt du 7 septembre 2018, l’Autorité de recours en matière civile a déclaré irrecevable en tant que recours le mémoire du 28 juin 2018 et transmis son dossier à la Cour d’appel civile pour suite utile.
Cette décision était motivée par le fait que la valeur litigieuse de 10'000 francs au-delà de laquelle l’appel est recevable (art. 308 al. 2 CPP) était dépassée en l’occurrence, à mesure que tant dans leur demande devant le tribunal civil que dans les écrits déposés ultérieurement, les locataires avaient conclu à une diminution de leur loyer de 5.62 % ; qu’ils avaient confirmé leurs conclusions lors de l’audience de plaidoiries du 23 mars 2018 devant le tribunal civil ; que cette baisse de 5.62 % correspondait à la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions de première instance ; que les intimés avaient pour leur part conclu au rejet de la demande, sans prendre de conclusions reconventionnelles ; que sur la base d’un loyer mensuel net de 1'090 francs, la diminution de 5.62 % correspondait à un montant de 61.25 francs par mois ; que la valeur litigieuse, calculée conformément à l'article 92 al. 2 CPC, correspondait à la différence annuelle de loyer sur vingt ans, le bail renouvelable tacitement étant à durée indéterminée, soit : 61.25 francs x 12 mois x 20 ans = 14'700 francs ; que ce dernier montant devait être retenu comme valeur litigieuse déterminante.
I. Invités à se déterminer le 14 septembre, les intimés ont conclu au rejet de l’appel, s’il devait être recevable et à la confirmation du jugement querellé, sous suite de frais et dépens.
CONSIDERANT
1. a) Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a considéré que lorsque le recourant choisit par erreur un certain type de recours au lieu d'un autre, celui-là est irrecevable ; que dans certaines circonstances, il peut y avoir conversion, en ce sens que l'autorité de recours traite le recours irrecevable comme un recours d'un autre type s'il en remplit les conditions, en application du principe de l'interdiction du formalisme excessif ; que la conversion des recours est en principe possible même si la partie concernée est représentée par un mandataire professionnel ; que la conversion peut toutefois être exclue sans arbitraire lorsque le recourant, assisté d'un mandataire professionnel, choisit expressément une voie de droit alors qu'il ne peut ignorer que celle-ci n'est pas ouverte ; que la conversion ne doit pas être refusée si le choix du moyen de droit recevable présentait des difficultés et n'était pas facilement reconnaissable par un mandataire professionnel (arrêt du TF du 04.06.2018 [5A_221/2018] cons. 3.3.1, avec les références).
Le Tribunal fédéral a ainsi jugé qu'un avocat devait clairement se rendre compte que la valeur litigieuse de 10'000 francs n'était pas atteinte en cas d'acquiescement partiel laissant un solde inférieur à ce montant, même si les voies de recours avaient été incorrectement indiquées dans la décision attaquée (arrêt du 20.11.2012 [4D_77/2012] cons. 3 et 5). Dans l’affaire ayant fait l’objet de l’arrêt de la IIe Cour de droit civil du 4 juin 2018, les appelants étaient assistés d'un mandataire professionnel devant l'autorité cantonale, la valeur litigieuse atteignait 10'000 francs et l’indication des voies de droit du premier juge était correcte ; le choix de la voie du recours au sens des articles 319 ss CPC n’était pas dû à une inadvertance manifeste du mandataire des appelants et il ne pouvait être question d'une simple erreur de plume dans la dénomination de la voie de droit ; il s’agissait bien plutôt, au vu de la motivation explicite présentée dans le corps de l'acte, d'un choix délibéré de ne pas suivre la voie de l'appel mentionnée au pied de la décision de première instance et d'introduire en lieu et place un recours ; un mandataire professionnellement qualifié ne pouvait ignorer que la voie du recours n’était pas ouverte lorsque la valeur litigieuse de 10'000 francs était atteinte ; dans ces circonstances particulières, le Tribunal a jugé qu’il n'était nullement insoutenable de retenir une négligence grossière à charge de l'avocat des appelants, justifiant de refuser la conversion de l'acte litigieux (arrêt du TF du 04.06.2018 [5A_221/2018] cons. 3.3.2).
b) En l’espèce, le recours du 28 juin 2018 a été déposé par un avocat et le jugement motivé mentionnait les deux voies de recours – soit l’appel au sens des articles 308 ss CPC et le recours au sens des articles 319 ss CPC – tout en précisant le seuil de 10'000 francs et les dispositions légales applicables. Quant au mémoire du 28 juin 2018, il s’intitulait « recours », était adressé à l’Autorité de recours en matière civile et comprenait un chapitre consacré à la valeur litigieuse, que le recourant chiffrait à 8'240.40 francs. Dans le cas particulier, le choix de la voie de recours adéquate n’était pas forcément évident et celui qui a été effectué ne repose pas sur une négligence grossière de la part du mandataire des appelants. D’ailleurs, dans leurs observations des 7 et 11 juillet 2018, les intimés n’ont pas relevé que la voie de droit choisie par les appelants était erronée, ni conclu à l’irrecevabilité du recours et au refus de sa conversion en appel. Dans ces conditions, refuser la conversion procéderait ici d’un formalisme excessif. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable (art. 308-310 CPC), sous les réserves qui suivent.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’article 57 CPC ; elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin in Code de procédure civile commenté, nos 2 ss ad art. 310).
3. Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives ; il appartient à l’intéressé de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte qu’il doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (art. 317 al. 1 CPC ; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 115, pp. 136-137).
En l’espèce, en sus du jugement attaqué et son enveloppe de notification, les appelants produisent trois pièces datées de 2015, sans alléguer que ces pièces n’auraient pas pu être produites devant le premier juge. Dans ces conditions, les trois pièces en question ne peuvent pas être prises en compte dans le cadre de la procédure d’appel.
4. a) Aux termes de l’article 270a al. 1 CO, « le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais ». Cette disposition concrétise la protection contre les prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss CO), en déterminant les conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander un contrôle du loyer ; elle vise à empêcher les parties de déroger à la loi, dès lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte de leurs intérêts respectifs (ATF 125 III 358). Une demande de baisse de loyer présuppose la réalisation de deux conditions matérielles cumulatives : les bases de calcul du loyer doivent s’être notablement modifiées, d’une part, et il doit en résulter un rendement excessif de la chose louée, d’autre part (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., ch. 4.2.1, p. 412).
Les « bases de calcul » du loyer au sens de l’article 270a al. 1 CO correspondent aux critères de fixation du loyer au sens des articles 269 et 269a CO, relatifs aux loyers abusifs. Pour déterminer le loyer admissible, il y a lieu de calculer dans un premier temps les coûts qu’il rémunère, à savoir le rendement des fonds propres, d’une part, et les charges de l’immeuble, d’autre part, puis de comparer le loyer admissible ainsi déterminé au loyer litigieux (Lachat, op. cit., ch. 1.6, p. 425).
Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s’apprécie en principe à l’aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du TF du 12.11.2004 [4C.236/2004] cons. 2.2 et les références citées). L’évolution des bases de calcul ne justifie une baisse de loyer que si elle est « notable » ; il s’agit d’éviter que le locataire ne saisisse l’autorité pour des bagatelles ; s’agissant du taux hypothécaire, une baisse de 0.25 % peut être considérée comme notable (v. art. 13 al. 1 OBLF) ; il suffit que les bases de calcul invoquées par le locataire aient évolué notablement ; peu importe si, en définitive, la baisse de loyer elle-même demeure faible en raison des facteurs compensatoires dont le bailleur s’est prévalu (Lachat, op. cit., ch. 4.2.5 et les références, p. 413 s.).
b) Sur ce dernier point, il résulte de l’article 269a let. b CO que les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs. La prestation supplémentaire est un critère relatif qui permet au bailleur de majorer le loyer lorsque ce dernier améliore la chose louée, l’agrandit ou offre de nouvelles prestations au locataire, apportant ainsi une plus-value (Lachat, op. cit., ch. 5.1.2, p. 478). L’article 14 OBLF précise la notion de « prestations supplémentaires » et désigne en tant que tels, notamment, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l’agrandissement de la chose louée, les prestations accessoires supplémentaires, 50 à 70 % des « frais causés par d’importantes réparations » (al. 1) et les améliorations énergétiques (al. 2). N’est considérée comme prestation supplémentaire que la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée (al. 3). Pour déterminer s’il y a une prestation supplémentaire, il y a lieu de procéder à une appréciation objective (Lachat, op. cit., ch. 5.1.2, p. 478).
Sont des « importantes réparations », au sens de l’article 14 al. 1 OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble ; les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer ; la règle selon laquelle les frais causés par ces « importantes réparations » constituent, à raison de 50 à 70 %, des investissements à plus-values a des fonctions simplificatrice et incitatrice : elle est simplificatrice en ce sens qu'elle vise à éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value ; elle est incitatrice en ce qu'elle vise à encourager ou du moins à ne pas décourager les bailleurs d'entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également ; la présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement et une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (arrêt du TF du 11.04.2017 [4A_531/2016] cons. 3.1 et les références citées). Les améliorations créant des plus-values consistent en des travaux et des installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qualité et l’adaptent au goût du jour ; elles doivent être distinguées des simples travaux d’entretien qui ne font que maintenir l’état des locaux et prévenir leur dégradation et ne justifient partant aucune majoration de loyer (Lachat, op. cit., ch. 5.1.4, p. 478).
c) La baisse de loyer doit être demandée pour le prochain terme de résiliation, c’est-à-dire pour la plus prochaine date pour laquelle le locataire peut résilier le bail ; une baisse rétroactive de loyer est donc exclue ; l’échéance contractuelle que le locataire doit respecter se détermine à partir du jour où le bailleur a reçu la demande de baisse du loyer ; lorsque le locataire ne respecte pas le terme de résiliation, la baisse déploie ses effets au plus proche terme utile (Lachat, op. cit., ch. 4.2.6, p. 414).
5. Les appelants reprochent au premier juge de n’avoir pas pris en compte, dans ses calculs, une facture de E.________ SA portant sur un total de 35'770 francs et concernant « des travaux de réhabilitation de la cage d’escaliers ».
a) Selon l'article 311 al. 1 CPC, il incombe au recourant de motiver son appel. Selon la jurisprudence, il doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement (arrêt du TF du 01.09.2014 [4A_290/2014] cons. 3.1 et les références citées).
b) En l’espèce, les appelants se dispensent d’exposer comment le premier juge aurait dû prendre en considération la facture précitée, c’est-à-dire de quelle manière cette prise en compte devrait, concrètement, modifier les calculs du premier juge. L’appel est irrecevable sur ce point.
c) Par surabondance, en qualifiant les travaux concernés de « travaux de réhabilitation de la cage d’escaliers », les appelants ne décrivent pas les travaux de manière compréhensible. En tout état de cause, ils ne décrivent aucun travail qui aurait apporté des installations nouvelles ayant accru la valeur de la chose louée ou amélioré sa qualité.
6. Les appelants reprochent ensuite au premier juge d’avoir retenu en rapport avec les luminaires un montant de 2'172 francs (v. supra tableau, Faits, let. E), alors que la facture figurant au dossier fait état d’une somme de 9'102 francs. Selon eux, la pose de luminaires LED constituerait en outre « à l’évidence une amélioration énergétique » devant être prise en considération pour un montant correspondant à la totalité de la facture.
a) Les montants mentionnés à l’allégué 39 de la réponse du 3 octobre 2016 totalisant 9'103 francs (4'458 + 690 + 3'955) et les factures correspondant à ces montants déposées parmi la liasse de pièces figurant en tant que pièce littérale no 6 annexée à la réponse du 3 octobre 2016, soit les factures l'entreprise d'électricité D.________ nos 108868, 108864 et 108870 portent sur des travaux effectués non seulement sur l’immeuble sis rue [aaaa], mais aussi sur l'immeuble voisin. À mesure que la première juge a motivé son jugement en indiquant que les travaux effectués à l’adresse des demandeurs –portaient sur un total de 2'172 francs, le devoir de motivation imposait aux appelants d’exposer en quoi ce calcul et/ou ce raisonnement – a priori et comme la première juge, on ne voit pas en quoi les luminaires installés dans l'immeuble voisin profiteraient aux personnes vivant à côté – prêteraient le flanc à la critique, ce qu’il ne font pas.
b) Au surplus – si tant est qu’il faille comprendre en ce sens les propos des appelants –, c’est à tort qu’ils estiment qu’une plus-value de 100 % – et non de 60 % comme retenu par la première juge – aurait dû être retenue en rapport avec ce poste. En effet, seule la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée est considérée comme une prestation supplémentaire. Or en l’espèce, les appelants avaient eux-mêmes allégué que les entrées, les cages d’escaliers et les sous-sols des immeubles étaient équipés à l’origine de luminaires économiques (ampoules fluo-compact) et que leur replacement par des luminaires LED visait « une économie d’énergie de l’ordre de 40 % ». Sur cette base, la première juge aurait donc tout aussi bien pu retenir une plus-value de 40 %.
7. Les appelants critiquent ensuite la plus-value de 40 % retenue par la première juge en rapport avec « les verrières isolantes ». Selon eux, la première juge n’avait aucun motif de s’écarter de la fourchette prévue à l’article 14 OBLF.
Sur ce point, si les bailleurs ont allégué qu’en 2013, l’ancien propriétaire avait remplacé les fenêtres des cages d’escalier, composées d’un vitrage simple sur cadre en bois (qui avaient été mastiquées et repeintes lors des travaux de 2010 et 2011) par de nouvelles verrières en double vitrage et sur cadre PVC, qui avaient l’avantage d’être isolantes, les locataires ont quant à eux allégué n’avoir constaté aucune économie de chauffage jusqu’à maintenant. Or force est de constater que les bailleurs – qui disposaient pourtant de tous les documents utiles (notamment les relevés relatifs aux frais de chauffage et aux quantités de matière première utilisées d’année en année) pour ce faire – n’ont démontré ni l’existence ni l’étendue d’économies de chauffage consécutives à la pose de verrières isolante.
À cela s’ajoute encore que la première juge a motivé la quotité de la plus-value retenue pour ce poste en exposant que si les verrières installées avaient amélioré l’isolation, une partie des travaux relevait également de l’entretien, au motif que « les anciennes fenêtres, bien qu’étant entretenues, étaient amorties depuis longtemps ». Or les appelants n’indiquent pas en quoi ce raisonnement – au demeurant tout à fait convaincant, à mesure que les fenêtres dataient déjà d’un autre âge en 2013, moment auquel ont été effectués des travaux relevant davantage du bricolage que de l’entretien – prêterait le flanc à la critique, de sorte leur motivation est insuffisante et partant irrecevable sur ce point.
8. De l’avis des appelants, l’installation de deux sèche-linges et d’un lave-linge supplémentaire auraient dû être « pris en considération à 100 % au lieu des 60 % » retenus par la première juge.
Cette dernière a exposé qu’il ressortait des explications des locataires qu’auparavant, l’immeuble ne disposait que d’une seule buanderie pour 16 appartements – étant précisé que chaque lessive coûtait 3 francs –, et que celle-ci avait par la suite été modernisée avec l’installation d’un séchoir déshumidificateur et qu’une deuxième buanderie (équipée d’un lave-linge et d’un séchoir déshumidificateur) avait été créée. En comparant l’état initial de la chose louée avec l’état dans lequel elle se trouvait après les travaux, elle a considéré que la création d’une buanderie supplémentaire avait permis l’accroissement des capacités de lavage, laquelle devait être qualifiée de prestation supplémentaire. S’agissant de la buanderie existante, elle a qualifié certains travaux de simples remplacements d’installations, ce qui excluait d’admettre une plus-value entière, à mesure que le remplacement d'une installation préexistante (mais ancienne) par une nouvelle ne pouvait être considéré comme une plus-value intégrale. Dès lors que les travaux portaient à la fois sur de l’entretien et de la plus-value, il n’était pas possible de retenir la plus-value maximale de 70 %.
Un tel raisonnement est parfaitement clair et c’est manifestement à tort que les appelants le qualifient d’incompréhensible. Ils ne se prévalent d’aucune facture à l’appui de leur argumentation, pas plus qu’ils n’allèguent ni ne prouvent que la première juge aurait retenu les faits de manière arbitraire en considérant que certains travaux consistaient en de simples remplacements d’installations. Et pour cause, les bailleurs ont eux-mêmes allégué qu’une machine (une essoreuse) et des installations (un bac en béton et un évier) avaient été remplacées et que des travaux de masticage, de peinture, de talochage et de carrelage – soit travaux d’entretien – avaient été effectués. Dans ces conditions, force est de constater que sur ce point encore, ils ne fournissent pas une motivation minimale à l’appui de leur démarche.
9. Faisant valoir que « la jurisprudence constante » du Tribunal fédéral admettrait qu’un bailleur peut revendiquer « un pourcentage de 0.5 % de forfait pour la hausse des coûts », les appelants « revendiquent la possibilité de compter sur un forfait de 0.25 % par an ». Outre qu’ils se dispensent de mentionner la moindre référence jurisprudentielle, leur conclusion n’est ni chiffrée, ni motivée – et partant irrecevable – sur ce point.
10. Les appelants reprochent au premier juge d’avoir fait « rétroagir » la baisse de loyer au 1er avril 2014. Selon eux, la baisse de loyer ne pouvait avoir d’effet que pour la prochaine échéance contractuelle, soit le 1er octobre 2015.
Sur ce point, le dispositif du jugement de première instance (qui mentionne la date du 1er avril 2014) se trouve en contradiction avec les considérants de ce même jugement, aux termes desquels « [l]es locataires ayant demandé cette baisse par courrier du 10 novembre 2014, elle devait entrer en vigueur au plus prochain terme soit au 31 mars 2015 ».
a) Le locataire qui entend solliciter une diminution du montant du loyer doit au préalable adresser au bailleur une demande écrite ; la diminution de loyer doit être envisagée pour le prochain terme de résiliation, soit la première date utile pour laquelle le locataire pourrait donner le congé (Montini/Wahlen in CPra Bail, n. 18 et 20 ad art. 270a CO).
b) En l’espèce, les appelants n’exposent pas en quoi le premier juge aurait établi les faits de manière inexacte en retenant que les locataires ont demandé une baisse de loyer le 10 novembre 2014. Il ressort d’ailleurs du dossier qu’une telle baisse avait été sollicitée avant cette date (v. supra Faits, let. B). Les appelants n’exposent pas davantage en quoi le 31 mars 2015 n’était pas la première date utile pour laquelle les intimés pouvaient donner le congé. À mesure que le contrat de bail prévoit la possibilité pour chaque partie de résilier le contrat pour le 31 mars 2015 moyennant le respect d’un prévis de 3 mois (soit jusqu’au 31 décembre 2014 à midi), ce raisonnement ne prête d’ailleurs pas le flanc à la critique. Il y a partant lieu d’admettre partiellement l’appel, dans le sens d’une baisse de loyer à partir du 31 mars 2015.
11. Les appelants allèguent que les intimés avaient saisi le tribunal civil « en sollicitant une diminution de loyer de 5.62 % fondée sur une baisse du taux hypothécaire de 2.25 % à 1.75 % » ; ils reprochent à la première juge d’avoir pris en considération « un facteur de baisse de 2.83 % » alors que « [d]ans son principe, c’est (…) bien une baisse de loyer de 5.62 % qui devait être prise en considération ». à mesure qu’ils n’exposent pas concrètement, quels changements (a priori nullement en leur faveur) ces allégués – au demeurant incompréhensibles – induiraient dans le raisonnement de la première juge, l’appel est irrecevable sur ce point.
12. Les appelants critiquent enfin le montant de l’indemnité de dépens leur ayant été allouée par le premier juge. Ils font valoir en premier lieu que les débats auraient été longs et compliqués « en raison du comportement des intimés ». Ils n’exposent toutefois pas concrètement quels comportements ils reprochent aux intimés, ni en quoi ces comportements auraient allongé ou compliqué les débats. Ils n’allèguent et ne prouvent pas davantage que les intimés auraient causé des frais inutilement, au sens de l’article 108 CPC.
a) Les appelants reprochent ensuite à la première juge de ne pas s’être prononcée sur le mémoire d’activité de Me C.________ du 23 mars 2017 faisant état d’un total de 7'517.20 francs, précisant que le montant réclamé serait selon eux parfaitement justifié et tiendrait compte du travail nécessaire.
b) Les dépens comprennent les débours nécessaires, le défraiement d'un représentant professionnel et, lorsqu'une partie n'a pas de représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées, dans les cas où cela se justifie (art. 95 al. 3 CPC). Avec les frais judiciaires, ils font partie des frais au sens large (art. 95 al. 1 CPC). Aux termes de l’article 106 CPC, ces frais au sens large sont mis à la charge de la partie succombante. La partie succombante est le demandeur lorsque le tribunal n'entre pas en matière et en cas de désistement d'action ; elle est le défendeur en cas d'acquiescement (al. 1). Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (al. 2). Le tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation notamment lorsque le demandeur obtient gain de cause sur le principe de ses conclusions mais non sur leur montant (art. 107 al. 1 let. a CPC), lorsqu’une partie a intenté le procès de bonne foi (art. 107 al. 1 let. b CPC) ou lorsque des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable (art. 107 al. 1 let. f CPP). En matière de bail à loyer, il n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges portant sur des locaux d'habitation (art. 53 du Décret fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative [TFrais, RSN 164.1]).
c) En l’espèce, à l’appui de sa décision relative aux dépens, la première juge a considéré que les parties avaient succombé dans une mesure quasiment identique. Concrètement, elle a considéré que les locataires avaient succombé « globalement à raison de plus de la moitié » de leurs conclusions, puisqu’ils avaient obtenu une diminution de 0.24 % alors qu’ils réclamaient une baisse de 5.62 % ; quant aux bailleurs, ils avaient aussi succombé « largement » puisqu’ils concluaient à une augmentation de loyer de 5.68 %.
