Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 04.04.1996 V 93 88 (1996 II Nr. 8)

Rechtsprechung Luzern

Instanz: Verwaltungsgericht Abteilung: Verwaltungsrechtliche Abteilung Rechtsgebiet: Katasterschatzung Entscheiddatum: 04.04.1996 Fallnummer: V 93 88 LGVE: 1996 II Nr. 8 Leitsatz: Art. 642 Abs. 1 und 2 ZGB; § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und § 19 SchG. Bestandteil; Mieterinvestitionen; Realwert. Ob Mieterinvestitionen dem Schatzungsobjekt angehören, beurteilt sich danach, ob sie Bestandteilqualität im Sinne des ZGB haben. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichts spricht die vertragliche Verpflichtung des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses den Urzustand wiederherzustellen, nicht gegen die Bestandteileigenschaft. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Aus den Erwägungen: 3. - Für das Gebäude GV-Nr. ... hat das Schatzungsamt den Wert der Gebäudeversicherung von Fr. ... als Neuwert eingesetzt. Laut Gebäudeblatt sind darin Zubehöre im Gesamtbetrag von Fr. 370000.- mitenthalten. Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, es handle sich um Mieterinvestitionen, welche aufgrund der Mietverträge bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Kosten der Mieter entfernt werden müssten. Eigentümer dieser Investitionen seien die Mieter. Während also der Beschwerdeführer von Fahrnisbauten ausgeht, betrachtet die Vorinstanz die Investitionen als Bestandteile des Grundstücks. a) Laut § 4 Abs. 1 SchG sind unbewegliches Vermögen die Grundstücke samt Bestandteilen, Rechten und Lasten. Das Gesetz verwendet zivilrechtliche Begriffe wie Grundeigentum, Grundstück, Bestandteil und Zugehör im Sinne des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (§ 2 Abs. 1 SchG). aa) Wer Eigentümer einer Sache ist, hat das Eigentum an allen ihren Bestandteilen (Art. 642 Abs. 1 ZGB). Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann (Art. 642 Abs. 2 ZGB). Nach Lehre und Rechtsprechung ist für die Bestandteilqualität eine äussere und innere Verbindung mit der Hauptsache notwendig. Indiz für die äussere Verbindung ist insbesondere, dass bei der Entfernung die Hauptsache zerstört oder beschädigt wird. Lediglich aufgestellte oder angenagelte Sachen sind in der Regel keine Bestandteile. Die notwendige innere Verbindung setzt voraus, dass eine Sache, um Bestandteil einer andern zu sein, zu deren Herstellung oder Vollendung dienen muss, so dass unter wirtschaftlichem Gesichtspunkt und in körperlich-stofflicher Hinsicht ein Ganzes entsteht. Entscheidend ist die ökonomische Zweckbestimmung der Hauptsache (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N 17 ff. zu Art. 642 ZGB). Die Verbindung muss von den Beteiligten in der Regel als dauernde gewollt sein, wobei in diesem Zusammenhang vor allem der Wille dessen, der die Nebensache zur Hauptsache fügte, von Bedeutung ist (BGE 76 II 30f.). Massgebend ist dabei aber nicht ohne weiteres sein subjektiver, sondern vielmehr sein erkennbarer Wille bzw. das, was vom Standpunkt des loyalen Verkehrs, mithin nach Vertrauensprinzip, als sein Wille betrachtet werden darf (Meier-Hayoz, a.a.O., N 32 zu Art. 642 ZGB). bb) Die Frage, welche Bedeutung der Absicht bleibender Verbindung zufällt, war Gegenstand von Meinungsdifferenzen in der Lehre und Rechtsprechung. Die von Liver vertretene Auffassung (vgl. ZBJV 1968 S. 27 ff.), Bestandteilqualität liege dann nie vor, wenn die Absicht der dauernden Verbindung mit dem Boden bei der zeitlich beschränkten Miete fehle, hat das Bundesgericht verworfen (vgl. BGE 98 II 202 Erw. 2). Gleichzeitig hat es an seinen Ausführungen in BGE 92 II 227ff. festgehalten, wo es nach rechtsvergleichenden Betrachtungen auch die systematischen Zusammenhänge des Gesetzes ausgeleuchtet hat. Diese legen nach Meinung des Bundesgerichts nahe, dass für die Unterscheidung von Fahrnis- und Dauerbauten als beachtenswertes Indiz neben dem subjektiven Moment objektiv die äussere Verbindung zwischen Baute und Grundstück beizuziehen ist. Im Ergebnis gelangte es zu folgender Erkenntnis: Liegen objektive Momente vor, wie sie den in Art. 677 Abs. 1 ZGB - freilich nicht abschliessend - aufgezählten Beispielen (Hütten, Buden, Baracken und dergleichen) eigen sind, so kommt der Absicht der Parteien besondere Bedeutung zu. Steht dagegen eine Baute in intensiverer Verbindung mit dem Boden, so liegt im vornherein eine Dauerbaute vor, auch wenn die Beteiligten den Willen gehabt haben sollten, sie nur vorübergehend zu errichten. Eine andere Betrachtungsweise mit weitergehender Betonung des subjektiven Elements schüfe die Gefahr eines Einbruchs in das gesetzliche Akzessionsprinzip (BGE 92 II 232 Erw. 2b). Vor dem Hintergrund dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung stösst die Anrufung des Art. 677 ZGB zum vornherein ins Leere. b) Damit sind die dargestellten zivilrechtlichen Grundsätze bei der Schatzung eines Gebäudes mit Mieterinvestitionen zu beachten (so schon Urteil G. vom 19.6.1995, auch zum Folgenden). Gründe, die ein Abrücken von dieser zivilrechtlichen Betrachtungsweise aus steuerlichen Zweckmässigkeitsüberlegungen erforderten, sind nicht gegeben. Zum einen ist der Richter an die klare gesetzliche Regelung, wie sie im SchG hinsichtlich der Beachtlichkeit von Bestandteilen im Sinne des ZGB vorherrscht, gebunden. Zum andern vermögen auch Überlegungen über die Steuergerechtigkeit bzw. zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Abweichen von zivilrechtlichen Begriffen nicht zu rechtfertigen. Wohl dient der Katasterwert als Grundlage für den Steuerwert des unbeweglichen Vermögens (§ 35 Abs. 2 des Steuergesetzes, StG). Die blosse Möglichkeit einer allfälligen doppelten Besteuerung durch den Vermieter wie den Mieter muss indessen nicht im Verfahren zur Feststellung des Katasterwertes berücksichtigt werden, sondern im dannzumaligen Steuerveranlagungsverfahren. Abgesehen davon braucht eine doppelte Besteuerung nicht einmal zwingend einzutreten. Die Vermögenssteuer ist nämlich eine Gesamtvermögenssteuer. Schulden, für die der Steuerpflichtige haftet, können im vollen Umfang abgezogen werden (§ 31 StG). Dies trifft auch für allfällige Ersatzforderungen des Mieters aus dem Mietrecht zu (vgl. zum Ganzen: Entscheid des bernischen Verwaltungsgerichts, in: die neue Steuerpraxis, 1994, S. 108ff. = BVR 1995 S. 447ff.). Kommt hinzu, dass Steuerplanung keine Aufgabe der Schatzungsbehörde ist. Durch Begründung einer entsprechenden Dienstbarkeit könnte nämlich die Bestandteileigenschaft verhindert und dadurch eine andere zivilrechtliche und mithin wirtschaftlich adäquate Gestaltung getroffen werden (Art. 675, 779 ZGB; Meier-Hayoz, a.a.O., N 43 zu Art. 642 ZGB; ferner BGE 98 II 202f. Erw. 2 und 3). c) Den Akten ist zu entnehmen, dass die Gebäudeversicherung folgende Objekte als Zubehör mit einem Versicherungswert von insgesamt Fr. 370000.- aufgenommen hat: - Mieter A: Innenausbau inkl. feste Einbauten Fr. 250000.- - Mieterin B: Einbauküche Fr. 10000.- Einbaubänke Fr. 4000.- Feste Trennwände Fr. 53000.- - Mieterin C: Diverse feste Einbauten Fr. 53000.- Massgebend ist allerdings nicht, wie die Gebäudeversicherung die verschiedenen Objekte beurteilt und geschatzt hat, sondern ob diese nach § 4 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 SchG als Bestandteile zu qualifizieren und wertmässig dem Anlagewert zuzuschlagen sind. Das Schatzungsamt geht davon aus, dass diese Mieterinvestitionen Bestandteilcharakter haben und daher bei der Katasterschatzung zu berücksichtigen seien. Indes lässt sich weder aufgrund der Schatzungsakten noch der aufgelegten Mietverträge zwischen dem Beschwerdeführer und den verschiedenen Mietern feststellen, um welche einzelnen Investitionen es dabei geht. Jedenfalls kann nicht verifiziert werden, ob im Betrag von Fr. 370000.- auch Investitionen mitenthalten sind, welche nicht Bestandteilcharakter haben. Die Prüfung dieser Frage drängt sich vorliegend aber geradezu auf, nachdem der Beschwerdeführer die Bestandteilqualität der Mieterinvestitionen allgemein und im besondern unter Hinweis darauf verneint, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten in den ursprünglichen Zustand zurückzuführen seien. Wie dargelegt, steht zwar diese vertragliche Verpflichtung allein der Bestandteilqualität noch nicht entgegen. Mitentscheidend ist vielmehr auch der objektive Gesichtspunkt, ob nämlich die einzelne Investition ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung abgetrennt werden kann. Die Beantwortung der Rechtsfrage, ob die Mieterinvestitionen von insgesamt Fr. 370000.- Bestandteile des Schatzungsobjektes sind, erfordert nun aber die vorgängige genaue Abklärung insbesondere dieser tatsächlichen Verhältnisse. Da dem Gericht die Überprüfung von Entscheiden und mithin die nachträgliche Rechtskontrolle obliegt, gehört es nicht zu seinem Aufgabenbereich, den Sachverhalt in seinen Grundzügen erstmals festzustellen. Demnach hat die Vorinstanz die Akten zu vervollständigen.