Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 25.11.2014 R 2014 8

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 14 8 5. Kammer bestehend aus Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin Baumann-Maissen URTEIL vom 25. November 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Grether, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Nievergelt, Beschwerdegegnerin betreffend Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid

- 2 - 1. A._____ und B._____ sind seit 2007 Eigentümer einer auf dem C._____ in der Gemeinde X._____ gelegenen Maiensäss-Liegenschaft, Parzelle 1608, eingetragen im Grundbuch der Gemeinde X._____, die aus einem Wohntrakt (Assek.-Nr. 1) mit angebautem Stall (Assek.-Nr. 1a) besteht. Im Jahre 2010 begannen sie mit dem Umbau des fraglichen Stallgebäudes (Assek-Nr. 1a) und dehnten die Bauarbeiten in der Folge auf den Wohntrakt (Assek-Nr. 1) aus. Als die Gemeinde X._____ von dieser Bautätigkeit Kenntnis erhielt, ordnete sie am 1. Mai 2013 superprovisorisch die Einstellung aller laufenden Umbauarbeiten an und verfügte am 3. Juli 2013 deren vorsorgliche Einstellung. Gleichzeitig forderte sie A._____ sowie B._____ auf, ein Baugesuch einzureichen und eröffnete ein Bussenverfahren. Am 25. Juli 2013 nahmen A._____ und B._____ dazu Stellung und reichten am 15. August 2013 ein nachträgliches Baugesuch ein. 2. Gestützt darauf erliess die Gemeinde X._____ am 10. Dezember 2013 folgenden Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid: "1. Die Baueinstellungsverfügungen vom 1. Mai 2013 und 3. Juli 2013 werden aufgehoben und die Bauarbeiten an den Gebäuden auf der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____ dürfen im Rahmen dieses Entscheides fortgeführt werden. 2. Folgende an den Gebäuden auf der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____ vorgenommenen baulichen Veränderungen werden nachträglich bewilligt: - beim Hausteil für: ▪ den neuen Durchbruch und den Einbau einer Tür zum Stall; ▪ den Einbau einer Kammer im 2. Obergeschoss unter der Auflage, die ursprüngliche Bausubstanz nicht zu tangieren; ▪ die Schneefanglatte auf der Nordseite. - beim Stall für: ▪ den Aushub und die Senkung des Bodens um ca. 60 cm, die Einlegung einer Drainage sowie den Einbau eines Betonbodens und eines Holzbodenbelags; ▪ die neue Drainage aussen; ▪ die Untermauerung;

- 3 - ▪ die Einsetzung zweier Balken an der Decke zur Stabilisierung. 3. Das Baubewilligungsverfahren für folgende an den Gebäuden auf der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1808, C._____ vorgenommenen baulichen Veränderungen wird bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über Zweitwohnung sistiert: - beim Stall ▪ die Umnutzung des Stalls in eine Wohnfläche. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über Zweitwohnung darf der Stall vorläufig ausschliesslich als Atelier und nicht als Wohnraum genutzt werden; ▪ die Umnutzung des bis anhin nur rudimentär und teilweise bewohnbaren Heuschobers in ein Atelier. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über Zweitwohnung darf der gesamte Heuschober vorläufig ausschliesslich als Atelier und nicht als Wohnraum genutzt werden; ▪ die Verglasung des Fensters und die Fensterläden an der Nordseite; ▪ die im Innern montierten Glasscheiben zur kompletten Abdichtung der luftdurchlässigen, typischen Holzverkleidung und die an den Holverkleidungen angebrachten Vorrichtungen, damit diese geöffnet werden können. 4. Folgende an den Gebäuden auf der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____ vorgenommenen baulichen Veränderungen werden nachträglich nicht bewilligt und müssen zurückgebaut werden und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden: - beim Hausteil für ▪ die Abänderung und Vergrösserung der bestehenden Dachlukarne. - beim Stall für: ▪ die Vergrösserung der Eingangstüre um ca. 15 cm pro Seite; ▪ den Einbau eines Gusseisenofens im EG und dazugehörendem Rauchabzugsrohr (Kamin) im EG und OG; ▪ den Neubau des Kamins auf der Nordseite des Stalles; - Aussen: für das deponierte Material. Für den Rückbau und zur Wiederherstellung der oben aufgeführten Punkte wird den Gesuchstellern eine Frist bis Ende Juni 2014 eingeräumt. Kommen die Eigentümer und die Gesuchsteller dieser Pflicht innert Frist nicht nach, lässt die Baubehörde die verfügten Massnahmen auf deren Kosten durch Dritte vornehmen. Die Pläne für die Wiederherstellung, insbesondere für den Rückbau der Dachlukarne, sind bis Ende März 2014 an die Baubehörde einzureichen. 5. Die Eigentümer und Gesuchsteller werden mit einer Busse von Fr. 14'000.-- bestraft. Die Busse ist mit beiliegendem Einzahlungs-

- 4 schein innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheides zahlbar. 6. Die Kosten dieses Entscheids betragen CHF 6'594.80, wovon CHF 5'094.80 auf die Rechtsberatung entfallen. Die Kosten gehen zulasten der Gesuchsteller und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids mit beiliegendem Einzahlungsschein zu bezahlen." 3. Am 16. Januar 2014 reichten A._____ und B._____ bei der Gemeinde X._____ ein Wiedererwägungsgesuch ein, indem sie beantragten, den im Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid vom 10. Dezember 2013 angeordneten Rückbau des auf der Nachbarparzelle deponierten Aushubmaterials aufzuheben. Auf dieses Wiedererwägungsgesuch trat die Gemeinde X._____ nicht ein. 4. Am 17. Januar 2014 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) zudem Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gegen den Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 2013 mit folgenden Anträgen: "1. In Gutheissung der vorliegenden Beschwerde sei der Baustopp, soweit er noch besteht, aufzuheben, es seien Ziff. 3, 4, 5 und 6 des Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheides der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 2013 aufzuheben und es sei demzufolge a) die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens gemäss Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides für die an der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____, vorgenommenen baulichen Veränderungen aufzuheben, und es seien diese baulichen Änderungen zu bewilligen; b) die Verweigerung der Baubewilligung gemäss Ziff. 4 des angefochtenen Entscheides für die vorgenommenen baulichen Veränderungen an der Liegenschaft Nr. 1, Parzelle Nr. 1608, C._____, und die Verpflichtung zum Rückbau dieser baulichen Veränderungen, sodass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird, aufzuheben, und es seien diese baulichen Änderungen zu bewilligen;

- 5 c) die Busse von Fr. 14‘000.-- auf einen angemessen Betrag zu reduzieren. 2. Evtl. sei die Sache zur Neuentscheidung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 3. Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4. Es sei der Kostenentscheid gemäss Ziff. 6 des angefochtenen Entscheides aufzuheben, und die amtlichen sowie die ausseramtlichen Kosten sowohl des Verfahrens vor der Beschwerdegegnerin als auch des vorliegenden Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.“ 5. Mit Verfügung vom 4. Februar 2014 erteilte der zuständige Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. 6. In der Vernehmlassung vom 6. März 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, evtl. sei die Sache zur Neubeurteilung an sie zurückzuweisen. 7. Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels hielten die Verfahrensparteien an ihren Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. 8. Am 23. Oktober 2014 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer, A._____, in Begleitung seines Rechtsvertreters, Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Greter, teilnahm. Die Beschwerdegegnerin war durch deren Gemeindepräsidentin, den Vorsteher des kommunalen Bau- und Planungsamts, den Mitarbeiter des kommunalen Bauamts, sowie Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Nievergelt und lic. iur. Claudia Nievergelt Giston vertreten. Im Weiteren nahm der Bauberater der Gemeinde X._____ am Augenschein teil. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zu den strittigen Sach- und Rechtsfragen auf der Süd-

- 6 und Nordseite des streitbetroffenen Maiensässes, im Erd- und Obergeschoss des vormaligen Stallgebäudes (Assek-Nr. 1a) und im Dachzimmer des Wohntrakts (Assek-Nr. 1) zu äussern. Am Augenschein wurden keine Akten eingereicht. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer stellte jedoch in Aussicht, in wenigen Tagen Pläne einzureichen, aus denen der vormalige Zustand des streitbetroffenen Maiensässes, insbesondere dessen Nutzung, hervorgehe. Durch das Verwaltungsgericht wurden am Augenschein elf Fotographien von den massgeblichen Örtlichkeiten gemacht und dem Augenscheinprotokoll vom 27. Oktober 2014 beigelegt. 9. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2014 reichten die Beschwerdeführer die angekündigten Beweismittel, einschliesslich vier Baubewilligungsplänen, ein. Die Beschwerdegegnerin nahm dazu am 13. November 2014 Stellung. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten und die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 2013. Gegen solche kommunalen Entscheide, die weder bei einer anderen Instanz angefochten werden können, noch aufgrund des kantonalen oder eidgenössischen Rechts endgültig sind, kann Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden geführt werden (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Demzufolge erweist sich das angerufene Gericht für die

- 7 - Beurteilung der vorliegenden Beschwerde als zuständig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer davon überdies berührt und haben, soweit die Beschwerdegegnerin darin ihrem nachträglichen Baugesuch nicht stattgeben hat, ein schützenswertes Interesse an dessen gerichtlicher Überprüfung, womit ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist (Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700], Art. 111 des Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]; vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 173 und 174 vom 30. September 2013 E.3). Auf die im Übrigen fristund formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten. 2. a) Die Beschwerdegegnerin hat den angefochtenen Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid anlässlich des Augenscheins abgeändert. Mit der Einreichung einer Beschwerde beim Verwaltungsgericht geht die Zuständigkeit zur Überprüfung und Beurteilung des streitbetroffenen Rechtsverhältnisses auf das Verwaltungsgericht über, womit die Vorinstanz die Herrschaft über den Streitgegenstand verliert (Art. 55 VRG e contrario; vgl. ANDREA PFLEIDERER, in: WALDMANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], Praxiskommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Zürich/Basel/Genf 2009, Art. 58 N. 1; ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄ- NER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, N. 1065). Diese mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde verbundene Devolutivwirkung wird durch Art. 55 Abs. 1 VRG dahingehend abgeschwächt, als die Vorinstanz einen angefochtenen Entscheid auf Antrag oder von Amtes wegen bis zur Urteilsfällung im Sinne der Anträge der beschwerdeführenden Partei abändern kann. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch und erlässt eine neue Verfügung, so tritt diese an die Stelle der ursprünglichen (PFLEIDE- RER, a.a.O., Art. 58 N. 44). In einem solchen Fall hat das Verwaltungsgericht die Beschwerde nur mehr insoweit zu behandeln, als sie infolge des

- 8 - Wegefalls des Rechtsschutzinteresses nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist (Art. 55 Abs. 3 VRG; PFLEIDERER, a.a.O., Art. 58 N. 45; KÖLZ/HÄNER/ BERTSCHI, a.a.O., N. 1066). b) Die Beschwerdegegnerin hat anlässlich des Augenscheines erklärt, die angefochtene Verfügung aufgrund der Ausführungen ihres Bauberaters dahingehend abzuändern, als sie die vorgenommene Vergrösserung der Eingangstür des Stalles bewillige. Ausserdem erachtete sie den Einbau des Gusseisenofens im Erdgeschoss, einschliesslich des zugehörigen Rauchabzugs, sowie den Neubau des Kamins, wenn die diesbezüglich vom Bauberater verlangten Anpassungen vorgenommen würden, als zonenkonform, weshalb sie auf die Anordnung des Rückbaus der fraglichen Bauvorkehren verzichte. Jedoch könnten diese Umbauten derzeit nicht bewilligt werden, da sie möglicherweise im Widerspruch zur Zweitwohnungsinitiative stünden. Deshalb sei das Baubewilligungsverfahren insoweit zu sistieren. Auf diese Aussage ist die Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme vom 13. November 2014 hinsichtlich des Kamins, einschliesslich des zugehörigen Gusseisenofens, zurückgekommen und hat festgehalten, in dieser Beziehung an der angefochtenen Verfügung festzuhalten. Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin den angefochtenen Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid während des laufenden Beschwerdeverfahrens nur insoweit in Wiedererwägung gezogen und entsprechend den Anträgen der Beschwerdeführer abgeändert, als sie Dispositiv-Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids bezüglich der Vergrösserung der Eingangstür zum Stall aufgehoben und diese bauliche Vorkehr bewilligt hat. Dadurch hat die Beschwerdegegnerin einen Rechtszustand geschaffen, bei welchem ein Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführer an der Überprüfung der fraglichen Anordnung weggefallen ist. In dieser Hinsicht ist das vorliegende Beschwerdeverfahren deshalb als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

- 9 c) Der Beschwerdeführer seinerseits hat vor dem Hintergrund der Ausführungen des Bauberaters anlässlich des Augenscheines erklärt, bereit zu sein, die anstelle der Dachlukarne im Obergeschoss des Wohntraktes (Assek.-Nr. 1) eingebauten Fenster entsprechend den vom Bauberater zu definierenden Anforderungen zurückzubauen. Hiermit hat der Beschwerdeführer seine Beschwerde, insoweit sie sich gegen die entsprechende Anordnung im angefochtenen Entscheid richtet (vgl. Dispo-Ziff. 4), zurückgezogen. Aufgrund dieser Abstandserklärung kann das vorliegende Beschwerdeverfahren in Bezug auf die Dachlukarne freilich nur als erledigt abgeschrieben werden (Art. 20 Abs. 1 VRG), wenn der Beschwerdeführer, der als Mit- bzw. Gesamteigentümer des streitbetroffenen Maiensässes mit seiner Ehefrau eine notwendige Streitgenossenschaft bildet, zu einer solchen Erklärung befugt ist. Diesbezüglich ist zu beachten, dass notwendige Streitgenossen, wie die Beschwerdeführer, in einem verwaltungsrechtlichen Verfahren grundsätzlich gemeinsam als Partei aufzutreten haben. Deshalb können sie Prozesshandlungen in der Regel nur gemeinsam und übereinstimmend vornehmen. Angesichts der gelegentlich auseinanderfallenden Interessen der notwendigen Streitgenossen gestehen Rechtsprechung und Lehre einzelnen Mitgliedern einer notwendigen Streitgenossenschaft allerdings unter bestimmten Umständen das Recht zu, selbstständig Parteirechte auszuüben, insbesondere wenn belastende Anordnungen oder teilbare Leistungen in Frage stehen und die Durchsetzung des Rechtsstandpunkts einzelner Streitgenossen die Interessen der Gemeinschaft oder der übrigen Mitglieder nicht beeinträchtigt (BGE 131 I 159 E.5; Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 102 vom 23. November 2013 E.2; VERA MARANTELLI-SONANINI/SAID HUBER, in: WALD- MANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], Praxiskommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Zürich/Basel/Genf 2009, Art. 6 N. 11; ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Ver-

- 10 waltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, N. 935). Wie es sich diesbezüglich im vorliegenden Fall verhält, kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn am Augenschein nahm nicht nur der Beschwerdeführer, sondern ausserdem der gemeinsame Rechtsvertreter der Beschwerdeführer teil. Letzterer hat die Abstandserklärung des Beschwerdeführers gehört und dieser weder anlässlich des Augenscheines noch in der Eingabe vom 30. Oktober 2014 widersprochen. Unter diesen Umständen kann davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin mit dem vom Beschwerdeführer erklärten Beschwerderückzug einverstanden ist und ihr die entsprechende Abstandserklärung des Beschwerdeführers angerechnet werden kann. Damit ist die vorliegende Beschwerde insoweit als zurückgezogen anzusehen, als sie sich gegen den im angefochtenen Entscheid angeordneten Rückbau der anstelle der vormaligen Lukarne eingebauten Fenster richtet, und demzufolge in dieser Beziehung als erledigt abzuschreiben ist (Art. 20 Abs. 1 VRG). 3. Strittig und nachfolgend zu prüfen bleiben die übrigen Bauvorkehren, welchen die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheid die Bewilligung versagt hat sowie die in diesem Zusammenhang zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands getroffenen Anordnungen, die verfügte Baubusse und das vorinstanzliche Kostendekret. Soweit bei der Prüfung dieser Fragen kommunales Baurecht zur Anwendung gelangt, ist der Beschwerdegegnerin bei dessen Auslegung eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zuzubilligen, weshalb sich das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung gestützt darauf erlassener Rechtsanwendungsakte Zurückhaltung auferlegt, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse die örtlichen Verhältnisse beschlägt. In solchen Fällen greift es nur ein, wenn sich der getroffene Entscheid als sachlich nicht vertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. BGE 129 I 410

- 11 - E.2, 128 I 3 E.2b, 122 I 279 E.8b; Urteile des Verwaltungsgerichts R 12 25 vom 21. August 2012 E.3d, R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1, vgl. MARCO TOLLER, in: BÄNZIGER/MENGIARDI/TOLLER & PARTNER [Hrsg.], Kommentar zur Verfassung des Kantons Graubünden, Chur/Glarus/Zürich 2006, Art. 60 N. 13). 4. Die Beschwerdeführer haben am streitbetroffenen Maiensäss bauliche Vorkehren getroffen, ohne vorgängig eine Baubewilligung einzuholen. Baut jemand ohne Bewilligung oder weicht er von den bewilligten Plänen wesentlich ab, so ist die rechtswidrig erstellte Baute nicht allein deshalb abzubrechen oder abzuändern. Vielmehr hat die Baubehörde zunächst im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu prüfen, ob das realisierte Bauvorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht und mit den im Übrigen anwendbaren Bauvorschriften des Bundes und des kantonalen Rechts vereinbar ist (Art. 89 Abs. 1 KRG). Nur wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind und sich das realisierte Bauvorhaben folglich als materiell baurechtswidrig erweist, hat die Baubehörde die Anordnung eines Abbruchbefehls zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu erwägen (Art. 94 Abs. 1 KRG, vgl. PVG 2007 Nr. 30; MI- SCHA BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht [Luzerner Bau- und Planungsrecht], Bern 2012, § 22 N. 1069; DERS., Die Baubewilligung und das Baubewilligungsverfahren, Unter besonderer Berücksichtigung des luzernischen Rechts, Zürich/St. Gallen 2009, S. 164). Im vorliegenden Fall ist die materielle Bewilligungsfähigkeit der strittigen Bauvorkehren einerseits im Hinblick auf deren Zonenkonformität, andererseits bezüglich deren Vereinbarkeit mit der Zweitwohnungsinitiative umstritten. Dass die fraglichen baulichen Veränderungen aus anderen Gründen nachträglich nicht bewilligt werden könnten, wurde weder geltend gemacht noch ist solches ersichtlich. Anschliessend ist deshalb nur zu untersuchen, ob sich die

- 12 strittigen Bauvorkehren als zonenkonform erweisen und im Einklang mit der Zweitwohnungsinitiative stehen. 5. a) Die Beschwerdeführer bringen hinsichtlich der Zonenkonformität der strittigen Bauvorkehren in erster Linie vor, beim streitbetroffenen Maiensäss handle es sich um ein einzigartiges Objekt, das seit Jahrzehnten nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke, d.h. als Maiensäss, genutzt werde. Im Grundbuchauszug werde es denn auch als Ferienhaus ("casa di vacanze") bezeichnet. Als solches hätten die Beschwerdeführer das fragliche Gebäude gekauft und sorgfältig renoviert. Grundgedanke sei gewesen, die historisch wertvollen Teile des Gebäudes wiederherzustellen, mithin in der Vergangenheit begangene "Bausünden", soweit möglich, rückgängig zu machen. Die vorgenommenen baulichen Veränderungen seien unter grösstmöglicher Substanzerhaltung erfolgt und vom Bestreben getragen gewesen, den ursprünglichen Charakter des Maiensässes zu erhalten. Dies gelte auch für den beanstandeten Kamin, der sich harmonisch in die architektonische Struktur der Kleinsiedlung einfüge und auf der Nordseite des Daches nicht prominent in Erscheinung trete. Zwar würden Ställe regelmässig nicht über Kamine verfügen. Nachdem eine Nutzung des vormaligen Stalles als Atelier aufgrund der massgeblichen baurechtlichen Bestimmungen indes ohne weiteres zulässig sei und sich die Beheizung des Ateliers als bewilligungsfähig erweise, müsse auch der Bau des hierfür erforderlichen Kamins erlaubt sein. Die Beschwerdeführer seien im Übrigen bereit, einen steinernen Kamin zu erstellen, dessen Erscheinungsbild den übrigen Kaminen entspreche. Soweit die Beschwerdegegnerin verlange, das Aushubmaterial wegzuschaffen, sei festzuhalten, dass dieses notgedrungen in der Umgebung habe deponiert werden müssen, als das Maiensäss mittels einer Drainage haben trocken gelegt werden müssen. Zwischenzeitlich habe sich das Aushubmaterial mit dem Terrain verbunden und sei vollständig überwachsen, weshalb es nicht

- 13 mehr als landschaftsfremdes Element in Erscheinung trete und damit zonenkonform sei. b) Dagegen wendet die Beschwerdegegnerin ein, der von den Beschwerdeführern errichtete Kamin unterscheide sich wesentlich von den anderen, viel kleineren, gemauerten und dachähnlich gedeckten Kaminen auf dem C._____, weshalb er in dieser Form nicht bewilligungsfähig sei. Dasselbe gelte für das deponierte Aushubmaterial. Dass sich dieses mittlerweile mit dem Terrain verbunden habe und vollständig überwachsen sei, erstaune nicht. Die fragliche Deponie stelle indes gleichwohl eine Veränderung der landschaftlichen Umgebung dar, welche sich als nicht zonenkonform erweise. Im Übrigen hätten die Beschwerdeführer mit dem Einbau der Fenster sowie Fensterläden auf der Nordseite des streitbetroffenen Maiensässes nicht nur die vormals bestehende Fenstereinrichtung ersetzt. Vielmehr hätten die Beschwerdeführer diese komplett neu gestaltet, wobei sie die für die Fenster verwendeten Holzbretter senkrecht eingebaut hätten, wodurch sich diese von den horizontal eingebauten Holzbalken bzw. –brettern deutlich abheben würden. Dies stehe im Widerspruch zu der für den C._____ typischen Bauweise. Ähnlich verhalte es sich mit den im Innern montierten Glasscheiben und den an den Holzverkleidungen angebrachten Vorrichtungen. Diese seien von aussen gut sichtbar und würden das Erscheinungsbild der streitbetroffenen Liegenschaft verändern. Die entsprechenden baulichen Vorkehren seien daher nicht zonenkonform. c) Das streitbetroffene Maiensäss befindet sich in einer Erhaltungszone. Solche Bauzonen können die Kantone von Bundesrechts wegen zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen vorsehen, wobei die entsprechenden Weiler im kantonalen Richtplan zu bezeichnen sind (Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 der Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]). Der Kan-

- 14 ton Graubünden hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und in Art. 27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden die Erhaltungszone als besondere Bauzone verankert. Die entsprechenden kantonalen Vorgaben werden in Art. 31 KRG umschrieben. Diese werden in dem für das streitbetroffene Maiensäss massgeblichen Art. 47 des Baugesetzes der vormaligen Gemeinde Y._____ (legge edifizia) dahingehend konkretisiert, als durch die von der Gemeinde vorgesehene Erhaltungszonen architektonisch wertvolle Kleinsiedlungen von grossem landschaftlichen Wert erhalten werden sollen. Bestehende Bauten dürfen zu diesem Zweck in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch nicht gegen den generellen Gestaltungsplan verstossen wird. Neue Bauten, einschliesslich des Abbruchs und der Rekonstruktion von bestehenden Gebäuden, sind nicht erlaubt. Der Wiederaufbau von Gebäuden und Anlagen ist einzig im Falle von Schäden gestattet, die durch höhere Gewalt verursacht wurden. Erweiterungen sind nicht zulässig mit Ausnahme von unterirdischen Bauwerken im Innern des Gebäudes, die das äussere Erscheinungsbild nicht verändern (ampliamenti sotteranei all'interno dell'area della superficie di base dell'edificio). Die äussere Umgebung ist in jedem Fall im bestehenden Zustand zu erhalten. Hinsichtlich des architektonischen Erscheinungsbildes verlangt Art. 47 Abs. 2 BG, die Bausubstanz von hohem architektonischem Wert zu erhalten. Neue bauliche Vorkehren müssen sich harmonisch in die ursprüngliche Architektur von hohem Wert einfügen. Die Dächer sind mit Steinplatten aus Gneis zu decken. Dachfenster, Dacherhöhungen und die Montage von Solaranlagen sind nicht gestattet. d) aa) Wird die aussen an der Südseite des streitbetroffenen Maiensässes mit dem während den Umbauarbeiten angefallenen Aushubmaterial gebildete Deponie an diesen Anforderungen gemessen, so erweist sie sich nicht als zonenkonform, schliesst doch die dort bestehende Erhaltungszone jede

- 15 - Veränderung der äusseren Umgebung kategorisch aus. Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin das deponierte Aushubmaterial zu Recht als zonenwidrig eingestuft. bb) Der Beschwerdegegnerin ist ausserdem insofern zuzustimmen, als sie gestützt auf Art. 86 Abs. 2 KRG angenommen hat, die baulichen Vorkehren am streitbetroffenen Maiensässes seien insoweit bewilligungspflichtig, als sie die Umnutzung des zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzten Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) zur Folge haben, da hiermit erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung verbunden sein können. Diesbezüglich ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer das in Frage stehende Stallgebäude nicht mehr landwirtschaftlich nutzen. Strittig ist hingegen, ob sie das streitbetroffene Stallgebäude hiermit umgenutzt haben. Aufgrund der Verfügung vom 19. Mai 1987 steht in dieser Beziehung fest, dass die damals zuständige Baubehörde unter der Bezeichnung "Camera" den Einbau eines Zimmers mit einer Fläche von 11 m2 im Obergeschoss des fraglichen Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) bewilligt hat (Beilage der Beschwerdeführer [bf.-act.] 6). Die dort von den Beschwerdeführern vorgenommenen baulichen Veränderungen ziehen folglich keine Nutzungsänderung nach sich, weshalb insoweit kein bewilligungspflichtiger Vorgang vorliegt. Anders verhält es sich hingegen bezüglich der darüber hinausgehenden Nutzung des vormaligen Stallgebäudes zu erwerblichen Zwecken und wohl auch als Wohnraum. Diese Umnutzung bewegt sich freilich innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens und betrifft mit dem den Beschwerdeführern gehörenden Maiensäss weder ein als integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnetes Gebäude. Sie steht folglich im Einklang mit der Erhaltungszone, womit sie zonenkonform ist.

- 16 cc) Um beurteilen zu können, ob sich die anderen strittigen baulichen Vorkehren als zonenkonform erweisen, sind die Ausführungen des Bauberaters der Beschwerdegnerin anlässlich des Augenscheines heranzuziehen. Danach sind die zur Diskussion stehenden baulichen Vorkehren insoweit unproblematisch, als hierdurch der ursprüngliche Charakter des streitbetroffenen Maiensässes nicht durch die Hinzufügung fremdartiger Elemente verändert wird. Unter diesem Blickwinkel seien die an der Südfassade vorgenommenen Änderungen grundsätzlich nicht zu beanstanden, da das vormalige Stallgebäude hierdurch an seinen ursprünglichen Zustand angenähert und dadurch aufgewertet worden sei. Das hinter der Südfassade eingebaute Fenster sei bereits aus geringer Distanz nicht mehr einsehbar und verfälsche dessen ursprünglichen Charakter nicht. Problematisch sei es jedoch insofern, als es sich gänzlich öffnen lasse. Die entsprechende Vorkehr müsse daher entfernt werden. Für die an der Nordfassade vorgenommenen Änderungen gelte grundsätzlich dasselbe. Diese hätten ebenfalls zu einer deutlichen Aufwertung des fraglichen Objekts geführt. Angepasst werden müssten nur gewisse Ausführungsdetails am eingebauten Fenster bzw. dem zugehörigen Fensterladen, wodurch diese allzu stark in Erscheinung treten würden. In der gegenwärtigen Form klarerweise nicht zonenkonform sei hingegen der Kamin. Freilich sei der Bau eines Kamins mit dem ursprünglichen Charakter eines Maiensässes an sich vereinbar. Die Beschwerdeführer hätten aber einen Kamin gewählt, der sich in seiner Art und Form deutlich von den in der Kleinsiedlung C._____ bestehenden Kaminen unterscheide. Werde er im Erscheinungsbild den übrigen in der Kleinsiedlung bestehenden Kaminen angepasst, erweise er sich als zonenkonform. Schliesslich würde der Einbau des Gusseisenofens, einschliesslich des zugehörigen Rauchabzugs im Erd- und Obergeschoss, das äussere Erscheinungsbild des Maiensässes nicht verändern, weshalb diese baulichen Vorkehren zonenkonform seien.

- 17 - Diese vorangehend auszugsweise wiedergegebenen Ausführungen des Bauberaters der Beschwerdegegnerin, welcher über das für die Beurteilung der Zonenkonformität der realisierten Bauvorkehren erforderliche Fachwissen verfügt, sind für die strittigen Belange umfassend, basieren auf einer eingehenden Prüfung der örtlichen Verhältnisse, sind in sich schlüssig und vermögen in der Begründung sowie den daraus gezogenen Schlussfolgerungen zu überzeugen. Das Verwaltungsgericht hat unter diesen Umständen keinen Anlass, an deren Richtigkeit zu zweifeln. Damit erweisen sich nur gewisse ausdrücklich erwähnte Ausführungsdetails an der Nord- und Südfassade des streitbetroffenen Maiensässes sowie der neugebaute Kamin in seiner gegenwärtigen Ausgestaltung als nicht zonenkonform. e) Bevor über den Rückbau der fraglichen Bauvorkehren sowie über die Deponierung des Aushubmaterials zu entscheiden ist, bleibt zunächst zu untersuchen, ob die fraglichen Bauvorhaben als Bauten ausserhalb der Bauzone bewilligt (sog. BAB-Bewilligung) werden können. Denn nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Erhaltungszone mit einer eine Nichtbauzone überlagernden, beschränkten Bauzone zu vergleichen, die hinsichtlich ihrer Zielsetzung einer Schutzzone nahesteht. Das hat zur Folge, dass ein Baugesuch zuerst auf seine Zonenkonformität mit der kommunal umschriebenen Erhaltungszone zu prüfen ist. Erweist es sich danach als nicht zonenkonform, so ist in einem weiteren Schritt zu untersuchen, ob es allenfalls gestützt auf Art. 24 RPG in der zum Zeitpunkt der Ausführung der fraglichen Bauvorkehren geltenden Fassung als Baute ausserhalb der Bauzone bewilligt werden kann (BGE 118 Ia 446 E.2a/c; PVG 1996 Nr. 21; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 194; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 18 N. 40). Für die vorliegend in Frage stehenden Bauvorkehren kann dies einerseits ohne weiteres ausgeschlossen werden, da diese im Rah-

- 18 men der Renovation und Umnutzung des den Beschwerdeführenden gehörenden Maiensässes realisiert wurden und damit Teil eines an sich zonenkonformen Bauvorhabens sind. Die darüber hinausgehenden Bauvorkehren sind aber andererseits einer BAB-Bewilligung nicht zugänglich. f) Daraus folgt jedoch nicht notwendigerweise, dass diese rückgängig zu machen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. Vielmehr ist eine solche Anordnung nur zulässig, wenn sie mit den allgemeinen Verfassungsprinzipien, insbesondere den in Art. 5 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankerten, vereinbar ist (BGE 132 II 21 E.6; 123 II 248 E.4b; VGU R 12 25 vom 21. August 2012 E.4a; BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N. 1210). Danach verstösst die Anordnung des Abbruchs einer bereits erstellten Baute zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dann gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV), wenn die Abweichung von der zulässigen Bauweise gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der den Eigentümer durch den Abbruch erwachsen würde, nicht zu rechtfertigen vermögen (HÄNNI, a.a.O., S. 344). So kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und die Fortsetzung derselben nicht in schwerwiegender Weise dem öffentlichen Interesse widerspricht (BGE 132 II 21 E.6; 111 Ib 213 E.6; PVG 2007 Nr. 10; HÄNNI, a.a.O., S. 344; HEER, a.a.O., N. 1212). Bei der zur Prüfung der Verhältnismässigkeit eines Abbruchbefehls vorzunehmenden Interessenabwägung ist dem Interesse der Bauherrschaft am Schutz der getätigten Investitionen nur geringes Gewicht beizumessen (VGU R 12 25 vom 21. August 2012 E.4a).

- 19 g) aa) Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer im angefochtenen Entscheid verpflichtet, das deponierte Aushubmaterial zu entfernen und den neugebauten Kamin abzubrechen. Diese Anordnungen sind geeignet, die durch die fraglichen Bauvorkehren bedingte Zonenwidrigkeit zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. In Bezug auf das deponierte Aushubmaterial ist überdies keine andere Anordnung ersichtlich, mit welcher dieses Ziel gleichermassen erreicht werden könnte. Ausserdem überwiegt das öffentliche Interesse an der Erhaltung der Kleinsiedlung des C._____ das finanzielle Interesse der Beschwerdeführer, auf eine Entfernung des Aushubmaterials zu verzichten, weshalb sich die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands angeordnete Entfernung des Aushubmaterials als verhältnismässig erweist. Soweit die Beschwerdeführer dem entgegenhalten, das Aushubmaterial sei mittlerweile mit dem gewachsenen Terrain derart verfestigt und lasse sich kaum mehr vom übrigen Gelände unterscheiden, ist festzuhalten, dass das Aushubmaterial einen gut sichtbaren Wall bildet und den natürlichen Geländeverlauf an dieser Stelle verändert. Die Auffassung der Beschwerdeführer, wonach durch das Aushubmaterial das dortige Gelände kaum verändert, trifft demnach nicht zu. Sollten sich in der durch das Aushubmaterial gebildeten Deponie, wie von Beschwerdeführern geltend gemacht, im Übrigen Murmeltiere zum Überwintern eingenistet haben, so kann eine Beeinträchtigung derselben mit einer angemessenen Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Rechnung getragen werden. Ausserdem weist die Beschwerdegegnerin diesbezüglich zu Recht darauf hin, dass die Murmeltiere nicht auf der Roten Liste der schützenswerten Tiere figurieren, weshalb zum Schutz derselben keine besonderen Vorkehren zu treffen sind. Damit erweist sich die angeordnete Beseitigung des Aushubmaterials als verhältnismässig. Die dagegen erhobene Beschwerde ist folglich als unbegründet abzuweisen.

- 20 bb) Hingegen ist den Beschwerdeführern insofern zu folgen, als sie den verfügten Abbruch des Kamins für nicht erforderlich erachten. Der Bau eines Kamins stellt eine massvolle Veränderung des den Beschwerdeführern gehörenden Maiensässes dar, die im Hinblick auf die angestrebte Substanzerhaltung dieses historisch wertvollen Gebäudes vertretbar ist. Diese bauliche Vorkehr steht jedoch insofern im Widerspruch zur Erhaltungszone, als die Beschwerdeführer anstelle der in der Kleinsiedlung C._____ verbreiteten Steinkamine einen Metallabzug eingebaut haben, welcher sich nicht harmonisch in die sich auf dem C._____ befindenden Kleinsiedlung einfügt, sondern als zeitfremdes Element ins Auge fällt. Mit Blick auf die Funktion der Erhaltungszone, den ursprünglichen Charakter der auf dem C._____ bestehenden Kleinsiedlung zu erhalten, erscheint es daher als erforderlich, den fraglichen Kamin durch einen in Art und Ausgestaltung mit den bestehenden Kaminen vergleichbaren zu ersetzen bzw. diesen im Erscheinungsbild entsprechend anzupassen. Dass eine solche Massnahme eine ausreichende Beheizung des vormaligen Stallgebäudes verhindern würde, haben die Beschwerdeführer nicht geltend gemacht. Sie haben sich vielmehr bereit erklärt, den eingebauten Kamin durch einen steinernen zu ersetzen, dessen Erscheinungsbild den übrigen Kaminen entspricht. In Abwägung der massgeblichen Interessen erscheint es unter diesen Umständen als verhältnismässig, die Beschwerdeführer zu verpflichten, den neuen Kamin durch einen in Art und Ausgestaltung mit den bestehenden Kaminen vergleichbaren zu ersetzen oder den eingebauten Kamin im Erscheinungsbild entsprechend anzupassen. cc) Schliesslich ist in Bezug auf die vom Bauberater der beschwerdegegnerischen Gemeinde anlässlich des Augenscheines beanstandeten Mängel an der Nord- und Südfassade des streitbetroffenen Gebäudes anzumerken, dass diese von untergeordneter Bedeutung sind und nur geringfügi-

- 21 ge bauliche Anpassungen bedingen, deren Umsetzung keine erhebliche Kosten verursachen wird. Die Beschwerdeführer sind denn auch bereit, die entsprechenden Anpassungen vorzunehmen. In diesem Sinne ist Dispositiv-Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung dahingehend zu präzisieren, als die Beschwerdeführer zu verpflichten sind, die vom Bauberater verlangten, untergeordneten Anpassungen an der Nord- und Südfassade des Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) vorzunehmen. 6. a) Zu prüfen bleiben die Umnutzung des vormals hauptsächlich zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzten Stallgebäudes (vgl. E.5d/bb hiervor) und die hiermit verbundenen baulichen Vorkehren (Einbau des Kamins, eines Gusseisenofens mit zugehörigem Rauchabzug, Montage der Glasscheiben zur Abdichtung der Holzverkleidung sowie die Verglasung der Fenster und Fensterläden an der Nordseite). Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen seien aufgrund des Rechts zu beantworten, das im Zeitpunkt der Ausführung der fraglichen Bauvorhaben galt. Dieser allgemeine intertemporalrechtliche Grundsatz werde weder durch Art. 75b BV noch Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ausser Kraft gesetzt. Er stehe ausschliesslich unter dem Vorbehalt des Günstigkeitsprinzips und des Rechtsmissbrauchsverbots, wobei die hierfür erforderlichen Voraussetzungen im vorliegenden Fall nicht erfüllt seien. Die Beschwerdegegnerin wäre demnach gehalten gewesen, das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdeführer aufgrund des Rechts zu beurteilen, das im Zeitpunkt, als das Baugesuch von den Beschwerdeführern hätte eingereicht werden müssen, d.h. spätestens im Jahr 2010 gegolten habe. Zum damaligen Zeitpunkt seien Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV noch nicht angenommen worden, weshalb die fraglichen Regelungen im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangen würden.

- 22 b) Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, die Zweitwohnungsinitiative sei mit ihrer Annahme am 11. März 2012 in Kraft getreten. Laut dem zugleich in Kraft getretenen Art. 197 Ziff. 9 BV seien Baubewilligungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen erteilt würden, nichtig. Die Beschwerdeführer hätten das nachträgliche Baugesuch am 15. August 2013 eingereicht. Hätte die Beschwerdegegnerin die strittigen Bauvorkehren nach dem im Jahr 2010/2011 geltenden Recht beurteilt und bewilligt, so hätte sie die Baubewilligung gleichwohl erst im Jahr 2013 erteilen können. Da Art. 197 Ziff. 9 BV die Nichtigkeit von Baubewilligungen für Zweitwohnungen vorschreibe, die nach dem 1. Januar 2013 und dem Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung erteilt würden, wäre die altrechtlich genehmigte Umnutzung, mit der die für Wohnzwecken nutzbare Bruttogeschossfläche einer Zweitwohnung erweitert worden wäre, nie rechtswirksam geworden. Die von den Beschwerdeführern zu den allgemeinen übergangsrechtlichen Grundsätzen zitierte Rechtsprechung vermöge daran nichts zu ändern. Im Sinne einer Ausnahme von der allgemeinen Regelung sei somit von der Anwendbarkeit der Zweitwohnungsinitiative sowie der zugehörigen Ausführungsgesetzgebung auszugehen. c) Nachträgliche Baugesuche, die im Hinblick auf die Anordnung eines Abbruchbefehls geprüft werden, sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Ausführung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Später in Kraft getretenes Recht ist nur zu beachten, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn die Bauherrschaft das Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem späteren, strengeren Recht zuvorzukommen (BGE 123 II 248 E.3a/bb; Urteil des Bundesgerichts 1C_179/2013 vom 15. August 2013 E.1.2; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, a.a.O., S. 482). Diese von der Rechtsprechung und Lehre entwickelten, allge-

- 23 meinen intertemporalrechtlichen Grundsätze gelten freilich nur, wenn der Gesetzgeber keine besondere Übergangsbestimmung erlassen hat, um einen reibungslosen Übergang vom alten zum neuen Recht zu gewährleisten. Ansonsten ist das anwendbare Recht aufgrund der eigens hierfür erlassenen Übergangsregelung zu bestimmen (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2010). Für die strittigen Bauvorkehren ist daraus zu folgern, dass diese nur nach dem zum Zeitpunkt der Ausführung derselben geltenden Recht zu beurteilen sind, wenn die mit der Annahme der Volksinitiative "Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen" (nachfolgend: Zweitwohnungsinitiative) in Kraft getretenen Art. 75b sowie Art. 197 Ziff. 9 BV und die anschliessend gestützt darauf erlassene Ausführungsgesetzgebung keine (anderslautende) Übergangsregelung enthalten. d) Der Bundesrat hat am 22. August 2012 die Verordnung über die Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) verabschiedet, die am 1. Januar 2013 in Kraft getreten ist. Darin hat er die für die Umsetzung von Art. 75b BV erforderlichen Ausführungsbestimmungen bezüglich die Erstellung, den Verkauf und die grundbuchliche Registrierung von Zweit- bzw. Erstwohnungen erlassen. In der Literatur ist umstritten, ob der Bundesrat vor Ablauf der zweijährigen Übergangsfrist gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV befugt war, eine solche Verordnung in Kraft zu setzen (vgl. ALAIN GRIFFEL, Die Umsetzung der Zweiwohnungsinitiative – eine Zwischenbilanz, in: ZBl 2014, S. 69 ff.; BERNHARD WALDMANN, Die Zweitwohnungsinitiative, jusletter vom 10. Dezember 2012 N. 5 f.; ARON PFAMMATTER, Schweizerische Zweitwohnungsinitiative und deren Umsetzung – die Sicht des Praktikers, in: Schweizerische Zweitwohnungsgesetzgebung – insbesondere praktische Umsetzungsfragen und Rechtsvergleich mit den Grundverkehrsbeschränkungen in Tirol, Institut für Notariatsrecht und notarielle Praxis, Bern 2014, S. 121 ff., S. 126). Das Bundesgericht hat diese Frage in

- 24 - BGE 140 II 378 E.4.1 insofern bejaht, als die zweijährige Frist für den Erlass einer Ausführungsgesetzgebung nunmehr verstrichen ist, womit der Bundesrat gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV eine Ausführungsgesetzgebung erlassen darf. Dabei hat es das Bundesgericht abgelehnt, vom Bundesrat zu verlangen, die Zweitwohnungsverordnung ein zweites Mal gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV in Kraft zu setzen. Die Zweitwohnungsverordnung ist somit als rechtmässig erlassen anzusehen und demnach grundsätzlich anzuwenden. e) Sie sieht in dem unter der Marginalie Übergangsbestimmung stehenden Art. 8 ZwVO vor, dass Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen nach bisherigem Recht gestützt auf projektbezogene Sondernutzungspläne erteilt werden können, wenn diese vor dem 11. März 2012 genehmigt wurden und die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nutzungsart und Nutzungsausmass regelt (Abs. 1). Bewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, sind nichtig. Vorbehalten bleiben Bewilligungen aufgrund der vorgenannten Regelungen sowie Art. 3 Abs. 3 und 4 lit. b ZwVO (Abs. 2). Während der Bundesrat in der letztgenannten Regelung der Klarheit halber noch einmal festgehalten hat, was sich bereits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ergibt, enthält Art. 8 Abs. 1 ZwVO eine besondere Übergangsregelung, die der Bundesrat in Abwägung der Interessen an der Anwendung des neuen Rechts und den Interessen an der Beurteilung nach altem Recht geschaffen hat (Erläuternder Bericht zur Verordnung über die Zweitwohnungen des Bundesamts für Raumentwicklung [nachfolgend: Bericht ARE] S. 16). Daraus geht hervor, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, nur mehr nach dem vor der Annahme der Zweitwoh-

- 25 nungsinitiative geltenden Recht zu bewilligen sind, wenn die in Frage stehende Baubewilligung vor dem 11. März 2012 erteilt wurde. Auf Bauvorhaben, die zu einem späteren Zeitpunkt bewilligt wurden, gelangt dagegen das neue Recht zur Anwendung. Damit beanspruchen die mit der Zweitwohnungsinitiative angenommenen Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV und die diese konkretisierende Zweitwohnungsverordnung im vorliegenden Fall Geltung, und zwar selbst dann, wenn die strittigen Bauvorkehren, wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht, bereits im Jahr 2010 ausgeführt worden sind. Auf die diesbezüglich beantragte Befragung von Guiseppe Sciuchetti als Zeugen kann daher verzichtet werden, da der Zeitpunkt der Ausführungen der interessierenden Bauarbeiten für die Bestimmung des anwendbaren Rechts folglich nicht von Bedeutung ist. 7. a) Gemäss Art. 75b BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % zu beschränken. In der Zweitwohnungsverordnung wird der räumliche Geltungsbereich von Art. 75b BV dahingehend konkretisiert, als im Anhang die Gemeinden aufgelistet werden, bei denen zu vermuten ist, dass ihr Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt (Art. 2 Abs. 3 ZwVO). Die fragliche Liste wurde mit Wirkung ab dem 15. Mai bzw. 15. November 2013 bzw. 14. November 2014 geändert, wobei verschiedene Gemeinden aus dem Geltungsbereich entlassen wurden (AS 2013 1257 bzw. AS 2014 3567). Die Beschwerdegegnerin figuriert unter der Nummer 3792 auf dieser Liste. Die sich daraus ergebende Vermutung, einen über 20 % liegenden Zweitwohnungsanteil zu haben, hat sie nicht widerlegt. Folglich fällt sie in den räumlichen Geltungsbereich von Art. 75b BV und der vom Bundesrat gestützt darauf erlassenen Zweitwohnungsverordnung.

- 26 b) Die fraglichen Regelungen sind für die strittigen Bauvorhaben freilich nur von Bedeutung, wenn sich diese auf eine Zweitwohnung beziehen. Der Bundesrat hat den Begriff der Zweitwohnung in Art. 2 ZwVO negativ umschrieben (vgl. EMANUEL DETTWILER, Der Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes, Die Ausnahme als Regel, in: SJZ 2014, S. 341 ff., 342). Danach gelten Wohnungen als Zweitwohnungen, die nicht dauernd genutzt werden durch Personen mit zivilrechtlichem Wohnsitz in der Gemeinde (lit. a, vgl. Bericht ARE S. 6) oder zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken (lit. b). Die letztgenannte Nutzungsart bezieht sich laut dem erläuternden Bericht des ARE auf Wohnungen für Wochenaufenthalter, Wohnungen von Firmen, die sie ihren Mitarbeitern kurzfristig zur Verfügung stellen, und Wohnungen, die während der Dauer einer Ausbildung bewohnt werden (Bericht ARE S. 6). Dabei ist die dauernde Nutzung solcher Wohnungen nicht gleich zu verstehen wie im Rahmen von Art. 2 lit. a ZwVO. Dort wird verlangt, dass dieselben Personen die Wohnung fortwährend gebrauchen. Bei zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken genutzten Wohnungen genügt es demgegenüber, wenn die Wohnung als solche dauernd zu diesem Zweck beansprucht wird, während die sie nutzenden Personen wechseln können (Bericht ARE S. 6). Mit dieser Legaldefinition hat der Bundesrat den Begriff der Zweitwohnung weit umschrieben, um dem Anliegen von Art. 75b BV, kalte Betten zu verhindern, Rechnung zu tragen und eine Präjudizierung der zukünftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden. c) Das streitbetroffene Maiensäss wird vorwiegend von den Beschwerdeführern genutzt, deren zivilrechtlicher Wohnsitz sich im Kanton Basel befindet. Hierbei handelt es sich folglich nicht um eine Erstwohnung im Sinne von Art. 2 lit. a ZwVO, was von den Beschwerdeführern nicht bestritten wird. Diese bringen aber vor, in den Räumen des streitbetroffenen Maiensässes Ausstellungen vorzubereiten (z.B. Entwurf von Einladungen,

- 27 - Prospekten, Publikationen etc.) und "Events" durchzuführen (Beschwerde S. 17). Diese Behauptungen sind durch die eingereichten Prospekte und Fotographien belegt, womit eine gelegentliche Nutzung des den Beschwerdeführenden gehörenden Maiensässes zu Erwerbszwecken als erstellt gelten kann. Dass die Beschwerdeführer selbst oder allfällige Mitarbeiter das Maiensäss indes dauernd zu Erwerbszwecken beanspruchen, wird nicht behauptet. Demnach kann eine solche Nutzung des interessierenden Maiensässes ausgeschlossen werden, womit dieses nicht als Erstwohnung im Sinne von Art. 2 lit. b ZwVO einzustufen ist. Damit handelt es sich bei dem den Beschwerdeführern gehörenden Maiensäss um eine Zweitwohnung im Sinne von Art. 75b BV. 8. a) Die Beschwerdeführer machen für diesen Fall geltend, das Maiensäss, einschliesslich des zugehörigen Stalles, sei bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweitwohnungsinitiative als Ferienhaus genutzt worden. Die strittigen Bauvorkehren hätten demnach keine Umnutzung des Maiensässes zur Folge gehabt. Sollte sich das Verwaltungsgericht dieser Auffassung nicht anschliessen und davon ausgehen, die Beschwerdeführer hätten die zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzbare Bruttogeschossfläche erweitert, hätte die Beschwerdegegnerin diesen Vorgang in Anwendung von Art. 5 ZwVO bewilligen müssen. Freilich gelange die fragliche Bestimmung im vorliegenden Fall nicht direkt zur Anwendung. Sie könne jedoch analog angewendet werden, da die hiermit geregelten Fälle dem vorliegend in Frage stehenden materiell entsprechen würden. Schliesslich sei darauf hinzuweisen, dass es an einer gesetzlichen Grundlage für die verfügte Sistierung des Baubewilligungsverfahrens fehle. Die diesbezüglich von der Beschwerdegegnerin angeführte Verlautbarung stelle weder ein Gesetz im formellen noch materiellen Sinne dar. Demzufolge könne die Beschwerdegegnerin die begehrte Baubewilligung nur er-

- 28 teilen oder verweigern. Eine Sistierung des Baubewilligungsverfahrens bis zum Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes sei nicht vorgesehen. b) Gegen diese Argumentation wendet die Beschwerdegegnerin ein, die Liegenschaft sei bis zum Erwerb durch die Beschwerdeführer – ausser im Rahmen der früheren landwirtschaftlichen Nutzung – nie zu erwerblichen Zwecken genutzt worden. Erst die Beschwerdeführer hätten das vormalige Stallgebäude (Assek.-Nr. 1a) als Atelier und als Wohnraum genutzt. Der von den Beschwerdeführern als Grundlage für die Bewilligungsfähigkeit dieses Vorgangs angerufene Art. 5 ZwVO gelange im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung. Denn diese Regelung beziehe sich ausschliesslich auf Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Das streitbetroffene Maiensäss befinde sich jedoch in der Erhaltungszone und damit in einer besonderen Bauzone, weshalb kein BAB-Verfahren durchzuführen sei. Die in Frage stehende Umnutzung und die in diesem Zusammenhang stehenden baulichen Vorkehren könnten auf dieser Grundlage folglich nicht bewilligt werden. Schliesslich habe die Beschwerdegegnerin die verfügte Sistierung im Interesse der Beschwerdeführer angeordnet. Hiermit habe sie den Beschwerdeführern eine Ablehnung des Baugesuchs ersparen und ihnen die Möglichkeit erhalten wollen, zu einem späteren Zeitpunkt über die zurzeit aufgrund von Art. 75b BV nicht als bewilligungsfähig anzusehenden Bauvorkehren zu entscheiden. c) Die Beschwerdeführer haben das streitbetroffene Maiensäss im Jahr 2007 gekauft und seither zu Erwerbszwecken sowie als Feriendomizil genutzt. Solche Zweitwohnungen, die im Zeitpunkt der Annahme der Zweitwohnungsinitiative rechtmässig bestanden, dürfen in dieser Form weiterhin genutzt und unterhalten werden. Demzufolge erweist sich die Nutzung des Wohntrakts (Assek.-Nr. 1) sowie des mit Verfügung vom 19. Mai 1987 bewilligten Zimmers im ersten Obergeschoss des Stallgebäudes

- 29 - (Assek-Nr. 1a) des streitbetroffenen Maiensässes als Wohnraum weiterhin als zulässig. Soweit die Beschwerdeführer indessen das Stallgebäude in darüber hinausgehendem Umfang zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzen, liegt eine bewilligungspflichtige Umnutzung vor (vgl. E.5d/bb), durch welche die als Zweitwohnung nutzbare Bruttogeschossfläche um 196.12 m2 (101.12 m2 + 106.00 m2 – 11 m2) erweitert wird. Ob und inwieweit das zukünftige Zweitwohnungsgesetz solche Erweiterungen zulassen wird, ist noch ungewiss (vgl. dazu: Botschaft des Bundesrats zum Bundesgesetz über die Zweitwohnungen S. 2292 f. und S. 2310). Derzeit kann ein derartiges Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn die hierfür in der Zweitwohnungsverordnung in Konkretisierung von Art. 75b BV vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind (BGE 140 II 378 E.5.2 f.). d) Davon gehen die Beschwerdeführer in ihrer Eventualbegründung (sinngemäss) aus, indem sie annehmen, die strittigen Bauvorkehren könnten in analoger Anwendung von Art. 5 ZwVO bewilligt werden. Nach dieser Bestimmung können Zweitwohnungen betreffende Bauvorhaben in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % bewilligt werden, welche die Voraussetzungen von Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV erfüllen. Nach Art. 39 Abs. 2 RPV können die Kantone Änderungen der Nutzung bestehender, als landschaftsprägend geschützter Bauten als standortgebunden bewilligen, wenn Landschaft und Bauten als Einheit schützenswert sind und im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt wurden (lit. a); der besondere Charakter der Landschaft von Bestand der Bauten abhängt (lit. b); die dauernde Erhaltung der Bauten nur durch eine Umnutzung sichergestellt werden kann (lit. c) und der kantonale Richtplan Kriterien enthält, nach denen die Schutzwürdigkeit der Landschaften und Bauten zu beurteilen ist (lit. d). Bewilligungen nach dieser Bestimmung dürfen nur erteilt werden, wenn die äussere Escheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Die

- 30 fragliche Regelung, welche Art. 24 RPG in Bezug auf als schützenswert anerkannte Kulturlandschaften konkretisiert (vgl. BERNHARD WALD- MANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24 N. 28), gelangt auf das den Beschwerdeführern gehörende Maiensäss nicht zur Anwendung, da sich dieses in der Erhaltungszone als besondere Bauzone befindet (vgl. E.5c hiervor). Das Bundesgericht hat in BGE 118 Ia 446 E.2c jedoch entschieden, die Bündner Erhaltungszone bezwecke die Erhaltung bestehender, insgesamt betrachtet wertvoller Bausubstanz, die vor dem Zerfall gerettet werden solle. Sie wolle solche Bausubstanz einer zweckmässigen Nutzung zuführen und verfolge damit Zielsetzungen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Diese Zielsetzungen könnten auch im Rahmen des BAB-Verfahrens verwirklicht werden. In diesem Fall wären auf den Einzelfall zugeschnittene Schutzmassnahmen zu treffen und gestützt darauf Bewilligungen im Sinne von Art. 24 RPG zu erteilen. Zur Erhaltung der Bündner Maiensässe sei aber der Weg der Ausscheidung von Erhaltungszonen oft zweckmässiger. Vor dem Hintergrund dieser bundesgerichtlichen Ausführungen kann durchaus die Auffassung vertreten werden, Art. 5 ZwVO gelange auf Bauvorhaben in Bündner Erhaltungszonen analog zur Anwendung, da der Kanton die ansonsten unter Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV fallenden Fälle über die Schaffung einer ausserhalb des Siedlungsgebiets liegenden Erhaltungszone als besondere Bauzone geregelt und sie dadurch dem fraglichen BAB-Bewilligungsverfahren entzogen hat. Wie es sich diesbezüglich verhält, braucht im vorliegenden Fall aber nicht entschieden zu werden. e) Denn die Verwaltungsbehörden und die im Streitfall angerufenen Gerichte haben vorfrageweise von Amtes wegen oder auf Begehren einer Partei die von ihnen zur Anwendung gebrachten Rechtssätze, wie den vorliegend in Frage stehenden Art. 5 ZwVO, auf ihre Rechtmässigkeit, einschliesslich ihrer Verfassungsmässigkeit, hin zu prüfen (ULRICH HÄFE-

- 31 - LIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012, N. 2072, 2093; PIERRE TSCHANNEN, Staatsrecht der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 3. Aufl., Bern 2011, § 11 N. 35). Dieser sog. konkrete Normenkontrolle unterstehen Bundesverordnungen im Unterschied zu Bundesgesetzen (Art. 190 BV) grundsätzlich uneingeschränkt. Als verfassungswidrig erkannte, unselbständige Verordnungen müssen aber gleichwohl beachtet werden, soweit die Verfassungswidrigkeit der Verordnung in der Verfassungswidrigkeit des übergeordneten Bundesgesetzes gründet. Ansonsten ist einer im Widerspruch zu übergeordnetem Recht stehenden Bundesverordnung im konkreten Einzelfall die Anwendung zu versagen, ohne den fraglichen Rechtsakt formell aufzuheben (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., N. 2070a, N. 2076; TSCHANNEN, a.a.O., § 11 N. 38). Dieser Grundsatz kann nur beim Vorliegen besonderer Gründe eine Ausnahme erfahren, vor allem dann, wenn durch Nichtanwendung der verfassungswidrigen Rechtsnorm ein erhebliches Regelungsdefizit entstünde und wenn es mehrere politische Optionen gäbe, um die Verfassungswidrigkeit zu beseitigen. Eine solche richterliche Zurückhaltung ist allerdings nur in absoluten Ausnahmefällen zulässig (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., N. 2077). f) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beschränkt Art. 74b BV den Gesamtbestand der Zweitwohnungseinheiten wie auch die als Zweitwohnung nutzbare Bruttogeschossfläche (BGE 140 II 387 E.5.1). Art. 75b BV erfasst mit anderen Worten ebenfalls den Ausbau von Zweitwohnungen im Rahmen des bestehenden Gebäudevolumens. Derartige Bauvorhaben unterliegen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einem vorsorglichen Bauvorbot, das im Ergebnis (wenn auch nicht in der Rechtsfolge) einer Planungszone gleichkommt (BGE 140 II 378 E.5; 139 II 243 E.10.5). Der Bundesrat darf diese Regelung gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, allenfalls auch Art. 182 BV, präzisieren und Grenzfälle

- 32 regeln (BGE 140 II 387 E.5.1). Er ist jedoch nicht berechtigt, Ausnahmen von diesem vorsorglichen Baubewilligungsverbot vorzusehen, die auf einer generellen Abwägung mit anderen öffentlichen Interessen beruhen (vgl. GRIFFEL, a.a.O., S. 79; DERS., Zweitwohnungen – schamloser Verfassungsbruch, in: NZZ vom 24. Oktober 2014, S. 23 [in Bezug auf die diesbezüglich im Zweitwohnungsgesetz vorgeschlagene Regelung]). In Art. 5 ZwVO hat der Bundesrat das öffentliche Interesse am Natur- und Heimatsschutz (Art. 78 BV) sowie an einem haushälterischen Umgang mit dem Boden (Art. 75 Abs. 1 BV) gegenüber dem Interesse, den Zweitwohnungsbestand am Gesamtbestand der Wohneinheiten zu begrenzen, abgewogen und Ersteren den Vorrang eingeräumt, falls die Voraussetzungen von Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV erfüllt sind. Eine solche Ausnahmeregelung, die auf einer Abwägung widerstreitender öffentlicher Interessen beruht, ist dem ordentlichen Gesetzgeber vorbehalten und darf vom Bundesrat nicht vorgenommen werden. Der Bundesrat hat demnach die ihm zustehende Kompetenz zur Konkretisierung von Art. 75b BV mit dem Erlass von Art. 5 ZwVO überschritten. Die fragliche Regelung erweist sich folglich als verfassungswidrig, weshalb ihr vorliegend die Anwendung zu versagen ist. Für den vorliegenden Fall hat dies zur Konsequenz, dass die durch die strittigen Bauvorkehren ermöglichte Vergrösserung der zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzbaren Bruttogeschossfläche des Stallgebäudes (Assek-Nr. 1a) derzeit nicht bewilligt werden kann. 9. a) Davon ausgehend hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern die Bewilligung für den neugebauten Kamin sowie den Gusseisenofen mit zugehörigen Rauchabzug versagt und deren Abbruch angeordnet. Im Übrigen hat sie das Baubewilligungsverfahren bezüglich der im Widerspruch zu Art. 75b BV stehenden Bauvorhaben sistiert. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit kann eine Baubehörde auf die Wiederherstellung des

- 33 rechtmässigen Zustands (einstweilen) verzichten, wenn eine laufende Gesetzesrevision mit grosser Wahrscheinlichkeit den rechtswidrigen Zustand beheben wird (vgl. CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, Zürich 2011, S. 484; vgl. auch PIERRE TSCHAN- NEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, § 24 N. 35). Im vorliegenden Fall ist in diesem Zusammenhang auf den Entwurf des Bundesrats zum neuen Zweitwohnungsgesetz (ZWG- Entwurf) zu verweisen. Danach können geschützte Bauten als Zweitwohnungen umgenutzt werden, wenn sie mittels individuell-konkreter Schutzverfügung unter Schutz gestellt wurden oder ortsbildprägenden Charakter haben und deshalb im Rahmen einer Nutzungsplanung unter Schutz gestellt wurden. Im letztgenannten Fall soll eine Umnutzung allerdings nur unter Voraussetzung zulässig sein, dass sie bisher nicht als Wohnung genutzt wurden (BBl 2014 2308; Erläuterungen des Bundesrats zum Zweitwohnungsgesetz vom 26. Juni 2013, S. 20 [abrufbar unter: http://www.are.admin.ch/ > Themen > Raumordnung und Raumplanung > Zweitwohnungen, besucht am 18. Dezember 2014]; DETTWILER, a.a.O., S. 346). Sollte diese Regelung in der vom Bundesrat vorgeschlagenen Form angenommen werden, so dürften sich die in Frage stehenden Bauvorkehren als bewilligungsfähig erweisen. Unter diesen Umständen hat die Beschwerdegegnerin den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten, indem sie sich dazu entschieden hat, das Baubewilligungsverfahren bezüglich der Art. 75b BV widersprechenden Bauvorkehren bis zum Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes zu sistieren. b) Nicht gefolgt werden kann ihr jedoch dahingehend, als sie den Abbruch des Kamins sowie des Gusseisenofens, einschliesslich des zugehörigen Rauchabzugs, angeordnet hat. Es trifft zwar zu, dass es schwierig sein dürfte, die rechtmässige Nutzung des Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) zu

- 34 überwachen. Die Beschwerdeführer haben sich im vorliegenden Verfahren aber ausgesprochen kooperativ verhalten und waren grundsätzlich bereit, die Forderungen der Beschwerdegegnerin zu erfüllen. Es besteht daher kein Anlass, anzunehmen, dass sie das Stallgebäude (Assek.- Nr. 1a) in einem über den bewilligten Umfang hinausgehenden Ausmass zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzen, nachdem die Widerrechtlichkeit einer solchen Nutzung im Rahmen des vorliegenden Verfahrens rechtskräftig festgestellt wurde. Unter diesen Umständen erscheint es nicht als verhältnismässig, von vornherein den Rückbau der fraglichen Bauvorkehren anzuordnen. Eine solche Massnahme wäre erst zu erwägen, wenn die Beschwerdeführer das Stallgebäude zukünftig widerrechtlich zu Wohn- und Erwerbszwecken nutzen würden. Bis dahin hat die Beschwerdegegnerin die Möglichkeit, den Beschwerdeführern einen über den bewilligten Umfang hinausgehenden Gebrauch des Stalles zu Wohn- und Erwerbszwecken ausdrücklich zu untersagen und ihnen für den Widerhandlungsfall die Ausfällung einer Busse im Sinne von 95 KRG in Aussicht zu stellen (vgl. PVG 2000 Nr. 11 S. 60 [damals noch zu Art. 59aKRG]). Mit einer solchen Anordnung kann sie der Nutzungsbeschränkung die erforderliche Nachachtung verschaffen. Damit erweist sich der verfügte Abbruch des Kamins sowie der Rückbau des Gusseisenofens mit zugehörigem Rauchabzug zum jetzigen Zeitpunkt als nicht erforderlich. Das Baubewilligungsverfahren ist demnach auch hinsichtlich dieser derzeit infolge von Art. 75b BV nicht bewilligungsfähigen Bauvorkehren zu sistieren. Die Beschwerde ist in diesem Punkt demzufolge gutzuheissen, die anderslautende Anordnung im angefochtenen Entscheid (Dispositiv-Ziff. 4) aufzuheben und das Baubewilligungsverfahren bezüglich des Gusseisenofens mit zugehörigem Rauchabzug und des Kamins zu sistieren; freilich unter der Voraussetzung, dass letzterer in seinem Erscheinungsbild jedenfalls bei späterem Belassen den in der Kleinsiedlung C._____ bestehenden steinernen Kaminen angepasst wird. Die gesetzli-

- 35 che Grundlage für dieses Vorgehen ergibt sich aus dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 BV), da den fraglichen Bauvorkehren ansonsten die Bewilligung zu versagen wäre (Art. 86 ff. KRG) mit der Folge, dass diese zu beseitigen wären (Art. 94 Abs. 1 KRG). 10. a) Die Beschwerdeführer erachten im Weiteren die Höhe der ihnen auferlegten Busse als unangemessen. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen aus, sie würden durchaus anerkennen, sich strafbar gemacht zu haben, weil sie es versäumt hätten, sich die vorgenommenen Umbauten vorgängig bewilligen zu lassen. Dies sei jedoch weder böswillig noch grobfährlässig erfolgt. Hätten sie nämlich das Baugesuch rechtzeitig eingereicht, so hätte die Beschwerdegegnerin sämtliche nunmehr aufgrund von Art. 75b BV sistierten baulichen Massnahmen bewilligen können. Ausserdem liege die Annahme nahe, dass in diesem Fall auch die übrigen Bauvorkehren bewilligt worden wären. Das Verschulden der Beschwerdeführer wiege daher nicht derart schwer wie die Beschwerdegegnerin geltend mache. Dabei sei, ohne die Schuld andern zuweisen zu wollen, darauf hinzuweisen, dass die beigezogenen lokalen Unternehmen die Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt gefragt hätten, ob sie über eine Baubewilligung verfügen würden. Dies habe die Beschwerdeführer im falschen Glauben bestärkt, für die vorgenommenen Bauarbeiten keine Baubewilligung zu benötigen. Ausserdem hätten die Beschwerdegegnerin die verhängte Busse nicht ermessensweise festlegen dürfen, da sie dieser eine Steuererklärung eingereicht hätten, aus der ihre Einkommens- und Vermögenssituation ersichtlich gewesen sei. b) Gegen diese Argumentation wendet die Beschwerdegegnerin, als Grundsatz müsse bei der Bussenfestlegung gelten, dass sich die Bauwilligen selber um die Zulässigkeit ihres Handelns zu kümmern hätten. Die Beschwerdeführer hätten zugegeben, Kenntnis von der subtilen Bausub-

- 36 stanz gehabt zu haben, was immer eine erhöhte Zusammenarbeit mit der kommunalen Baubehörde erfordere. Art. 31 Abs. 1 KRG verlange deshalb, dass Bauvorhaben in Erhaltungszonen der Gestaltungsberatung unterliegen würden. Diese Anforderung würde in Art. 47 Abs. 5 BG noch verstärkt. Ebenfalls vermöge die Aussage der Beschwerdeführer, wonach ursprünglich nur Bauarbeiten im Innern der streitbetroffenen Gebäude geplant gewesen seien, das Verschulden der Beschwerdeführer nicht zu mildern, hätten doch die Beschwerdeführer im Innern wie auch an der Aussenfassade des Maiensässes und dem umliegenden Gelände (erhebliche) Veränderungen vorgenommen. Die verfügte Busse erscheine unter den gegebenen Umständen als angemessen. c) Die Beschwerdeführer haben als Eigentümer des streitbetroffenen Maiensässes im Jahr 2010 mit dem Umbau des Stallgebäudes (Assek.- Nr. 1a) begonnen und die Bauarbeiten in der Folge auf den Wohntrakt (Assek.-Nr. 1) ausgedehnt. Im Zuge dieser Umbauarbeiten haben sie im Wohntrakt in einer Verbindungswand zum Stall eine Tür eingebaut, eine Kammer im zweiten Obergeschoss des Wohntrakts realisiert, eine Schneefanglatte auf der Nordseite des Wohntrakts montiert sowie anstelle der Dachlukarne zwei Fenster eingebaut. Im Stallgebäude haben sie ausserdem den Boden um ca. 60 cm ausgehoben, eine Drainage, einen Betonboden und einen Holzboden eingebaut, eine Betonverschalung errichtet, zwei Balken zur Stabilisierung des Stalles eingebaut, die Eingangstür zum Stall um ungefähr 15 cm pro Seite erweitert, die Nord- und Südfassade des Stallgebäudes umgestaltet, auf der Nordseite des Daches einen Kamin sowie einen Gusseisenofen mit zugehörigen Rauchabzug eingebaut. Schliesslich haben sie ausserhalb des ihnen gehörenden Maiensässes eine Drainage verlegt und das bei den Bauarbeiten angefallene Aushubmaterial auf der Südseite des Maiensässes deponiert. Für diese an einem in einer Erhaltungszone liegenden Objekt vorgenomme-

- 37 nen baulichen Massnahmen hätten die Beschwerdeführer gemäss Art. 86 Abs. 1 KRG vorgängig eine Baubewilligung einholen müssen. Dasselbe gilt für die in diesem Zusammenhang vorgenommene Umnutzung des streitbetroffenen Stallgebäudes (Assek.-Nr. 1a) zu Wohn- und Erwerbszwecken (Art. 86 Abs. 1 Satz 2 KRG, vgl. E. 5d/aa hiervor). Indem die Beschwerdeführer als für die Einhaltung der Bauvorschriften verantwortliche Grundstückseigentümer (Art. 93 Abs. 1 KRG) von der Einholung einer Baubewilligung abgesehen und die fraglichen Bauvorhaben ohne Baubewilligung realisiert haben, haben sie den objektiven Tatbestand von Art. 86 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG mehrfach erfüllt. Soweit sich die fraglichen Bauvorkehren im Übrigen als zonenwidrig erweisen (Vergrösserung der Dachlukarne, Ausgestaltung des eingebauten Kamins, Deponie des Aushubmaterials, vgl. E.2c und 5 hiervor), haben die Beschwerdeführer überdies den objektiven Tatbestand von Art. 31 KRG und Art. 47 BG verwirklicht. d) Dafür dürfen sie jedoch nur mit einer Busse sanktioniert werden, wenn sie die fraglichen baurechtlichen Regelungen vorsätzlich oder fahrlässig missachtet haben (Art. 95 Abs. 1 KRG). Was unter einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Tatbegehung zu verstehen ist, beurteilt sich in sinngemässer Anwendung der allgemeinen Bestimmungen des Strafgesetzbuches (Art. 5 Abs. 3 des Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden [GG; BR 175.050] und Art. 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Strafprozessordnung [EGzStPO; BR 311.0]). Danach handelt fährlässig, wer die Folgen seines Verhaltens aus pflichtwidriger Unvorsichtigkeit nicht bedenkt oder darauf nicht Rücksicht nimmt (Art. 12 Abs. 3 StGG). Pflichtwidrig ist die Unvorsichtigkeit, wenn der Täter die Vorsicht nicht beachtet, zu der er nach den Umständen und nach seinen persönlichen Verhältnissen verpflichtet ist. Die Fahrlässigkeit kann darin bestehen, dass die strafrechtlich relevante Folge seines Verhaltens entweder gar nicht bedenkt

- 38 oder sie zwar für möglich hält, aber darauf nicht Rücksicht nimmt, das heisst leichtfertig darauf vertraut, dass sie nicht eintreten werde (BGE 130 IV 61; STEFAN TRECHSEL/MARC JEAN-RICHARD-DIT-BRESSEL, in: TRECHSEL [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Zürich/St. Gallen 2005, Art. 12 N. 23 ff.). e) Die Beschwerdeführer haben angegeben, nicht gewusst zu haben, verpflichtet zu sein, für das von ihnen realisierte Bauvorhaben eine Baubewilligung zu bedürfen. Ebenso wenig sei ihnen bekannt gewesen, dass sich das streitbetroffene Maiensäss in einer Erhaltungszone befinde, weshalb bei dessen Umbau erhöhte Ansprüche zu erfüllen seien. In den Akten deutet nichts darauf hin, dass diese Angaben unzutreffend sind, zumal nicht erstellt ist, dass die Beschwerdeführer das Bauprojekt von einem Architekten ausführen liessen. Damit ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer nicht wissentlich und willentlich gegen Art. 86 Abs. 1 KRG sowie Art. 31 KRG und Art. 47 BG verstossen haben. Indessen müssen sie sich den Vorwurf gefallen lassen, die Sorgfalt ausser Acht gelassen zu haben, welche unter den gegebenen Umständen von ihnen zu erwarten gewesen wäre. So hätten die Beschwerdeführer aufgrund ihrer Kenntnisse und Fähigkeiten die Bewilligungspflichtigkeit des von ihnen realisierten Bauvorhabens erkennen müssen. Dies muss umso mehr gelten, als der Beschwerdeführer als Kunsthistoriker den hohen Wert des streitbetroffenen Maiensässes als landschaftsprägendes und kulturhistorisch wertvolles Objekt von Anfang an erkannt hat. Vor diesem Hintergrund hätte er bei Aufbietung der erforderlichen Sorgfalt die Notwendigkeit der Einholung einer Baubewilligung für die vorgenommenen Bauvorkehren ohne weiteres erkennen müssen. Dasselbe gilt für die Beschwerdeführerin. Zwar verfügt diese, soweit aktenkundig, über keine besonderen kulturgeschichtlichen Kenntnisse. Die am interessierenden Maiensäss vorgenommenen Umbauten haben sich indes nicht auf das Innere des Gebäu-

- 39 des beschränkt, sondern dessen äusseres Erscheinungsbild mit der kompletten Neugestaltung der Nord- und Südfassade des Stallgebäudes, dem Drainageeinbau, dem deponierten Aushubmaterial, der Vergrösserung und Veränderung der Dachlukarne und dem Bau eines neuen Kamins auf der Nordseite des Daches in erheblichem Ausmass verändert. Selbst eine in Bauangelegenheiten unkundige Person musste unter diesen Umständen bei Aufbietung der gebotenen Sorgfalt erkennen, dass solche Bauvorhaben bewilligungspflichtig sind. Hätten die Beschwerdeführer vorgängig ein Baugesuch eingeholt, so hätte sich die mehrfache Verletzung von Art. 31 KRG sowie Art. 47 BG voraussichtlich verhindern lassen, da in diesem Fall die Zonenwidrigkeit der angestrebten Umbauten im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geprüft und voraussichtlich festgestellt worden wäre. Demzufolge haben die Beschwerdeführer Art. 86 Abs. 1 sowie Art. 31 KRG und Art. 47 BG mehrfach fährlässig verletzt. Damit haben sie sowohl den objektiven als auch subjektiven Tatbestand der fraglichen Strafbestimmungen mehrfach erfüllt. Rechtfertigungs- oder Schuldausschlussgründe liegen keine vor, weshalb sie wegen der mehrfachen Widerhandlung von Art. 86 abs. 1 sowie Art. 31 KRG und Art. 47 BG zu verurteilen sind. f) In Bezug auf den im Weiteren im Raum stehenden Verstoss gegen Art. 75b BV sowie die gestützt darauf erlassene Ausführungsgesetzgebung ist zu beachten, dass Strafbestimmungen grundsätzlich nur auf Handlungen zur Anwendung gelangen, die nach ihrem Inkrafttreten begangen wurden. Hat jemand ein Verbrechen oder Vergehen vor Inkrafttreten einer Strafnorm verübt, erfolgt die Beurteilung aber erst nachher, so gelangt die neue Strafbestimmung nur zur Anwendung, wenn sie für den Täter milder ist (Art. 5 Abs. 3 GG sowie Art. 2 Abs. 1 EGzStPO i.V.m. Art. 2 StGB). Ob eine neue Strafnorm milder ist als eine vormals bestehende, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nach der kon-

- 40 kreten Methode zu entscheiden. Dieser zufolge ist für die Bestimmung der anwendbaren Strafrechtsnorm entscheidend, nach welchem der beiden in Frage kommenden Strafnormen der Täter für die gerade zu beurteilende Tat besser wegkommt. Bei dieser konkreten Betrachtungsweise ist die Tat als Ganzes zu beurteilen; die kombinierte Anwendung von altem und neuem Recht, z.B. hinsichtlich der Tatbestandsfassung einerseits, der Strafdrohung anderseits, ist unzulässig (BGE 135 IV 114; 134 IV 88 f.). Sind mehrere Taten zu beurteilen, die teilweise unter altem, teilweise unter neuem Recht begangen wurden, sind diese getrennt zu beurteilen (TRECHSEL/HANS VEST, a.a.O., Art. 2 N. 5). g) Die Zweitwohnungsinitiative wurde am 11. März 2012 angenommen und trat gleichentags in Kraft. Bis dahin war die Umnutzung von Erst- in Zweitwohnungen und die Erweiterung der als Zweitwohnung nutzbaren Bruttogeschossfläche in der Gemeinde X._____ zulässig. Soweit die Beschwerdeführer die Bauvorkehren, welche im Widerspruch zu Art. 75b BV stehen, vor diesem Zeitpunkt realisiert haben, können sie hierfür nach dem vorangehend Ausgeführten nicht verurteilt werden, weil die fraglichen Handlung zum Zeitpunkt ihrer Vornahme nicht unter Strafe standen. Demgegenüber fallen die seit dem 11. März 2012 vorgenommenen Bauvorkehren grundsätzlich in den Geltungsbereich von Art. 75b BV und der gestützt darauf erlassenen Ausführungsgesetzgebung. Gleichwohl ist jedoch eine strafrechtliche Verurteilung wegen der Verletzung von Art. 75b BV ausgeschlossen. Denn hierfür wäre erforderlich, dass im als Strafnorm zur Anwendung gelangenden Art. 75b BV die objektiven und subjektiven Tatbestandselemente derart präzise umschrieben werden, dass für den Rechtsunterworfenen ohne weiteres erkennbar ist, welches Verhalten unter Strafe gestellt wird (vgl. PVG 2001 Nr. 9 S. 32; TRECHSEL/JEAN- RICHARD, a.a.O., Art. 1 N. 3). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt,

- 41 weshalb eine strafrechtliche Verurteilung der Beschwerdeführer gestützt auf Art. 75b BV ausscheidet. h) Bei diesem Ergebnis bleibt zu prüfen, ob die den Beschwerdeführern aufgrund der mehrfachen Widerhandlung gegen Art. 86 Abs. 1 KRG, Art. 31 KRG und Art. 47 BG auferlegten Bussen im Betrag von je Fr. 7'000.--, total Fr. 14'000.--, tat- und schuldangemessen sind. Die Busse ist nach den Verhältnissen des Täters derart zu bemessen, dass diesem die Strafe erwächst, die seinen Verhältnissen angemessen ist (Art. 5 Abs. 3 GG sowie Art. 2 Abs. 1 EGzStPO i.V.m. Art. 106 Abs. 3 StGB). Dabei sind das Verschulden des Täters, dessen Vorleben und persönliche Verhältnisse sowie die Wirkung der Strafe auf das Leben des Täters zu beachten (Art. 47 Abs. 1 StGB). Das Verschulden wird nach der Schwere der Verletzung oder Gefährdung des betroffenen Rechtsguts, nach der Verwerflichkeit des Handelns, den Beweggründen und Zielen des Täters sowie danach bestimmt, wie weit der Täter nach den inneren und äusseren Umständen in der Lage war, die Gefährdung oder Verletzung zu vermeiden (Art. 47 Abs. 2 StGB). Für die Verhältnisse des Täters sind namentlich von Bedeutung sein Einkommen und sein Vermögen, sein Familienstand und seine Familienpflichten, sein Beruf und sein Erwerb, sein Alter und seine Gesundheit. Es soll vermieden werden, dass die auszufällende Busse den wirtschaftlich Schwachen härter trifft als den wirtschaftlich Starken. Hat der Täter durch eine oder mehrere Handlungen die Voraussetzungen für mehrere gleichartige Strafen erfüllt, so verurteilt ihn das Gericht zu der Strafe der schwersten Straftat und erhöht sie angemessen. Innerhalb dieses Strafrahmens legt die Baubehörde als zuständige Strafbehörde die Strafe nach ihrem Ermessen fest. Das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelbehörde greift in diese Ermessensausübung nur ein, wenn die Baubehörde den gesetzlichen Strafrahmen über- oder unterschritten hat, sich bei der Bussenfestlegung von nicht rechtserheblichen Gesichtspunkten

- 42 leiten liess oder die Strafe in Überschreitung des ihr zuzubilligenden Ermessens unhaltbar hart oder milde angesetzt hat (Art. 51 VRG; vgl. auch PVG 1997 Nr. 55 E.3b; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 25 vom 21. Oktober 2014 E.6e; R 03 23 vom 13. Juni 2003 E.3a). i) Grundlage für die Strafzumessung bildet vorliegend der in Art. 95 Abs. 1 KRG vorgesehene Strafrahmen. Danach sind Widerhandlungen gegen baurechtliche Vorschriften mit einer Busse zwischen Fr. 200.-- bis Fr. 40'000.-- zu ahnden. In besonders schweren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an dieses Höchstmass nicht gebunden. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt, weshalb die Busse innerhalb des ordentlichen Strafrahmens von Art. 95 Abs. 1 KRG festzulegen ist. Dabei ist mit der Beschwerdegegnerin davon auszugehen, dass das Verschulden der Beschwerdeführer schwer wiegt. Freilich weisen diese zu Recht darauf hin, nicht vorsätzlich gehandelt zu haben. Sie haben jedoch die Sorgfalt ausser Acht gelassen, die jede verständige Person unter den gegebenen Umständen beachtet hätte und damit grobfahrlässig gehandelt. Ausserdem wäre es ihnen ohne weiteres zuzumuten gewesen, vorgängig eine Baubewilligung einzuholen und ihr Bauvorhaben zonenkonform auszugestalten. Daran ändert die Tatsache nichts, dass die Bauarbeiten nach den durchaus glaubhaften Aussagen des Beschwerdeführers durch einen massiven Wassereinbruch initiiert wurden, der schnellstmöglich behoben werden musste, um die Substanz des Maiensässes nicht zu gefährden. Selbst wenn angenommen wird, dass hierfür bewilligungspflichtige Bauvorkehren unumgänglich gewesen sind, wäre es den Beschwerdeführern zumutbar gewesen, die zuständige Baubehörde über diese Bauvorkehren zu informieren und die Einreichung des hierfür erforderlichen Baugesuchs in Aussicht zu stellen. Die Beschwerdeführer wären demnach, selbst unter Zugrundelegung ihrer

- 43 - Sachverhaltsdarstellung, ohne weiteres in der Lage gewesen, die baurechtlichen Vorschriften zu respektieren. Straferhöhend ist ausserdem der Deliktszeitraum von über zwei Jahren zu gewichten. Strafmindernd ist den Beschwerdeführern ihr tadelloser Leumund, ihre Vorstrafenlosigkeit sowie ihr kooperatives Verhalten während des vorliegenden Verfahrens anzurechnen. Strafschärfend wirkt sich die mehrfache Begangenschaft aus. Insgesamt halten sich unter diesen Umständen die Strafminderungs- und Straferhöhungsgründe ungefähr die Waage, während der Strafschärfungsgrund deutlich überwiegt. Hinsichtlich der finanziellen Situation der Beschwerdeführer ist zu beachten, dass diese laut Steuerausweis der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden im Jahr 2013 über ein steuerbares Vermögen von Fr. 3'125'300.-- sowie über ein steuerbares Einkommen von Fr. 302'500.-- verfügt haben (Beilage der Beschwerdegegnerin Nr. 2), wovon den Beschwerdeführern je die Hälfte anzurechnen ist. Ausgehend von dieser komfortablen finanziellen Situation der Beschwerdeführer und unter Berücksichtigung der vorgenannten Strafzumessungsgründe erachtet das Verwaltungsgericht die von der Beschwerdegegnerin verhängte Busse von je Fr. 7'000.-- unter Würdigung der Gesamtumstände als tat- und schuldangemessen. Dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern diese Busse unter solidarischer Haftung auferlegt hat, erlaubt Art. 95 Abs. 2 KRG ausdrücklich, weshalb dieses Vorgehen zu beanstanden (vgl. dazu ausführlich: VGU R 14 25 vom 21. Oktober 2014 E.6d). Die dagegen erhobene Beschwerde erweist sich folglich als unbegründet, weshalb sie in diesem Punkt abzuweisen ist. 11. a) Angefochten sind schliesslich die für das vorinstanzliche Verfahren erhobenen Verfahrenskosten. Dabei ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer die durch das vorliegende Bau-, Buss- und Wiederherstellungsverfahren verursachten Verfahrenskosten zu tragen haben (vgl. Art. 96 Abs. 1 KRG). Strittig ist hingegen die Höhe der Verfahrenskosten. Die Be-

- 44 schwerdeführer führen zu diesem Punkt im Wesentlichen aus, die Beschwerdegegnerin habe den Kostenentscheid nicht begründet. Ausserdem seien die ihnen belasteten "Rechtsberatungskosten" im vorliegenden Fall weder nötig gewesen noch ausgewiesen. Sie stellten keine Gebühr dar, und selbst wenn diese Kostenstelle wider Erwarten vom Grundsatz her gerechtfertigt sein sollte, so seien die Berechnungselemente (Zeit-, Streitwert- oder Pauschalhonorar) sowie der angebliche Aufwand des Rechtsberaters und seine Ansätze zur Honorarberechnung nicht ausgewiesen. Die ihnen auferlegten Verfahrenskosten erwiesen sich daher als unzulässig. b) Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Dieser Grundsatz wird in Art. 22 Abs. 1 VRG für die Gemeindebehörden wiederholt (Art. 2 Abs. 1 VRG). Den sich aus diesen Regelungen ergebenden Anforderungen an die Begründung eines Entscheids genügt eine Behörde, wenn sie wenigstens kurz die Überlegungen darstellt, von denen sie sich bei der Fällung des Entscheides leiten liess und auf welche sie ihren Entscheid stützt; sie darf sich aber auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Die Anforderungen an die Begründung sind umso höher, je grösser der Entscheidungsspielraum der Behörde ist und je stärker ein Entscheid in individuelle Rechte eingreift (BGE 112 Ia 107 E.2b). Gestützt auf diese Grundsätze hat das Bundesgericht erkannt, dass ein Kosten- und Entschädigungsentscheid unter Umständen gar nicht begründet werden muss, oder dass eine äusserst knappe Begründung genügen kann (BGE 111 Ia 1 E.2a; Urteil des Bundesgerichts 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012 E.8.1). Dies gilt insbesondere, wenn es um Kosten geht, die nach Massgabe der einschlägigen kantonalen Bestimmungen pauschal, innerhalb eines gewissen Rahmentarifs, erhoben werden können, was eine gewisse Schematisierung

- 45 erlaubt. In diesem Fall wird eine besondere Begründung nur verlangt, wenn der Rahmen über- oder unterschritten wird oder die Parteien besondere Umstände geltend machen (BGE 111 Ia 1 E.2a; Urteil des Bundesgerichts 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012 E.8.1). Im Übrigen unterliegen Kostenentscheide nur einer beschränkten Begründungspflicht (KASPAR PLÜSS, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 N. 30; HANS SCHMID, in: OBERHAMMER [Hrsg.], Kurzkommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2010, Art. 105 N. 1). Je mehr allerdings die Kostenfolge von den gesetzlichen Kriterien abweichen, desto höher sind die Anforderungen an die Begründung (KASPAR PLÜSS, a.a.O., § 13 N. 30). c) Die Gemeinden haben als zuständige Baubewilligungsbehörden die Verfahrenskosten für die von ihnen durchzuführenden baurechtlichen Verfahren von Amtes wegen festzulegen und der kostenpflichtigen Partei aufzuerlegen. Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG erheben sie für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren, deren Bemessung und Erhebung sie in einer Gebührenverordnung regeln (Art. 96 Abs. 3 KRG). Diesem Auftrag ist die Gemeinde X._____ mit der am 16. Februar 2010 in Kraft getretenen Gebührenordnung für das Baubewilligungsverfahren (ordinanza sulle tariffe per il rilascio di permessi di costruzione) nachgekommen. Danach sind Arbeiten im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungs- sowie Wiederherstellungsverfahrens nach Zeitaufwand zu einem Ansatz von Fr. 70.-- zu verrechnen (vgl. Ziff.2.4 der Gebührenordnung). Zusätzlich zu diesen Gebühren können die Gemeinden den kostenpflichtigen Parteien Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten belasten (Art. 96 Abs. 1 Satz 2 KRG).

- 46 d) Die Beschwerdegegnerin hat die strittigen Verfahrenskosten im angefochtenen Entscheid in Anwendung der vorangehend dargelegten gesetzlichen Kriterien festgelegt und zu dessen Begründung ausgeführt, die Verfahrenskosten betrügen Fr. 6'594.80, wovon Fr. 5'094.80 auf die Rechtsberatung entfallen würden. Hiermit hat sie erläutert, aus welchen Kostenpositionen sich die Verfahrenskosten zusammensetzen. Damit hat sie den Kostenentscheid, der in diesem Fall nur einer beschränkten Begründungspflicht unterliegt, ausreichend begründet. Der erhobene Vorwurf der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist folglich unbegründet. Hinsichtlich der beanstandeten Höhe ist sodann festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren schwierige Rechtsfragen beantworten musste, welche den Beizug eines Rechtsvertreters gerechtfertigt haben. Im Übrigen hat sie im Rahmen des vorliegenden Verfahrens zunächst superprovisorisch und anschliessend provisorisch die Einstellung aller laufenden Umbauarbeiten verfügt, einen Augenschein durchgeführt und ihren Entscheid in der Folge in einer 13 Seiten umfassenden Verfügung begründet. Die erhobenen Verfahrenskosten erscheinen vor diesem Hintergrund als gerechtfertigt, womit die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen ist. 12. Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin den angefochtenen Entscheid während des laufenden Verfahrens insoweit in Wiederwägung gezogen hat, als sie die Verbreiterung der Türe zum Stall bewilligt hat. In dieser Beziehung ist das vorliegende Beschwerdeverfahren daher als gegenstandslos geworden abzuschreiben. Die Beschwerdeführer ihrerseits haben ihre Beschwerde alsdann bezüglich der im angefochtenen Entscheid hinsichtlich der vormaligen Dachlukarne getroffenen Anordnungen zurückgezogen, womit das Beschwerdeverfahren insoweit als erledigt abzuschreiben ist. Im Übrigen sind die Dispositiv-Ziff. 3 und 4 des angefochtenen Entscheids in teilweiser Gutheis-

- 47 sung der Beschwerde dahingehend abzuändern, als das nachträgliche Baubewilligungsverfahren bezüglich des Einbaus eines Gusseisenofens mit dem dazugehörigen Rauchabzug sowie dem Neubau des Kamins zu sistieren ist; letzterer jedoch bei späterem Belassen auf jedem Fall im Erscheinungsbild den übrigen in der Kleinsiedlung C._____ bestehenden steinernen Kaminen anzupassen. Ansonsten erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegründet, weshalb sie im Sinne der Erwägungen abzuweisen ist. Für den Rückbau und die Wiederherstellung der als nicht zonenkonform eingestuften Bauvorkehren (die Abänderung und Vergrösserung der Dachlukarne, den Kamin in seinem Erscheinungsbild, das deponierte Aushubmaterial, gewisse Details in der Ausführung der Nordund Südfassade) hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern eine neue angemessene Frist einzuräumen. 13. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Beschwerdeführer mit ihren Anträgen weitgehend unterlegen, weshalb es gerechtfertigt erscheint, ihnen die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln, je zur Hälfte, solidarisch haftend, aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG). Ein Fünftel der Verfahrenskosten hat die Beschwerdegegnerin zu tragen. Diese schuldet den Beschwerdeführern ausserdem eine reduzierte aussergerichtliche Parteientschädigung. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht für das vorliegende Verfahren laut der eingereichten Honorarnote ohne den Augenschein ein Honorar von Fr. 23'787.20 geltend gemacht. Diese enthält jedoch nicht nur die im Beschwerdeverfahren getätigten Arbeiten, sondern ausserdem jene des Vorverfahrens, die zu einem unzulässigen Honoraransatz von Fr. 350.-- pro Stunde in Rechnung gestellt werden (Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, HV, BR 310.250]). Die geschuldete aussergerichtliche Parteientschädigung kann unter diesen Umständen nicht auf der Grundlage der Honorarnote bestimmt werden,

- 48 weshalb sie vom Gericht ermessensweise auf Fr. 10'000.--, inkl. Barauslagen und MWST, festgelegt wird. Damit schuldet die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung im Betrag von Fr. 2'000.--. Die Beschwerdegegnerin kann als in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Partei keine aussergerichtliche Parteientschädigung beanspruchen (Art. 78 Abs. 2 BV). Demnach erkennt das Gericht: 1. a) Die Beschwerde wird bezüglich der Vergrösserung der Eingangstür zum Stall infolge Wiedererwägung als gegenstandslos geworden abgeschrieben. Hinsichtlich der Abänderung und Vergrösserung der bestehenden Dachlukarne wird sie infolge Rückzugs als erledigt abgeschrieben. b) Im Übrigen werden die Dispositiv-Ziff. 3 und 4 des Bau-, Buss- und Wiederherstellungsentscheides der Gemeinde X._____ vom 10. Dezember 2013 dahingehend abgeändert, als das nachträgliche Baubewilligungsverfahren bezüglich des Einbaus eines Gusseisenofens im Erdgeschoss und dazugehörigem Rauchabzugsrohr (Kamin) im Erd- und Obergeschoss sowie des Neubau des Kamins sistiert wird; letzterer ist jedoch im Erscheinungsbild bei späterem Belassen auf jeden Fall den übrigen in der Kleinsiedlung C._____ bestehenden anzupassen. Ansonsten wird die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

- 49 - 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 914.-zusammen Fr. 5'914.-gehen zu vier Fünftel zu Lasten von A._____ und B._____, je zur Hälfte, solidarisch haftend, und zu einem Fünftel zu Lasten der Gemeinde X._____. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ entschädigt A._____ und B._____ aussergerichtlich reduziert mit Fr. 2'000.-- -(inkl. MWST). 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]