Luzern Obergericht I. Kammer 12.12.2011 1B 11 2 (2012 I Nr. 18)

Rechtsprechung Luzern

Instanz: Obergericht Abteilung: 1. Abteilung Rechtsgebiet: Zivilrecht Entscheiddatum: 12.12.2011 Fallnummer: 1B 11 2 LGVE: 2012 I Nr. 18 Leitsatz: Art. 264 und 267a OR. Das Recht zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts begründet die Obliegenheit des Vermieters, das Mietobjekt zurückzunehmen. Das Mietobjekt ist im Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe auf Mängel zu prüfen. Mängel sind umgehend zu rügen. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Art. 264 und 267a OR. Das Recht zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts begründet die Obliegenheit des Vermieters, das Mietobjekt zurückzunehmen. Das Mietobjekt ist im Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe auf Mängel zu prüfen. Mängel sind umgehend zu rügen.

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Die Beklagten (Mieter) kündigten dem Kläger (Vermieter) den Mietvertrag für das Einfamilienhaus in A. auf den 31. März 2007. Nachdem die Beklagten dem Kläger mit Schreiben vom 27. Dezember 2006 mitgeteilt hatten, dass das Mietobjekt bis Ende Dezember 2006 abgegeben werden könne, stellten sie ihm mit Einschreibebrief vom 4. Januar 2007 einen zum Mietobjekt gehörenden Hausschlüssel "zu unserer Entlastung" zu. Mit Schreiben vom 23. März 2007 gab der Kläger den Beklagten bekannt, die Übergabe des Mietobjekts sei für den 2. April 2007, 14.00 Uhr, terminiert und sie werde in seinem Auftrag von einem Experten des Hauseigentümerverbands durchgeführt. Bei der Abnahme des Mietobjekts vom 2. April 2007 waren die Beklagten weder anwesend noch vertreten, worauf ihnen der Kläger das vom Experten ausgefertigte Abnahmeprotokoll vom 2. April 2007 zustellte und gleichzeitig verschiedene Mängel und Schadenersatz geltend machte. Eine entsprechend Klage auf Zahlung von Schadenersatz wies das Bezirksgericht ab. Die Berufung des Klägers ans Obergericht blieb erfolglos.

Aus den Erwägungen: 3.1. Gemäss Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter, der das Mietobjekt zurückgibt, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Demnach fordert Art. 264 Abs. 1 OR für die Befreiung des Mieters aus seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter als erstes die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts (Higi, Zürcher Komm., Art. 264 OR N 21). Falls dann aber die weiteren von Art. 264 Abs. 1 OR für die Befreiung des Mieters aus seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter bestimmten Voraussetzungen nicht erfüllt sind, d.h. der Mieter dem Vermieter keinen zumutbaren und solventen Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, kommen Art. 264 Abs. 2 und 3 OR zur Anwendung (Higi, a.a.O., Art. 264 OR N 68). Nach diesen Vorschriften gilt für den Fall, dass der Mieter das Mietobjekt frühzeitig zurückgibt, dem Vermieter aber keinen bzw. keinen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, er den Mietzins noch bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin zu entrichten hat und sich der Vermieter Einsparungen sowie die anderweitige Verwendung des Mietobjekts anrechnen lassen muss (SVIT-Komm. Mietrecht, 3. Aufl., Art. 264 OR N 21 und N 25 ff.). Demgegenüber legen diese Bestimmungen aber nicht fest, dass die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts dann nicht mehr in Frage kommt, wenn der Mieter dem Vermieter keinen zumutbaren Ersatzmieter angibt oder wenn der Vermieter den vom Mieter bezeichneten Ersatzmieter berechtigterweise ablehnt. Folgerichtig halten Lehre und Rechtsprechung dafür, entsprechend seiner gesetzlichen Konzeption räume Art. 264 OR dem Mieter ein unentziehbares Recht zur frühzeitigen Rückgabe des Mietobjekts ein (MietRecht Aktuell [MRA] 2005 S. 67 mit Hinweisen; s. auch: SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 264 OR N 3). Mithin kann der Vermieter die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts also nicht verweigern. Die frühzeitige Rückgabe begründet nämlich die Obliegenheit des Vermieters, das Mietobjekt zurückzunehmen (Lachat/Zahradnik, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Kap. 31 Rz 2.5 und FN 8; Weber, Basler Komm., 5. Aufl., Art. 264 OR N 8 mit Hinweisen; a.M. Basil Huber, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung, Diss. St. Gallen 1999, Rz 271 ff. mit Hinweisen). Diese Rücknahmeobliegenheit des Vermieters ist denn auch zum einen Voraussetzung für die anderweitige Verwendung der Mietsache, um die sich der Vermieter nach Art. 264 Abs. 3 lit. b. OR kümmern muss (Weber, a.a.O., Art. 264 OR N 8 mit Hinweisen). Zum anderen ergibt sie sich als notwendiges Korrelat aus dem dem Mieter zustehenden Recht auf vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts. Wenn nun der Vermieter in Missachtung dieser Obliegenheit die vorzeitige Rücknahme des Mietobjekts verweigert, so treten die gleichen Wirkungen ein, wie wenn er die Mietsache angenommen hätte (Higi, a.a.O., Art. 267 OR N 68).

