Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 16.02.2016 R 2014 24

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 14 24 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Vizepräsidentin Moser, Verwaltungsrichter Stecher, Racioppi und Audétat, Bott als Aktuar ad hoc URTEIL vom 13. Januar 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Attilio R. Gadola, Beschwerdeführer gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 und Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Ortsplanungsrevision

- 2 - 1. Gemäss rechtskräftigem Zonenplan 1:2000 vom 21. Oktober 1997 der Gemeinde X._____ liegt das Gebiet C._____ (Parzellen 1239, 1240, 1330 und 1406) in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Es umfasst ca. 6‘300 m² (ca. 190 m x 30 m) und wurde seit Jahrzehnten auf Teilbereichen der Parzellen 1239 (ca. 5‘197 m²), 1330 (entlang Bahnlinie im Nordwesten, ca. 474 m²) und 1240 (Strassenparzelle im Nordosten, ca. 6 m²) sowie auf Parzelle 1406 (im Osten der Fläche, mit einem Gebäude [Pizzeria] überbaut, ca. 672 m²) als Spiel- und Eisplatzgelände genutzt. Von der Mitte der Hauptfassade des Mehrfamilienhauses von A._____ und B._____ liegt die nordöstliche Ecke des Spielplatzgeländes ca. 73 m und die südwestliche Ecke ca. 185 m entfernt. Das Gebiet ist gemäss Zonenplan 1:2000 Dorf vom 15. Dezember 2005 mit einer Wintersportzone überlagert. Parzelle 1614 der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG), auf welcher A._____ und B._____ eine Stockwerkeinheit ihr Eigen nennen, liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan 1:2000 vom 21. Oktober 1997 in der Kernzone und ist mit einer Ortsbildschutzzone überlagert. 2. Am 27. Oktober 2011 nahmen die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Teilrevision des Baugesetzes (BG) bezüglich der Art. 45 und 56 BG), einen Zonenplan mit Gestaltungselementen (ZP) 1:1000 C._____ sowie einen Generellen Erschliessungsplan (GEP) 1:1000 C._____ an. Im ZP wurde die ZöBA in eine Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS) umgezont. Ebenso wurde eine Fläche von ca. 478 m² im südwestlichen Bereich in die HWZS umgezont. Damit resultiert neu eine HWZS von ca. 6‘829 m². Sodann wurden die Wintersportzone aufgehoben, eine Baulinie und Gewässerabstandslinie festgelegt und Bereiche mit maximalen Gesamtbauhöhen definiert.

- 3 - 3. Gemäss Art. 56b Abs. 1 BG ist die HWZS bestimmt (a) für die Erstellung von Hauptwohnungen sowie (b) für nichtstörende Produktions- und Dienstleistungsbetriebe, namentlich Hotels mit hoteltypischem Serviceund Dienstleistungen. Aparthotels sind nicht zulässig. Gemäss Abs. 2 gilt an Stelle der Gebäude- und Firsthöhe eine Gesamtbauhöhe von 1‘721.5 m.ü.M., welche – mit Ausnahme technisch notwendiger Dachaufbauten (Liftüberfahrt, Kamine) – von keinem Punkt der Dachkonstruktion überschritten werden darf. Bei Realisierung einer Hotelnutzung dürfen im nördlichen Bereich abgestuft Gesamtbauhöhen von 1‘723.5 m.ü.M. und 1‘726.5 m.ü.M. realisiert werden. Wird dieser Höhenbonus genutzt, ist die Hotelnutzung dauernd beizubehalten. Gemäss Abs. 3 gilt die ganze HWZS als Fläche gemäss Art. 97 Abs. 1 Ziff. 2 KRG mit Enteignungsrecht betreffend das bestehende privatrechtliche Bauverbot zu Gunsten der Parzellen 1380 und 1381 und zu Lasten von Parzelle 1239, soweit dieses einer zonenkonformen Überbauung gemäss Abs. 1 und 2 entgegensteht. Gemäss Art. 45 BG (Zonenschema) betragen der Grenzabstand 2.5 m (klein und gross), der Störungsgrad 1 und die Empfindlichkeitsstufen (ES) III. Im GEP wurden ein Parkplatz und ein Anschlusspunkt Quartiererschliessung (beide geplant) festgelegt. 4. Dagegen erhoben A._____ und B._____ am 12. Dezember 2011 Beschwerde an die Regierung des Kantons Graubünden. Sie beantragten, der ZP 1:1000 C._____ sowie die Teilrevision des BG seien nicht zu genehmigen. Eventualiter sei das Genehmigungsverfahren für die genannten Planungsmittel auszusetzen, insbesondere solange die private Bauverbotsdienstbarkeit zu Gunsten der Parzellen 1380/1381 und zulasten der Parzelle 1239 bestehe. Am 15. Februar 2012 beantragte die Gemeinde X._____ die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Replik vom 18. April 2012 hielten A._____ und B._____ an ihren Rechtsbegehren fest. Zudem beantragten sie, betreffend Gestaltung und Eingliederung der aufgrund

- 4 der Planung möglichen Baukuben sei eine Expertise der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) einzuholen. Weiter führten sie aus, das von der Gemeinde X._____ eingereichte Gutachten von Architekt D._____, dipl. Arch. ETH/SIA vom 23. Januar 2012, sei ein Parteigutachten. Die Gemeinde hielt duplicando am 23. Mai 2012 dafür, dass ein Beizug der ENHK nicht erforderlich sei. 5. Am 14. Januar 2014, mitgeteilt am 15. Januar 2014, wies die Regierung die Beschwerde ab. Zur Begründung wurde was folgt vorgebracht: • Der Antrag auf Einholung einer Expertise durch die ENHK werde abgewiesen. Hier sei kein Inventar gemäss Art. 5 Abs. 1 NHG betroffen und die Ausscheidung von Bauzonen nach Art. 15 RPG sei nicht Aufgabe des Bundes, sondern der Kantone. Es bestehe somit keine Pflicht zum Beizug der ENHK. Diese könne aber gemäss Art. 8 NHG i.V.m. Art. 25 NHV in wichtigen Fällen von sich aus ein Gutachten abgeben. Weil es sich hier aber nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe handle, könne die ENHK auch unter diesem Titel kein Gutachten abgeben. Die ENHK könne nach Art. 17a NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV besondere Gutachten erstellen, sofern ein Vorhaben, welches eine Bundesaufgabe nach Art. 2 NHG darstelle, ein Bundesinventarsobjekt beeinträchtigen könne. Ein solches Gutachten dürfe die ENHK nicht von sich aus erstellen, sondern nur dann, wenn die Entscheidbehörde dies als sinnvoll erachte, weil ihr zum Beispiel die nötigen Fachkenntnisse fehlen würden. Dies sei hier nicht der Fall, weswegen die ENHK nicht um Erstellung eines solchen Gutachtens ersucht werde. • X._____ sei im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet. Die Gemeinde habe im ZP 1:2000 vom 22. Oktober 1996 eine grosszügige Ortsbildschutzzone ausgeschieden, worin Neu- und Umbauten sowie Renovationen mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen seien (Art. 65 BG). Zudem habe die Gemeinde im Generellen Gestaltungsplan (GGP) 1:2000 vom 22. Oktober 1996 verschiedene Bauten als „geschützt“, „schützenswert“ oder „erhaltenswert“ eingestuft. Die meisten dieser Gebäude befänden sich an der höher gelegenen und über 100 m entfernten Strasse sowie an noch weiter entfernten Strassen. Das Gebäude der Beschwerdeführer habe keine Schutzfestlegung, sondern sei als „sonstige Baute in der Schutzzone“ verzeichnet.

- 5 - • Das hier zur Diskussion stehende Gelände sei aus landschafts- und naturschützerischer Sicht nicht als besonders wertvoll und empfindlich zu beurteilen. Im Beschwerdeentscheid der Regierung aus dem Jahr 2006 sei bezüglich des weiter nördlich gelegenen ehemaligen Freihaltegebiets sinngemäss festgehalten worden, dass mit den Bau der kantonalen Umfahrungsstrasse eine Erweiterung des Siedlungsgebiets mit einer Einzonung bis zu dieser Strasse vertretbar sei. Damit sei das historisch gewachsene Dorf in südwestlicher Richtung erweitert und mit den weiteren im Südwesten gelegenen Bauzonen zusammengefügt worden. Wenn nun das bereits seit Jahrzehnten der Bauzone zugehörige Gebiet C._____ weiterhin mit Hochbauten überbaubar bleiben solle, sei dagegen aus raumplanerischer und ortsbildschützerischer Sicht nichts einzuwenden. Es sei notorisch, dass in X._____ eine neue Siedlungsentwicklung in anderen Gebieten erschwert, unerwünscht oder gar unmöglich sei (Beschwerdeentscheid der Regierung aus dem Jahr 2006). Die Landschaft werde hier nicht verschandelt. Eine gute Architektur müsse nicht jetzt, sondern im anschliessenden Baubewilligungsverfahren angestrebt werden. • Bezüglich der Dimensionierung des geplanten Bauvorhabens und dessen Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild könne auf die Vernehmlassung der Gemeinde respektive das darin zitierte Kurzgutachten von Architekt D._____ vom 23. Januar 2012 verwiesen werden. Das Konzept, die Nutzung auf dem Areal C._____ gegen Osten zur I._____-Brücke hin zu verdichten, sei aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und begrüssenswert. Die Absicht der Gemeinde X._____, an dieser zentralen, gut erschlossenen Lage eine maximal verträgliche Siedlungsverdichtung zu realisieren, sei zu unterstützen. Gemäss Gutachten widerspreche die abgestufte Dimensionierung der Überbauung an diesem Ort den historischen Strukturen nicht. Das öffentliche Interesse an der Realisierung eines bedeutenden Hotel- und Erstwohnungsprojekts überwiege das private Interesse von Zweitwohnungseigentümern an der Erhaltung ihrer Aussicht. Wie sich der Bau schliesslich präsentieren werde, sei heute offen. Wegen der Ausnützungsziffer (AZ) sei ein Bau, wie er von A._____ und B._____ in der Fotomontage konstruiert werde, nicht möglich. A._____ und B._____ könnten gegen ein späteres, konkretes Bauprojekt Einsprache erheben. Erst dann könne abgeschätzt werden, wie sich der entstehende Bau auf ihre Wohnung konkret auswirke. Hier sei nur, aber immerhin, zu beurteilen, ob Bauten von gegen 18 m Höhe an einer Lage, wie sie das Gebiet C._____ darstelle, angebracht seien. Dies sei angesichts der offenen Lage zu bejahen. • Das Gebiet C._____ liege nicht in einer intakten Landschaft, sondern zwischen einer Strasse bzw. der RhB-Bahnlinie und dem I._____. Es sei nur ca. 35 m breit und gehöre schon heute einer Bauzone an. Es sei

- 6 mit einer Hochbaute sowie Anlagen überbaut und werde seit Jahrzehnten intensiv genutzt. Die Dimensionierung der zulässigen Überbauung wirke sich nicht inakzeptabel negativ auf das Orts- und/oder das Landschaftsbild aus. Die geplanten Nutzungen kämen den Anliegen des Tourismus und der Allgemeinheit entgegen, da ein Hotel und Erstwohnungen an zentraler, bestens erschlossener und attraktiver Lage realisiert werden sollten. Die geplanten Nutzungen entsprächen den Zielsetzungen des kantonalen Richtplans (KRIP; Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus und Schaffung von Wohnraum für Einheimische), wie dies im Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) vom 1. November 2011 korrekt festgehalten sei. Es liege kein Verstoss gegen die Planungsgrundsätze von Art. 3 RPG vor. Die Verdichtungsbestrebungen würden insbesondere mit Art. 3 Abs. 3 RPG übereinstimmen, denn durch innere Verdichtung könne die Siedlung in ihrer Ausdehnung begrenzt werden. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen gemäss Art. 3 Abs. 2 RPG seien sehr günstig. Aus raumplanerischer Sicht sei der Standort für die vorgesehenen Nutzungen geeignet und die Überbauungsmöglichkeiten seien nicht unverhältnismässig. Der verloren gehende Sportplatz werde nach E._____ verlegt. Ausserdem gehe der Landwirtschaft kein Kulturland verloren. • Die Kritik an der Unterschreitung des Gewässerabstands werde mit dem Aspekt des Landschafts- und Ortsbildschutzes begründet. Der Gewässerabstand habe aber in erster Linie eine ökologischhydrologische Funktion. Daran bestehe ein öffentliches Interesse. Gestützt auf die Beurteilung des Amts für Natur und Umwelt (ANU) sei hier jedoch das Interesse der Überbauung als höher einzustufen als das Interesse des Gewässerschutzes, weil es sich beim Areal C._____ um ein überwiegend überbautes Gebiet handle. • Die private Bauverbotsdienstbarkeit sei mit einer Vereinbarung vom 20. April 2012, welcher die Gemeindeversammlung am 5. Dezember 2013 zugestimmt habe, dahingefallen. Die betreffende Planungsbeschwerde sei zurückgezogen worden. • Im KRIP „Erst- und Zweitwohnungen sowie touristische Beherbergungen“ sei die Schaffung von Wohnraum für Einheimische als strategische Stossrichtung festgehalten. Die Problematik des knappen Erstwohnungsbestands habe sich mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative und der Zweitwohnungsverordnung nicht verringert. Der Bedarf an Erstwohnungen im K._____ sei gegeben. Dasselbe gelte für Hotelbetten. Auch diesbezüglich existiere eine entsprechende Zielsetzung im KRIP.

- 7 - • Die neue HWZS liege nur ca. 300 m vom Bahnhof entfernt und könne von dort aus leicht erreicht werden. Damit liege eine ideale Fussgängerdistanz respektive Velodistanz vor. Der motorisierte Individualverkehr erschliesse den neuen Bauzonenperimeter über Hauptstrassen. Sammel- oder gar Quartierstrassen seien nicht betroffen. Trotzdem könne die Lage der Parzelle mit ihrer unverbaubaren Südausrichtung gegen den I._____ als idyllisch und ruhig bezeichnet werden. Es resultiere eine sehr gute Wohnsituation bei einer sehr guten Erschliessung. • Schliesslich liege keine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit vor. Eine Rüge betreffend Verletzung der Planbeständigkeit könne ohnehin erst geltend gemacht werden, wenn die geplante Überbauung nicht realisiert würde und die Gemeinde tatsächlich die Grundordnung anpassen würde. 6. Ebenfalls am 14. Januar 2014, mitgeteilt am 15. Januar 2014, genehmigte die Regierung die Teilrevision des BG vom 27. Oktober 2011, den ZP 1:1000 C._____ vom 27. Oktober 2011 mit einer Anweisung sowie den GEP 1:1000 C._____ vom 27. Oktober 2011. Den Zonenplan 1:1000 Parzelle 1336 vom 27. Oktober 2011 genehmigte sie im Sinne der Erwägungen (Lärmschutz; nichtionisierende Strahlung; reduzierter Waldabstand von 5 m auf Parzelle 1336). 7. Dagegen erhoben A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) am 24. Februar 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Gutheissung der Beschwerde. Infolge Gutheissung der Beschwerde seien die von der Gemeinde X._____ an der Gemeindeversammlung vom 27. Oktober 2011 beschlossene Änderung des Zonenplans C._____ und die Neubildung der Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS), Zonenplan 1:1000 mit Gestaltungselementen sowie die gleichzeitig vorgesehene Anpassung des Baugesetzes nicht zu genehmigen und der diesbezüglich vorausgegangene Beschluss der Gemeindeverwaltung (recte: Gemeindeversammlung) sowie des Regierungsrats Graubünden seien aufzuheben. Ausserdem sei der Beschwerde die auf-

- 8 schiebende Wirkung zu erteilen. Am 31. März 2014 wurde diese der Beschwerde zuerkannt. Begründend wurde Folgendes vorgebracht: • Die Einwände der Beschwerdeführer seien von der Vorinstanz völlig ungenügend abgeklärt und berücksichtigt worden, worin eine Rechtsverletzung bzw. eine Überschreitung und ein Missbrauch des Ermessens vorliege. Zudem habe die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt, indem sie die Einholung eines Gutachtens betreffend Einordnung der geplanten Gebäulichkeiten in der neuen Zone hinsichtlich Natur- und Landschaftsschutz ohne plausible Begründung abgelehnt und sich auf das Parteigutachten von Architekt D._____ berufen habe. Der Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt. Deswegen seien die von den Beschwerdeführern im Rahmen der Planungsbeschwerde vorgetragenen Beschwerdegründe gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG vom Verwaltungsgericht nochmals eingehend zu prüfen und die Beweisanträge abzunehmen. An den Anträgen auf Durchführung eines Augenscheins und Einholung der beantragten Expertisen werde festgehalten. • Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG müsse schonend mit der Landschaft umgegangen und insbesondere naturnahe Landschaften und Erholungsräume müssten erhalten werden. Die überdimensionierte Hotelanlage zerstöre die dort vorhandene Landschaft und das Dorfbild. Es sei mit Gebäulichkeiten von bis zu 18 m Höhe zu rechnen. • Gebäudelängen sei nicht vorgeschrieben und die Grenzabstände betrügen nur 2.5 m. Die Aussicht der Beschwerdeführer aus ihrer Wohnung werde gravierend eingeschränkt, da das gewachsene Terrain im östlichen Bereich der bestehenden Baute bei ca. 1‘709.1 m.ü.M. und ihre Wohnung bei rund 1‘722 m.ü.M. liege. Das einseitige Parteigutachten von Architekt D._____ vom 23. Januar 2012 ändere daran nichts. Eigene Abklärungen habe die Gemeinde nicht vorgenommen. • Für die Beschwerdeführer resultiere ein Wertverlust von mindestens Fr. 300'000.--. • Die von den Beschwerdeführern im vorinstanzlichen Verfahren aufgelegten Fotomontagen zeigten deutlich, dass die Verunstaltung der Landschaft durch die geplante Hotelanlage inakzeptabel und zerstörerisch wäre. In der nächsten Umgebung seien selbst bei höchster Verdichtung nur Gebäude mit einer Maximalhöhe von 13 m gestattet. Zudem sei der Standort ungeeignet und der Gewässerschutz werde missachtet.

- 9 - • Bei der früheren Planung und Realisierung der kleinen Umfahrungsstrasse seien erhebliche Fehler begangen worden. Die Fahrkorridore durch das Dorf seien viel zu eng und führten zu Rückstaus. Im Dorfkern könne nicht von einem normalen und ruhigen Verkehrsfluss gesprochen werden. Die Nähe von rund 300 m zum Bahnhof sei keine Rechtfertigung für einen derart massiven Baukomplex. Der geplante Hotelkomplex führe zu erheblichem Mehrverkehr und es sei keine gute Erschliessung gegeben. • Ein Bedarf an neuen Erstwohnungen existiere in X._____ nicht. Ein Nachweis sei nicht vorhanden. Der Bettenleerstand im Hotel F._____ und im Hotel G._____ sei notorisch. Es gebe keinen Mangel an neuen Hotelbetten. Auch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative ändere nichts am fehlenden Bedarf für Erstwohnungen. 8. In ihrer Vernehmlassung vom 31. März 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung führte sie Folgendes aus: • Das Gericht sei fachkundig genug, den vorliegenden Fall zu beurteilen. Eine Expertise betreffend Orts- und Landschaftsbild sei deshalb nicht notwendig. • Die Planung sei von zahlreichen Fachleuten eng begleitet gewesen. Als städtebaulicher Bauberater habe Architekt D._____ fungiert. Nach seinem Kurzgutachten sei aus städtebaulicher Sicht die Definition des Brückenkopfs und des Übergangs zum Dorfkern, aber auch als identifizierbarer Abschluss des Bahnareals, durch eine prägnante massivere Gestalt prädestiniert. Für das geplante Hotel biete sich die Lage als Brückenkopf geradezu ideal an, denn die Gestaltung dieses Bereichs erfordere die grösste Baudichte, wobei die Vorzüge einer optimalen Erschliessung und eines attraktiven Ausblicks zum I._____, der Ebene und dem L._____ nicht weniger relevant seien. Die aufgelockerte Bebauung in der Nähe der Auen werde durch Wohnungen für Einheimische gebildet und formuliere mit ihrer geringeren Dichte den Übergang zum renaturierten I._____-Bereich. Die hierarchische Aufwertung des Gebiets am südlichen Rand des Dorfkerns, als räumlicher und architektonischer Übergang zum Dorfkern, widerspreche den höher gelegenen historischen Strukturen nicht. Die urbane Ergänzung des südlichen Gürtels bediene sich der grundsätzlichen typologischen Instrumente um die städtebaulichen Zusammenhänge zwischen dem historischen Siedlungsteil, dem I._____ und der Ebene wieder hervorzubringen. Die Definition des Bebauungskonzepts nehme direkt Bezug auf das Orts- und

- 10 - Landschaftsbild und differenziere entsprechend sowohl die Lage, die Dichte und die Höhe der Baukörper. Diese städtebauliche Addition thematisiere kohärenterweise die Entwicklung des 20. Jahrhunderts, die offensichtlich mit dem Bau der Bahnanlage und der südlichen Verkehrserschliessung verbunden sei und setze auch im Nutzungsbereich die gestalterische Interaktion mit den Dorfkern um. Die Übernahme der historischen Bautypologie und der feingliedrigen strukturellen Schichtung, die die höher gelegene Siedlung charakterisierten, würde nur zu einer missverstandenen, minderwertigen und kontextfremden Reproduktion führen. Somit sei, ausgehend von einer Situation, die ausdrücklich mit der Entwicklung des 20. Jahrhunderts in Bezug stehe, die sorgfältige architektonische Umsetzung in der zeitgenössischen modernen Formsprache als korrekte Folgerung zu werten. Darauf werde verwiesen. • Die im Zonenplan definierten, von Osten nach Westen abgestuften Gesamtbauhöhen definierten keine Baukuben. Hier hätten aber die in Art. 45 BG bestimmte AZ von 0.8 sowie die in Art. 73 Abs. 1 KRG definierten ästhetischen Anforderungen Bedeutung. Die Fläche von rund 6‘830 m² mit einer AZ von 0.8 ergäbe für die gesamte Überbauung eine maximal mögliche Bruttogeschossfläche (BGF) von rund 5‘464 m². Der von den Beschwerdeführern in ihrer Fotomontage konstruierte „vordere Gebäudeblock“ mit der Gesamthöhe von 1‘726.5 m.ü.M., also ohne den anschliessenden, ebenfalls dargestellten Gebäudeblock mit einer Höhe von 1‘723.5 m.ü.M., würde bei fünf Geschossen rund 4‘980 m² BGF konsumieren, was 88 % der insgesamt möglichen BGF entspreche. Eine derartige Konzentration in einem einzelnen monströsen Gebäudeblock verstiesse gegen Art. 73 Abs. 1 KRG und könne schon deshalb nicht zur Diskussion stehen. • Die Fotomontage zeichne auch betreffend die maximale Höhe ein falsches Bild. Der links sichtbare Fusspunkt der bestehenden Pizzeria liege auf einer Höhe von 1‘709.11 m.ü.M. und deren First auf einer solchen von 1‘717.5 m.ü.M. Die Gesamthöhe der Pizzeria betrage mithin 8.39 m. Vom First (1‘717.5 m.ü.M.) bis zur zulässigen maximalen Gesamtbauhöhe (1‘726.5 m.ü.M.) fehlten somit noch 9 m. Die fehlenden 9 m ab First liessen sich mittels eines einfachen Dreisatzes in die Skizze auf S. 7 der Vernehmlassung (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 31. März 2014 S. 7) übertragen. Somit liege die maximale Gesamtbauhöhe von 1‘726.5 m.ü.M. sehr viel tiefer als von den Beschwerdeführern dargestellt. • Eine Abstufung von Osten nach Westen sei erwünscht. Damit werde verhindert, dass die Höhe einzelner Gebäudekörper von zufälligen Unebenheiten im Gelände abhänge. Für die angestrebte Hotelüberbauung

- 11 im östlichen Bereich werde betreffend Höhe ein gewisser Bonus gewährt. Restaurantbetriebe und Hotel-Lobbys hätten im Vergleich zu normalen Wohngeschossen regelmässig grössere Stockwerkhöhen. Dies solle nicht zu einer Einschränkung der Anzahl Stockwerke führen. • Im Osten betrage die maximale Gebäudehöhe 17.39 m (maximal zulässige Gesamtbauhöhe 1‘726.5 m.ü.M. – gewachsenes Terrain bei der Pizzeria 1‘709.11 m.ü.M.). In der südwestlich angrenzenden W4P (M._____) und der nordöstlich angrenzenden WG4 betrügen die Gebäudehöhen 13 m und die Firsthöhen 16.5 bzw. 16 m. In der nördlich bzw. westlich angrenzenden W3C bzw. WG3 betrügen die maximalen Gebäudehöhen 10 bzw. 10.5 m und die Firsthöhe 13.5 m. Die Differenz zwischen der maximalen Gebäudehöhe in der südwestlich angrenzenden W4P (M._____) und der nordöstlich angrenzenden WG4 und der maximalen Gesamtbauhöhe C._____ im östlichen Bereich betrage also 4.39 m. Die Differenz zur Firsthöhe betrage sogar nur 0.89 bzw. 1.39 m. Beim Hotel-Kopfbau im östlichen Bereich des Gebiets C._____ könne somit ein zusätzliches Geschoss von 2.7 m realisiert werden. Die restliche „Mehrhöhe“ von 1.69 m sei eine Reserve wegen der Grundwasserproblematik und den grösseren Stockwerkhöhen bei Restaurants und Hotel-Lobbys. • Der Blick auf die Berglandschaft werde für die Beschwerdeführer nur mit einem Neigungswinkel von maximal 8° versperrt. • Der Standort C._____ sei ideal für ein Hotel. Dies, da er die einzige Möglichkeit innerhalb der bestehenden Bauzone sei, sich keine Quersubventionierung mittels Zweitwohnungen ergebe und der Standort erschliessungstechnische Vorteile aufweise. • Hier werde keine Einzonung von Nichtbauland in eine Bauzone vorgenommen, sondern eine Umzonung. Die HWZS definiere nicht, in welchem Umfang eine Hotelnutzung und in welchem Umfang eine (Erst-)Wohnungsnutzung realisiert werden müsse (Art. 56 BG). Gemäss letztem Planungsstand beabsichtigten die Beschwerdegegnerin 2 und die Bürgergemeinde zwei Drittel der Fläche in C._____ einer Hotelnutzung zuzuführen, während rund ein Drittel für eine Erstwohnungsnutzung vorgesehen sei. Die Dämpfung des Neubaus von Zweitwohnungen durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative führe nicht automatisch zu einer Erhöhung des Erstwohnungsanteils. Es sei zu befürchten, dass dieser sich weiter verknappe. Würde sich der Bedarf an Erstwohnungen aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative reduzieren, was unwahrscheinlich erscheine, liesse es Art. 56 BG zu, allenfalls auf dem ganzen Standort ein Hotel zu erstellen oder diesen einer gemischten Nutzung für Dienstleistungen und Hotels zuzuführen.

- 12 - • Es bestehe eine Nachfrage nach neuen Hotelbetten in X._____. Zahlreiche Hotels seien bestens ausgebucht. Das Hotel G._____ sei untypisch. Aufgrund seines Sanierungsbedarfs werde es nur als Personalunterkunft genutzt. Das Hotel F._____ habe keine Belegungsprobleme. Das öffentliche Interesse an der Hotel und Wohnzone C._____, namentlich an den darin zulässigen Hotel- und weiteren Dienstleistungsflächen, sei mit Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch gestiegen. Die hier realisierbare Fläche von rund 5‘464 m² BGF sei nicht überdimensioniert. • Das gewichtige öffentliche Interesse an neuen Hotels und neuen Erstwohnungen sei im kantonalen Richtplan als Ziel formuliert. 9. Am 2. April 2014 beantragte die Regierung (Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2014. 10. In ihrer Replik vom 20. Mai 2014 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Zur Begründung führten sie aus: • Wenn schon die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der Ortsplanungsrevision einen Fachexperten für die Beurteilung betreffend Orts- und Landschaftsbild habe beiziehen müssen, sei sicherlich notwendig, dass das Verwaltungsgericht ein neutrales Gutachten einhole. • Der alte Dorfkern enthalte historisch bedeutsame alte Häuser, keines davon sei nach 1910 gebaut worden. Es sei sehr zweifelhaft und falsch, wenn Bauberater D._____ in seinem Bericht ausführe, der Bau derart massiver Gebäulichkeiten sei hier geradezu ideal und der Standort dafür prädestiniert. Der Bau neuer Häuser in der Umgebung, die sich nicht optimal in die Landschaft einfügen, sei kein Rechtfertigungsgrund für das vorliegend mögliche Bauvorhaben. • Die ursprüngliche Fotomontage sei durch die neu aufgelegte und beigelegte Fotomontage ergänzt worden. Der beigezogene Architekt H._____ habe die Länge der Barriere vor Ort gemessen. Das tatsächliche Mass der Barriere von 9.4 m sei auf das Foto projiziert und die maximale Gebäudehöhe (1‘726.5 m.ü.M.) in Relation dazu ermittelt worden. Die anderslautenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 seien irrelevant. Auch im Modell der geplanten Baukörper zeige sich, dass das Haus bzw. die Wohnung der Beschwerdeführer, welche(s)

- 13 weiter oben am Hang stehe, bei der Erstellung der massiven Baute bei weitem überragt würde. Die aufgelegten Fotomontagen seien ohne weiteres aussagekräftig. Dies werde ein Augenschein zeigen. • Die Erstellung von Baukörpern mit einer maximalen Höhe von 17.39 m hätte gravierende Auswirkungen auf ihre Aussicht. Die Beschwerdegegnerin 2 gestehe zu, dass hier durch das geplante Bauprojekt eine Beeinträchtigung ihrer Fernsicht eintreten würde. Schadenersatzansprüche würden deshalb vorbehalten bleiben. • Man frage sich, weshalb da nicht eine Abstufung der Gebäudehöhe von Westen nach Osten planerisch vorgesehen worden sei. • Die reduzierte Gewässerabstandslinie erlaube die Erstellung des Hotelgebäudes noch näher am I._____. Dies verletze den Landschafts- und Ortsbildschutz massiv. • Ansonsten werde an den bereits vorgebrachten Argumenten festgehalten. 11. Am 23. Mai 2014 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einreichung einer Duplik. Ebenso verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 am 27. Mai 2014 auf die Einreichung einer solchen. 12. Am 26. September 2014 stellte die dazu aufgeforderte Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht die Stellungnahme des ANU vom 22. Februar 2012 betreffend insbesondere den Gewässerabstand zu. Danach befinde sich die Hotel- und Wohnzone C._____ innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets und die festgelegte Gewässerabstandslinie könne akzeptiert werden. 13. Am 6. Oktober 2014 nahmen die dazu aufgeforderten Beschwerdeführer dazu Stellung und führten aus, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb mit Bezug auf die geplante Hotel- und Wohnzone C._____ ein reduzierter Gewässerabstand bewilligt werde und nicht die gesetzlichen Vorgaben des Gewässerschutzes gelten sollten. Es werde vom ANU nicht begrün-

- 14 det, weswegen hier eine Ausnahme gelten solle. Zwischen der Zone und dem I._____ verlaufe zudem ein Spazierweg. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb dessen Qualität eingeschränkt werde. Mangels Begründung der Stellungnahme des ANU sei es nicht möglich, dazu weiter Stellung zu nehmen. Das ANU solle weitere Abklärungen treffen und Stellungnahmen abgeben, welche nachvollziehbar und begründet seien. 14. Am 20. Oktober 2014 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einreichung einer Stellungnahme dazu. 15. Am 27. Oktober 2014 schrieb die dazu aufgeforderte Beschwerdegegnerin 1 zur Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 6. Oktober 2014, die angefochtene Planung sei auch unter dem Aspekt „Gewässerraum“ nicht zu beanstanden. Gemäss Art. 41a Abs. 4 GSchV könne die Breite des Gewässerraums in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet sei. Gemäss Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV könne die Behörde in dicht überbauten Gebieten für zonenkonforme Bauten und Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstünden. Das hier zur Debatte stehende Land liege aufgrund der bisherigen Nutzungsplanung in der ZöBA und könne angesichts seiner bisherigen Nutzung als weitgehend überbaut betrachtet werden (Sportplatz, Eisfeld, Tennis, Garderoben, Restaurant, Baustelleninstallationsplatz für die Baustelle der RhB). Die Anliegen des Hochwasserschutzes blieben gewährleistet. Die Hotelzone sei ausserhalb der Gefahrenzone 1 (G1) angesiedelt. Diese entspreche der Gefahrenstufe rot gemäss Gefahrenkarte des Amts für Wald und Naturgefahren (AWN), somit bestehe keine Hochwassergefährdung. Der fragliche I._____-Abschnitt weise auch kein Revitalisierungspotenzial auf, weswegen auch unter diesem Aspekt keine entgegenstehenden Interessen auszumachen seien. Die Ufer seien bewuhrt

- 15 - (Wuhrwege = Wanderwege), die angrenzenden Brücken (Strasse und Eisenbahn) seien zu schützen. Für das Gewässer würde eine „ordentliche“ Gewässerraumausscheidung demnach kaum viel bringen. Der I._____ sei hier stark verbaut, was auch eine Art von anzuerkennender Überbauung sei. Er verfüge im fraglichen Abschnitt infolge der Verlegung des N._____ gemessen an seiner tatsächlichen hydrologischen Kapazität über ein sehr grosses Flussbett, weswegen eine Gewässerraumsanierung hier nicht im Vordergrund stehe. Folglich brauche eine solche auch nicht über einen ordentlichen Gewässerraum abgesichert zu werden. Auch sei die vorgesehene Zone letztlich von Bauzonen umgeben und zudem nahe beim Bahnhof (zentral). Wenn verdichtet gebaut werden solle, dann wohl an einem solchen Ort. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im angefochtenen Beschluss wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Das fragliche Gelände liegt in der qualifizierten Pufferzone des UNESCO- Welterbes „Rhätische Bahn in der Landschaft Albula/Bernina“. Die UNESCO-Konvention (SR 0.451.41) hat selbst keine unmittelbare Rechtswirkung für die Schweiz. Die Umsetzung der Ziele der Konvention erfolgt im Rahmen der schweizerischen Gesetzgebung (Art. 3ff). Im KRIP UNESCO-Welterbe sind die diesbezüglichen behördenverbindlichen Bestimmungen festgelegt. Bei Neubau, Umbau und Erneuerung von Bauten und Anlagen in der qualifizierten Pufferzone gilt für die Ausführung und Gestaltung eine erhöhte Sensibilität in Bezug auf die Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild und zwar ausser- und innerhalb des Sied-

- 16 lungsgebiets. Die Sicherstellung erfolgt in erster Linie durch eine Fachberatung im Bereich der Gestaltung unter Federführung von Gemeinde und eventuell der BAB-Behörde. 2. Die Beschwerdegegnerin 2 hat zwar für die vorliegende Ortsplanungsrevision eine Fachberatung (Kurzgutachten von Architekt D._____) beansprucht. Dieses äussert sich aber mit keinem Wort zur Kompatibilität der Planung mit der Anforderung der erhöhten Sensibilität in Bezug auf die Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild in der qualifizierten Pufferzone. Die Beschwerdegegnerin 2 hat denn auch in diese Richtung keinerlei Abklärungen getroffen. Der PMB vom 1. November 2011 der zur vorliegenden Ortsplanungsrevision verfasst wurde, hält auf S. 10 lapidar fest, dass die Anforderungen des KRIP erfüllt seien. Die Beschwerdegegnerin 2 hat gemäss S. 12 ihrer Vernehmlassung denn auch die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem KRIP nur in Bezug auf die Zielsetzungen „Vergrösserung des Angebots an preisgünstigen Erstwohnungen“ respektive „strategische Stossrichtung – Schaffung von Wohnraum für Einheimische“ und „Stärkung der Kernwirtschafts des Tourismus (nachhaltige Entwicklung)“ respektive "Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus“ geprüft. 3. Zwar gilt nach dem oben wiedergegebenen Wortlaut des KRIP UNESCO- Welterbe die Prüfungsverpflichtung nur bei Neubau, Umbau und Erneuerung von Bauten und Anlagen in der qualifizierten Pufferzone. Es macht jedoch keinen Sinn, wenn man diesem Wortlaut sklavisch folgte und eine projektbezogene Nutzungsplanung wie die vorliegende von der Prüfungspflicht ausnähme.

- 17 - 4. Die Beschwerdegegnerin 2 hat, weil sie die Überprüfung der vorliegenden Ortsplanungsrevision mit Bezug auf die Anforderungen der qualifizierten Pufferzone unterlassen hat, den Sachverhalt ungenügend abgeklärt. Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderen die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der vom Bundesrat genehmigten Richtplanung. Wie die Regierung in ihrem Genehmigungsentscheid vom 14./15. Januar 2014, lit. C., ausführt, hatte sie somit zu prüfen, ob die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem KRIP, vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003, sowie mit der von der Regierung am 10. November 2009 beschlossenen und vom Bundesrat am 15. März 2010 genehmigten Ergänzung des Richtplans „Erstund Zweitwohnungen sowie touristische Beherbergungen“ und mit dem rechtskräftigen regionalen Richtplan K._____ übereinstimme. Sie hat ihre Prüfung darauf beschränkt und folglich nicht überprüft, ob die vorliegende Nutzungsplanung auch mit dem KRIP UNESCO Welterbe (vom Bundesrat genehmigt am 10. März 2009) übereinstimmt. Damit hat sie ihre diesbezügliche Prüfungspflicht ungenügend wahrgenommen. 5. Somit kann offen bleiben, ob die übrigen, von den Beschwerdeführern vorgebrachten Rügen zutreffend sind oder nicht. Die Beschwerde ist demnach – zwar mit anderer Begründung als diejenige der Beschwerdeführer (zulässige Substitution der Motive) im Sinne der Erwägungen gutzuheissen und der Gemeindeversammlungsbeschluss vom 27. Oktober 2011 in Bezug auf die Annahme der Teilrevision von Art. 45 und 56b des Baugesetzes sowie des Zonenplans mit Gestaltungselementen 1:1000 C._____, der Planungsbeschwerdeentscheid der Regierung vom 14./15. Januar 2014 (Protokoll-Nr. 25) sowie Ziff. 1 des Dispositivs des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom 14./15. Januar 2014 (Pro-

- 18 tokoll-Nr. 24) betreffend die Genehmigung der Teilrevision des Baugesetzes (Art. 45 und 56b) und Ziff. 2 des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom 14./15. Januar 2014 (Protokoll-Nr. 24) betreffend die Genehmigung des Zonenplanes mit Gestaltungselementen 1:1000 C._____ vom 27. Oktober 2011 sind aufzuheben. 6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gemäss Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zulasten der Beschwerdegegnerin 2, welche überdies zu verpflichten ist, den obsiegenden Beschwerdeführern alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Da der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer keine Honorarnote eingereicht hat, werden die Kosten aufgrund der Akten ermessensweise auf Fr. 2‘500.-- festgelegt. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der Gemeindeversammlungsbeschluss vom 27. Oktober 2011 in Bezug auf die Annahme der Teilrevision von Art. 45 und 56b des Baugesetzes sowie des Zonenplans mit Gestaltungselementen 1:1000 C._____, der Planungsbeschwerdeentscheid der Regierung vom 14./15. Januar 2014 (Protokoll-Nr. 25) sowie Ziff. 1 des Dispositivs des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom 14./15. Januar 2014 (Protokoll-Nr. 24) betreffend die Genehmigung der Teilrevision des Baugesetzes (Art. 45 und 56b) und Ziff. 2 des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom 14./15. Januar 2014 (Protokoll-Nr. 24) betreffend die Genehmigung des Zonenplanes mit Gestaltungselementen 1:1000 C._____ vom 27. Oktober 2011 werden aufgehoben.

- 19 - 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 444.-zusammen Fr. 3'444.-gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ hat A._____ und B._____ eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 16. Oktober 2015 gutgeheissen (1C_131/2015).