Rechtsprechung Luzern
Instanz: Kantonsgericht Abteilung: 4. Abteilung Rechtsgebiet: Raumplanung Entscheiddatum: 01.02.2016 Fallnummer: 7H 15 187 LGVE: Gesetzesartikel: Art. 29 Abs. 2 BV; § 128 VRG; § 87 PBG, § 90 PBG, § 98 Abs. 2 PBG, § 206 PBG; § 24 PBV; § 88 aPBG. Leitsatz: Das Landumlegungsverfahren gliedert sich in zwei Verfahrensabschnitte: den Beschluss zur Einleitung des Verfahrens (vgl. § 90 Abs. 1 PBG) und den Landumlegungsentscheid (vgl. § 98 Abs. 2 PBG). Beide Stufen werden mit einem Entscheid abgeschlossen, der jeweils auf unterschiedlichem Rechtsmittelweg angefochten werden kann (E. 2.2.1. ff.). Gegen den Einleitungsentscheid können im Wesentlichen Rügen vorgebracht werden, die sich gegen die Zulässigkeit des Landumlegungsverfahrens (insbesondere zur Darstellung des Zwecks der Landumlegung) oder gegen das umschriebene Umlegungsgebiet richten (E. 2.3.3.). Im Rechtsmittelverfahren gegen den Landumlegungsplan kann der rechtskräftige Einleitungsbeschluss grundsätzlich nicht mehr angefochten werden (E. 2.3.3.).
Rechtskraft: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Entscheid: Aus den Erwägungen:
2. 2.1. Mit der Landumlegung können gemäss § 86 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRL Nr. 735) Grundstücke innerhalb und ausserhalb der Bauzonen in der Weise neu gebildet werden, dass sie sich nach Lage, Form und Grösse für eine recht- und zweckmässige Nutzung eignen. Nach Abs. 2 bezweckt eine solche Landumlegung die Verwirklichung einer den Zielen der Raumplanung besser entsprechenden Nutzung des Bodens (lit. a), die im öffentlichen Interesse liegende Sanierung eines überbauten Gebietes (lit. b) oder die Erschliessung von Grundstücken (lit. c). Die Landumlegung ist demnach ein öffentlich-rechtliches Güteraustauschverfahren im Dienst der Raumplanung, das eine bessere, rationellere Einteilung und Nutzung des Bodens dadurch bezweckt, dass den Landeigentümern anstelle ihrer verstreuten, oft kleinen und ungünstig geformten Grundstücke, besser gestaltete, grössere und arrondierte Parzellen zugewiesen werden, die hinsichtlich Form, Grösse, Gruppierung sowie Erschliessung eine rationelle Bodennutzung bzw. eine zweckmässige Überbauung ermöglichen (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl. 1985, § 172 BauG N 1a; vgl. Stingelin, Die Regelung der Landumlegung im Entwurf zu einem Bundesgesetz über die Raumplanung, Versuch einer Systematik, in: ZBl 79 [1978] S. 331 f.; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, S. 255). Die bundesrechtlichen Grundlagen dieser Landumlegung finden sich in Art. 20 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) und Art. 7 und 8 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG; SR 843). Art. 20 RPG beschränkt den Geltungsbereich der Landumlegung auf den Fall, dass Nutzungspläne dies erfordern. Zu diesem Zweck kann sie von Amtes wegen angeordnet und durchgeführt werden. Landumlegungen sind insofern auch Mittel der Nutzungsplanung, machen Planung sowie plangerechte Bodennutzung oft erst möglich (EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Art. 20 RPG N 2) und können Flächen zur Erschliessung und für Gemeinschaftsanlagen verfügbar machen. Die Landumlegung dient mithin auch der Verflüssigung des Baulandes, indem mit ihr dank der Anpassung der Parzellenstruktur die Baureife eines Gebiets erreicht werden kann (Botschaft B 62 zu den Entwürfen eines Dekrets über die Genehmigung des Beitritts des Kantons Luzern zur IVHB vom 22.9.2005 und einer Teilrevision des PBG vom 25.1.2013, S. 38 [nachfolgend Botschaft B 62]). So nennt der Bundesrat in der Botschaft zur Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 20. Januar 2010 (BBI 2012, S. 1076) die Landumlegung ausdrücklich als Mittel zur Förderung der Verfügbarkeit von Bauland (neuer Art. 15a RPG). Schliesslich kann gemäss Artikel 9 Abs. 1 WEG im Zug einer Landumlegung selbst eine Baupflicht statuiert werden. 2.2. Diese bundesrechtlichen Vorgaben hat der kantonale Gesetzgeber in § 87 ff. PBG berücksichtigt. Nach § 87 Abs.1 PBG führt die Gemeinde eine Landumlegung von sich aus, auf begründetes Gesuch eines oder mehrerer interessierter Grundeigentümer oder auf Anordnung des Regierungsrates durch. Eine Landumlegung ist in der Regel im Zusammenhang mit der Ausarbeitung oder der Anpassung eines Zonen-, Bebauungs- oder Gestaltungsplanes, eines Strassen- oder Baulinienplanes oder eines Strassen- oder Wasserbauprojektes durchzuführen (Abs. 2) und soll so weit als möglich mit einem Planungs- oder Bewilligungsverfahren koordiniert werden (Abs. 3). Das Umlegungsverfahren gliedert sich dabei in zwei Verfahrensabschnitte (vgl. Botschaft B 62, S. 38); den Beschluss zur Einleitung des Verfahrens (vgl. § 90 Abs. 1 PBG) und den Landumlegungsentscheid (vgl. § 98 Abs. 2 PBG).
2.2.1. Im Einleitungsverfahren gemäss § 90 PBG leitet die Gemeinde die Landumlegung durch einen Entscheid ein. Sie kann vor dem Entscheid eine Stellungnahme des Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartementes einholen (Abs. 2). Im Entscheid ist der Zweck der Landumlegung anzugeben und das Landumlegungsgebiet zu bezeichnen (Abs. 3). Der Entscheid ist öffentlich bekannt zu machen und den beteiligten Grundeigentümern mitzuteilen (Abs. 4).
2.2.2. Nach Abschluss des Einleitungsverfahrens erfolgt als zweiter Schritt die eigentliche Durchführung der Landumlegung gemäss §§ 92 ff. PBG. Dabei können von den in die Landumlegung einbezogenen Grundstücken die Flächen für Verkehrsanlagen, Spielplätze, Freizeitanlagen und weitere den gemeinsamen Bedürfnissen des Landumlegungsgebietes dienende Anlagen ausgeschieden werden (§ 92 Abs. 1 PBG). Jeder beteiligte Grundeigentümer erhält einen Anteil an der Verteilungsmasse, der wertmässig dem eingebrachten Land annähernd entspricht. Der Verlust an zuteilungsfähigem Land infolge Ausscheidung von Flächen für Gemeinbedarf ist im Verhältnis der Ausmasse der eingebrachten Flächen anzurechnen (§ 93 Abs. 1 PBG). Vor der öffentlichen Auflage des Landumlegungsplans ist beim Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) ein Vorprüfungsverfahren im Sinn von § 19 Absatz 1 PBG durchzuführen (§ 96 PBG). Der Landumlegungsplan enthält nach dem Gesagten im Wesentlichen die Neuzuteilung der einzelnen Parzellen, die Regelungen des Wertausgleichs sowie die Neuordnung der grundbuchlichen Rechte. Er ist öffentlich bekannt zu machen, während 30 Tagen öffentlich aufzulegen und den beteiligten Grundeigentümern mitzuteilen. Während der Auflagefrist kann mit einem Antrag und dessen Begründung schriftlich bei der angegebenen Stelle Einsprache erhoben werden (§ 97 PBG). Die Gemeinde prüft die Einsprachen und versucht, diese gütlich zu erledigen. Sie entscheidet über die unerledigten Einsprachen und den Landumlegungsplan. Ihr Entscheid kann innert 20 Tagen mit Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat angefochten werden (§ 98 Abs. 1 und Abs. 2 PBG). Der Landumlegungsplan bedarf der Genehmigung des Regierungsrats. Mit der Genehmigung ist über allfällige Verwaltungsbeschwerden zu entscheiden. 2.3. Diese beiden Stufen des Landumlegungsverfahrens werden mit einem Entscheid abgeschlossen, der jeweils angefochten werden kann. Allerdings sind zwei unterschiedliche Rechtsmittelwege hierfür vorgezeichnet: 2.3.1. Da das PBG nichts anderes vorsieht, ist der Einleitungsentscheid innert 20 Tagen beim Kantonsgericht mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde anfechtbar (§ 206 PBG). In der bis 31.12.2013 gültigen Fassung wurde noch ausdrücklich auf das Beschwerderecht hingewiesen. Dieser Hinweis wurde im Rahmen der PBG-Revision als überflüssig erachtet und gestrichen (Botschaft B 62, S. 40). Dass gegen diesen Einleitungsentscheid zuerst eine Einsprachemöglichkeit beim Gemeinderat bestünde oder – wie der Rechtsmittelweg gegen den Landumlegungsplan – im Fall einer strittigen Landumlegung vorab mittels Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat angefochten werden müsste, ist in den §§ 90 ff. PBG nicht vorgesehen. Eine solche Pflicht sieht auch das Bundesrecht nicht vor; Gegenteiliges machen auch die Verfahrensbeteiligten nicht geltend. Ferner kann aus der im Bundesrecht vorgegebenen Zweistufigkeit des Verfahrens nicht geschlossen werden, dass die Ergebnisse beider Stufen zwingend im Rahmen des gleichen Rechtsmittelwegs zu überprüfen wären (vgl. Art. 11 WEG, wonach die Kantone zuständig sind, das Verfahren für die Umlegung von Bauland und die Grenzregulierung zu regeln). Ebenso wenig kann gesagt werden, dass es sich beim Einleitungsbeschluss um einen Zwischenentscheid im Sinn von § 128 VRG handeln würde. Andernfalls könnte er noch zusammen mit dem das Landumlegungsverfahren abschliessenden Endentscheid angefochten werden. Dies würde aber dem Konzept des kantonalen Rechts widersprechen, wonach ein zeit- und kostenaufwendiges Landumlegungsverfahren erst durchgeführt werden soll, wenn der Einleitungsbeschluss rechtskräftig geworden ist. Die separate Anfechtung des Einleitungsbeschlusses erscheint auch nicht unzumutbar: Fehler bei der Einleitung des Verfahrens (Voraussetzungen des Landumlegungsverfahrens; Gebietsabgrenzung) können in der Regel unabhängig vom Ausgang des Landumlegungsplans erkannt und beurteilt werden (vgl. dazu auch BGE 140 II 25 E. 1.1 zum Quartierplanverfahren). 2.3.2. Für den eigentlichen Landumlegungsplan (Neuzuteilungsplan), welcher das ordentliche Landumlegungsverfahren abschliesst, ist der Rechtsmittelweg detailliert vorgezeichnet (§ 98 PBG). Nach Durchführung einer Vorprüfung beim BUWD (§ 96 PBG), eines Auflage- und Einspracheverfahrens (§ 97 PBG), kann der Entscheid des Gemeinderats über nicht gütlich erledigte Einsprachen mittels Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat angefochten werden, der den Landumlegungsplan zu genehmigen und gleichzeitig über die Verwaltungsbeschwerden zu urteilen hat. Dieser Entscheid des Regierungsrats ist daher beim Kantonsgericht anfechtbar.
2.3.3. Die Zweistufigkeit des Verfahrens bzw. die unterschiedlichen Rechtsmittelwege bringen es mit sich, dass im Rechtsmittelverfahren gegen den Einleitungsentscheid im Wesentlichen Rügen vorgebracht werden können, die sich gegen die Zulässigkeit des Landumlegungsverfahrens (insbesondere zur Darstellung des Zwecks der Landumlegung) oder gegen das umschriebene Umlegungsgebiet richten (vgl. auch Verwaltungs- und Verwaltungsgerichtsentscheide des Kantons Obwalden [VVGE] 1997 und 1998 Nr. 42 E. 3a). Umgekehrt kann im Rechtsmittelverfahren gegen den Landumlegungsplan der vorangegangene rechtskräftige Einleitungsbeschluss grundsätzlich nicht mehr angefochten werden. Eine vorfrageweise Überprüfung der Zulässigkeit der Baulandumlegung im Rahmen des Umlegungsverfahrens wäre somit nur dann vorzunehmen, wenn seit der Beschlussfassung im Einleitungsverfahren namentlich Umstände eingetreten sind, welche die Gültigkeit der Planung und Baulandumlegung in Frage stellen (vgl. auch VVGE 1997 und 1998 Nr. 42 E. 3b/aa mit Hinweis). 3. 3.1. Die Beschwerdeführer machen vorab geltend, die optionale Landumlegung sei unzureichend begründet worden. Weder würden öffentliche Interessen die Sanierung des überbauten Gebiets erfordern noch sei die Vorinstanz von Amtes wegen oder durch ein Gesuch eines privaten Grundeigentümers gehalten, eine Landumlegung durchzuführen, weshalb "die besonderen Voraussetzungen von § 88 PBG" nicht erfüllt seien. 3.2. Die von den Beschwerdeführern angeführten besonderen Voraussetzungen bzw. die entsprechende Bestimmung von § 88 aPBG wurde indessen durch die Änderung des PBG vom 17. Juni 2013 (G 2013 490), in Kraft seit dem 1. Januar 2014, aufgehoben. Massgeblich sind für das vorliegende Verfahren die Voraussetzungen von §§ 86 und 90 PBG (vgl. vorne E. 2.1 und 2.2). Zusätzlich sind die Bestimmungen von §§ 24 ff. PBV zu beachten. Im Rahmen des angefochtenen Einleitungsbeschlusses hält § 24 PBV fest, dass die Gemeinde den Entscheid zur Einleitung des Landumlegungsverfahrens nach dem Eintritt der Rechtskraft dem Grundbuchamt mitteilt. Dieses merkt allfällige Eigentumsbeschränkungen, die in diesem Entscheid verfügt wurden, im Grundbuch an. 3.3. In Anbetracht dieser hier anwendbaren Bestimmungen von § 90 PBG und § 24 PBV ist weder ein Gesuch eines Grundeigentümers noch eine Verfügung des Regierungsrats erforderlich, um eine Landumlegung einzuleiten. Hierfür sind drei Varianten vorgesehen: Die Gemeinde kann von sich aus tätig werden, sie kann vom Regierungsrat dazu verpflichtet werden oder eine Grundeigentümerin oder ein Grundeigentümer kann ein entsprechendes Gesuch stellen (§ 87 Abs. 1 PBG). Dass hier die Gemeinde X von sich aus ein Landumlegungsverfahren einleitete, ist daher nicht zu beanstanden. 3.4. Ferner ist im Rahmen der Einleitung eines Landumlegungsverfahrens auch keine zwingende Vorprüfung durch BUWD einzuholen. § 90 Abs. 2 PBG sieht diese Möglichkeit im Rahmen einer Kann-Bestimmung vor. Daher kann die Gemeinde fakultativ vor dem Einleitungsentscheid eine Stellungnahme des BUWD einholen (vgl. § 90 Abs. 2 PBG), wovon die Vorinstanz hier abgesehen hat. Dass sie dabei ihr Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hätte, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Damit erweist sich der Verzicht auf die Einholung eines Vorprüfungsberichts beim BUWD im Rahmen der Einleitung des Landumlegungsverfahrens als rechtens. 3.5. Insofern die Beschwerdeführer schliesslich eine Verletzung der Begründungspflicht geltend machen, ist auf Folgendes hinzuweisen: 3.5.1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses dient einerseits der Sachverhaltsabklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung einer Person eingreift (LGVE 1998 II Nr. 2 E. 3a). Im kantonalen Recht ist der Anspruch auf rechtliches Gehör verschiedentlich konkretisiert worden. Die Begründungspflicht soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und der betroffenen Person ermöglichen, die Verfügung oder den Gerichtsentscheid gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sich sowohl die betroffene Person als auch die Rechtsmittelinstanz über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung resp. ihr Urteil stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbestandlichen Behauptung oder jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1, 132 V 368 E. 3.1). 3.5.2. Im Einleitungsbeschluss muss – wie bereits erwähnt (vgl. vorne E. 2.2.1) – der Zweck der Landumlegung angegeben und das Landumlegungsgebiet bezeichnet werden. Im angefochtenen Einleitungsentscheid vom 9. Juni 2015 wird in Bezug auf das Landumlegungsgebiet auf den Plan 1:2'000 vom 4. Mai 2015 verwiesen. Dass sich dieser Perimeter nicht bei den aufgelegten Akten befunden hätte, machen die Beschwerdeführer nicht geltend. Zum Zweck der Landumlegung werden in einer nicht abschliessenden Aufzählung vier Gründe genannt (vgl. dazu E. 4.2 hernach). Damit waren den Beschwerdeführern die entscheidwesentlichen Überlegungen der Behörde in den Grundzügen bekannt, so dass ihnen eine sachgerechte Anfechtung möglich war, wie die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zeigt. Deshalb und in Anbetracht der dargestellten Rechtsprechung kann hier nicht von einer Verletzung der Begründungspflicht ausgegangen werden (vgl. BGE 135 III 513 E. 3.6.5, 124 II 146 E. 2a, 117 Ib 64 E. 4). 4. 4.1. Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, eine Landumlegung sei nicht geeignet, das Projekt "Zentrumszone Bahnhof X" zu realisieren. Damit bestreiten sie das Vorliegen eines genügenden Zwecks für die Einleitung einer Landumlegung. 4.2. Im angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, dass insbesondere die Bildung von geeigneten Grundstücken für die Realisierung der Überbauung gemäss Bebauungsplan "Zentrumszone Bahnhof X", die Sicherstellung der Erschliessung der einzelnen Grundstücke, die Sicherstellung der Überbauung sowie die Ausscheidung von Flächen für die öffentlichen Plätze (Bushof und Bahnhofplatz) und die Grünflächen (Baufelder D und E) bezweckt werde. 4.3. 4.3.1. Der Bebauungsplan "Zentrumszone Bahnhof X" wurde am 10. Januar 2012 vom Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigt (Entscheid des Regierungsrats Nr. 18 vom 10.1.2012). Der Schwerpunkt des Bebauungsplans liegt auf dem Bahnhof X, welcher neu organisiert und aufgewertet werden soll. Dazu ist namentlich östlich der Gleise ein neuer Bahnhofplatz mit Bushof geplant. Diese Nutzungsplanung und ihr Fokus wird denn auch von den Beschwerdeführern nicht in Frage gestellt. Der Entscheid, ein Landumlegungsverfahren durchzuführen, soll der Umsetzung und Realisierung dieses Bebauungsplans dienen. Dieser Zusammenhang zur Nutzungsplanung ergibt sich aus dem Zweck der Landumlegung (vgl. vorne E. 2.1). Diese soll die Nutzung im Sinn der Nutzungspläne ermöglichen und kann sowohl mit der Erstellung als auch für die Durchführung der Nutzungspläne notwendig sein (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, S. 255 mit weiteren Hinweisen; Stinglin, a.a.O., S. 329). Bereits deshalb ist der im angefochtenen Entscheid dargelegte Zusammenhang zum Bebauungsplan "Zentrumszone Bahnhof X" nicht zu beanstanden. Ferner ist zu beachten, dass die im angefochtenen Entscheid dargestellten Ziele auch auf Erkenntnissen basieren, die im Rahmen der Erarbeitung eines Vorprojekts, erstellt durch die dsp Ingenieure S Planer AG, Greifensee, gewonnen wurden. Dieses Vorprojekt hatte sich mit der Realisierbarkeit von Zielen wie einer besseren Verknüpfung von Bus und Bahn, der Verbreiterung der zentralen Personenunterführung, der Nutzung der zentralen Personenunterführung für Velofahrer (Quartierverbindung) oder dem Erstellen von zusätzlichen Veloabstellplätzen zu befassen. Der Bebauungsplan "Zentrumszone Bahnhof X" war bei diesem Vorprojekt ebenfalls Ausgangslage und Richtschnur. Mit dessen Erstellung ist die Vorinstanz der Empfehlung nachgekommen, dass vor einem Einleitungsbeschluss die planerischen Massnahmen (Erschliessung, Überbauung etc.) mindestens konzeptionell bekannt sein müssen (Dienststelle Raum und Wirtschaft [rawi], Arbeitshilfe Landumlegung und Ortsplanung, S. 25 f., abrufbar unter: https://baurecht.lu.ch/-/media/Baurecht/Dokumente/Arbeitshilfe_Landumlegung.pdf?la=de-CH). Die hier zusammengetragenen konzeptionellen Überlegungen zeigen auf, dass für die geplante Umsetzung des Projekts "Zentrumszone Bahnhof X" im Bereich Bushof, Bahnhofplatz und Zugänge zum Bahnhofplatz diverse Grundstücke erforderlich sind und hierfür ein entsprechender Landerwerb notwendig ist. Auch in diesem Zusammenhang stellt die Landumlegung ein geeignetes Mittel dar, um Grundstücksformen und Eigentumsverhältnisse so herzustellen, dass eine optimale Bodennutzung erreicht werden kann (Hänni, a.a.O., S. 255). Mit Hilfe dieses raumplanerischen Instruments können insbesondere die öffentlichen Plätze (z.B. der Bushof oder der Bahnhofplatz) ausgeschieden werden. Schliesslich bestätigen die gestalterischen Überlegungen vom 26. September 2014, verfasst von A, Architekt ETH/SIA, Luzern, dass enge räumliche Verhältnisse vorliegen und diese beschränkten Flächen eine raumsparende Entwurfsstrategie verlangen. Nach Auffassung des Experten müssen die notwendigen Bauten daher knapp konzipiert werden, um die Situation nicht unnötig zu belasten. Gerade diese räumliche Knappheit erfordert einen rationellen Umgang mit dem Land, wozu eine Landumlegung einen wichtigen Beitrag leisten kann. 4.3.2. Nach dem Gesagten erweist sich die im angefochtenen Entscheid dargelegte Begründung zum Zweck der Landumlegung als ausreichend, plausibel und schlüssig. Die angeführten Ziele können grundsätzlich mit einer Landumlegung erreicht werden. Wie diese konkret ausgestaltet und umgesetzt werden kann und soll, ist im Rahmen der zweiten Phase des Landumlegungsverfahrens aufzuzeigen (vgl. vorne E. 2.2.2). Darauf ist im vorliegenden Verfahren zum Einleitungsentscheid nicht einzugehen, weshalb auf diesbezügliche Vorbringen der Beschwerdeführer nicht einzutreten ist. Ferner kann festgehalten werden, dass das beabsichtigte Ziel, die Realisierung des Bebauungsplans "Zentrumszone Bahnhof X", einem aktuellen und erheblichen öffentlichen Interesse entspricht. Dass das Bus- und Bahnhofsprojekt trotz rechtskräftigem Bebauungsplan nach wie vor nicht umgesetzt werden konnte, erhöht das öffentliche Interesse an der Einleitung eines Landumlegungsverfahrens und untermauert ihre Notwendigkeit. Schliesslich hielt auch die Dienststelle rawi in ihrer Stellungnahme vom 17. März 2015 fest, das Landumlegungsverfahren sei das zweckmässige Planungsinstrument, um diese blockierte Situation erfolgreich zu lösen. Dass die Situation blockiert ist, zeigt sich mitunter daran, dass die bisherigen Verhandlungen nicht zu einem gütlichen Abschluss geführt werden konnten. 