VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 62 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Moser, Audétat Aktuar Gross URTEIL vom 15. April 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, StWEG B._____, und Stockwerkeigentümer der Parzelle 2247 nämlich: - C._____, - D._____, und - E._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, Beschwerdegegnerin 1 und F._____ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
- 2 - 1. Am 18. Juli 2012 bewilligte der Gemeindevorstand X._____ der F._____ GmbH aufgrund ihres Baugesuches vom 22. Februar 2012 den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 62 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses G._____ Süd mit Arztpraxis und Tiefgarage auf Parzellen 2451 und 2578. Unter Ziff. 3.13 dieses Bau- und Einspracheentscheides wurde festgehalten, es finde ein BGF-Transfer vom bestehenden Gebäude G._____ Nr. 63, im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss von 60.8 m² statt. Dazu wurde unter Ziff. 3.14 der Baubewilligung von 2012 der Bereich 1 (Kellerteile von 32.5 m² BGF gemäss Plan und 28 m² gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung), der Bereich 2 (Kellerteil von 18 m² BGF gemäss Plan und 19.2 m² gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung) und der Bereich 3 (Raum Sanitär Verteilung von 8 m² BGF gemäss Plan und 6.8 m² gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung) im EG und der Bereich 4 (Kellerteil von 8 m² BGF gemäss Plan und 6.8 m² gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung) im 1. OG (massgebend total gemäss Plan 60.8 m² und gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung) derart mit einem Zweckänderungsverbot belegt, dass eine – bisher mögliche – Nutzung als Wohnraum untersagt sei. Damit resultiere eine totale Ausnützung auf Parzellen 2451 und 2578 von 1‘229.06 m² und eine neue BGF-Reserve von 27.94 m² (ohne den Ausbau des Café H._____, auf welches damals verzichtet wurde). Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Die Nutzungsbeschränkung wurde am 27. September 2012 auf entsprechendes Gesuch des Gemeindevorstandes auf Parzellen 2451 und 2578 in X._____ im Grundbuch angemerkt. 2. Am 24. Juli/2. August 2013 wurde der F._____ GmbH von der Gemeinde X._____ die Bewilligung ihres Baugesuches vom 18. Juni 2013 für den Ausbau des Café H._____ im Umfang von 26 m² BGF erteilt, so dass gemäss Ausnützungsberechnung in der betreffenden Baubewilligung eine totale Ausnutzung von 1‘229.06 m² BGF und eine neue BGF-Reserve von 1.94 m² resultierte. Es wurde festgehalten, dass der Bau- und Einspra-
- 3 cheentscheid des Gemeinderates von X._____ vom 18. Juli 2012 integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung bilde. 3. Parzelle 2451 im Halte von 171 m² Landfläche und Parzelle 2578 im Halte von 1‘086 m² Landfläche wurden mit der ehemaligen, von der F._____ GmbH zwischenzeitlich erworbenen und vom Gemeinderat am 11. September 2013 in die Dorfkernzone umgezonten (vom Departement am 19. November 2013 genehmigt) Strassenparzelle 2475 im Halte von 183 m² Landfläche inzwischen zur neuen Parzelle 2578 im Halte von insgesamt 1‘439 m² Land respektive (bei einer Ausnützungsziffer von 1) 1‘439 m² BGF vereinigt. 4. Am 18. März 2014 stellte die F._____ GmbH das Gesuch um Aufstockung des Dachgeschosses des Mehrfamilienhauses G._____ Süd, um diverse Anpassungen mit Bezug auf die Fassaden und um interne Abänderungen des bereits rechtskräftig bewilligten und sich in der Baurealisierung befindlichen Projekts auf der neuen Parzelle 2578 vorzunehmen. 5. Dagegen erhoben unter anderem A._____, Eigentümer von Parzellen 2473 und 2474, die STWEG B._____ “Eigentümerin“ von Parzelle 2247 und (umstritten) die Stockwerkeigentümer von Parzelle 2247, C._____, D._____ und E._____ Einsprache und beantragten, das Nachtragsgesuch "Aufstockung Mehrfamilienhaus G._____ Süd" sei abzuweisen. 6. Am 4. April 2014 berichtete die Bauberaterin der Gemeinde, sie habe das Änderungsgesuch in gestalterischer Hinsicht vor Ort geprüft und sie nehme wie folgt dazu Stellung: Der geplante Neubau befinde sich in der Dorfkernzone ausserhalb des Erhaltungsbereiches. Er stehe in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs und Bahnhofplatzes. Die umliegenden Gebäude wiesen sehr unterschiedliche
