Luzern Obergericht I. Kammer 09.11.2012 1B 11 51 (2013 I Nr. 3)

Rechtsprechung Luzern

Instanz: Obergericht Abteilung: 1. Abteilung Rechtsgebiet: Sachenrecht Entscheiddatum: 09.11.2012 Fallnummer: 1B 11 51 LGVE: 2013 I Nr. 3 Leitsatz: Art. 667 Abs. 1 ZGB, Art. 738 ZGB, Art. 973 ZGB; Art 18 Abs. 1 OR. Auslegung einer Bauverbotsdienstbarkeit. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Die Kläger sind Miteigentümer des Grundstücks X und die Beklagten Miteigentümer des Nachbargrundstücks Y. Im Grundbuch ist zu Lasten des Grundstücks Y und zu Gunsten des Grundstücks X ein "Bauverbot (beschränkt) lt. Plan" eingetragen. Die zuständige Behörde bewilligte den Beklagten u.a. bauliche Anlagen und Terrainveränderungen innerhalb dieses Bauverbotsbereichs. Die privatrechtliche Einsprache der Kläger wurde an den Zivilrichter verwiesen. In ihrer Klage beantragten die Kläger, es sei festzustellen, dass die bewilligten Bauten und baulichen Anlagen, welche sich innerhalb des zu Lasten des Grundstücks Y und zu Gunsten des Grundstücks X im Grundbuch eingetragenen Bauverbots befänden, gegen diese Dienstbarkeit verstossen würden und deshalb nicht zulässig seien. Die Beklagten seien zu verpflichten, die Erstellung der bewilligten Anlagen und Terrainveränderungen im Bereich des grundbuchlich erfassten Bauverbots zu unterlassen bzw. bereits erstellte Bauten und Anlagen zu entfernen und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Das Bezirksgericht Luzern wies die Klage mit der Begründung ab, aus dem Grundbucheintrag gehe hervor, dass zu Lasten des Grundstücks Y ein räumlich und inhaltlich beschränktes Bauverbot bestehe. Mangels klarem Wortlaut des Grundbucheintrags sei auf den Dienstbarkeitsvertrag abzustellen. Dieser sei aber nicht von den Parteien errichtet worden, weshalb er mangels tatsächlichem, übereinstimmenden wirklichen Willen nach dem Vertrauensprinzip auszulegen sei. Aus dem Wortlaut ergebe sich, dass mit dem "Bauverbot (beschränkt) lt. Plan" das Erstellen von Hochbauten untersagt werde, während Terrainumgestaltungen und die Errichtung von baulichen Anlagen erlaubt bleiben. Die von den Beklagten gestützt auf die Baubewilligung ausgeführten baulichen Veränderungen würden deshalb nicht gegen das Bauverbot verstossen. Das Obergericht wies die dagegen erhobene Berufung ab. Aus den Erwägungen: 3.5.1. Das Bundesgericht hält in BGE 109 II 412 (=Pra 1984 Nr. 111) fest, dass der dienstbarkeitsberechtigte Eigentümer eines Bauverbots kein abstraktes, in Höhe und Tiefe unbegrenztes Recht habe. Vielmehr müsse er ein schützenswertes Interesse an der Ausübung seines Rechts, auch an der nur eventuellen Ausübung, in einem bestimmten Raum über und unter dem Boden haben (BGE 109 II 412 E. 4). Die Frage, ob der Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts ein rechtlich geschütztes Interesse geltend machen kann, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (BGE 109 II 412 E. 4 mit Hinweisen). Die Behauptungs- und Beweislast trägt derjenige Eigentümer, der das Vorliegen eines schutzwürdigen Interesses behauptet (BGE 132 III 689 E. 4.4.3). Schutzwürdig kann ein finanzielles, ein ideelles (Lärmimmissionen), ein ästhetisches (Erhaltung der Aussicht) oder gar ein wissenschaftliches Interesse (z.B. Windgeschwindigkeitsanlage im Luftraum) sein. Es kann ferner auf eine allfällige künftige Nutzung gerichtet sein. Gemäss Beat