Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.12.2019 R 2017 50

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 50 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi von Salis und Brunner Aktuar Gross URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, Beschwerdeführerin gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 und B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision

- 2 - 1. Die A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 219 im Dorfzentrum der Gemeinde X._____. Die Parzelle 219 ist raumplanerisch der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesen. Seit 1896 (erbaut) befindet sich darauf das gleichnamige 5-Sterne-Hotel für ein gehobenes Gästesegment. Im Osten und Südosten von Parzelle 219 liegen die Teilgebiete H._____ Nord und H._____ Süd, welche beide der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen sind und räumlich durch die Via I._____ voneinander getrennt werden. Das Teilgebiet H._____ Nord befindet sich bergseitig, im Norden oberhalb der Via I._____ und ist teilweise bereits überbaut (so Parzellen1482, 1480, 1915, 1716 und 1694), teilweise aber noch unüberbaut (so Parzellen 183, 1715, 926, 1665 sowie Südhang-/Freiflächenbereich von Parzelle 1694). Im Teilgebiet H._____ Süd liegt die Parzelle 1808, welche der B._____ gehört und auf der sich heute ein Postgebäude befindet. Das Postgebäude steht im Nordwestteil von Parzelle 1808, während der West- und Südwestteil unterhalb der Via I._____ noch unbebaut sind. Weiter südlich befinden sich die Parzelle 2354, die sich talwärts bis zur Via M._____ (Seestrasse beim X._____-ersee) erstreckt und ebenfalls zum Teil schon überbaut ist. Die Parzelle 2396 (mit Wohnbaute bestückt) und die Parzellen 1102 und 2395 (beide südwestlich gelegen und unüberbaut) zählen auch noch zum Teilgebiet H._____ Süd unterhalb der Via I._____. 2. Im Jahre 2000 erwarb die B._____ die Parzelle 1808 im Ausmass von 13'428 m2 sowie die südlich angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zugewiesene Areal wird südlich durch die Via M._____, im Süd-Osten und Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. Zeitlich vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das N._____, das im Jahre 1944 abbrannte. Westwärts steht das A._____ auf Parzelle 219. Im Norden rund 90 m und mehr bergwärts befindet sich das

- 3 - C._____. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang (mit Grünraum und Freiflächen im Nord- wie Südteil) wird in Richtung Nordosten und Osten durch die noch etwas entfernter situierten Hotels K._____ und L._____ vervollständigt. 3. Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden soll. Diese Abänderung umfasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzellen 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bauund Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisionsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmässige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) erheblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Basis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Postgebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Hotels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei-

- 4 che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume sowie für Versorgungs- und Entsorgungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vorgesehen. Gegenstand der Planung (mit Bauvolumen im dreistelligen Millionenbereich) bildeten ausserdem eine mehrstöckige unter der Hotelanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes. 4. Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der B._____ ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Ferner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch gemacht wird. 5. Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war u.a. auch die A._____ (Eigentümerin Parzelle 219; hiernach Beschwerdeführerin) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 7. Dezember 2015 Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren erhob: 1. Es sei die von der Urnenabstimmung beschlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben und es sei dieser mit all ihren Bestandteilen die Genehmigung zu verweigern. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin (2).

- 5 - Zur Begründung wurde geltend gemacht, dass es sich bei der vorliegenden Teilrevision um eine projektbezogene Sondernutzungsplanung handle. Sie beruhe auf einem bereits relativ konkret ausgearbeiteten Richtprojekt, welches mit der Teilrevision der Ortsplanung eine massgeschneiderte Sonderregelung erhalten sollte. Werde diese Teilrevision genehmigt, stehe der Realisierung des Richtprojektes grundsätzlich nichts mehr im Weg. Da das Richtprojekt und der Sondernutzungsplan einen erheblichen Detaillierungsgrad aufwiesen, werde die Baubewilligung insofern teilweise bereits vorweggenommen. Es sei deshalb erforderlich, dass bereits auf der Stufe der Nutzungsplanung alle erforderlichen Aspekte des Richtprojekts einer umfassenden Überprüfung auf ihre Rechtmässigkeit unterzogen würden (S. 4). Zu den Voraussetzungen für eine Planänderung wurde vorgebracht, dass die Pläne für die Spezialzone (SZS) einem Ideenwettbewerb aus dem Jahre 1993/1994 entsprungen seien, womit "den hohen städtebaulichen, landschaftlichen und verkehrstechnischen Anforderungen" für die Nutzung des Gebiets H._____ hätte Rechnung getragen werden sollen. Zur Erhaltung von Grünräumen in unmittelbarer Nähe des Dorfkerns und zur Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für die in der Zone vorgesehene Nutzung seien im Gebiet H._____ einzelne, durch Freiflächen voneinander getrennte Baubereiche ausgeschieden worden. Für alle Baubereiche seien Höhenbeschränkungen verbindlich festgelegt worden. Die Bruttogeschossfläche habe im Teilgebiet Nord insgesamt maximal 14'800 m2 und im Teilgebiet Süd maximal 6'600 m2 betragen. Mit der Spezialzone H._____ sei eine lockere Überbauung des gesamten Gebietes H._____ unter gleichzeitiger Gewährung grossflächiger Grünflächen angestrebt worden. Das Gebiet H._____, bestehend aus H._____ Nord und H._____ Süd, sei dabei als Einheit verstanden worden. Entsprechend sei die Planung des gesamten Gebiets aufeinander abgestimmt und koordiniert worden (S. 6). Es sei daher nicht nachvollziehbar, weshalb das Teilgebiet H._____ Süd ohne Berücksichtigung des restlichen Gebiets der Spezialzone H._____ gestützt

- 6 auf ein konkretes Richtprojekt der Grundeigentümerin (Beigeladene) mit einem neuen Sondernutzungsplan überlagert werden sollte, welches den bisherigen Planungszielen diametral entgegenlaufe, eine massiv höhere Bauweise zulasse, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten ausscheide und den Abbruch des bisher als schützens- und erhaltenswert qualifizierten Postgebäudes ermögliche. Mit dem neuen Sondernutzungsplan werde die wertvolle Freifläche mitten in X._____ zerstückelt und die Nutzungsmöglichkeit des restlichen Gebiets H._____ präjudiziert (S. 8). Raumplanungsrechtlich längen keine wesentlichen Änderungen nach Art. 21 Abs. 2 RPG vor. Die geänderten Überbauungsabsichten der Beigeladenen stellten laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ebenfalls keine wesentlichen Veränderungen dar (S. 9). Es habe auch keine Interessenabwägung hinsichtlich der Frage stattgefunden, ob allfällige geänderte Verhältnisse eine Abweichung vom Gesamtkonzept H._____ rechtfertigen würden (S. 10). Der Planungsbericht vom 27. Oktober 2015 sei ferner mangelhaft, da die Formulierung des Berichts dafürspreche, dass die Initianten des Richtprojekts den Bericht erstellt hätten (S. 11). Eine eigentliche Interessenabwägung, eine Prüfung von Alternativen und eine Überprüfung der Vereinbarkeit mit Bundesrecht habe – wenn überhaupt – nur sehr rudimentär stattgefunden. Ebenso habe keine Überprüfung der Teilrevision mit Art. 38a RPG (Kompensationen) oder eine Auseinandersetzung mit einer allfälligen Auszonung der Fläche H._____ Süd stattgefunden (S. 12). Der Planungsbericht äussere sich nicht zur Frage, ob eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erforderlich wäre. Der Umweltteil fehle darin komplett, womit dessen rechtliche Funktion vorab nicht erfüllt werden könne (S. 12-13). Die Beschwerdeführerin nahm weiter zur Verletzung der Planungsziele und Planungsgrundsätze (haushälterische Bodennutzung; ganzheitliche Betrachtungsweise, unzulässige Vergrösserung der Bauzone; S. 13-16), zur fehlenden Vereinbarkeit mit übergeordneten Raumplänen (Richtplankonformität, ISOS, UNESCO-Weltkulturerbe; S. 16-19), zur fehlenden Umwelt-

- 7 verträglichkeitsprüfung (Anzahl Parkplätze, funktionaler Zusammenhang zwischen Parkhaus H._____ und Richtprojekt, UVP-Pflicht für Sondernutzungsplanung; S. 19-23), zur Verletzung des Koordinationsprinzips (unvollständiges Vorprüfungsverfahren, Revisionsvorhaben zur Ergänzung der schützenswerten Kulturobjekte, Gesamtrevision Gefahrenzonenplan, Sondernutzungsplanung Bahnhof RhB; S. 23-27), zur Verletzung von Bundesumweltrecht (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten, weitere umweltrechtliche Anforderungen; S. 27-33), zum schützens-/erhaltenswerten Postgebäude, S. 33-35), zum Ortsbildschutz (Dimension Richtprojekt, Bedeutung für Ortsbild, Eingliederung ins Ortsbild; S. 35-39), zum Vorteilsausgleich (S. 39-40) sowie zu weiteren Einwänden (Helikopterlandeplatz, Verhältnis zum Verkehrskonzept, schützenswerter Aussichtspunkt, offene Nutzungsart, Nutzungsansprüche der Beschwerdeführerin; S. 40-42) Stellung. 6. Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. Prot.-Nr. 355) beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet: 1. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfehlungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweiwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen: c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbunden werden oder dass die Gesamtzahl von

- 8 - 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzuführen. d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungsmindernde Massnahmen bleiben vorbehalten und sind in die Baubewilligung aufzunehmen. e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Sollten sie nicht eingehalten werden können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle vorbehalten. f) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luftreinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Baubehörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auflagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Verbrennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen betroffen. g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusammenhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postgebäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungserklärung ist von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilligungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspegel darzustellen. 2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbeschlüssen behandelt. 3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben und Hinweise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann. 4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. 5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten. 6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen. 7. [Mitteilung an:]

- 9 - 7. Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. Prot.-Nr. 357), wurde in der Streitsache PB 26/15 erkannt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungsplanung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus Staatsgebühr Fr. 6'000.-- Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren Fr. 1'296.-- Total Fr. 7'296.-gehen zu 7/8 zulasten der Beschwerdeführerin und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der beigeladenen B._____. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzverwaltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen. 3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der B._____ eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 5'000.-- zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilung an] In der Begründung des Entscheids wurde vorab zur Zuständigkeit, Kognition und Legitimation einschliesslich eines Ausstandsbegehrens (S. 7-9) Stellung genommen. Materiell wurde darauf im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 11-16), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen Richtplan Siedlung samt regionalem Richtplan Q._____ (S. 16- 18), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 18-20), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S.

- 10 - 20-24), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen X._____ (S. 24-25), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 26), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Gefahrenzonenplan (S. 26-27), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung Bahnhof (S. 27), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 27-29), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 29-30), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Bodennutzung (S. 30), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 31), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 31), zur Prüfung des Bedarfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 31-32), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 32-36), der Bauzonengrösse (S. 36), des ISOS (S. 37-39), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 39-40), zur Prüfung umweltschutzrechtlicher Fragen (UVP [S. 41]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 41-42]; Verletzung der UVP-Pflicht [S. 42-44]; ungenügender Umweltbericht [S. 44- 45]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 45-48]; Verletzung Vorschriften Luftreinhaltung [S. 48-50]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschadstoffe (S. 50-51) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 51-52), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstufung des Postgebäudes (S. 52-57), Ortsbildschutz/Gebäudegestaltung (S. 57-62), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 62-64), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 64-65), Helikopterlandeplatz (S. 65-66), Verkehrskonzept (S. 66-67), Aussichtspunkten (S. 67-68), offene Nutzungsart (S. 68-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-72) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interessensabwägung (S. 72-74) wurde sodann noch resümierend festgehalten:

Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Regierung nach eingehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschriften sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfassend zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung ermöglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch

- 11 weitere grosse Bauvolumen, wie C._____, A._____ und K._____) und mit der vorgesehenen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels A._____ und C._____ sowie der übrigen Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse) klar überwiegt. Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation bestehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berggebiet in neue Hotelanlagen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies insbesondere nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Interesse. Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erfahren. Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zudem keine überwiegenden Interessen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungsplanung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Vergleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlechtern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstimmung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Voraussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden

- 12 kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 8. Gegen die Entscheide der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 erhob die Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen: 1. Es sei der Genehmigungsentscheid vom 25. April 2017 (Protokoll Nr. 355) betreffend die Teilrevision der Ortsplanung X._____, Gebiet H._____ Süd, sowie der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April 2017 (Protokoll Nr. 357) aufzuheben und es sei dem Beschluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 18. Oktober 2015 [recte: Urnenabstimmung] für die Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd samt Bestandteilen die Genehmigung zu verweigern bzw. der Beschluss sei aufzuheben.

2. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Anknüpfend an die Ausführungen in der Planungsbeschwerde brachte die Beschwerdeführerin vor, dass hier das Gebiet H._____ Süd Gegenstand der angefochtenen Teilrevision bilde, das heute im Gestaltungs- und Erschliessungsplan für die Spezialzone H._____ (SZS) erfasst sei (S. 3). Im Jahr 2002 sei die SZS dann einer Teilrevision unterzogen worden. Dabei sei insbesondere Parzelle 1808, auf der sich das Postgebäude befinde, von der ZöBA in die SZS überführt worden. Für den neuen Baubereich I sei eine maximal zulässige Höhenkote von 1'813-1'820 m.ü.M. festgelegt worden, was bergseits zwei oberirdische Stockwerke zugelassen habe. Für die Zulässigkeit von neuen Hochbauten im Gebiet H._____ Süd habe die Teilrevision keine Veränderungen gebracht. Insbesondere sei das bis dahin zulässige Nutzungsmass nicht erweitert worden (S. 4). Es wurden die einzelnen Planungsschritte und Genehmigungsentscheide aufgezeigt (S. 4- 5). Rechtlich wurde zunächst auf den Grundsatz hingewiesen, dass jede Nutzungsplanung aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange zu erfolgen habe. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen für Teilgebiete widerspreche ausdrücklich der Planungspflicht. Die jetzige Planungsvorlage diene einer projektbezogenen Einzelprüfung. Ein

- 13 planerisches Grundkonzept fehle ebenso wie ein Leitbild für die Umsetzung der übergeordneten Dichtevorgaben oder ein kommunaler Richtplan (S. 6). Alsdann wurde auf die planerische Vorgeschichte sowie das Richtprojekt auf Parzelle 1808 Bezug genommen (S. 7). Die Beschwerdeführerin nahm dann nochmals detailliert zur Frage und den Wirkungen der Planbeständigkeit (S. 8-13), zur Richtplanung (S.13-14), zur Koordination mit anderen Planungen und zum Planungsbericht (S. 14-17), zum Vorprüfungsverfahren (S. 17-19), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 19-23), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 22- 24), zum ISOS (S. 24-26), zum Umweltrecht einschliesslich unterlassener Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 26-29) [samt Teilaspekte Anzahl Parkplätze, funktionaler Zusammenhang Parkhaus H._____ - Richtprojekt, UVP Sondernutzungsplanung]; auf S. 29-32), zur Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 32-33) [inkl. Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten und noch weiterer umweltrechtlicher Anforderungen]; S. 34-39), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 39), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 39-44), zu weiteren Rügen bezüglich Helikopterlandeplatz und Verkehrskonzept (S. 43-44) Stellung. Zusammenfassend wurden die Gründe für die Rechtswidrigkeit der von der Beschwerdegegnerin 2 beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd von der Beschwerdeführerin nochmals resümiert (S. 45-46): Es lagen zunächst keine hinreichenden gewichtigen Gründe für eine Planänderung vor. Insbesondere leidet die Interessenabwägung der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) an einem Rechtsmangel, weil sie die privaten Interessen des Investors höher gewichtet hat als die Interessen einer Gesamtplanung. Mit dem Abweichen vom Grundsatz der Gesamtplanung, welcher für die Regierung in sämtlichen vorangegangenen Revisionsvorlagen für das Gebiet H._____ von oberster Priorität war, wird eine sinnvolle Planung im Gebiet H._____ Nord praktisch verunmöglicht. Dies hat negative Auswirkungen auf den gesamten Bereich des landschaftlich sehr wichtigen Gebiets H._____. Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planung widerspricht den Vorgaben des regionalen Richtplanes, der eine ortstypische Bebauung mit einer qualifizierten Dichte vorschreibt. Der Planungsbericht entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben, er ist unvollständig und ungenügend und setzt sich mit den wesentlichen Problemen, insbesondere dem Bundesumweltrecht, überhaupt nicht auseinander. Er befasst sich auch nicht mit der zwingend notwendigen Frage, ob die Revision der Nutzungsplanung überhaupt zulässig ist.

- 14 - Das Vorprüfungsverfahren wurde mangelhaft durchgeführt, indem einzelne Stellungnahmen der kantonalen Ämter überhaupt nicht berücksichtigt wurden. Damit wird das bundesrechtliche Koordinationsprinzip verletzt. Mit der Genehmigung des projektbezogenen Sondernutzungsplans wird auch das bundesrechtliche Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens verletzt. Selbst das von den Investoren eingereichte Parteigutachten bestätigt, dass das bauliche Volumen des vorgesehenen Gesundheitshotels aufgrund des falschen Standortes deutlich grösser ausfalle, als bei vergleichbaren Konkurrenzprodukten. Der Sondernutzungsplan ermöglicht damit eine überdimensionierte, gar nicht erforderliche Nutzung. Die von der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) beschlossene Teilrevision der Ortsplanung führt zu einer unzulässigen Vergrösserung der Bauzone im Sinne von Art. 38 a RPG; eine Kompensation ist jedoch nicht vorgesehen, weshalb die Genehmigung bundesrechtswidrig ist. Die projektbezogene Nutzungsplanung mit dem dieser zugrundeliegenden Richtprojekt steht nach Auffassung der Beschwerdeführerin im Widerspruch zu den Vorgaben des ISOS Inventar. Aufgrund der besonderen Bedeutung für das Ortsbild beantragt die Beschwerdeführerin die Einholung eines Gutachtens durch die ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell den Vorgaben des ISOS. Speziell gravierend sind die Verstösse gegen das Bundesumweltrecht. Für die Ortsplanungsrevision hätte zwingend eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden müssen. Es ist mit den bundesrechtlichen Vorgaben nicht vereinbar, die Abklärungen der Umweltauswirkungen des konkret vorliegenden Richtprojektes in das Baubewilligungsverfahren zu verschieben; diese hätten im Rahmen der Sondernutzungsplanung abgeklärt werden müssen. Ausserdem haben wir in der vorliegenden Beschwerde aufgezeigt, dass verschiedene Vorschriften des Bundesumweltschutzrechts (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten) eindeutig nicht eingehalten (und auch nicht abgeklärt) sind, weshalb die Genehmigung der Ortsplanungsrevision rechtswidrig ist. Das der Sondernutzungsplanung zugrundeliegende Richtprojekt ist mit dem Ortsbild der Beschwerdegegnerin 2, speziell hinsichtlich des Gebietes H._____, nicht verträglich und hätte auch aus diesem Grund nicht genehmigt werden dürfen. Die angefochtenen Beschlüsse vom 25. April 2017, namentlich der Genehmigungsentscheid Protokoll Nr. 355 sowie der Beschwerdeentscheid Protokoll Nr. 357, seien deshalb aufzuheben. 9. In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Beschwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1); unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 2). Zur Begründung werde auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid Nr. 357 vom 26. April 2017 verwiesen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen der Beschwerdeführerin eingehend auseinandergesetzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente

- 15 oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich Beschluss des Souveräns der Beschwerdegegnerin 2 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid fest. 10. In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (Ziff. 1). Die von den Beschwerdeführern/innen gestellten Verfahrens-/Beweisanträge (in den Parallelverfahren R 17, 44, 45 und 46) seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer/innen (Ziff. 3). Zuerst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 dargelegt (S. 3-5). Darauf wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die B._____ (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quartierplan D._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____ Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungsplan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quartierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu den gescheiterten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen Saal (Forum E._____) in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S.

- 16 - 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer projektbezogenen Sondernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beurteilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Beschwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwirkungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschiedung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Planungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren vor der Beschwerdegegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungsentscheid/Beschwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerdeführer/innen (S. 25), zu ihren Verfahrens- bzw. Beweisanträgen samt Beschwerdelegitimation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts samt Bestreitung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnissen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Übereinstimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koordination mit anderen Bereichen für eine Gesamtplanung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen dieser Sondernutzungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebaulichen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 44- 46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bau-

- 17 ten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprüfungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Bodennutzung (S. 52-55), zur Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55-56), zur Bauzonengrösse (S. 56), zum ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe (S. 56-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denkmalpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70-72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung bezogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung wurde vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 7) verwiesen. Die Beschwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Ergebnis dieser Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht dargelegt habe, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen Aspekten auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest: Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vorschriften die Hürden wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizerischen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von A._____, C._____, K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesundheitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus allgemein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs. Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architekten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und sei von dort zu edieren (S. 80). Abschliessend hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest, dass die Gutachteranträge der Beschwerdeführerin weniger weit gingen als jene der übrigen Beschwerdeführer/- innen (in den Parallelverfahren R 17 44, 45, 46). Sie beschränke sich auf die Einholung eines

- 18 - Gutachtens der ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell den Vorgaben des ISOS sowie generell zur Frage der Auswirkungen auf das Ortsbild. Diesbezüglich könne aber auf die Stellungnahmen zu den Anträgen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 44 verwiesen werden (S. 82). 11. In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ (Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwaltungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzutreten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzlichen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei der Ermessenausübung sei ebenso nicht einzutreten (S. 3). Im Grundsatz wurde zunächst festgehalten, dass es vorliegend nicht um eine Bauzonenerweiterung gehe. Die Planungsrevision sollte verdichtetes Bauen in einem bereits eingezonten Gebiet ermöglichen. Der projektbezogene Sondernutzungsplan entspreche der lokal, regional und überregional erwünschten Siedlungsentwicklung. Die Realisierung eines Gesundheitshotels an zentraler Lage in der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) stärke die Region Q._____ als Tourismusstandort und setze neue Impulse für eine Positionierung im Gesundheitstourismus. Auch eine moderne Klinik liege im öffentlichen Gesamtinteresse (S. 5). Materiell wurde darauf ausführlich und vertieft zur Planbeständigkeit (S. 6-18), zur Richtplanung (S. 18-20), zur Koordination mit anderen Planungen (S. 20) inkl. Planungsbericht (S. 21- 28), zum Vorprüfungsverfahren (S. 29-30), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (Ziff. 30-40), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 40-44), zum ISOS (S. 44-47), zum Umweltrecht (S. 40) inkl. unterlassene Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 47- 50) betreffend Anzahl Parkplätze (S. 50-51) und funktionalem Zusammen-

- 19 hang Parkhaus H._____ – Richtprojekt (S. 51-55), zur Umweltverträglichkeitsprüfung für Sondernutzungsplan (S. 56), zur Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 56-58) einschliesslich Lärmschutz (S. 58-63), Luftreinhaltung (S. 64-67) und Altlasten (S. 68), ferner zu weiteren umweltrechtlichen Anforderungen (S. 68-69), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 69-70), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 70- 80), sowie noch zum Helikopterlandeplatz und zum Verkehrskonzept (S. 81-82) Stellung genommen. Als Beilagen wurden der Generelle Gestaltungsplan H._____ Süd im Massstab 1:1000 [1], der Generelle Erschliessungsplan 'Teilplan Verkehr' H._____ Süd 1:1000 [2] und der GEP 'Teilplan Entsorgung' H._____ Süd 1:1000 [3] der Vernehmlassung vom 18. August 2017 angehängt. 12. In ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 – mit Ausnahme von Ziff. 2, da Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung fallengelassen wurde – [unverändert] fest. Zur Begründung wurde ausführlich und detailliert zu sämtlichen gegenteiligen Vorbringen der Beschwerdegegnerin 1, Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen Stellung genommen und deren Ausführungen als unzutreffend oder irrelevant bezeichnet (vgl. S. 3- 36). Im Sinne einer Zusammenfassung wurde am Ende vorgebracht, die vorliegende Planungsvorlage vermöge in verschiedener Hinsicht den rechtlichen Anforderungen nicht zu genügen. Die Mängel seien derart vielseitig, dass die vorliegende Planungsvorlage offensichtlich weder dem Stimmvolk vorgelegt, noch genehmigt hätte werden dürfen. Und zwar insbesondere aus folgenden Gründen (S. 36-38). Die vorliegende Planungsvorlage wurde isoliert und ohne Gesamtsicht der übrigen kommunalen raumbedeutsamen Belange, insbesondere ohne Koordination mit den übrigen planerischen Aspekten und den bisherigen übergeordneten Planungsvorschriften, von der Projektinitiantin ausgearbeitet, womit Art. 2 und Art. 3 RPG verletzt wurden. Die kommunale Planungsbehörde und die kantonale Genehmigungsbehörde haben den Sachverhalt falsch und unzureichend abgeklärt, da sie die Stellungnahme der Fachbehörden nicht berücksichtigt haben, die relevanten Interessen für die zwingend durchzuführen-

- 20 den Interessenabwägungen (insbesondere nach Art. 21 RPG [darunter auch die Interessen der Nutzungsberechtigten im Bereich H._____ Nord], aber auch in Bezug auf die ortsbildschützerischen Aspekte [samt ISOS-Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe] und in umweltrechtlicher Hinsicht) nicht eruiert haben, den Schutzstatus des Postgebäudes nicht abgeklärt und absolut ungenügende Umweltabklärungen vorgenommen haben. Die vorliegende Planungsvorlage ist mit den übergeordneten Planungsgrundlagen, namentlich dem Richtplan, dem ISOS-Inventar, dem UNESCO-Weltkulturerbe, dem Massnahmenplan und der Verkehrsstudie, aber auch mit den Zielen und Grundsätzen des RPG nicht vereinbar. Der vorliegende Planungsbericht wurde von der Projektinitiantin erstellt und genügt auch inhaltlich in keinster Weise den Anforderungen des Bundesrechts, insbesondere fehlt ein Umweltteil. Die Planungsvorlage hätte auf dieser Grundlage niemals der Stimmbevölkerung vorgelegt oder genehmigt werden dürfen. Der vorliegend gewählte Standort ist für die Realisierung des Grossprojekts aus raumplanerischen, ortsplanerischen, landschaftlichen und denkmalschützerischen Überlegungen ungeeignet. Die mit der vorliegenden Planungsvorlage zusammenhängenden umweltrechtlichen Auswirkungen hätten zwingend einer eingehenden Überprüfung unterzogen werden müssen, zudem hätte eine formelle Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden müssen. Die Planrevision hätte wegen fehlender Überprüfung der umweltrechtlichen Auswirkungen und der fehlenden UVP – mithin also offensichtlich unvollständiger Sachverhaltsermittlung – weder der Stimmbevölkerung vorgelegt, noch genehmigt werden dürfen. Das Projekt tangiert ein Lärmbelastungsgebiet, in welchem bereits heute die Immissionsgrenzwerte überschritten werden. Damit kann die Erstellung neuer Nutzungsflächen, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen nicht bewilligt bzw. genehmigt werden. Zudem führt die vorliegende Planungsvorlage zu erheblichen Lärmemissionen, die nicht abgeklärt wurden und die mutmasslich rechtswidrig sind. Die vorliegende Planungsvorlage wurde weder in Bezug auf ihre Auswirkungen auf das lufthygienische Belastungsgebiet überprüft, noch wurden die zu erwartenden zusätzlichen lufthygienischen Immissionen detailliert abgeklärt oder beschränkt. Der Schutzstatus des Postgebäudes kann – vor dem Hintergrund der hängigen Revision der Art. 108 f. BauG und dem GGP – nicht festgestellt werden, zudem hat die Planungsbehörde keine Interessenabwägung vorgenommen, ob ein Abbruch gerechtfertigt ist, sondern nur ein Gutachten: "Argumentarium Abbruch Postgebäude" in Auftrag gegeben. Aus all diesen Gründen ersuche die Beschwerdeführerin, den eingangs gestellten Rechtsbegehren (also Ziff. 1 und Ziff. 3) zu entsprechen. 13. In ihrer Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde fest. Zur Begründung wurde auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 26. April 2017 verwiesen. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Die Beschwerdegeg-

- 21 nerin 1 halte in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid fest (S. 2). 14. In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unverändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vorgeschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nutzungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Gebiet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehmlassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Gesamtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F sowie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in realisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für eine der Beschwerdeführerin vorschwebende neue Gesamtplanung gelten müsste, vor allem weil die Hotels A._____ und C._____ als Eigentümerinnen des grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nutzungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öffentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternativen nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden Präzisierungen zu den Eigentums-/Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtlicher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwä-

- 22 gungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-14), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) sowie zum Präjudiz Z._____ (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung (auf S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Beschwerden (R 17 44, 45, 46) gar nicht einzutreten. 15. Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 hielt die Beigeladene fest, dass sich die Beschwerdeführerin zu Unrecht über die Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdegegnerin 1 beklage. Darin werde (korrekt) aufgezeigt, dass das Gebiet H._____ Süd bereits ursprünglich in keinem Zusammenhang mit dem Gebiet Nord gesehen, sondern primär zur Erschliessung beigezogen worden sei und die übrigen Überbauungsmöglichkeiten offenblieben. Weiter sei zutreffend aufgezeigt worden, dass im Gebiet Süd von Anfang an praktisch die gleiche Baudichte vorgesehen gewesen sei wie im Norden, dass die zuständigen Fachstellen jederzeit miteinbezogen worden seien und dass eine ausführliche behördliche Prüfung erfolgt sei (S. 2). Die Rechtsauffassungen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen betreffend Projektbezogenheit des Sondernutzungsplans seien nicht wider-

- 23 sprüchlich; vielmehr sei der Konkretisierungsgrad (insbesondere hinsichtlich Volumen und Nutzweise) unterschiedlich hoch. Im Weiteren äusserte sich die Beigeladene noch zu den Überprüfungsbefugnissen der Vorinstanzen (S. 3), zur Gesamtsicht der Planungsbehörde (S. 4), zum Charakter eines projektbezogenen Sondernutzungsplans (S. 4-5), zum angeblich mangelhaften Vorprüfungsverfahren (S. 5), zur Planbeständigkeit (S. 5-8), zur Richtplanung (S. 8), zum ISOS (S. 8-9), zur UNESCO-Konvention (S. 9-10), zur Koordination mit anderen Planungen (S. 10), zum Planungsbericht (S. 10), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 11- 12), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 12), zur Verletzung von Bundesrecht mittels Vorbemerkungen (S. 12), zur Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 12 f.) inkl. Lärmschutz (S. 13), Luftreinhaltung und Altlasten (S. 13), zur unterlassenen Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 13-14) und zum funktionalen Zusammenhang [öffentliches Parkhaus H._____ – Richtprojekt] (S. 14-15). Zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes, zum Ortsbildschutz sowie zur Gebäudegestaltung wurde auf schon zuvor gemachte Ausführungen verwiesen (S. 15). Schliesslich wurde zum Verkehrskonzept noch ergänzt, dass die Erschliessung des Gebiets H._____ Süd offenkundig optimal situiert sei (S. 15). Die Beschwerden seien unter den beantragten Nebenfolgen abzuweisen, soweit darauf (R 17 44, 45, 46) überhaupt einzutreten sei. 16. Mit Stellungnahme (Triplik) vom 4. Januar 2018 brachte die Beschwerdeführerin vor, dass die Beschwerdegegnerin 2 und die Beigeladene in ihren Dupliken teils neue Argumente und neue Beweismittel ins Recht gelegt hätten, was sie zu einer weiteren Stellungnahme veranlasst habe (S. 2). In ihrer Triplik nahm die Beschwerdeführerin noch zu den Sachverhaltsdarstellungen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen (S. 3-4), zum ISOS-Inventar und zur UNESCO-Konvention (S. 5), zur Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 5-6), zur denkmalpflegerischen Einstufung des

- 24 - Postgebäudes (S. 7), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 7-8), zum Präjudiz Z._____ betreffend zulässige Nutzung (S. 8-9) sowie zur räumlichen Entwicklungsstrategie (S. 9) Stellung. 17. Mit Stellungnahme vom 15. Januar 2018 (Quadruplik) nahm die Beigeladene noch zu einzelnen Vorbringen in der Triplik Stellung und bezeichnete diese als entweder nicht fallrelevant oder sonst falsch. Das von der Beschwerdeführerin angezettelte Rechtsmittelverfahren wolle eine zukunftsträchtige Entwicklung des Standortes X._____ verhindern (S. 2). 18. Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch den Verwaltungsratspräsidenten, einen VR-Delegierten, den Hotel-Manager und zwei Personen des Präsentationsteams in Begleitung ihres Rechtsvertreters RA Dr. iur. Gieri Caviezel vertreten war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mitglieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO._____-Gruppe und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin ein Dossier Ortsplanung H._____ Süd 'H._____' mit Situationsanalyse und Visualisierungen sowie ein Schreiben des Architekturbüros W._____ mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Architekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format

- 25 - A5 betreffend Richtprojekt und Visualisierung 'H._____ – Klinik S._____ X._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 Anwalt der Bauherrschaft) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nachgereicht. Das Gericht erstellte überdies 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augenscheins bei. 19. Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Präsentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern und dem Juristen Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtlichen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschliessend könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/Innen und die Beschwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenso bereits heute zugestellten Augenscheinprotokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen. 20. Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so

- 26 - Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen zu vervollständigen (Antrag 3): a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002. b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der [………] - Post vom 11. März 2019 hin." Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt: - Auszug [……...] - Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone - Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 - ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 - 3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad) 21. Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwerdeführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinprotokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 22. Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänziger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die projektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit

- 27 dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsvertreter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren. 23. Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin zum zugestellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, vervollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandanten aus dem Umfeld der Projektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden seien und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visualisierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenscheinprotokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt 'BB._____' (Hotel-Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild einzufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen unterirdischen Tunnel über Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum E._____ in H._____ Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunktionshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) gemachte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass die fehlende (ungenügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ sich auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ

- 28 auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu möglichen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde. 24. Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 44 dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Beschwerdeführerin (RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin (CC._____) ins Protokoll aufzunehmen. Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" (LOI) aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 25. Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (RA Dr. Caviezel) auch noch zu den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umgekehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (weitere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt' seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand

- 29 der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigeladenen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschreiben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien.

Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 357) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die kostenfällige Aufhebung der Urnenabstimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der Regierung beantragte. Beschwerdeobjekte sind damit die

- 30 - Rechtmässigkeit der kommunalen Urnenabstimmung und im Besonderen der angefochtene Genehmigungs-/Beschwerdeentscheid der Regierung. 1.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbeschwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefugnis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 [Hotel Z._____] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. November 2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand von materiellrechtlichen Erwägungen sein (siehe dazu nachstehend E. 9.2 und E. 16.2).

- 31 - 1.3. Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträgerin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerdegegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwaltungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerichtet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und detaillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Beschwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom 25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund der gesetzlichen Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein. 1.4. Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu achten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grundordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur Debatte stehen. Da das Verwaltungsgericht nicht Planungsbehörde ist, kann es nicht darüber urteilen, ob das Stimmvolk/der Souverän der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der hier zur Diskussion gestellten Planungsentscheide eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste.

- 32 - 1.5. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 219 mit dem darauf befindlichen A._____ samt östlichem Seitenflügel BB._____. Die Parzelle 219 grenzt gegen Osten unmittelbar an die Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd an. Die Beschwerdeführerin ist deshalb wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe (siehe BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal ein schutzwürdiges Interesse – wonach die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens infolge Aussichtseinschränkungen gegen Osten beeinflusst werden könnte (siehe BGE 137 II 30 E. 2.2, 139 II 279 E. 2.2) – nicht a priori ausgeschlossen werden kann. Dieses Schutzinteresse ist der Beschwerdeführerin mittels gerichtlicher Überprüfung der neuen Nutzungsplanung (projektbezogene Sondernutzung) im östlich gelegenen Teilgebiet H._____ Süd mit Parzelle 1808 sicherlich zu bejahen, zumal bis zur Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei eigenständigen Teilgebieten (H._____ Nord/Süd) differenziert wurde und daher früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungsplanung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in Bezug auf den gesamten Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten. 1.6. Zu den Beweisanträgen (Edition und Gutachten) der Beschwerdeführerin gilt es festzuhalten, dass allen Editionsbegehren der Beschwerdeführerin – soweit fallrelevant - stattgegeben wurde. Die Beschwerdeführerin hat so-

- 33 wohl die Edition aller Bestandteile der angefochtenen Teilrevision, das Richt(plan)projekt, den Massnahmenplan Lufthygiene ANU April 1997 und die Stellungnahmen aller kantonalen Ämter im Vorprüfungsverfahren beantragt. Weiter hat sie die Einholung eines Gutachtens durch das ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell dem ISOS inkl. Auswirkungen auf das Ortsbild beantragt. Das Gericht hält dazu fest: Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durchzuführen oder ob eben nur eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, welche einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat. Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (siehe Akten Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdeführerin [BF-act.] 34 in R 17 44 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. überdies Privatgutachten EE._____ [BG1act. 2/40] in R 17 50 und Prof. O._____ [BF-act. 17 und BG1-act. 2/17] in R 17 44). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es nun einzig noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Interessenabwägung durch das streitberufene Gericht. Eine ENHK-Expertise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich deshalb nicht für die Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage' zuständig. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – die hier im Vordergrund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist

- 34 dieses durchaus selbst in der Lage, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd im Lichte der Schutzvorgaben ISOS und UNESCO- Weltkulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen. Auf die Themen 'Richtprojekt', 'Vorprüfungsverfahren' und 'Umweltverträglichkeitsprüfung' inkl. Lufthygiene wird nachfolgend materiell im Einzelnen noch eingegangen. Die in der Beschwerde unter Ziff. 2 ('Grundsätzliches') aufgeworfenen Fragen sind damit einleitend hinreichend beantwortet. 1.7. Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln haben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grundlage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nichtberücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzustellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augenscheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 20) wurde nachweislich stattgegeben.

- 35 - 2.1.1. Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass derartige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesgericht hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allgemeinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde …..], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausgehen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Änderungen mitbetroffen sein könnten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (vgl. BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpas-

- 36 sung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (siehe BGE 140 II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2). 2.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt inhaltlich zur 'Planbeständigkeit' vor, dass selbst, falls eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Planung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentümerin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhaltenswerter Post). Unhaltbar sei besonders das Abweichen der Beschwerdegegnerin 2 vom Konzept der 'Gesamtplanung' für das Gebiet H._____ und das Zulassen einer isolierten Planung im Gebiet H._____ Süd. Dabei gehe die Beschwerdegegnerin 2 von der unzutreffenden Prämisse aus, die Planung für die Gebiete Nord und Süd sei im Rahmen der Teilrevision 2002 für die beiden Geländeabschnitte verselbständig worden, weshalb es bei der jetzigen Teilrevision nur noch um den Teil Süd und nicht um eine Änderung des Gesamtplanungskonzepts gehe. Die im angefochtenen Entscheid aufgeführten Umstände, nämlich die Thematik des Zweitwohnungs-

- 37 baus sowie der haushälterischen Nutzung des Bodens bildeten keine 'erheblichen veränderten Verhältnisse', welche nun eine Änderung des bis anhin geltenden Grundsatzes der Gesamtplanung für das Gebiet H._____ rechtfertigen könnten. Einziger Grund für die Anpassung der planerischen Vorgaben bildeten auch vielmehr die geänderten Überbauungsabsichten der Beigeladenen. Derartige Absichten könnten aber noch keinen Anspruch auf Änderung der Planungsgrundlagen begründen. Die Interessenabwägung der Beschwerdegegnerin 1 erweise sich daher in zweierlei Hinsicht als mangelhaft und rechtswidrig. Zudem hätte die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde und nicht die Beschwerdegegnerin 1 als Genehmigungsbehörde eine Gesamtinteressenabwägung vornehmen müssen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich zwar mit dem Thema der Gesamtplanung auseinandergesetzt, jedoch unter dem Titel der 'Koordination mit anderen Planungen' und nicht bei der Interessenabwägung für oder wider eine Planänderung. Dies zeige sich auch darin, dass die negativen Auswirkungen auf den Teil H._____ Nord überhaupt nicht berücksichtigt worden seien. Würde nämlich das Richtprojekt realisiert, würde entlang der Via I._____ eine über 30 Meter hohe Fassade entstehen und gegen Süden hangseitig gar eine 46 Meter hohe Fassade möglich. Es liege auf der Hand, dass so die gesamte Planung und die Überbaubarkeit im Gebiet H._____ Nord nachhaltig präjudiziert und eine sinnvolle Überbauung im Teil Nord (zumindest in Teilen davon) verunmöglicht werde. Nachdem diese Überlegungen nicht in die Interessenabwägung eingeflossen seien, erweise sich die Interessenabwägung im Rahmen der Planbeständigkeit jedenfalls als unvollständig und auch als unzutreffend. Bereits deshalb sei der angefochtene Entscheid aufzuheben. 2.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16).

- 38 - 2.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse liegender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jährigen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____). Auch die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungsplanung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Bereits in den BESS von 2002, Ziff. 1.1 (siehe BG1-6/9 in R 17 50), sei neben dem Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe nur mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführerin könnte nicht behaupten, sie hätte mit dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen, im Gegensatz zur B._____. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüglich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung entgegenstehen. (Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren).

- 39 - 2.1.5. In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____) geltend, die Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamthaften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskonzept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden verlegt worden. Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der guten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten entstehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Baubereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungsgrundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche ohnehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwick-

- 40 lung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nördlich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdichtung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ widersprüchlich. Sie bestätige die Auffassung der Beigeladenen, dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baubewilligungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor investieren. Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten Projekts, obwohl sie wisse, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Ihre inzwischen erfolgte Baueingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude. 2.2. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden (BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], BG1-act. 6/1 [GGP H._____ Süd 1999/2000] und BG1-act. 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50). Das Parkhaus H._____ ist nach Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See], BG1-

- 41 act. 6/11-12 [GGP/GEP 2002 H._____ Süd] in R 17 50). Spätestens 2002 ist H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage (BG1-act. 4/30 [Situation U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab Bahnhof (BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbereich für öffentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschliessungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 13b [GEP H._____ Nord] in R 17 44). Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) entgegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass C._____ im Einverständnis der anderen Beteiligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und Quartierplan H._____ Nord anderseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Gemeinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 – zunächst bis Ende September 2008 – nach (BG1-act. 4/25 R 17 50). Es ist trotz entsprechender Ankündigung von A._____ am 21. Juli 2008 (BG1-act. 4/27 in R 17 50) nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder aufgehoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nötigenfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu

- 42 prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dürfen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung die Gründe sein, welche für eine Planänderung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind NUP gemäss Art. 15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jahren zu überprüfen. Je älter die NUP sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht übermässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt das Folgende: Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richtplan Graubünden (KRIP GR) 2010 und Art. 75b BV mit dem Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsansätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie und dem Gesundheitstourismus eingestellt (BF-act. 49-50 und BG1-act. 6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die NUP 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (BFact. 11 und BG1-act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m2 BGF bzw. mit Verzicht auf BGF-Beschränkung bei Hotel- und Klinikbau] in R 17 50). Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven aber mit erheblichem Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-

- 43 mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung und Anpassung der NUP H._____ Süd drängt sich hier auf. Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt. Dies ist nicht mehr adäquat. Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Ersatzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbindung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbindung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal. Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen Anpassungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt. Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung grosszügiger planerischer Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig in Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Siedlungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in grossem öffentlichen Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Vorhaben ausgesprochen und damit das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (vgl. zum Gesamtprojekt: BF-act. 53-55 und BG1-act. 9 [mit Beschlussexemplar BESS] sowie GGP H._____ Süd 1:1000 [Beschlussexemplar] vom 25. April 2017 mit kolorierten Baufeldern I/1-I/5 [Hotel mit Westterrasse], II/1-II/2 [Klinik] und III [Zwischentrakt/Aussichtsterrasse], in R 17 50). Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Vertrauen der Eigentümer und Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 lediglich noch von untergeordneter Bedeutung. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der

- 44 neuen Überbauung des Baubereichs auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 explizit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen. Irreversible Vermögensdispositionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situation, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels A._____ (Verfahren R 17 50) und C._____ (R 17 44) sowie der Liegenschaften P._____ (R 17 45) NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich aber weniger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aussicht besteht jedoch grundsätzlich nicht. 3.1.1. Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht auf Gesetzesstufe regelt (Art. 75 der Bundesverfassung der schweizerischen Eidgenossenschaft [BV]; SR 101). Der Nutzungsplan hat im Einklang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewilligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide hervorbringen (siehe BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrieben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von (kommunalen) Nutzungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung

- 45 muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Beurteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein Anfechtungsverfahren findet nur dann statt, wenn jemand – wie hier – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; ferner Urteile des Bundesgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/2014 vom 19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit weiteren Hinweisen). 3.1.2. Die Beschwerdeführerin führt zur 'Richtplanung' aus, gemäss Regionalem Richtplan Q._____ (RRIP OE; Ziff. 5.2. Siedlungsgebiet) werde im bestehenden Siedlungsgebiet eine qualifizierte Dichte angestrebt. Dies sei der Fall, wenn sie den Boden haushälterisch nutze, ortstypisch sei, den Ortsbau positiv beeinflusse und die verschiedenen Präferenzen der Bevölkerung berücksichtige. Der strittige Sondernutzungsplan erfülle diese regionalpolitischen Vorgaben offensichtlich nicht, da das diesem Plan zugrundeliegende Richtprojekt nicht traditionell und somit nicht ortstypisch sei und keine qualifizierte Dichte, sondern eine maximale innere Verdichtung anstrebe. Zudem sei der Raumbedarf für das vorliegende Richtprojekt nicht ausgewiesen, sodass dem Ziel der haushälterischen Nutzung durch sparsame Nutzung der Bauzone nicht gerecht werden könne. Auch verlange das ARE für die Umsetzung der richtplanerischen Vorgaben zur inneren Verdichtung einen kommunalen Richtplan oder ein Leitbild für die Umsetzung der übergeordneten Dichtevorgaben. Die Beschwerdegegnerin 2 kenne keine solch ganzheitlichen Konzepte. Sie lege auch nicht dar, wie die vorgesehene massive innere Verdichtung im Gebiet H._____ Süd mit einer übergeordneten Verdichtungsstrategie korreliere. Damit könne die Vereinbarkeit mit der Regionalen Richtplanung, die eine gebietsweise Verdichtung verlange, nicht abschliessend überprüft werden.

- 46 - 3.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweis