Réf. : CC.2003.3-CC1/dhp
A. Depuis 1980, C. était propriétaire des bien-fonds adjacents 284 et 3170 du cadastre de la Commune Y.. Sur le premier, d'une surface de 224 m2, était érigé un ancien bâtiment à l'extrémité est de la zone d'ancienne localité de la Commune Y.. Le second, de 12'677 m2, était en nature de jardin pour une partie et en nature de plantage et vigne pour le surplus. Une surface de 352 m2 était dans la zone de protection de l'ancienne localité de la Commune Y., tandis que le reste était en zone viticole. En 1984, C. a fait établir par deux architectes différents des projets de construction sur ses deux terrains, mais rien n'a abouti.
B. Les époux R., ressortissants américains, qui désiraient acquérir du terrain dans la région de Neuchâtel en vue d'y construire leur villa, se sont adressés à l'architecte P., à [...], à la fin de l'année 1999 ou au début de l'année 2000 pour les aider dans leurs démarches. Au printemps 2000, l'architecte P. a présenté aux époux R. les deux bien-fonds de C.. Les époux se sont montrés intéressés et, par lettre du 12 juillet 2000, C. a proposé un prix de 600'000 francs pour le terrain de X., son dégagement naturel à l'est et les vignes au sud. Il a demandé également que soit signée une promesse de vente "libérant avec effet immédiat un montant à déterminer en déduction du prix de vente convenu". Le 26 août 2000, C. a fait parvenir à l'architecte P. un plan de "la parcelle à vendre" qui comprenait les terrains sis en zone d'ancienne localité et en zone de protection d'ancienne localité, ainsi qu'une partie du terrain sis en zone viticole.
C. Après avoir eu des contacts avec le Conseil communal de la Commune Y., la Commission d'urbanisme de la commune et le Service des monuments et sites, l'architecte P. a adressé à la Commune de Y., le 12 février 2001, une demande de permis de construire sur le bien-fonds 284. Le plan de situation joint à la demande faisait état d'un terrain de 1'000 m2 environ, soit la surface du bien-fonds 284 (224 m2), la surface de 352 m2 sise en zone de protection de l'ancienne localité du bien-fonds 3170, et une part de ce bien-fonds en zone viticole d'environ 430 m2.
D. Par lettre du 21 mars 2001, les époux R. ont proposé à C. de lui acheter pour le prix de 500'000 francs le terrain prévu et dessiné pour la sanction. Ils ajoutaient qu'en cas d'accord sur le montant, l'acte de vente pourrait être passé lorsqu'ils recevraient l'autorisation de construire. Le 10 avril 2001, C. a répondu en ces termes à la lettre des époux R.:
"Votre courrier du 21 mars passé m'est bien parvenu et je vous annonce mon accord relativement au prix offert qui ascende à Fr. 500'000.— en fonction du plan joint qui est mis à l'enquête jusqu'au 27 avril prochain.
Tout indique qu'après l'accord de la Commune Y. et suite aux démarches de l'architecte P., le permis de construire sera accordé. Restent encore des pourparlers avec le Service de l'aménagement du territoire concernant l'extension à la zone dite viticole, pourparlers qui sont en cours actuellement.
Comme les choses ont pris du temps et compte tenu de divers frais, il me serait très agréable de recevoir un acompte ce mois encore de l'ordre de Fr. 50'000.— à déduire du prix d'achat ultérieur lors de l'acte de vente. Il va de soi que cet acompte vous serait remboursé au cas très improbable de non-construction."
Le 2 mai 2001, l'époux R. a versé 50'000 francs à C..
E. La délivrance du permis de construire a pris du temps, car elle nécessitait des dérogations au règlement d'aménagement communal et une dérogation à la loi sur la viticulture. En outre, le Service de l'économie agricole avait préavisé négativement deux projets de division parcellaire, l'un consistant à rattacher le bien-fonds 284 à la partie du bien-fonds 3170 affectée à la zone de protection de l'ancienne localité et une partie de cet article situé en zone viticole à l'est du bien-fonds 284 pour en faire une parcelle indépendante. Le 19 octobre 2001, le mandataire de C. a écrit au Service de l'aménagement du territoire que "dans la mesure où il n'est pas possible, en l'état actuel, de créer une nouvelle parcelle d'un seul tenant à la fois à l'intérieur et à l'extérieur de la zone d'urbanisation et compte tenu de l'impossibilité que la loi fédérale sur le droit foncier rural semble également consacrer par rapport à la constitution envisagée d'une parcelle distincte contiguë à l'article 284 – parcelle distincte qui était destinée à donner au requérant la surface de terrain initialement prévue", il convenait dès lors de sanctionner le projet sans cette "extension" en est dudit article. Le mandataire ajoutait que l'époux R. et C. examineraient parallèlement les possibilités permettant au requérant de jouir, dans les limites permises par la LDFR, de cette surface particulière qui n'avais jamais été en nature de vigne et avait été classée par erreur en zone viticole. Le 5 novembre 2001, la Commune de Y. a délivré à l'époux R. l'autorisation de construire une villa sur le bien-fonds 284 du cadastre de la Commune Y..
F. Entre-temps, soit le 22 octobre 2001, les époux R. avait écrit à C. qu'ils avaient été très surpris de constater que la parcelle "promis-vendue" n'était en fait pas "vendable". Ils souhaitaient que C. leur fasse une proposition concrète et légalement possible en vue de l'acquisition du terrain initialement promis-vendu et ajoutaient:
"Dans le cas où cela ne serait pas possible, nous vous demanderions de bien vouloir nous le dire dans les plus brefs délais, afin que nous puissions en aviser notre architecte, lui demander d'arrêter tous les travaux en cours sur ce terrain et de nous retrouver une nouvelle parcelle. Le cas échéant, nous vous serions gré de bien vouloir nous retourner dans les plus brefs délais le montant que nous vous avions déjà versé".
Par lettre du 16 novembre 2001, le mandataire de C. a écrit à l'époux R. que, pour tenir compte des obstacles administratifs concernant le dégagement à l'est, actuellement en zone viticole, C. proposait de lui vendre pour le prix de 350'000 francs, dont à déduire le montant de 50'000 francs versé à titre d'acompte, le terrain constructible à l'ouest et avec dégagement sud selon permis délivré, et de lui vendre pour le prix de 50'000 francs le jardin en est dès son dézonage, "dans la mesure où Monsieur C. a des indications selon lesquelles le jardin de X., en Est, pourrait être mis en zone de protection d'ancienne localité et être ainsi détaché de la vigne". Par l'intermédiaire de leur mandataire, les époux R. ont répondu le 12 décembre 2001 que, le terrain n'offrant pas les qualités promises, ils renonçaient à son acquisition et demandaient la restitution de l'acompte de 50'000 francs versé le 30 avril 2001 "majoré d'intérêts au taux de 5 % l'an, calculés à la date du 20 décembre 2001, par 1'597.20". Les époux R. demandaient également à C. de leur faire des propositions pour la couverture du préjudice financier qu'ils avaient subi.
G. Par lettre du 20 décembre 2001, le mandataire de C. a répondu au mandataire des époux R. que le montant de 50'000 francs avait été versé à son client en signe de l'engagement des époux R. à conclure l'affaire le moment venu. Cette somme constituait dès lors manifestement des arrhes au sens de l'article 158 CO et n'avait, par conséquent, pas à être restituée. En outre, selon son mandataire, C. avait subi un préjudice financier plus important que les époux R. puisque, suite aux arrhes reçues, il avait rejeté deux offres de personnes disposées à acquérir le terrain maintenant refusé, sans parler de ses frais et impenses. Contestant qu'ils avaient versé des arrhes et que C. avait subi un dommage, les époux R. ont maintenu leur demande de remboursement des 50'000 francs versés.
H. A la requête des époux R. un commandement de payer la somme de 50'000 francs, avec intérêts à 5 % dès le 1er mai 2001 a été notifié à C. le 15 février 2002. Ce dernier a fait opposition. Par décision du 25 novembre 2002, le président du Tribunal civil du district de Boudry a rejeté la requête de mainlevée d'opposition que lui avaient adressée le 2 septembre 2002 les époux R., a mis à leur charge 350 francs de frais et les a condamnés à verser à C. une indemnité de dépens de 200 francs.
I. Dans l'intervalle, les époux R. ont acquis un appartement à la rue de W., à Neuchâtel pour le prix de 800'000 francs environ. Pour sa part, C. a, par acte authentique du 3 septembre 2002 intitulé Division cadastrale, vente immobilière, promesse de vente et d'achat et constitution d'un droit de préemption qualifié, divisé le bien-fonds 3170 en une surface de 12'378 m2 formant le nouveau bien-fonds 5086 et rattaché la surface restante de 352 m2 à la surface du bien-fonds 284 pour former le nouveau bien-fonds 5085. C. a ensuite vendu ce bien-fonds 5085 pour le prix de 350'000 francs aux époux L. et, tout en conférant un droit de jouissance au bien-fonds 5085 sur une surface de 401 m2 au nord de l'article 5086, a constitué en leur faveur une servitude de superficie ainsi qu'un droit de préemption qualifié sur cette surface, le tout pour un prix de 70'000 francs, payé en même temps que le prix de vente.
J. Par demande consignée à la poste le 13 décembre 2002, les époux R. ont introduit action contre C. devant l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal, prenant les conclusions suivantes.
"1. Condamner C. à payer aux demandeurs conjointement et solidairement entre eux la somme de CHF 49'800.00 plus intérêts au taux de 5 % l'an sur CHF 50'000.00 dès le 2 mai 2001 et sur CHF 49'800.00 dès le dépôt de la présente demande.
2. A due concurrence, lever définitivement l'opposition dont C. a frappé le commandement de payer dans la poursuite [...].
3. Condamner C. à tous frais, honoraires et dépens."
Les demandeurs allèguent qu'ils ont formulé une offre d'achat après le dépôt des plans définitifs et au vu de l'opinion de l'architecte P. qui, se fondant sur des contacts préalablement intervenus, estimait que le permis de construire sollicité serait octroyé. Ils ont également payé l'acompte de 50'000 francs demandé par le défendeur. Ils ignoraient alors qu'un morcellement du bien-fonds 3170 sis en zone viticole se heurtait aux dispositions impératives de la LFDR. Etant donné l'impossibilité d'acquérir en pleine propriété la surface de terrain offerte par le défendeur et nonobstant l'octroi du permis de construire, ils ont renoncé à cet achat immobilier. Ils réclament devant le tribunal la restitution de l'acompte versé dont à déduire l'indemnité de dépens allouée au défendeur par le juge de la mainlevée.
C. a conclu au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Il soutient que l'architecte P., qui était le mandataire des demandeurs, était parfaitement au courant des caractéristiques et des difficultés inhérentes à la construction envisagée. Sachant que les terrains envisagés pour leur domicile étaient pour une grande part inconstructibles, les demandeurs lui ont néanmoins adressé une offre de 500'000 francs le 21 mars 2001, puis, en signe de leur engagement à conclure la transaction, lui ont versé un montant de 50'000 francs au printemps 2001 à titre d'arrhes, au sens de l'article 158 CO. Alors qu'ils détenaient le permis de construire le bâtiment projeté, les demandeurs ont tenté d'obtenir une réduction du prix de vente, puis refusé toute négociation malgré le fait qu'il était entré en matière. Or, le problème de la place-jardin pouvait être résolu comme le montre l'acte authentique du 3 septembre 2002. En refusant de s'exécuter, alors qu'ils détenaient le permis de construire, les demandeurs ne peuvent pas répéter le montant versé à titre d'arrhes. Par ailleurs, le défendeur invoque en compensation la prétention pour le préjudice qu'il aurait subi dans cette affaire du fait de la violation par les demandeurs de leurs obligations précontractuelles. Il aurait, en effet, refusé d'autres offres d'achat avantageuses durant l'année 2001 et n'a pu, ultérieurement au refus de s'exécuter des demandeurs, que vendre ses terrains à un prix inférieur de 80'000 francs aux 500'000 convenus.
CONSIDERANT
1. La valeur litigieuse correspond au montant demandé par les époux R.. L'une des Cours civiles du Tribunal cantonal est compétente pour connaître de la cause.
2. Le défendeur prétend que les 50'000 francs versés par les demandeurs le 2 mai 2001 étaient des arrhes et qu'il est en droit de les garder.
Les arrhes sont une survivance de l'époque lointaine où l'économie était essentiellement agraire. Il est question d'arrhes (Haftgeld) lorsqu'une partie, comme signe extérieur de la conclusion d'un contrat et pour en faciliter la preuve, remet à l'autre un objet, généralement une somme d'argent; cette attribution est réglée par l'article 158 al.1 CO. L'alinéa 2 de cette norme présume que les arrhes ont été versées à titre probatoire, en ce sens que celui qui les reçoit n'a pas à les imputer sur sa prétention, qui reste entière; la terminologie allemande parle dans ce cas de "Draugeld". Mais il peut résulter d'une convention contraire ou de l'usage local que les arrhes versées doivent être déduites de la créance de celui qui les a reçues; il s'agit alors d'arrhes valant acompte, qualifiées en allemand par le terme "Angeld". Pour qu'il soit question d'arrhes, il faut toutefois, comme l'indique le libellé de l'article 158 al.1 CO, qu'une prestation ait été remise à l'autre au moment même de la conclusion du contrat (ATF 4C.374/2006 et les références).
En l'occurrence, le montant versé par les demandeurs au défendeur ne l'a pas été lors de la conclusion d'un contrat, mais dans le cadre de l'engagement "informel" de conclure un contrat, soit un contrat de vente ou une promesse de vente, qui devaient tous deux être passés en la forme authentique. Or, un tel engagement est nul pour vice de forme en tant que promesse de vente et d'achat et, sur une telle base, il est en principe exclu de réclamer une peine conventionnelle qui aurait été prévue ou de garder des arrhes qui auraient été versées (ATF 4C.399/2005; Rep 1997 p.99; RJN 1994 p,46-48; Tercier DC 1985 p.26).
Il est vrai qu'en l'espèce les demandeurs n'ont pas invoqué la nullité du versement de l'acompte en raison d'un vice de forme, mais demandent seulement que le défendeur tienne sa promesse de restituer l'acompte "au cas… de non-construction". Ce faisant, ils ne sauraient se voir opposer l'exception d'abus de droit que peut soulever la partie contre laquelle on invoque un vice de forme. Au reste, cette promesse de restituer en cas de non-construction lie le défendeur, même si elle n'a pas été passée sous forme authentique. Or, effectivement, les demandeurs n'ont pas construit eux-mêmes personnellement et on ne saurait leur en faire le reproche. Dès le début, en effet, ils ont déclaré qu'ils voulaient acquérir en propriété le terrain prévu et dessiné pour la sanction, soit un terrain comprenant du dégagement à l'est à prélever en zone viticole. Plus que tout autre, le défendeur savait que ce prélèvement serait difficile, voire impossible dans l'état actuel de la législation. C'est néanmoins lui le premier qui, dans son dessin de la parcelle à vendre, a inclus ce dégagement. Ensuite, en proposant le prix de 500'000 francs, les demandeurs ont expressément précisé que ce prix de terrain s'entendait "en fonction du plan mis à l'enquête", soit un plan incluant ce dégagement. Par ailleurs, on ne saurait dire, comme veut le faire accroire le défendeur, que la possibilité pour les demandeurs d'avoir un droit de jouissance ou un droit de superficie sur ce dégagement, possibilité qui a d'ailleurs été invoquée tardivement, était équivalente à la propriété de ce terrain. Le prix qu'il a demandé pour cette solution le montre. Les demandeurs, faute de pouvoir acquérir tout le terrain en propriété, étaient libres de ne pas conclure et donc de ne pas construire, même s'ils avaient obtenu le permis de construire sollicité, ce qui devait entraîner en principe la restitution du montant de 50'000 francs.
3. Pour s'opposer à cette restitution, le défendeur invoque en outre la violation par les demandeurs de leurs obligations précontractuelles et le préjudice qui en serait résulté pour lui. Comme on l'a vu ci-dessus, les demandeurs ont toujours été précis s'agissant du terrain qu'ils voulaient acquérir et, même si c'est leur architecte qui faisait les démarches pour le permis de construire, il résulte du dossier que le défendeur et son mandataire étaient au courant des difficultés rencontrées pour l'acquisition du terrain convoité. On ne voit, dès lors, pas quelles obligations précontractuelles les demandeurs auraient enfreintes. Au reste, le défendeur n'a pas établi avoir subi un préjudice. Le seul témoin entendu au sujet d'autres personnes intéressées que le défendeur aurait éconduites pour tenir ses engagements vis-à-vis des demandeurs, à savoir G., de la promotion économique neuchâteloise, a bien déclaré avoir pris contact avec le défendeur pour le compte d'un client américain qui cherchait une maison avec le calme et la vue sur le lac. Mais elle a ajouté qu'elle ne se rappelait pas la date de ce contact, qu'aucun prix de vente n'avait été articulé et que le client n'avait pas été intéressé, car il cherchait avant tout une maison déjà construite. Par ailleurs, il résulte du dossier que le défendeur a cédé son terrain aux époux L. à un prix supérieur au prix qu'il proposait aux demandeurs, pour acquérir en partie la propriété et, en partie la jouissance du terrain, seule solution envisageable après le refus de vente des autorités agricoles.
4. La demande de restitution de 49'800 francs, après compensation de l'indemnité de dépens octroyée au défendeur par le juge de mainlevée, est bien fondée. Ce montant portera intérêts à 5 % dès le 13 décembre 2001, date à partir de laquelle le défendeur était en demeure. La mainlevée définitive de l'opposition formée par le défendeur sera également prononcée à concurrence des montants octroyés.
5. Le défendeur qui succombe quasi entièrement supportera les frais et dépens. Le montant des dépens tiendra compte du fait que le défendeur était à la limite de la témérité en s'opposant à la restitution, alors même qu'il avait cédé le terrain à des conditions favorables aux époux L. avant la demande.
Par ces motifs, LA Ie COUR CIVILE
1. Condamne C. à verser aux époux R. 49'800 francs, avec intérêts à 5 % dès le 13 décembre 2001.
2. Prononce la mainlevée définitive à concurrence de 49'800 francs, avec intérêts à 5 % dès le 13 décembre 2001, de l'opposition de C. formée au commandement de payer dans la poursuite No [...] de l'office des poursuites du Littoral et du Val-de-travers.
3. Met les frais de la cause, arrêtés à 2'775 francs et dont le détail s'établit comme suit:
- Frais avancés par les demandeurs Fr. 2'707.50
- Frais avancés par le défendeur Fr. 67.50
à la charge du défendeur.
4. Condamne le défendeur à payer aux demandeurs une indemnité de 6'000 francs à titre de dépens.
Neuchâtel, le 27 juin 2007
AU NOM DE LA Ie COUR CIVILE
Le greffier La juge présidante
Art. 158 CO
A. Arrhes et dédit
1 Celui qui donne des arrhes est réputé les donner en signe de la conclusion du contrat, et non à titre de dédit.
2 Sauf usage local ou convention contraire, celui qui a reçu les arrhes les garde sans avoir à les imputer sur sa créance.
3 Lorsqu’un dédit a été stipulé, chacun des contractants est censé pouvoir se départir du contrat, celui qui a versé la somme en l’abandonnant, celui qui l’a reçue en la restituant au double.