Eschmann (Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Zürcher Studien zum Privatrecht, Zürich 2005, S. 58) können Bauverbote verschiedenen Zwecken, wie der Begrenzung der Wohndichte bzw. des Bauvolumens, Erhaltung von Wohnqualität, Bewahrung des Landschaftsbilds bzw. eines bestimmten Quartiercharakters, Gewährleistung von genügender Besonnung, Belichtung und Aussicht, Fernhaltung von bewohnten Bauten, um das reibungslose Funktionieren eines landwirtschaftlichen Betriebs zu sichern oder dem Schutz vor Immissionen (Lärm usw.) dienen. 3.5.2. Sinn und Zweck des Bauverbots war vorliegend nach Ansicht der Kläger vorab, die zur Arrondierung an das Nachbargrundstück abgetretene Teilfläche in ihrem ursprünglichen Zustand als einen durch Grünbepflanzung und Rasen geprägten Garten zu erhalten. Daher seien vorliegend nur minimale Umgestaltungen des Bodens an der Erdoberfläche zulässig. Aus der öffentlichen Urkunde ergibt sich nur, dass die Bauverbotsfläche im Jahre 1960 zur Arrondierung des belasteten Grundstücks abgetreten wurde und nie überbaut werden soll. Gemäss Vertrag wurden gleichzeitig bei weiteren Grundstücken in der Nachbarschaft solche Landabtretungen zur Arrondierung vorgenommen. Eine Arrondierung kann der Verbesserung des Grenzverlaufs dienen, der besseren Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur (Erschließung, Wege, Kanalisation, etc.) oder grundsätzlich den Wert des ursprünglichen Grundstücks durch die grössere Fläche vermehren. Aus dem Wort "Arrondierung" ergibt sich keineswegs der von den Klägern behauptete Sinn und Zweck, die Bauverbotsfläche in ihrem ursprünglichen Zustand mit Grünbepflanzung und von Rasen geprägtem Garten zu belassen. Im Gegenteil lässt das Wort "Arrondierung" darauf schliessen, dass die Nutzung als Gartensitzplatz (samt der nötigen gestalterischen Elementen wie Sitzbänke, Gartenmauern, Treppen etc., ohne Fahrnisbauten) geduldet werden sollte. Der von den Klägern behauptete Sinn und Zweck blieb damit unbewiesen und ist bei objektiver Betrachtung auch nicht nachvollziehbar. Entgegen der Ansicht der Kläger sind die Beklagten somit nicht verpflichtet, die Bauverbotsfläche als grüne Wiese oder Rasen zu belassen, sondern können diese Fläche durchaus als Gartenanlage – im Rahmen der Bauverbotsdienstbarkeit – benützen. Bei dieser Gelegenheit ist auch auf BGE 107 II 331 hinzuweisen. In E. 5c wurde ausdrücklich festgehalten, dass in der zu beurteilenden Bauverbotsfläche "Gärten, Spielplätze oder Parkplätze" erstellt werden dürfen und eine vernünftige Nutzung des belasteten Grundstückteils trotz Bauverbots keineswegs ausgeschlossen sei. 3.5.3. Unter Hinweis auf BGE 109 II 412 sehen die Kläger sodann den Sinn und Zweck der Bauverbotsdienstbarkeit in einer günstigen Sonneneinstrahlung, in einer gewissen Stille, in der Wahrung der Aussicht und in einem Schutz vor Immissionen, insbesondere Lärmimmissionen. Das umstrittene Bauverbot sei auch deshalb vereinbart worden, damit das Grundstück Nr. X durch die bloss zur Arrondierung abgetretene Fläche nicht durch irgendwelche Immissionen und Unannehmlichkeiten (Erscheinungsbild) zusätzlich beeinträchtigt würde. Entgegen der vorinstanzlichen Rechtsauffassung bezwecke das fragliche Bauverbot nicht ausschliesslich den Schutz der Aussicht oder des Freiraums zwischen den beiden Gebäuden. Dies umso weniger, als die Hauptaussichtsrichtung des klägerischen