Réf. : CC.2008.44-CC1/vh
Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 30.03.2011 [4A_83/2011]
A. La société C. SA est une société anonyme de droit suisse avec siège à […]. Dans le courant de l'année 2005, elle a fusionné, par absorption, avec la société B. SA, dont elle a repris les actifs et les passifs. Son but social est l'achat, la vente, la construction et la gérance d'immeubles; l'acquisition, la vente et la gestion de participations. Elle peut en outre exercer toute activité financière, commerciale et industrielle, de même qu'accorder des prêts ou des garanties à des actionnaires ou des tiers. M. en est l'administrateur unique. La société était en particulier propriétaire de l'unité de propriétés par étages no [a], correspondant à une part de 182/1000èmes de copropriété sur l'immeuble no [b] du cadastre de [...] (la propriétaire étant d'abord la société B. SA, entretemps absorbée).
B. Courant 2005, la demanderesse a cherché à vendre l'immeuble susmentionné. Elle est parvenue à intéresser à cet achat J., entretemps K., qui a visité l'appartement en cause le 29 juin 2005 en compagnie de la courtière H., dont l'entreprise H. Services avait été mandatée par la demanderesse et de son administrateur M. notamment. Lors de cette visite, des déformations conséquentes des structures de la dalle, qui pourraient avoir pour origine la dégradation des structures en bois ont été observées. Dans le cadre des négociations du prix de vente, cette situation a été évoquée; il y sera revenu plus précisément ci-dessous pour autant que de besoin.
Le 20 juillet 2005, les parties ont signé un contrat de "vente immobilière conditionnelle et avec effet différé", portant sur l'unité de PPE [a], 182/1000èmes de part de copropriété sur l'immeuble no [b] du cadastre de [...], de même que sur le bien-fonds [b] du même cadastre (bien-fonds de base). L'effet de la vente était différé au 1er octobre 2005 et soumis à la condition suspensive du paiement du prix de vente tel que spécifié dans le contrat. Celui-ci était fixé à 310'000 francs, devant être payé valeur 30 septembre/1er octobre 2005, par virement interne à la Banque W. à […], sur appel du notaire. Au titre des modalités de la vente, il était précisé que l'unité de PPE était "transférée dans son état actuel, bien connu et accepté de l'acquéresse"; que la garantie en raison d'éventuels défauts apparents ou cachés de l'immeuble était expressément exclue, l'article 199 CO dont il était donné connaissance aux parties, étant réservé (ch.2 al.1 p.5); que l'acquéresse avait connaissance de l'affaissement d'un plancher, qu'elle acceptait l'appartement en l'état et que la venderesse n'entreprendrait pas de travaux sur cet objet. L'entrée en jouissance juridique ainsi que le transfert des profits et risques étaient fixés au 1er octobre 2005.
C. Par courrier du 11 juin 2005, MB. et MC., locataires du lot de PPE concerné par la présente procédure, ont résilié leur bail ainsi que le contrat de conciergerie qui les liaient à la demanderesse.
En août 2005, alors que la défenderesse avait mandaté une entreprise afin de rénover "son" appartement, un constat a été établi quant à l'état de celui-ci et il a été constaté, suite au démontage du plafond des trois chambres du niveau 2, côté rue […], que l'entre-poutre, les planchers ainsi que le solivage présentaient une pourriture importante (rapport du 17.08.05). Le 22 août 2005, K. s'est adressée à Me V., notaire instrumentant du contrat de vente immobilière conditionnel avec effet différé du 20 juillet 2005, pour lui faire part de ses constatations et, de manière anticipée, de la décision de l'assemblée de la PPE de mandater "G. et R." pour effectuer une expertise. Elle lui demandait "de ne pas autoriser le virement prévu fin septembre" et l'informait en outre qu'elle "envisage[ait] [d']annuler la vente de cet objet". Ce courrier a été transmis à la demanderesse par Me V. le 29 août 2005. Les affaissements de planchers constatés par la défenderesse ont fait l'objet d'une discussion lors de l'assemblée générale de la copropriété de la rue […] le 26 août 2005. Celle-ci a mandaté le Bureau T. Ingénierie pour expertiser l'immeuble et se prononcer sur les solutions à envisager.
D. Le 22 septembre 2005, les parties ont signé un premier avenant à la vente immobilière du 20 juillet 2005, par lequel elles convenaient de reporter l'échéance du 30 septembre/1er octobre 2005 au 1er novembre 2005, précisant qu'il n'y avait "aucune autre modification". Un deuxième avenant a été signé par les parties le 21 octobre 2005, reportant l'échéance du 1er novembre 2005 au 9 décembre 2005, sans autre modification de l'acte de base. Un troisième avenant à la vente immobilière a été signé entre parties le 5 décembre 2005, reportant cette fois l'échéance de paiement au 31 janvier 2006, toujours sans "aucune autre modification". Dans l'intervalle, la défenderesse avait participé en qualité d'auditrice à l'assemblée extraordinaire de la PPE du 6 novembre 2005. Puis, les parties s'étaient chacune constitué un mandataire entamant des discussions autour du contrat conclu sans qu'on en connaisse précisément la teneur (notamment courrier du 16.11.05).
Par lettre-signature de 24 janvier 2006, la défenderesse a annoncé à M., administrateur de la demanderesse, que suite à différents calculs effectués par deux banques qu'elle avait contactées, elle ne pouvait procéder au paiement du montant convenu pour l'achat de l'immeuble et se trouvait contrainte "pour des raisons indépendantes de [s]a volonté, à renoncer à cet appartement". S'en est suivi le 25 janvier 2006 une mise en demeure, de la défenderesse par la demanderesse, de payer le prix d'achat convenu. Différents échanges ont alors eu lieu entre parties, en vue de régler le différend qui les opposait. Aucun accord n'est intervenu. Un commandement de payer en la poursuite no […] de l'office des poursuites du Littoral et du Val-de-Travers, portant sur un montant de 65'000 francs avec intérêt à 5% dès le 25 janvier 2006, plus frais a été notifié le 8 mai 2006 à la défenderesse, qui y a fait opposition totale.
E. Le 6 mai 2008, la société C. SA saisit le Cour civile d'une demande portant les conclusions suivantes :
" 1. Condamner J. à payer à la société C. SA la somme de CHF 45'202.60 avec intérêts à 5% dès le 8 mai 2006.
2. Prononcer la mainlevée définitive de l'opposition formée par la défenderesse à la poursuite no 206[…].
3. Sous suite de frais et dépens."
En résumé, la demanderesse considère que la défenderesse a adopté un comportement qui tendait à l'exécution du contrat de vente, qui avait été d'un commun accord subordonné à la condition suspensive du paiement du prix de vente valeur 30 septembre/1er octobre 2005. Elle a en effet reçu les clefs de l'appartement, a signé à plusieurs reprises les avenants rédigés par le notaire, a entrepris d'importants travaux autres que ceux liés au seul plancher, s'est comportée en copropriétaire en se présentant aux assemblées générales et a sollicité la résiliation du contrat de bail à loyer des précédents locataires et concierges. La demanderesse soutient subir un dommage du fait du comportement de sa cocontractante, celle-ci ayant tiré prétexte d'une prétendue difficulté à financer le bien pour ne pas s'exécuter. Ce dommage doit être réparé. Selon elle, il se compose d'une perte locative de 34'580 francs pour la période s'écoulant d'août 2005 à février 2007 et de 14'560 francs pour celle s'écoulant du 1er mars 2007 au 31 octobre 2007, dont elle déduit les loyers encaissés par 11'120 francs, soit une perte locative totale de 38'020 francs, auxquels elle ajoute les charges de la PPE qu'elle a assumés à hauteur de 7'182.60 francs. Le préjudice s'élève ainsi à 45'202.60 francs, portant intérêt dès la mise en demeure par le commandement de payer.
F. Dans sa réponse du 1er juillet 2008, K. prend les conclusions suivantes :
" 1. Rejeter la demande.
2. Condamner la demanderesse aux frais et dépens ainsi qu'aux honoraires du mandataire de la défenderesse."
En résumé, la défenderesse affirme ne pas s'être formalisée de l'existence d'une cuvette dans le plancher de l'appartement puisqu'elle comptait le recouvrir et effectuer encore d'autres travaux de rénovation. Lorsque l'entreprise qu'elle avait mandatée a débuté ceux-ci, il est apparu que, sous le faux-plafond, les poutres étaient pourries. En raison de l'état des structures de l'appartement et du risque d'effondrement du bâtiment tout entier, l'ingénieur I., qui avait été appelé par l'administratrice de la copropriété pour intervenir, a interdit la continuation des travaux. Une expertise du bâtiment a été décidée par l'assemblée des copropriétaires. La défenderesse a dès la fin août 2005 informé le notaire instrumentant de son intention d'annuler la vente de l'appartement. Au vu des incertitudes liées aux travaux à entreprendre par la PPE, les parties au contrat de vente conditionnelle ont décidé de prolonger la validité de leur acte de vente, tout en discutant la question de la répartition des frais engendrés par les travaux rendus nécessaires par l'état du bâtiment. En raison de ces travaux de rénovation, la défenderesse n'a plus été en mesure d'assurer le financement de son bien, qu'elle avait envisagé par le biais de sa caisse de pension et d'un emprunt bancaire. Suite à sa renonciation, la demanderesse a scindé l'immeuble en deux appartements, vendant le premier pour 395'000 francs et louant le second pour un loyer mensuel de 1'950 francs plus charges. La défenderesse considère que la demanderesse a ainsi fait une excellente affaire, alors qu'elle-même a dû supporter les frais inutiles des débuts de rénovation, du notaire instrumentant et ceux occasionnés par son relogement depuis la mi-septembre 2005.