3.2. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2006 haben die Beklagten dem Kläger mitgeteilt, sie hätten sich mit einer Reinigungsfirma in Verbindung gesetzt und deshalb könne die Wohnung bis Ende des Monats abgegeben werden. Sie baten den Kläger auch um Vereinbarung eines Termins zwecks Rückgabe des Mietobjekts. In der Folge machte der Kläger den Beklagten dann aber keine Vorschläge für die Rücknahme des Mietobjekts per Ende Dezember 2006. Er liess die Beklagten mit Schreiben vom 3. Januar 2007 vielmehr wissen, dass die Wohnungsabgabe an verschiedenen Daten ab Mitte März 2007 erfolgen könne. Daraufhin haben die Beklagten dem Kläger mit eingeschriebenem Brief vom 4. Januar 2007 einen Hausschlüssel zu ihrer Entlastung zugestellt und ihm gleichzeitig mitgeteilt, das Haus sei "blitzblank" gereinigt und er könne sich in Bezug auf allfällige (Mieter-)Schäden mit ihrer Haftpflichtversicherung in Verbindung setzen. Aus dieser Korrespondenz ergibt sich einerseits die (sinngemässe) Weigerung des Klägers, das Mietobjekt gemäss der diesbezüglichen Absicht und Mitteilung der Beklagten bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. schon Ende Dezember 2006 zurückzunehmen. Damit ist der Kläger der ihn treffenden Obliegenheit zur (auch) vorzeitigen Rücknahme der Mietsache nicht nachgekommen, was zur Konsequenz hat, dass die gleichen Wirkungen eintreten, wie wenn die Rückgabe des Mietobjekts erfolgt wäre (Higi, a.a.O., Art. 267 OR N 68). Andererseits ergibt sich aus dieser Korrespondenz der klare Wille der Beklagten zur Rückgabe des Mietobjekts. Diesen Willen haben die Beklagten denn auch nicht nur schriftlich zum Ausdruck gebracht. Sie haben ihn durch ihr Handeln überdies klar manifestiert. Das Reinigen und Räumen des Mietobjekts und die Rückgabe der zur Mietsache gehörenden Schlüssel gilt nämlich nach Lehre und Rechtsprechung als vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts durch konkludentes Verhalten (Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Kap. 28 Rz 6.2.4 f. mit Hinweisen; SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 264 OR N 17). Wenn (wegen des Verhaltens des Klägers) nicht schon Ende Dezember 2006 die Rückgabe des Mietobjekts erfolgte, dann spätestens mit dem Empfang des mit Schreiben vom 4. Januar 2007 zugestellten Wohnungsschlüssels, d.h. am 8. Januar 2007. Erfahrungsgemäss werden Einschreibebriefe von Montag bis Freitag einen Werktag nach der Postaufgabe zugestellt. Der Brief vom 4. Januar 2007 wurde am Freitag, 5. Januar 2007 aufgegeben, so dass die Zustellung am Montag, 8. Januar 2007 erfolgte, was auch vom Kläger bestätigt wird.

3.3. Der Einwand des Klägers, wonach ihm die Beklagten mit Schreiben vom 4. Januar 2007 nur einen, nicht aber alle zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel zugestellt hätten, ist nicht stichhaltig. Dies, weil aufgrund der übereinstimmenden Vorbringen der Parteien feststeht, dass im verlassenen Mietobjekt noch weitere Schlüssel deponiert waren, nämlich vier Hausschlüssel und drei Wohnungsschlüssel. Von den bei Mietantritt übergebenen Schlüsseln fehlten - abgesehen von einem in diesem Zusammenhang nicht relevanten Briefkastenschlüssel - zwei Wohnungsschlüssel. Diese fehlenden Schlüssel vermögen angesichts der oben erwähnten übrigen Umstände, den klar manifestierten Willen der Beklagten, das Mietobjekt auf Ende Dezember 2006 zurückzugeben, nicht in Frage stellen. Spätestens mit der Zustellung des Hausschlüssels am 8. Januar 2007 (E. 3.2) erfolgte dann die tatsächliche Rückgabe des Mietobjekts. Der Kläger hätte im Anschluss daran leicht feststellen können, dass die übrigen noch vorhanden Haus- und Wohnungsschlüssel im Haus deponiert waren. Die Beklagten haben es nicht zu verantworten, wenn er dies unterliess. Der Kläger macht nicht geltend, die Beklagten hätten Schlüssel zurückbehalten und erst später zurückgegeben, sondern die fehlenden Schlüssel blieben vermisst, weshalb das betreffende Schloss ausgewechselt wurde.

3.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beklagten die Mietsache spätestens am 8. Januar 2007 vorzeitig zurückgegeben haben und dass diese Rückgabe wirksam war, weil sie vom Kläger trotz der ihn treffenden Rücknahmeobliegenheit nicht angenommen wurde.

4.- Das Bezirksgericht hat die eingeklagte Forderung mit der Begründung abgewiesen, die vom Kläger den Beklagten erst rund drei Monate nach der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache zugestellte Mängelrüge sei verspätet. Diese Verspätung habe die Verwirkung allfälliger Mängelansprüche des Klägers gegenüber den Beklagten zur notwendigen Konsequenz. Gestützt auf den von ihm eingenommenen Standpunkt, wonach er keine Obliegenheit zur frühzeitigen Rücknahme des Mietobjekts habe erfüllen müssen, wendet der Kläger dagegen ein, die Rücknahme des Mietobjekts sei nicht schon Ende Dezember 2006, sondern erst am 2. April 2007 erfolgt. Er habe dann rechtzeitig, nämlich mit Schreiben vom 7. April 2007 die von den Beklagten im Mietobjekt hinterlassenen Mängel gerügt. Die Beklagten halten dafür, dass die Mängelrüge, die der Kläger am 7. April 2007 zur Post gegeben hat, selbst dann als verspätet zu gelten habe, wenn nicht von einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache per Ende Dezember 2006, sondern davon ausgegangen würde, die Rücknahme des Mietobjekts habe erst am 2. April 2007 stattgefunden.

4.1. Art. 267a Abs. 1 OR bestimmt, dass der Vermieter den Zustand der Mietsache bei der Rückgabe zu prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort zu melden hat. Zum einen muss der Vermieter das Mietobjekt also in dem Zeitpunkt prüfen, in dem es tatsächlich zurückgegeben wird, oder unmittelbar im Anschluss daran. Unmassgebend ist, ob die Rückgabe der Mietsache vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nicht massgebend ist ebenfalls der Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis zu beenden und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben ist bzw. wäre (Higi, a.a.O., Art. 267a OR N 14 mit Hinweisen). Zum andern hat der Vermieter die allfälligen Mängel, die er bei dieser Prüfung erkennt, gegenüber dem Mieter entweder anlässlich der Rücknahme der Mietsache oder anschliessend daran umgehend zu rügen (Higi, a.a.O., Art. 267a OR N 33). Versäumt der Vermieter eine entsprechende sofortige Mängelrüge, so verliert er seine Ansprüche gegenüber dem Mieter, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR).

In E. 3.1 und 3.2 wurde aufgezeigt, dass der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe des Mietobjekts spätestens auf den 8. Januar 2007 festzulegen ist. Deshalb und weil die Verpflichtung des Vermieters auf Prüfung der Mietsache nach Art. 267a Abs. 1 OR vom Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe des Mietobjekts und nicht davon abhängt, ob die Rückgabe vorzeitig oder verspätet ist oder an dem Termin erfolgt, auf den das Mietverhältnis beendet wird und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben wäre (Higi, a.a.O., Art. 267a OR N 14 mit Hinweisen), hätte der Kläger allfällige Mängel sofort im Anschluss an diese tatsächliche Rückgabe geltend machen müssen. Die kurze Rügefrist von Art. 267a Abs. 2 OR beginnt nämlich auch dann zu laufen, wenn der Vermieter seiner Obliegenheit zur vorzeitigen Rücknahme der Mietsache pflichtwidrig nicht nachkommt (Weber, a.a.O., Art. 267a OR N 3 mit Hinweis).

Der Kläger hat die vom Experten in seinem Auftrag am 2. April 2007 vor Ort protokollarisch aufgenommenen Mängel gegenüber den Beklagten mit Schreiben vom 7. April 2007 reklamiert. Mithin erfolgte die Mängelrüge des Klägers also nicht umgehend nach der tatsächlichen Rückgabe des Mietobjekts am 8. Januar 2007, sondern mit einer zeitlichen Verzögerung von rund drei Monaten. Eine so lange hinausgeschobene Mängelrüge ist nun aber als (klar) verspätet zu qualifizieren (Higi, a.a.O., Art. 267a OR N 33; Lachat/Zahradink, a.a.O., Kap. 31 Rz 4.1), was nach Art. 267a OR dazu führt, dass der Kläger seiner Mängelansprüche gegenüber den Beklagten verlustig geworden ist.

4.2. Die Mängelrüge des Klägers vom 7. April 2007 (BG kläg.Bel. 16) wäre aber auch dann als verspätet zu bezeichnen, wenn von einer erst am 2. April 2007 durchgeführten Rücknahme der Mietsache ausgegangen würde. Für eine sofortige Mängelrüge im Sinne von Art. 267a OR wird denn auch verlangt, dass sie innert zwei bis drei Arbeitstagen nach Rückgabe des Mietobjektes zu erfolgen hat (Lachat/Zahradink, a.a.O., Kap. 31 Rz 4.1 mit Hinweisen). Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Der Kläger hat seine Mängelrüge den Beklagten erst am 7. April 2007, d.h. am fünften Tag nach der von ihm per 2. April 2007 veranlassten Rücknahme der Mietsache mittels eingeschriebenen Briefs zugestellt.

1. Abteilung, 12. Dezember 2011 (1B 11 2)