4.3.3. An diesem Ergebnis vermögen auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführer, soweit nicht bereits durch die vorangegangenen Erwägungen entkräftet, nichts zu ändern. Dass ein Landumlegungsverfahren nicht geeignet sei, den Bebauungsplan "Zentrumszone Bahnhof X" zu realisieren, begründen die Beschwerdeführer nicht in substantiierter Weise. Auf derart pauschale Rügen ist nicht näher einzugehen. Abgesehen davon ist mit Verweis auf die vorangegangenen Ausführungen und mit Blick auf die hinsichtlich der Einleitung eines Landumlegungsverfahrens beschränkten Anforderungen in genügender Weise erstellt, dass dieses raumplanerische Institut der Umsetzung des rechtskräftigen Bebauungsplans dienen kann. Zumindest zeigen sich in den bisherigen Studien zum Vorprojekt keine erheblichen Hindernisse, die einer Landumlegung von vornherein entgegenstehen würden. 5. 5.1. Weiter beanstanden die Beschwerdeführer, es sei nicht ersichtlich, welche Fläche ihres Grundstücks Nr. 1522 in die Landumlegung miteinbezogen werde. Sollte das ganze Grundstück Nr. 1522 betroffen sein, wäre zu bemängeln, dass nicht erkennbar sei, wo sich das Austauschgrundstück befinden solle. Der rechtsgleiche, zweckgerichtete und wertgleiche Realersatz setze voraus, dass der Flächentausch innerhalb des Perimeterplans zu erfolgen habe. Nur so könne sichergestellt werden, dass der Betroffene nach der Landumlegung gleich wie vor der Landumlegung gestellt sei. Eine solche Möglichkeit sei gemäss dem Perimeterplan aber eben gerade nicht gegeben. 5.2. Gemäss § 90 Abs. 3 PBG muss als Grundlage für den Einleitungsentscheid das Landumlegungsgebiet bestimmt sein. In die Landumlegung einzubeziehen sind insbesondere alle Grundstücke, die für die optimale Zielerreichung (vgl. vorne E. 4) notwendig sind (Dienststelle rawi, Arbeitshilfe Landumlegung und Ortsplanung, a.a.O., S. 26, a.z.F.). Wenn die Landumlegung im Zusammenhang mit einem Bebauungs- oder Gestaltungsplan erfolgt, ist es naheliegend, dass das Landumlegungsgebiet dem Planungsgebiet des Sondernutzungsplans entspricht.
5.3. Der mit dem angefochtenen Einleitungsentscheid festgelegte Landumlegungsperimeter wird im Situationsplan 1:2000 klar dargestellt. Demnach wird das Grundstück der Beschwerdeführer vollumfänglich in das Landumlegungsverfahren miteinbezogen. Dass dieses Grundstück vom Landumlegungsperimeter umfasst wird, erweist sich denn auch als nachvollziehbar. Es liegt im Areal des geplanten Bushofs. Dies bestätigen die Ausführungen im Vorprojekt zur Frage eines Landerwerbs. Über die Notwendigkeit des Landerwerbs ist aber nicht in diesem Verfahren zu befinden. So verkennen die Beschwerdeführer die Folgen eines Einleitungsentscheids. Mit diesem wird der Landumlegungsperimeter in grundsätzlicher Hinsicht festgelegt, ohne dass über die konkrete Ausgestaltung der Landumlegung an sich entschieden wird. Der mit dem angefochtenen Einleitungsentscheid festgelegte Landumlegungsperimeter regelt mithin einzig den Einbezug der Grundstücke in die Landumlegung und nicht deren detaillierte Ausgestaltung. Insbesondere hat der Einleitungsbeschluss nicht aufzuzeigen, welche Grundstücksfläche welcher Parzelle konkret umgelegt werden soll, um namentlich die für die Projektrealisierung notwendigen Flächen zu schaffen. Erst nach Rechtskraft des Einleitungsentscheids muss der konkrete Landumlegungsplan erarbeitet werden, und dies im Rahmen eines zweiten Verfahrens, das mit einem weiteren anfechtbaren Entscheid abgeschlossen wird (vgl. vorne E. 2.2.2). Dieser wird dann insbesondere Auskunft darüber geben müssen, welche Flächen für den Gemeinbedarf ausgeschieden werden sollen oder welche Neuzuteilungen und Wertausgleiche angemessen sind. Insofern die Beschwerdeführer diesbezügliche Einwendungen vorbringen, ist darauf im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten. Erst im anschliessenden Landumlegungsverfahren werden diese zu prüfen sein. 5.4. Allerdings fällt auf, dass der Landumlegungsperimeter nicht mit dem Gebiet des Bebauungsplans "Zentrumszone Bahnhof X" übereinstimmt. So sind im Perimeterplan Landumlegung "X Mitte" - Bahnhof auch "Baulinien gemäss Bebauungsplan" eingetragen, die nicht vom Perimeter der Landumlegung erfasst werden. Zudem zeigt ein Vergleich zwischen dem Bebauungsplangebiet "Zentrumszone Bahnhof X" und dem Landumlegungsperimeter auf, dass Ersteres weit grösser ist. Der Umstand, dass Letzterer nicht das ganze Gebiet des Bebauungsplans einbezieht, ist aufgrund der Erkenntnisse des Vorprojekts, aber auch mit Blick auf das Ermessen, das der Vorinstanz bei dieser Frage zukommt, nicht zu beanstanden. Insbesondere ist erstellt, dass die Aspekte, welche unter Einbezug der Landumlegung zu lösen sind, sich auf die Baufelder D + E des Bebauungsplans "Zentrumszone Bahnhof X" beziehen. Daher erscheint es sachgerecht, nur diese beiden Baufelder (und nicht das gesamte Bebauungsplangebiet) in den Landumlegungsperimeter miteinzubeziehen. 5.5. In ihrer Stellungnahme vom 17. März 2015 äusserte sich die Dienststelle rawi schliesslich zu zwei Aspekten des Landumlegungsperimeters und empfahl eine diesbezügliche Überprüfung. Diese betreffen aber Nebenpunkte; grundlegende Einwände gegen den Perimeter erhob die Dienststelle rawi keine. Zu diesen Empfehlungen nehmen die Beschwerdeführer aber nicht Stellung, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen.
5.6. Vor diesem Hintergrund ist festzuhalten, dass der Einleitungsbeschluss nach Massgabe von § 90 Abs. 3 PBG vollumfänglich Auskunft über den Landumlegungsperimeter gibt. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid als vollständig. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer allein durch den Einleitungsbeschluss in unverhältnismässiger Weise in ihren Eigentumsrechten beeinträchtigt würden. Der Einbezug des Grundstücks Nr. 1522 in den Landumlegungsperimeter im Rahmen des Beschlusses, ein solches Verfahren einzuleiten, kommt denn auch keiner Enteignung gleich. Ferner erweist sich auch die Abgrenzung des Gebiets der Landumlegung als nachvollziehbar und nach Lage der Akten als plausibel. Es sind denn auch keine gesicherten Erkenntnisse vorhanden, die Zweifel an der Vollständigkeit des Landumlegungsperimeters begründen könnten. Insbesondere erweist sich auch seine Beschränkung auf die Baufelder D + E im bisherigen Verfahrensstadium als sachgerecht. 6. Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Einleitung eines ordentlichen Landumlegungsverfahrens X Mitte / Ausbau Bahnhof X (Baufelder D + E) als rechtens zu beurteilen ist. Die hierfür massgeblichen Voraussetzungen nach § 90 PBG sind erfüllt. Daran vermögen auch die weiteren Einwendungen der Beschwerdeführer nichts zu ändern. Insgesamt erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist.