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Instanz: Obergericht Abteilung: I. Kammer Rechtsgebiet: OR (Obligationenrecht) Entscheiddatum: 18.11.1998 Fallnummer: 11 98 82 LGVE: 1999 I Nr. 12 Leitsatz: Art. 266n, 273a, 276a und 300 OR; Art. 1 Abs. 4 und 26 ff. LPG. Keine analoge Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen für Familienwohnungen auf die landwirtschaftliche Pacht.
Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: 7. - Der Beklagte wirft der Vorinstanz eine materielle Rechtsverletzung vor (§ 266 lit. a ZPO). Sie habe zu Unrecht die Kündigung vom 11. März 1997 als ungültig betrachtet. Die analoge Anwendung der mietrechtlichen Bestimmung von Art. 266n OR auf landwirtschaftliche Pachtverhältnisse führe zu weit und könne nicht mit einer gesetzgeberischen Absicht begründet werden. Unter Hinweis auf Studer/Hofer (Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 42) macht er geltend, der Verweis im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) auf die Bestimmungen des Obligationenrechts könne sich nur auf die pacht-, nicht aber auch auf die mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts beziehen. 7.1. Das Miet- und Pachtrecht hat in den letzten Jahren mehrere Änderungen erfahren. Die letzte Revision von 1989 trat am 1. Juli 1990 in Kraft und war formal betrachtet eine Totalrevision (Botschaft vom 27.3.1985, BBl 1985 I 1389 ff.). Die Bestimmungen über die Miete und Pacht wurden in zwei Titel aufgeteilt. Neu regelt der Achte Titel nur noch die Miete (Art. 253-274g OR). Für die Pacht wurde der Achte Titelbis geschaffen (Art. 275-304 OR). Der Revisionsentwurf trug der Tatsache Rechnung, dass im damaligen Zeitpunkt ein Entwurf zum Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht von den Räten behandelt wurde (BBl 1985 I 1393; Art. 276a Entwurf). Das LPG wurde von den Räten am 4. Oktober 1985 verabschiedet und trat - von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - auf den 20. Oktober 1986 in Kraft (AS 1986 I 943). Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung verweist das Pachtrecht im Obligationenrecht ausdrücklich auf das LPG. Nach Art. 276a Abs. 1 OR gilt das LPG, soweit es besondere Regelungen enthält. Abs. 2 dieser Bestimmung hält sodann fest, dass im Übrigen das Obligationenrecht gelte, ausser den Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und denjenigen über die Behörden und das Verfahren. Folgerichtig bestimmt Art. 1 Abs. 4 LPG, sofern das LPG keine besonderen Vorschriften enthalte, gelte das Obligationenrecht, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, derjenigen über die Hinterlegung des Pachtzinses und derjenigen über die Behörden und das Verfahren. 7.2. Gestützt auf diese Bestimmungen stellte das Amtsgericht zusammenfassend zweierlei fest: Zum einen enthalte das LPG keine Vorschriften über die Form der Kündigung der Pacht eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstückes. Zum anderen müsse Art. 266n OR, der dem Schutz der Familienwohnung diene, analog auf landwirtschaftliche Pachtverhältnisse anwendbar sein, wenn die Pacht einen von der Familie bewohnten Bauernhof einschliesse. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Schutzbestimmungen für Familienwohnungen bei landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen keine Geltung haben sollten, da sich eine Bauernfamilie wohl auf denselben Schutz berufen könne wie jede andere Familie in einer Mietwohnung. Es könne nicht in der Absicht des Gesetzgebers gelegen haben, Ehegatten zu benachteiligen, deren Ehemann bzw. Ehefrau einer landwirtschaftlichen Tätigkeit nachginge, und die Familie damit der Gefahr des Verlustes der Familienwohnung durch Handlungen des Pächters bzw. Verpächters auszusetzen. 7.3. Zweifellos wollte der Gesetzgeber die Bauernfamilie nicht benachteiligen. Im Gegenteil: Das neue landwirtschaftliche Pachtrecht ist zum Teil sogar auf den Familienbetrieb ausgerichtet. Die Bauernfamilie wird denn auch im LPG verschiedentlich erwähnt (Art. 15 Abs. 3, Art. 27 Abs. 2 lit. c, Art. 31 Abs. 2 lit. a und b, Art. 33 Abs. 1 LPG [vgl. auch BGE 115 II 184]). Deshalb ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im landwirtschaftlichen Pachtrecht bewusst auf eine analoge Regelung, wie sie im Mietrecht für die Wohnung der Familie getroffen wurde (Art. 266n f. und Art. 273a OR), verzichtet hat. Das LPG beinhaltet in Bezug auf den Kündigungsschutz eine Sonderregelung (Art. 26 f. LPG), die den Bedürfnissen des landwirtschaftlichen Pächters Rechnung trägt (vgl. Studer Benno in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Komm. zum Schweizerischen Privatrecht, 2. Aufl., Basel 1996, N 4 zu Art. 300 OR). Wie die Autoren Hausheer/Reusser/Geiser (Kommentar zum Eherecht, N 33 zu Art. 169 ZGB und Art. 271a OR), wie auch Bräm/Hasenböhler (Zürcher Komm., N 26 zu Art. 169 ZGB) zu Recht bemerken, hätte der Gesetzgeber im Hinblick auf die schon bekannten Art. 169 ZGB und 271a aOR eine entsprechende Bestimmung in das LPG aufgenommen, wenn er die Auflösung der landwirtschaftlichen Pachtverhältnisse von der Zustimmung des Ehegatten hätte abhängig machen wollen. Die Bestimmungen im Mietrecht über die Familienwohnung wurden nicht erst mit der letzten Miet- und Pachtrechtsrevision von 1989 aufgenommen, sondern im Zuge der Eherechtsrevision von 1984. Damals wurde der neue Art. 271a aOR erlassen. 7.4. Auch das Ergebnis der Miet- und Pachtrechtsrevision von 1989 deutet auf eine Nichtanwendbarkeit der mietrechtlichen Bestimmungen über die Familienwohnung im landwirtschaftlichen Pachtrecht hin. Vor dieser Revision lautete Art. 1 Abs. 4 LPG wie folgt: "Soweit dieses Gesetz nicht anwendbar ist oder keine besonderen Vorschriften enthält, gilt das Obligationenrecht." In der amtlichen Gesetzessammlung ist festgehalten, es handle sich insbesondere um die Art. 276-280, 282-286, 288, 289, 294, 295, 298 und 299 OR (AS 1986 I 926). Der Verweis bezog sich somit in erster Linie auf das allgemeine Pachtrecht im OR, was auch naheliegend ist. In der Botschaft zur Miet- und Pachtrechtsrevision führte der Bundesrat aus, die meisten Neuerungen im Mietrecht würden im Pachtrecht übernommen. Wo nötig, würden sie den Besonderheiten des Pachtrechts angepasst. Dies treffe zum Beispiel dort zu, wo der Pächter weitergehende Pflichten übernehme, so etwa die Pflicht zur sorgfältigen Bewirtschaftung und zum ordentlichen Unterhalt der Pachtsache. Diese erweiterten Pflichten bildeten das Gegenstück zur erhöhten Nutzung der Sache durch den Pächter. Dieser könne die Pachtsache - im Unterschied zum Mieter - nicht bloss gebrauchen, sondern er könne auch wirtschaftliche Erträge daraus ziehen (BBl 1985 I 1418 f.). Als vom Mietrecht abweichend wurde unter anderem auch der Kündigungsschutz bei der Pacht von Familienwohnungen erwähnt (BBl 1985 I 1419). In dieser Hinsicht bestimmt Art. 300 OR, für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelte das Mietrecht nach Art. 271-273c OR sinngemäss (Abs. 1); nicht anwendbar seien die Bestimmungen über die Wohnung der Familie gemäss Art. 273a OR (Abs. 2). Die Botschaft erläutert dazu, der Kündigungsschutz solle also gelten, wenn Geschäftsräume gepachtet würden oder wenn die Benutzung einer Wohnung im Pachtvertrag inbegriffen sei; hingegen gelte der Kündigungsschutz beispielsweise nicht für den Pächter eines Steinbruchs. Ausserdem gelte er nicht für landwirtschaftliche Pachtverhältnisse, da hier eine Sonderregelung bestehe. Art. 300 Abs. 2 OR sehe vor, dass die Bestimmung über die Familienwohnung, welche dem Ehegatten des Mieters dieselben Rechte wie dem Mieter selbst einräume, auf die Pacht nicht anwendbar sei. Die Pacht betreffe die geschäftliche Tätigkeit des Pächters. Daher solle ausschliesslich der Pächter Rechte gegen die Kündigung geltend machen können. Dies gelte auch dann, wenn die Pacht die Benutzung einer Wohnung mitumfasse. Nur wenn das Schwergewicht der vertraglichen Beziehung auf der Überlassung der Wohnung liege, wenn beispielsweise neben der Wohnung nur eine Wiese verpachtet werde, sei das Vertragsverhältnis bezüglich der Wohnung als Miete zu betrachten, und dann seien die Bestimmungen über die Familienwohnung anwendbar (BBl 1985 I 1476). Offenbar hat diese Sonderregelung für die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen den Gesetzgeber bewogen, im LPG den Verweis auf das Obligationenrecht zu präzisieren bzw. einzuschränken, indem unter anderem die Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen für die landwirtschaftliche Pacht ausgeschlossen wurde (Art. 1 Abs. 4 LPG; vgl. amtl. Bull. SR 1988 184, AS 1990 I 831). Dieser Ausschluss kann nur umfassend gemeint sein, in dem Sinne, dass sowohl die mietrechtlichen wie auch die pachtrechtlichen Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume bei landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen nicht zur Anwendung kommen sollen, zumal die pachtrechtliche Bestimmung sich im Wesentlichen darin erschöpft, auf die sinngemässe Anwendung des Mietrechts zu verweisen (Art. 300 OR). Nebst den bereits angeführten Autoren halten auch Hegnauer/Breitschmid (Grundriss des Eherechts, 3. Aufl., Bern 1993, N 17.20), Studer/Hofer (Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 128), Roncoroni Giacomo (Der Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, in: Hangartner Yvo [Hrsg.], Das neue Mietrecht, St. Gallen 1991, S. 125 f.) die Bestimmungen über die Familienwohnung im landwirtschaftlichen Pachtrecht für nicht anwendbar (vgl. auch Schmid Ursula, Die Wirkungen der Ehe im Allgemeinen im Verhältnis zu Dritten, Diss. St.Gallen/Lachen 1996, S. 91). Ob die Autoren Deschenaux/Steinauer (Le nouveau droit matrimonial, Bern 1987, S. 95) und Berger (Die Stellung Verheirateter im rechtsgeschäftlichen Verkehr, Diss. Freiburg 1987, S. 63, 80) auch heute noch die gegenteilige Meinung vertreten, ist fraglich, stammen doch ihre Publikationen aus einer Zeit vor Erlass des revidierten Miet- und Pachtrechts und der erfolgten Anpassung des LPG.
(Das Bundesgericht ist auf die dagegen erhobene Berufung am 17. Mai 1999 nicht eingetreten.)