Réf. : CC.2005.191-CC2/dhp
A. Les époux Z. sont copropriétaires par moitié des articles 2556 et 2557 du cadastre de la commune X. depuis le 10 septembre 1997. Les immeubles précités sont entourés d’autres bien-fonds et leur seul accès au domaine public se donne actuellement par le biais d’escaliers au sud des parcelles conduisant à une route privée puis au domaine public grâce à des servitudes sur les parcelles No 174, 2132, 2520, 2562, 2558 et 2559 (D.2/1, 2 et 3).
A. et B., composant l’hoirie R., sont nu-propriétaires de l'article No 2723 du cadastre de la commune X., acquis par succession le 16 juin 1989. C. est usufruitière de ce bien-fonds. Cette parcelle est voisine à l’ouest de celles des époux Z. Plus précisément, les bâtiments construits sur les parcelles No 2556 et 2723 constituent les ailes est et ouest de ce qui s'appelait à l'époque la "ferme S." (voir l'expression utilisée par la défenderesse B.). Le mari et père des défenderesses avait acquis la partie ouest du bâtiment en 1946, alors que la partie est, propriété à l'époque de F. S., a été vendue aux promoteurs M., en 1988 sans doute (voir la déposition écrite de G. S., confirmée dans les grandes lignes en audience), avant que les demandeurs ne l'acquièrent en 1997 (fait de la demande, admis), lors d'enchères.
B. Le 6 décembre 2005, Z. ont ouvert action à l’encontre de A., B. et C., prenant les conclusions suivantes :
" Principalement :
1. Constater l’existence d’une servitude de passage à pied et pour tous véhicules au profit des bien-fonds No 2556 et 2557 du cadastre de la commune X., propriété des demandeurs, à charge du bien-fonds No 2723 du cadastre de la commune X..
2. En conséquence, ordonner aux défenderesses de s’abstenir de toute forme d’entraves au droit de passage, sous menace de sanctions prévues à l’article 292 CP.
Subsidiairement :
3. Constituer au profit des bien-fonds No 2556 et 2557 du cadastre de la commune X., une servitude de passage nécessaire à pied et pour tous véhicules à charge du bien-fonds No 2723 du cadastre de la commune X..
4. Donner acte aux propriétaires du bien-fonds No 2723 que les demandeurs leur verseront une pleine indemnité de CHF 13'500.--.
5. Inviter le Conservateur du Registre foncier de l’arrondissement du Littoral et du Val-de-Travers à procéder aux inscriptions nécessaires, aux frais des demandeurs.
En tout état de cause :
6. Avec suite de frais et dépens. »
En substance, les demandeurs font valoir principalement qu’un droit de passage à pied et pour tous véhicules grève le fonds No 2723 en faveur des fonds No 2556 et 2557; que le registre foncier mentionne des "passages selon plan cadastral" et que l'accès au nord des bâtiments mitoyens a été utilisé paisiblement et de bonne foi jusqu'en 1946, avant que R. ne s'y oppose au fil des ans, puis que les défenderesses ne posent une barrière en 1990, créant ainsi une entrave illicite au droit de passage. Subsidiairement, si l’existence du droit de passage n’était pas reconnue, ils demandent la reconnaissance d'un passage nécessaire au sens de l’article 694 CC.
C. Par réponse du 28 février 2006, A., B. et C. ont pris les conclusions suivantes :
Principalement :
1. Rejeter la demande.
Subsidiairement :
2. Si un droit de passage à pied et pour tout véhicule devait être constitué au profit des bien-fonds No 2556 et 2557 du cadastre de la commune X. à charge du bien-fonds No 2723 du cadastre de la commune X., condamner les demandeurs à verser aux défenderesses une pleine indemnité de CHF 100'000.-
En tout état de cause :
2. Avec suite de frais et dépens.»
En résumé, les défenderesses exposent qu’il n’existe pas de droit de passage sur leur parcelle en faveur des biens-fonds des demandeurs, que l’accès que ceux-ci ont au domaine public est amplement suffisant et que de surcroît, ils ont acquis leur propriété en toute connaissance de cause.
C. Dans le cadre de l’administration des preuves, divers témoins ont été entendus, une vision locale a eu lieu. Une expertise a été ordonnée et confiée à MM. F. et N.
Dans leurs conclusions en cause, les parties reprennent et développent leurs thèses respectives. Les défenderesses ont réduit leur conclusion No 2 à une indemnité de 50'000 francs.
CONSIDERANT
1. Vu la nature de la cause et la valeur litigieuse, supérieure à 20'000 francs, l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal est compétente pour connaître du présent litige.
2. Selon l’article 731 al.1 CC, l’inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. Aux termes de l’article 738 CC, l’inscription fait règle, en tant qu’elle désigne clairement les droits et obligations dérivant de la servitude, l’étendue de celle-ci pouvant être précisée, dans les limite de l’inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi. La manière d’exercer la servitude ne modifie en rien son contenu et son étendue, lorsque l’inscription au registre foncier est sans équivoque. Ainsi la manière dont la servitude a été exercée ne peut pas conduire à une extension de la servitude par prescription acquisitive (ATF 131 III 345 =JT 2005 I 567). Le seul fait de tolérer pendant une longue période le passage à travers un fonds ne crée pas un droit de servitude (arrêt du Tribunal fédéral du 18.04.2006 [5C.40/2006]).
En l’espèce, les extraits du registre foncier ne font apparaître aucun passage au nord des bâtiments mitoyens, sur l'actuel article No 2723, au profit des actuels articles No 2556 et 2557. En 1946 déjà, les "passages selon plan cadastral" inscrits sous les articles No 1678 et 1679 (D.2/5) se résumaient à un passage au sud des bâtiments, en faveur de l'actuel article No 2556, et à un passage au nord des bâtiments, mais en faveur de l'actuel article No 2723, pour rejoindre l'article No 1680 à travers l'actuel article No 2557 (cette situation prévalait déjà en 1875, à en croire le plan déposé par les défenderesses, D.8/9).
Le seul passage inscrit en faveur du fonds des demandeurs, soit le "passage sud", a été d'abord réduit à une largeur de 1 mètre au lieu de 3, en 1946, puis supprimé en 1994.
Les souvenirs du témoin G.S. ne révèlent pas d'exercice paisible et incontesté d'un droit de passage, au nord des bâtiments mitoyens, mais plutôt des concessions faites à ce sujet entre voisins, durant une période non déterminée mais assez ancienne et clairement antérieure, en tous les cas, à l'acquisition du fonds par les demandeurs. Au demeurant, la façon dont ce passage a été toléré bon gré mal gré, par le prédécesseur des défenderesses, ne pourrait que concrétiser le contenu d'une servitude existante, mais non faire naître un droit réel en faveur du fonds des demandeurs, selon la jurisprudence susmentionnée.
La conclusion principale de la demande apparaît ainsi manifestement mal fondée.
3. Aux termes de l’article 694 CC, le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité (al.1); ce droit s’exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable (al.2) ; le passage sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties (al.3).
Dans une jurisprudence constante, le Tribunal fédéral a fait dépendre l’octroi d’une passage nécessaire de conditions très strictes. De la genèse de l’article 694 CC, il a déduit que le droit de passage – fondé sur le droit de voisinage – ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité : il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que cet accès soit fait totalement défaut, soit ne correspond pas aux besoins actuels (arrêt du Tribunal fédéral du 09.09.2008 [5A_410/2008] et les références jurisprudentielles citées). La simple opportunité d’améliorer une voie d’accès existante, mais qui n’est pas absolument satisfaisante, ne fonde pas le droit à un passage nécessaire, pas plus que la simple commodité personnelle du propriétaire (arrêt précité et les références).
Un accès ne fait pas totalement défaut lorsque le propriétaire du fonds dispose d’un droit de servitude sur un fonds voisin ou d’un droit personnel d’utilisation sur celui-ci et qu’il peut l’utiliser, le cas échéant, en l’aménageant sans frais disproportionnés (arrêt du Tribunal fédéral du 18.04.2006 [5C.40/2006]).
Le Tribunal fédéral a admis qu’un propriétaire ne saurait réclamer de passage lorsqu’il a lui-même causé l’état de nécessité, qu’il l’a toléré ou s’en est accommodé, ou encore lorsqu’il a adopté un comportement contraire au principe de la bonne foi, par exemple en supprimant un passage existant pour en obtenir un plus commode. Le refus du passage suppose donc que le propriétaire ait provoqué l’état de nécessité en agissant de façon délibérée. Tel n’est pas le cas lorsque, en aliénant un immeuble ou une partie de celui-ci, le propriétaire oublie de se constituer une servitude de passage sur la parcelle aliénée et que son fonds se trouve ainsi privé de liaison avec la voie publique (arrêt du Tribunal fédéral du 20.09.2007 [5C.302/2006], partiellement publié sous ATF 134 III 49).
4. En l'espèce, il n'apparaît pas que la jurisprudence citée en dernier lieu, liée à la notion d'abus de droit, puisse s'appliquer aux demandeurs. Ceux-ci ont acquis leur parcelle aux enchères, en 1997, il est vrai en sachant que l'ancienne servitude avait été supprimée (voir l'interrogatoire de la demanderesse), mais cela ne signifie encore nullement qu'ils aient "provoqué l'état de nécessité en agissant de façon délibérée". Ils n'avaient aucune prise sur la délimitation des accès au bien-fonds vendu et il est compréhensible que les inconvénients d'une telle situation ne leur soient apparus qu'au fil des mois ou de quelques années, en sorte qu'ils ne peuvent être réputés s'en être accommodés.
5. Les défenderesses contestent que l'accès du fonds des demandeurs à la voie publique soit insuffisant. Cet accès, représenté sur les photographies et le plan qui leur est joint n'a pas donné lieu à des constatations chiffrées lors de la vision locale. Le nombre de marches articulé par les experts (46, selon le rapport principal, réponse ad question 13) ne correspond pas exactement à celui énoncé par les demandeurs (58 selon fait 21 de la demande), sans doute parce que les experts n'ont pas pris en compte, à juste titre, les 11 marches situées sur la parcelle No 2556 elle-même. La distance à parcourir depuis la voie publique est d'environ 60 mètres, selon l'estimation des experts (loc.cit.), plus crédible au vu des plans à l'échelle joints au rapport que les 100 mètres articulés par les demandeurs.
Comme rappelé par les parties dans leurs conclusions en cause, le Tribunal fédéral s'est exprimé de manière diverse sur la nécessité d'un droit de passage, lorsque le fonds en cause est desservi seulement par des escaliers, dans un terrain en pente. Dans son arrêt le plus récent en la matière (ATF du 21.03.2002 [5C.327/2001]), le Tribunal fédéral, après avoir rappelé sa jurisprudence antérieure, considère toutefois qu'un accès à travers un escalier de 46 marches et un sentier en lacets ne correspond "manifestement pas aux besoins actuels d'une maison d'habitation", dès lors qu'il ne peut que difficilement être emprunté par des personnes âgées ou handicapées et rend très difficile, sinon impossible la livraison d'objets lourds et encombrants.
Une conclusion semblable s'impose en l'espèce. La déposition du témoin K. (confirmé en audience) est tout à fait éloquente à cet égard, la locataire des demandeurs ayant dû être hébergée chez ses parents pour plusieurs mois, faute de pouvoir gagner son domicile suite à une blessure. La lettre d'un artisan figurant au dossier a sans doute été sollicitée par les demandeurs, mais elle n'en reflète pas moins une réalité assez évidente par ailleurs.
Les défenderesses déduisent du fait que les demandeurs renoncent à un droit de stationnement sur leur parcelle la conclusion qu'ils ne revendiquent qu'un droit de passage exceptionnel et non un passage nécessaire. Cette argumentation n'est pas convaincante: d'abord, elle sollicite à l'excès le sens des déclarations adverses, puisque le fait de stationner ou non un véhicule à l'occasion de l'exercice du droit de passage ne dit rien du tout de la fréquence d'utilisation de ce droit; ensuite, le droit de passage nécessaire visé à l'article 694 CC ne comporte pas, en lui-même et de par la loi, de faculté de stationnement et il est conforme à la nature d'une servitude d'être exercée "de la manière la moins dommageable" (art.737 al.2 CC), ce à quoi les demandeurs ne font que s'engager de la sorte. Quant à l'argument tiré par les défenderesses de la comparaison avec les occupants d'appartements dans un immeuble dépourvu d'ascenseur (conclusions en cause, p.12), il est "absolument dénué de pertinence" selon le Tribunal fédéral (arrêt précité), puisque il ne s'agit pas de comparer des situations dissemblables, mais de régler un cas particulier, en fonction des circonstances concrètes.
La nécessité du passage revendiqué doit donc, au moins en certaines circonstances (accès de personnes de mobilité réduite; transport d'objets lourds ou encombrants), être reconnue.
6. Le passage nécessaire doit être accordé là où il "peut être le plus naturellement réclamé en raison de l'état antérieur des propriétés et des voies d'accès et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable" (art.694 al.2 CC). Les défenderesses contestent que l'accès à travers leur parcelle remplisse ces conditions.
Si le chemin le plus naturel n'est pas nécessairement le plus court (ATF 86 II 235, JT 1961 I 216, 219) et si, entre plusieurs solutions possibles ménageant de façon diverse les intérêts du propriétaire grevé et de celui qui requiert le passage, la priorité va à la protection du premier d'entre eux (même arrêt), l'existence d'un chemin ne requérant que quelques aménagements pour servir d'accès est un fort indice de son caractère "le plus naturel". Le fait qu'il ait été utilisé comme tel dans le passé, selon un accord à bien plaire entre voisins, et le fait que le fonds des défenderesses ait déjà été grevé antérieurement d'une servitude de passage au profit du même fonds dominant, fût-ce avec une autre assiette, sont d'autres indices importants dans le même sens. La Cour en déduit que c'est bien à travers l'article No 2723 que le passage nécessaire doit s'exercer.
Les défenderesses ont certes prétendu qu'une autre voie d'accès, passant au sud des parcelles No 1680 et 2472, pour atteindre l'article No 2704 et remonter vers la route des Grattes-de-Vent sur ce dernier fonds, avec traversée de l'article No 195, serait moins dommageable. Que cette solution, qui évite la parcelle des défenderesses, soit moins dommageable pour elles, cela n'est pas douteux. Ce critère n'est toutefois décisif que pour départager plusieurs solutions à peu près aussi naturelles les unes que les autres. Or cette première condition n'apparaît pas comme remplie: d'une part, les experts laissent entendre dans leur rapport complémentaire que cette autre voie d'accès est certes possible (au contraire de l'itinéraire identique au départ, mais descendant ensuite le long de l'article No 2704, voir plan annexé ad D.52 et rapport principal, réponse ad question No 18) mais qu'elle exigerait l'accord de plusieurs propriétaires comme du Service cantonal de l'aménagement du territoire. L'article No 2704 est apparemment propriété du fils des demandeurs, comme peut-être l'article No 195, mais cela ne garantit pas son accord à un passage qui solliciterait fortement son bien-fonds. Quant aux propriétaires des articles No 1680 et 2472, on ne sait rien de leurs intentions. En outre, cette voie d'accès imposerait, sur un trajet d'environ 120 mètres (expertise complémentaire, loc.cit.), la construction d'un chemin carrossable, soit des frais dont le calcul n'a pas été demandé aux experts mais qui seraient de toute évidence considérables, alors que la voie litigieuse n'impose que très peu d'aménagements (rapport d'expertise principal, questions No 1 à 3).
Quant à l'impossibilité, pour un grand véhicule d'effectuer un demi-tour à son arrivée sur l'article No 2556, par la voie d'accès requise (expertise principale, question No 4), elle n'est pas décisive, vu la relative rareté de leur venue et l'expérience de leurs conducteurs, qui ont l'habitude de telles marches arrière.
7. Le désagrément qu'un tel passage entraîne pour les défenderesses n'est pas négligeable (précarité ou perte du "coin-terrasse" au nord de leur bâtiment; impossibilité de stationner leur propre véhicule au même endroit, sauf si elles restent atteignables à proximité; bruit occasionnel, tout à proximité de leurs porte et fenêtre nord; complications éventuelles dans l'utilisation de leur propres accès, en cas d'arrivées simultanées, et contrariétés éventuelles si les utilisateurs du passage n'usent pas des portails avec discipline ou occasionnent des salissures, en cas d'intempéries). Il n'atteint toutefois pas un degré tel qu'il soit intolérable et porte une atteinte essentielle à leur droit de propriété. Le calcul de moins-value effectué par les experts, sur lequel on reviendra plus loin, révèle une dépréciation de l'ordre de 10%, ce qui confirme l'appréciation d'un préjudice sensible, mais non d'une spoliation.
En cas de convention de servitude, les parties auraient éventuellement pu tenter de définir un usage limité du droit de passage, réservé à des situations relativement exceptionnelles. De telles modalités ne peuvent être prévues, en revanche, dans un jugement, lequel ne peut viser qu'un passage nécessaire à pied et pour tout véhicule.
8. La conclusion No 3 de la demande tend à la constitution d'une servitude de passage nécessaire. Selon Scherrer (Commentaire zurichois IV 1, N.8 et 40 ad art.694 CC, avec renvoi à la N.2 ad art.691-3 CC et aux N.22-29 ad art.674 CC), le droit de passage nécessaire n'a pas la nature d'une servitude, mais découle d'une restriction légale du droit de propriété du voisin mis à contribution. Selon le même auteur (N.40 précitée), l'inscription au registre foncier – qui intervient "en conformité des dispositions sur l'inscription des servitudes foncières" (art.34 ORF) - s'effectue sur la base d'une réquisition du propriétaire du fonds servant et le jugement reconnaissant la nécessité du passage a pour objet la condamnation du défendeur à faire cette réquisition. Dans l'arrêt 86 II 235, JT 1961 I 216, le Tribunal fédéral laissait ouverte la question d'un jugement constitutif de droit. Steinauer (Les droits réels, II p. 208, N. 1868b) admet toutefois la possibilité d'un tel jugement (dans le même sens, apparemment, Rey, Commentaire bâlois, N.19 ad art.694 CC) et utilise, sans doute par une analogie opportune, le terme de servitude, de sorte que la conclusion susmentionnée peut être admise sous cette forme.
9. Il reste à fixer la pleine indemnité à laquelle les défenderesses ont droit, préalablement à l'inscription du droit de passage.
Les demandeurs offraient, dans cette perspective, un montant de 13'500 francs, en se fondant sur une expertise privée qu'ils se sont fait délivrer par l'architecte T., le 27 octobre 2005. Celui-ci fait abstraction de la partie sud de l'article No 2723, située en zone d'habitation de faible densité, qu'il estime non affectée par le droit de passage. Quant à la partie nord du fonds, située en zone d'ancienne localité, il estime que le droit de passage réduirait de 150 m2 le terrain pris en compte pour l'admission d'une éventuelle construction et que cette surface voit donc son prix chuter à 40 francs par m2.
Les experts judiciaires rejoignent, dans leur rapport du 25 octobre 2007, l'architecte T. sur le fait que la partie sud de la parcelle des défenderesses n'est pas affectée par le droit de passage. En revanche, pour ce qui est du terrain de 660 m2 en zone d'ancienne localité, ils considèrent toute sa partie nord, soit 270 m2, comme inconstructible du fait du droit de passage mais entrant dans les calculs de densité et de taux d'occupation au sol et ils lui attribuent une valeur résiduelle de 100 francs par m2 au lieu de 180 francs par m2, d'où une perte globale de valeur de 21'600 francs.
Sur le principe du raisonnement, celui suivi par les experts judiciaires répond à une logique claire et compréhensible, alors que l'expertise privée comporte plusieurs points non explicités, si ce n'est obscurs (comment la "surface à construire relative au droit de passage" se détermine-t-elle ? Pourquoi la surface utilisable pour une construction voit-elle, après amputation de 150 m2, son taux d'occupation au sol croître et son prix unitaire augmenter ?), de sorte que la Cour suivra sur ce point les experts judiciaires. En déterminant seulement une certaine surface inconstructible, ces derniers ne tiennent toutefois pas entièrement compte de l'emplacement du passage requis et des désagréments particuliers qui en résultent, pour les défenderesses. Leur mode de calcul serait le même si l'entrée du bâtiment se trouvait à l'ouest ou au sud, plutôt qu'au nord, et si le coin-terrasse des défenderesses n'était pas affecté, alors qu'il l'est assez considérablement. Des solutions de remplacement sont vraisemblablement possibles ( photographie No 5, ainsi que l'annexe 7 de l'expertise T., cette dernière photographie révélant toutefois l'ensoleillement plus généreux du coin-terrasse, par rapport aux surfaces voisines). On peut par exemple imaginer la destruction du réduit sis tout au nord de la parcelle (voir contre-questions No 4 et 5 de l'expertise) et le déplacement du coin-terrasse à son emplacement, avec construction d'un réduit équivalent à l'ouest de la parcelle. Une telle opération entraînerait sans doute des frais de l'ordre de 10'000 francs à tout le moins. On peut également raisonner en termes de perte de charme de l'arrière de la propriété des défenderesses, du fait du droit de passage, et donc de perte de valeur vénale du fonds lui-même. Ex æquo et bono, la Cour considère dès lors qu'une indemnité globale de 35'000 francs est plus juste que celle résultant de la seule perte de terrain constructible.
Il est clair, par ailleurs, que les frais liés à l'aménagement du passage (modification de la clôture entre les deux fonds et éventuelle adaptation du portail d'entrée ouest) doivent être supportés par les demandeurs (art.741 CC par analogie).
10. Vu l'issue de la cause, qui voit les demandeurs succomber dans leur conclusion principale et l'emporter sur le principe de leur conclusion subsidiaire, mais en partie seulement en ce qui concerne l'indemnité due, il se justifie de partager les frais de justice par moitié et de compenser les dépens.
Par ces motifs, LA IIème COUR CIVILE
1. Reconnaît la nécessité d'un droit de passage, à pied et pour tout véhicule, au profit des articles No 2556 et 2557 du cadastre de la commune X. et à charge de l'article No 2723 du même cadastre.
2. Dit qu'une servitude doit être inscrite en ce sens au registre foncier, après paiement par les demandeurs aux défenderesses d'une pleine indemnité de 35'000 francs, les frais ultérieurs d'aménagement du passage, à charge des demandeurs, étant réservés.
3. Dit que les frais de justice, arrêtés comme suit:
- Frais avancés par les demandeurs Fr. 3'453.00
- Frais avancés par les défenderesses Fr. 4'413.50
Total Fr. 7'866.50
seront supportés par chacune des parties, pour moitié.
4. Compense les dépens.
Neuchâtel, le 4 novembre 2009
Art. 694 CC
7. Droits de passage
a. Passage nécessaire
1 Le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité.
2 Ce droit s’exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable.
3 Le passage nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties.
Art. 731 CC
B. Constitution et extinction des servitudes
I. Constitution
1. Inscription
1 L’inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes.
2 Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l’acquisition et à l’inscription.
3 La prescription acquisitive des servitudes n’est possible qu’à l’égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s’acquérir de cette manière.