- 4 - Grössen und Höhen auf. Oberhalb der Via I._____ sei keine homogene Siedlungsstruktur zu erkennen. Durch die zusätzliche Erhöhung des Gebäudes distanziere sich das Bauvolumen von den direkt angrenzenden Nachbargebäuden und nehme Bezug zum Coop-Gebäude sowie den neu entstehenden Gebäuden in K._____. Da oberhalb der Via I._____ die Siedlungsstruktur nicht von hoher Qualität sei und keiner Regel folge, sei sie der Meinung, dass in diesem Bereich eine verdichtete Bauweise angestrebt werden könne. Damit werde auch das nördlich des Bahnhofs liegende Areal als neues Bahnhofzentrum akzentuiert. Sie empfehle daher, das Änderungsgesuch zu bewilligen. 7. In ihrer Vernehmlassung vom 15. April 2014 beantragte die F._____ GmbH die Abweisung der Einsprache, soweit darauf eingetreten werden könne. 8. In ihrer Replik vom 25. April 2014 hielten die Einsprecher – auch nach Kenntnis des Berichtes der Bauberaterin – an ihrer Einsprache fest. 9. Am 18. März, mitgeteilt am 26. Mai 2014, wies der Gemeindevorstand die Einsprachen von A._____ und der STWEG B._____ (C._____, D._____ und E._____; die vorgenannten Stockwerkeigentümer wurden im Entscheid nicht erwähnt) ab und bewilligte das Baugesuch vom 18. März 2014 betreffend die Aufstockung und Fassadenänderung unter Auflagen. In der Umgebung des Bauplatzes wiesen die Gebäude sehr unterschiedliche Grössen und Höhen auf. Eine homogene Siedlungsstruktur fehle und gerade in den letzten Jahren habe die Baubehörde in der Dorfkernzone in Nachachtung der Pflicht zur verdichteten Bauweise dafür gesorgt, dass mit dem verfügbaren Boden haushälterisch umgegangen werde. Sie habe für eine verdichtete Bauweise gesorgt, wo immer die Bauherrschaften hierfür Hand geboten hätten. In der Nähe befänden sich Gebäude von
- 5 gleicher Höhe und Kubatur. Das Projekt akzentuierte zudem das X._____er Bahnhofareal. Die baugesetzliche Maximalhöhe von 16 m sei eingehalten, ebenfalls die vorgeschriebene Dachneigung. Die Grenz- und Gebäudeabstände seien Bestandteil des ersten Baubewilligungsverfahrens gewesen und seien dort überprüft worden. Im Hinblick auf den zusätzlichen Balkon an der Hauptfassade gewähre die Gemeinde ein Grenzbaurecht- und Grenzüberbaurecht. Die Ausnützungsvorschriften seien eingehalten. Nach Realisierung der Aufstockung verfüge das Grundstück noch über eine BGF-Reserve von 3.16 m². Die total zulässige BGF auf der neuen Parzelle 2578 betrage 1‘439 m² (AZ = 1). Der BGF-Transfer vom bestehenden Gebäude G._____ Nr. 63A im EG und 1. OG bewirke 60.8 m² BGF (Anm.: somit total zur Verfügung: 1‘499.8 m² BGF). Der Neubau G._____ Süd inkl. Aufstockung konsumiere 647.64 m² BGF (das Gebäude Nr. 63A G._____ 823 m², die Erweiterung des Café H._____ 26 m²). Es resultiere demnach neu eine Ausnutzung von 1‘496.64 m² und eine Reserve von 3.16 m². 10. Dagegen erhoben A._____, die STWEG B._____ und die Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2247 C._____, D._____ und E._____ (Beschwerdeführer) Beschwerde und beantragten die Aufhebung des Bauund Einspracheentscheides vom 30. April/21. Mai 2014. Das Nachtragsgesuch vom 28. (recte: 18.) März 2014 der F._____ GmbH sei abzuweisen. Die Beschwerdeführer seien Eigentümer von Parzellen 2247, 2473 und 2474 in X._____. Diese grenzten an die Bauparzelle 2578. Die Bauherrschaft verfüge neu über 1‘439 m² BGF. Die bereits genutzte Fläche des Gebäudes Nr. 63A habe 823 m² betragen, der Neubau G._____ Süd konsumiere 647.64 m² BGF (Anm.: Die Erweiterung des Café H._____ konsumiert zusätzlich 26 m² BGF). Die bisherige Nutzung und der Neubau konsumierten somit 1‘496.64 m². Dies liege über der ma-
- 6 ximal zulässigen BGF von 1‘439 m² und sei somit grundsätzlich unzulässig. Die geplante Ausnutzung werde somit um 57.64 m² BGF überstiegen (1‘496.64 m² – 1‘439 m²). Dies habe man mit einem quasi internen Nutzungstransport von 60.8 m² korrigiert. Die betreffenden Räume seien mit einer Nutzungsbeschränkung belegt worden. Dies habe dazu geführt, dass zur maximal zulässigen BGF von 1‘439 m² neu die 60.8 m² hinzu kämen, was eine neue, total verfügbare BGF von 1‘499.8 m² ergeben habe. Wenn jetzt 1‘496.64 m² BGF konsumiert würden, werde die grundsätzlich zulässige BGF von 1‘439 m² überstiegen. Es ergebe sich eine AZ von 1.04. Damit sei die maximale AZ gemäss kommunalem Zonenschema von 1 überschritten. Dies sei unzulässig. Der BGF-Transport von 60.8 m² BGF innerhalb der Parzelle 2578 habe keine gesetzliche Grundlage. Art. 62 Abs. 1 BG sehe lediglich eine Nutzungsverlegung zwischen angrenzenden Parzellen vor, nicht aber innerhalb ein und derselben Parzelle. Auch auf kantonaler Ebene bestehe dafür keine gesetzliche Grundlage. Diese gesetzliche Grundlage bedürfte im Übrigen bestimmter Voraussetzungen. Es müsste klar sein, welche Räumlichkeiten in welchem Umfang in welchen Stockwerken und infolge welcher Nutzungsart beschränkt werden dürften, um die Wohnfläche an anderer Stelle nutzen zu können. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass durch beliebige Nutzungsbeschränkungen des Eigentümers dieser seine Wohnfläche undefiniert zu variieren vermöge. Dass die Bauherrin hier willkürlich Wohnfläche mit einer Nutzungsbeschränkung habe belegen können und die dadurch frei werdende Wohnfläche anderweitig, hier für die Aufstockung, habe nutzbar machen können, sei für die Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar. Der Transfer sei nicht zulässig, wodurch die maximal zulässige BGF um 57.64 m² überschritten werde. Die Ästhetikvorschriften seien verletzt. Das neu zu erstellende Gebäude schaffe bezüglich Höhe eine neue Trennlinie zwischen niedrigen und
- 7 höheren Bauten im Gebiet. Bisher habe diese Trennlinie im Coop- Gebäude bestanden. Es sei unverständlich, dass sich das neu zu erstellende Gebäude von den Gebäuden der Beschwerdeführer distanziere und Bezug zum weiter entfernten Coop-Gebäude und weiteren, noch zu erstellenden Gebäuden, herstellen solle. Sinnvoller wäre es, den Bezug zu den direkten Nachbargebäuden der Beschwerdeführer zu suchen. Somit bilde der Neubau insbesondere durch die Aufstockung einen Störfaktor im Kontext zu den angrenzenden Nachbarn. Das Baugesuch entspreche infolge Aufstockung dem Eingliederungsgebot von Art. 73 Abs. 1 KRG nicht. 11. Am 11. August 2014 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Nur A._____ und die STWEG B._____ hätten im vorinstanzlichen Verfahren Einsprache erhoben. Somit seien die einzelnen Stockwerkeigentümer zur Beschwerdeerhebung nicht legitimiert. Die STWEG habe keinen Prozessführungsbeschluss eingereicht. Der Transfer von 60.8 m² sei schon im Bau- und Einspracheentscheid vom 18. Juli 2012 verfügt worden und rechtskräftig. Er könne somit nicht mehr in Frage gestellt werden. Es sei unbestritten, dass vom Neubau G._____ Süd 647.64 m² BGF konsumiert würden. Ebenso wenig sei die BGF-Reserve von 3.16 m² strittig. Somit sei die AZ nicht überschritten. Der interne AZ Transfer sei möglich. Auf einer Parzelle dürfe mehr als ein Gebäude erstellt werden. Dies geht auch aus Art. 58 Abs. 3 und Art. 61 Abs. 1 BG hervor. Gemäss Art. 61 Abs. 1 BG hätten die Gebäude in ihrer Gesamtheit die AZ einzuhalten. Art. 73 Abs. 1 KRG sei nicht verletzt.
- 8 - 12. Am 12. September 2014 beantragte die F._____ GmbH (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Prozessführungsbeschluss der STWEG liege nicht vor. Der BGF-Transfer von 60.8 m² vom bestehenden Gebäude könne nicht mehr beanstandet werden. Die erst jetzt im Beschwerdeverfahren erfolgte ausführliche Begründung der Überschreitung der höchstzulässigen BGF sei eine unzulässige Erweiterung des Rechtsbegehrens. Aufgrund der damals im Eigentum der F._____ GmbH stehenden Parzellen 2451 und 2578 hätten 1‘257 m² BGF zur Verfügung gestanden. Sie habe jedoch noch Parzelle 2475 erwerben können, weswegen neu 1‘439 m² auch als BGF zur Verfügung stünden. Dies sei unbestritten. Die Beschwerdeführer sagten, die gesamte konsumierte BGF betrage 1496.64 m². Dies wäre zutreffend, wenn man sämtliche Flächen berücksichtigte. Rechtskräftig habe man aber schon 60.8 m² BGF intern transferiert. Die Gemeinde habe diese Fläche irrtümlich als BGF-Transfer bezeichnet. Dies sei früher allenfalls vertretbar gewesen, weil dort noch zwei Parzellen bestanden hätten, heute bestehe nur noch eine Parzelle, womit gar kein Transfer hätte mehr stattfinden müssen. Jetzt würden 1‘435.84 m² konsumiert, was bei der höchstzulässigen BGF von 1‘439 m² zu einer Reserve von 3.16 m² führe. Die Nutzungsbeschränkung betreffend das bisherige Gebäude sei im Grundbuch angemerkt worden. Die Rügen der mangelnden Ästhetik seien nicht stichhaltig. 13. In ihrer Replik hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. In der Einsprache seien die Beschwerdeführer neben A._____ wie folgt erwähnt gewesen: "Der STWEG B._____, X._____, Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. 2247, nämlich (…)". In der Beschwerde vom 26. Juni 2014 seien dann zwischen den Worten X._____ und Stockwerkeigentümer die beiden Wörter "und der" eingefügt worden. Dies, weil sich in der
- 9 - Einsprache ein offensichtlicher redaktioneller Fehler eingeschlichen gehabt habe, nachdem dort diese beiden Worte ("und der") versehentlich vergessen worden seien. Aufgrund der Auflistung der einzelnen Stockwerkeigentümer mit Namen sei aber ohne Weiteres davon auszugehen, dass sich diese Eigentümer am Einspracheverfahren beteiligt hätten. Bezüglich des BGF-Transfers liege keine res iudicata vor. 2012 sei es um einen Transport zwischen Parzellen 2451 und 2578 gegangen. Dafür gebe es eine gesetzliche Grundlage, weshalb damals auch keine Einsprache erhoben worden sei. Zudem sei damals die fragliche BGF zwar transportiert, aber nicht genutzt worden, weswegen damals auch ein entsprechendes Anfechtungsinteresse gefehlt hätte. Jetzt seien Parzellen 2451, 2578 und 2475 zur neuen Parzelle 2578 vereinigt. Erst aufgrund dieser Vereinigung sei das neue Dachgeschoss möglich geworden und auch nur unter Beizug des genannten BGF- Transfers. Weil die Parzellenvereinigung erfolgt sei, handle es sich aber nicht mehr um einen Transport zwischen zwei oder mehreren Parzellen, sondern um eine neu freigewordene Wohnfläche innerhalb einer Parzelle und zwei verschiedenen Gebäuden. Neben der fehlenden gesetzlichen Grundlage sei auch nicht nachvollziehbar, wie die Bereiche 1 und 2 im Haus G._____ Nr. 63A, welche mit einer Nutzungsbeschränkung belegt werden sollten, eingeteilt und abgegrenzt seien. Zudem sei es durchaus möglich, dass hier eine Gesetzesumgehung vorliege. Der gesetzliche Ausnahmekatalog gemäss Art. 61 Abs. 6 BG sei nämlich abschliessend und erlaube keine Aufweichung dieser Räume mittels Nutzungsbeschränkungen. Die Nutzungsbeschränkungen für die Räume 1-4 als Keller und Sanitärverteilung seien somit nicht zulässig, weswegen diese Fläche der BGF zuzurechnen sei und die überbaubare BGF somit nicht erweitert werden dürfe. Somit sei die AZ überschritten. Zur Ästhetik werde noch ausgeführt, dass rings um das Bauprojekt alle Häuser maximal drei Stockwerke aufwiesen, ausgenommen das Coop-
- 10 - Gebäude auf Parzelle 1884. Es sei deshalb nicht einzusehen, weswegen der Neubau das Gebäude Nr. 63A G._____ um ein ganzes Stockwerk überragen solle. Dies ergebe ein uneinheitliches Quartierbild. Zudem sei die Strasse Via I._____ im Bereich des Bauprojekts ansteigend, womit der Neubau auch das aussergewöhnlich hohe Coop-Gebäude etwa um ein ganzes Stockwerk überragen werde. Dieser Umstand sei in der Stellungnahme der Bauberaterin vom 4. April 2014 klar zum Ausdruck gekommen. 14. In ihrer Duplik vom 29. Oktober 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Anträgen fest. Nach wie vor fehle der Prozessführungsbeschluss der STWEG. Weiter wurde die bereits in der Vernehmlassung vorgebrachte Darstellung vertieft. 15. Am 13. November 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest. Die in der Vernehmlassung enthaltenen Argumente wurden dabei nochmals bekräftigt. 16. Am 27. November 2014 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 seine Honorarnote über Fr. 5‘706.60 (Honoraransatz: Fr. 270.--/h) ein. 17. Nach Abschluss des Schriftenwechsels reichte auch der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer am 15. Dezember 2014 seine Honorarnote über Fr. 6‘561.-- (Honoraransatz: Fr. 270.--/h) ein. Hinsichtlich des Prozessführungsbeschlusses wurde aufgeführt, D._____ und E._____ hätten ihre Vollmacht zur Prozessführung erteilt. Somit lägen die Einverständniserklärung zweier Eigentümer und folglich der Mehrheit der Gemeinschaft vor.
- 11 - 18. Dazu nahm die Beschwerdegegnerin 1 am 17. Dezember 2014 Stellung und bezweifelte die Legitimation der STWEG. Zudem bemängelte sie, dass seitens der Beschwerdeführer keine Honorarvereinbarung eingereicht worden sei und somit nur eine Entschädigung von Fr. 240.--/h in Frage komme (Art. 4 Abs. 1 HV). 19. Am 7. Januar 2014 (recte: 2015) wiesen die Beschwerdeführer dies zurück. 20. Am 19. Februar 2015 zogen die STWEG B._____ und C._____ ihre Beschwerden zurück. Die Beschwerdeführer erklärten, dass das Beschwerdeverfahren im Namen von A._____, D._____ und E._____ weitergeführt werde. 21. Am 26. März 2015 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführer deren Rechtsvertreter anwesend war. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch ihre Bauberaterin, den Bauamtsleiter sowie ihren Rechtsvertreter zugegen. Seitens der Beschwerdegegnerin 2 war der Geschäftsführer und Betriebsinhaber samt Ehefrau persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an drei verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zur Sache – insbesondere zu den bereits bestehenden Wohn- und Geschäftsbauten in der Dorfkernzone (Bauästhetik) sowie den örtlichen Erschliessungsverhältnissen - zu äussern. Zu Beginn des gerichtlichen Augenscheins verteilte die kommunale Bauberaterin zudem an alle Anwesenden den aktuellen Zonenplan der Gemeinde im Massstab 1:2500 sowie den Generellen Gesamtgestaltungsplan im Massstab 1:1000 (Vor- und Rückseite auf A5-Papier farbig bedruckt), wobei der Standort des umstrittenen Bauprojekts (bzw. der tatsächlich schon fertig erstellten Dachaufbaute) jeweils mit einem roten Punkt in den beiden Plänen vermerkt worden war. Davon
- 12 nahmen die Anwesenden Kenntnis. Von Seiten des Gerichts wurden überdies noch insgesamt 30 Fotos – inklusive drei Panoramafotos des bestehenden Orts- und Landschaftsbilds aus einer Luftdistanz von ca. einem Kilometer zum Bauprojekt in der Dorfkernzone – erstellt und dem Protokoll des gerichtlichen Augenscheins vom 26. März 2015 beigefügt. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 30. April/21. Mai 2014 der Beschwerdegegnerin 1 betreffend Nachtragsgesuch vom 18. März 2014 (Aufstockung Dachgeschoss und Anpassung der Fassade des neu erstellten Gebäudes Nr. 63A „G._____“ auf Parzelle 2578 [Südwestecke]) durch die Beschwerdegegnerin 2, wogegen sich die Beschwerdeführer (Eigentümer der im Norden unmittelbar angrenzenden Parzellen 2247, 2473 und 2474; allesamt ebenfalls bereits mit Gebäuden und Stockwerkeinheiten überbaut) ohne Erfolg zur Wehr setzten. Strittig und zu klären ist dabei, ob die Bewilligung des angefochtenen Nachtragsgesuches um Gebäudeaufstockung in der Dorfkernzone mit den baupolizeilichen Nutzungs-, Höhen-, Gestaltungs- und Zonenvorschriften vereinbar ist oder ob umgekehrt die dagegen erhobenen Einwände der Beschwerdeführer berechtigt sind und demnach ihre Einsprachen eigentlich hätten gutgeheissen bzw. das angefochtene Nachtragsgesuch hätte abgelehnt werden müssen. Bevor aber auf diese materiell-rechtlichen Fragen eingegangen werden kann, stellen sich zunächst noch zwei formell-rechtliche Fragen (Anfechtungslegitimation sowie Kostenverteilung infolge partiellen Beschwerderückzugs), die es vorab zu klären gilt. 2. a) Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Ent-
- 13 scheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Weiter bestimmt Art. 51 Abs. 2 VRG, dass die Parteien ihre Rechtsbegehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren – also im Einspracheverfahren der Gemeinde – gestellt haben, nicht ausdehnen können (Ausdehnungs-/Erweiterungsverbot; inkl. Einhaltung Instanzenzug). Im Übrigen schreibt Art. 20 VRG, der analog auch für das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt, generell vor: 1Fällt im Laufe des Verfahrens das rechtserhebliche Interesse am Erlass eines Entscheids in der Sache weg, insbesondere aufgrund des Rückzugs der Begehren […], schreibt die Behörde das Verfahren als erledigt ab. 2Die Behörde entscheidet […] über die Zuteilung der […] Kosten, […]. 3Der Rückzug [...] wird in die Abschreibungsverfügung aufgenommen und erlangt damit die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. b) Vorliegend ist aufgrund des Schreibens vom 19. Februar 2015 (vgl. Ziff. 19 im Sachverhalt) aktenkundig erstellt, dass die StWEG B._____ sowie C._____ ihre Beschwerde zurückgezogen haben. Insoweit kann diese daher teilweise abgeschrieben werden (Art. 20 Abs. 1 VRG). An den Kosten sind die beiden Beschwerdeführer indessen trotzdem voll zu beteiligen (Art. 20 Abs. 2 VRG), weil der Rückzug der Beschwerde erst nach Abschluss des Schriftenwechsels und damit klarerweise zu spät für eine Kostenbefreiung erfolgte (vgl. Ziff. 17 und Ziff. 20 im Sachverhalt). c) Die Argumentation der Beschwerdeführer, auch die beteiligten Stockwerkeigentümer hätten gegen das Baugesuch Einsprache erhoben, ist nicht überzeugend. Bei Lichte betrachtet haben damals lediglich die StWEG B._____ und A._____ Einsprache erhoben. Somit haben die Beschwerdeführer D._____ und E._____ den gesetzlich vorgeschriebenen Instanzenzug aber nicht vollständig und korrekt ausgeschöpft, was verfahrensrechtlich zur Konsequenz hat, dass diese beiden Beschwerdeführer ebenfalls nicht zur Beschwerdeerhebung legitimiert sein können. Dies hat auch bereits die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 30. April/21. Mai 2014 erkannt, hat sie doch die Ein-
- 14 sprachen von A._____ und der StWEG B._____, nicht aber die einzelner Stockwerkeigentümer, abgewiesen (vgl. dazu S. 2 Ziff. 1; und auch Vernehmlassung vom 12. September 2014 der Beschwerdegegnerin 2, S. 2 Ziff. 3 bzw. Ziff. 12 im Sachverhalt). Aus dem Gesagten folgt, dass als Beschwerdeführer einzig noch A._____ verbleibt, zumal die in seinem Eigentum stehenden Parzellen 2473 und 2474 im Norden direkt an die Bauparzelle 2578 angrenzen, er von der Aufstockung des Mehrfamilienhauses Nr. 63A „G._____“ auf Parzelle 2578 tatsächlich betroffen sein könnte und er den gesetzlich vorgeschriebenen Instanzenzug (sowohl Beteiligung am Einsprache- als auch am Beschwerdeverfahren ohne unzulässige Erweiterung des Rechtsbegehrens erfolgt) korrekt durchlaufen hat. Der Genannte ist daher zweifellos zur Beschwerdeerhebung gestützt auf Art. 50 VRG und Art. 51 Abs. 2 VRG legitimiert, was bedeutet, dass auf die erhobene Beschwerde vom 26. Juni 2014 vollumfänglich einzutreten ist (vgl. dazu Ziff. 10 im Sachverhalt) und das streitberufene Verwaltungsgericht somit auch noch die sich materiell-rechtlich stellenden Fragen zu behandeln hat. 3. a) In materiell-rechtlicher Hinsicht gilt es zunächst auf die massgebenden Bestimmungen im kommunalen Baugesetz (BG) und im Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG: BR 801.100) hinzuweisen, die wie folgt lauten: Art. 26 BG Architektur/Siedlung/Landschaft [S. 11]/ Identisch Art. 73 KRG 1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Art. 27 BG Dächer [S. 12] 1Bei der Dachgestaltung ist auf die ortsüblichen Formen, Farben und Materialien Bezug zu nehmen. 2Zulässig sind grundsätzlich nur Satteldächer […]. Art. 49 BG Dorfkernzone [S.20]
- 15 - 1Die Dorfkernzone ist für Wohnzwecke sowie für Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe bestimmt. […] 2Siedlungsstruktur, Bauweise und der Charakter des Engadiner Dorfes soll erhalten und ergänzt werden. […] Art. 58 BG Zonenschema [S.23]
1Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen richten sich nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen. Zonenschema [S.25] Bauweise AZ Firsthöhe Gebäudelänge (je max.) DZ Dorfkernzone Geschlossen 1.0 16 m 18 m Offen/halboffen Art. 62 BG Nutzungsübertragung und Parzellierung [S. 27] 1Die Baubehörde kann Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Vorbehalten bleiben weitergehende Nutzungsverlegungen nach den Anordnungen des Generellen Gestaltungsplanes. 2Bei Abparzellierungen müssen die abgetrennten Flächen für sich allein zonengemäss überbaut werden können. Die neuen Parzellen dürfen nur soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird. 3Die Baubehörde führt eine Kontrolle über die Ausnützung der Grundstücke. Nutzungsübertragungen sind im Grundbuch anzumerken. Im Lichte dieser gesetzlichen Vorgaben gilt es im konkreten Fall zu prüfen, ob die Einwände der Beschwerdeführer betreffend Bauparzellenübernutzung und betreffend gestalterisch mit dem bestehenden Orts- und Landschaftsbild nicht mehr vereinbare Bauweise (Kritik: Aufstockung des Gebäudes Nr. 63A G._____ um Dachgeschoss samt Anpassung Hausfassade habe erheblich störende Auswirkungen auf Bauvolumen und Bauästhetik) zu Recht abgelehnt wurden. b) Die Beschwerdeführer sind hier der Ansicht, dass der Nutzungstransfer von 60.8 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) von damals Parzelle 2541 auf damals Parzelle 2578 zwar zulässig gewesen sei, dies heute aber nicht
- 16 mehr sei. Diese Argumentation ist abstrus. Wurde der Nutzungstransfer unter zwei beteiligten Parzellen rechtmässig und rechtskräftig durchgeführt, woran vorliegend auch die Beschwerdeführer nicht zweifeln, ist er nach der Vereinigung dieser Parzellen selbstverständlich immer noch gültig, soweit dies überhaupt notwendig ist; zudem wäre heute ein Nutzungstransfer auf bloss einer beteiligten Parzelle mit zwei Gebäuden gar nicht (mehr) nötig gewesen. Ein Bauherr kann nämlich auf seiner Bauparzelle die BGF, selbstverständlich im Rahmen der Bauvorschriften, verteilen wie er will. Dazu braucht es keine gesetzliche Grundlage. Im konkreten Fall sprechen keine Bauvorschriften gegen die vorgeschriebene Art der Ausnützungsverlegung, was selbst von den Beschwerdeführern nicht behauptet wurde. Sie behaupten zwar sinngemäss, der Nutzungstransfer führe zu einer zu grossen Konzentration der Nutzung, indem die maximal zulässige Ausnützung (AZ) von 1.0 um 0.04 überschritten werde. Diese minimale Überschreitung schadet aber nicht; sie ist zudem rechtmässig und rechtskräftig getätigt worden und infolge der Parzellenvereinigung diesbezüglich ohnehin bedeutungslos geworden, da infolge der Parzellenvereinigung (alle drei ehemaligen Parzellen wurden in der neuen Parzelle 2578 vereinigt) die AZ von 1.0 über das Ganze gesehen sowieso wieder eingehalten wird. Auf die Argumente betreffend Nutzungstransfer und dadurch herbeigeführter Bauparzellenübernutzung kann infolgedessen überhaupt nicht mehr eingetreten werden. Dieser Beschwerdepunkt ist deshalb vorliegend auch nicht weiter materiell-rechtlich zu beurteilen. Eine Verletzung von Art. 62 BG fällt damit ebenfalls zum vornherein ausser Betracht. c) Unbestritten könnte die Beschwerdegegnerin 2 demgegenüber versucht sein, die nicht BGF-pflichtigen Raumteile weiterhin als Wohnung zu nutzen. Es ist aber nicht vom gesetzesuntreuen Bürger und Bauherrn auszugehen. Ausserdem ist es die Sache der kommunalen Baupolizei, allfällige Missbräuche aufzudecken und zu eliminieren. Hinzu kommt, dass hier die
- 17 vorgängig stipulierte Anmerkung der entsprechenden Nutzungsbeschränkung im Grundbuch klare Verhältnisse schafft. d) Zur Frage der Ästhetik der angefochtenen Dachgeschossaufstockung in der fraglichen Dorfkernzone bzw. ihrer (guten) Einfügung ins gewachsene Orts- und Landschaftsbild hat der gerichtliche Augenschein vom 26. März 2015 ergeben, dass keine Rede von einer überdimensioniert geschaffenen Dachaufbaute am betreffenden Standort entlang der Bahnhofstrasse sein kann. Vielmehr befinden sich in nächster Umgebung vergleichbar grosse – wenn nicht sogar nicht grössere und voluminösere – Gebäude in der hier massgebenden Dorfkernzone (vgl. dazu Gerichtsfotos am Standort 1: Bild 1 rechts mit vierstöckigem Wohnhaus und unterliegendem Coop-Ladengeschäft im Parterre [auf Parzelle 1884]; Bild 6 mit Frontansicht desselben; Bild 2 und Bild 9 mit mehrstöckigem, gegenüberliegenden Wohnhaus [auf Parzelle 2936]; am Standort 2: Bild 1 mit grossvolumigem und hohem Herrschaftshaus [Parzellen 2137/2138] entlang der alten Hauptstrasse; Bild 4 strittige Dachstockaufbaute mit Giebel-/Satteldach auf Parzelle 2578 in Südwestecke; am Standort 3: Bild 1 rechts bzw. Bilder 3 und 4 mit zwei vierstöckigen Wohnbauten [auf Parzelle 1884] mit Holzbalkonen; Bild 5 grossvolumiger und mehrstöckiger Stallkubus [auf Parzelle 2899]; Bild 7 neues vierstöckiges Wohngebäude mit verwickelten Fensterrähmen [auf Parzelle 2491 - Dorferweiterungszone], Bild 8 modernes vierstöckiges Wohnhaus mit vorgehängtem Beton-/Glaserker im dritten Stock [im Norden von Parzelle 2246]; am Standort 4: Panoramablick auf Dorfkern ab der Umfahrungsstrasse im Süden, aus ca. 1 Kilometer Entfernung, Bilder 1-3). Entgegen der Sachdarstellung der Beschwerdeführer vermag der bereits ausgeführte Dachstockaufbau keine unverhältnismässig hohe oder besonders störende Gesamtwirkung zu erzielen, welche mit den bestehenden Gebäuden vor Ort als unvereinbar bezeichnet werden könnte; zumal unwidersprochen auch die maximal zulässige Firsthöhe von 16 m laut Zonenschema eingehalten ist. Hinzu kommt,
- 18 dass die maximal zulässige Ausnützungsziffer (AZ) von 1.0 klar für eine hohe Bebauungskonzentration bzw. eine künftig verdichtete Bauweise entlang des neuen Hauptstrassenkörpers zum Bahnhof und zur Umfahrungsstrasse im Süden spricht, was die schon fertiggestellte Dachstockaufbaute auf Parzelle 2578 ebenfalls als vernünftig und zeitgemäss erscheinen lässt. Sofern sich entlang dieses Strassenzuges derzeit noch ältere Einfamilienhäuser befinden, vermögen die Beschwerdeführer daraus nichts für ihren Standpunkt herzuleiten, weil der haushälterische Umgang mit Bauland – insbesondere in Dorfkernzonen ohne Einschränkungen bezüglich der Bauweise [geschlossen; offen/halboffen] – ein raumplanerisch wichtiges und zentrales Gebot darstellt. In einer Gesamtschau ist das Gericht daher zur Überzeugung gelangt, dass von einer orts- oder landschaftsbildlich „unverträglichen“ Dachstockaufbaute in der Südwestecke auf Parzelle 2578 bestimmt nicht gesprochen werden kann, vermag sich das zusätzlich erstellte Stockwerk inkl. farblich einwandfreier Fassadenanpassung doch harmonisch und störungsfrei ins bestehende Orts- und Landschaftsbild einzufügen. Die gesetzlichen Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften gemäss Art. 26 BG (bzw. Art. 73 KRG), Art. 27 BG und Art. 49 BG können deshalb vorliegend allesamt als erfüllt qualifiziert werden. e) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 30. April/21. Mai 2014 rechtens ist, was zur Abweisung der Beschwerde führt (vgl. vorne E.3b-d), soweit darauf einzutreten ist (E.2c) und sie infolge Abschreibung nicht gegenstandslos geworden ist (E.2b). 4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig zu gleichen Teilen allen fünf Beschwerdeführern (A._____, StWEG B._____; Stockwerkeigentümer C._____, D._____, E._____) – unter solidarischer Haftung für das Ganze – aufzuerlegen.
- 19 b) Aussergerichtlich haben die fünf Beschwerdeführer die obsiegende, anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen, wobei dafür auf die dazu eingereichte Honorarnote des Anwalts vom 27. November 2014 über Fr. 5‘706.60 abgestellt wird (vgl. dazu Ziff. 16 im Sachverhalt) und diese (zuzüglich des Arbeits- /Zeitaufwandes für den gerichtlichen Augenschein vom 26. März 2015) pauschal auf insgesamt Fr. 6‘000.-- (inkl. 8% MWST und 3% Barauslagen) festgelegt wird. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin 2 also jeweils mit Fr. 1‘200.--, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (Fr. 6‘000.--), zu entschädigen. Eine Parteientschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 78 Abs. 1 VRG indessen nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist und sie infolge Abschreibung nicht gegenstandslos geworden ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.-zusammen Fr. 4'428.-gehen anteilsmässig - unter solidarischer Haftung für das Ganze - zulasten von A._____ (1/5), der StWEG B._____ (1/5) sowie den Stockwerkeigentümern C._____ (1/5), D._____ (1/5), E._____ (1/5), und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
- 20 - 3. A._____, die StWEG B._____ sowie die Stockwerkeigentümer C._____, D._____, E._____ haben – solidarisch für das Ganze haftend - die F._____ GmbH aussergerichtlich mit je Fr. 1'200.--, insgesamt Fr. 6'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]