R 12 98 5. Kammer URTEIL vom 21. November 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Es geht im konkreten Fall um die Überbauung der Parzelle Nr. 2863 im Quartierplangebiet … in der Gemeinde ... Der zugehörige Quartierplan war am 3. Dezember 1976 vom Gemeindevorstand und der Gemeindeversammlung erlassen und am 12. April 1977 von der Regierung genehmigt worden. Der damals neu geschaffenen Parzelle Nr. 2863 war eine realisierbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 m2 zugewiesen worden und im Quartiergestaltungsplan war ein Baufeld festgelegt worden, das auf drei Seiten mit einer „Bebauungslinie verbindlich“ und auf der Westseite mit einer „Bebauungslinie hinweisend“ markiert war. Wegen Diskrepanzen zwischen dem Neuzuteilungsplan 1976/77 und der amtlichen Vermessung sowie der ungenügenden Regelung der Erschliessung des Parkhauses wurde im Jahre 2003 eine Revision des Quartierplans eingeleitet. Die Parzelle Nr. 2863 blieb bei dieser Revision im Wesentlichen unverändert, geändert wurde lediglich die Bezeichnung der westlichen Bebauungslinie. „Hinweisend“ wurde durch „verbindlich“ ersetzt. b) Am 17. Februar 2011 hatte der in … wohnhafte Dr. … die fragliche Bauparzelle erworben und am 1. April 2011 das Baugesuch für ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen eingereicht. Das geplante Gebäude sollte 4.3 m über die „verbindliche Baulinie“ ragen. Am 20. Juni 2012 reichte der Bauinteressent nach Rücksprache mit dem Bauberater und nach verschiedenen Besprechungen mit Vertretern der Gemeinde ein abgeändertes Baugesuch ein. Der nunmehr
projektierte Baukörper ragte nur noch 1.05 m über die Baulinie. Geplant waren wiederum zwei Wohnungen, die untere als Erstwohnung, die obere als Zweitwohnung. Für den Fall, dass die Kontingente für die Zweitwohnungen aufgrund übergeordneten Rechts unzulässig sein sollten, erklärte sich der Gesuchsteller im Begleitschreiben zum Baugesuch damit einverstanden, beide Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen zu nutzen. c) Gegen dieses Bauvorhaben erhoben die heutigen Beschwerdeführerinnen Einsprache, wobei sie hauptsächlich rügten, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der „verbindlichen Baulinie“ nicht erfüllt seien und dass die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde. d) Am 22. August 2012 entschied der Gemeindevorstand …, dass das erste Baugesuch vom 1. April 2011 infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben werde. Die Einsprache gegen das zweite Baugesuch vom 20. Juni 2012 werde im Sinne der Erwägungen abgewiesen und dem zweiten Baugesuch werde mit Auflagen und Bedingungen entsprochen. Zu den zentralen Einsprachepunkten führte die Baubehörde Folgendes aus: Eine Verletzung der Gebäudehöhe liege nicht vor; denn das Verwaltungsgericht habe sich in seinem Urteil vom 27. Juni 2000 (R 00 30/31) bereits mit der Problematik der Gebäudehöhenberechnung im Quartierplangebiet … auseinandergesetzt und sei zum Schluss gelangt, dass für ein Gebäude, wie es hier geplant sei, nur die Gebäudehöhe vom erwähnten Bezugsniveau bis zur tiefstgelegenen Schnittstelle zwischen Aussenfassade und Dachhaut zu ermitteln sei und dass bei den anderen Schnittstellen und damit auch bei den anderen Gebäudeecken die Gebäudehöhe mehr als das festgelegte Mass (4.1 m) betragen dürfe. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG seien hier nicht gegeben. Eine solche würde nur in Frage kommen, wenn sich die der Parzelle Nr. 2863 zugewiesenen 283 m2 BGF nicht in dem durch die verbindlichen Baugestaltungslinien begrenzten Baufenster realisieren
liessen. Wie die Abklärungen des Bauberaters der Gemeinde ergeben hätten, sei dies hier nicht der Fall. Von ausserordentlichen Verhältnissen oder gar einer unverhältnismässigen Härte könne daher keine Rede sein. Hingegen lasse Art. 57 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) eine Unterschreitung der Baulinie grundsätzlich zu, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstünden und die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer sich in einem Revers verpflichteten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. Überwiegende entgegenstehende öffentliche Interessen seien hier keine auszumachen, nachdem die Überschreitung lediglich 1.05 m ausmache und dementsprechend die Abweichung für das Publikum kaum erkennbar sei. Wenn schon könnten in diesem Zusammenhang eher private Interessen zur Diskussion stehen, insbesondere der Nachbarn. Dieser Aspekt sei hier aber zu vernachlässigen, da sich die direkt betroffenen Nachbarn mit der Abweichung ausdrücklich und schriftlich einverstanden erklärt hätten. Für die hinterliegenden Einsprecher spiele diese Ausweitung des Baukörpers in Richtung West/Südwest von vornherein keine Rolle, denn dieser Teil des Gebäudes sei für sie praktisch nicht erkennbar. Auch die zweite Voraussetzung sei erfüllt; denn der Bauherr habe sich in einem Revers dazu verpflichtet, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. Tatsächlich sei dieser Revers eher auf den Fall zugeschnitten, in dem es mit Baulinien den Bereich gegenüber öffentlichen Strassen zu sichern gelte. 2. Dagegen erhob der Betroffene am 14. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Bau– und Einspracheentscheides und Abweisung des Baugesuchs vom 5. Juli 2012 (Datum der Publikation). Einer Unterschreitung der Baulinie stehe bereits insoweit das öffentliche Interesse entgegen, als dadurch die Rechtsbeständigkeit des erst im Jahre 2007 revidierten Quartierplanes … missachtet würde. Es würde damit zudem ein Präjudiz mit unabsehbaren Folgen geschaffen; denn es würde allen Eigentümern von Bauland im Quartier … die Möglichkeit eröffnen, ihrerseits die
verbindlichen Baulinien zu überschreiten. Sowohl die Baulinien als auch die Bauhöhen seien wesentliche Elemente des Quartierplanes … und sie müssten für alle verbindlich sein. Auch das sich durch das gesamte Quartier ziehende und tatsächlich verwirklichte Gestaltungsprinzip, wonach auf zwei höhere Häuser ein niedrigeres Haus folge, würde durch die Erteilung der Ausnahmebewilligung in sein Gegenteil verkehrt. Auf zwei hohe Häuser würde nämlich ein noch viel Höheres entstehen mit einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m. Das würde den Charakter des Quartiers verunstalten und stünde in krassem Widerspruch zu den verbindlichen planerischen Gestaltungsvorgaben. Als weiteres überwiegendes öffentliches Interesse stehe die Präjudizwirkung der Erteilung einer Ausnahmebewilligung entgegen. Der Baugesuchsteller habe den Nachweis nicht erbracht, dass er nicht in der Lage sei, die seinem Grundstück ursprünglich zugewiesene Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 m2 im festgelegten Baufenster unter Einhaltung der vorgeschriebenen Höhe von 4.10 m (Bezugsniveau bis Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut) zu realisieren. Das behauptete Manko von 56.05 m2 BGF ergebe sich nämlich nur deswegen, weil sich der Bauwillige für die Ermittlung der BGF auf die revidierten Vorschriften des kommunalen Baugesetzes stütze, welche diesbezüglich grosszügiger seien als die früheren Bestimmungen. Der Ausnahmebewilligung stünden auch überwiegende private Interessen entgegen. Eine solche Bewilligung würde die Erstellung eines Riesenklotzes ermöglichen, der viel zu wuchtig wäre und das Quartier an vorderster Front verunstalte. Den hinterliegenden Grundeigentümern würde die ausserordentlich reizvolle Sicht auf den See verunmöglicht. Die Beschwerdeführer hätten Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung, namentlich müssten sie sich auf die Beständigkeit des erst im Jahre 2007 revidierten Quartierplanes … verlassen dürfen. Es sei den Beschwerdeführern das rechtliche Gehör verweigert worden, da sich die Gemeinde nicht mit der vorgebrachten Rüge der Verletzung übergeordneter öffentlich-rechtlicher und privater Interessen auseinandergesetzt habe. Sie habe auch dem Antrag nicht stattgegeben, eine fotografische oder eine
modellmässige Gegenüberstellung des Bauprojektes … und des … gemäss Modellberechnung vorzunehmen (Antrag auf Expertise wird wiederholt). Was die Berechnung der Gebäudehöhe betreffe, sei das Verwaltungsgerichtsurteil R 00 30/31 nicht mehr massgebend. Es möge zutreffen, dass dieses Urteil damals vertretbar gewesen sei. Inzwischen seien aber die massgebenden Bestimmungen in Art. 25 KRG und in Art. 26 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BauG) revidiert worden. Für die Messweise sei heute allein Art. 26 Abs. 1 BauG massgebend. Unbestritten sei, dass das strittige Bauvorhaben eine höchstzulässige Höhe von 4,10 m aufweisen dürfte, tatsächlich weise das geplante Gebäude eine Höhe von mehr als 5.30 m auf. Auch bei Anwendung von Art. 57 KRG müsse geprüft werden, ob die Voraussetzungen von Art. 82 KRG erfüllt seien (ausserordentliche Verhältnisse, unverhältnismässige Härte). Dies habe die Vorinstanz unterlassen. Anlässlich der Revision des Quartierplanes im Jahre 2007 sei die damalige „hinweisende Bebauungslinie“ durch eine verbindliche Baulinie ersetzt worden. Der Rechtsvorgänger des Baugesuchstellers habe diese Änderung akzeptiert. Diese Baulinie dürfe daher nicht überschritten werden. Ohne eine erneute Änderung des Quartierplans und zwar in dem dafür vorgesehenen Verfahren sei es der Bewilligungsbehörde verwehrt, die verbindlich festgelegte Baulinie im Zuge einer Ausnahmebewilligung abzuändern. Art. 21 der Quartierplanbestimmungen (QPB) … sei enger gefasst als Art. 55 ff. KRG. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde – unter Verweis auf ihre Ausführungen im Einspracheentscheid - die Abweisung der Beschwerde. Bezüglich der Baulinienproblematik sei zu beachten, dass die in Art. 57 KRG erwähnten Ausnahmen mit jenen in Art. 82 überhaupt nichts zu tun hätten. Im Gegensatz zur generellen Ausnahmeregelung von Art. 82 KRG, wo das Vorliegen von ausserordentlichen Verhältnissen und einer unverhältnismässigen Härte Voraussetzung sei, verlange Art. 57 KRG lediglich, dass der Abweichung von der Baulinie keine überwiegenden Interessen entgegenstehen dürften. Die Gemeinde habe im Einspracheentscheid dargetan,
dass diese Voraussetzung vorliegend in optima forma vorhanden sei, nachdem die direkt betroffenen Nachbarn sich mit einer Überschreitung der Baulinie um 1.05 m im Rahmen eines Vertrages ausdrücklich einverstanden erklärt hätten. Die Beschwerdeführerinnen würden demgegenüber durch die Abweichung überhaupt nicht tangiert, was sich anlässlich eines Augenscheins ohne weiteres erläutern lasse. Was die Gebäudehöhe betreffe, übersähen die Beschwerdeführerinnen, dass sich mit der Revision des KRG und insbesondere mit Art. 36 KRVO in Bezug auf die vorliegende Frage nichts geändert habe. Mit dieser Bestimmung habe der kantonale Gesetzgeber nämlich keine neuen Regeln einführen wollen. Im Zeitraum bis zur erfolgten Anpassung der kommunalen Baugesetze an die Internationale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) sollten nach wie vor die Begriffsumschreibungen und Messweisen der rechtskräftigen kommunalen Baugesetze gelten. 4 In seiner Vernehmlassung beantragte der Bauherr die Abweisung der Beschwerde. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden; denn die Baubehörde habe sich sehr wohl mit den übergeordneten privaten und öffentlichen Interessen auseinandergesetzt. Damit hätten sich Modellberechnungen, Fotomontagen und ein Baumodell erübrigt. Die Überschreitung der Baulinie mache den geplanten Neubau nicht höher, wie im Einspracheentscheid richtig festgehalten werde. Im Verwaltungsgerichtsurteil R 00 30/31 sei festgehalten, wie die Gebäudehöhe zu ermitteln sei. Nach dieser Messweise sei die zulässige Gebäudehöhe unbestrittenermassen eingehalten. Die Revision des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) habe an der Rechtsgrundlage nichts geändert. Auch das kommunale Baugesetz (BauG) habe in diesem Bereich keine Änderung erfahren. Das gleiche treffe auf die Revision 2007 des Quartierplanes … zu. Es bestünden keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen Interessen bezüglich der Überschreitung der Baulinie um 1.05 m.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist der Bau- und Einspracheentscheid vom 22., mitgeteilt am 30. August 2012, worin die betreffende Gemeinde (Beschwerdegegnerin) dem überarbeiteten Baugesuch des Bauherrn (Beschwerdegegner) vom 20. Juni 2012 bezüglich Erstellung eines Wohnhauses auf Parzelle 2863 im Quartierplangebiet … die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen erteilte und damit die dagegen erhobene Einsprache der heutigen Beschwerdeführerinnen abwies. Beschwerdegegenstand bilden die Fragen, ob eine Verletzung der hier massgebenden Gebäudevorschriften sowie eine unzulässige bzw. nicht mehr tolerierbare Unterschreitung der Baulinien vorliegen und daher die Baubewilligung aus materiellen Gründen nicht hätte erteilt werden dürfen. Zunächst gilt es in formeller Hinsicht aber noch den Einwand der Gehörsverweigerung resp. der Verletzung des rechtlichen Gehörs zu klären und zu entscheiden. 2. a) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) gewährleistete Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat also den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich/St. Gallen 2010, N. 1672 ff.). Neben den sich aus Art. 29 Abs. 2 BV und der langjährigen Bundesgerichtspraxis ergebenden Mindestgarantien finden für die kantonalen Behörden die im kantonalen Recht vorgesehenen Verfahrensvorschriften Anwendung (BGE 131 I 185 E. 2.1). Der Anspruch auf rechtliches Gehör für das Verwaltungsverfahren wird auf kantonaler Ebene durch Art. 16 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) gewährleistet.
b) Die Beschwerdeführerinnen brachten in diesem Zusammenhang vor, die kommunale Baubehörde habe dadurch eine Gehörsverletzung begangen, indem sie sich nicht hinreichend mit den einer Überschreitung der Baulinie entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen auseinandergesetzt habe. Dieser Einwand erweist sich nach Ansicht des Gerichts zweifellos als unbegründet; denn die dafür zuständige Baubehörde hat sich mit dieser Problematik sehr wohl eingehend auseinandergesetzt (vgl. angefochtenen Bauund Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012, S. 13 f. Ziff. 12-13a-c). Die Vorinstanz ist bei ihrer Würdigung der massgebenden Bestimmungen (Art. 55 ff. KRG) einfach zu einem anderen Ergebnis als die Beschwerdeführerinnen gekommen. Die Beschwerdeführerinnen beantragten zudem die Einholung einer Expertise und die Durchführung eines Augenscheins. Beides ist vorliegend aufgrund der bereits klaren und nachvollziehbaren Faktenlage für die Beurteilung der anstehenden Beschwerde entbehrlich. Mit der Expertise sollte eine Gegenüberstellung des Baukubus gemäss Projekt des Bauherrn (Beschwerdegegner) und dem Baukubus gemäss Quartierplan … im Rahmen einer Modellberechnung sowie einer entsprechenden Fotomontage oder anhand eines entsprechenden Baumodells gemacht werden. Diese Vorgehensweise (Schaffung neuer Beweismittel) erweist sich hier indessen für die ausschliessliche Rechtsfrage der Zulässigkeit der Überschreitung der Baulinie um 1.05 m nicht für erforderlich. Auch die Durchführung eines Augenscheins ist aus demselben Grunde überflüssig, da eine (wenn auch geringfügige) Überschreitung der Baulinie allseits anerkannt wurde und deshalb lediglich deren rechtliche Würdigung zur Diskussion steht und es folglich höchstens noch ganz am Rande – und damit vernachlässigbar – um die Beurteilung der örtlichen Verhältnisse im Quartierplangebiet bzw. im Bereich der Bauparzelle 2863 geht, wobei die schon überbauten Parzellen 2882/2883 und 2884 der Beschwerdeführerinnen im Norden an die besagte Bauparzelle angrenzen. Mit dem formellen Einwand der Gehörsverweigerung bzw. der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch teilweise ungenügende
Sachverhaltsabklärungen und zum Teil ungenügende Begründungsdichte im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 22/30. August 2012 dringen die Beschwerdeführerinnen infolgedessen hier nicht durch. 3. a) In materieller Hinsicht gilt es vorweg die zur Streitentscheidung massgebenden Bestimmungen im kommunalen Baugesetzes (BauG) sowie allenfalls im (höherrangigen) Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG samt zugehöriger kantonaler Verordnung [KRVO]) und die einschlägigen Quartierplanvorschriften (QPV) aufzulisten: Art. 55 KRG Bau- und Niveaulinien 1Baulinien dienen insbesondere der Freihaltung von Räumen entlang von Erschliessungsanlagen, Gewässern und Waldrändern sowie der Freihaltung von Flächen im Interesse des Ortsbildes und des Natur- und Umweltschutzes. Für verschiedene Bedürfnisse können unterschiedliche Baulinien festgelegt werden. 2Baulinien gehen allen anderen öffentlichrechtlichen Abstandsvorschriften vor. Sie bestimmen die Grenze, bis zu der ober- und unterirdisch gebaut werden darf. Bestehende Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen nur unterhalten werden. 3Vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Vortreppen, Erker, offene Balkone und dergleichen dürfen bis 1.5 m über die Baulinie hinausragen, bei Baulinien entlang von Verkehrsanlagen nur, sofern sie mindestens 3.0 m über dem Trottior- und 4.5 m über dem Strassenniveau liegen. 4Vorbehalten bleiben Vorschriften über Baulinien in anderen kantonalen Erlassen. Art. 56 KRG Niveaulinien 1Niveaulinien bestimmen die Höhenlage projektierter Verkehrsanlagen. 2Bauten und Anlagen auf angrenzenden Grundstücken sind auf die Niveaulinie auszurichten. Art.. 57 KRG Ausnahmen, Verfahren 1Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann ausser bei Gewässer- und Waldabstandslinien Ausnahmen von den Vorschriften über Bau- und Niveaulinien gewähren, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer sich in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen.
2Werden Bau- und Niveaulinien als Bestandteil von Plänen der Grundordnung oder von Quartierplänen festgelegt, gelten die Verfahrensvorschriften für die betreffenden Pläne. Für eigenständige Bau- und Niveaulinienpläne richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den Vorschriften über das Quartierplanverfahren. 3Baulinien der Gemeinden entlang von Kantonsstrassen sind in einem Plan der Grundordnung festzulegen. Art. 82 KRG Ausnahmen (innerhalb der Bauzonen) 1Liegen ausserordentliche Verhältnisse vor und bedeutet die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte, so kann die kommunale Behörde Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften gewähren, wenn dadurch keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen verletzt werden. 2Die Ausnahmebewilligung kann davon abhängig gemacht werden, dass sich die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer in einem Revers verpflichtet, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. Für wertvermehrende Aufwendungen wird in diesem Fall bei späterer Enteignung keine Entschädigung geleistet. Art. 26 BauG Gebäudehöhe 1Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Die Höhe darf an keinem Messpunkt um mehr als 2 m überschritten werden. Bei Abgrabungen um mehr als einen Drittel der Fassadenlänge gilt der neu geschaffene Grund als Basis für die Messungen. 2Bei gegliederten Baukörpern werden die Höhen für jeden Baukörper separat ermittelt. Bestehen rechtskräftige Niveaulinien, welche die Höhe von Gebäuden im Gelände bestimmen, so sind diese massgebend. Art. 29 BauG Zone Wohnquartier … 1Für die Zone Wohnquartier … gelten dieselben Nutzungsvorschriften wie für die allgemeine Zone für Wohnquartiere. Ausgenommen davon sind die Ausnützung, die Gebäudehöhe und die Grenzabstände, welche sich nach den Vorgaben im Quartierplan … richten. Art. 25 KRG Regelbauweise 1Die Regelbauweise umfasst wenigstens das Mass der Nutzung, die Bauweise (geschlossene, offene Bauweise) sowie die Grenz- und Gebäudeabstände. 2Das Mass der Nutzung wird durch Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern bestimmt. Für Gebiete, in denen als Folgeplanung eine Arealplanung durchgeführt wird, können für Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern Richtwerte oder Rahmen festgelegt werden. 3Auf Nutzungsziffern kann verzichtet werden, wenn das Mass der Nutzung in der Grundordnung durch Gebäudeabmessungen bzw. andere planerische Massnahmen hinreichend bestimmt ist.
4Die Gemeinden könne vorsehen, dass im Rahmen von Quartierplänen von der Regelbauweise abgewichen werden darf. Voraussetzungen und Abweichungen sind im Baugesetz festzulegen. 5Die Regierung erlässt durch Verordnung Vorschriften über Begriffe und Messweisen der Regelbauweise. Art. 36 KRVO Grundsatz (Begriffe und Messweisen) 1Die Begriffe und Messweisen der Regelbauweise richten sich bis zum Erlass kantonaler Vorschriften nach den Bestimmungen der Baugesetze der Gemeinden. 2Vorbehalten bleiben die kantonalen Vorschriften über den Grenz- und Gebäudeabstand. Art. 5 QPV Verbindlichkeit (Allgemeine Bestimmungen) 1Der Quartierplan gilt für Eigentümer/Innen aller im Beizugsgebiet befindlichen Grundstücke unbesehen allfälliger Handänderungen. 2Bauten und Anlagen im Quartierplangebiet haben, soweit diese QPV keine Regelung enthalten, den jeweils geltenden Bauvorschriften zu genügen. 3Der Quartierplanvertrag vom 3. April 1976 bleibt unverändert bestehen, soweit er nicht gegenstandslos oder im Rahmen der vorliegenden Revision abgeändert wird. Art. 11 QPV Erläuterungen zum neuen Grenzverlauf Zu Parzelle 2863: Verlegen der Parzellengrenze auf die Fassadenkante des bestehenden Gebäudes auf der Nachbarparzelle (Diff. 0.15 m); verlegen der Parzellengrenze auf die Brandmauer und freistehende Fassade der Nachbarparzelle (Diff. ca. 0.35 m); Flächenausgleich. Art. 21 QPV Baustandorte 1Die Baustandorte werden bestimmt durch Bau- bzw. Baugestaltungslinien im Sinne der einschlägigen Vorschriften des kantonalen Rechts. Art. 22 QPV Gebäudehöhen Die Gebäudehöhen werden bestimmt einerseits durch die Bezugsniveaus 1802.00 m (gelb), 1802.50 m (braun) und 1803.00 m (grün) sowie durch die den einzelnen Bauten zugeschiedenen Höhen (in m). Diese Festlegungen sind im Gestaltungsplan enthalten. b) Im Lichte dieser rechtlichen Vorgaben (KRG; KRVO; BauG; QPV) sowie der dazu bereits ergangenen Rechtsprechung (vgl. Verwaltungsgerichtsurteil [VGU] R 00 30/31 vom 27. Juni 2000 E. 3 bezüglich Berechnungsart der Gebäudehöhen im besagten Quartierplangebiet) ist hier zu entscheiden, ob der
angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Vorinstanz geschützt werden kann oder aufgehoben werden muss. c) Die Beschwerdeführerinnen vermengen in ihrer Argumentation bezüglich der Überschreitung der verbindlich festgelegten Baulinie um 1.05 m durch das geplante Bauvorhaben auf der Quartierplanparzelle 2863 die Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG (Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse und unverhältnismässiger Härte) mit der Frage der Zulässigkeit einer verfahrensrechtlichen Ausnahme nach Art. 57 KRG (Abweichung von Bau- und Zonenvorschriften erlaubt, falls keine Verletzung überwiegender öffentlicher oder privater Interessen). Die Vorinstanz hat im angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid klar und deutlich ausgeführt, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG nicht erfüllt seien und dass daher die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss dieser Bestimmung zweifelsfrei nicht möglich sei. Die kommunale Baubehörde hat die Überschreitung der Baulinie um 1.05 m denn auch allein gestützt auf Art. 57 KRG bewilligt. Dafür gelten aber ganz andere Voraussetzungen, also nicht die ausserordentlichen Verhältnisse und die unverhältnismässige Härte, sondern einfach bloss das Fehlen überwiegender entgegenstehender Interessen. Die Vorinstanz ist dabei in Abwägung aller auf dem Spiele stehenden Interessen zum Schluss gelangt, dass dieser geringfügigen Überschreitung der Baulinie weder überwiegende öffentliche noch private Interessen entgegenstünden. Das Gericht kann sich dieser Sachdarstellung anschliessen, da die von den Beschwerdeführerinnen aufgeführten öffentlichen und privaten Interessen keineswegs als überwiegend eingestuft werden können. Zu Recht machen die Beschwerdeführerinnen nicht geltend, Art. 57 Abs. 1 KRG finde keine Anwendung auf die im fraglichen Quartierplan festgelegten Baulinien. Das bedeutet im Ergebnis, dass auch nach ihnen die in diesem Quartierplan gezogenen Baulinien beim Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 57 KRG ausnahmsweise überschritten werden können. Wenn die Beschwerdeführerinnen dazu vorbringen, ein solches Präjudiz könne für die
Gemeinde nicht absehbare Folgen haben, ist dies noch kein hinreichender Grund für die Verweigerung einer ausnahmsweisen Bewilligung einer Überschreitung der Baulinie. Dass mit einer geringfügigen Überschreitung der Baulinie, wie behauptet, die Schaffung eines Baukörpers von über 8 m ermöglicht werde, ist nicht nachvollziehbar und auch nicht näher begründet. An den zulässigen Gebäudehöhen ändert die geringfügige Überschreitung der Baulinie nämlich rein gar nichts und es ist zudem auch nicht so, dass jener Baukörper wegen dieser Überschreitung der betreffenden Baulinie und der damit seitlich einhergehenden Ausdehnung des Baukörpers tatsächlich auch eine Erhöhung desselben in der dritten Dimension nach sich zöge (einzig grösserer Gebäudegrundriss). d) Zu den entgegenstehenden privaten Interessen weisen die Beschwerdeführerinnen darauf hin, dass auf diese Weise die Erstellung eines Riesenklotzes ermöglicht werde, der das Quartier verunstalte. Den Beschwerdeführerinnen würde dadurch die Sicht auf den …see und die … Berge massiv verbaut. Dazu hat die Vorinstanz in ihrem Baubewilligungs- und Einspracheentscheid überzeugend dargetan, dass für die Einsprecherinnen die Ausweitung des Baukörpers in Richtung West/Südwest von vornherein keine Rolle spiele, denn dieser Teil des Gebäudes sei für sie praktisch nicht erkennbar. Zwar werde das Gebäude etwas höher und beeinträchtige allenfalls ihre Aussicht, dieser Rügepunkt habe jedoch mit der Überschreitung der Baulinie nichts zu tun, so dass die diesbezüglichen Einwände der Einsprecherinnen nicht zu hören seien. Mit dieser Argumentation setzten sich die Beschwerdeführerinnen in keiner Art und Weise auseinander, so dass für das Gericht keine Veranlassung besteht, von dieser Würdigung abzuweichen. Das Gericht ist daher zur Überzeugung gelangt, dass die Voraussetzungen für die unbestritten vorhandene, aber bloss geringfügige Überschreitung der Baulinie um 1.05 m gegeben sind, zumal die Zustimmung der Nachbarn für eine Unterschreitung der eigens mittels Baulinie festgelegten Freiräume (anstelle der sonst gesetzlich einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände) noch schriftlich erteilt wurde und für die hinterliegenden Beschwerdeführerinnen aus dieser
minimen räumlichen Abweichung vom Baufenster auf Parzelle 2863 keine nennenswerten Störungen oder Beeinträchtigungen ersichtlich sind. Vielmehr kann festgehalten werden, dass überhaupt keine namhaften privaten Interessen vorhanden sind, die nochmals eine Rechtsgüterabwägung der hier auf dem Spiele stehenden Interessen nötig gemacht hätten. Der Vorwurf der illegalen Baulinienmissachtung erweist sich als unbegründet. e) Was die Messweise der Gebäudehöhe im fraglichen Quartierplangebiet betrifft, so hat sich das Verwaltungsgericht bereits in einem früheren Urteil ausführlich dazu geäussert (so VGU R 00 30/31 vom 27. Juni 2000 E. 3). Die Vorinstanz hat sich auf jenen Entscheid und die darin enthaltene Auslegung gehalten, wonach die Gebäudehöhe vom jeweiligen Bezugsniveau (vgl. Art. 22 QPV; Festlegung der Gebäudehöhen) bis zur tiefstliegenden Schnittstelle zwischen Aussenfassade und Dachhaut zu ermitteln sei. Nun machen die Beschwerdeführerinnen dazu geltend, dass in der Zwischenzeit sowohl das kantonale Raumplanungsgesetz (KRG; in Kraft seit dem 1. November 2005) als auch das kommunale Baugesetz (Neufassung mit Gemeindeversammlungsbeschluss vom 18. November 2010; sowie durch die Regierung genehmigt am 24. Mai 2011) revidiert worden seien und damit jenes frühere Verwaltungsgerichtsurteil hier nicht mehr fallrelevant sein könne. Heute müsse deshalb für die Messweise der Gebäudehöhe auf die allgemeine Vorschrift von Art. 26 Abs. 1 BauG (Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut) zurückgegriffen werden. Diese Argumentation trifft aber ohne Zweifel nicht zu. Die Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) hatte auf die Bestimmung der Gebäudehöhe überhaupt keinen Einfluss und Art. 29 Abs. 1 BauG besagt ausdrücklich, dass für die Zone des betreffenden Wohnquartiers exakt dieselben Nutzungsvorschriften gelten würden wie für die allgemeine Zone für Wohnquartiere. Ausgenommen davon seien lediglich die Ausnützung, die Gebäudehöhe und die Grenzabstände, welche sich nach den Vorgaben im fraglichen Quartierplan (also den QPV) richten würden. Die Beschwerdeführerinnen haben diese Vorschrift zwar nicht übersehen, sie
stellen sich jedoch kommentarlos auf den Standpunkt, dass für die Ermittlung der Ausnützung, der Gebäudehöhe und der Grenzabstände die Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes (BauG) – und eben gerade nicht der quartierspezifischen Quartierplanvorschriften (QPV) – massgeblich seien. Für eine solche Betrachtungsweise besteht indes kein Anlass, da zu den Nutzungsvorschriften über die Gebäudehöhe im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BauG selbstredend nicht nur die Massvorschriften, sondern auch die Art der zur Anwendung kommenden Messweisen gehören können. Nur dann, wenn ein Quartierplan selber keine eigenen Messvorschriften enthält, sind die allgemeinen Vorschriften des kommunalen Baugesetzes anwendbar. Im konkreten Fall existiert jedoch Art. 22 QPV, womit die Beschwerdeführerinnen auch mit ihrem Vorwurf der falschen Berechnungsweise der hier zulässigen Gebäudehöhe auf Parzelle 2863 eindeutig ins Leere stossen. 4. a) Der angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012 erweist sich demzufolge in jeder Beziehung als rechtmässig und vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 14. September 2012 führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig (je 1/3) – unter solidarischer Haftung für das Ganze – den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen. Diese haben den anwaltlich vertretenen, obsiegenden Bauherrn (Beschwerdegegner) zudem aussergerichtlich – nach dem gleichen Verteil- und Haftungsschlüssel wie für die Gerichtskosten – gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu entschädigen, wobei die dazu eingereichte Anwaltshonorarnote vom 8. November 2012 des Rechtsverteters (RA …) über insgesamt Fr. 1‘668.60 (gegliedert in: 6 Arbeitsstunden à Fr. 250.—[Fr. 1‘500.--]; plus 3% Spesen [Fr. 45.--]; 8% Mehrwertsteuer [Fr. 123.60]) unverändert übernommen werden kann. Der Vorinstanz (Beschwerdegegnerin/Gemeinde) steht hingegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine entsprechende Parteienschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.-zusammen Fr. 3‘409.-gehen solidarisch zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaften Chesa … A, B und C und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaften … A, B und C haben Dr. … zudem solidarisch aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 1‘668.60 (inkl. MWST) zu entschädigen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 10. Juni 2013 teilweise gutgeheissen (1C_147/2013).