Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 03.11.2015 R 2015 43

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 90 und R 15 43 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Decurtins URTEIL vom 3. November 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder, Beschwerdeführer (Verfahren R 15 43) bzw. Beschwerdegegner (Verfahren 14 90) gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin und

- 2 - B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, Beschwerdegegner (Verfahren R 15 43) bzw. Beschwerdeführer (Verfahren R 14 90) betreffend Baugesuch (Einsprache/Widerruf Näherbaurecht)

- 3 - 1. Am 25. März 2014 stellte A._____ (nachfolgend Bauherr) der Gemeinde X._____ ein Baugesuch für den Aufbau eines Attikageschosses auf dem Flachdach des bestehenden Gebäudes auf der in der Wohnzone W1 gelegenen Parzelle 5262 am G._____-weg in X._____, welches auf der südseitigen Fassade bündig ausgestaltet werden sollte, sowie für die Vornahme von Umgebungsanpassungen und den Neubau von Parkplätzen. Hiergegen erhoben B._____ und Mitbeteiligte am 23. April 2014 Einsprache und machten unter anderem geltend, der hintere (südliche) Grenzabstand inklusive Mehrlängenzuschlag sei nicht eingehalten. 2. Mit Baubescheid vom 19. August 2014 wies der Gemeinderat diese Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung. Nebst weiteren Vorbehalten und Auflagen verfügte er, dass vor Baubeginn ein Revers zu unterzeichnen sei, da das Attikageschoss auf der Südseite nicht den baugesetzlichen Grenzabstand aufweise. Man sei aber bereit, die Bewilligung für den Näherbau zur öffentlichen Strasse hin und damit die faktische Nutzung des öffentlichen Grundes im Ausmass von 36.6 m2 gegen eine einmalige Entschädigung von Fr. 10'980.-- zu erteilen. 3. Am 22. September 2014 erhoben B._____, C._____, D._____, E._____ sowie F._____ (nachfolgend Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90) hiergegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 14 90) und beantragten nebst der Erteilung der – mit Verfügung vom 3. Oktober 2014 gewährten – aufschiebenden Wirkung, der Baubescheid vom 19. August 2014 sei aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen, eventualiter der Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Überdies sei der Kostenentscheid im Baubescheid aufzuheben und die Kosten gemäss Gesetz neu zu verteilen, eventualiter vollumfänglich auf die Gemeindekasse zu nehmen. Dabei bemängelten sie im Wesentlichen, dass die Gemeinde dem Bauherren zu Unrecht ein Näherbaurecht zu einer öffentlichen Strasse hin eingeräumt habe. Darü-

- 4 ber hinaus werde die Ästhetik-Klausel des kantonalen Raumplanungsgesetzes und das kommunale Baugesetz hinsichtlich der Lage des Attikageschosses, des Gebäudeabstandes, der Gebäudehöhe sowie des Parkplatzes verletzt, werde der Quartierplan aus dem Jahre 1974 nicht eingehalten, fehle das Baugespann und sei das Baugesuch unvollständig gewesen. 4. In seiner Vernehmlassung vom 4. November 2014 beantragte der Bauherr (nachfolgend auch Beschwerdegegner im Verfahren R 14 90) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Dabei führte er unter anderem aus, die Zulässigkeit der Einräumung eines Näherbaurechts durch die Gemeinde sei nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens, weshalb auf die entsprechende Rüge nicht einzutreten sei. Überdies entspreche die Gewährung eines solchen Näherbaurechts gängiger Praxis und diene vorliegend allen Beteiligten. 5. Ebenfalls am 4. November 2014 beantragte auch die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Mit der Umsetzung der auflageweise verfügten Ausnahmebewilligung zum Näherbau gegen Gebühr und Reversverpflichtung erweise sich der Einwand, der Grenz- und Gebäudeabstand sei verletzt, als haltlos. Ihre Vorgehensweise lasse sich auf Art. 19 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes stützen und entspreche jahrzentelanger Praxis, weshalb von einer willkürlichen Bevorzugung im Einzelfall nicht die Rede sein könne. Auch eine Vereinbarung nach Art. 77 dieses Gesetzes wäre zulässig gewesen.

