Rechtsprechung Luzern
Instanz: Verwaltungsgericht Abteilung: Abgaberechtliche Abteilung Rechtsgebiet: Handänderungssteuer Entscheiddatum: 28.07.2006 Fallnummer: A 05 219_1 LGVE: Leitsatz: Massgebender Handänderungswert, wenn der Erwerbspreis 15 % unter dem Katasterwert liegt. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Die A AG kaufte ein Wohn- und Geschäftshaus zum Preis von Fr. 8'200'000.--. In Bezug auf die Handänderungssteuer wurde als Handänderungswert der Katasterwert des erworbenen Grundstücks in Höhe von Fr. 9'713'100.-- herangezogen. In der Folge war vor Verwaltungsgericht strittig, welches der massgebliche Handänderungswert darstellt. Die A AG verlangte in der Hauptsache, es sei auf den Erwerbspreis und nicht auf den Katasterwert abzustellen, weil dieser nicht den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft wiedergebe. Eventualiter sei eine neue Katasterschatzung vorzunehmen, welche die aktuelle Situation der Liegenschaft bezüglich Alter, Renovationsbedarf und Vermietbarkeit berücksichtige. Gestützt darauf sei sodann rückwirkend eine neue Veranlagung vorzunehmen. aus den Erwägungen: 2.- a) Nach § 7 HStG besteht der Handänderungswert aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, z.B. bei Tausch, Schenkung oder Erbgang, ist die Steuer bei Grundstücken mit einer land- oder forstwirtschaftlichen Ertragswertschatzung von dem um 200 Prozent erhöhten Katasterwert, bei den übrigen Grundstücken vom Katasterwert zu berechnen. Das gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis diese Werte nicht erreicht (Abs. 2). Das Verwaltungsgericht hat sich bereits mehrmals einlässlich zum Verhältnis zwischen dem vereinbarten Erwerbspreis und dem (höheren) Katasterwert geäussert (LGVE 2003 II Nr. 24, 2000 II Nr. 32; Urteil A 06 35 vom 20.6.2006; Urteil A 04 14 vom 25.8.2004, Erw. 2a, je mit Hinweisen). Nach dieser Rechtsprechung betrachtet der Gesetzgeber den Verkehrswert als den massgeblichen Handänderungswert im Sinn von § 7 HStG. Bei einem normalen Kaufgeschäft kommt der vereinbarte Preis, der im Geschäftsverkehr im Spiel von Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist, dem Verkehrswert gleich. Gemäss § 17 des Schatzungsgesetzes (SchG; SRL 626) entspricht der Katasterwert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert. Liegt der vereinbarte Erwerbspreis allerdings unter dem durch die Schatzungsbehörden ermittelten Katasterwert (Verkehrswert) des Grundstücks, ist grundsätzlich gemäss ausdrücklichem Wortlaut von § 7 Abs. 2 HStG der Katasterwert als subsidiärer Handänderungswert heranzuziehen. Der Gesetzgeber geht somit davon aus, dass der im Rahmen des Schatzungsverfahrens ermittelte Wert dem objektiven Verkehrswert eher entspricht als ein unter diesem Wert zwischen den Parteien vereinbarter Preis (vgl. LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d). b) Von der Vorgehensweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG kann dann abgewichen und der subsidiäre Handänderungswert (Katasterwert) ausser Acht gelassen werden, wenn der Katasterwert den Verkehrswert nicht wiedergibt bzw. weit über jenem Preis liegt, der für den Gegenstand der Handänderung auf dem freien Markt vernünftigerweise erzielt werden kann. Diesfalls verliert der Katasterwert seine Funktion für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswerts (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e). Grundsätzlich ist der im Schatzungsgesetz definierte Verkehrswert als Bezugsgrösse geeignet, um festzustellen, ob ein vereinbarter Handänderungswert vom Verkehrswert abweicht oder nicht (LGVE 1989 II Nr. 25 Erw. 3). Der Katasterwert gibt zwar eher den Verkehrswert eines Grundstücks über einen bestimmten Zeitraum gesehen und nicht spezifisch den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Handänderung wieder. Diese Ungenauigkeit hat der Gesetzgeber jedoch aus Gründen der Praktikabilität und Verfahrensökonomie bewusst in Kauf genommen. Gerade im Steuerrecht ist denn auch der Praktikabilitätsgrundsatz von erheblicher Bedeutung, sind doch die Steuerbehörden auf klare und einfach zu handhabende Bestimmungen angewiesen. Pauschalierungen und Schematisierungen sind deshalb insofern und insoweit in Kauf zu nehmen, als sich die resultierenden Ungleichheiten in einem zumutbaren Rahmen halten. Der Steuerpflichtige hat mithin im Handänderungssteuerrecht Abweichungen zwischen Steuerwert (Handänderungswert) und vereinbartem Erwerbspreis hinzunehmen, wenn diese auf der Anwendung der gesetzlichen Ordnung beruhen und der Gesetzgeber die schematischen Steuerveranlagungen durch die Wahl der Bemessungsmethode bewusst in Kauf genommen hat. Nur wenn die Rechtsgleichheit in krasser Weise verletzt wird oder die Steuerfolgen besonders stossend sind, ist die "generalisierende" Steuerfestlegung unzulässig (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e mit Hinweis auf LGVE 2000 II Nr. 32 Erw. 2b). c) In den Richtlinien zur Handänderungssteuer bestimmt die Kantonale Steuerverwaltung gestützt auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Oktober 1997, dass bei einem zwischen unabhängigen Dritten vereinbarten Erwerbspreis, der mehr als 20 % unter dem Katasterwert (subsidiärer Handänderungswert) liegt, dieser seine Funktion als Ersatzwert für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswerts verliere. In diesem Fall sei ein Abweichen von der Berechnungsweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG angezeigt. Dann sei nicht mehr auf den subsidiären Handänderungswert, sondern auf den Erwerbspreis als vermutlichen Verkehrswert abzustellen, es sei denn, es gäbe Anzeichen dafür, dass der Erwerbspreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspreche (vgl. Luzerner Steuerbuch, Weisungen HStG, § 7 Abs. 2 N 10). Diese Richtlinien stellen Verwaltungsweisungen dar und dienen einer einheitlichen Rechtsanwendung der Veranlagungsbehörden. Nach ständiger Rechtsprechung sind Verwaltungsweisungen keine Rechtsnormen und daher für den Richter - im Gegensatz zu den der Aufsichtsbehörde untergeordneten Durchführungsstellen - nicht verbindlich. Die Festlegung einer "Grenze" von 20 % des Katasterwerts, wonach bei einem tieferen Erwerbspreis entgegen § 7 Abs. 2 HStG nicht mehr auf den Katasterwert abgestellt wird, wie es die Steuerverwaltung in ihren Richtlinien tut, kann nur als Orientierungspunkt der Veranlagungsbehörde dienen, wann eine eingehende Prüfung stattzufinden hat, ob das Festhalten am Katasterwert nicht zu stossenden Steuerfolgen führt. Das Verwaltungsgericht hat im Urteil vom 14. Oktober 1997 denn auch nicht eine solche absolute Grenze festgelegt. In diesem Urteil bestanden vielmehr noch andere Gründe, die dazu führten, dass im konkreten Fall die Abstützung auf den Katasterwert als stossend empfunden und ein Ersatzwert (im konkreten Fall der Katasterwert abzüglich der Leistungen für die Ablösung eines dinglichen Rechts) herangezogen wurde, der ungefähr 20 % unter dem massgebenden Katasterwert lag (vgl. Urteil A 97 136 vom 14.10.1997). In Berücksichtigung des gesetzlichen Wortlauts und in Hinblick auf die zulässige und vom Gesetzgeber gewollte Pauschalierung bezüglich der Steuerfestsetzung durfte die Steuerbehörde bei der vorliegenden Abweichung des Erwerbspreises vom Katasterwert von rund 15 % ohne nähere Prüfung der Umstände davon ausgehen, dass der Katasterwert dem Verkehrswert besser entspricht als der unter den Parteien ausgehandelte Erwerbspreis. Somit war es zulässig, der Veranlagung gemäss § 7 Abs. 2 HStG den höheren Wert zugrunde zu legen. Im gerichtlichen Beschwerdeverfahren ist es Sache des Steuerpflichtigen darzulegen, weshalb im konkreten Fall trotzdem der Erwerbspreis als Verkehrswert hinzuzuziehen ist. Aufgrund der gesetzlichen Vermutung, dass der Katasterwert dem Verkehrswert entspricht, sind jedoch qualifizierte Gründe dafür notwendig, dass auch bei einer geringeren Abweichung des Erwerbspreises vom Katasterwert auf ersteren abzustellen ist. (...) 3.- b) Soweit die Beschwerdeführerin sich dahingehend äussert, dass das Abstellen auf den Katasterwert überhaupt problematisch sei sowie einer vernünftigen Interpretation der Marktwirtschaft widerspreche und daher die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der dynamische Kaufpreis sein solle, ist ihr die dem Willen des Gesetzgebers entsprechende klare Gesetzeslage entgegen zu halten, wonach eben der Katasterwert den durchschnittlichen Verkehrswert über eine gewisse Zeitdauer objektiver darstellt als der ausgehandelte Erwerbspreis und deshalb auf diesen Katasterwert abzustellen ist, wenn der Erwerbspreis diesen Wert nicht erreicht. In dieser Hinsicht irrt die Beschwerdeführerin auch, wenn sie ausführt, dass § 6 HStG vom Handänderungswert spricht, womit immer der Erwerbspreis gemeint sei. § 6 HStG ist in Zusammenhang mit der Bestimmung von § 7 HStG zu sehen, welcher gerade den Handänderungswert im Sinn des Handänderungssteuergesetzes definiert und nach eindeutigem Wortlaut in § 7 Abs. 2 HStG ausdrücklich in bestimmten Fällen den Katasterwert vorsieht. Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin auf verschiedene Umstände, die ihrer Meinung nach zur Folge hätten, dass der tatsächliche Verkehrswert nicht dem Katasterwert von Fr. 9'713'100.--, sondern dem Erwerbspreis von Fr. 8'200'000.-- entspreche. Sie macht geltend, es wäre absolut unrealistisch gewesen, die Liegenschaft zum Katasterwert zu verkaufen, dies zeigten die Verkaufs- und Vermietungsbemühungen der Verkäuferin. Dazu komme ein Mietausfall von über Fr. 120'000.--, welcher einen erheblichen Einfluss auf den Ertragswert der Liegenschaft habe. Im besten Falle könnten die Räume noch für Fr. 50'000.-- vermietet werden. Mit diesen Vorbringen vermag die Beschwerdeführerin allerdings nicht darzulegen, inwiefern das Abstellen auf den Katasterwert zu einem stossenden Ergebnis führt. Zwar wird der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke u.a. auch unter Verwendung von pauschalen Bewertungssätzen aus Real- und Ertragswert ermittelt (§ 6 Abs. 1 Schatzungsverordnung; SchV; SRL 627), womit Mietausfälle bzw. tiefere Mieterträge grundsätzlich einen Einfluss auf den Katasterwert haben können. Die Beschwerdeführerin belässt es jedoch bei ihren Behauptungen, ohne diese näher zu begründen und zu belegen. Insbesondere führt sie nicht aus, weshalb die Räumlichkeiten nur noch zu tieferen Mietzinsen vermietet werden können, obschon sie angeblich erhebliche Investitionen in die Liegenschaft tätigt. Sie verweist einzig darauf, dass die Veranlagungsbehörde aufgrund der örtlichen Lage um die Situation wissen müsse. Die Kantonale Steuerverwaltung bestreitet denn auch die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Behauptung betreffend die tieferen Mieterträge. Bloss vorübergehende Mietzinsausfälle bzw. zeitweise tiefere Mieterträge können für sich allein genommen zudem noch nicht dazu führen, vom Katasterwert abzuweichen, berücksichtigt dieser doch gerade den durchschnittlichen Verkehrswert und somit auch den Ertragswert über eine gewisse Zeitdauer. Dass dieser nicht gerade dem spezifischen Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung entsprechen kann, hat der Steuerpflichtige wie erwähnt aufgrund der zulässigen Pauschalierung und Schematisierung im Steuerrecht hinzunehmen. Nach dem Gesagten ist die Berechnung des Steuermasses auf der Grundlage des Katasterwerts im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. 4.- (...) Die Beschwerdeführerin verlangt, dass für die fragliche Liegenschaft eine Neuschatzung vorgenommen und auf dieser Grundlage in der Folge rückwirkend die Handänderungssteuer bemessen werde. Die für die Liegenschaft gültige Schatzung in Höhe von Fr. 9'713'100.-- ist gültig seit dem 1. Dezember 1996. Die Schatzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken erfolgt - abgesehen von hier nicht interessierenden Fällen (vgl. § 7 Abs. 2 SchG) - von Amtes wegen (§ 7 Abs. 1 SchG). Neuschatzungen werden laufend nach einer vom Finanzdepartement bestimmten Reihenfolge neu festgesetzt, wobei jeder Schatzungsgegenstand spätestens 15 Jahre nach Inkrafttreten seines Katasterwerts neu geschätzt werden soll (§ 8 Abs. 1 und 2 SchG). Daraus folgt, dass eine Neuschatzung nur verlangt werden kann, wenn innert 15 Jahren keine solche stattgefunden hat. Dies ist vorliegend nicht der Fall, wurde das fragliche Grundstück doch im Jahre 1997 das letzte Mal geschätzt. Es kann jedoch unter gewissen Umständen eine Revision der Schatzung verlangt werden. § 9 Abs. 1 lit. a SchG hält fest, dass bei wesentlicher Veränderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse der Katasterwert eines Schatzungsgegenstands neu festzusetzen ist. Was als solche wesentliche Veränderungen anzusehen ist, bestimmt § 3 Abs. 1 SchV. Daraus geht hervor, dass mit wesentlichen Veränderungen Eingriffe in die Beschaffenheit des Grundstücks (z.B. Melioration, Aufforstungen/Rodungen, Errichtung/Abbruch von Dauerbauten), Veränderung der Grundstücksfläche (z.B. Güterzusammenlegung, Teilung/Vereinigung von Grundstücken), Erschliessung der Grundstücke (z.B. Strassen, Kanalisation, Leitungen) oder Nutzungsänderungen bzw. besondere Nutzungen (z.B. Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung, Aufnahme der Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien, Begründung/Aufhebung von Baurechten oder Stockwerkeigentum) gemeint sind (vgl. § 3 Abs. 1 lit. a - h SchV). Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Gründe des Alters, der Renovationsbedürftigkeit und der - zudem bestrittenen - Ertragswertänderung durch Mindereinnahmen von Mietzinsen stellen keine Revisionsgründe für eine Schatzung dar. Dass eine Liegenschaft in den 15 Jahren bis zu einer Neuschatzung eine gewisse Renovationsbedürftigkeit aufweisen kann und aufgrund ihres Alters an Wert verliert, ist systemimmanent und wird bei der regulären (Neu-)Schatzung berücksichtigt. (...)