Pour contester efficacement la fixation des dépens par la première juge, les appelants auraient dû commencer par exposer en quoi ce raisonnement prêterait le flanc à la critique en indiquant notamment dans quelle proportion les frais auraient dû être mis respectivement à la charge de chaque partie. Faute pour eux de l’avoir fait, l’appel est irrecevable sur ce point. Au surplus, à se référer aux pourcentages retenus par la première juge, les bailleurs ont succombé dans une plus large mesure que les locataires.
d) Les appelants n’opposent pas davantage une argumentation motivée au raisonnement de la première juge selon lequel les dépens auraient été en grande partie compensés si les locataires avaient été représentés par un mandataire professionnel, de sorte qu’il ne paraissait « pas équitable que la partie demanderesse souffre dans le paiement de ceux-ci de son choix ne pas avoir consulté de mandataire ». Et pour cause, à mesure que le litige oppose une partie forte (les bailleurs) représentée par un avocat à une partie faible (les locataires d’un appartement dont le loyer net initial est de 1'090 francs) qui se défend seule, il est équitable d’allouer aux locataires une indemnité de dépens, au sens de l’article 95 al. 3 let. c CPC. Les appelants n’expliquent pas pour quelle raison la première juge ne pouvait pas considérer l’indemnité de dépens due aux locataires comme équivalente à celle résultant des frais de représentation des bailleurs. Respectivement, ils n’expliquent pas en quoi il serait inéquitable, au sens de l’article 107 CPC, de considérer que, dans le cas d’espèce, la partie demanderesse n’a pas à souffrir, sous l’angle des dépens, de son choix ne pas avoir consulté un avocat. Le grief est partant irrecevable.
13. Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC). En l’espèce, compte tenu du caractère éminemment mineur, vu l’ensemble des aspects et enjeux du litige, de la modification de la date de baisse de loyer (au 31 mars 2015 en lieu et place du 1er avril 2014), il ne se justifie pas de modifier le jugement de première instance sur les dépens, étant rappelé que c’est à bon droit que la première juge n’a pas fixé de frais judiciaires (art. 53 TFrais).
14. Aucun frais judiciaire ne peut être perçu dans le cadre de la procédure d’appel (art. 53 TFrais). Au moment d’arrêter et de répartir les dépens des parties, il y a lieu de tenir compte de ce qui suit. Les appelants succombent sur la quasi-totalité des points soulevés ; ils n’obtiennent gain de cause que sur un seul point (v. supra cons. 10), par rapport auquel ils auraient toutefois pu obtenir le même résultat en adressant à la première juge une simple demande de rectification, au sens de l’article 334 CPC. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que l’appel était une démarche inutile, au sens de l’article 108 CPC, respectivement que les frais judiciaires, dans l’hypothèse d’une procédure soumise à la perception de frais, auraient dû être supportés intégralement par les appelants en application de l’article 107 al. 1 let. f CPC.
Pour les raisons déjà mentionnées, les intimés – qui agissent seuls – ont droit à une indemnité équitable, au sens de l’article 95 al. 3 let. c CPC. Au moment d’en fixer le montant, il y a lieu de considérer que rien au dossier n’indique que les intimés seraient au bénéfice d’une formation juridique ; que la mise en œuvre de leur défense (soit la rédaction d’un écrit de 15 pages) leur a donc pris un temps non négligeable ; qu’ils exposent avoir choisi de pas consulter d’avocat en raison « [d]es limites de [leur] budget » ; que dans la procédure de recours, ils étaient la partie faible opposée à une partie forte représentée par un avocat.
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Admet très partiellement l’appel, annule le chiffre 2 du dispositif du jugement querellé et le reformule comme suit : « Accorde de ce fait à Y1________ et Y2________ une baisse de loyer de 0.24 % depuis le 31 mars 2015 ».
2. Rejette au surplus l’appel, dans la mesure de sa recevabilité.
3. Statue sans frais.
4. Condamne les appelants, solidairement entre eux, à payer aux intimés une indemnité de dépens de 600 francs.
Neuchâtel, le 17 janvier 2019
Art. 270a CO
En cours de bail
1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
2 Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
3 L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.