10/24 Enteignung PVG 2017 244 Enteignung 10 Expropriaziun Espropriazione Zweitwohnungseinschränkungen. Entschädigungspflicht. – Für allfällige Entschädigungsforderungen wegen materi- eller Enteignung aufgrund von Art. 75b BV kann grund- sätzlich der Bund belangt werden (E.3). – Auch mit Annahme der Zweitwohnungsinitiative ist der Kerngehalt des Eigentums gewahrt geblieben, weil die tangierte Parzelle beispielsweise nach wie vor verkauft werden kann oder Erstwohnungen darauf errichtet wer- den können (E.4). – Beide Voraussetzungen der materiellen Enteignung (Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache sowie besondere Intensität oder Sonderopfer) sind hier nicht erfüllt (E. 5). Limitazioni per abitazioni secondarie. Obbligo di indenniz- zare. – In principio, è la Confederazione che può essere chiama- ta a rispondere per espropriazione materiale sulla base dell’art. 75b Cost. (cons. 3) – Anche con l’accettazione dell’iniziativa sulle residenze secondarie resta salvaguardata l’essenza stessa del diritto di proprietà in quanto i fondi possono essere ven- duti o edificati con costruzioni per residenze primarie (cons. 4). – Ambedue i presupposti per il riconoscimento di una espropriazione materiale (limitazione di un uso finora fatto o previsto nel immediato futuro di una cosa e par- ticolare intensità dell’ingerenza o vittima speciale) non sono nell’evenienza dati (cons. 5). Erwägungen: 3. a) In materiell-rechtlicher Hinsicht ist vorab auf die Frage, wer für allfällige Entschädigungsforderungen wegen materieller Enteignung aufgrund von Art. 75b BV belangt werden kann bzw. auf die Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 einzugehen. 24
10/24 Enteignung PVG 2017 245 Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass die Beschwerdegegnerin 1 oder der Kanton Enteigner ist und damit die Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf Art. 22 (recte: 20) Abs. 2 ZWG zuständig sein könnte (vgl. Ergänzung des Entschädigungsgesuchs vom 27. Juli 2016 in beschwerdegegnerischer Beilage [Bg-act.] 1). Die Beschwerdegegnerin 1 ist demgegenüber der Auffassung, dass sie sich mit der Erteilung der Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 hinter das geplante Bauvorhaben gestellt habe. Dass das Bauwerk als Folge der neuen, übergeordneten Gesetzgebung nicht in der geplanten Art, respektive mit der geplanten Nutzung, erstellt werden könne, liege nicht in ihrer Verantwortung, weshalb sie auch nicht für Entschädigungsforderungen belangt werden könne (vgl. Stellungnahme vom 3. Februar 2017). Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 erfolge die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine Zweitwohnung nach Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und dessen Ausführungsbestimmungen erteilt werden dürfe, gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung entweder im ordentlichen Baubewilligungsverfahren (innerhalb der Bauzone) oder im Ausnahmebewilligungsverfahren nach Art. 24 ff. RPG (ausserhalb der Bauzone). Die Gemeinde erteile Baubewilligungen für Bauten sowohl innerhalb der Bauzone (Art. 86 Abs. 1 KRG) wie auch ausserhalb der Bauzone (Art. 87 Abs. 1 KRG), wobei letztere zusätzlich einer kantonalen BAB-Bewilligung bedürften. Die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine Wohnbaute nach Art. 75b BV bzw. nach den Bestimmungen des ZWG erteilt werden dürfe, sei somit alleine Sache der Gemeinde. Damit seien die bündnerischen Gemeinden nach Art. 20 Abs. 2 ZWG letztlich im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für den Vollzug des RPG wie auch des ZWG zuständig. Ebenfalls Bundesrecht vollziehe die Gemeinde beispielsweise bei einer Nichteinzonung eines Grundstücks bzw. einer Auszonung eines Baugrundstückes. Für allfällige daraus resultierende Entschädigungen aus materieller Enteignung würden nach ständiger Praxis die Gemeinden als Planungsbehörden entschädigungspflichtig, obschon sie durch ihre Planung Bundesrecht bzw. bundesrechtliche Eigentumsbeschränkungen vollzögen. Enteignungsrechtlich kann nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 nun kein Unterschied bestehen, ob eine Gemeinde eine Eigentumsbeschränkung des Bundesrechts als Planungsbehörde oder aber als Baubehörde zu vollziehen habe. Die Frage der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 müsse vorliegend aber nicht abschliessend geklärt werden, weil die Beschwerde bereits aus anderen Gründen abzuweisen sei (vgl. E.4 f. des angefochtenen Entscheides in Bf-act. 1).
10/24 Enteignung PVG 2017 246 b) Zunächst ist mit der Beschwerdegegnerin 2 festzuhalten, dass die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV eine Bundesaufgabe darstellt (vgl. BGE 139 II 271 E.11). Nach Ansicht von MÖSCHING ist der Bund entschädigungspflichtig, da die Verfassung selbst die Beschränkung eigentümerverbindlich anordne, ohne dass die Kantone oder Gemeinden handeln müssten. Anders sei nur zu entscheiden, wenn sich zusätzliche Massnahmen der Kantone und Gemeinden enteignungsähnlich auswirken (vgl. MÖSCHING, Öffentlichrechtliche Aspekte der schweizerischen Zweitwohnungsinitiative, INR-Institut für Notariatsrecht und Notarielle Praxis Band/Nr. 15, Bern 2014, S. 119 m.w.H. auf DERS., Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, ASR-Abhandlungen zum Schweizerischen Recht Band/Nr. 803, Bern 2014, S. 263 f.). Auch WALDMANN/HÄNNI gehen im Zusammenhang mit der Umsetzung des verfassungsrechtlichen Schutzauftrags zugunsten der Moore und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung (Art. 78 Abs. 5 BV) von einer Zuständigkeit des Bundes aus: Die konsequente Anwendung des Grundsatzes, wonach entschädigungspflichtig ist, wer die Eigentumsbeschränkungen eigentümerverbindlich anordnet, führe dazu, dass Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung für moorschutzrechtliche Eigentumsbeschränkungen in der Regel vom Bund zu begleichen seien. Denn Art. 78 Abs. 5 BV sei grundsätzlich unmittelbar eigentümerverbindlich und allfällige kantonale oder kommunale Planungsmassnahmen würden nur konkretisieren, was sich bereits aus der Verfassung ergebe (WALDMANN/HÄNNI, Kommentar zum Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), Bern 2006, N 92 zu Art. 5 RPG). Diese Ansicht erscheint auch für den vorliegenden Fall der Zweitwohnungen überzeugend, zumal sich eine allfällige Eigentumsbeschränkung direkt aus der Verfassung, nämlich Art. 75b BV, ergibt (vgl. dazu BGE 139 II 243). Auch wenn die Gemeinde, wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig anführt, zwar auch nach Inkrafttreten der Zweitwohnungserlasse für die Erteilung von Baubewilligungen zuständig ist und damit Bundesrecht vollzieht, erscheint dennoch der Bund aufgrund der direkten Anwendbarkeit von Art. 75b BV als Entschädigungsschuldner. Die Frage der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 braucht indessen vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu werden, da die Beschwerde auch aus anderen Gründen (vgl. nachstehend Erwägungen 4 und 5) abzuweisen ist. 4. a) Fraglich ist zunächst, ob Art. 75b BV das durch Art. 26 BV geschützte Eigentum der Beschwerdeführer überhaupt ein-
10/24 Enteignung PVG 2017 247 schränkt. Der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur durch die Privatrechtsordnung geprägt, sondern ebenfalls durch die verfassungsrechtliche Ordnung und das darauf gestützt erlassene öffentliche Recht als Ganzes. Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung festhält, nicht unbeschränkt, sondern nur innert den Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Zu beachten sind beispielsweise die Anforderungen des Walderhaltungsgebotes (Art. 77 BV), des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV). Die gewichtigen öffentlichen Interessen, deren Wahrung diese Verfassungsnormen fordern, sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt. Die Eigentumsgarantie hindert den Gesetzgeber nicht, die objektive Eigentumsordnung im Rahmen der Bedürfnisse der Gemeinschaft festzulegen. Die Zulässigkeit eigentumsbeschränkender raumplanerischer und umweltschützender Massnahmen basiert auf einer Interessenabwägung mit der Eigentumsgarantie (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3c und d). b) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten bestimmten baulichen Nutzungsmöglichkeit nicht; im öffentlichen Interesse liegende Änderungen des zulässigen Nutzungsmasses mit Erhaltung einer sinnvollen Überbauungsmöglichkeit lösen keine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens aus (vgl. ZBl 98/1997 S. 368 E.4c.bb). Entsprechend kann kein Eigentümer damit rechnen, dass die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). Das Bundesgericht entschied deshalb in BGE 105 Ia 330, dass der Bundesgesetzgeber die nach dem Recht mehrerer Kantone gegebene Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen ausserhalb der Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts nicht nur landwirtschaftliche und sonst standortgebundene Bauten zu errichten, beseitigen durfte, ohne damit eine der wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnisse zu entziehen. Mit der in den Art. 19 und 20 des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (Anmerkung der Unterzeichneten: das Gesetz in dieser Fassung wurde per 1. November 1992 aufgehoben) getroffenen Regelung habe er auch nicht im Sinne des Regelfalls der Enteignung dingliche Rechte an Grundstücken zugunsten des Gemeinwesens entzogen oder
10/24 Enteignung PVG 2017 248 beschränkt. Er habe vielmehr für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft einheitlich den Inhalt des Grundeigentums ausserhalb der Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts festgelegt, ohne hierfür allgemein eine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). In ähnlicher Weise hat der Verfassungsgeber in Art. 78 Abs. 5 BV für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft den Inhalt des Grundeigentums innerhalb von Mooren und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung neu umschrieben, ohne dafür eine allgemeine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. WALDMANN/HÄNNI, N 51 zu Art. 5 RPG). c) Die vorliegend interessierende Volksinitiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen» wurde am 11. März 2012 angenommen. Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. Diese Verfassungsbestimmung enthält damit ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht oder überschritten ist, und ist seit dem 11. März 2012 unmittelbar anwendbar (vgl. BGE 139 II 243 E.9 und 10). Die Beschwerdeführer argumentieren, dass die Eigennutzung der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6) sei und sie durch Art. 75b BV materiell enteignet worden seien. Diese Auffassung kann nicht geteilt werden: Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung festhält, nur innert den Schranken, die im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung festgelegt werden (vgl. vorstehend Erwägung 4b). Der Eigentümer kann die aus dem Eigentumsrecht fliessenden Rechte – wie insbesondere das Überbauen von Bauland – nach wie vor in der durch Art. 75b BV definierten Grenze ausüben. Das gewichtige öffentliche Interesse, die Zersiedelung der Schweizer Landschaft zu stoppen, überwiegt ein Interesse der Beschwerdeführer am Bau ihrer Zweitwohnung, zumal der Kerngehalt des Eigentums gewahrt wird: So können die Beschwerdeführer ihre Parzelle beispielsweise nach wie vor verkaufen oder Erstwohnungen darauf errichten. Dass sie selbst nicht als Zweitwohnungsbesitzer auf ihrem Grundstück werden wohnen können, tangiert den Kerngehalt der Eigentumsfreiheit nicht. Im Weiteren kann, wie bereits ausgeführt (vgl. vorstehend Erwägung 4b) kein Eigentümer damit rechnen, dass die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben; der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
10/24 Enteignung PVG 2017 249 chung insbesondere durch die verfassungsrechtliche Ordnung, welche sich ändern kann, geprägt. 5. a) Damit eine finanzielle Entschädigung ausgerichtet werden kann, müssten in jedem Fall die Voraussetzungen der materiellen Enteignung gegeben sein. Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 2 das Entschädigungsgesuch der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen und das Vorliegen einer entschädigungspflichtigen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (materielle Enteignung) zu Recht verneint hat. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie durch die Zweitwohnungsinitiative und nachfolgende Bundesgesetzgebung materiell enteignet worden seien, da ihr Eigentumsrecht durch die Annahme der Initiative (Art. 75b BV) massiv eingeschränkt worden sei. Das Bundesgericht definiert die materielle Enteignung wie folgt (vgl. BGE 131 II 728 E.2 vgl. auch BGE 91 I 329 E.3 [«Barret-Entscheid»] sowie BGE 123 II 481 E.6a): «Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde.» Die materielle Enteignung bedingt damit zwei Voraussetzungen: Die Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache (erste Voraussetzung) sowie die besondere Intensität der Massnahme oder die Erfüllung des Tatbestandes des Sonderopfers (zweite Voraussetzung). b) Die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache (erste Voraussetzung) ist nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt, d.h. beim Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung, anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (vgl. GRIFFEL, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich 2017, N 443 mit Hin-
10/24 Enteignung PVG 2017 250 weis auf BGE 131 II 151 E. 2.1). Zu berücksichtigen und gewichten sind alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die Überbauungschance beeinflussen können, vor allem die im fraglichen Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse sowie die bauliche Entwicklung in der Umgebung (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURN- HERR, a.a.O., N 609 f. mit Hinweisen auf BGE 131 II 72 E.3.3 sowie 112 Ib 105 E.2b; vgl. auch GRIFFEL, a.a.O., N 443). Die Eigentumsgarantie gewährleistet weder die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten Nutzungsmöglichkeit, noch verleiht sie einen Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale Rendite (GRIFFEL, a.a.O., N 444). c) Im Zusammenhang mit der Umzonung von Grundstücken von der Wohn- in die Gewerbezone hielt das Bundesgericht mit Blick auf die geforderte «besondere Intensität» (zweite Voraussetzung) Folgendes fest (BGE 123 II 481 E.6d). «Selbst wenn im Übrigen von der Neuordnung des Bodenrechts abgesehen und davon ausgegangen würde, dass die fraglichen Grundstücke von der Wohnzone in die Gewerbezone umgeteilt worden wären, wäre in dieser Umzonung keine materielle Enteignung zu erblicken, da es an der hierfür erforderlichen Intensität des Eingriffs mangelt. Ein Entschädigungsanspruch besteht wie dargelegt nur dann, wenn eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis aufgehoben wird, also etwa, wenn eine Überbauungsmöglichkeit vollkommen entzogen wird. Dagegen gelten nach ständiger Rechtsprechung selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher gemäss Art. 22ter BV entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann; mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass und in der Art der baulichen Nutzung muss der Eigentümer grundsätzlich rechnen, solange er vom Grundstück noch einen bestimmungsgemässen Gebrauch machen kann.» d) Mit Bezug auf den vorliegenden Fall sind beide Voraussetzungen der materiellen Enteignung (Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache sowie besondere Intensität oder Sonderopfer) nicht erfüllt: Bezüglich der ersten Voraussetzung ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer gemäss ihren eigenen Angaben das Grund-
10/24 Enteignung PVG 2017 251 stück Nr. 9792 am 20. April 2010 mit der Absicht kauften, darauf ein Ferienhaus für sich selber zu erstellen. Mit der Beschwerdegegnerin 1 ist einig zu gehen, dass bereits zu diesem Zeitpunkt auf Bundesebene Massnahmen zur Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus diskutiert und beschlossen wurden. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie entgegen der vorinstanzlichen Auffassung nicht damit rechnen mussten, dass sie nicht mehr bauen durften. Gemäss Statistik des Bundesamtes für Statistik habe es von 1848 bis 2016 exakt 209 Volksinitiativen gegeben. Davon seien 22 angenommen, der Rest sei abgelehnt worden. Es habe damit eine Wahrscheinlichkeit von fast 90 % bestanden, dass auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde (vgl. Beschwerde S. 7). Mit Botschaft vom 4. Juli 2007 schlug der Bundesrat eine Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung vor, welche die Kantone dazu verpflichten sollte, in ihren Richtplänen Gebiete mit hohen Zweitwohnungsbeständen zu bezeichnen und für diese lenkende Massnahmen zu entwickeln (vgl. BBl 2007 5765 ff., S. 5766). Der gestützt darauf vom Parlament erlassene Art. 8 Abs. 2 und 3 RPG trat am 1. Juli 2011 in Kraft. Art. 8 Abs. 3 lit. a RPG sah ausdrücklich vor, dass die zu ergreifenden Massnahmen insbesondere eine Beschränkung der Zahl neuer Zweitwohnungen bezwecken. Im Weiteren wurde am 18. Dezember 2007 die hier interessierende Volksinitiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen» mit der erforderlichen Mindestanzahl gültiger Stimmen bei der Bundeskanzlei eingereicht. Die Beschwerdeführer mussten bereits beim Kauf des Grundstücks Nr. 9792 am 20. April 2010 wissen, dass die Entwicklung im Landschafts- und Siedlungsraum der Tourismusgebiete und die damit zusammenhängende Problematik der «kalten Betten» ein Politikum ist. Insofern konnten auch allfällige zukünftige Gesetzesänderungen und damit verbundene Nutzungseinschränkungen nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt umso mehr, als dass der eine Beschwerdeführer als Anwalt tätig ist und damit über das notwendige Fachwissen verfügt. Die Beschwerdeführer vermögen sodann aus der ins Recht gelegten Statistik (vgl. Bf-act. 3) nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Umstand, dass die meisten Volksinitiativen in der Vergangenheit abgelehnt wurden, den Schluss zuliesse, dass auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde. Das eine hat mit dem andern nichts zu tun, denn entscheidend dafür, ob eine Volksinitiative angenommen wird oder nicht, ist nicht der Umstand, dass es sich um eine solche handelt, sondern das dahinter stehende Interesse der Stimmberechtigten. Das
10/24 Enteignung PVG 2017 252 öffentliche Interesse am Schutz der Schweizerischen Landschaft vor Zersiedelung war bereits im Jahre 2010 gross (vgl. die seit dem Jahr 2007 aufgezählten politischen Bestrebungen) und resultierte schliesslich in der Annahme der Initiative im Jahr 2012. Im Weiteren zeigt die vom Beschwerdeführer angeführte Statistik gerade auch, dass Volksinitiativen nicht nur abgelehnt, sondern auch angenommen werden. e) Mit Bezug auf die zweite Voraussetzung (besondere Intensität, erste Tatbestandsvariante) ist festzuhalten, dass den Beschwerdeführern aufgrund von Art. 75b BV nicht die vollständige Überbauungsmöglichkeit entzogen wurde. Sie haben nach wie vor die Möglichkeit, Erstwohnungen oder als einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen oder touristisch bewirtschaftete Wohnungen zu bauen (vgl. Art. 7 Abs. 1 ZWG). Wie das Bundesgericht bereits im die Beschwerdeführer betreffenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.3.2) festgehalten hatte, könnte eine Baubewilligung mit Auflagen (insbesondere mit Nutzungsbeschränkungen) erteilt werden, die eine Nutzung der Baute als Zweitwohnung ausschliessen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig als nicht besonders schwer, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt (vgl. vorstehend Erwägung 5c). Da nach dem Gesagten die Überbauungsmöglichkeit nicht vollkommen entzogen wurde und die Beschwerdeführer ihr Grundstück weiterhin nutzen können, sind die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung nicht gegeben. Daran vermag auch der Einwand der Beschwerdeführer, dass der Markt für unbebautes Bauland zusammengebrochen sei (vgl. Beschwerde S. 4) und dass der Grundstückswert nach Annahme der Initiative tiefer ist (vgl. Beschwerde S. 5), nichts zu ändern. Abgesehen davon, dass diese Behauptungen nicht substantiiert wurden, verleiht die Eigentumsgarantie keinen Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale Rendite. Ebenfalls nicht näher begründet oder belegt ist die beschwerdeführerische Behauptung, die Eigennutzung sei der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6). Wie soeben aufgezeigt wurde, wird der Kerngehalt der Eigentumsgarantie durch Art. 75b BV nicht tangiert und die Beschwerdeführer haben weiterhin zahlreiche Möglichkeiten, ihr Grundstück unter Auflagen zu nutzen. Sie sind ebenfalls nicht gezwungen, nach Y._____ zu ziehen, weshalb entgegen ihrer Ansicht auch keine Verletzung der Niederlassungsfreiheit oder eine «Schollenbindung» (vgl. Beschwerde S. 6) vorliegt.
10/24 Enteignung PVG 2017 253 f) Im Weiteren ist anzumerken, dass auch die Voraussetzung des Sonderopfers (zweite Voraussetzung, zweite Tatbestandsvariante) nicht gegeben ist. Das Bundesgericht hielt bereits im die Beschwerdeführer betreffenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.4) fest, dass es zwar für den Beschwerdegegner stossend sein möge, dass lokal nur seine Baubewilligung angefochten worden sei; eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung seitens der Gemeinde liege dagegen nicht vor. Die Beschwerdeführer können sich damit auch nicht auf den Tatbestand des Sonderopfers stützen. R 17 8 Urteil vom 8. Juni 2017 Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist noch hängig.