Rechtsprechung Luzern
Instanz: Obergericht Abteilung: 1. Abteilung Rechtsgebiet: OR (Obligationenrecht) Entscheiddatum: 15.06.2011 Fallnummer: 1C 11 9 LGVE: 2011 I Nr. 20 Leitsatz: Art. 256b OR; Art. 257a f. OR. Ein Mietvertrag kann nicht gültig vorsehen, dass eine Gebäudeversicherungsprämie als Nebenkosten zulasten der Mieter geht. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Art. 256b OR; Art. 257a f. OR. Ein Mietvertrag kann nicht gültig vorsehen, dass eine Gebäudeversicherungsprämie als Nebenkosten zulasten der Mieter geht.
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Die Vorinstanz stellte fest, dass der Betrag von Fr. 196.60 (Gebäudeversicherungsprämie) aus der Nebenkostenabrechnung vom 10. Juli 2009 betreffend eine 4 ½-Zimmer-Wohnung nicht geschuldet ist. Eine vom Beklagten (Vermieter) dagegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht ab.
Aus den Erwägungen: 8.1 Der Beklagte rügt weiter, die Vorinstanz habe Bundesrecht verletzt und somit das Recht unrichtig angewendet, indem sie die Vereinbarung der Parteien zur anteilsmässigen Übernahme von Gebäudeversicherungsprämien sinngemäss einer zwingenden Formvorschrift (separate Vereinbarung oder unter spezieller Hervorhebung) unterstellt habe.
8.2 Die Kläger tragen dagegen vor, hätte man die Gebäudeversicherungskosten auf sie abwälzen wollen, so hätte man allenfalls einen neuen Mietvertrag mit diesem zusätzlichen Mietzinsbestandteil abschliessen sollen. Würden die Gebäudeversicherungskosten bei einem Mietverhältnis nicht ausdrücklich erwähnt, so könne davon ausgegangen werden, dass diese Kosten bereits im Mietzins enthalten seien.
8.3 Der gesetzliche Begriff der Nebenkosten gemäss Art. 257a f. OR ist zwingender Natur. Parteiabreden, wonach andere, nicht unter die Legaldefinition fallende Aufwendungen des Vermieters als Nebenkosten abzugelten seien, sind deshalb grundsätzlich unzulässig (Urteil des Bundesgerichts 4C.82/2000 vom 24.05.2000 E. 3a). Ein Mietvertrag kann nicht gültig vorsehen, dass Kosten ohne Bezug zum Gebrauch der Mietsache als Nebenkosten zulasten des Mieters gehen (Lachat/Béguin, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., S. 237 f.). Beabsichtigt der Vermieter diese Kosten dem Mieter zu überbinden, dann muss er sie bei der Berechnung des Mietzinses berücksichtigen (Urteil des Bundesgerichts 4A_546/2010 vom 17.03.2011 E. 2.4 mit Hinweisen).
8.4 Im Mietvertrag ist die Gebäudeversicherung bei den Nebenkosten aufgeführt. Da die Gebäudeversicherung - was unbestritten ist - keinen Bezug zum Gebrauch der Mietsache hat und demnach unter den Begriff Lasten und öffentliche Abgaben gemäss Art. 256b OR fällt (Weber, Basler Komm., 4. Aufl., Art. 256b OR N 1; SVIT-Komm. Mietrecht, 3. Aufl., Art. 256b OR N 7), kann der Mietvertrag nicht gültig vorsehen, dass die Gebäudeversicherungsprämie als Nebenkosten zulasten der Kläger geht. Hätte der Beklagte beabsichtigt, diese Kosten den Klägern zu überbinden, hätte er diese bei der Berechnung des Mietzinses berücksichtigen müssen. Die Rüge des Beklagten ist demnach abzuweisen.
1. Abteilung, 15. Juni 2011 (1C 11 9)