Hauses gegen Süden sei und zu diesem Zweck kein Bauverbot, sondern eine Bauhöhenbeschränkung ausgereicht hätte. Durch die Erstellung der fraglichen Bauwerke wird die Aussicht der Kläger fraglos nicht beeinträchtigt, was auch nicht behauptet wird. Zudem bringen die Kläger zu Recht auch nicht vor, dass der Freiraum zwischen den Grundstücken in irgendeiner Hinsicht tangiert wird. Soweit die Kläger (Lärm-)Immissionen geltend machen, ist nachvollziehbar, dass das vorliegende Bauverbot auch bezweckte, die von Gebäuden (ober- oder unterirdisch, z.B. ein unterirdischer Hobbyraum mit Lärm- und/oder Geruchsimmissionen) ausgehenden Lärm und anderen Immissionen zu vermeiden. Wie in BGE 109 II 412 klar festgehalten, ist davon auszugehen, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht gehindert ist, die Bodenoberfläche nach Belieben auszugestalten. Er kann auch eine Rasenfläche asphaltieren oder Parkplätze erstellen, obschon der Lärm der Motoren, der geöffneten und zugeschlagenen Türen sowie Gespräche Beeinträchtigungen mit sich bringe. Indessen verbiete die streitige Dienstbarkeit als solche nicht alle mit Lärm verbundenen Tätigkeiten auf dem belasteten Teil des dienenden Grundstücks; sie untersage vielmehr Bauten über der Bodenfläche und nur indirekt verhindere sie auch die Immissionen, die von solchen Bauten ausgehen würden. Vorliegend wurden Abgrabungen (Niveausenkungen) vorgenommen, wodurch Stützmauern und Treppen nötig und auch erstellt wurden. Damit sind keine Lärm- oder sonstige Immissionen verbunden, weshalb diese Bauten und Anlagen unter dem Aspekt der Lärmimmissionen nicht unter die Bauverbotsdienstbarkeit fallen. Der neu gestaltete Vorplatz samt Treppen bringt zwar etwas mehr Betrieb im Sinn von Menschenansammlungen mit Lärm (Gespräche etc.) mit sich. Gemäss BGE 109 II 412 ist dies aber weit weniger beeinträchtigend, als ein Parkplatz. Auch dies widerspricht somit nicht der Bauverbotsdienstbarkeit. Es kommt hinzu, dass auf dem unteren Teil der Bauverbotsdienstbarkeit seit Jahren ein Sitzplatz mit einem Spielplatz (und früher sogar einer gedeckten Pergola) existiert. Das haben die Kläger nie beanstandet, insbesondere auch nicht die davon ausgehenden Immissionen. Zu dem von den Klägern angesprochenen Erscheinungsbild ist festzuhalten, dass die Kläger nicht näher darlegen, inwieweit der Sitzplatz samt Stützmauern ein schlechtes Erscheinungsbild abgeben soll. Immerhin kann bei objektiver Betrachtung nicht behauptet werden, Betonmauern seien ästhetisch derart unansehnlich, dass das Erscheinungsbild wesentlich getrübt sei. 3.5.4. Die Kläger bringen weiter vor, dass das Gelände zwischen den beiden Grundstücken steil abfallend sei und bauliche Eingriffe irgendwelcher Art die Stabilität der Böschung gefährden würden. Dies werde dadurch bestätigt, dass die Beklagten den Hang mittels zwei Meter hoher Mauern hätten absichern müssen. Mit dem Bauverbot habe auch die Stabilität des Hanges gewährleistet werden wollen. Vorliegend ist davon auszugehen, dass der Hang sachgemäss gesichert ist; es wurde denn auch von den Klägern nichts Gegenteiliges vorgebracht. Selbst wenn der von den Klägern behauptete Zweck beabsichtigt gewesen wäre, widersprechen die erstellten Anlagen dem Bauverbot nicht. 3.5.5. Schliesslich legen die Kläger nicht dar, die künftige Nutzung ihres Grundstücks wäre durch die erstellte Gartenanlage gefährdet.