G. Dans sa réplique du 15 septembre 2008, la demanderesse confirme ses conclusions prises dans la demande. Elle soutient que la défenderesse a toujours été informée des problèmes de structure de l'appartement et a signé l'acte de vente en toute connaissance de cause, sans que la demanderesse insiste pour qu'il soit passé. Les délais convenus dans les trois avenants à la vente immobilière du 20 juillet 2005 devaient permettre à la défenderesse de trouver un moyen de financement pour cette acquisition et les travaux de rénovation à envisager; ils n'étaient pas motivés par une incertitude relative aux travaux liés à l'état du bâtiment. Cet acte de vente précise du reste que la défenderesse accepte l'appartement en l'état et que la venderesse n'entreprendrait pas de travaux sur l'objet, ce que la défenderesse ne peut désormais lui reprocher. La demanderesse doit dès lors être indemnisée durant la période pendant laquelle l'appartement est resté vide, soit du 1er août 2005 au 31 octobre 2007.
H. Dans sa duplique du 30 octobre 2008, la défenderesse confirme les conclusions de sa réponse. Elle conteste que, suite à la visite de l'immeuble effectuée le 29 juin 2005 en présence de H., de M. et de l'ingénieur I., il lui ait été dit que l'immeuble risquait de s'effondrer et qu'il fallait vider et démonter l'appartement qu'elle souhaitait acquérir. Si l'ingénieur a laissé entendre ou dit cela à sa mandante, celle-ci l'a tu à la défenderesse. Entre les fonds mis à disposition par la banque et ceux de sa caisse de pensions, la défenderesse disposait de suffisamment d'argent pour acquérir l'appartement le 30 septembre 2005, ainsi que pour entreprendre les travaux de rénovation qu'elle envisageait. La pourriture de l'appartement et la nécessité de le démolir entièrement puis de le reconstruire ne lui ont été révélés qu'après l'acte de vente conditionnel. La découverte de ces éléments et la méconnaissance des coûts ainsi occasionnés l'ont conduit à différer puis à renoncer à l'acquisition définitive.
I. Outre le dépôt de pièces littérales par les parties ainsi que de celles produites sur réquisitions, l'administration des preuves a porté sur l'audition des témoins H., T., I. et U. Il y sera revenu ci-dessous pour autant que de besoin.
Dans leurs conclusions en cause, les parties développent leurs thèses respectives.
Interpellés par la juge instructeur pour savoir s'ils acceptaient que le jugement soit rendu par voie de circulation ou s'ils souhaitaient au contraire que la cause soit citée pour plaidoiries et jugement, la demanderesse a sollicité une audience de plaidoiries.
J. Lors de l'audience du 13 décembre 2010, les parties ont plaidé.
C O NSIDERANT
1. La société demanderesse réclame le paiement d'une somme de 45'202.60 francs. La valeur litigieuse fonde donc la compétence de l'une des Cours civiles (art.21 litt.a OJN). Les parties ont leurs siège et domicile dans le canton de Neuchâtel, si bien que le for n'est à juste titre pas contesté (art.3 al. 1litt.a LFors).
2. Les parties ont conclu le 20 juillet 2005 une vente immobilière conditionnelle et avec effet différé. La vente était conclue "à la condition suspensive du paiement du prix de vente comme spécifié […]". Trois avenants ont successivement été signés entre parties, prolongeant l'échéance prévue dans l'acte initial, sans aucune autre modification de celui-ci. La vente immobilière n'est cependant pas arrivée à chef. Il convient de déterminer si la non-conclusion du contrat est imputable à la défenderesse, comme le soutient la demanderesse et, cas échéant, de déterminer quel droit à la réparation du dommage il en découlerait.
3. Selon l'article 151 CO, le contrat est conditionnel, lorsque l'existence de l'obligation qui en forme l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al.1). Il ne produit d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention contraire (al.2). Les ventes conditionnelles d'immeubles ne sont inscrites au registre foncier qu'après l'avènement de la conclusion (art.217 al.1 CO). La loi n'admet que les conditions suspensives pour les ventes immobilières (ATF 129 III 264: cas d'une promesse de vente, assortie d'un droit d'emption, considérée en l'espèce comme une vente immobilière conditionnelle). L'article 156 CO prévoit encore que la condition est réputée accomplie quand l'une des parties en a empêché l'avènement au mépris des règles de la bonne foi. Dans l'arrêt 129 III 264 précité, la raison d'être de la condition prévue dans la convention était de permettre au demandeur-acquéreur de l'immeuble de trouver l'argent pour payer le solde du prix de vente et, s'il n'y parvenait pas, de renoncer à l'acquisition de l'immeuble.