- 5 - 6. In ihrer Replik vom 8. Dezember 2014 hielten die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 an ihren Anträgen und diesbezüglichen Begründungen fest und vertieften diese, ebenso duplicando die Beschwerdegegnerin im Verfahren R 14 90 am 19. Januar 2015. Der Bauherr und Beschwerdegegner im Verfahren R 14 90 verzichtete am 22. Januar 2015 auf die Einreichung einer Duplik. 7. Mit Eingabe vom 21. Januar 2015 gelangte D._____, eine der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 14 90, an die Beschwerdegegnerin und ersuchte diese um ein wiedererwägungsweises Zurückkommen auf den Baubescheid vom 19. August 2014 resp. die Nichterteilung des Näherbaurechts. In seiner Stellungnahme vom 11. Februar 2015 beantragte der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 die Abweisung dieses Wiedererwägungsgesuchs, zumal sich seit dem Erlass der Bewilligung weder die Sach- noch die Rechtslage geändert habe. 8. Auf Antrag der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 sistierte der Instruktionsrichter das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren R 14 90 mit prozessleitender Verfügung vom 17. Februar 2015 bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids über das Wiedererwägungsgesuch. 9. Mit Entscheid vom 17. März 2015 hiess die Beschwerdegegnerin das Wiedererwägungsgesuch gut, hob Ziffer 5.1.2 des Baubescheids vom 19. August 2014 betreffend das Näherbaurecht auf und sistierte die Baubewilligung einstweilen. Gleichzeitig forderte sie den Bauherren auf, der Baubehörde innert 20 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids Projektänderungspläne zur Genehmigung einzureichen, aus welchen sich ergebe, dass der gesetzliche Grenzabstand nach Süden eingehalten sei. Nach vertiefteren Abklärungen und der Durchführung eines Augenscheins vor Ort sei man zum Ergebnis gelangt, dass die Praxis betreffend Einräumung von Näherbaurechten gegenüber öffentlichen Strassen ohne

- 6 - Baulinien zwar langjährig, in der konkreten Anwendung jedoch unstetig und teilweise willkürlich sei. Inskünftig wolle man solche Näherbaurechte grundsätzlich nicht mehr gewähren, und im vorliegenden Fall erscheine eine ausnahmsweise Bevorzugung eines einzelnen Grundeigentümers zulasten mehrerer anderer Grundeigentümer als nicht gerechtfertigt. 10. Hiergegen erhob der Bauherr (nachfolgend auch Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43) am 4. Mai 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 15 43) und beantragte die Feststellung der Nichtigkeit der angefochtenen Verfügung resp. – eventualiter – deren Aufhebung. Dabei hielt er nach Ausführungen zur Rechtsnatur und zu den Voraussetzungen einer Näherbaurechtsvereinbarung im Sinne von Art. 77 des kantonalen Raumplanungsgesetzes fest, dass eine solche vorliegend zustande gekommen sei und seitens der Beschwerdegegnerin nicht auf dem Verfügungsweg aufgehoben werden könne. Diese fehlende Verfügungsbefugnis stelle einen derart schweren Mangel dar, dass die angefochtene Verfügung für nichtig zu erklären sei. 11. In ihrer Vernehmlassung vom 9. Juni 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Begründend führte sie aus, dass das umstrittene Näherbaurecht weder auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit noch auf einer Vereinbarung nach Art. 77 des kantonalen Raumplanungsgesetzes beruhe, sondern einseitig – gestützt auf Art. 19 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes und in Form der Auflage, ein Revers sei zu unterzeichnen und eine Entschädigung sei zu bezahlen – mittels hoheitlicher Verfügung gewährt worden sei. Eine Wiedererwägung des Baubescheids sei deshalb möglich. Überdies seien keine Nichtigkeitsgründe erkennbar, zumal lediglich ein Verfahrensmangel (Verfügungsweg anstelle einer Klage beim Zivilgericht) geltend gemacht werde.

- 7 - 12. Am 16. Juni 2015 beantragten sodann auch die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 (nachfolgend auch Beschwerdegegner im Verfahren R 15 43) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. In prozessualer Hinsicht beantragten sie überdies die Aufhebung der Sistierung des Verfahrens R 14 90 sowie die Vereinigung der Beschwerdeverfahren R 14 90 und R 15 43. Zur Begründung machten sie geltend, dass zwischen dem Bauherren und der Beschwerdegegnerin kein privatrechtlicher Vertrag zustande gekommen sei und dass öffentliche Strassen ohnehin nicht Gegenstand eines solchen sein könnten. Des Weiteren führten sie aus, inwiefern der angefochtene Wiedererwägungsentscheid sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht korrekt ergangen sei. 13. In seiner Replik vom 27. August 2015 hielt der Bauherr und Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43 an seinen Anträgen fest und hielt unter Abhandlung der beschwerdegegnerischen Vorbringen fest, inwiefern Art. 19 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes keine gesetzliche Grundlage für die hoheitliche Verfügung eines Näherbaurechts bilde und weshalb öffentliche Strassen sehr wohl Gegenstand einer Näherbaurechtsvereinbarung bilden könnten. 14. Mit Eingabe vom 17. September 2015 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando unter Vertiefung ihrer Argumentation an ihren Anträgen fest. Gleiches taten auch die Beschwerdegegner im Verfahren R 15 43 am 30. September 2015. 15. Am 14. Oktober 2015 hob der Instruktionsrichter die Sistierung des Verfahrens R 14 90 antragsgemäss auf und vereinigte die Verfahren R 14 90 und R 15 43.

- 8 - Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie in den angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im Interesse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende Verfügung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinigen. Voraussetzung hierfür ist, dass den Eingaben derselbe Sachverhalt zugrunde liegt und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. auch BGE 128 V 124 E.1 m.w.H.). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, betreffen doch beide verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 14 90 und R 15 43 die geplante Erstellung eines Attikageschosses resp. die entsprechende Bewilligungstätigkeit der Beschwerdegegnerin. Die beiden Beschwerden werden folglich in einem einzigen Urteil abgehandelt, weshalb sich der beschwerdegegnerische Antrag im Verfahren R 15 43 auf Beizug der Akten des Verfahrens R 14 90 als gegenstandslos erweist. 2. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Baubescheid vom 19., mitgeteilt am 21. August 2014, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdegegner abgewiesen hat, sowie der Beschluss vom 17., mitgeteilt am 19. März 2015, mit welchem der Baubescheid bezüglich des Näherbaurechts wiedererwägungsweise aufgehoben und die Baubewilligung einstweilen sistiert worden ist, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen In-

- 9 stanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle bzw. materielle Adressaten der angefochtenen Entscheide sind sowohl die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 als auch der Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43 berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG), weshalb sie zur Erhebung der vorliegenden Beschwerden berechtigt sind. Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (Art. 38 und 52 VRG) ist somit einzutreten. b) Streitgegenstand der vorliegenden Verfahren bilden die Fragen, ob das wiedererwägungsweise Zurückkommen auf den Baubescheid vom 19. August 2014 rechtmässig war (vgl. nachfolgend Erwägung 4) und ob die Beschwerdegegnerin Ziff. 5.1.2 dieses Baubescheids betreffend die Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstandes dabei zu Recht aufgehoben hat (vgl. nachfolgend Erwägung 5). 3. a) Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin gibt es für eine kommunale Baubehörde im Kanton Graubünden lediglich einen ordentlichen Weg, Unterschreitungen von Bauabständen gemäss kantonalem oder kommunalem Recht zu ermöglichen, und zwar denjenigen nach Art. 77 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100). Dabei handelt es sich um eine kantonale Bauvorschrift, welche für die Gemeinden direkt und unmittelbar anwendbar ist und gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG in der Anpassungsphase gar entgegenstehendem kommunalen Recht vorgehen würde. Betreffend die Unterschreitung von Grenzabständen enthält das Baugesetz der Gemeinde X._____ vom 26. November 2006 (BG), welches noch keine Angleichung an das KRG erfahren hat, jedoch keine abweichenden Bestimmungen. Entgegen der ursprünglichen Auffassung der Beschwerdegegnerin lässt sich eine Unterschreitung von Bauabständen weder auf eine "jahrzehntelange Pra-

- 10 xis" (vgl. hierzu nachfolgend Erwägung 5) noch auf Art. 19 Abs. 3 KRG, welcher sich auf die Boden- und Baulandpolitik im Rahmen der Ortsplanung bezieht, stützen. b) Der erwähnte Art. 77 KRG hat folgenden Wortlaut: Art. 77 KRG 1 Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem Gesetz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch. 2 Schreiben die Grundordnung oder ein Quartierplan eine bestimmte Lage einer Baute oder Anlage vor, gelten die Bauabstände dieses Gesetzes und der Baugesetze der Gemeinde nicht, soweit sie der Planung entgegenstehen. 3 Vorbehalten bleiben Abstandsvorschriften in anderen kantonalen Erlassen, Abstände aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung sowie Strassenabstände der Gemeinden. Nach diesem Gesetzestext ist klar, dass die kommunale Baubehörde Unterschreitungen der Bauabstände mittels Verfügung bewilligen kann. Vorausgesetzt hierfür ist zum einen eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen, mithin den benachbarten Grundeigentümern, und zum anderen, dass der Unterschreitung keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin unterliegt diese Vereinbarung keiner Formvorschrift, obschon die einfache Schriftlichkeit aus Praktikabilitäts- und Beweisgründen mit Vorteil einzuhalten ist (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E.5a m.w.H.). Auch aus der Tatsache, dass die Unterschreitung im Grundbuch anzumerken ist, lassen sich keine weiterführenden Gültigkeitsanforderungen an die Vereinbarung ableiten. Der Rechtsgrundaus-

- 11 weis für die Anmerkung besteht nämlich nicht etwa in der nachzuweisenden Vereinbarung, sondern im vollstreckbaren Entscheid der kommunalen Baubehörde (Art. 80 Abs. 4 der Grundbuchverordnung [GBV; SR 211.432.1]). c) Wie in Erwägung 4c sogleich aufzuzeigen sein wird, kann die Frage nach der Rechtsnatur und dem Zustandekommen einer Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin und dem Bauherr im vorliegenden Fall offen bleiben. Die divergierenden Ausführungen der Parteien zu dieser Thematik brauchen an dieser Stelle deshalb nicht aufgegriffen zu werden. Hierzu sei lediglich festgehalten, dass auch eine öffentlichrechtliche Körperschaft als betroffene Grundeigentümerin Partei einer Näherbaurechtsvereinbarung im Sinne von Art. 77 KRG sein kann (so etwa auch im Urteil des Verwaltungsgerichts R 09 25 vom 14. Juli 2009) und dass es, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90, nicht ausgeschlossen ist, dass sich eine derartige Näherbaurechtsvereinbarung auf eine öffentliche Strasse bezieht. Art. 77 Abs. 1 KRG enthält nämlich keine Differenzierungen hinsichtlich der Vertragsparteien und das Baugesetz der Gemeinde X._____ enthält auch keine Strassenabstandsvorschriften, welche gemäss Art. 77 Abs. 3 KRG keiner ausnahmsweise bewilligten Unterschreitung zugänglich wären. Dass in einer solchen Konstellation die damit verbundenen öffentlichen Interessen wie Verkehrssicherheit etc. angemessen berücksichtigt werden, wird nicht zuletzt durch die zweite Voraussetzung, wonach einer Unterschreitung der Bauabstände keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen dürfen (vgl. hierzu nachfolgend Erwägung 5), sichergestellt. 4. Mit Entscheid vom 17. März 2015 ist die Beschwerdegegnerin – dem Begehren einer der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 14 90 folgend – wiedererwägungsweise auf ihren Baubescheid vom 19. August 2014 zurückgekommen und hat die erwähnte Ziffer 5.1.2 betreffend das Näher-

- 12 baurecht aufgehoben sowie die Baubewilligung einstweilen sistiert. Entsprechend der Beschwerde im Verfahren R 15 43 ist im Folgenden zu klären, ob die Beschwerdegegnerin ihren ursprünglichen Baubescheid zu Recht in Wiedererwägung gezogen hat. a) Nach Art. 24 VRG kann eine Partei die Verwaltungsbehörde um Wiedererwägung einer Verfügung ersuchen (Abs. 1). Gemäss Abs. 2 ist die Verwaltungsbehörde zur Wiedererwägung ihres Entscheids jedoch nur verpflichtet, wenn Gründe für einen Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG glaubhaft gemacht werden. Diese Bestimmung macht deutlich, dass es in der Regel im Ermessen der Verwaltungsbehörde liegt, ob sie auf ein solches Gesuch eintreten will oder nicht. Überdies wäre es der Beschwerdegegnerin gemäss Art. 55 Abs. 1 VRG auch ohne entsprechendes Gesuch unbenommen gewesen, bis zur Urteilsfindung des Verwaltungsgerichts auf den angefochtenen Baubescheid zurückzukommen und im Sinne der Anträge der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 abzuändern (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 8 vom 25. November 2014 E.2a). b) Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Wiedererwägungsentscheid zu Recht anerkannt, dass sie zur Wiedererwägung des fraglichen Baubescheids nicht verpflichtet sei. Gleichwohl hat sie sich jedoch bereit erklärt, dem Wiedererwägungsgesuch zu entsprechen und das in Aussicht gestellte Näherbaurecht, mithin die gewährte Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstandes, einer erneuten kritischen Überprüfung zu unterziehen (vgl. angefochtener Wiedererwägungsentscheid S. 1 f.). In Anbetracht der einleitenden Ausführungen zu Art. 24 VRG ist das wiedererwägungsweise Zurückkommen folglich nicht zu beanstanden.

- 13 c) Gemäss dem Bauherren (Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43) soll ein wiedererwägungsweises Zurückkommen auf den ursprünglichen Baubescheid deshalb nicht zulässig sein, weil sich die abgeschlossene Näherrechtsvereinbarung nicht durch eine einseitige Willenserklärung in Form einer öffentlich-rechtlichen Verfügung wieder aufheben lasse (vgl. seine Beschwerde im Verfahren R 15 43 Rz. 25 ff.). Dieser Argumentation ist aber deshalb nicht zu folgen, weil sie dem vorliegenden Kontext und insbesondere dem Mechanismus von Art. 77 KRG nicht ausreichend Rechnung trägt. In diesem Zusammenhang ist nämlich hervorzuheben, dass die Tatbestandselemente der Näherbaurechtsvereinbarung sowie des öffentlichen Interesses einerseits sowie die Rechtsfolge, nämlich der Gewährung einer Bauabstandsunterschreitung, andererseits gesondert zu betrachten sind. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschliesslich um die gewährte Unterschreitung der gesetzlichen Bauabstände, mithin die Rechtsfolge von Art. 77 VRG. Demgegenüber spielt es keine Rolle, wie eine Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin und dem Bauherren zu qualifizieren wäre und ob eine solche vorliegend zustande gekommen ist. d) In diesem Sinne hat der Bauherr in seiner Vernehmlassung zutreffend ausgeführt, dass die Frage, ob die Beschwerdegegnerin ein Näherbaurecht einräumen solle oder dürfe, nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilde (vgl. Vernehmlassung des Beschwerdegegners im Verfahren R 14 90 Ziff. 19 sowie auch die Sistierungsverfügung R 14 90a vom 17. Februar 2015 E.5). Entgegen seiner Auffassung (vgl. seine Beschwerde im Verfahren R 15 43 Ziff. 25 ff.) hat die Beschwerdegegnerin mit ihrem wiedererwägungsweisen Zurückkommen aber nicht die Näherbaurechtsvereinbarung widerrufen, sondern insgesamt die in Aussicht gestellte Unterschreitung der gesetzlichen Grenzabstände im Sinne von Art. 77 Abs. 1 KRG in Wiedererwägung gezogen. Folglich bildet das Bestehen einer Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerde-

- 14 gegnerin und dem Bauherren auch nicht die im Beschwerdeverfahren R 15 43 einzig zu klärende Frage (so Beschwerde im Verfahren R 15 43 Ziff. 17). Mit anderen Worten hat sich ihre Wiedererwägung nicht auf das Tatbestandselement der Näherbaurechtsvereinbarung, sondern auf die Rechtsfolge von Art. 77 KRG, mithin die mittels Verfügung zu gewährende Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes, bezogen. Obschon die erste Tatbestandsvoraussetzung von Art. 77 KRG – nämlich das Vorliegen einer Näherbaurechtsvereinbarung zwischen den betroffenen Grundeigentümern – wie gesehen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, ist es der Beschwerdegegnerin folglich unbenommen, auf die gewährte Unterschreitung des Grenzabstandes zurückzukommen, wenn sie zur Einsicht gelangt, die zweite Tatbestandsvoraussetzung, mithin öffentliche Interessen wie Verkehrssicherheit, Städtebau, Erhaltungsbereiche, Rechtssicherheit etc. (vgl. hierzu nachfolgend Erwägung 5), beim Erlass des umstrittenen Baubescheids nicht angemessen berücksichtigt resp. falsch beurteilt zu haben. e) Da die Näherbaurechtsvereinbarung als solche resp. die Frage des Zustandekommens, der Rechtswirkungen sowie der Aufhebung derselben nicht Verfahrensgegenstand war und die Beschwerdegegnerin diese auch nicht widerrufen hat, vermag die angeblich fehlende entsprechende Verfügungsbefugnis der Beschwerdegegnerin selbstredend keinen offensichtlichen und schweren Mangel des Wiedererwägungsentscheids zu begründen, welcher die Nichtigkeit desselben nach sich ziehen würde. Eine allfällige Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin und dem Bauherren – sollte eine solche denn konkludent zustande gekommen sein (so die Auffassung des Bauherren, vgl. Beschwerde im Verfahren R 15 43 Rz. 15 ff.) – hätte nach der Gutheissung des Wiedererwägungsgesuchs resp. der Aufhebung der gewährten Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstandes gar weiterhin Bestand. Daraus resultierende Ansprüche hätte der Bauherr vor der – je

- 15 nach Qualifizierung der Näherbaurechtsvereinbarung als privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Vertrag – zuständigen Instanz geltend zu machen. Mit Blick auf das vorliegende Verfahren ist jedenfalls festzuhalten, dass der Bauherr aus der in Aussicht gestellten oder allenfalls zustande gekommenen Näherbaurechtsvereinbarung hinsichtlich der Bewilligungserteilung keinerlei Ansprüche ableiten kann. Dies umso mehr, als die Abhängigkeit der im Sinne einer Auflage erwähnten Näherbaurechtsvereinbarung von der Erteilung der Baubewilligung für beide Parteien erkennbar war und hinsichtlich der geplanten Erstellung überdies ein Revers zu unterzeichnen gewesen wäre. Aus den gleichen Gründen stellt es auch keine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben dar, wenn die Beschwerdegegnerin vor Eintritt der Rechtskraft des Baubescheids auf die gewährte Unterschreitung des gesetzlichen Bauabstandes zurückkommt und die in Aussicht gestellte oder konkludent zustande gekommene Näherbaurechtsvereinbarung damit faktisch obsolet werden lässt. f) Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin das Wiedererwägungsgesuch vom 21. Januar 2015 gutgeheissen und ihren Baubescheid einer erneuten Beurteilung unterzogen hat. 5. Sodann gilt es im Verfahren R 14 90 zu klären, ob die Beschwerdegegnerin im Rahmen ihres Wiedererwägungsentscheids Ziff. 5.1.2 des ursprünglichen Baubescheids betreffend die Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstandes zu Recht aufgehoben hat, mithin ob der Wiedererwägungsentscheid auch in materieller Hinsicht korrekt ergangen ist. a) Bei der Erteilung der Baubewilligung ist die Beschwerdegegnerin offenbar davon ausgegangen, dass auch die zweite Voraussetzung für die Gewährung einer Unterschreitung der gesetzlichen Bauabstände – nämlich dass der Unterschreitung keine überwiegenden öffentlichen Interessen

- 16 entgegenstehen – erfüllt sei, ansonsten sie die Unterschreitung unter Bedingungen und Auflagen nicht bewilligt hätte. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrem Wiedererwägungsentscheid einräumt, lag sie damit aber falsch. Sie führt dort aus, die Gewährung von Näherbaurechten gegenüber öffentlichen Strassen ohne Baulinien entspreche in der Gemeinde X._____ zwar einer langjährigen, in der konkreten Anwendung aber unsteten und teilweise willkürlichen Praxis. Solche Näherbaurechte seien teils bis zur Mitte der Strasse, teils aber auch weit darüber hinaus gewährt worden, ohne dass im Einzelfall allfällige überwiegende öffentliche (wie Verkehrssicherheit, Städtebau, Erhaltungsbereiche etc.) oder private Interessen (wie Entzug von Aussicht, Licht und Sonne) angemessen berücksichtigt worden seien. Damit würden ernsthafte und sachliche Gründe für eine grundsätzliche Klarstellung dieser Praxis vorliegen. Nach reiflicher Überlegung habe man sich dafür entschieden, im vorliegenden Fall und in Zukunft grundsätzlich keine Näherbaurechte gegenüber öffentlichen Strassen ohne Baulinien mehr zu gewähren. Ausnahmen sollten nur noch unter sorgfältiger Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen möglich sein, wobei der Entscheid bei der Baubehörde liege (vgl. angefochtener Wiedererwägungsentscheid S. 2). b) Ob in Anbetracht der bis anhin anerkanntermassen etwas willkürlichen und unvorhersehbaren Gewährung solcher Näherbaurechte durch die Beschwerdegegnerin überhaupt von einer Praxis und demzufolge von einer Praxisänderung im eigentlichen Sinne gesprochen werden kann, erscheint fraglich. Die entsprechenden Voraussetzungen wären jedoch allesamt erfüllt (vgl. hierzu WIEDERKEHR, in: WIEDERKEHR/RICHLI [Hrsg.], Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 1660 ff). Insbesondere verstösst die Beschwerdegegnerin mit der Präzisierung der bisherigen Praxis nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, zumal die bis anhin sehr uneinheitlich gehandhabte Gewährung von Näherbaurechten nicht geeignet war, eine Vertrauensbasis für künftige Fälle zu

- 17 begründen (vgl. hierzu WIEDERKEHR, a.a.O., Rz. 1665 f. sowie in Bezug auf den vorliegenden Fall vorstehend Erwägung 4e). Im Sinne der Rechtssicherheit ist es jedenfalls sehr zu begrüssen, dass die Beschwerdegegnerin ihre diesbezügliche "Praxis" präzisiert und in Zukunft – wie es der zweiten tatbestandlichen Voraussetzung von Art. 77 Abs. 1 KRG entspricht – vor der Gewährung einer Bauabstandsunterschreitung zu einer öffentlichen Strasse hin eine sorgfältige Interessenabwägung vornehmen will. Ergänzend zu den seitens der Beschwerdegegnerin erwähnten öffentlichen Interessen wird diese in Zukunft auch das generell gewichtige öffentliche Interesse der Allgemeinheit und insbesondere der unmittelbaren Nachbarn an der Einhaltung der planerischen und baugesetzlichen Bestimmungen sowie die damit zusammenhängende Gleichbehandlung der Rechtsunterworfenen zu berücksichtigen haben (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.4a m.w.H.). c) Wenn die Beschwerdegegnerin in Bezug auf den zu beurteilenden Fall ausführt, dass weder überwiegende private noch öffentliche Interessen ersichtlich seien, um ein Näherbaurecht zu gewähren, so scheint sie die vorliegende Konstellation zwar gerade unter umgekehrten Vorzeichen zu prüfen. Im Ergebnis ist ihre Beurteilung, wonach die Bevorzugung eines einzelnen Grundeigentümers zulasten mehrerer anderer Grundeigentümer nicht gerechtfertigt sei, indes nicht zu beanstanden, liegen mit der Verkehrssicherheit, der Rechtssicherheit sowie der Gleichbehandlung der Rechtsunterworfenen doch gewichtige öffentliche Interessen vor, welche gegen die Gewährung der ursprünglich verfügten – und einzig im privaten Interesse des Bauherren liegenden – Grenzabstandsunterschreitung sprechen. Entgegen den Ausführungen des Bauherren in seiner Vernehmlassung im Verfahren R 14 90 ist überdies nicht ersichtlich, inwiefern die Gewährung des umstrittenen Näherbaurechts für die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 nur Vorteile hätte.

- 18 d) Die im angefochtenen Baubescheid vom 19. August 2014 gewährte Unterschreitung des Grenzabstandes erweist sich demzufolge als unzulässig, weshalb die entsprechende Ziff. 5.1.2 mit dem Wiedererwägungsentscheid vom 17. März 2015 zu Recht aufgehoben worden ist. Insofern erweist sich der Wiedererwägungsentscheid, mit welchem die Baubewilligung vom 19. August 2014 überdies einstweilen sistiert und der Bauherr zur Einreichung von Projektänderungsplänen innert 20 Tagen nach Rechtskraft des Wiedererwägungsentscheids aufgefordert wurde, auch in materieller Hinsicht als rechtens. Die Beschwerde des Bauherren vom 4. Mai 2015 (Verfahren R 15 43) ist demnach abzuweisen. e) Für die Beschwerde R 14 90 hat dies zur Konsequenz, dass diese gemäss Art. 55 Abs. 3 VRG nur noch insoweit zu behandeln ist, als sie durch den abgeänderten Entscheid, mithin den Wiedererwägungsentscheid, nicht gegenstandslos geworden ist. Dies trifft vorliegend einzig auf die umstrittene Gewährung der Bauabstandsunterschreitung zu. Da sich die weitere Beurteilung des geplanten Attikageschosses aber ohnehin auf modifizierte, seitens des Bauherren innert 20 Tagen nach Rechtskraft des Wiedererwägungsentscheids (resp. des vorliegenden Urteils) noch beizubringende Pläne stützen wird (vgl. Dispositiv-Ziffer 2 des Wiedererwägungsentscheids vom 17. März 2015), werden die übrigen Vorbringen der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 – namentlich die gerügten Verletzungen der Ästhetik-Klausel, des Quartierplans 1974 sowie der baugesetzlichen Bestimmungen hinsichtlich Lage des Attikageschosses, Gebäudeabstand und -höhe sowie Parkplätze – im vorliegenden Verfahren zweckmässigerweise (noch) nicht behandelt. Demnach ist die Beschwerde R 14 90 im Sinne des Eventualbegehrens gutzuheissen, der angefochtene Baubescheid vom 19. August 2014 – soweit er durch den Wiedererwägungsentscheid nicht gegenstandslos geworden ist – aufzuheben und die Angelegenheit zur Weiterührung des Baubewilligungsverfahrens an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Die Aufhebung des Baube-

- 19 scheids umfasst selbstredend auch den darin enthaltenen Kostenentscheid, weshalb das diesbezügliche Begehren der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 obsolet geworden ist. f) Mit Blick auf die Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens ist jedoch zu bemerken, dass die seitens der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 erhobenen Rügen der unvollständigen Baugesuchunterlagen sowie der unzureichenden Profilierung von der Hand zu weisen sind. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, ist sie von Gesetzes wegen nicht verpflichtet, sämtliche in Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1-14 der Ausführungsverordnung zum Baugesetz der Gemeinde X._____ (AV zum BG) genannten Unterlagen einzuholen (Art. 3 AV zum BG). In Anbetracht des verhältnismässig bescheidenen Bauvorhabens erscheint ein Verzicht auf einzelne Planunterlagen vorliegend gerechtfertigt. Dies umso mehr, als der Bauherr nicht darlegt, inwiefern der Beizug solcher Unterlagen zu einer abweichenden Beurteilung führen würde und er offensichtlich in der Lage war, die umstrittene Dachaufbaute umfassend anzufechten. Aus den gleichen Gründen ist es auch nicht zu beanstanden, dass keine separate Profilierung der Vordächer erfolgt ist. 6. a) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin zu Recht wiedererwägungsweise auf ihren Baubescheid vom 19. August 2014 zurückgekommen ist und die in Ziff. 5.1.2 desselben gewährte Unterschreitung des gesetzlichen Abstandes zur Strasse aufgehoben hat. Der angefochtene Wiedererwägungsentscheid ist demnach weder in formeller noch in materieller Hinsicht zu beanstanden, weshalb die Beschwerde R 15 43 abzuweisen ist. Die Beschwerde R 14 90 ist demgegenüber insofern gutzuheissen, als der angefochtene Baubescheid vom 19. August 2014 – soweit dieser durch den Wiedererwägungsentscheid nicht ohnehin gegenstandslos geworden ist (Art. 55 Abs. 3 VRG) – aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne des Eventualbegehrens an die

- 20 - Beschwerdegegnerin zurückzuweisen ist, damit diese das Baubewilligungsverfahren – unter Einbezug der seitens des Bauherren einzureichenden Projektänderung – weiterführe. b) Vor diesem Hintergrund ist der Bauherr als Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43 und Beschwerdegegner im Verfahren R 14 90 – zumal eine Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz als vollständiges Obsiegen der beschwerdeführenden Partei zu werten ist – vorliegend als vollständig unterliegend zu betrachten. Demzufolge sind ihm gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG die Kosten des vorliegenden Verfahrens aufzuerlegen. Ausserdem hat er die obsiegenden Beschwerdegegner im Verfahren R 15 43 resp. Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 gemäss Art. 78 Abs. 1 für deren durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten aussergerichtlich zu entschädigen. Da deren Rechtsvertreter keine Honorarnote eingereicht hat, ist das Verwaltungsgericht gestützt auf Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) befugt, die Parteientschädigung nach Ermessen festzusetzen. Für die vorliegend zu beurteilenden Beschwerdeverfahren erscheint eine Entschädigung in der Höhe von pauschal Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) als angemessen. In diesem Umfang hat der Bauherr die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 resp. Beschwerdegegner im Verfahren R 15 43 demnach aussergerichtlich zu entschädigen. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, zumal sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

- 21 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde R 15 43 wird abgewiesen. 2. Die Beschwerde R 14 90 wird im Sinne des Eventualbegehrens gutgeheissen, der angefochtene Baubescheid vom 19. August 2014 – soweit durch den Wiedererwägungsentscheid vom 17. März 2015 nicht gegenstandslos geworden – aufgehoben und die Angelegenheit zwecks Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen. 3. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 466.-zusammen Fr. 4'466.-gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 4. A._____ hat B._____, C._____, D._____, E._____ sowie F._____ überdies aussergerichtlich mit Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 5. [Rechtsmittelbelehrung] 6. [Mitteilungen]