Rechtsprechung Luzern
Instanz: Kantonsgericht Abteilung: 4. Abteilung Rechtsgebiet: Staats- und Gemeindesteuern / direkte Bundessteuer Entscheiddatum: 02.04.2025 Fallnummer: 7W 23 49/7W 23 50 LGVE: Gesetzesartikel: Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG, Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG; Art. 7 Abs. 1 StHG; § 28 Abs. 1 lit. a StG, § 28 Abs. 1 lit. b StG, § 28 Abs. 2 StG. Leitsatz: Vorzugsmietzins unter Verwandten (Verwandtenmietzins): Bestätigung der bisherigen Praxis (insb. BGE 146 II 97), wonach eine (umstossbare) Vermutung der Steuerumgehung gilt, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts des Mietobjekts ausmacht. Rechtskraft: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Entscheid: Sachverhalt: A. Die Ehegatten A.________ und B.________ sind die Eltern von C.________, D.________ und E.________. A.________ und B. sind beide in L.________ berufstätig (A bei der F.________ und B. bei der G.________). A.________ und B.________ wohnen seit 2020 in ihrer Liegenschaft an der H.________strasse in I.________, wo sie einen Bauernbetrieb mit einem Dreifamilienhaus führen. Nach ihren eigenen Angaben ist der Talbetrieb verpachtet, die Sömmerungsalp bewirtschaftet A.________ selber. Weiter erwähnte er, dass der Umzug der Beschwerdeführer (von L.________) nach I.________ erfolgt sei, weil seine auch dort in einer Wohnung lebende Mutter zunehmend Unterstützung brauche und dass eine weitere Wohnung in I.________ drittvermietet sei. Zudem sind A.________ und B.________ Eigentümer der Grundstücke Nrn. J.________ und K.________, bei Grundbuch (GB) L.________. Erstgenanntes Grundstück, dessen Adresse auf Q.________strasse lautet, ist mit einem Wohnhaus bebaut. Beim Grundstück Nr. K.________, GB L.________, handelt es sich um verselbstständigtes Miteigentum in Form eines Benützungsrechts an einem Autoabstellplatz, welcher sich in unmittelbarer Nähe zum Grundstück Nr. J.________, GB L.________, befindet. Diese Grundstücke sind an C.________ als Hauptmieter vermietet. Im Sinn von Untermietern sind D.________ und E.________ ebenfalls am Q.________strasse in L.________ wohnhaft. C.________ bezahlte im Jahr 2022 einen Mietzins für die beiden Grundstücke in L.________ von gesamthaft Fr. 6'600.-- (Fr. 6'000.-- für die Miete des Grundstücks Nr. J.________ und Fr. 600.-- für die Miete des Grundstücks Nr. M.________, beides GB L.________). Betreffend Steuerperiode 2021 deklarierten die Eheleute A._____ und B._____ einen Bruttoertrag aus Liegenschaften von Fr. 51'398.--, davon jeweils als Eigenmietwert Fr. 16'788.-- auf die Grundstücke in L.________ und Fr. 34'610.-- auf das selbstgenutzte Grundstück Nr. N.________, GB I.________. Mit Einsprache gegen die Steuerveranlagung 2021 beantragte der Beschwerdeführer den Eigenmietwert der Liegenschaft in L.________ von der Besteuerung auszunehmen, da er diese seit 2020 nicht mehr selber nutze. Mit rechtskräftigem Einspracheentscheid vom 1. Februar 2023 wies die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern, natürliche Personen, die Einsprache ab, denn diese Liegenschaft sei von den Kindern C.________, D.________ und E.________ genutzt worden. Da kein Mietertrag deklariert worden sei, werde von einer unentgeltlichen Überlassung der Liegenschaft ausgegangen. Bei einer solchen würden die Hauseigentümer für den Mietwert der von ihnen zinsfrei überlassenen Räumlichkeiten steuerpflichtig bleiben. In ihrer Steuererklärung 2022 deklarierten die Eheleute A._____ und B._____ sodann einen Bruttoertrag aus Liegenschaften von Fr. 42'530.--. Hiervon entfielen als Eigenmietwert Fr. 6'600.-- auf das Grundstück in L.________ und Fr. 35'930.-- auf dasjenige in I.________. Mit Veranlagungsverfügung vom 15. Juni 2023 setzte die Dienststelle Steuern das steuerbare und satzbestimmende Einkommen für die Steuerperiode 2022 auf Fr. 145'300.-- (Staats- und Gemeindesteuern) bzw. Fr. 142'400.-- (direkte Bundessteuer) fest. Das steuerbare und satzbestimmende Vermögen wurde auf Fr. 490'000.-- festgesetzt. Dabei erfasste sie als Betrag der in L.________ gelegenen Grundstücke deren Netto-Eigenmietwert von total Fr. 20'930.--. B. Die hiergegen erhobene Einsprache, welche sich ausschliesslich gegen die Höhe des Einkommens aus Liegenschaften richtete, wurde mit Entscheid vom 15. September 2023 abgewiesen. C. Gegen diesen Entschied erhob der Beschwerdeführer Verwaltungsgerichts- und sinngemäss Bundessteuerbeschwerde und beantragte das Folgende: "Bei der Veranlagung soll die Position 190.p (Fr. 20930.-) gestrichen und dafür nur der tatsächliche Mietertrag (Fr. 6600.-) der Liegenschaft Q.________strasse in L.________ eingerechnet werden, wie er in der Steuererklärung von mir deklariert wurde." In ihren Vernehmlassungen schlossen die Dienststelle Steuern, natürliche Personen, sowie der Rechtsdienst der Dienststelle Steuern auf Abweisung. Mit Replik vom 5. Januar 2024 hielt der Beschwerdeführer an seinem Antrag fest.
Aus den Erwägungen: 1. Die Beschwerdeführer halten das ihrem Sohn C.________ vermietete Reiheneinfamilienhaus in L.________ in ihrem Privatvermögen. Soll im Privatvermögen eine Aufrechnung pagatorisch nicht geflossener Einkünfte erfolgen, setzt dies voraus, dass die im Abgaberecht geltenden erhöhten Anforderungen an das Legalitätsprinzip vorliegen (Art. 127 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]; BGE 146 II 97 E. 2.2.4). Im heutigen harmonisierten Steuerrecht von Bund, Kantonen und Gemeinden besteht keine formell-gesetzliche Grundlage, die den Vorzugsmietzins unter Verwandten (Verwandtenmietzins), also unter natürlichen Personen, ausdrücklich regelt (BGE 146 II 97 E. 2.3.1). Steuerrechtlich hat daher dem Grundsatz nach unbeachtlich zu bleiben, ob eine als Vermieterin auftretende steuerpflichtige Person in ihrem Privatvermögensbereich bei wirtschaftlich "richtigem" Verhalten möglicherweise auch höhere Einkünfte hätte erzielen können. Zu besteuern sind grundsätzlich nur jene Einkünfte, die sich bei freier Gestaltung der Verhältnisse tatsächlich ergeben (Ist-Besteuerung; vgl. etwa Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkomm. zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11], 4. Aufl. 2023, N 18 f. der Vorbemerkungen zu Art. 16-39 DBG). 1.1. Was die direkten Steuern betrifft, hat das Bundesgericht das Fehlen einer Soll-Besteuerung beim Verwandtenmietzins schon kurz nach Einführung des Bundesratsbeschlusses vom 9. Dezember 1940 über die Erhebung einer direkten Bundessteuer (BdBSt; AS 1940 1947) festgehalten (BGE 71 I 127). Ausgangspunkt dieses Leitentscheids bildete der Mietvertrag um ein Haus mit einem Eigenmietwert von Fr. 1'400.--, das die Hauseigentümerin ihrem Bruder zu einem jährlichen Mietzins von Fr. 1'000.-- überlassen hatte. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern würdigte die Vertragsgestaltung als Vorzugsmietzins und rechnete den Fehlbetrag von Fr. 400.-- auf. Die Steuerrekurskommission des Kantons Bern teilte dies und erwog, für den reduzierten Mietzins sei "offenbar das verwandtschaftliche Verhältnis zwischen Vermieterin und Mieter" ausschlaggebend gewesen. Wenn die Vermieterin zugunsten ihres Bruders auf einen Teil des Mietzinses verzichte, habe dies als "Verwendung des effektiven Ertrags" zu gelten. Das Bundesgericht verwarf die Auffassung der Berner Behörden, was es damit begründete, dass gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b BdBSt nur das durch Vermietung, Verpachtung oder durch Eigengebrauch von Grundeigentum tatsächlich erzielte Einkommen steuerbar sei. Die damalige Norm lautete: "In die Steuerberechnung fällt (...) das gesamte Einkommen des Steuerpflichtigen aus Erwerbstätigkeit, Vermögensertrag oder anderen Einnahmequellen, insbesondere (...) jedes Einkommen aus unbeweglichem Vermögen, gleichgültig, ob es durch Vermietung oder Verpachtung oder durch Eigengebrauch erzielt wird (...)." Mit Blick auf den Gesetzestext sei, so das Bundesgericht damals, steuerrechtlich der erzielte Erlös und nicht etwa jene Grösse zu erfassen, die bei "kaufmännisch richtigeren Dispositionen" hätte erzielt werden können. Gleich wie bei einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung oder einem zinslosen Darlehen im nicht kaufmännischen Verkehr (Art. 313 Abs. 1 des Obligationenrechts [OR; SR 220]) verstosse es gegen Bundesrecht, wenn anstelle des erzielten Mietzinses ein erzielbares oder durchschnittliches Einkommen (Mietwert) herangezogen werde (BGE 146 II 97 E. 2.3.3 mit Verweis auf BGE 71 I 127). 1.2. Mit dieser Sichtweise gab das Bundesgericht der "Ist-Besteuerung" gegenüber der "Soll-Besteuerung" den Vorzug. Der Grundeigentümer könne durchaus ein "legitimes Interesse daran haben, sein Grundstück einem ganz bestimmten Dritten und zu besonderen Bedingungen zu überlassen", führte es weiter aus. Dies habe jedenfalls solange zu gelten, als keine Indizien dafür sprächen, dass der ermässigte Mietzins ein Entgelt für andere Gegenleistungen darstelle. Bei der Vermietung an einen Familienangehörigen falle das Abstellen auf den Eigenmietwert höchstens in Betracht, wenn anzunehmen sei, es liege Eigengebrauch vor, indem die Wohnung der Benützung durch die eigene Familie erhalten werden solle. Bei der Vermietung an einen Bruder mit eigener Familie könne dies nicht gesagt werden (BGE 71 I 127). Das Bundesgericht dehnte diese bundesrechtliche Sichtweise später unter anderem in BGE 115 Ia 329 E. 3b auf das vorharmonisierte kantonale und kommunale Recht aus. Es sei willkürlich, wenn bei der Vermietung eines Einfamilienhauses zu einem Vorzugsmietzins an einen nahen Verwandten nicht der erzielte Mietzins, sondern der höhere Eigenmietwert herangezogen werde (BGE 146 II 97 E. 2.3.5). 1.3. Neurechtlich bestimmt Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG, dass die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insb. alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung steuerbar sind. Ebenso steuerbar ist gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Der Bundesrat führte in der Entstehungsphase der Norm aus, dass Art. 21 DBG "grundsätzlich geltendem Recht", also Art. 21 Abs. 1 lit. b BdBSt, entsprechen soll (Botschaft vom 25. Mai 1983 über die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 1, insb. 164 zu Art. 21 E-DBG). Das Bundesgericht schloss sich dem an und betonte, dass Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG und Art. 21 Abs. 1 lit. b BdBSt gleichartig seien (BGer-Urteil 2A.535/2003 vom 28. Januar 2005 E. 3). Für eine konzeptionelle Neuausrichtung (im Sinn eines Übergangs von der "Ist-Besteuerung" zur "Soll-Besteuerung") lasse das neue Recht damit auch im Bereich der Erträge aus unbeweglichem Vermögen keinen Raum. Mangels gesetzlicher Grundlage dürfe die Differenz, die zwischen tatsächlich vereinnahmtem Mietzins und höherem Mietwert bestehe, dem Grundeigentümer nicht zugerechnet werden. In den höchstrichterlichen Entscheiden zum Verwandtenmietzins ging es durchwegs um Rechtsgeschäfte im engsten Familienkreis. Der Vertragsinhalt bestand jeweils darin, dass eine Person einer zweiten Person das dem Privatvermögen der ersten Person angehörende Wohneigentum zum Selbstbewohnen überliess. Steuerbar sei gemäss Bundesgericht aber in jedem Fall lediglich die Eigennutzung eines Grundstücks durch den Eigentümer oder eine andere dinglich berechtigte Person (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., Art. 21 DBG N 70). Entgeltliche Fremdnutzung lasse an sich keinen Raum für die Besteuerung des Eigenmietwerts zu, weder auf Ebene des Eigentümers noch der Gegenpartei (Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG), denn hier fliesse ein Mietzins, der für die Bemessung massgebend sei (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG). Davon zu unterscheiden seien die Fälle, in welchen der Eigentümer das Objekt trotz formeller Fremdnutzung materiell immer noch "innehabe". Dies sei namentlich der Fall bei Überlassung im Rahmen einer unentgeltlichen Gebrauchsleihe (Art. 305 OR), weil hier eine kurzfristige Vertragsauflösung möglich sei. Werde demgegenüber unter Verwandten ein reiner Mietvertrag (ohne begleitende weitere Abreden; BGer-Urteil 2A.535/2003 vom 28.1.2005 E. 5.2) geschlossen, dürfe alleine aus der Tatsache, dass der vereinbarte Mietzins den Eigenmietwert unterschreite, nicht auf Eigennutzung geschlossen werden (BGE 146 II 97 E. 2.4.2). Stattdessen gelangte das Bundesgericht nach eingehender Analyse der Rechtsprechung und Lehre im (bereits mehrfach zitierten) Leitentscheid BGE 146 II 97 zum die frühere Praxis bestätigenden Schluss, dass – wie grundsätzlich immer im Steuerrecht – für solche Konstellationen die Tatbestände der Simulation und der Steuerumgehung vorbehalten blieben. Eine Steuerumgehung werde bei Vorzugsmietzinsen an Verwandte vermutet, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Mietwerts betrage, weil diesfalls eine dem Eigengebrauch nahekommende Lage anzunehmen sei (BGE 146 II 97 E. 2.4.1 m.H.). In einem Luzerner Fall (LGVE 2007 II Nr. 22) bestätigte das Bundesgericht indes davon (geringfügig) abweichend auch die Aufrechnung der Differenz zwischen Eigenmietwert (Fr. 14'738.--) und vereinbartem Mietzins (Fr. 10'800.--) bei einem Wohnungseigentümer, der die Wohnung seinen Eltern vermietete, obwohl der zwischen ihnen vereinbarte Mietzins rund 51 % (und damit etwas mehr als die Hälfte) des Marktmietzinses (Fr. 21'054.--) betrug. Das Bundesgericht erwog, dass die Abweichung vom Marktmietwert sich damit in einer Grössenordnung bewege, bei der nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Differenzbetrag zum steuerbaren Einkommen hinzuzurechnen sei (BGer-Urteil 2C_12/2007 vom 22.2.2007 E. 3.3). Dies weil mit der Vereinbarung eines sehr tiefen Mietzinses (bei faktischem Eigengebrauch) letztlich die höhere Eigenmietwertbesteuerung vermieden werde. Da aber nicht zwangsläufig ein steuerumgehendes Verhalten vorliegen müsse, bleibe der Nachweis des Gegenteils offen (vgl. BGE 146 II 97 E. 2.6.1). 2. 2.1. Auf Ebene der direkten Bundessteuer (Art. 21 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 DBG) entspricht der Eigenmietwert dem "objektiven Marktwert", wobei unbestritten ist, dass dieser sich in einer gewissen Bandbreite bewegt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat ihrerseits eine Interventionslimite von 70 % entwickelt. Sie geht danach gegen die vom betreffenden Kanton festgelegten Eigenmietwerte solange nicht vor, als die kantonalen Ansätze im Durchschnitt die Interventionslimite nicht unterschreiten. Auch der harmonisierte Eigenmietwert von Kantonen und Gemeinden (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]) bewegt sich in einer Schwankungsbreite, wobei im konkreten Einzelfall ausnahmslos die Untergrenze von 60 % zu wahren ist (BGer-Urteil 9C_475/2023 vom 12.3.2024 E. 4.1 m.H.). Im Kanton Luzern ist der Mietwert im Sinne von § 28 Abs. 1 lit. b des Steuergesetzes (StG; SRL Nr. 620, sog. Eigenmietwert) unter Berücksichtigung der Förderung der Eigentumsbildung und der Selbstvorsorge massvoll festzulegen. Er beträgt 70 % der mittleren Marktmiete. Die mittlere Marktmiete entspricht dem mittleren Mietzins, der an vergleichbarer Lage für vergleichbare Mietobjekte zu erzielen wäre (§ 28 Abs. 2 StG). Auf den Beginn jeder Steuerperiode wird der Mietwert durch den Regierungsrat an die aktuellen Verhältnisse angepasst. Dabei ist die unterschiedliche Mietzinsentwicklung je nach regionaler Lage und Alter der Objekte zu berücksichtigen (§ 28 Abs. 3 StG). Der auf diese Weise ermittelte Eigenmietwert bildet wie aufgezeigt auch bei der direkten Bundessteuer eine zulässige und somit massgebende Besteuerungsgrundlage. 2.2. Der Mietwert des Reihenfamilienhauses der Beschwerdeführer in L.________ beträgt gemäss Schatzung vom 20. Januar 2020 (gültig ab 27.9.2019) Fr. 23'772.--, derjenige des Autoeinstellplatzes Fr. 1'800.--. Der für letzteren auf dem Liegenschaftsblatt vermerkte höhere Wert von Fr. 1'920.-- findet hingegen in den vorinstanzlichen Akten keine Stütze, womit die Steuereinschätzung (bei Bejahung von Eigennutzung) entsprechend zu korrigieren ist (vgl. hinten E. 4). Mit Mietvertrag vom 2. Dezember 2021 vereinbarten der Beschwerdeführer und sein Sohn C.________ demgegenüber ab 1. Januar 2022 einen Mietzins für das Reiheneinfamilienhaus von jährlich Fr. 6'600.-- (inkl. Garagenplatz von Fr. 600.--). Diesen (Brutto-)Wert deklarierten die Beschwerdeführer auch in ihrer Steuererklärung 2022. Dies entspricht indes nur rund 26 % der Marktmiete von total Fr. 25'572.-- (und auch nur rund 37 % des auf 70 % der Marktmiete zu kürzenden Brutto-Eigenmietwerts von Fr. 17'900.--). Diese Abweichung bewegt sich damit in einer Grösse, wonach laut Rechtsprechung des Bundesgerichts die Vermutung einer Steuerumgehung besteht (vgl. vorne E. 1.3). Dies führt grundsätzlich dazu, dass für die Beschwerdeführer nicht lediglich der effektiv vereinnahmte Mietzins zu versteuern ist, sondern auch der Differenzbetrag zwischen den deklarierten Mieteinkünften und dem Eigenmietwert. 3. Von dieser steuerlichen Erfassung des Eigenmietwerts anstelle der tatsächlichen Mieteinnahmen ist abzusehen, wenn die Beschwerdeführer den Nachweis erbringen können, dass eine Steuerumgehung trotz hierüber bestehender Vermutung ausgeschlossen ist (vgl. vorne E. 1.3). 3.1. Der Beschwerdeführer bringt vor, dass bei ihm keine Steueroptimierung vorläge, sondern er von seinen Kindern eine Miete verlange, um die Hypothekarzinsen bezahlen zu können. Dazu habe er mit der O.________-Bank im Jahr 2021 eine mehrjährige laufende Vereinbarung über einen Zinssatz von 0.95 % abschliessen können. Bei einer Gesamtsumme von Fr. 500'000.-- bezahle er der Bank seit dem ________.2023 einen Jahreszins von Fr. 4'750.--. Die Kosten seien mit einem (jährlichen) Mietzins von Fr. 6'600.-- mehr als gedeckt. Die Mehrkosten vor dem ________.2023 habe er selber getragen, sie würden aber in den nächsten Jahren durch die Differenz des Mietertrags zu den Hypothekarzinsen (von jährlich Fr. 1'850.--) amortisiert. Es läge ihm fern, seine Kinder mit höheren Mietzinsen zu belasten, denn die Lebenskosten seien sonst schon genügend hoch. Auch würde sich die vermutete Steueroptimierung für ihn aufgrund der Fahrkosten von seinem Wohnort I.________ zu seinem Arbeitsort L.________ finanziell gar nicht lohnen. Der Vorinstanz erscheint die Argumentation des Beschwerdeführers zwar als plausibel, sie verneint aber den unmittelbaren kausalen Zusammenhang der Mieteinnahmen mit den anfallenden Hypothekarzinsen. Denn es stünde den Beschwerdeführern grundsätzlich frei, wem sie ihre Wohnung vermieten würden. Es sei kaum anzunehmen, dass sie im Fall einer Drittvermietung ausserhalb der Familie einen Mietzins in der Höhe des vorliegenden Mietvertrags mit Sohn C.________ ausgehandelt hätten. Weiter bestehe die aktuelle Wohnsituation der Kinder C.________, D.________ und E.________ in L.________ bereits seit Mitte Dezember 2019. Nach der für die Steuerperiode 2021 aufgrund unentgeltlicher Überlassung abgewiesenen Einsprache müssten sich die Beschwerdeführer den Vorwurf gefallen lassen, dass der Mietvertrag nur deshalb abgeschlossen worden sei, um ab der Steuerperiode 2022 der Besteuerung des gesamten Eigenmietwerts zu entgehen. Dazu entgegnete der Beschwerdeführer replikweise, dass er den Mietvertrag nicht aus Gründen der Steuerersparnis abgeschlossen habe. Er habe für sein Haus, welches er schon seit über vier Jahren nicht mehr nutze, die Kosten gedeckt haben wollen. Da er die Liegenschaft in L.________ nicht mehr selber finanziere, läge keine Eigennutzung mehr vor. Eine Vermietung an Drittpersonen in L.________ sei für ihn nie in Frage gekommen. Falls seine Kinder kein Interesse an einer Miete oder an einem späteren Kauf hätten, würde er die Liegenschaft (anderweitig) verkaufen. Seine Mieterschaft in I.________ bezahle ebenfalls wenig Miete, weil er den aktuellen Mietwahnsinn als Eigentümer nicht mehr mitmache. Die seine Einsprache zur Steuerperiode 2021 ablehnende Begründung der Vorinstanz (unentgeltliche Überlassung eines Mietobjekts) könne er verstehen. 3.2. Vorliegend konnten die Kinder der Beschwerdeführer von Mitte Dezember 2019 bis Ende 2021, sprich etwas mehr als zwei Jahre lang, unstrittig bereits im Haus ihrer Eltern wohnen und zwar unentgeltlich. Dies und die Ausführungen des Beschwerdeführers, seine Kinder finanziell nicht stark belasten zu wollen (vgl. vorne E. 3.1), sprechen betreffend diese Zeitperiode für die Annahme einer Schenkung mit entsprechender Absicht an die Kinder. Mit dem ab Anfang 2022 geltenden Mietvertrag ändert sich dies (lediglich) graduell und es ist ab dann von einer gemischten Schenkung der Beschwerdeführer auszugehen, mit welcher sie das ihnen zustehende Nutzungsrecht – in gleichzeitiger Realisierung des Einkommens – ohne marktgerechtes Entgelt und in Begünstigungsabsicht auf Sohn C.________ übertragen hatten (vgl. BGE 146 II 97 E. 2.4.3 mit Verweis auf einen gewichtigen Teil der Lehre, so insb. Casanova, in: ASA 78 S. 66 f. als Kommentar zum erwähnten ["Luzerner"] BGer-Urteil 2C_12/2007 vom 22.2.2007). Eine solche Absicht ist bei einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen Marktmiete und Vorzugsmiete zu vermuten. Generell dürfte bei Vorzugsmieten eine Begünstigung der Mieter mindestens im gleichen Ausmass wie eine Steuerersparnis beabsichtigt sein. In derartigen Fällen erscheint es aber gleichwohl richtig, mit dem Bundesgericht im Ergebnis von einer "dem Eigengebrauch nahe kommenden Situation" auszugehen (so auch Casanova, in: ASA 78 S. 67). Es ist daher in casu davon auszugehen, was bereits das Ausmass des Unterschiedsbetrages zwischen der Marktmiete und der effektiv zu bezahlenden Miete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermuten lässt, dass eine den wirtschaftlichen Gegebenheiten unangemessen erscheinende Rechtsgestaltung vorliegt, bei welcher eine Steuerersparnis bewusst in Kauf genommen wird. Dass diese Rechtsgestaltung für die Beschwerdeführer zu einer erheblichen Steuerersparnis führen könnte, ergibt sich ohne weiteres. Mit der Vereinbarung eines unrealistisch tiefen, faktisch fiktiven Mietzinses würde nämlich die Besteuerung des höheren Eigenmietwerts vermieden, wenn dieses Vorgehen hingenommen würde (vgl. BGE 146 II 97 E. 2.5.5). Dieser Umstand bleibt davon unbehelligt, dass dem Beschwerdeführer durch seinen Umzug nach I.________ höhere Fahrkosten entstanden sind, zumal er diese in der Höhe von immerhin Fr. 6'000.-- (Kanton) bzw. Fr. 3'000.-- (Bund) wiederum von seinen steuerbaren Erwerbseinkünften abziehen kann. Zudem würde das Verlangen einer üblichen Marktmiete die entstandenen höheren Berufsauslagen auch in einem deutlich höheren Umfang finanziell kompensieren (und würde dadurch gleichzeitig keine Steuerersparnis resultieren). Ohne Belang ist weiter, welche Mietkonditionen der Beschwerdeführer andernorts mit Drittpersonen vereinbart haben mag, da einzig die Marktmiete die entscheidende, objektive Vergleichsgrösse bildet. Folglich ist stets von Mietvertragsparteien auszugehen, die sich am Marktniveau orientieren. Somit vermögen die Vorbringen des Beschwerdeführers nicht die Vermutung für das Vorliegen einer Steuerumgehung im hier zu beurteilenden Sachverhalt umzustossen und ist das Abstellen der Vorinstanz auf den Eigenmietwert grundsätzlich zu bestätigen. 4. Die Rechtsmittel sind in Bezug auf den um Fr. 67.-- überhöhten Netto-Eigenmietwert des Garageneinstellplatzes (70 % von Fr. 1'800.-- abzgl. 20 % Unterhalt = Fr. 1'008.-- statt Fr. 1'075.--) gutzuheissen, darüber hinaus sind sie abzuweisen. Die steuerbaren Einkommen betragen damit unter teilweiser (geringfügiger) Gutheissung der Rechtsmittel entsprechend Fr. 142'336.-- bzw. gerundet Fr. 142'300.-- (Steuerbetrag pro Jahr: Fr. 5'096.--) bei der direkten Bundessteuer und Fr. 145'236.-- bzw. gerundet Fr. 145'200.-- (Steuerbetrag pro Einheit: Fr. 5'740.--) bei den Staats- und Gemeindesteuern. Die Veranlagung des steuerbaren und satzbestimmenden Vermögens von Fr. 490'000.-- (Steuerbetrag pro Einheit: Fr. 428.75) blieb unangefochten und erfährt vorliegend keine Änderung. Gestützt auf diese Steuerfaktoren hat die Dienststelle Steuern – nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils – eine neue Steuereinschätzung inkl. angepasster Steuerausscheidung vorzunehmen. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten von Fr. 1'500.-- gestützt auf § 198 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SRL Nr. 40) den fast vollständig unterliegenden Beschwerdeführern unter Verrechnung mit dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss aufzuerlegen. 5. Der vorliegende Entscheid ergeht gestützt auf § 18 Abs. 2 lit. a des Gesetzes über die Organisation der Gerichte und Behörden in Zivil-, Straf- und verwaltungsgerichtlichen Verfahren (JusG; SRL Nr. 260) als einzelrichterliches Urteil.