Une condition est dite postestative lorsque sa réalisation dépend de la volonté d'une des parties (Pichonnaz, Commentaire romand, no 29 ad art.151 CO et no 1ss ad art.155 CO). La condition est purement potestative lorsque la volonté d'une partie peut s'exercer de manière arbitraire; une condition est dite potestative limitée lorsque la volonté de la partie doit s'exercer dans certaines conditions ou en fonction de certains critères prédéfinis. Toutefois, même dans cette hypothèse, le poids de l'engagement assumé par la partie dont dépend l'avènement de la condition est variable. Dans un contrat bilatéral, le contrat soumis à condition potestative pure est valablement conclu, puisqu'il lie une partie alors que l'autre peut s'en libérer si elle le souhaite (condition résolutoire) ou au contraire décider d'être liée (condition suspensive). La distinction entre les deux types de condition potestative a une portée restreinte à l'examen des motifs pour le refus de provoquer l'avènement de la condition (Pichonnaz, op.cit., no 2 à 7 ad art.155 CO et no 13 ad art.156 CO). En d'autres termes, la portée que l'on donnera à la contestation potestative (purement potestative ou potestative limitée) permettra de déterminer si la volonté de la partie concernée peut s'exercer de manière totalement arbitraire ou si elle est limitée par un certain nombre de critères prédéfinis, comme celui de la bonne foi, hypothèse dans laquelle la situation est analogue à celle de l'article 156 CO.
Pour qu'un comportement viole les règles de la bonne foi, il faut qu'à la lumière du principe de la confiance, une partie ait l'obligation d'avoir un certain comportement ou une abstention, en particulier parce qu'elle a créé une attente justifiée de l'autre partie. Tel est notamment le cas, pour le Tribunal fédéral, si une partie a un comportement contraire au contenu du contrat conditionnel (ATF 117 II 273 cons.5c, JT 1992 I 290; TF, SJ 1998 p.158ss). Pour les conditions purement potestatives, la partie qui peut se déterminer est totalement libre de le faire ou non; même si elle refuse de le faire sans justes motifs, elle ne viole pas les règles de la bonne foi, puisque l'autre partie savait que tel était son droit. Pour les conditions potestatives limitées, le déclarant a limité son libre arbitre en acceptant, le plus souvent tacitement, qu'il ne se déciderait pas de manière arbitraire, mais donnerait une motivation objective; à défaut, il viole les règles de la bonne foi en frustrant l'attente qu'il a créée (Pichonnaz, op.cit. no 13 ad art.156 CO et les références citées). Les limites du comportement autorisé ou interdit dépendent d'une analyse des circonstances concrètes, mais surtout de la nature de la condition envisagée. Le Tribunal fédéral considère que le comportement n'a pas besoin d'être intentionnel, il suffit qu'il viole le principe de la confiance réciproque pour être contraire à la bonne foi. Il convient cependant de ne pas interpréter l'article 156 CO trop largement puisqu'en convenant d'une condition, les parties ont pris en compte l'existence d'un risque qu'elles doivent assumer et n'ont pas d'obligation de favoriser l'avènement de la condition (Pichonnaz, op.cit., no 14 et 15 ad art.156 CO).
4. Les règles sur la garantie dans le contrat de vente sont en principe de droit dispositif. Les parties peuvent donc y déroger, expressément ou tacitement. Elles peuvent aggraver la situation du vendeur ; mais, le plus souvent, elles l'améliorent par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. Pour être reconnues, il faut que ces clauses correspondent effectivement à la volonté des parties (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ème édition, Zurich, 2009, no 891, p.131). Lorsque la volonté réelle et commune des parties ne peut être constatée, la clause litigieuse doit être interprétée selon le principe de la confiance, ce qui suppose de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (Arrêt du Tribunal fédéral du 20 août 2009 4A_226/2009, cons.3.2.2 et Tercier/Favre, op.cit., no 895, p.131, et références citées). Un défaut ne tombe pas sous le coup d'une clause d'exclusion de garantie d'après une interprétation objective lorsqu'il est totalement étranger aux éventualités avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (ATF 130 III 686 cons.4.3 et 4.3.1 p.689, JdT 2005 I 247ss, p.249ss). Pour échapper à la clause d'exclusion de garantie, le défaut inattendu doit compromettre le but économique du contrat dans une mesure importante. La question est donc de savoir si l'acheteur doit envisager le défaut d'une nature déterminée dans l'ampleur alléguée ; par exemple, celui qui acquiert une maison d'habitation ancienne doit normalement s'attendre à des défauts dus à l'humidité, mais pas à un point tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable (ATF 130 III 686 cons.4.3.1 p.689ss, JdT 2005 I 247ss, p.250).
Pour être reconnues, les clauses d'exclusion de garantie doivent correspondre à la volonté des parties, ce qui n'est pas le cas des simples clauses de style qui sont systématiquement intégrées dans certains contrats, par tradition plus que par volonté délibérée. En principe, une clause habituelle n'est plus "de style" lorsque les parties ont été rendues attentives à sa portée (Tercier/Favre, op.cit., no 895, p.131, et références citées).
Selon l'article 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. Il y a dissimulation frauduleuse lorsque le vendeur n'avise pas l'acheteur de l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue malgré l'existence d'une obligation d'informer à ce sujet. En principe, un tel devoir d'information est reconnu lorsque le vendeur doit admettre que le défaut pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur (4A_226/2009, cons.3.2.3). En résumé, l'article 199 CO devrait viser tous les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de l'article 28 CO (Venturi, Commentaire romand, Bâle, 2003, ad art.199, no 3, p.1075). Il convient encore de préciser que l'obligation d'informer présuppose la connaissance effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas (Arrêt du Tribunal fédéral précité, 4A_226/2009, cons.3.2.3). De plus, en application de l'article 8 CC, la preuve du dol du vendeur incombe à l'acheteur (Honsell, Commentaire bâlois, Bâle, 2003, ad art.203, no 3, p.1128).
5. Il faut tout d'abord déterminer si le défenderesse pouvait se soustraire à la conclusion et à l'exécution de la vente.
a) Il découle de l'interprétation de l'acte notarié intitulé "vente immobilière conditionnelle avec effet différé" du 20 juillet 2005 que la condition suspensive devait permettre à l'acquéreuse de finaliser le financement du bien qu'elle convoitait. L'effet différé de la vente n'était pas destiné à lui permettre de s'assurer de sa volonté à acquérir le bien. Il ne s'agit donc pas d'une condition purement potestative mais d'une condition potestative limitée, celle-ci afférant uniquement au financement du bien. Au titre des modalités de la vente en effet, l'acte en cause prévoit que l'unité de PPE vendue est transférée dans son état actuel, bien connu et accepté de l'acquéreuse et exclut expressément la garantie en raison d'éventuels défauts apparents ou cachés, sous réserve de l'article 199 CO. Il est encore précisé que l'acquéresse a connaissance de l'affaissement d'un plancher et qu'elle accepte l'appartement en l'état; la venderesse n'entreprendrait pas de travaux sur cet objet. Il en découle que le décalage temporel entre la signature de l'acte notarié et ses effets juridiques ne devait pas servir à des dernières vérifications quant à l'état de l'objet vendu mais bien à trouver le financement, comme en témoignent les pièces produites par le notaire V. lors de son audition. Il en ressort que la Banque W. et la caisse de pensions X. ont été contactées dès le lendemain de la signature de l'acte notarié afin de finaliser les détails du financement. Auparavant, en date du 30 juin 2005, les démarches auprès de la CVAL avaient d'ores et déjà été effectuées. Par la suite, la défenderesse s'est comportée vis-à-vis de l'extérieur comme propriétaire du lot de PPE acquis, commandant des travaux de rénovation, participant aux assemblées de la copropriété et chargeant déjà auparavant la courtière de négocier le départ des locataires par exemple, quand bien même elle n'était juridiquement pas encore propriétaire. Ce comportement n'est pas celui d'un acquéreur potentiel qui sait que son acquisition est encore soumise à d'autres vérifications ou qui estime être totalement libre de renoncer à l'affaire. C'est dire qu'au moment de signer l'acte notarié du 20 juillet 2005, les parties avaient la ferme intention de conclure et que la conclusion définitive du contrat, suite à l'avènement de la condition suspensive, n'était plus dépendante que de celle-ci, liée au seul financement du bien. Un tel aménagement des relations contractuelles devait permettre à l'acquéreuse de trouver son financement, ce qui lui était favorable puisqu'il lui permettait de réserver le bien immobilier qui l'intéressait, tout en devant alors chercher de bonne foi le financement nécessaire.
Subséquemment au 20 juillet 2005, des motifs liés à la découverte d'un état du bâtiment qui était moins bon que prévu ont motivé la défenderesse à obtenir des avenants prolongeant le délai qui lui était imparti pour effectuer le paiement du prix du vente (témoignage de U. ). Si l'une des raisons pour la conclusion de ces avenants était bien liée à la question du financement (cette fois des surcoûts dus aux travaux à entreprendre – témoignage de U.), l'autre raison (s'assurer de l'état des planchers) était étrangère au motif pour lequel les parties étaient convenues d'une condition suspensive au contrat de vente. Les parties ayant prévu qu'"aucune autre modification n'[était] décidée", ces avenants ne modifient en rien l'appréciation de l'acte notarié initial, selon laquelle la condition était dépendante du seul financement et que c'est sous l'angle des efforts consentis pour l'obtention de celui-ci que doit s'examiner la bonne foi de la défenderesse au sens de l'article 156 CO. Or, au 30 septembre 2005, la somme correspondant au prix de vente était disponible et aurait pu être versée au notaire instrumentant et l'a même partiellement été. Les avenants prévoient qu'hormis le report de l'échéance pour le paiement, aucune autre modification de l'acte de base n'est prévue alors même que la défenderesse avait rendu le notaire instrumentant, qui a transmis le courrier au représentant de la demanderesse, attentif au fait qu'elle envisageait d'annuler la vente. Il faut en déduire que l'ajournement du paiement du prix de vente était en quelque sorte un moyen de pression dont disposait la défenderesse pour que la question de l'état du bâtiment soit réglée avec la copropriété. Le report ne résultait pas d'une volonté bilatérale des cocontractants de modifier les conditions initialement prévues pour leur contrat.
b) La défenderesse était dans l'obligation de se comporter de bonne foi s'agissant de rendre possible l'avènement de la condition suspensive. En ne faisant pas verser au notaire le montant du prix de vente, qui était disponible, la défenderesse en a empêché l'avènement contrairement au principe de la bonne foi. En effet, la clause de restriction de la garantie ne lui permettait pas de revenir sur les conditions du contrat initial, d'autant plus que l'unité de PPE concernée était vendue dans l'état actuel, bien connu et accepté de l'acquéresse, avec une référence spécifique à l'affaissement d'un plancher et l'indication selon laquelle la venderesse n'entreprendrait pas de travaux sur l'objet. Cette clause générale d'exclusion de responsabilité était parfaitement valable et ne correspondait pas à une simple clause de style puisqu'elle avait été discutée en même temps que celle des travaux; que l'acquéreuse, sans être une professionnelle de l'immobilier, n'en était pas moins en sa qualité de secrétaire de direction, habituée à mener des négociations; qu'elle a visité l'appartement à plusieurs reprises; qu'elle était accompagnée lors de ses visites par un courtier en immeubles et des spécialistes (ingénieur lors de la 1ère "auscultation" du 29.06.05 notamment); qu'elle a été mise en garde par rapport à l'état général de l'immeuble et plus particulièrement aux possibilités d'affaissement du plancher, M. ayant été clair et n'ayant rien caché; qu'elle a compris ces mises en garde; que le prix de vente a été fixé en tenant compte du fait qu'on ne savait pas, vu l'état de l'immeuble, où la défenderesse "allait atterrir"; que la fixation du prix de vente à un montant dépassant à peine l'estimation cadastrale est une preuve supplémentaire du fait que les parties et en particulier l'acquéreuse connaissaient l'état de l'immeuble, même si tous les contours des problèmes qui sont apparus par la suite n'étaient pas encore connus; que du reste les photos du 29 juin 2005 déposées par le témoin I. ne laissaient pas de doutes sur le potentiel de risques – ensuite avérés – liés à l'état général et que finalement le constat du 17 août 2005 ne fait qu'expliquer les déformations visibles avant, qui devaient être connues ou suspectés et qui auraient dû enjoindre la défenderesse à la plus grande prudence avant de s'engager, que les frais soient ensuite les siens ou ceux de la PPE. C'est typiquement dans ce genre de situation que les clauses d'exclusion de la garantie prennent tout leur sens. Bien comprise et acceptée par l'acquéresse, celle-ci se trouvait liée par la clause de restriction. Le risque pris par le vendeur était alors celui que l'acheteur ne trouve pas le financement et non pas celui lié à l'état de l'immeuble. Finalement, on rappellera encore que la cause du différé de la date de paiement du prix de vente est clairement liée au financement du bien puisque, selon un courriel adressé par H. à M. le 8 juillet 2005, "la date du paiement reste différé, la caisse de pensions ne peut pas faire le versement immédiatement et la banque refuse de payer tant que les fonds propres ne sont pas chez le notaire".
Ainsi, le contrat conclu le 20 juillet 2005 sous condition et avec effet différé n'a pas pu déployer ses effets du fait que la défenderesse n'avait, contrairement aux règles de la bonne foi, pas versé le montant pourtant disponible au 30 septembre 2005 du prix de vente, utilisant la condition suspensive – prévue pour le seul financement du bien - pour se dédire d'une opération dont elle mesurait, au fur et à mesure de la découverte de défauts pourtant exclus de la garantie, mieux les risques. Le motif pour lequel la condition n'a pas été remplie ne résultait pas de l'impossibilité de payer le prix de vente convenu, mais bien des défauts (exclus) découverts, puis par ricochet du surcoût qui en découlait, ce que la défenderesse admet elle-même dans ses conclusions en cause. Or, ce n'est pas ce financement-là que la condition suspensive devait permettre d'assurer.
7. a) Lorsque les critères de l'article 156 CO sont remplis, la condition est réputée réalisée, cette fiction légale impliquant que les obligations qui découlent de l'acte conditionnel existent ou cessent selon le type de condition (Pichonnaz, op.cit. no 17 ad art.156 CO). Si l'acte générateur d'obligations est assorti d'une condition suspensive, les parties ont une action en exécution des obligations. Partant, il n'y a plus d'action en dommages-intérêts pour inexécution possible, que ce soit en vertu de l'article 97 CO ou 41 CO. En revanche, comme l'article 156 CO est un cas d'application de l'article 2 CC, d'autres conséquences juridiques peuvent parfois être plus appropriées pour les parties; ainsi dans certaines hypothèses, il est possible d'envisager un concours avec une violation positive du contrat fondée sur 97 CO (Pichonnaz, op.cit. no 19 ad art.156 CO).
En l'espèce, la conséquence ordinaire, soit l'action en exécution (art.107 CO), de l'empêchement contrairement aux règles de la bonne foi d'une condition suspensive n'était pas adaptée. Elle n'a du reste pas été choisie par la demanderesse, le bien immobilier étant finalement scindé en deux appartements, tous deux loués à des tiers. C'est donc dans une violation positive du contrat, rattachée à l'article 97 CO, qu'il faut chercher le fondement de l'indemnisation due à la demanderesse. Selon cette disposition, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Dans une telle hypothèse, soit celle de la réparation liée à l'inexécution ou la mauvaise exécution d'un contrat valable, l'obligation doit être considérée comme contractuelle et le créancier a en principe droit à l'indemnisation de son intérêt positif au contrat, c'est-à-dire de son intérêt à l'exécution régulière et complète du contrat (dommages-intérêts positifs). Le créancier doit alors être placé dans la situation qui serait la sienne si son débiteur avait exécuté l'intégralité du contrat conformément aux clauses de celui-ci et aux modalités stipulées ou statuées par la loi (Thévenoz, Commentaire romand, no 33 ad art.97 CO). Cette situation s'écarte de celle du contrat qui n'est pas venu à chef, sans que les parties aient prévu une condition suspensive dont l'avènement a été empêché contrairement aux règles de la bonne foi. L'intérêt négatif correspond alors à l'intérêt du cocontractant à la bonne exécution des obligations précontractuelles de l'autre partie et, en cas de violation de celles-ci, à être placé dans la situation qui aurait été la sienne sans l'existence de ces pourparlers précontractuels.
En l'espèce, en raison de l'article 156 CO, la demanderesse devra être placée dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat avait été conclu, la condition étant réputée advenue, les dommages-intérêts pouvant alors comprendre notamment la valeur de la prestation inexécutée, mesurée souvent par le coût supplémentaire ou la moins-value engendrée par une opération de remplacement (Deckungsgeschäft), le gain manqué sur l'exploitation économique ou la commercialisation subséquente de la prestation, le dommage causé à d'autres biens du créancier, etc. (Thévenoz, op.cit., no 34 ad art.97 CO). On rappellera à ce titre que le mode de calcul du dommage relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral du 4 juillet 2007, 4A_122/2007, cons.4.3) et que le juge applique celui-ci d'office. Les allégués de fait sont suffisants pour appliquer la méthode substituée, soit celle des dommages-intérêts positifs et non celle des dommages-intérêts négatifs plaidée par la demanderesse, toutes deux relevant du droit commun, puisque le prix de vente, les charges de la PPE et le début des baux des nouveaux locataires ont été allégués. La défenderesse disposait aussi de tous ces éléments de fait lui permettant de contester l'existence du dommage et sa quotité, quel que soit le mode de calcul du dommage (voir arrêt du Tribunal fédéral 4A_122/2007 précité).
b) La demanderesse compte à tort dans son dommage le manque à gagner lié au départ des locataires et concierges qui occupaient l'appartement vendu avant que celui-ci ne fasse l'objet du contrat entre parties. Il a été établi que le départ anticipé des locataires des lieux a été négocié avec ceux-ci afin que les travaux envisagés par la défenderesse puissent commencer le plus rapidement possible, ce qui arrangeait tout le monde. Leur départ était en outre indispensable à l'exécution du contrat, déterminante dans l'optique de la fixation de dommages-intérêts positifs. Ce départ s'inscrivait donc dans la perspective de l'exécution du contrat. En revanche, si le contrat avait été exécuté, la venderesse aurait perçu le prix de vente, soit 310'000 francs, qui portaient intérêt dès la réception du capital, au plus tard au 31 janvier 2006, dernière échéance reportée. Evalué à 5% selon le taux légal (Marchand, Intérêts et conversion dans l'action en paiement, no 21 p.79), exigible comme intérêt compensatoire dès la survenance des conséquences financières du fait dommageable, l'intérêt sur cette somme s'élève à 1'291,65 francs par mois, que l'on peut schématiquement répartir à hauteur d'une moitié entre chacun des appartements finalement créés par la demanderesse (l'un représentant 92/1000èmes et l'autre 90/1000èmes de part de copropriété). Ainsi, le dommage s'élève à 1'291,65 francs par mois du 1er février 2006 (lendemain de la dernière échéance reportée) au 28 février 2007, soit treize mois, puis à 645,85 francs du 1er mars (un appartement loué dès le 1er mars 2007 et le rendement locatif remplace l'intérêt) au 31 octobre 2007 (le deuxième appartement est loué depuis le 1er novembre 2007), soit sur huit mois, ce qui représente un total de 21'958,25 francs (Fr. 16'791,45 + Fr. 5'166,80). S'y ajoutent les charges de copropriété par 5'659,65 francs par an (base 1.7.06 au 30.6.07), reportables en plein sur treize mois et par moitié sur huit mois (répercuté sur le loyer dès la relocation), soit un total de 8'017,85 francs (Fr. 6'131,30 + Fr. 1'886,55). Cumulés, ces montants correspondent à celui de 29'976,10 francs. Les intérêts moratoires sur cette somme – qui a fait l'objet d'une mise en demeure qualifiée par l'envoi du commandement de payer du 8 mai 2006 déjà - seront alloués au taux de 5 % dès l'échéance moyenne de ces prestations périodiques, soit dès le 15 août 2006 sur 22'922,75 francs et dès le 1er juillet 2007 sur 7'053,35 francs. La d.enderesse sera donc condamnée à verser ces montants. En effet, si le contrat avait été conclu, la demanderesse aurait reçu le prix de vente de 310'000 francs et n'aurait plus eu à assumer les charges de la copropriété par étage. Elle n'allègue pas d'autres produits qu'elle aurait touchés, respectivement d'autres charges qu'elle n'aurait pas eues si le contrat avait été effectivement conclu. En vertu du principe selon lequel le lésé doit diminuer son dommage, il faudrait déduire de ce montant les plus-values par ailleurs réalisées du fait que le contrat avec la défenderesse n'est pas venu à chef. En particulier, si le bien avait été vendu à un tiers – ce qu'il n'a finalement pas été -, on aurait déduit la marge nette de la vente, soit le prix de vente diminué du prix d'achat et du montant des travaux consentis. Certes, le loyer a augmenté suite à ceux-ci, mais il n'est pas démontré qu'il est globalement plus élevé qu'auparavant (il s'agissait d'un "appartement de haut standing" avant la rénovation déjà), compte tenu des travaux effectués et d'un retour sur investissement à ce titre. En d'autres termes, il n'est pas allégué ni prouvé que les loyers ont augmenté plus que dans la mesure qui découle directement des investissements, non contestés. Il n'y a donc rien à déduire à ce titre.
8. La demanderesse conclut encore à la mainlevée de l'opposition formée par la défenderesse au commandement de payer qu'elle lui a fait notifier. Il ne peut cependant être fait droit à cette conclusion puisque le commandement de payer est périmé au sens de l'article 88 LP. Il a en effet été notifié le 8 mai 2006, alors que la demande devant la Cour de céans a été introduite le 6 mai 2008, et il n'est pas allégué qu'entre cette notification et la présente action, la créancière aurait agi en mainlevée provisoire, avec pour effet de suspendre le délai péremptoire d'un an de validité du commandement de payer. Or, ce délai doit être respecté absolument, même si le débiteur renonce à se prévaloir de son inobservation. Cette péremption entraînerait la nullité de la saisie (Schmidt, Commentaire romand de la LP, n.7 ad art.88 LP; Gilliéron, Commentaire de la LF sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 40 ad art.88 LP). Par ailleurs, le prononcé d'une mainlevée ne pourrait guérir cette péremption, une fois qu'elle est atteinte. Il n'y aurait donc aucun sens à prononcer la mainlevée dans le cadre d'une poursuite qui ne peut pas être continuée, le risque existant du reste d'induire les parties et l'office des poursuites en erreur.
9. La demanderesse obtient gain de cause sur le principe ainsi que sur une part importante du montant qu'elle réclame. Il se justifie dès lors de répartir les frais de la présente instance à hauteur de trois quarts à charge de la défenderesse et un quart à charge de la demanderesse. La défenderesse versera en outre une indemnité de dépens réduite, après compensation partielle, à la demanderesse.
Par ces motifs, LA Ire COUR CIVILE
1. Condamne la défenderesse au paiement à la demanderesse d'un montant de 29'976,10 francs, avec intérêts à 5% l'an dès le 15 août 2006 sur 22'922,75 francs et dès le 1er juillet 2007 sur 7'053,35 francs.
2. Rejette toute autre ou plus ample conclusion.
3. Met les frais de la cause, arrêtés à 2'610 francs et avancés comme suit :
par la demanderesse Fr. 2'555.-
par la défenderesse Fr. 55.à la charge de la défenderesse à raison de trois quarts et à celle de la demanderesse à raison d'un quart.
4. Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de paiement réduite arrêtée à 3'000 francs, après compensation partielle.
Neuchâtel, le 15 décembre 2010
Art. 151 CO
A. Condition suspensive
I. En général
1 Le contrat est conditionnel, lorsque l’existence de l’obligation qui en forme l’objet est subordonnée à l’arrivée d’un événement incertain.
2 Il ne produit d’effets qu’à compter du moment où la condition s’accomplit, si les parties n’ont pas manifesté une intention contraire.
Art. 156 CO
II. Empêchement frauduleux
La condition est réputée accomplie quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne foi
Art. 199 CO
2. Garantie exclue
Toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose.